英國 | 房產稅漏洞 以租養房投資者迫於填補新稅出售房產

據《每日郵報》報導,為了避免繳納新增房產稅,使用透過離岸公司逃避繳納房產稅漏洞的房東數量越來越多。

2015年,英政府透露控制以租養房(buy -to-let)的計劃,以租養房上升的人數表明,第一套房的人與房東要在有限的房產市場上競爭。

英國 | 房產稅漏洞 以租養房投資者迫於填補新稅出售房產
據《每日郵報》報導,為了避免繳納新增房產稅,使用透過離岸公司逃避繳納房產稅漏洞的房東數量越來越多

點擊查看英國更多精品房源

前任財政大臣喬治.奧斯本稱,2017年開始,以租養房政策抵押貸款的房產稅不再減少。

這項政策使以租養房政策失去財政優勢,而且會給房地產市場降溫。

但現在出現以租養房政策已經促使房東之前出售的房產又回到了他們手中。

目前,私人房東有權按他們當時繳稅收入稅的稅率進行房產稅抵免,基本稅率20% ,但最高稅率達45%。

比如,房東每月支付以租養房純利息抵押貸款1000英鎊,就可以根據減免政策最多少交450英鎊。

在2017年1月開始生效的房產政策之下,到2020年,房東的稅收抵免僅為200英鎊,房東不得不多拿出250英鎊來填補抵押貸款需繳納的稅費。

但房東通過出售他們的房產來創立公司,自己運營,他們完全可以避免繳納房產稅。

房東可以把運營出租房的成本來進行稅收抵免申請,——這樣可以有效的抵消按揭付款的成本,磨損和維護,讓利代理商的費用等。

以有限公司形式維持以租養房意味著,房東必須繳納公司所得稅,但到2020年這個稅率將會跌至18%。

抵押貸款經紀人稱,房東在過去的1年裡建立了自己的公司,並且借此來購買新的房產。

現在,房東可以把他們現有的房產出售給成立的公司。

以租養房商業抵押貸款經紀人Steve Olejnik ,稱:「轉手借貸給公司的做法會是一種解決方案,並且我們現在看到在以租養房的政策下買房佔全部以租養房申請人數的63%。2015年的這個時段以租養房申請量僅佔30%。這與2015年是完全不同的。」

「儘管房產稅導致很多房東『出售』個人房產給有限公司,因為,從長期運營來看,在稅收方面更合算。我們期待趨勢延續下去。」

房屋經紀公司Brightstar Financial的Chris Bramham稱,過去1年內,來公司借助有限公司購置房產的房東數量上漲了40%。

他稱『我們最終看到越來越多的人諮詢把房產轉換成有限公司的問題,這兩者都是為了抵押貸款和購買房產,這樣做的房東比2015年高出40%,因此這也證明建立有限公司代替以租養房將是未來的發展趨勢。』

你應該把房產轉變成有限公司嗎?

然而把房產轉變成有限公司的稅收優勢是很明顯的,這樣做隨之而來的就是更高的費用。

如果房產已經增值,出售一套以租養房的房子和通過有限公司重置房產會更有利。

自2016年4月以來所有的以租養房房產都要徵收3%的印花稅,在重置房產的時候仍需要支付。

從個人房產到公司房產的性質改變,意味著通常抵押貸款合同性質已經改變。這反而促使人們在抵押貸款到期前提前還清費用,這些費用包括律師費,評估費等各種費用。

Bramham稱:「這並非對所有人都是有利的。這樣做對有限公司是有利的,但是也意味著需要繳納更多的費用和更多的管理費。每個人的納稅狀況也會不一 樣,因此,沒有一個標準可以滿足所有納稅人的需求,房東在把房產轉變成有限公司之前應該尋求會計師事務所或者專業稅收公司的建議。」

(據英中網)

new-qrcode_簡

 

加拿大 | 網傳各大銀行將不再貸款給外國人買房?!真的假的?

Scotiabank從21日起將不再向外國人提供貸款,其他銀行近日也會跟進。安省本地多位貸款經紀對此消息也眾說紛紜。不過對於貸款給外國買家的問題,各銀行可能會有一些策略性的收緊和調整

加拿大 | 網傳各大銀行將不再貸款給外國人買房?!真的假的?
對於傳言的Scotiabank新政策,Scotiabank的貸款經紀Kay Zhang表示,目前沒聽說這樣的消息。她說,如果有政策性的改動,應該由權威機構或某銀行發言人來統一說明,希望大家不要道聽途說

點擊查看加拿大更多精品房源

該媒體稱,Scotiabank某貸款經理說Scotiabank將不再給外國人(Visitor)提供貸款。這裡所說的外國人是指沒有在加拿大報稅的人群,如果是有報稅的持工簽和學簽的人群,暫時是不算在內的。

該報導還表示,這項政策是由OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions,聯邦金融機構監管委員會)下達,其他銀行(如RBC、TD等)也會近日跟進。

記者隨後聯絡了本地的多名貸款經紀。對於傳言的Scotiabank新政策,Scotiabank的貸款經紀Kay Zhang表示,目前沒聽說這樣的消息。她說,如果有政策性的改動,應該由權威機構或某銀行發言人來統一說明,希望大家不要道聽途說。

