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新西蘭 | 抑制房地產市場過熱新西蘭央行有可能還要出招

近期，投資房產的首付比例已提高至40%。在這種情況下，還有專家稱，我們可能還沒有看到央行對於房地產市場做最後的干預。

10月1日起，投資房產首付不低於40%的政策正式實施。早在今年7月，各商業銀行已收到央行的該通告，並陸續執行。

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Corelogic分析師Nick Goodall說，這項貸款限制對房地產市場似乎有一定作用。銀行的評估既支持借貸，又為此提供一個良好的風險控制。

「在奧克蘭，這項貸款限制早在今年7月下旬就開始公佈，從7月到9月間，市場顯示出一個季節性的回落。」Nick Goodall認為。

「在奧克蘭以外的地區，這個冬季的房地產市場依然顯得比較溫暖，因為這一政策並沒有有效遏制房價的攀升。9月份，我們期盼市場能在政策的作用下，有所放緩。」Nick Goodall說。

整個冬季，漢密爾頓的住宅銷量下降了約5%，而陶朗加也在過去兩週裡經歷了一個明顯下跌。Whangarei的銷量也處於冬季低水平狀態。這三個城市由於緊臨奧克蘭，再加上寬鬆的貸款政策，使得房地產市場受益頗豐。

Goodall認為，推動房價上漲的因素並沒有消失。

「雖然新一輪的首付比例限制對房地產市場有所打擊，但低利率環境對於抵押借貸仍然具有吸引力。另一方面，有最新的數據顯示，流入新西蘭的淨移民明顯高於離開人數，包括塔斯曼回流現象也充分說明這一點。巨大的流入人群意味著，越來越多的人對房子的需要。」Nick Goodall說。

在市場供應方面，特別是在奧克蘭，政府整體規劃開始起作用，但這一規劃要進一步發展，並完善監管，還需要一段時間。這對購房者來說，選擇面仍然受到暫時性的限制。

「所有這一切都意味著，形勢不太可能發生逆轉，這無疑將繼續吸引政府和新西蘭央行雙方的關注。我認為需要更多的政策干預。」Nick Goodall說。

新西蘭BNZ銀行首席經濟學家Tony Alexander認為，應該出台一系列更嚴厲的政策來抑制房地產市場。「房地產市場在有新政策出台前已經進入觀望狀態，這種平靜期已經持續三、四個月了。」

「這意味著明年央行將有可能提高40%的貸款首付，並且落實抵押貸款與借款人家庭年收入的倍數相關政策。這是自2009年中期以來我們一直採取的關鍵政策。這也在激勵人們現在買房，而不是等待貸款政策更嚴格了再出手。」Tony Alexander如是說。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大 | 溫哥華海外買家已絕跡轉讓稅後獨立屋市場轉冷

加拿大卑詩省於8月2日實施針對海外買家的15%物業轉讓稅後，僅僅一個月，大溫地區的外國買家在房屋交易中的比例就從19%跌至1%。在該地區的幾個城市中，列治文市和本拿比（Burnaby）外資撤退最顯著，從34%分別跌至2%和1%，溫哥華市從25%跌至1%，素裡（Surrey）從12%跌至1%。

加拿大按揭和房屋公司（CMHC）於10月6日發佈報告，詳細闡述了外國買家轉業稅對溫哥華樓市的初步影響。

報告顯示，外國買家稅實施後，房屋銷量明顯減少，市場轉向公寓交易，房屋交易的平均價格繼續呈跌勢。

數據顯示，從6月10日至7月14日，外國買家交易比例是10%，7月15日至8月1日上升至19%，這主要受到政府宣佈新稅政策的影響，從政府宣佈新稅的7月25日，到生效前的短短一週，外國買家的交易量飆升，其中最後一天7月29日的成交總額達8.5億元，佔之前兩個月外國買家交易額的40%。而在之後的整個8月份，外國買家的比例只佔1%。

外國買家撤離的同時，房屋銷量也顯著下跌。數據顯示，大溫地區的交易量於今年2月達到峰值，之後大幅滑落，新稅實施後延續了這一趨勢。

打擊高端房屋 150萬元房屋銷量跌6成

至於房價，從CMHC提供的數據可以看出，MLS均價自2016年3月以來就趨於回落，但8月份實施新稅後，房價下跌幅度加大。同時，最貴的房屋，銷量跌幅最大。

與2016年前7個月相比，8月份150萬元以上房屋的銷量下跌59%，125萬至149萬房屋下跌56%，100萬至124萬房屋銷量下跌48%，75萬至100萬房屋銷量下跌45%，50萬至75萬銷量下跌34%，50萬以下銷量下跌23%。

