美國公寓合併的七大建議

如果你已經擁有一套美國公寓,對該地段、街坊鄰裡、施工人員以及建築設施感到滿意,而又想要更大的空間,那麼你可以買一套相鄰的公寓,這是一個非常方便的選擇。

在紐約購買隔鄰的公寓合並使用是常見的做法

對於公寓合並相關注意事項,我在此提供以下建議:

1、垂直公寓合並

即買下樓上或樓下的公寓,花費較高,因為需要結構性改造,添加一個樓梯。這就需要聘用一名結構工程師,提供如何打通上地板的細節。這需要給現有的結構鞏固支柱,因此需要支撐圖以便公寓大樓審查。審批過程通常需要較長的時間建設,公寓大樓方面也有旗下工程師審核你聘用的工程師的計算。施工時間也需要更長的時間也比相鄰公寓合並所耗的時間要長。增加樓梯減少大樓的建築面積。

2、流動空間

聘請一名建築師很重要,他可以幫你弄清楚可以打通哪裡讓公寓銜接。建築師可以幫你找到非支撐牆的位置,並提供了一些計劃選項,顯示最好在哪些地方打通牆壁。流動空間非常重要的。生活區和私人臥室通常是分開的。要讓你可以很容易從玄關走到休憩空地。臥室通常位於遠離公眾生活區域。

3、干濕分離

對於把房子改建成浴室、洗衣房或廚房,大多數大樓都有一定的規則。這些用途的房間被稱為濕房,都安裝有自來水設施, 這些規則要求所有濕房相互隔離,以防漏水或發大水。這些濕房需要做防水工作,一旦漏水或發大水,可以幫助控制和減少損失。建築師將研究你的公寓水管走線圖,以確保你的新計劃符合這些規則。

4、保留兩間廚房

通常合並公寓時不允許保留兩間廚房。一般可以很容易把其中一間廚房(濕區)改建成浴室或洗衣房。

5、建築部

建築部要求由建築師或建築工程師編制的一組計劃。公寓大樓也必須批准該計劃。這兩個評審都需要時間。越快聘請建築師開始進行規劃,你就可以越快開始施工。

6、家具計劃

確保建築師或家具設計師為你提供一個家具計劃。這將幫助確保當前家具與新家具相得益彰,門扇在適當的位置,牆上有足夠的空間掛藝術品等,家具計劃有時是後來添加上的。很多時候客戶對門位置不滿意,所以之前先計劃好,會更好。

7、搬出去

施工過程中,塵土飛揚,氣味重而且嘈雜。你要准備在施工前搬出去住。呆在那裡會造成巨大的壓力,因為灰塵和噪音難以忍受。

原文由Kai的合作伙伴達尼爾·伍格爾特爾(Daryl Wugalter)撰寫

在紐約,非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學,他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作,還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因,在美國購置房產都要謹記五點注意事項。【閱讀全文

 

Kai Wong專欄全集

 

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倫敦房產一年增值46000鎊!你辛苦一年沒有房子賺得多……

根據最近的數據統計,在2015年,英國5個白領裡,平均有2個的年薪沒有英國房屋的去年的平均增值多。也就是說,英國房子在2015年的平均增值部分,比將近一半的英國工薪階層的年薪要多哦!

根據Post Office Money的統計報告,全英房價在2015年平均上漲了一萬八千英鎊,比英國40%的工薪階層去年的年薪還要多。

給你一些對比數據:在英國,一些專業職業,比如護士、老師、初級醫生、警察,他們的起薪都在兩萬兩千鎊左右一年。

倫敦和英格蘭東南部

倫敦,房屋在2015年的增值平均為4萬六千鎊,可是對比來看,倫敦工薪階層的平均年薪僅為3萬六千鎊。也就是說,房子才是家庭收入的最大貢獻者,賺的比房主還多!

同時,Halifax的最近的一份調查報告顯示,房屋增值與工資收入差距最大的,出現在赫德福德郡的Three Rivers地區,在過去兩年房屋的平均增值為£148,000,比當地的工資收入整整高出£98,000.

Three Rivers地區屬於倫敦通勤地區,這裡交通線路發達,Metropolitan line途徑這裡,使得越來越多的倫敦工薪階層來到這裡安家置業。

房屋增值與工資收入差距最大的排行榜上,排名第二的是西北倫敦的哈羅(Harrow),該地區的房屋增速可以排名全倫敦前十。

排名第三的是格林威治,這裡不僅有一線泰晤士河景,還在進行大規模的重建工程。並且交通也不錯,離金絲雀碼頭很近,幾條線路同時到達,而且2018年的crossrail也將途徑這裡!

房價增速放緩

全英的平均房價在2014年12月到2015年12月間,同比下降了£5,800,同時工薪階層的年薪上漲了£400左右,到£26,400。

在倫敦,平均房價上漲到了£536,000,英格蘭東南部的平均房價為£365,000,英格蘭東部的平均房價為£315,000。

不斷上漲的需求

Post Office Money的首席貸款專家John Willcock表示,雖然對比2014、2015年,英國的房價增速有所放緩,但是我們還是看到了房價的大幅繼續上漲。

房價上漲一部分是由於始終旺盛的需求,而房產供應的短缺不能很好地滿足需求。

看到這個消息,已經是房主的同志們可以偷著笑了,而對於初次置業者來說,越來越高的房價讓他們越來越難爬到房產的階梯。

未來的預測

英國房產專業人士們預測,在2016年英國的房地產市場將有兩次波動。一次在4月份之前,想購買二套房和投資房的,因為新印花稅政策的影響,正在大幅湧入市場。而5,6月份,將會隨著倫敦市長大選和英國脫歐公投而有所冷卻。隨後,在2016年下半年,房地產市場將繼續升溫,房價將繼續在多方因素的推動下上漲。

今天我們來聚焦倫敦,從房屋出租後的租金回報率方面來審視,到底哪10個區域會是未來購房出租(Buy to Let)選址的大熱門?房姐幫您選優址,買好房!【閱讀全文

 

安妮專欄全集:

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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紐約房地產市場已泡沫化了嗎?

