脫歐引發移民回流潮?英國淨移民數錄得有記錄以來最大降幅 | 英國

有力證據證明移民“出逃英國”的現像已經出現,其中,歐盟國民占歸國人口的四分之三。

逃離英國的歐盟公民數量增加了29%,達到12.3萬人,其中,4.3萬人表示他們計劃回到自己的國家
逃離英國的歐盟公民數量增加了29%,達到12.3萬人,其中,4.3萬人表示他們計劃回到自己的國家

官方數據顯示,過去12個月,英國淨移民數出現自有記錄以來的最大降幅,其中,歐盟國民占歸國人口的四分之三。

有力證據證明, “Brexodus”(由英國脫歐引發的移民回流潮)正在進行中,最新官方數據顯示,截至6月的12個月內,英國淨移民數減少了10.6萬人,降至23萬人。

截至2017年6月止23萬歐盟居民來到英國居住,較2016年6月歐盟公投前的一年減少了19%(移民,千人)

英國國家統計局表示,2016年6月即公投當月,淨移民數達到峰值33.6萬人,在減少的10.6萬淨移民中,四分之三是歐盟國民。

數據顯示,逃離英國的歐盟公民數量增加了29%,達到12.3萬人,其中,4.3萬人表示他們計劃回到自己的國家。這是英國自2008年經濟衰退以來規模最大的歐盟移民回流潮。

自英國脫歐公投以來的12個月內,相較於離開英國,更多歐盟移民仍然選擇前往英國生活,但其數量減少了19%,從28.4萬人降至23萬人。其中,法國人、德國人、西班牙人和波蘭人的降幅最大。

官方統計人員表示,減少的原因可能是整個歐盟的經濟形勢變化,例如就業機會改善、英鎊貶值等。

另外,季度移民統計數據顯示,前往英國尋求就業機會的人數有所減少。在截至2017年6月的一年內,前往英國找工作的人數已減少超過一半,不過,因確定的工作前往英國的歐盟公民人數變化不大。

於周四(11月30日)公布的英國內政部數據還顯示了歐盟國民對於其未來的焦慮程度,自公投以來的12個月內,有168,198名歐盟居民獲得了英國永久居留狀態的證明文件,這是前一年簽發此文件的數量的4倍。

申請更加值錢的英國公民身份的歐盟國民數量也翻了超過一番,達到32,856人。300萬在英國生活的歐盟國民的“定居狀態”登記從明年底開始。

英國國家統計局季度移民數據顯示,來自歐盟以外國家的淨移民數(受簽證制度的制約)從19.6萬人降至17.3萬人,仍多於歐盟移民。

去年,因工作原因前往英國的總人數減少了5.1萬人,降至26.1萬人,其中前往英國的大部分人都有明確的工作。只有28%的人去英國“尋求工作機會”,前一年這一比例是43%。

作為海外學生前往英國留學的人數也減少了2.3萬人,降至14.1萬人——大多數來自歐盟以外國家。

移民統計主管妮可拉·懷特(Nicola White)表示,在經歷了歷史上的移民高潮之後,淨移民數有所減少,至於這是不是代表長期趨勢,現在下結論為時尚早。

“去年,因明確的工作移民英國的人數保持穩定,但因尋求工作機會移民英國的人數減少了43%,尤其是歐盟公民,”她表示。

“這一變化表明,英國脫歐可能會成為人們決定移民到英國還是離開英國的重要因素——但移民決定非常復雜,其他因素也會影響這些數據。”

倫敦國王學院(King’s College London)經濟學教授喬納森·波特斯(Jonathan Portes)表示:“英國在生活和工作兩方面的吸引力降低並不是一個好消息,我們會因此而變得更加貧窮。如果政府希望讓英國脫歐成功的話,就要扭轉這一局面。”他提到,截至9月的一年內,新國民保險注冊數量減少了13%,這證明歐盟移民在今年夏天繼續減少。

但移民部長布蘭登·路易斯(Brandon Lewis)在推特上表示,雖然淨移民數減少了10.6萬人,但因確定的工作前往英國的移民比例上升,這突出強調了“我們的制度滿足了英國的商業需求。”

“我們簽發的技術工作簽證增加了38%,我們即將提供的技術簽證數量也翻了一番。這對於工業領域來說是好消息,吸引了來自世界各地的高水平技術人員,”他補充道。

截至2017年6月,英國的淨移民人數為23萬人,同比下降10.6萬人(移民,千人)

影子內政大臣黛安·阿爾伯特(Diane Abbott)表示,這些數據表明,保守黨是時候放棄將淨移民數減少到10萬人以下這個“毫無意義”的目標了。

“這不是一項真誠的政策,而是會放任反對移民的永久性運動。保守黨對於英國脫歐談判混亂無序的不當處理,已經讓多個行業遭受了嚴重的人員短缺,包括英國國家醫療服務體系和社會福利,”她表示。

來自牛津大學移民觀察部的瑪德琳·桑普頓(Madeleine Sumption)表示,數據顯示,過去一年的發展“可能已經大幅緩解了歐盟淨移民數的減少,但總體情況尚未得到扭轉”。

她表示,尚未出現“出逃英國”的情況:“我們無法確定這一減少純粹是因為英國脫歐,還是無論如何都會發生的結果。數據沒有明確告訴我們這一點,但公投確實已經創造了一系列條件——例如,英鎊貶值以及未來的不確定性加劇——這些都會讓英國的吸引力降低。”