另一名Scotiabank的貸款經紀李智博表示,有聽說會有一些政策改動,但明天才會有正式的文件。他說,這種改動可能與需要外國買家提供資產證明等有關,但具體政策還需要等通知。對於網傳的將不會給外國人(Visitor)提供貸款的說法,他表示沒聽說過。

加拿大房貸中心的王永海(Michael Wang)也表示,目前沒有收到這樣的消息,只是近期Scotiabank對外國買家的貸款額度有所調整,從原先可貸款房價的65%調整為50%。他說,各銀行對外國買家的貸款要求可能會嚴格一些,例如會設置收入條件等。

但鯤鵬金融貸款公司的Sophia Sun表示,Scotiabank確實從7月份以來有消息稱不再貸款給外國投資人(visitor),但持有工簽的外國人除外,留學生貸款難度會有所增 加。她還表示,五大銀行一直有消息說不給外國買家貸款,但實際上只是比較策略地收緊貸款,而不會是硬性的一刀切。

對於傳言其他銀行也可能會跟進這類政策的消息,RBC銀行某貸款經紀表示,目前沒收到這樣的通知,但RBC對外國買家的 貸款向來比較嚴格謹慎,留學生買房貸款的要求也比較高。同時他認為就算有這類政策的改動,對市場的影響也不會太大,因為現在對外國買家的貸款就很嚴格,若 真出台這樣的政策,只是讓要求更嚴格一些。

而BMO銀行的貸款經紀王紅雨表示,目前政策還沒有改變,不過有消息稱可能將來會有一些調整。

相關資訊:全球性價比高的學區房_性價比高的學區房

(據加拿大家園)

new-qrcode_簡

 

美國 | 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選

德克薩斯州是美國南方最大的一州,也是全美第二大州。它在房屋售租比和經濟環境等方面具有獨到優勢,和其他州比較,德州房地產已脫穎而出,成為美國房產投資的新秀。在德州的賽普拉斯(Cypress),有一處新建物業正在出售,享有漂亮的湖景,擁有完善的度假設施,環境宜居且靠近學區,是投資置業的優質之選。

社區環境優美絕倫,帶有迷人湖景與大片綠化

這個新建物業位於賽普拉斯(Cypress),賽普拉斯位於休斯頓市區西北部,橫跨290號公路(西北高速公路)大約25英里(約合40公里)。這裡的居民在美國收入100強中,排名50,算是比較富裕的區域,因此生活環境幽雅,居民素質很好。

德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區周邊環境十分幽雅舒適,私密盡享,遠離喧囂
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區4室2衛、4室3衛、3室2衛等多種房型可供選擇,能滿足各種家庭結構的需求
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區擁有良好的地理位置及環境,整體裝修及風格均依照美國傳統
 德克薩斯新建物業:湖景社區充滿度假風情、位置優越上佳投資之選
位於美國德克薩斯州的湖景社區鄰近托姆伯爾獨立學區、購物中心、托姆伯爾醫療中心和大百匯,十分便利

該新建物業的詳細地址為:14708 Boudreaux Road, Cypress。這裡周邊環境十分幽雅舒適,私密盡享,遠離喧囂。同時又享有一切便利的生活設施,毫無後顧之憂。這個完美規劃的社區享有湖景,帶有度假村風格的設施,住宅附近被水景和漂亮的綠化所環繞,讓人彷彿生活在花園美景之中,流連忘返。這裡還有步行徑圍繞社區的湖泊,1/2英畝的湖畔休閒中心設有游泳池、遊樂場、狗公園、小型公園和開放空間等。這些完備的設施都讓人可以放鬆身心,盡享生活,過著悠閒而貼近自然的生活。

這個社區內有4室2衛、4室3衛、3室2衛等多種房型可供選擇,能滿足各種家庭結構的需求。室內空間佈局十分合理,規劃完美,住宅內部十分通透寬敞,大幅面積的玻璃窗帶來良好的採光,讓居住者時刻保持愉悅心情。寬大的廚房、客廳、溫馨的臥室,這裡的每個空間都採用了高標準的品質來進行建造,優雅大方的格調彰顯了主人的不凡品位。

英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?

英國的新首相Theresa may上台以後,雖然還沒有對留學生簽證做啥打動作…. 不過,她已然盯上了英國本國的教育體系….

這兩天,梅姨做出了一個決定,

一個英國教育體系50年來最大的一次變革的決定:

撤銷18年前的禁令,開始開設新的grammar school文法學校,也就是英國的公立重點中學。

要開新的重點中學反而還成了50年來最大改革了?

是的,因為過去很長一段時間以來,英國人(特別是工黨)都嫉妒鄙視這種把好學生挑出來的精英教育,提倡人人平等。 好學生壞學生都按地段上學就好。

可想而知,當這個消息出來後,有的網友就炸鍋了紛紛表示:

「狗屁文法學校」!

「一上台就出這種幺蛾子!無語!」

一個學校為啥這麼招噴,還得勞煩梅姨親自動手?

這我們還得從英國的中學情況說起…..