今年,大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化,但是在2016年第一季度曼哈頓的銷售數據反映紐約的房地產熱潮依然持續。(相關閱讀:紐約房租

第一季度曼哈頓房產銷售

根據道格拉斯艾麗曼公司 (Douglas Elliman)第一季度曼哈頓銷售報告指出曼哈頓公寓的平均價格今年歷史性的突破了200萬美元,同時中位房價現在已經達到1,137,500美元(這僅是1.1%低於2015年第四季度創下的紀錄)。這些數字雖然非常驚人,但是這也包括在過去幾年前所簽署的期房如公園大道432號公寓,逐漸的在一月開始交房(第一戶公寓以$1775萬交易)。該報告指出,新建設的公寓銷售比去年同期上漲了94%,當中有三分之二是高級公寓。

在TOWN Residential的報告中也顯示相同的結論,平均價格創下了歷史新高。在曼哈頓二手房市場的中位價為95萬美元比同年時期長了7.3%,而二手房佔了曼哈頓的房地產的78%,這數據也真實的反映了整體市場的表現。

可是根據Zillow網站的數據顯示,美國整體的中位房價為208,226美元,曼哈頓比全美國的中位房價高很多。儘管在2016年初華爾街的股市動盪,紐約的房地產還保持了增長,這意味著紐約房市擁有穩固的動力。正當許多國際買家還是對紐約市的前景很有信心,小投資者也不甘示落的購買中端房地產。

在萊坊今年的《財富報告》中提及,紐約房地產因為價格上漲和低融資成本結合的優勢,開發商在毫宅市場供應有持續的增長。隨著市場向買家傾斜,許多地區的毫宅價格增長潛力將有待重新評估。

紐約的租賃市場

曼哈頓的租金終於出現了相反的效應。在道格拉斯艾麗曼公司今年三月的租賃報告顯示中位租金比去年同月下滑了2.8%報$3,300。房地產評估師,喬納森·米勒指出出租房源比去年增加了兩倍,如果紐約市的經濟沒有太大的強化的話,空置率將會提升。不過,暫時的數據只是意味著租金已達到了承受能力門檻,很有可能在未來的日子裡不會有太大的起落(當然,這不包括未來經濟危機所帶來的影響)。由於過去幾年裡,曼哈頓有大量的房子都被國際投資者買下變為出租房,這使得曼哈頓的租賃市場出現了很大的竟爭或需要更久的時間才能租出去,尤其是下城的金融區或東村。近期,有很多業主都願意為房客承擔經紀費或免付一個月租金來吸引房客,希望能讓房子更快的租出去。

與買房市場出現同樣的現象,在中端的市場租金增長仍然是很強勁的,有誰不想租到又好又便宜的房子呢?在布魯克林的租賃市場比起其它地區有明顯的漲幅,曼哈頓和布魯克林的中價租金距離只差$525報$2,775。租賃市場的高峰期是在5月和9月之間,在這期間會有很多國際學生,工作調遣或因為租約到期想換房子的房客。選對好的房客是非常的重要,一般房地產經紀都會為客人的房子招租和審核房客的收入和個人質料。有很多房客因為不符合審核機制而被逼到比較便宜的地區,而布魯克林或皇后區就成為了搶手貨了。

綜合了各方面的報告,曼哈頓的房地產已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下,數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房,紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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2016美國投資看點:你的機會在哪裡?

時光如梭,2016年第一季度已悄然而過,4月份也過去一半,回顧過去幾個月,若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯,互相影響,接下來的三個季度裡, 投資者應如何看准大局穩健投資呢?