但Resolution Foundation表示,數據顯示,英國脫歐已經重塑了英國的勞動力市場:“倫敦等地區以及食品制造業和酒店業等行業將明顯感覺到歐盟移民大幅減少,這些嚴重依賴移民勞動力的地區和行業將有可能出現較高的員工流動率。”

“目前,英國各行各業需要為低移民人數的新時代做好充分准備。其中包括,尋找招聘英國本國員工的新方式——重新培訓現有員工,或投資更加能夠提高生產力的技術,這在已經非常緊張的勞動力市場中絕非易事,”來自Resolution Foundation的斯蒂芬·克拉克(Stephen Clarke)表示。

原文來源:英國衛報
發表日期:2017年11月30日
責任編譯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

居外揭示華人青睞新西蘭房產的四大原因 | 新西蘭

新西蘭房產投資由於新西蘭政府準備禁止外國人購買現有房產,因此一家中國房地產網站透露了中國人喜歡購買新西蘭房產的四個主要原因。

根據全球最大的中文海外房源門戶網站居外網(Juwai.com)的調查,新西蘭在中國人最青睞的購房目的地中,居全球第6位。

近日,住房部長菲爾·特懷福德(Phil Twyford)表達了他對中國人買房意圖的擔憂。但他表示:“你不能責怪人們想要賺錢的企圖,但確保住房市場為新西蘭服務是政府的責任,所以我們準備阻止沒有權利住在這裡人購買這裡的房子。”

居外網披露了中國人願意購買新西蘭房產的原因:

1、宜居性

居外網表示,新西蘭被評為全球最幸福的國家之一,因此也是生活質量最好的國家之一。

經濟學人智庫全球宜居排名
新西蘭最大城市奧克蘭排行第八

新西蘭可以提供更健康的工作-生活平衡性及較慢的生活節奏,這一點與中國的高壓力生活方式形成鮮明的對比。

2、環境健康

中國人希望享有清新的空氣和純淨的水質。新西蘭的空氣備受中國人追捧,以致於Breathe Ezy等公司(位於基督城),從新西蘭的高山幽谷中收集空氣,然後裝罐運往中國銷售。

3、食品安全性

77.3%的中國人認為食品安全是他們最關心的問題。新西蘭以其食品質量、誠信和嚴格的安全標準而聞名。居外表示:中國人將其視為喜歡新西蘭的主要原因之一,這並不奇怪。

4、絕好的戶外生活

美麗清澈的天空、清新的空氣、潔淨的水源、綿延的山脈,以及米爾福德峽灣(Milford Sound)及陶波湖等美麗如畫的自然奇觀,都被視為中國人喜歡新西蘭的重要原因。居外網還特別提到了電影《指環王》和《霍比特人》。

居外網預計,禁止外國人買房禁令實施前,中國買家將加速在新西蘭購房。圖為新西蘭奧塔哥皇后鎮的新建物業(點擊圖片查看房源信息)
居外網預計,禁止外國人買房禁令實施前,中國買家將加速在新西蘭購房。圖為新西蘭奧塔哥皇后鎮的新建物業(點擊圖片查看房源信息)

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居外網表示,這些原因足以吸引中國買家——他們越來越渴望一個可以自由呼吸和真正享受生活的空間;而且即使禁止外國人購買現房的禁令即將到來,中國人也很可能會繼續迷戀新西蘭。

居外網預計,中國人將在禁令實施前盡快買房,之後將通過開發房產進入新西蘭市場。居外表示,中國人在溫哥華和悉尼等地宣佈對外國買家徵稅前,已經表現出加速購房的趨勢。

另外,政府的KiwiBuild計畫可能有助於中國人購買新西蘭房產。居外認為,政府計畫在未來10年內建10萬套住房,將意味著新西蘭仍然是中國人的可行之選。

原文來源:New Zealand Herald
責任編輯:Zoe Chan

莱坊:量价齐涨 新加坡私人住宅市场复苏步伐加快 | 新加坡

在经济增长强劲,购房者兴趣回升,卖地炒作的大背景下,2017年第三季度新加坡私人住宅总成交量连续第二个季度保持在6,500套以上。

2017年第三季度的新增销售和转售住宅成交量连续第二个季度达到6,500多个,主要是受到经济增长强劲,购房者兴趣和土地出售炒作的推动。新加坡住宅价格似乎在2017年第三季度出现初步复苏迹象,全私人住宅物业价格指数(包括执行共管公寓)的季度价格整体上涨0.7%。

图表1:新加坡全岛私宅交易量

资料来源:市建局,莱坊研究部(注:数据来源于市建局季度统计处2017年第3季)
资料来源:市建局,莱坊研究部(注:数据来源于市建局季度统计处2017年第3季)

在租赁市场上,尽管2017年第三季度整体交易价值较低,但仍保持强劲势头。随着私宅新增供应量的飙升,国外劳动力增长的遏制以及租户市场的持续形势,使得各个细分市场的租金收益率下降。

图表2:新加坡全岛租赁交易量和价值

来源:REALIS,莱坊研究
来源:REALIS,莱坊研究

展望今年最后一个季度和2018年,新的住宅开发项目可能会持续吸引潜在买家的兴趣,尤其是巴耶利峇(Paya Lebar)地区中心裕廊湖(Jurong Lake)等未来增长区的项目。

居外网上挂牌的新加坡大巴窑近地铁的3卧新房(点击图片查看房源信息)
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当地人和外国人的兴趣回升以及新项目的出色质量引起了市场的极大兴趣,2017年新的销售交易量预计在11,000至13,000个单位之间。莱坊预计新加坡全岛私人住宅价格将在2017年第四季度和未来两个季度继续复苏,有地住宅房价有可能引领增长。

原文来源:莱坊
发表日期:2017年11月30日
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

危機中蘊含機會 中國投資者進入巴西的最好時機已到 | 巴西

中國是拉丁美洲國家資產的救星還是捕手?