英國的中學有好幾種,從好到差排的話,大概有這幾個

1 公學,總共就只有8所。 當年皇室欽定的。 比如最著名的伊頓公學啊,哈囉公學啊都屬於這類。 屬於英國最精英的中學,光學習好不行,還得有家庭背景才能進得去. 而且家裡幾代人去過伊頓,成了這個人家庭背景歷史的一個體現。 比如卡梅倫就是「三代伊頓」的老伊頓,他自己,父親,爺爺都是伊頓出身。 而Boris Johnson就是一代伊頓的新伊頓,只有他自己去過伊頓。

2 私校,這就是英國大大小小的私立學校了,每個學校都有自己的獨立招生和選拔體系。 雖然說私校也有參差不齊的水平,但是總體來說,私校的教育質量要比公立學校更好不少。 當然,花錢就是了,一年幾萬鎊的學費是正常的。

(注意,1里的公學雖然叫公學,但是也是私校,最牛的8所私校而已)

3 公立學校

這才是真正政府出資,免費或者低價的學校。

公立學校又分兩種, 普通公立學校和文法學校(Grammar School)

普通公立麼,就是只要年齡到了,按著片兒區自由隨便上。

文法學校嘛,是英國公立學校裡最好的,需要在11歲開始經過嚴格而全面的統考,擇優錄取。有了附近的學區房還不夠,通過考試競爭之後才有機會入學。

如果用一個相對比較好理解的概念的話,你也可以把文法學校理解成英國高中裡的重點中學,畢竟生源都是考試挑出來的好學生。

文法學校出來的學生,一點兒不輸那些頂尖的私利學校,還幾乎免費!這些年也向名校和社會輸出了一大批人才

於是乎,在英國,

有錢人去私立,

沒錢人蹭公立。

沒錢又想去好學校的,只有好好學習考Grammar School。

然而這Grammar School 最大的問題是… 少!! 實在是太少了!

全英國3000多中學,Grammar School只有150所!

而這次,就是梅姨要發話的內容,我們要開更多的Grammar School啦!!!

那麼,為什麼英國Grammar School這麼少呢?這一切,還得從文法學校的歷史和工黨的政策說起…

【文法學校的前世今生】

英國這種頂尖的公立學校的前身,最早可以追溯到公元600年。 當時就是教點兒拉丁文,偶爾涉及一些宗教的內容,多少也帶點兒貴族性質。

大學出現之後,文法學校的學生們,就成為了各大高校的「預備役」~當時仍然像學校的名 字一樣,對貴族來說與人交流的用語十分重要,所以仍以傳授語言知識為主。學生們在這裡唸到14歲之後直接進入大學。 所以在英語裡這才叫Grammar School,剛開始真的是就是主教拉丁語和各種貴族交流的語言的。 這個名字,就這麼一直流傳了下來….

1000多年後,隨著學校裡教的學科越來越多。 1944年英國終於頒佈教育法案,建立了一個「中學體系三方系統」,就是上面提到的私立中學和兩類公立學校。這才使得文法學校真正成為公立教育。

11歲小升初考試的時候,考的好的學生就能上文法學校,考得不好就去普通公立學校。

也就是這個法案,徹底把英國公立中學的教育體系分成了這種形式

二代們去私立,

其他好學生考進文法學校的學生專心搞學術,繼續考大學。

差生直接讀普通公立中學,高中畢業就找工作去吧。

看起來各不耽誤,多好~

當時的英國人也是這麼覺得的。

那段時間全英國有將近1400所文法學校,有新建的,有維多利亞時期留存下來的,每所學校的學術氛圍都特別棒,很多學生上文法學校也有明確的目的,就是以後奔著牛津、劍橋和各種大學去。 而且,幾乎所有的文法學校都是免費!

直到現在,英國的那些中產階級、高新工種,到內閣大臣、議會成員除了私立學校出來的,幾乎都有文法學校的學習背景。

【工黨急剎車!】

然而,這一切,都被工黨做了個巨大的急剎車…..

當年,英國工黨的一些政治家和倡導公平的教育家們覺得這事兒不對啊!11歲就開始教育分層這也太不公平了!

他們發現,文法學校裡都是中產階級的孩子,而普通學校裡都是窮人和工人子弟,文法學校已經發展成中產階級特權的代名詞了!!

(因為中產階級有錢雇家教,所以成績也比僱不起家教的工人階級的孩子要好。)

你們是考上大學了,那些普通學校裡想考大學的孩子咋辦???他們的後代怎麼辦???不能眼睜睜看著階層分化加劇啊。

不光教育資源分配不平等,而且學校既然要成為學校,不都得是好學生和學習差點兒的一起上課,讓他們互相輔導互相促進嘛?? 現在這樣,普通學校都是差學生了,課還怎麼上?

不帶這麼玩兒的!得改!

提出質疑之後,1965年,工黨就推出了政策,建立非選拔性的綜合學校,你們這些文法學校全部變成普通中學去!!

這一刀也砍的夠徹底的。 

當年,在那些工黨執政地區,文法學校要麼被合併,要麼直接關門。蘇格蘭和威爾士地區幾乎所有的文法學校都成為歷史。 

只有在保守黨佔優勢的範圍內,在保守黨政治家的各種呼籲和死撐下,這些學校勉強撐了一陣子。但是到80年代,文法學校也僅剩150所。只剩十分之一

英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?

而且留下的學校想要繼續免費招生,就要受政府的控制

不然….就靠收學費自給自足吧

這總該可以了吧,沒想到。 

1976年工黨又要求禁止英國的中學通過考試來挑選學生

那用啥挑??

嗯…你就別挑了,讓學生挑學校不就得了!