2015年12月16日,美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點,聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間,這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期,在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時,也開啟了市場的第一波下跌行情,好在之後有所反彈。但是新年伊始,油價便率先開始發難,在伊朗拒不減產的高調言論下,油價一搓再搓,屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳,更是為虛弱的股市火上澆油,以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈,這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機,可是謠言終究是謠言,當市場對這些信息免疫之後,新一輪的下跌再次來臨,並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解,一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳,能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元,創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際,反彈卻來了,而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日,三大股指紛紛扭虧為盈,油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢?大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情,使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因,美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資,總額約達90億美元,緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外,美聯儲的暫緩加息,耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之,過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措,不知接下來的投資方向應進行如何調整,下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向,關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看,今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動,其實並非美國經濟不好,而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋, 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策,歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松,美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值,更何況加息呢?結果一定會使美元強上加強,美元走強後進出口行業會遭受重挫,還會降低海外對於石油的需求量,這都是美聯儲所不願看到的,所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息,那麼大盤還有持續上漲的空間,股票市場則還有投資的機會,大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面,美國的各項數據表現強勁,當屬一家獨大。非農數據,通貨膨脹,GDP數據都在按部就班的超預期發展,其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌,雖然美國股市會下跌,但加息後可以看多美元,美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金,黃金與美元的走勢息息相關,而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌,反之,美元跌、黃金漲,但是當遇到危機時刻,或者市場避險情緒高昂時,美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀,以紐約曼哈頓為例,新屋銷量年增61%,僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩, 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加,千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下, 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道, 自從2012年以來, 在全美100個大都會區,買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升,對於普通收入的首購族來說,支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看,隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等,對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面,4月17日舉行的多哈會議將會極其重要,但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突,伊朗同意凍產的可能性微乎其微,伊朗曾多次表態,在產量達到制裁之前的水平時,不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音,便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下,石油的價格不是重點,市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額,再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面,頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌,沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利,成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看,這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主,而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效,但如果油價能保持在現有水准,一年之後,低效的產商便會降低至20%﹣30%。技術進步是一種趨勢,沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力,市場份額是命脈所在,中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌,應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測, 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外, 越來越向其它領域來將其投資多元化, 分散風險,瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中, 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家,其公司主要勘探石油和天然氣,而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報,有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略,中國是進口石油大國,對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況,根據標准普爾提供的數據,2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元,而今天S&P 500的價格為2075美元,上漲28%。股價上漲當然是多多益善,但是股價上漲,卻未能帶來相應的回報,這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年,相當於投資人多付出了450美元,但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率為24.5,而2013年6月為17.8,同樣上漲了37%。事實上,2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴,已經高於了平均數值13%,現在的市盈率更是高於歷史平均的55%,距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看,風險不僅沒能消除,反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面,來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7%,屬於最巔峰的時期,為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩,目前數字為6.8%。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩,這一定會波及影響美國企業的利潤,當這些利潤下滑反映在年報、季報時,股價就會做出相應的反應,然後蔓延至股市。

總之,目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態,若不加息,繼續鴿派,那麼問題還會被暫時掩蓋住,股市、黃金還有上漲機會;如選擇加息,那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身,不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

 

劉禹含專欄全集:

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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歐洲小國移民升溫:馬耳他買房移民面面觀 | 海外

盡管歐洲南部深陷債務危機,反緊縮抗議此起彼伏,但南歐小國馬耳他的經濟卻仍然表現不俗。這個地中海小島國是一個利用投資發展經濟的成功例子。勞拉·漢特森(Laura Henderson)來為你詳述這一趨勢。

馬耳他是一個位於地中海中心的島國,有“地中海心髒”之稱

財政赤字目前依然是歐元區某些國家的一個高壓話題。但是在小巧而堅韌的馬耳他島上,這卻不是什麼問題。強有力的多元服務經濟使南歐債務危機對馬耳他的衝擊大大減輕。除了銀行、保險、旅游和博彩業之外,住宅房地產業也吸引了大量的海外投資者。

“與某些歐元區的國家不同的是,馬耳他在過去5年中大大增強了其經濟自由度,”來自Frank Salt的房產顧問Nick Bilocca說。“這個國家有著相對開放的經濟環境,較低的關稅和高效的投資規則。馬耳他的國內銀行資本充足,盈利高,擁有大量的可流動資金。銀行資產大多來自於在馬耳他當地的零售存款、國內的貸款和國內發行的證券,而不是像希腊政府債券那樣的高風險資產。當地人的語言和技術水平很高,通訊和信息基礎設施極佳,而且政府也重視對生產部門的投資,這些因素都促進了外來投資的增長。”

對於考慮購買第二套房產的海外買家來說,馬耳他的相關財政政策非常吸引人。國外居民可以不為他們在馬耳他以外的收入和財富繳稅,只需為彙入馬耳他的收入交納15%的所得稅。印花稅也非常低,不用繳納市政稅,還可以轉移養老金基金,這使移民馬耳他非常具有吸引力。在人們關心的醫療、教育和殘障人士的公共設施等方面,馬耳他也都做得非常出色。同時,馬耳他銀行繼續向外國人提供購房貸款,這一切都有助於維持投資者的信心。

根據馬耳他中央銀行發布的數據,房地產價格指數在2015年第四季度上升了11%。“在經濟危機時期,與其他的地中海旅游國家相比,馬耳他的表現非常穩健,”來自Malta Buy Property的顧問Ray Woods說道,“住宅市場的增長反映,不同經濟領域都在遵循審慎的宗旨。在金融市場不穩時,投資者會將資金轉移到較安全、品質較高的項目上。因此,有高附加值的房地產業正吸引著雄心勃勃的國際投資者。”

2015年第四季度馬耳他房價上升11%

買房獲得公民身份

馬耳他吸引外國人購房的一個舉措是馬耳他個人投資項目(Individual Investor Programme 簡稱 IIP)。該項目允許向符合條件的、對馬耳他經濟發展有貢獻的外籍個人和家庭(包括歐盟和非歐盟)授予公民身份。

馬耳他吸引外國人購房移民

要獲得馬耳他公民身份,主要申請人需要貢獻65萬歐元,其直系親屬,包括配偶和未成年子女在內,每個人要繳納2.5萬歐元。對於年齡在18到26歲之間的成年子女,還有55歲以上的父母,每個人需繳納5萬歐元。

申請人必須承諾在馬耳他保留一處住宅,至少為期五年。可以選擇購買一套價值超過35萬歐元的房產,或者租一套年租金超過1.6萬歐元的房子。申請人還需要向政府批准的金融工具投資至少15萬歐元,並保留投資至少五年。

申請人在購買或租賃房產後,等12個月就可以獲得公民身份。獲得公民身份前,申請人無需全年都呆在馬耳他。馬耳他法律將居留定義為“有意於任何財年在馬耳他居留,通常在馬耳他停留最少 183天,或購買/租賃不動產並入境馬耳他一次都可以充分證明該居住意向”。

海濱豪宅還是古鎮別墅?