現已被人唾棄的前億萬富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十幾年前建造裡約熱內盧附近的阿蘇(Açu)超級港口時,將其稱為“通往中國交通要道”。

大宗商品繁榮過後,巴蒂斯塔的巴西商業帝國所剩無幾。2014年,他宣布破產,只留下一連串言過其實的承諾和鋪張浪費的開支。但阿蘇港這個項目卻蓬勃發展。其新東家美國私募股權公司EIG Global Energy Partners令其重獲新生,現在不僅成為通往中國的交通要道,很快還可能會由中國企業持有部分股權。

阿蘇港切入裡約熱內盧州北部的海灘,擁有向南大西洋延伸近3公裡的碼頭,已經成為向中國運送鐵礦石的重要港口,以及巴西大規模海上石油勘探(即鹽下油田)的物流基地。中石化和中海油兩家中國大型石油公司持有該項目的部分權益。

目前,EIG正在尋求擴張港口和開拓新業務——從集裝箱碼頭到發電廠和軌道交通連接,其中許多項目吸引了中國企業的興趣。

 “中國企業是重要的合作伙伴,從長期來看,它們擁有舉足輕重的地位,以至於你會希望他們不僅是客戶,還是股東,” EIG首席執行官R•布萊爾•托馬斯(R. Blair Thomas)表示。該私募股權公司是負責管理阿蘇港的Prumo Logistica的控股股東。

多個消息來源證實,有興趣投資阿蘇港的中國企業正在進行談判,這是過去兩年來亞洲國家大型企業巴西投資熱潮的一部分。

除了中石化,在巴西購買資產的中國企業還有,三峽大壩建築商中國長江三峽集團(CTG)、專業輸電公司國家電網、貿易公司中糧集團以及涉足航空和金融領域的企業集團海航。百度等科技公司也已進軍拉丁美洲最大的經濟體。據Dealogic統計,2016年和今年,涉及中國企業的交易額已經超過100億美元。

對於巴西來說,中國投資繁榮來得正是時候,可以幫助巴西維持舉步維艱的經濟。過去兩年,巴西遭遇了史上最嚴重的經濟衰退,它在竭力應對大規模腐敗醜聞的同時,國內生產總值縮水7%以上。

巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面
巴西總統米歇爾·特梅爾與中國領導人習近平9月份在杭州會面

對巴西的濃厚興趣表示中國在政策方針上發生了重大轉變。自2005年以來,中國已向拉丁美洲貸款超過1400億美元,其中近一半貸給了委內瑞拉。不過,中國正在逐步走向多樣化,從委內瑞拉和厄瓜多爾等該地區的其他傳統盟友,轉向擁有更加穩健的財務基礎和更大的戰略可能性的國家——主要是巴西。

支持者將這一合作關系視為兩大新興經濟強國的聯姻——迅速崛起的工業領軍者中國與農業和自然資源大國巴西。

“我認為,這是一種自然而然的雙向選擇,”瑞士信貸巴西投行部門前聯席主管、投資公司QMS Capital創始人馬塞洛•卡亞斯(Marcelo Kayath)表示。“中國擁有過剩資本,擅長基礎設施建設,而且他們需要我們所擁有的,即原材料和食品。”

不過,巴西民族主義政界人士開始提出中國在明年總統大選之前的影響力的問題。中國涉足美國“後院”也會引起美國方面的擔憂。

“如果在該地區擁有重要經濟地位和影響力的巴西與中國聯姻,勢必會在很大程度上改變戰略格局,” 美國陸軍戰爭學院(US Army War College)戰略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8個月,中國在除巴西以外的世界其他地區的投資減少了40%——2016年曾創下1700億美元的高峰——原因在於,中國遏制海外投資。不過,中國在巴西的交易情況剛好相反。

據Dealogic統計,年內迄今宣布的中國並購巴西企業的交易總額高達108億美元,相較之下,去年全年為119億美元。近兩年均比2015年高出近50億美元,是2010年創下125億美元的記錄以來的最高水平。

分析人士表示,2010年前後,中國對巴西的投資開始增加,這是由政府主導的通過海外收購來增強中國的食品和能源安全的指示的一部分。

中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證
中國國家電力投資公司的高管們准備競標聖保羅水力發電廠的經營許可證

“能源、采礦和農業等行業前景樂觀,可與中國經濟形成互補,”北京對外經貿大學國際貿易教授崔凡表示。“在巴西投資還能夠幫助向美洲出口的[中國企業]。”

第二階段即2014年前後,投資開始多樣化,向制造業和其他專注於巴西國內市場的行業延伸,同時,中國為國內鋼鐵、汽車和其他行業中的過剩工業產能尋找出路。

在這一階段,中國國有銀行進駐巴西。中國的銀行和投資集團還為中國巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200億美元的資金,這是一只由中國管理的基金,旨在資助於今年5月正式啟動的基礎設施項目。