獨立屋成交量減少公寓上升

數據顯示，過去十年，大溫地區獨立屋在所有類型房屋銷售中佔44%，在2016年前3個月上升至45%。但是到8月和9月，獨立屋的比例減少到30%和32%。同時，公寓的比例從2016年初的三分之一，上升至近50%。

報告也指出，外國買家或外國資金只是推高溫哥華房價的一個因素。經濟和人口因素，加上房屋與土地供應有限，也在推動房屋市場的活躍度和房價。至於外國買家稅對樓市的長期或中期影響還有待評估。

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（據加國無憂）

英國 | 倫敦住宅價值被指高估處於「房市泡沫危險區域」

據《獨立報》報導，一則最新報告披露，倫敦是世界上住宅價值被過分高估的第二大城市，處於「房市泡沫危險區域」。

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本週二，UBS Wealth Management發佈「泡沫索引」，該索引調查了18個城市的房產市場，根據「泡沫」風險給他們進行了排序。

其中溫哥華取代倫敦，成為泡沫索引中的第一位。倫敦排在第二位，緊隨其後的是斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和中國香港。

處於泡沫風險區的城市，其住宅價格自從2011年以來已經上漲了50%。與之相比，其他金融中心的房市平均價格，上漲幅度還不到15%。

根據這份報告，倫敦還是世界上除中國香港以外房產價格最令消費者難以承受的城市，這個判斷同時考慮了仍在上漲的房價，以及消費者的平均收入。

目前，倫敦的房產價格比2007年的市場峰值還要高15%，而市民的真實收入卻降低了10%。

報告指出，「處於通貨膨脹狀態的房價」很可能還會進一步升溫，因為房屋仍舊短缺，而貸款又容易獲得。

UBS Wealth Management的薩普特利（Claudio Saputelli）表示，「這些處於泡沫區的城市的共同特徵是，他們都面臨極低的利率，而這與其實體經濟的強勁表現並不相符。當低利率與供給不足及來自中國的持續需求結合在一起，就創造了房價虛高的理想環境。」

據該報告表述，除了米蘭之外，歐元區的低利率已經將索引涉及的所有歐洲城市推進了泡沫區。

UBS Wealth Management的地產經濟學家霍澤（Matthias Holzhey）表示，「對大多數房市被過高估計的市場而言，情勢很複雜。只有在供應量上升，利率上漲，或國際資本流向轉移的情況下，才有望導致價格的積極調整。」

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（據英中時報）

日本 | 安倍經濟學命運決定日本房市走勢

日本房地產投資顧問認為，日本房地產今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關

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安倍經濟學帶來日本經濟復蘇，隨著 2020 東京奧運會各種設施的投資，使日本房地產活力回升，東京樓市出現過熱後，近期開始降溫下滑，有觀點認為東京樓市出現了“房地產小型泡沫”，“不久房地產泡沫將破滅”等。

日本房地產投資顧問的長嶋修則認為，目前日本房地產談不上什麼泡沫，處於調整期，今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

他表示，年初開始的日元升值，使外國投資者裹足不前，之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示，給樓市澆了一盆涼水，帶來了房地產回落的局面。

長嶋修分析認為“東京樓市的高峰天頂已過”，今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學，繼第一支箭金融緩和，第二只箭財政出動之後，第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時，是否具有上調工資的底力，以此使家庭收入增加，帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

（據鉅亨網）

新加坡 | 今年第三宗交易：私有化中檔公寓3.34億元集體售出

私有化中等入息公寓Raintree Gardens，在短短一個多月找到買家，每名屋主平均可獲約190萬元

據知，這次招標吸引七方人馬踊躍競標，在集體出售市場低迷的環境中相當罕見。

華業集團（UOL）和聯合工業（UIC）以3億3420萬元總價，標得集體出售的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，每名屋主平均可獲約190萬元。

這是今年第三個成功集體出售的私宅項目，三個交易總值超過10億元。

分析師：政府私宅地段供應減少

分析師指出，這顯示政府私宅地段供應減少，促使一些發展商轉向集體出售市場。

建於1980年代末的Raintree Gardens在2014年私有化，坐落於第13郵區波東巴西，毗鄰波東巴西地鐵站，一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺，共有175個單位。

公寓擁有99年地契，目前還剩70多年，超過八成屋主同意讓公寓集體出售。上月，公寓首次推出市場，最低保留價為3億1500萬元，招標於前天截止。

據知，這次招標吸引七方人馬踊躍競標，在集體出售市場低迷的環境中相當罕見。其他參與競標的知名發展商包括長春產業（Allgreen Properties）、城市發展（CDL）與豐隆控股組成的財團及MCL地產等。