就連剩下的文法學校進一步被削弱,被一種綜合體系代替——學校不分好壞,學生想去哪兒上去哪兒上!學校不能有意見!

型號,在保守黨的堅決擁護下,文法學校保留了最後一點兒底線:想來我這兒上學,還是得考試!

工黨這一連串的政策之後,得到了英國中低產階級的廣泛響應。 他們的孩子們終於能跟其他的「好生」們一起上學了。

之後,保守黨上台之後也試圖觸碰過這個禁令,1979年要求開設新的文法學校,結果招來國內上下已經嘗過好處的民眾們的一片罵聲,提議無疾而終…

終於完了?

並沒有….

1998年,布萊爾帶領的工黨再次表示,現在文法學校數量銳減,大家做的不錯啊,看來還是很支持這個政策的嘛。 

那啥…既然大家這麼支持,那不如我再更進一步,宣佈一個事兒:

英國以後,都不開再新的文法學校了吧!!

(這也就成了這次梅姨想要廢除的禁令)

行吧,當時來看,雖然上面有政策,學校的反應也並非坐以待斃。

既然你不讓開新學校,那我們就偷偷的多招點兒學生唄,從1983年英格蘭只有不足12萬人能上文法學校,直到去年,學校還是那些學校,卻多招了5萬名學生。總共有17萬學生在文法學校裡。 但是,那也僅佔佔英格蘭中學生人數5%.

【梅姨的反擊】

梅姨這一上台就看不下去了,這麼多年爭下來,結果我們的孩子咋上個學還得偷偷摸摸的?放著我來!

於是我們就看到了這個事情:

「梅姨決定結束對文法學校的禁令!」

這隔了半個世紀沒人管的燙手山芋,梅姨一上台就接過來了。

梅姨表示,雖然這件事兒不好做,一個不小心就是政治不正確,弄的自己兩頭不是人。

她最近表示,我之所以敢冒險,還是有原因的!

1、文法學校=社會公平的促進

梅姨在英國國家學書院做演講的時候就曾經提出,文法學校的設立能夠幫助來自不同背景的、普通工薪階層的學生活得更好的教育機會~

2、公立學校=差學校? 改之~

在英國,公立學校似乎很早即被貼上了「普通」的標籤,似乎一提到公立學校,立馬聯想到的就是「教學一般般啦」的固定思想模式;而一提到私立學校,大家腦海中的第一印象就是:是啊,教學質量好,但是貴啊!

在梅姨看來,這樣的學校分類是不同平的。高質量教學怎麼能與高價格劃等號?正確的做 法,就是建立更多的文法學校,讓更多花不起錢上私立的好學生們,也能享受到更高質量的教學啊! 通過優勝劣汰的模式給學生一定的心理壓力,整體提升英國的教育水平同時,也能改善公立學校的地位,又何樂而不為呢?

(對,又回到了最早文法學校的初衷)

3、精英管理模式培養「自己人」

其實,梅姨很早就表達過希望把英國建設成一個精英管理的社會的願望。她認為,好的教育要從娃娃抓起,用最少的成本在學生早期挑選出最好潛能的「未來精英」、將更多的重點放在他們身上,才是王道~

4、梅姨自己就是從文法學校出來的啊!

從梅姨牛津大學畢業的身份就可以得知,梅姨是一個從小到大的大學霸~

她本身就是文法學校出身,因此對於培養她的惠特利公園綜合學校(Wheatley Park Comprehensive School)有著自己獨特的熱愛~

從梅姨的角度看,文法學校就是能助她考上牛津大學、而後進入英國中央銀行就職、接著踏入政界的一個強有力踏板。

因此,梅姨更堅信文法學校成就普通孩子、讓窮人家孩子走上社會高階層的方案是切實可行的,同時也對那些對她所提議文法學校成果提出質疑人士扇了一個響亮的巴掌~

於是,她這才決定,英國需要更多的普通公立學校裡的「高配產品」——文法學校。

嗯..面對這件事,肯定少不了網友們的嘴炮

【正反辯友齊上陣】

總結來看,反對者認為

1,真正的窮孩子還是無法享受文法學校的教育,因此會加大社會階層之間的差距;

2,文法學校的考試機制太難,想要考上就要上各種補習班,讓孩子喪失了快樂童年;

3,考試過於困難,容易讓孩子們喪失自信心。

而在支持者看來,

1 文法學校能夠讓孩子最大限度的發揮自己的才能,憑藉自身努力獲得更好人生。通過就讀文法學校,背景不好的孩子能夠考上劍橋、牛津這些高端學校,之後找到一份體面的工作,從而進入社會精英階層。

2 如果沒有文法學校這樣的渠道,工薪階層的孩子很難與富孩子公平競爭,結果只能一代窮、代代窮的延續下去。所以,文法學校絕對是促進社會公平、促進社會階級流動的有效手段。

好吧…

最後的最後…

你們來感受一下….