“目前,巴西政府投資乏力。中國擁有資金、技術和施工能力方面的優勢,” 巴西律師事務所Demarest中國業務主管張軍表示。

律師和銀行業者稱,第三階段從去年開始。目前,中國企業不再專注於狹隘的地緣戰略目標,而是開始變得更像傳統的跨國公司,在各行各業積極尋求具有競爭力的回報,選擇恰當的時機投資。

“他們以投資者的眼光看待機會,” 位於聖保羅的律師事務所Tozzini Freire的中國業務主管雷納爾多·光·芮·馬(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我們開玩笑說,在巴西人的印像中,中國人有兩個特點:‘中國人很有錢,而且中國人什麼都買。’前半句是真的,後半句不是真的。”

裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資
裡約熱內盧的加利昂國際機場已接收一些中國投資

分析人士表示,最新一輪中國投資也已經受到了橫掃巴西的腐敗調查行動的助推。此次調查被稱為“洗車行動”(Lava Jato),已揭發出政界人士、國有企業和私人承包商之間收受賄賂,以利益換合同的腐敗網絡,並迫使一些企業破產,一些企業出售資產。其中一家企業是大型建築集團Odebrecht,該公司在7月以10億雷亞爾(合3.1億美元)的價格將裡約熱內盧加利昂(Galeão)國際機場的控股權出售給中國海航集團。

 “洗車行動”還加劇了該國史上最嚴重的經濟衰退。為了支撐聯邦預算,總統米歇爾•特梅爾(Michel Temer)政府正在推行資產私有化,從水電公司到國家鑄幣廠均有所涉及。

“最後,但或許也是最重要的因素是,‘洗車行動’釋放了大量資產,一時間所有資產都在出售,從港口和高速公路,到機場和軌道交通,”馬表示。

“我開玩笑說,如果中國人在5年前說:‘我想要收購[巴西]最大的建築公司’,人們會狂笑不止。但今天他們會說:‘我們坐下來談談。’對話已經發生了改變。”

中國投資的迅猛增長和龐大規模讓許多人都震驚不已。例如,CTG已投資230億雷亞爾(合70億美元)建立投資組合,其中包括17座水電站——其中部分收購自美國的杜克能源公司(Duke Energy)、11個風電場和1家貿易公司。

“這是一個具備強大法治的國家,因此,我們感到自己的投資和利益能夠得到保護,” CTG巴西公司首席執行官李銀生表示。該公司為三峽集團貢獻了超過10%的收入。“我們會留在這裡”。

中國曾經呼吁危機四伏的委內瑞拉等其他拉丁美洲國家在對其本國金融秩序缺失的境況大失所望之前,成為中國潛在的左翼盟友。

裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程
裡約熱內盧州的阿蘇超級港口。它由美國私募股權公司擁有,中國投資者熱衷於參與擴展工程

“對他們來說,巴西是一個可以舒適經商的地方,尤其是因為他們總是著眼於長期發展,” 聖保羅熱圖利奧•瓦加斯基金會(Getulio Vargas Foundation)國際關系學教授奧利弗•施廷克爾(Oliver Stuenkel)表示。“中國知道委內瑞拉經濟的基本面支離破碎,而且不可避免地會長期下滑。因此,他們不想把雞蛋放在委內瑞拉這個籃子裡。”

目前,中國企業在巴西並未面臨他們在澳大利亞等其他國家投資時遭遇的政治阻力。在澳大利亞,中國企業禁止參與一些農場和輸電公司的交易。2009年,前總統路易斯•伊納西奧•盧拉•達•席爾瓦(Luiz Inacio Lula da Silva)曾限制外資購買土地,此舉被視為針對中國企業收購大型農場。但這一次,巴西非常渴望獲得任何能夠吸引到的投資。

不過,隨著明年巴西競爭激烈的大選臨近,這一利好局面可能不會持久。目前在2018年大選前的民調中排名第二的極右翼政界人士、總統候選人雅伊爾•博爾索納洛(Jair Bolsonaro)表示:“我們需要意識到,中國正在買下巴西,而不是在巴西開展收購,它正在買下巴西。”

他補充道:“中國領導人在其最新聲明中表示,他正在實施新的共產主義,不接受矛盾。因此,就出售國家資產這一問題,你必須看看出售的對像是誰。”

將中國投資者領進巴西的咨詢公司Vallya的總監拉麗莎•瓦赫霍爾茨(Larissa Wachholz)表示:“從中國企業開始大舉進軍戰略領域那一刻起,他們就必須思考戰略公共關系,因為他們正在開始吸引那些不喜歡這件事的人的注意。”

“雖然這是經濟問題……但我認為也存在政治戰略要素,”埃利斯在談到中國投資時表示。他說,巴西可能需要開始對涉及中國國有企業的交易開展更加嚴格的審查,就像美國外國投資委員會(US Committee on Foreign Investment)執行的安全審查。他補充道,投資可能會逐漸削弱巴西公開批評中國的意願。

埃利斯指出,中國規模最大的移動通信運營商中國移動近期對收購困境重重的巴西運營商Oi興趣濃厚。

巴西可能會希望加大對允許中國進入的行業的監督力度。如果中國移動能夠獲得6400萬巴西移動用戶的話,這很有可能成為中國移動在全球邁出的最大一步。”他表示。

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一些政界人士會擔憂中國的投資動機,但被中國企業收購的巴西企業的員工只會感激他們保住了自己的工作。