華業集團子公司和聯合工業子公司成立的合資企業的最高出價，比最低保留價高近2000萬元。

兩家集團說，交易將由銀行貸款和內部資源資助。交易仍須向分層地契局或高庭取得銷售令，才能夠順利完成。

若包括更新地契至99年，以及重新發展時增加容積率（plot ratio，建築面積對地段面積比值）至2.8的費用，這次最高出價，折合約容積率每平方英尺797元。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為，價格不算太高，因為項目地段優越，發展潛質理想。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行（JLL）投資部董事黃偉慶說：“招標結果反映地段的優點，包括直接面向加冷河。”

據仲量聯行此前估算，地段可重新發展成一個擁有600個至748個單位的項目，盈虧平衡的發展成本是容積率每平方英尺1250元；新項目推出時，尺價可能是1450元。

近期，集體出售市場開始有起色。另一個私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）在5月以6億3800萬元售給青建地產。8月，巴西班讓路永久地契項目港景花園（Harbour View Gardens）以3325萬元，集體售出給樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）。

萊坊（Knightfrank）咨詢與研究部主管陳姳潓認為，目前不算復蘇。2010年至2013年，集體出售市場的年均交易額是18.75億元。她認為，集體出售市場或明年才有實質起色。

據知，市場上目前正在等待買家的項目還有幾個，包括今年6月再次推出的惹蘭勿剎大廈（Jalan Besar Plaza），最低價為3億8000萬元。肯特崗公園附近的諾曼頓園（Normanton Park）去年底也推出市場招標，保留價約8億4000萬元。

（據聯合早報）

日本 | 購房者最想住街區？惠比壽再奪冠

惠比壽連續2年被購房者選為 “最想居住街區”

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朝日新聞報導，一份有意購房者的 “最想居住街區” 問卷調查。結果顯示，首都圈範圍內，惠比壽連續2年拔得頭籌。

而直至前年一直穩居冠軍的吉祥寺，則與去年持平，位列第2。這次的調查結果幾乎可以說是 “（東京）都心人氣” 的表現， JR 山手線沿線的優良立地帶來了便捷的交通，深受人們歡迎。

選擇惠比壽的理由中，“交通方便”占據首位，一半以上的受訪者都提到了這點。而選擇吉祥寺的最大理由則是 “完善的商業設施”。排在第 3、第 4、第 5 的分別是自由之丘（去年第 5）、目黑（去年第 12）和二子玉川（去年第 7）。

（據鉅亨網）

新加坡 | 房地產交易投訴減至六年新低

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

公眾對新加坡房地產交易的投訴過去幾年來持續減少，創下六年來新低。大部分投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或是宣傳冊胡亂分發。

房地產代理理事會的年報顯示，理事會在2015／2016財政年接獲的投訴案例，整體上雖從2014／2015財政年的702起增加至780起，但鑒於2015／2016財政年的房地產交易量更大，平均投訴案例實際上有所減少。

有關新加坡房地產交易的投訴性質

根據市場規模作調整後，以每1000宗交易為基數計算，投訴的數目在過去六年裡減少超過三分之二，從每1000宗交易有15起，減少至目前的4.5起。

在投訴性質方面，40％的投訴是有關廣告或宣傳冊誤導人、信息不全或宣傳冊胡亂分發；27％是經紀不專業或服務差，包括提供錯誤意見、遲到或未遵守正確程序；17％則是經紀行為不當，例如恐嚇、騷擾或誤導客戶；其他投訴涉及無牌經紀或同時代表買賣雙方的經紀等。

房地產代理理事會司長（政策與執照頒發）王雲傑說：“過去六年，每1000宗交易的投訴案例減少，歸功於理事會在管制和發展房地產業所做出的努力。此外，理事會也向公眾傳達信息，讓消費者得知如何更好地與經紀合作，以便在交易中達到最好的結果。”

另一方面，隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。注冊房屋經紀則從前一年的3萬2006名降至3萬零423名。房地產經紀公司總數也從1422家減少到1372家。

盡管如此，博納（PropNex）集團房地產經紀歐陽耀偉（30歲）依然選擇在大學畢業後加入這個行業。去年1月入行的他，在短短一年內創下佳績，成為博納集團表現最佳的新人之一。

歐陽耀偉觀察到，隨著我國經濟放緩，房地產市場也趨向疲軟，是導致一些經紀退出行業的原因。此外，他認為新加坡近年陸續出現OhMyHome等數碼平台，方便更多人自理買賣轉售組屋，也是影響房屋經紀業績的另一原因。