這個要考上英國重點中學的文法學校,所要考的考試試題:

【11-plus 考試】

一部分英國網友表示,看到試題的那一刻,就已經一臉懵B了……

比如這種找規律的……

【右邊四個圖形中,哪個與左邊三個是一類的? 】

<img class=” size-full wp-image-192845 aligncenter” src=”https://e-images.juwaistatic.com/2016/09/20160919005013_47926.jpg” alt=”英國 | 教育體系50年來最大變革 會影響房市嗎?” width=”521″ height=”393″ /

澳洲 | 投資移民逾7成是中國富豪 或影響投資多樣性

據《澳洲日報》援引《澳洲人報》報導,據指中國富豪佔澳洲吸引創新外國投資者和企業家簽證的70%以上,這增加了人們對該移民項目總體上可能拖累經濟的擔憂。

澳洲 | 投資移民逾7成是中國富豪 或影響投資多樣性
中國富豪佔澳洲吸引創新外國投資者和企業家簽證的70%以上,這增加了人們對該移民項目總體上可能拖累經濟的擔憂

點擊查看澳洲更多精品房源

澳洲生產力委員會對澳洲移民攝入量的報告發現,企業創新及投資項目因為缺乏多樣性而受到損害,需要有更全面的數據才能判斷它是否在浪費納稅人的資金。

報告發現,中國學生佔留學生簽證的五分之一以上,並接收了澳洲發出的17%的僑民匯款,從2000年的大約10億美元,增加到了2013年的超過70億美元。

報告發現,企業創新及投資項目在2014-2015財年共接受了6484名移民,絕大多數都與小企業有關,超過93%在2010年僱傭的員工人數在4人或4人以下,而且基本上都是已有的零售或服務企業,推動創新的可能性非常之低。

報告稱,70%以上的移民都來自中國,其他則是來自一些新興經濟體,缺乏多樣性降低了該項目創建起全球聯繫的可能性。

報告顯示,企業創新及投資項目或許對經濟帶來了淨收益,但並不大。

報告中提到:「實際上,目前的設計是有風險的,結果可能是負面的,如果該項目用戶貢獻的大部分收入和其他經濟利益都很一般,而納稅人卻要負擔起使用者在社會保障、衛生和養老方面一輩子的費用。」

企業創新及投資項目的打分測試是針對資產在80萬澳元到225萬澳元之間、年營業額在50澳萬到200萬澳元之間的青壯年。

雖然中國人佔了企業創新及投資項目申請人的70%以上,但卻只佔2013-2014年度永久移民的14%和技術移民的10%。

近期,包括一族黨領導人波琳•漢森在內的一些國會議員,都對中國收購澳洲資產,以及本地華人小區的影響力日增表達了擔憂。

然而數據顯示,中國移民還遠遠不是最大的移民群體。英格蘭和紐西蘭仍是最大的移民群體。而中國出生、在澳生活的人口自1996年以來增加了一倍至40萬人,只佔總人口的2%。

相關資訊:悉尼新公寓搶購一空 房市熱潮仍不減

(據中國僑網)

new-qrcode_簡

 

美國新房地板裝修新潮流 專家為妳專業講解

近年於地板裝修設計有三大趨勢,地毯流行柔軟蓬松材質,木地板走粗曠風格,乙烯地板則更趨奢華。是的,妳沒有看錯! 奢華的乙烯地板(塑膠制地板貼片) 聽起來非常沖突。尤其對於追求建材品質的買家來說,乙烯地板壹直是廉價象征。

史考特。漢佛瑞,加州地板貿易協會的主席,特別說明: 「過去兩年,乙烯地板有很顯著的成長。主因在於印刷技術精進,乙烯地板現在看起來跟真正的木地板幾乎完全相同。」乙烯地板並非唯壹引起消費者關註的地板裝修潮流,New Home Source更準備了其他項目與大家分享。

地毯

地毯材質近年不但更加柔軟更兼具環保意識。漢佛瑞表示: 「各家廠商都開始意識到環保的重要性。有些工廠會將回收的尼龍,高溫熔解後制造出全新的地毯。」漢佛瑞出生於地板世家,他見證了地毯產業的興起繁盛。 「我很意外奢華的地毯竟然又重新流行了起來,現今的頂級地毯甚至比我小時候接觸的都來得更加柔軟。」

當前,奢華的地毯竟然又重新流行了起來。

他也特別提到了Shaw’s Caress – 以全新方式將尼龍制造為頂級布料,以及Mohawk Flooring’s SmartStrand Silk – 使用三倍量的尼龍來制作地毯。漢佛瑞也預言其他地毯商將會跟進這兩大廠商的制造趨勢。

至於地毯花紋,近年受歡迎的技術是Cut-and-Loop,顧名思義是將毛料部分裁切部分環狀連接,制造出浮雕立體感。安柏。薛伊,Standard Pacific Homes丹佛分部總裁補充「他們屬於混紗或是多色調。主要潮流是簡潔風格的花紋地毯,可呈現個人風格。」薛伊說在丹佛地區,此類地毯多使用於臥室及樓梯間。

木地板

隨著近年興起的開放式空間,許多人會將客廳及廚房連結在壹起。為了搭配空間壹致性,越來越多人在廚房使用木地板。然而實木地板價格不斐,因此許多人選擇Laminate美耐板(由木屑壓制而成)。薛伊解釋: 「這種材質耐重且穩定,木板間不易產生空隙,價格比起實木地板也來得親民。」

與國內壹樣,木地板也廣受業主歡迎,山胡桃、櫻桃木及胡桃木是大眾選擇較多的木材。

消費者對於木紋材質的喜好,也趨向深色系,而淺灰色調也頗受歡迎。 「買家傾向選用大面積木片或是將不同尺寸的木板混合拼裝。材質選擇上也偏向異國風情,例如山胡桃、櫻桃木及胡桃木等等。」