亞歷克斯•巴蘭塞羅(Alex Balanceiro)在加利昂機場的行李搬運公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已經收購了瑞士空港以及加利昂機場的部分股權。“這次巴西陷入危機時,中國企業來這裡是件好事。”

原文來源:金融時報
發表日期:2017年11月13日
責任編輯:Zoe Chan

【黃嵐地產榜】多倫多市中心Condo一線湖景掠影 | 加拿大

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在全球各大城市,海景、湖景、江景房都是保值增值的資產品種,不論是自住還是投資,其稀缺性毋庸置疑。本期【黃嵐地產榜】獨家整理發布2017年1月至今多倫多市中心Condo一線湖景掠影,希望幫助您對湖景房有身臨其境的體驗和了解。

Daisy黃嵐對與多倫多市中心一線湖景房的定義是:位於西至Bathurst、東至Don Valley Pkwy,Gardiner Expressway以南的一線湖濱段,其南向沒有或基本沒有其他建築物遮擋,有良好的安大略湖視野。由於稀缺,2017年1月以來,符合條件的湖景房成交僅20來套。

現在就讓我們一起來欣賞一下它們都有怎樣的湖景享受吧。

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律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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華裔夫婦9萬美元買舊金山豪宅街道鬧風波 交易終被撤銷 | 美國

居外網於今年8月報道,一對華裔夫婦在2015年以9萬美元的低價買下了舊金山的一條街。然而現在,舊金山市政府決定取消這筆交易,從這對夫婦手中收回街道,並將9萬美元退還給他們。

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谷歌地圖上看“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)街道
谷歌地圖上看“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)街道

本周二(11月28日),舊金山監事會(San Francisco Board of Supervisors)作出決議,認為該市的稅務機構在決定拍賣這條街道之前,沒有進行合理努力將漏繳房地產稅一事通知當地居民,並投票決定取消這筆交易,將這對華裔夫婦支付的9萬美元如數退還給他們。

對於舊金山政府取消交易的決定,Michael Cheng和Tina Lam夫婦表示堅決反對,並聲稱將為此告上法庭。即使最終打官司的花費可能超過購買街道的9萬美元,也在所不惜。

豪宅街區

這條名為“普雷西迪奧-特雷斯”(Presidio Terrace)的環形街道兩側共有38套價值不菲的豪宅,平均售價超過500萬美元(約合人民幣3400萬元)。國會眾議院少數黨領袖佩洛西(Nancy Pelosi)、前舊金山市市長阿利奧托(Joseph Alioto)、加州民主黨參議員範斯坦(Dianne Feinstein)等政治名流都曾是這裡的住戶。

Michael Cheng和Tina Lam夫婦
Michael Cheng和Tina Lam夫婦

購買這條街道的華裔夫婦名為Michael Cheng和Tina Lam,他們一人出生在台北,一人出生在中國香港,是美國的第一代移民,由於從事房地產投資,夫婦倆一直很關注網上的拍賣信息。而現實是,上述這種拍賣信息其實很容易被多數人忽略。在1948年美國最高法院立法禁止實行種族契約之前,這條街上的房子還只能被賣給白人。

買下街道背後的故事

為什麼街道會被拍賣?原因是Presidio街的住戶管理委員會在過去30年裡每年漏繳了14美元的地產稅,30年欠下的稅款,加上利息和罰款,總計994美元(約合人民幣6758元),就是因為這樣一筆欠款,Presidio街最終被舊金山市政府拍賣。後來,管委會的律師經過調查後發現,管委會未按時繳稅的原因,竟然是因為當地政府將納稅通知單寄到了他們從1980年起就不再續約的會計師那裡。

知道Presidio街將被拍賣,富豪業主們立刻聘請了頂級律師,並向舊金山檢查委員會提出申訴,尋求撤銷拍賣。同時也起訴這對夫婦,禁止他們在訴訟過程中轉賣街道產權。

其實,在被剝奪道路所有權前一天,華裔夫婦曾主動提出,可以把道路賣回給豪宅業主們,不過開價95萬美元。但這也沒用,舊金山市監事會最終還是在周二否定了道路的拍賣,理由是政府收稅者當初沒有及時通知業主繳稅。監事會一名成員甚至批評這對華裔夫婦,稱他們敲詐業主。一名業主表示:“當我得知這件事時很震驚,也對有人可能利用這種漏洞買下我們的街道和步行道感到擔憂。”

據悉,華裔夫婦將會獲得返還當初拍賣時支付的9萬美元,不過Michael Cheng表示,豪宅業主們仗勢欺人,沒有盡到繳稅的義務卻找前鄰居、國會參議員撐腰。事前Michael Cheng曾表示如果交易被撤銷將要上訴重新奪回所有權,事後他更發表聲明稱“令人遺憾,交易最終通過投票被撤銷,在舊金山如果你是有錢人或者跟政治人物有關系,那麼政府會用不一樣的標准來對待你。”

支持華裔夫婦的舊金山市民批評,如果這條路在市內其他平民區,市領導將不會對此事如此重視。據悉,Presidio街的豪宅均價高達480萬美元,是舊金山住房均價的4倍多。

居外網上一套舊金山豪宅房源,售價約人民幣2,100萬元(點擊圖片了解更多)
居外網上一套舊金山豪宅房源,售價約人民幣2,100萬元(點擊圖片了解更多)