風光旖旎的南歐島國馬耳他

對於房產的選擇,想買新房的人可以在“特別指定區域”(Special Designated Areas)內找到各種各樣的選擇。“特別指定區域”是政府劃定的重建區域,其中海濱和游艇碼頭是重要的組成部分。

在“特別指定區域”內,歐盟和非歐盟的人士享有和馬耳他公民一樣的購房權,並且不需要申請“不動產收購許可” (Acquisition of Immovable Property,簡稱AIP)。所以一個人能買多少房產也是沒有上限的,一旦買下,還可以將房產租賃,沒有任何限制。

坐落於風景如畫的聖朱莉安斯的Portomaso,是馬耳他政府於2003年劃定的第一個“特別指定區域”。自那之後,又出現了很多“特別指定區域”,每個區域都有自己的個性和風格。從坐落於世界遺產城鎮Valletta以南的維特奧沙海濱別墅(Vittoriosa Waterfront)到離中世紀村莊Ghargur只有幾步之遙的山間封閉式小區Madliena。價格方面,從起價11.5萬英鎊(約105萬人民幣)的一室一廳公寓,到1百萬英鎊(約1千萬人民幣)以上的頂層豪華套房。還有全套的便利設施,以及全面的管理服務。

對於喜歡老房的人來說,可以去風光旖旎的小鎮,如加格胡爾(Gharghur)、 巴爾贊(Balzan)、納沙爾(Naxxar) 和澤巴格(Zebbug)。這些以綠樹環繞的廣場和露天咖啡館為特色的古鎮,遍布著各式傳統房屋。有聯排別墅和獨立的復式小樓,更不要說散落在各處的豪華宮殿,有著內置的庭院和屋頂陽台。這些房產都帶有不同歷史時期的特色,如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般來說,25萬-42.5萬英鎊(約250-425萬人民幣)就可以買下一棟充滿懷舊意味的老屋。

馬耳他房產價廉物美

2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年:2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。種種跡像表明,2016年如果您有買房的打算,那麼肯定不是一件壞事兒。西班牙中國律師事務所翻譯自西班牙《國家報》發表的文章,整理出適用於中國投資者的六大實用投資建議 。【閱讀全文

 

勞拉·漢特森專欄全集:

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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中國投資者面對海外房產投資糾紛應如何維權?新西蘭案例分享

投資海外房產已經逐漸成為中國投資客和潛在移民的一個熱衷選擇。干淨的空氣、優美的環境、永久的產權以及巨大的升值空間都使得海外房產成了投資市場的“香餑餑”。但與此同時,投資者們對於海外房產投資可能出現的交易風險和法律糾紛又心有余悸。畢竟是千山萬水之隔,語言上的障礙、法律體系的不同,甚至是文化的差異,都會讓中國投資者們望而卻步。如果付出了資金,無法得到當地的產權登記怎麼辦?如果產生了糾紛,該怎麼找律師為自己維權?如果要打官司,是應該選擇中國法院還是外國法院?官司打贏了,涉及到海外資產如何執行?面對這些困擾已久的問題,新西蘭皇家律師事務所將用一個真實的案例為大家提供一個解決方案。

中國法院判決書首獲新西蘭承認

中國公民陳某於2007年7月在中國與林某通過口頭約定達成了土地股權轉讓協議,雙方約定由陳某出資人民幣2000萬元收購林某所有的新西蘭奧克蘭某處地塊30%股權,2007年7月10日,陳某將2000萬元人民幣轉入林某指定的賬戶,同日,林某就上述收款向陳某出具了收條,並在該收條中承諾雙方於2007年10月8日共同至新西蘭辦理相關股份轉讓手續。之後,雙方一直未到新西蘭辦理相關手續。陳某多次催促,林某一直未配合履行。在其他救濟手段無果的情況下,陳某於2009年向福州市中級人民法院提起了訴訟,要求解除雙方的地塊股權轉讓協議,並要求林某返還人民幣2000萬元的本金並賠償相應的利息損失。

此案的一方當事人長期居住海外,爭議涉及的資產也在海外、程序上還有管轄爭議,確實非常復雜。經過長達兩年的審理,最終陳某的訴訟請求得到了法院的完全支持。該份判決書在經過二審和再審程序後,成為了生效判決。然而,在陳某贏得官司的同時,新問題接踵而至,林某已將大部分資產轉移至新西蘭,想要拿到錢就要去新西蘭去申請執行,新西蘭法院能承認中國法院的判決書嗎?