薛伊認為仿舊木材也是壹大趨勢,針對這點,漢佛瑞補充:「買家還是喜歡新地板,只是想要看起來有點歲月痕跡。」就如同年輕人喜歡穿破損感的牛仔褲。市場上也發展出對二手木材有興趣的新族群,二手木材主要是從老屋汰換下來的建材或部分廠商刻意將新木材仿舊。

此外,由竹子所建造的木材也曾在市場掀起壹陣漣漪,相較於其他木材原料,竹子生長期較短再生性也來得高。不過部分消費者反應竹子會有縮水的問題。對此漢佛瑞認為: 「竹制建材持續在進步,現在已經很少聽到縮水問題了。我很期待廠商未來開發出更多樣化的竹材花紋及尺寸。」

奢華乙烯地板

奢華也許有點言過其實,但隨著科技進步,乙烯地板的確被賦予了新風貌。乙烯地板的制作流程是將各式木紋印制在塑膠材質上,讓它看起來如同實木地板壹樣高級。

漢佛瑞提出: 「只要相機能捕捉的花紋都可以被印制在乙烯地板上。這不僅限於木紋,我看過有人運用磁磚及大理石紋的乙烯地板來進行浴室裝修,效果相當出色。」

磁磚

陶瓷磁磚趨勢是極大化。消費者喜愛大面積的磁磚,尤其是大於30*30公分的尺寸。漢佛瑞說明: 「之前提到的數位印刷,不僅可以應用在美耐板及乙烯地板,連磁磚也適用,所以就算看到木紋磁磚也不稀奇。」薛伊分享丹佛地區盛行模組磁磚– 長方形磁磚或是30*60公分的尺寸。 「我們近期看到很多類似布料或是木頭材質磁磚,另外還有水泥表面的。」

 

【查看這篇文章的英文原文,請點擊這裏。】

 

 

點擊了解在美國建造新房的那些事

 

美國新房裝潢改裝8要訣 新房建築商誠意推薦

恭喜妳終於簽了合約買下了第壹棟房子,下壹步就是開始思考如何設計房屋。購買新建案的壹大好處就是能夠選擇從建商提供的裝潢選項中,挑選自己喜愛的裝潢設計。

但對於第壹次買屋的人,如何選擇可是壹大問題。櫥櫃、流理臺桌面、地板、燈具及廚房設備,甚至包含是否建造額外車庫或是衛浴,以上提及的項目在房屋裝修的選項裏,仍是九牛壹毛。

新屋主究竟應該要怎麽做呢?

房屋結構

簽下合約後,第壹件事就是針對房屋結構及隔間做出決定。位於亞利桑那州的Cachet Homes 銷售暨行銷副總裁蘇。古德奇說: 「買家簽約時,常被復雜的法律文件搞得頭昏眼花。但我們確保在完成合約簽訂後,會立即與他們談談房屋隔間。」
部分買家希望增加額外衛浴或是車庫、加裝出入口、壁爐或是燈具等。買家必須在裝修前期就下好決定,因為此類裝潢會影響房屋整體結構及相關建築執照申請。另壹方面,調整水管管線及電線需要移除部分墻面,為避免不必要工程,買家都應該盡早下定決心。

裝潢升級

買家也許認為房屋的美化裝潢例如墻面粉刷、庭院造景、選擇燈具及水龍頭把手、地板材質、墻面裝飾以及基本的廚房設備都是比較不急迫的項目。就算建商交屋結案後,再來進行也不遲,尤其當買家有充足的裝潢預算,並不需要立即下決定。

達拉斯的Grenadier Homes建案底價中並不包含加裝冰箱等廚房設備。根據Grenadier Homes設計師凱西。克斯塔表示: 「買家自行選購有時會獲得更好價格。但直接向建商加購,花費可被計算在貸款內,不會占用裝潢費用。」

此外,克斯塔也提醒,在交屋後進行的房屋改裝,壹般不會包含在建商保固項目內。當然,另壹個原因在於結案後,自行進行房屋改裝,可能無法找到合適施工廠商,或是因承包廠商不了解屋況而發生錯誤。

建商施工時間

盡量配合建商施工時程表。通常在簽約的兩到三周後,建商會安排會議來了解屋主的設計需求。不同建商會有不同規則,有些建商不允許屋主二次修改裝潢項目。因此建議屋主在會議時,詳列裝潢項目及需求,針對喜愛的設計風格,也淮備照片幫助設計師進壹步了解。

樣品屋

許多買家購屋起因於對樣品屋壹見傾心。然而樣品屋跟實際交屋後狀況可能不盡相同。樣品屋通常搭配頂級建材及高級設備,而裝潢選擇也未必會出現在建商所提供的方案中,若想將新家設計得跟樣品屋壹樣,必定需要額外花費。

預算規劃

事先規劃預算並且依照計畫實施。當買家走入建商的設計中心,就如同三歲小童進入琳瑯滿目的糖果店。頂級及極具設計感裝潢所費不貲,因此盡量按照原先預算規劃以避免不必要開銷。