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居外網(juwai.com)是全球最大的中文海外房源門戶網站,有來自中國及世界各地的2百多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源。

信息來源:第一財經
責任編輯:Zoe Chan

加拿大新移民收入創新高 安省最能留住新移民 | 加拿大

加拿大統計局發布的最新數據顯示,加拿大新登陸移民收入明顯提高,其中通過經驗類別進入加國的移民一枝獨秀。

今年早些時候新公民在渥太華宣誓就職。加拿大統計局的數字顯示,最近加拿大移民收入比以往更高。
今年早些時候新公民在渥太華宣誓就職。加拿大統計局的數字顯示,最近加拿大移民收入比以往更高。

統計局按2016年人口普查數據算出的結果是,2014年登陸的移民,2015年的工資中位數是24,000加元,這是自1981年以來的最高紀錄。

出現這一結果的一個重要原因,被認為是加拿大2008年啟動的經驗類別移民計劃(CEC),該計劃主要吸引留學畢業生移民,要求在加拿大高等院校畢業後,在加拿大合格的職業工作滿1年。也就是說,這些移民登陸時,可能已經在技術領域工作了超過1年。

統計局的報告稱,新移民登陸後面臨著不同的挑戰,比如海外資歷認證、官方語言能力等。 雖然隨著時間推移,移民的收入會增加,但總還是低於加拿大出生的人。按2016年人口普查估計,加拿大出生人口2015年工資中位數是36,000元,移民人口是35,000元。

不過,留學畢業生可能沒有其他類別移民遇到的挑戰。統計數字顯示,2014年通過經驗類別登陸的移民主申請人,2015年的工資中位數是53,000元。

經驗類別移民數量在不斷增加,按人口普查涉及的人群,2013年,這類別移民的報稅人數是3,660人,2014年增加到12,150人。

相比之下,2014年登陸的省提名及技術移民,在2015年的工資中位數分別為37,000元和26,000元。

不同的省份,不同的工資差距:
2015年移民和非移民收入中位數(從最大到最小的工資差距排序)

移民收入逐年增長

統計數字顯示,移民的工資隨著在加拿大居留的年數增加而增加。2005年登陸的移民,2006年的工資中位數是17,600元,5年後增加到25,000元,10年後增加到32,000元。

所有類別的移民收入,都呈現類似的走勢。 例如,2005年政府援助難民1年後的工資中位數為7,800元,5年後增加到16,000元,10年後是21,000元。相比之下,私人資助的難民,登陸後1年後的工資中位數是19,900元,5年後是23,000元,10年後達到27,000元。

移民來源地不同造成的收入差別仍存在,比如2005年登陸的移民中,來自歐洲和美國的移民在2015年的工資中位數分別是50,000元及51,000元,來自東亞的移民只有30,000元。

並不是所有的移民都平等:
2015年加拿大移民的平均收入

加拿大65歲不退休人口破紀錄

2015年,加拿大65歲或以上的人口,有近五分之一還在工作。核心年齡(25歲至54歲)人口的就業率反而降低了。

按加拿大統計局周三發表報告, 65歲或以上的人口中,有19.8%的人稱,他們在2015年曾經工作,其中男性25.7%,女性14.6%,幾乎是1995年時的2倍。2015年全職工作的長者,比例高達5.9%,是1981年有此人口數據以來的最後高記錄。

統計局稱,長者就業增加對加拿大很重要。從2006年至2016年,65歲及以上的加拿大人增加了36.6%,而15至64歲的人口只增長7.7%。

不過, 25歲至54歲的人口在同期的就業在走下坡路。男性全職工作的比例,從2005年的63.3%下降到2015年的56.2%,是1980年開始有記錄以來的最低點;女性全職工作的比例,從46.4%下降至43.7%。

工作年齡新移民就業率反增

從2006年到2016年,加拿大的就業率從62.6%下降到60.2%。不過,登陸5年內的新移民中,25歲至54歲人口的就業率,從2006年的67%上升到2016年的68.5%。期間加拿大出生人口及移民超過5年的人口的就業率都稍有下降。

這10年間,加拿大勞工市場的移民比例從21.2%上升到23.8%。在多倫多人口普查區,移民已占勞工市場的一半,排第二的溫哥華達到了43.2%。

2016年的全國就業率情況,最好的是草原省份。按人口普查區排列,就業率最高的分別是薩省的裡賈納(66.8%)、薩斯卡通(66.5%)和亞省的卡爾加裡(66.5%)。安省的溫莎和彼得伯勒(Peterborough)是4個排在最後的普查區之二,就業率都是55.3%。

全國三大人口普查區的就業率都略高於全國平均水平,分別是溫哥華的61.8%、多倫多的61.2%及蒙特利爾的61.0%。

不過,最能留住新移民的省份,變化不大。

移民保留率按省分排名
(在登陸五年後仍然居住在一個省的移民的百分比)

原文來源:CBC News
責任編輯:Zoe Chan

海外商產投資101:搭建決策顧問團隊秘訣(下)| 加拿大

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在進行重大的商業決策時,組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時,由於涉及到的專業知識異常龐雜,並且投資成本偏高,所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩,也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險,避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質,知道他們可能怎樣幫助你,這樣才能正確發揮他們的作用,並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士,並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的,深受信任的專業人士,比如一個優秀的商業地產經紀,他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