然而歐陽耀偉相信憑努力，還是能在房地產業闖出一片天。“這份工作的時間不穩定，但我喜歡每天接觸不同的人，不必朝九晚五待在辦公室。和其他行業一樣，房地產業一直在改變，若要生存就得學會適應。”

隨著新加坡房地產市場走勢疲軟，2015／2016財年的新增房屋經紀人數也創下六年來最低，從前一年的1654名減到1307名。

（據聯合早報）

新加坡 | 兩新私宅項目推出將激起潛在買家興趣

最近推出的兩個新加坡私宅項目又激起了潛在買家的興趣，由於今年接下來推出的新項目預料不多，受訪分析師認為這兩個項目有望取得銷售佳績。

位於實龍崗羅弄榴梿的私人共管公寓森濤苑（Forest Woods）10月8日將正式推出。項目共有519個單位，發展商城市發展（CDL）說，截至上星期天已收到代表買家購買意向的500多張支票。

位於淡濱尼的另一個私人共管公寓The Alps Residences則在上星期天推出。盡管本地樓市目前相對淡靜，該項目在短短三天內已售出約45％的單位。

根據發展商中冶置業（MCC Land）的數據，截至10月4日，626個單位中已售出280多個單位。

實龍崗私人共管公寓森濤苑10月8日將正式推出，項目共有519個單位，平均價約為每平方英尺1400元。

欣樂國際執行董事麥俊榮受訪時說，這兩個項目並不靠近彼此，一個在實龍崗，一個在淡濱尼，各自吸引不同地區的買家，因此雖然同時間推出，但不太會互相競爭。

他說，城市發展的品牌家喻戶曉，多少對銷售有幫助。“城市發展相當會制造興趣，加上買家認為它的品牌可靠，對它有信心。”

智信研究與咨詢總監王伽勝預計，森濤苑截至年底可賣出五六成的單位，The Alps Residences則可賣出六七成。

森濤苑的平均價約為每平方英尺1400元，比周邊項目的價格高。根據市區重建局的數據，隔鄰的舊項目Cherryhill的平均尺價約為1000元，附近未竣工的Jade Residences則約1100元。

The Alps Residences的平均尺價約1050元，比周邊項目的價格略低。鄰近的The Santorini也是中冶置業的項目，平均尺價約為1090元。星獅地產、遠東機構與積水住宅（Sekisui House）聯合的Q Bay Residences平均尺價則約為1070元。

受訪分析師說，由於政府的私宅地段供應減少，做好准備可推出的新項目其實不多，其他發展商估計會觀察上述兩個項目的表現後才決定推出新項目的日期。

今年上半年，政府售地計劃推出的正選地段私宅供應量比去年下半年少將近三成，加上備售名單上的地段，今年上半年的私宅供應量創下10年最低。

王伽勝說，雖然今年下半年的土地供應增加，但去年下半年至今年上半年間，供應量都受到壓抑，可推出的項目自然不多。

麥俊榮說：“因為接下來的項目不多，發展商也不急著推出項目，以免跟現在推出的項目撞期。”

他指出，11月學校假期開始，12月向來是淡季，因此發展商明年才推出項目的可能性較高。

根據他的統計，接下來可能推出的項目包括新加坡置地與華業集團標下的金文泰1道地段的The Clement Canopy，以及星獅地產、積水住宅與強楓控股標下的實乞納路地段的項目。這兩幅地段分別在去年底與今年初招標截止的地段。

另外，女皇鎮項目“女皇碧苑”（Queens Peak）的示範單位預計本月下旬也將公開讓貴賓顧客參觀。

（據聯合早報）

泰國 | 國人為什麼爭相湧入泰國炒房？

在中國浙江一所大學任教的劉先生，近日赴泰國旅行1個多月，他沒有去熱門景點觀光，而是四處看房子，“我來考察房產，去的都是泰國二線城市。”劉男說，他賣掉自己在杭州用來投資的房子，股票也出清離場，還把人民幣存款全部換成美元，他表示：“中國資產泡沫化太嚇人了，我准備在泰國買房養老。”

中國人到海外購置房地產，從過去的歐美、紐澳，如今轉進東南亞。美國之音（VOA）報導，2013年以來，泰國出現越來越多像劉男這樣的“購房客”，目的從商業投資，到現在為了養老、度假，究其根本原因，大多是擔心中國經濟泡沫化。

清邁是中國人最喜愛置產的泰國城市之一

報導引述分析中國人海外置產行為的居外網（Juwai.com）資料顯示，去年中國人在泰國置產，比2014年大幅成長近1.8倍，平均每人購房金額為61萬美元。至於美國、澳洲、英國、加拿大、紐西蘭等5大熱門置產國家，也成長37%。