對此,古德奇提供了壹個參考金額: 房屋裝潢花費大約占房屋總價的12%為合理範圍。切記房屋貸款金額需要涵蓋裝潢費用及房屋總價。

實際需求

遵循原先的預算規劃,妳不可能負擔所有妳所喜愛裝潢項目。建立清單時,可分為必須項目及理想項目。

懷得利夫妻向Cachet Homes購買了三房兩衛的新屋,市價約為35萬美元。他們淮備了3萬元來進行裝修,其中兩萬六千元都花費在櫥櫃及地板等項目。懷得利太太表示: 「原先我們計畫在廚房防水墻面做馬賽克拼接磁磚設計,然而我們實在無法負擔這筆費用,最後的折衷方案是僅於烤箱旁墻面做小部分的磁磚拼貼。」

未來變現價值

不要過度客制化。新屋主想要將新家設計得極具個人風格,這種心情是可以理解的。然而,必須考慮過度設計是否會影響未來出售的困難度。佛洛裏達房地產經紀人安迪。威爾斯說明: 「屋主也許考慮薰衣草紫的廚房中島,然而強烈個人風格會讓妳在轉售時遇到困難。較理想的方式是將喜歡的顏色運用在墻壁粉刷,主要廚房流理臺面仍保持中性色調。未來出售時,才能吸引較多買家。」

信任合作廠商

設計及施工團隊在改裝過程中,會解釋施工細節,針對特定項目提供除了設計美感外的專業意見。此外,也會針對屋主預算提出建議。懷得利先生說:「施工廠商會努力幫助妳完成夢想新居。因此,請相信他們多年以來的專業及經驗。」

 

【查看這篇文章的英文原文,請點擊這裏。】

 

 

點擊了解在美國建造新房的那些事

德國柏林成歐洲房產熱門投資地 | 海外

地產專家Laura Henderson發現,德國前衛的首都城市柏林,正迅速成為歐洲最受歡迎的國家,大批國外買家正在湧入。

有人說時間是最好的治愈師,德國的首都柏林便是這句話最好的印證。這是一座充滿矛盾的城市, 豐富的普魯士文化和電子音樂彌漫的地鐵與有著斯大林風格的郊外形成鮮明對比。這座城市在整個1950年代幾乎都處在無人統治的政治動蕩之中,在盟軍之間的利益衝突之下被撕裂。到了1960年代,人民又被柏林牆分成兩部分——東德屬於共產主義的前蘇聯,西德屬於資本主義的美國。在這座聲名狼籍的牆壁倒塌30年後的今天,其殘骸成為了城市的地標,昭示著這座統一了的城市背後仍然有著深深的分裂烙印。

這座城市自打那之後便開始奮起直追,從冷戰制度結束到21世紀,慢慢發展起來,以便應對快速增長的流動人口。在過去的20年中,有超過100萬的人移民至此,這其中大部分人填補了東部郊區人口遷移帶來的空缺。人口交流使政府指定了大片的開發區,這打開了商業機會的大門。

柏林牆倒塌之後,東柏林區域,如普倫茨勞貝格區,米特區和弗裡德裡希斯海因區,都吸引著具有開創精神的移民們前來,並在這些地方扎根。”

而德國的整個房產市場,近幾年來迅速升溫,柏林的房價一直處於領先地位,公寓價格上漲了97.7%,租房價格自2007年以來上漲了51.1%。Steinbauer還說 “德國其他城市在近幾年來有很多海外買家為客觀的利潤而投資。重建的速度普遍加快,但每平方米的價格依然非常便宜。”

來自Black Label Properties的 Andreas Muller 說:“柏林房產是全球中價格最合理的城市,這裡的價格只是布達佩斯,布拉格和華沙平均房價的一小部分唯一,遠遠低於西方首府城市。這裡每平米£2,500英鎊的價錢與倫敦的£5,000和巴黎的£6,000英鎊比起來真是非常便宜。柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間——所以現在買進,為來增值做准備是明智的選擇。”

而在4%到10%之間的回報率使富有的海外買家紛紛投資,刺激了交易總量。這座城市的重生也在於長久以來的市場不平衡得到解決,這要依靠德國多元化的經濟、失業率的下降和用於投資的新資本。Muller解釋道:“歷史上德國只有14%的人口擁有房產(這體現了柏林從前是個兩極分化的城市),柏林從沒有想今天這樣擁有如此強大的本地市場。如今有43%的德國人擁有自己的住房,這裡的機遇與人們的投資熱情也是不言而喻的。”

對想要在市中心找個避風港的買家來說,柏林市中心不斷擴大的米特區有著最多的選擇。來自房產中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 說“像波茨坦廣場,御林廣場,古倉區和菩提樹下大街都是投資熱門地。市中心的那些翻修過的公寓大樓使房價復蘇,每平米的價格從£1,250到 £2,750不等。邊緣地區如舍嫩貝格區,蒂爾加藤區和潘科區,都因與市中心相鄰而受益。”

還有一個受人關注的高端區域要屬市時尚的弗裡德裡希斯海因-克羅伊茨貝格(Friedrichshain-Kreuzberg)了。成立於2001年,橫跨前東柏林於西柏林之間;這裡區域有著蓬勃的咖啡文化氛圍,夾雜著熱鬧的藝術與音樂氣息。這是一個將很多老房屋重新翻修的高端地段,當地的房屋中介Berlin Properties掌握著幾座公寓的成套翻修項目,翻新後的公寓將擁有開放式的客廳的同時,保留原有的特質,如鑲木地板,飛檐和傳統的門廳;還有先進的浴室裝置與設備,價錢£16,000英鎊起。