上一期中,我們介紹了一個顧問團隊中最主要的六類人,地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商,以及效率運營專家。其實還有兩類人,可能平時我們不太重視,但也同樣能在團隊中起到作用。這次我們就來著重講一下他們。

一、環境專家

許多銀行,在對投資人進行貸款時都會要求投資人出示一份環境評估報告。這份報告內容就包括了先前的業主是否對物業造成過污染。

由於傾力污染的成本可能會相當的高,所以對環境咨詢公司來說,一位具有相當資格和經驗的環境評估人員,可謂至關重要。這個人可以對該處物業的環境條件作出明確的結論,並根據這些結論作出結論做出相應的判斷。而一旦發生錯誤,也能應承擔責任保險,並且給出補救方案。如果您在投資商業地產時,沒有認識這樣一個人,那麼可以找銀行代表或者地產經紀,來幫助推薦一位。

二、建築條件檢察人員

雖然貸款給你的銀行可能並不需要對建築條件本身進行評估,但最好在團隊中還是有一位這樣的人。這就類似於購買住宅房屋時的房屋檢查,對建築條件進行檢查可以幫助你發現一些隱藏於建築之中的問題,從而保證你的投資決策更准確,冒的風險也更小。

所以概括一下,在選購商業地產時,一個完整的顧問團隊,需要包括這些人——地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商、效率運營專家,以及環境專家,和建築條件檢察人員。

那問題來了。有了這些人,我們該怎麼合作,才能發揮出各自的作用呢?

首先,得有個好的投資項目

無論是將商業地產本身作為一個投資項目,還是利用商業地產給自己的投資尋找一個經營場所,項目本身的好壞才是決定最終盈利與否的關鍵。任何投資人都必須清楚,自己究竟要做什麼。這是一切投資成功的先決條件,能對此負責的只有投資人自己,而不是任何一位商業地產顧問團中的成員。

其次,在合適的時候找合適的人

我們之所以需要在購置商業地產團隊,就是為了通過專業化來避免投資中所可能產生的風險。所以我們必須在最合適的時候找最合適的人。比如一開始,您可能需要先找會計師和銀行代表,來磋商有關錢的問題,制定一個預算。

你的銀行顧問會告訴你,你能獲得多少貸款。而會計師則會給你許多稅務和財務方面的建議。比如說,最基礎的一個問題,購買這處商業地產可能帶來的好處和風險。

然後有了明確目標之後,要通過地產經紀了解本地市場。這步特別關鍵。因為很多好的投資項目,其信息並不對公眾開放。

這裡要特別注意,許多專業人士的知識領域會有交叉。但他們畢竟不是專業人員,在需要專業建議時,專業人員的意見是無可取代的,即便你對一個人很信任,或者其本身能力也非常之強,但只要這位所給出的建議不在其專業領域之內,那麼這就不能算一個十分有價值的參考意見。

再次,盡職調查

團隊中有許多人物是負責調查,或出報告的。其中首當其中的就是地產經紀。一個好的地產經紀需要能滿足你在購買商業地產時全方位的需求。無論是選址,交通(找到一處周圍有,或沒有高速公路的物業),周邊有沒有配套商業(比如某些零售商可能需要靠近供貨商),或者是選擇的地方是否便於顧客和員工前往。這些都必須在地產經紀的考量和調查範圍之內。一個優秀的地產經紀,甚至會把企業未來的發展前景都考慮在內。所以找到一個好的地產經紀,不僅是商業投資的成功,甚至整個生意都能省心不少。

一旦你找到自己心儀的物業,盡職調查更是關鍵所在。再次重申,一定要找一個環境問題的專家。這在華人朋友中可能很不受重視,但其實這非常重要。還有,就是一定需要一份最近的環境評估報告,或者直接做一個調查來確定這處物業是否具有污染問題。同樣的,獲得建築條件評估也是非常重要的。即便銀行貸款時不要求,為了減少自己的投資也應該要一份。

最後,是正確的規劃。

這就是需要效率運營專家的地方了。很多企業會忽略選址或搬遷過程中損失的隱性成本。比如員工和生產停工、新標識和設備、土地轉讓稅和法律費用,甚至僅僅搬家都有可能對員工士氣造成打擊,尤其對一些上班路遠出行不便的員工,這也應該被考慮在內。而為了減少搬遷後改建所帶來的麻煩,最好的辦法就是在顧問團隊中加入“建築承包商”這一角色。對於搬遷或選址過程中所能遇到的突發狀況,最切實有效的做法,就是預留出10%-5%的費用作為應急資金。

事實上,從顧問團隊組建之前,一直到顧問團隊一切就緒,作為投資人還應該始終記得問自己一個問題——我在此時此刻購買一處耗資不菲的商業地產,是否真的合適?如果覺得合適,那就不要猶豫,趕緊去做。如果覺得不合適,那麼就應該再等一等。沒有人必須火速進入購買環節,尤其是投資人,三思而行總是明智的。

給商業盤買家的三點建議:

  1. 一定要咨詢顧問

顧問顧問,決不能顧得上就問,顧不上就不問。顧問起到的作用必須始終伴隨投資過程。一開始要和銀行代表談論能獲得多少融資。也要和會計師核對賬目,以確保資產負債表是有序的,並且對稅務進行優化。找到一個好的商業地產經濟,就意味著找到一個好的商業暗盤,然後就能找到好的專業人才。可以說,投資商業地產的每一步都離不開顧問。