居外網CEO潘卓禮（Charles Pittar）表示：“過去5年，人民幣兌換泰銖的彙率上揚19%，使泰國房地產在中國人眼中更具吸引力。”他透露，中國人最喜愛置產的泰國城市，分別是芭達雅、蘇梅島、普吉島、清邁和曼谷。

報導指出，相較於歐美，泰國距離中國近、氣候溫暖，且觀光資源完善，深具吸引力。此外，泰國有誘人美食、與中國相近的文化，泰國人溫和有禮，而中泰兩國關系友好，都是原因。

不過，根據泰國法律規定，外國人不能擁有泰國的土地所有權，但可以合法持有永久產權的公寓，而高級公寓，正是外國投資客置產的主要目標之一。例如芭達雅、清邁，房價換算每坪約15.5萬台幣，比許多中國城市都便宜，且交屋時附有裝潢，十分劃算。此外，泰國稅負低廉，買屋稅負約為房價的1.5%，且沒有房產稅。

劉男說，其實他不熱衷在泰國熱門旅游城市置產，他認為許多二線城市，例如清萊、芳縣，不僅房價便宜，便利與服務也不輸大城市，還擁有大城市缺乏的純樸風味，並能遠離觀光客。他認為，中國過度發行貨幣，導致人民幣實際貶值，政府為防彙率波動太大、資金外流，只能讓避險資金轉進房市、放任房價狂漲。劉男感嘆，泰國物價穩定、人民安居樂業，“比國內好太多了”，他已看中幾處房地產，年底前，或許就能成為泰國的有房一族了。

（據蘋果日報）

新加坡 | 首達雙位數第三季新加坡私宅價格創七年最大單季跌幅

經濟前景不明朗和價格指數計算方式的調整，使到之前被認為周期差不多已觸底的私宅市場，在第三季的價格跌勢反而加快，創七年多以來的最大季度跌幅。

新加坡私宅價格跌勢在第三季加快

自房價在2013年第三季達到頂峰以來，全國私宅價格已12個季度連跌，累計下跌10.8％，首次達到雙位數。

市區重建局昨天公布的最新房價數據顯示，第三季私宅價格指數環比下滑1.5％至137.9點。這是涵蓋新私宅和轉售市場的私宅價格指數自2009年第二季以來，最大的季度跌幅。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為，屋價調整觸及雙位數或促使政府重新探討為房地產降溫措施松綁。

ERA產業主要執行員林東榮指出，我國經濟展望在第三季惡化，包括失業率和裁員人數上升，以及全年經濟增長預測收窄等，都影響了樓市買氣。

計算方式調整使指數出現大跌

但他強調，私宅交易量仍穩定。從7月至9月25日，共計4061個單位售出；過去三個月的最終交易量，預計可超過去年同季的4159個單位。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，市建局這次調整計算方式，把已竣工項目的回扣和折扣等促銷優惠納入價格指數的考量，才使指數出現一次性的較大跌幅。

所有領域私宅的房價均在第三季跌得更快，一般只供本地人購買、且總售價較高的有地住宅跌勢最猛。

有地私宅價格環比下滑2.2％，跌幅大於第二季的1.5％，房價累計下滑14.4％。麥俊榮認為，這與有地住宅新需求減少和入住率下滑有關。

非有地私宅方面，代表大眾化市場的中央區以外（OCR）私宅價格，在第三季下滑1.2％，跌幅大於第二季的0.5％。

房價在今年上半年未曾下滑的高檔核心中央區（CCR）和中檔其他中央區（RCR）私宅，也在第三季雙雙跌價。前者跌1.8％，扭轉此前持續兩個季度的0.3％增幅；後者跌1.3％，也扭轉第二季的0.2％增幅。

從2013年各自的房價頂峰算起，大眾、高檔和中檔私宅價格分別累計下跌9.5％、10％和10.8％。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，第三季缺少新推出的中檔私宅項目、大眾私宅新項目的銷售放緩，導致這兩類私宅價格被拉低。

譬如，在烏節路一帶，第二季賣出39個單位的禧悅閣（Cairnhill Nine），第三季僅賣出五個；第二季賣出117個單位的Twin Peaks，第三季賣出54個。

展望今年最後一個季度，林東榮指出，私宅價格首三個季度累計跌2.6％，他預計全年跌3％至3.5％。

高緯環球研究主管李敏雯則提醒，那些自2011年買房、為避免償還賣方印花稅（SSD）挨過四年持守期的屋主，如今可開始轉售房子。這意味今年的轉售樓市可能更活躍，也會是逢低買房的好機會。

（據聯合早報）