2014年3月,陳某在新西蘭奧克蘭高等法院提起訴訟,要求執行中國法院的生效判決書。2014年7月,奧克蘭高等法院做出了判決,法官由於失誤,忽略了利息部分,將執行總金額錯判成了人民幣兩千萬元,這等於是對中國法院判決的重大改變,將會給陳某造成非常大的經濟損失。陳某上訴至新西蘭的上訴法院,代理他的是新西蘭皇家律師事務所的汪君尊律師。在上訴書中,除了請求支持中國法院原判決的全部金額外,陳某還要求獲得奧克蘭高等法院判決作出後這段時間的利息。

在上訴審理過程中,林某和代理律師堅持認為中國法院對於利息部分的判決不應該得到新西蘭法院的承認和執行,但是汪君尊律師通過分析中國央行的利率數據證明了中國法院的判決是正確無誤的。最終新西蘭上訴法院采信了汪律師的說法,判決支持陳某的全部上訴請求,這就意味著陳某在中國法院的生效判決在新西蘭得到了完全承認並且可以進行執行。這是中國法院的判決書在新西蘭得到完全承認的首個案例,在整個英聯邦的法律體系中這樣的案例也是十分罕見的。汪律師認為這無疑將給未來的類似案件樹立一個可以參照的標杆。

汪律師專業忠告

汪律師提醒廣大投資者,投資海外房產本身就存在更多的風險,遠程操作可能造成交易的延遲,對於海外房產登記制度的不熟悉也會給投資者帶來困擾。如果投資了海外房產,到頭來卻發現自己的名字沒有被登記在產權證上,通過訴訟去要求強制執行轉讓協議或是解除協議尋求資金賠償都是常見的維權手段,在新西蘭購買房產,律師是需要全程參與的,應盡早聘請適合的律師。

律師能為你的海外投資保駕護航,投資者做好功課也是相當重要的。閱讀澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤裝備自己的投資知識!

 

汪君尊律師專欄全集:

汪律師解析新西蘭房產投資

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澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑!裁判離場,現在正式開球,真正的樂趣剛剛開始。在規劃審批階段結束時,你已經在這上面花費了一年時間,你將擁有以下可交付成果——現場詳細調查規劃、建築布局、立面設計及材料規格、剖面圖、陰影圖,有時還有景觀規劃、基礎3D渲染及圖像。在某些大型項目中,可能還包括交通報告、風環境報告及其他支持性技術工程報告。這些僅占全年工作的一小部分!

在施工單位定價和開工建設前還需要掌握更多必要信息。這些信息包括材料規格、細部裝飾及細部、陳設布局、全方位度量圖、建築許可、岩土報告、環境可持續性評估以及附帶的結構、土木和服務設計圖紙。在開發流程的這個階段,我們全面開展項目的設計和文件編制工作。

采購模式

建築施工有多種采購模式,不過一般來說區別最大的兩種是設計—施工模式和總承包模式。完全采用設計—施工模式一般是委托城鎮基本規劃圖紙和規格綱要獲得許可的施工單位,該施工單位負責完成細部設計並進行實體施工工作。總承包模式是由開發商完成全部細部設計直至達到施工級別,然後委托第三方施工單位,與其簽訂固定總價施工合同。

采用以上任何一種模式都會面向一系列施工單位招標,不過有人提出,對設計—施工模式來說,無法采取公平的方式比較不同的投標價格,因為僅僅基於規格綱要選擇材料的話,最終的變數會很大。比如,規格綱要可能規定工程鋪設木地板,但市場上的木地板有多種不同的級別、質量和規格。你如何將A種木地板與B種木地板進行比較呢?另外,規格綱要限制了施工單位尋找更多創新性替代材料的能力,而這些解決方案的成本效益大多較高。施工單位采購實木地板的價格可能比采購復合地板的價格低得多,因為該施工單位也可能擁有自己的地板供應商,或者數月前完工的另一個項目有剩余的庫存。加之,這一階段可能沒有完成結構設計,因此對任何施工單位來說,除了可以基於其他已完工的項目保守估計費率外,都很難計算實際的結構成本。自然地,由於可能出現許多意外開支,這一階段的定價較為保守。

我們將在後續的系列文章中深入探討各種采購模式的優缺點和特征。

另一方面,總承包模式對設計進行全方位控制,所有施工單位都將根據完全相同的圖紙和設計進行定價,這樣在尋求最優價格時能夠有更高的可比較性和競爭性。但在這一模式下,開發商將承擔協調錯誤、設計缺陷或文件編制質量差的風險。我們可以將這兩種模式混合使用,但其中的任何一種模式都應被視為某一項目類型的唯一采購模式。

如果你問我們對於一般的中型公寓或商住兩用項目來說應采取何種模式的話,我將毫不猶豫地推薦總承包模式,或者其他與之相近的模式。過去在亞洲和澳大利亞的經驗告訴我們兩種文化存在差異。亞洲開發商對直接、完全控制和物有所值的看重程度高於澳大利亞開發商,後者更傾向於采用合作、單點聯系和輕松的方式工作。作為中國人,我自然會采用控制力度更強的方式,享受領導和完成整個設計和文件編制流程帶給我的興奮和挑戰。畢竟,你為什麼要把項目中最有樂趣的部分移交給第三方呢?