  1. 考慮選址

商業地產的地址至關重要。一處好的地址可能決定整個投資的成敗,所以作為投資人一定要想清楚自己的需要。而一個好的商業地產經紀,也總能介紹給你最合適的商業盤,尤其是一些不對外的暗盤。

  1. 調查

這裡不僅僅是指專業人士和顧問團隊做的調查和評估,還有投資人自己必須做的調查,甚至包括對這些專業人士資質和能力的調查。比如要找一個承包商,那最好去走訪一下他曾經的客戶,看看他們對他口碑如何。要找一位好的地產經紀,就要看一下他曾經做過哪些優質的商業盤,聽聽業內對他的評價。

責任編輯:Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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IMF列中國香港四大風險 警告樓價或大跌 支持聯匯制度 | 中國香港

IMF訪港後的初步評估認為,中國香港是世界通向中國的橋梁、國際金融中心,地位獨特,不過要留心四大風險。

國際貨幣基金組織(IMF)昨發表訪港後的初步評估,表示中國香港的風險平衡較去年改善,但要留心四大風險,包括房價下調、環球金融收緊力度大於預期,大陸經濟調整失衡,以及中港跨境融合倒退。另外,IMF重申支持聯匯制度,中國香港金管局表示歡迎。

四大風險中,中國因素占半。不過,IMF認為,中國香港享有世界通向中國的橋梁,以及國際金融中心的獨特地位,將可在中期為中國香港創造機遇。

創紀錄新高:過去十年來中國香港住宅房價幾乎上漲了三倍

高流動性:中國香港銀行提供的抵押貸款利率低於2%

呼籲小心房價大跌

中國香港樓市方面, IMF表示,雖然政府已推出壹系列措施,但在市場供求失衡下,房價仍上升15%,物業價格進壹步被高估。

中國香港1個月銀行同業拆息昨升破1厘,IMF指出由於有不少新造按揭是采用參考H按的浮息制,家庭供樓負擔對利息變動仍然較為敏感。如果房價無序下跌,負資產效應將會嚴重打擊個人消費,甚至觸發房價、償債能力及消費連環下跌的惡性循環,最終拖累經濟增長,進而影響銀行資產負債表。

IMF提醒,樓市在金融系統性風險減退的話,政府應逐步撤銷買家印花稅(BSD)以及雙倍印花稅(DSD)。

聯系匯率最適合中國香港

IMF同時表示,聯系匯率制度仍為最適合中國香港的制度,並指中國香港具充裕財政儲備、健全的金融規管及監管制度。

中國香港金融管理局總裁陳德霖表示,歡迎基金組織繼續支持聯匯制度,認為是維持中國香港經濟穩定的基石,並指中國香港銀行亦建立起充裕並遠高於國際標準的資本緩沖及流動性,及維持優良的資產質素。

中國香港房價屢創新高。圖為居外網上中國香港九龍區壹套175平方米4臥3衛公寓,售價約人民幣5,094萬元。
中國香港房價屢創新高。圖為居外網上中國香港九龍區壹套175平方米4臥3衛公寓,售價約人民幣5,094萬元。

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預計港今年GDP達3.5%

另外,IMF指出,中國香港今年經濟增長約為3.5%,稍低於政府預期的3.7%,明年則可望增長2.5%。

至於強制性公積金(簡稱“強積金”)方面,IMF指出應該改革制度,包括取消強積金對沖遣散費及長期服務金。

另外,IMF又贊揚中國香港支持金融科技發展的做法合適,但提醒科技發展會影響市場結構,需要合適規管制度以保持金融系統穩定。

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信息來源:彭博
責任編輯:Zoe Chan

標普警告2018年瑞典房市價值可能會蒸發10%!| 瑞典

根據標準普爾全球評級公司(S&P Global Ratings)的數據,瑞典房地產市場在今年夏天達到臨界點後可能會損失其價值的十分之壹。

標普信用分析師肖恩·科滕(Sean Cotten)在壹份報告中表示,在瑞典這個斯堪的納維亞最大經濟體國家房市正在經歷壹場轉型,這是由於供應增加和新攤銷要求的影響”。

我們預測價格可能會從8月份的高點下跌7-10%,然後在2018年穩定下來。

標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點
標普警告稱,瑞典房地產市場可能會下滑10個百分點

市場擔心瑞典房地產市場將出現調整,已經引發貨幣貶值,上周克朗兌歐元匯率下跌2%。

瑞典央行已經試圖緩和這些擔憂,但該銀行也強調了與抵押貸款負債飆升有關的風險。

標準普爾指出,隨著供應量的增加,攤銷要求更加嚴格,價格可能會下跌。與此同時,瑞典央行多年的極端刺激措施逐步解除之後,市場的反應仍然存在未知。

居外網在瑞典斯德哥爾摩的壹套優雅莊園風格的海濱房源(點擊圖片了解更多)
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與此同時,瑞典經濟強勁,標準普爾表示,銀行對房價下跌的承受力很大。

這家評級公司表示:“瑞典經濟依然強勁,失業率下滑,經濟活動高企。此外,大多數瑞典的貿易夥伴都表現出積極的經濟動力,瑞典的家庭儲蓄和企業資產負債表穩健。因此,我們有信心我們評級的銀行可以維持目前的資本和盈利狀況。”

原文來源:南華早報
發表日期:2017年11月28日
責任編譯:Zoe Chan

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