當地的房屋代理人Rita Friedburg說:“柏林正在以其自己的方式詮釋21世紀。第一次來的海外買家很快就會了解這個地方的價值。毫無疑問,這座城市更新的潛力會使他們不斷回來進行更多的投資。”

在柏林買房注意事項一覽

  • 在柏林,沒有對外國人的買房限制。
  • 買家應該留出購買價的12%的資金,來支付5%的印花稅,其中的6%是付給房屋中介的佣金(由買家支付),1.5%的公正費,以及增值稅和土地注冊費用。
  • 律師費占房價的5%到3%之間。
  • 德國的英國銀行的房貸競爭激烈,利率正在上升。很容易拿到貸款,銀行一般會提供估價的50%-70%的貸款。

在阿爾加維南部的三角地帶,200萬英鎊的別墅是富人的標簽,也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是,遠離人群和商業化,低調而復古的首都城市裡斯本,似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。本期專欄,我會帶你走進這座有著2000年歷史,宜人氣候和美麗海濱的魅力城市,找尋房產投資及移民的機遇。【閱讀原文

 

勞拉·漢特森專欄全集:

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

海外 | 迪拜高等教育資源 將成為開拓中國市場的利器

居外網(Juwai.com)指出,以中國買家為目標市場的迪拜開發商已經錯失了一個機會,未能利用該國作為高等教育中心的優勢。當前,雖然許多海外開發商已經湧入中國市場,帶來眾多海外房產項目,並以中國投資者為主要目標,但不是每一家都能獲得成功。

居外網英國、歐洲和中東地區總裁伯尼·莫里斯(Bernie Morris)稱:「我們發現中國投資者在海外買房投資的主要動力之一是教育。而顯然,迪拜和阿布扎比已經在引進一流的教育設施方面進行了大量的投資。向中國投資者展示教育,尤其是高等教育方面的優勢,並以有效的方式向中國學生開放這些教育資源,必然會有助於提振房地產投資需求。」

他補充道:「我們甚至在曼徹斯特、倫敦、牛津、劍橋也看到這一點。很多來自中國的父母會為孩子的學習到這些城市買一套公寓,為探訪逗留期間居住買第二套公寓。通常他們還會買第三套公寓用於投資。」

「部分中國家庭為未來籌劃得更長遠,他們打算讓小孩未來當一名工程師,無論將來是哪個行業,他們提早確定孩子未來接受教育的地方,並鎖定一到兩所大學。他們會以此為預期買一套公寓,即使現在他們的兒子只有兩三歲。然後他們會先將公寓租出去作為投資。這樣的做法已成為中國部分高淨值家庭的主流」

點擊查看迪拜更多精品房源

居外網剛剛公佈了最新一期阿聯酋中國房地產報告,其中強調2016年上半年上十億身價的中國買家在迪拜房地產投資數據。該報告還指出,2015年居住在迪拜的中國人口已快速增長53%,總數達25.3萬人。

當前,包括美國和加拿大在內的11個國家的國際性大學在迪拜設有26所大學分支,而且明年迪拜將開放第一所中國國際學校。莫里斯指出,對於中國的父母而言,送孩子去迪拜比送孩子去英國更近,而且迪拜的機構更方便買家將資金移出中國 。 「當地人非常樂意幫助你轉移資金,這點在其他司法管轄區要更困難」。

根據最新一期阿聯酋中國房地產報告顯示,在迪拜房地產市場上,中國買家已經開始活躍起來,租金收益率是一個主要賣點,阿聯酋房租平均收益率約為6%,相比之下,倫敦為3.3%,紐約和中國香港為2.75%。迪拜市中心仍然是最受青睞的地區,其次是朱美拉棕櫚島( Palm Jumeirah )和穆罕默德·本·拉希德市(Mohammed bin Rashid City)。

過去的一年,居外網與總部位於迪拜的公司簽署了協議,包括開發商達馬克(Damac)和門戶網站Justproperty.com的母公司JRD集團。據稱,過去12個月,迪拜房地產在其網站上的搜索點擊率與前一年相比上漲85.3%。在週一(9月5日)舉行Cityscape Global會議上,迪拜房地產土地部宣傳部門高級主管馬吉德·撒切爾(Majid Saqeer)表示,在推廣迪拜房地產投資方面,中國和印度是兩個關鍵市場。 「今年12月我們在印度近有一個展覽,2017年3月也將在中國舉行展銷會。」

相關資訊:中國護照又增值 阿聯酋對華開放落地簽 一起去迪拜吧!

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

new-qrcode_簡

 

澳大利亞西澳洲最新房產印花稅征收標準

在澳大利亞買房,印花稅是最為重要的交易稅費,由於各個州的房產印花稅稅率不同,為此,居外網特意為大家收集整理新南威爾士州(New South Wales)、維多利亞州(Victoria)、昆士蘭州(Queensland)、西澳州(Western Australia)的印花稅稅率,供大家在澳大利亞買房時參考。

西澳洲最新印花稅稅率

 

相關資訊

 

本文系居外網獨家原創稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。