我們相信,設計—施工模式仍有運用的空間,但僅限於在技術上較為復雜的項目或施工要素,它們對設計和可建造性相結合的要求較高,且有明顯證據顯示所委托的施工單位擁有其他設計咨詢公司不具備的專業技術。立即出現在我腦海中的一個項目類型是結構復雜、設計獨特的主題公園。世界上能夠成功完成此類項目的承包商或供應商屈指可數,因此所選用的采購模式應保證設計和施工的完全整合。對更多常規建築來說,可能有某些施工要素需要采用設計—施工模式,如特殊的屋脊、冷熱電三聯產機械工廠、專業的大跨度玻璃結構或特殊的外觀系統。在這種情況下,我們應詳細說明這些施工要素的性能要求,以便控制最終的設計和施工效果,同時確立合同機制,如暫定金額、主要成本項目或者用於維持成本控制的重復測量。

有許多公開發表的文獻對總承包模式和設計—施工模式進行了比較,每個文獻都給出了不同的結論。對常規施工項目如公寓或高層建築來說,我們傾向於采用總承包模式,原因如下:

1、控制與所有權

開放商是項目的最終所有者並以其品牌交付。最終用戶看到、感受到和觸摸到的是細部設計。細部設計的精雕細琢對最終產品和你的品牌有直接影響,直接控制設計流程是保證最終產品達到你所追求效果的唯一可靠方式。親力親為的方式總是能夠達到比袖手旁觀更好的效果。另外,在設計—施工模式下,一旦你與咨詢公司的合同終結,並與施工單位簽訂合同後,將必須由你一方推進項目,並希望施工單位能夠有效開展工作。你將再也無法獲得更多關於設計細節的外部技術支持。在這一階段,開發商將如同無牙老虎或獨行之狼。

2、物有所值

在亞洲和澳大利亞各地與各種不同級別的施工單位——從頂級商業化國際承包商到名不見經傳的國內施工單位——合作後,我們有足夠的信心說設計—施工模式通常會導致更高的成本支出和遜於預期的性能效果。施工的質量越高,偏離預期的程度越大。正如世界上所有的服務或產品一樣,要想享受奢華和便利總是需要付出很高的代價。我們必須謹記,在設計—施工模式下,管理和交付項目的成本沒有消失,因為你委托了設計—施工承包商——在這一模式下,你只需要與一個合作方,即施工單位進行交易,而不用再和眾多設計咨詢公司和子承包商打交道了,你為這樣的“便利”和“輕松”支付了費用。在這種情況下,施工單位一般會收取項目管理費和設計管理費。因此,一個擁有豐富項目管理經驗且精打細算的開發商應節省這筆費用,親自管理項目,在預算和設計方面完全實現自己的設想。這也是你會發現許多有能力親自交付項目的開發商/施工單位效率更高的原因所在。

而且,從投資者的角度來看,與開發商/施工單位合作將意味著你會為只與一方進行交易的便利性付出更高的代價,也因此需要應對潛在的利益衝突(開發商/施工單位具體規定了昂貴的材料和裝飾規格,因此可以實現更高的總利潤)。所以,我們推薦投資者與專業的開發商合作,通過競爭性投標外包施工工程,以實現物超所值。

3、相對的成本確定性

在簽訂總承包合同時,假定有完整、協調的文件編制的話,最終成本就可以或多或少地確定下來了。在這一階段不會出現範圍變更。但顯而易見,我們仍將需要客戶意外開支來處理突發事件,如未知的土地狀況、設計文件編制或協調錯誤。不過,在簽訂設計—施工合同時,在最終合同價格方面仍存在許多不確定性,原因是沒有細部設計、裝飾選擇和細部、暫定金額、客戶可能做出的範圍變更和設計開發的改進。所有這些都增加了最終合同價格的不確定性。盡管有許多機制可以限制合同價格,如使用階段性GMP、成本分擔/節省等,但這些機制也增加了管理和合同的復雜性,為爭論和延期提供了更大的空間。與施工單位迅速簽約節省下來的時間可能很快會超過談判和敲定合同價格所耗費的程序性和管理時間。最終,任何金融機構都不會願意審批那些目標不確定的施工融資。

下一期專欄,我們將會探討:

  • 開發商如何管理和控制設計流程,以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低?
  • 我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏?

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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關於在紐約置產時如何購買保險的幾個要點

基本要點是,在美國,保險單涵蓋財產保險責任保險。財產保險針對的是對財物或公寓本身的有形損壞,責任保險針對的是對被保險人提起的訴訟,無論是在房產內部還是外部。了解如何選擇保險很重要,因為雖然價格方面需要著重考量,但如果房產所在地因遭遇焚毀而必須從頭重建的話,足夠的承保範圍也很重要。在美國,必須遵守建築法規,產權公寓和合作公寓在這種情況下需要及時、恰當地重建。對被保險人來說,選擇在價格和承保範圍之間適度平衡的保險單非常重要。

在美國,訴訟很重要。美國是一個喜歡通過訴訟解決問題的國家,尤其是在經濟低迷的情況下,人們都在想方設法撈錢——這些人總是對金錢趨之若鶩。我能舉出的關於訴訟最基本的例子是在公寓內滑倒。對像包括在大型派對上飲了酒或未飲酒的朋友、UPS送貨員、公寓管理員、地產經紀等。這些人在公寓內滑倒並摔傷的話,會選擇起訴屋主。在這種情況下,對方律師可以選擇查看資產清單,包括所有儲蓄賬戶、退休金賬戶、當前已購房產及其他財產等(通常僅包括在美財產)。理想的情況是,被保險人/屋主的保險金能夠抵消所有賠償金額。

房屋保險單的處理流程很簡單。它要求就房產和屋主進行初步會談,並根據在美房產的多少設定48到72小時的周轉時間。我知道在美國辦理房產過戶時需要購買保險,我希望您可以盡可能容易地辦理過戶。

為何選擇代理商而不是State Farm保險公司Allstate保險公司

通過代理商投保和直接向State Farm保險公司或Allstate保險公司投保有一些不同。我們稱State Farm保險公司或Allstate保險公司為“直營商”,也就是說他們只銷售自己的產品。這些公司能夠迎合大眾,在大都市區以外是最有競爭力的保險供應商。但他們在公司或其他實體投保、高保額個人投保、客戶服務、理賠服務或專屬保險經紀方面存在局限。

你正在進行房屋翻修或改建嗎?

在房屋改建方面有一點需要注意。如果屋主正在進行房屋改建的話,他們需要簽訂改建保險單(稱為改建者風險保單)。該保險單區別於屋主保險單,是特別針對房屋改建的,因為改建中的房屋風險敞口更高。如果常規保險公司的調查員發現屋主在沒有簽訂改建保險單的情況下進行房屋改造的話,屋主保險單將立即作廢,直至改造完成。保險公司僅在房屋改造開始前提供改建保險單——一旦改造開始,他們將不再承擔風險,因為風險敞口已經存在,訴訟也可能已經展開。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯(Donna Hawkins)撰寫

在美國買房購買保險固然是重要的一環,選擇一位優秀的經紀人其實也是一門藝術!由洛杉磯頂級經紀親自向你授課。【閱讀全文

 

Kai Wong專欄全集

 

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澳洲人口破2400萬大關!房產投資熱點頻現

根據澳洲統計局(ABS)人口時鐘測算,澳大利亞人口將於2016年2月16號上午12:50達到2400萬。

“作為當前人口指示標,人口時鐘是以出生和死亡數據(來自澳洲統計局)以及移民數據(來自澳洲移民及邊境保護署)為基礎進行投影計算得出結果的。”澳洲統計局人口統計部主管Beidar Cho說。“我們不知道誰將會成為第2400萬位澳洲公民:他/她可能是壹位新生兒也可能是壹位移民。”

作為壹個移民大國,澳洲自1901年獨立以來已經走過了115年的歷史發展,成功地從370萬人發展到2400萬人。其中值得註意的是從2006年開始,純海外移民成為澳洲每年人口增長的主力軍。這種情況在2009年達到了頂峰,當年新增人口的60%來自純海外移民。根據最新的統計數據(2015年6月)顯示,今年新增人口比例中,純海外移民占比53%,剩下的47%屬於本土自然增長。

由此可見澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大,而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主,壹定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。

海外投資者在選擇投資目的地的時候壹定要關註所投資的市場有沒有房價上升的潛力,而人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。人口的增長是保持房價競爭力的重要前提,可以試想如果壹個國家或地區連人口增長率都沒有優勢的話要用什麽來支撐房價的良性增長呢?畢竟,沒有需求就沒有買賣!

澳洲人口歷史數據:

  • 2016年3月季度:2400萬
  • 2013年3月季度:2300萬
  • 2010年6月季度:2200萬
  • 2007年12月季度:2100萬
  • 2004年12月季度:2000萬
  • 1981年12月季度:1500萬
  • 1968年:1200萬
  • 1959年:1000萬
  • 1918年:500萬

國際人口對比

2015年世界人口數達到73億,中國和印度是世界人口最多的兩個國家,人口分別都超過10億。澳大利亞的鄰國,新西蘭2015年的人口是450萬,而印度尼西亞則超過2.5億。

然而,土地面積比澳洲塔斯馬尼亞州還要小的臺灣地區,2014年的人口達到2350萬,幾乎與澳洲持平。在澳洲人口達到2400萬之前,世界上已經有壹批超級大城市超過了這個人口數。2015年上海人口已經達到2400萬,而大東京地區人口已經接近3700萬。

筆者認為,相對其他國家而言,澳洲的整體人口密度相對較低,但人口集中,呈高度城市化,超過壹半的國民都生活在墨爾本和悉尼兩大城市,逆城市化發展如火如荼。同時擁有健全的社會保障制度、完善的房地產法律法規及移民政策等。目前相對美國、加拿大國家而言,澳洲還是很鼓勵海外人士來澳投資的,更為海外的投資人提供了寬松優質的金融服務。

這些優勢令越來越多的人關註澳洲市場,同時也被澳洲獨特的魅力所吸引,悉尼墨爾本布裏斯班阿德萊德等多個城市還連續多年被評為“世界上最宜居城市”。大量的海外人士湧往澳洲度假、旅遊、移民、求學、投資,而這壹系列行為大大地促進了澳洲當地的經濟發展。在健全的社會制度以及移民政策和房地產監控體系相互協同的良性發展下,過去的60年裏澳洲都保持穩健的房價增長,平均約每7年翻壹番。澳洲如此良性高速穩定的房地產發展歷史和寬松的金融投資體制轟然掀起壹場聲勢浩大的全球投資熱潮。悉尼房價正是因這股全球投資熱潮連續多年年增幅高達15%,讓投資人得到了豐厚的回報。墨爾本、布裏斯班等熱門的城市也是因此受益,房價保持穩定高速增長,欣欣向榮。

房屋需求預測

據ABS澳洲統計局預測顯示,2018年澳洲人口將突破2500萬,未來兩年內新增的移民人口有望高達50萬人,而根據澳洲權威網站Property Council of Australia顯示,過去12個月(截止到1月份)由規劃部批準的新建築房屋合約壹共有231,752套。新建築房屋合約量在去年10月份達到最高值237,242套,並開始持續下降,因此可預見未來澳洲的房地產市場依舊會處於供不應求的狀態。因為僅是每年的新增移民人口已經高於新建房屋合約數,更不用說每年新增本地人口、留學人口以及海外投資者等人群對於新建住房的需求。

在全球都在緊盯澳洲房地產市場的情況下,澳洲新壹輪的人口增長帶來的將會是更加強烈的住房需求,還在觀望狀態的投資者們可要把握良機哦!

(本文數據來源:ABS澳洲統計局 & Property Council of Australia)

 

甘秀芬 Janna專欄全集:

廣佛海外投資專家Janna帶妳正確解讀澳洲房產信號

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選擇優秀豪宅經紀人是一門藝術!洛杉磯頂級經紀親自授課

美國豪華房地產的買家與賣家應如何選擇最好的房地產經紀人呢? 

你的時間、私隱和住所都是十分寶貴的。但是,買賣房屋或公寓的整體過程還是其中一件最費時及欠缺效率的事。那豪華房地產的買家和賣家應如何穩選一個專業的經紀人,去確保一個順利並最能迎合他們需要及品味的有效益交易呢?

基礎入門  

很多經紀人都十分努力工作,找“一位”房地產經紀人並不是那麼困難。但當有成千上萬的經紀人在臉書上翻牆拉客,到哥爾夫球會所接觸富豪,又以自己的面孔作招徠時,是你應如何選擇適合你的那個呢?

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  • 尋找專門處理你所需交易類型的
  • 與他們會面

謝絕銷量的炒作。詢問有關他們的價值觀、經營手法,和看看他們是否用心關注對你最重要的要素。 

尋找一個在這個行業受歡迎和被受尊重的房地產經紀人。找一個行動性和經驗有適當平衡的經紀人。確定你知道你將會和一個怎樣的人合作。 一些具名氣的代理擁有龐大的團隊,假如你會被安排與公司的新手共事,那單靠廣告牌上的面孔去選擇並非一個好主意。

升級技巧:你也要明確表現你作為優秀顧客的角色。列一張清楚說明你所需所想的清單,顯示你已准備充足、有能力及認真行動。

給豪宅買家

找一個欣賞你挑房品味的經紀人是關鍵。如果你會從遠處購買物業,或者要飛往紐約、洛杉磯、中國香港,或摩洛哥當地視察,你的經紀人一定要精挑細選,緊慎策劃看房名單。如果他們從一開始已經掙扎,那之後亦難以改善。

給豪宅賣家

准備檢閱所有將用於銷售你的豪華房地產的推廣資料。有些經紀人和房地產代理會做的比別人多,而且有更高質量的營銷隊伍、工具以及其他材料。確保推廣資料提及到你具體的鄰裡環境,包括針對你物業所作出的詳細比較。即使是這個星球上最宏偉的住所,我們都需要付出努力、投入、專業知識和人際網絡,才會帶來成功及有效益的銷售。

因此,如果經紀人的人際網絡是成功的要素,豪華房地產的賣家如何確保他們所選的代理人擁有合適買家的聯系呢?

參考符合你的價格範圍和地段的詳細成交紀錄,以及准備該社區長期參與紀錄。此外,你會想你的經紀人擁有全球性的網絡,所以請詢問你的經紀人有關他們與其他市場的代理商和公司的合作關系。例如,作為經紀人我會每年透過眾多的房地產活動與潛在買家交流。此外,透過與一個精英房地產網站合作,它將我和所有豪華房地產市場最頂尖的經紀人聯系起來,我的未來買家可能來自那裡。

精明的業主也知道銷售樓盤只是經紀人工作的一部分。經紀人在篩選潛在的買家上,並在此過程中保護您的個人財物和資料安全都擔當相當重要的作用。試問您的經紀人有一個系統處理這方面嗎?

給豪宅租戶

或許你還未准備好置業,或者只是有特別需要暫時租住豪華房屋一年。你的時間、私隱、和低壓力指數的重要性,可能對你現在和買一間一千萬的房屋無異。可惜,並非所有高端房地產經紀人都想處理租戶個案,或者起碼對租戶的服務質素和投入度會有所不同。找一個對任何工作性質一視同仁,並會投放同等努力的經紀人。

給豪宅投資者

越來越多高素質的人仕、基金經理,甚至名人以房地產作為一種投資,一些正在參與非常活躍的房地產投資和高檔住宅炒賣。然而,沒有多少房地產經紀人樂意與投資者工作,尤其是在豪華住宅的市場;其他的經紀人則純粹跟不上最新的趨勢、現今投資者所使用的工具和策略。針對性尋找一個歡迎投資者的經紀人去處理你想進行的買賣,甚至可以作為顧問為你帶來額外的收益。

現在了解過如何挑選最出色的房產經紀助你達成美國購房夢,那麼【到美國置業的五大注意事項】你又聽說過嗎?居外【名家專欄】的另一位專家Kai Wong為你撰文解析!

 

原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰寫。擁有超過40億美元的房地產銷售的事業,Jade是比華利山(Beverly Hills)、貝萊爾(Bel Air)、 荷李活(Hollywood)、 和馬利布(Malibu)——令人夢寐以求的洛杉磯一帶領導的房地產經紀人。Jade一直與頂尖的名人、科技公司創辦人及商界領導人共事,她以優秀的銷售紀錄、國際性的成功、還有誠信和專業態度而世界知名。若想與Jade合作,請發郵件至 homes@jademills.com 。

 

Malte Kramer專欄全集:

Luxury Presence CEO號召世界上最成功的房地產經紀人

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