时效性不强、原创质量高的专栏文章
伴随着世邦魏理仕新一年地产报告的发布，一年一度的商业地产展望解读又和大家见面了。今天就让Dasiy黄岚结合自己的市场一手经验，仔细地帮您梳理解读一下，从以下的商业视角来展望2019加拿大房地产。
o 从指标看大势
o 问题点和关注点
o 需求来源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具体详见视频
责编：Adam Chen
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前几天，某售房平台对北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市，近千位18-50岁的女性群体在其平台上房产交易分析后发现，2018年，女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者，而相比之下，2014年时该比例仅为30%左右。
74.2%的女性买房时没有接受伴侣的资助，其中45.2%接受了父母资助，29%能完全凭一己之力买房。数据显示，我国的单身女性年纪越长，越有购房意识。
在30岁以上的单身大龄女性中，47.1%的人已经购房，其中全款购房者达到三成以上，有二套房的占比也达到了23.4%，买房的单身女性表示能够感到更有安全感。
这份数据报告超出了很多人的想象，一度被推至微博热搜。可见如今我国大城市的单身女性对于结婚必须购置婚房已然没有过于硬性的要求了，她们往往能通过自己的努力购置房产。
在日本，人们对于婚房也没有太多执念，比婚房更刚需的其实是写字楼。
在经济景气顺利恢复的大背景之下，东京市场对于写字楼的需求十分旺盛，需求量又创新高。2018年以“东京中城日比谷”（位于东京千代田区）为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米，猛增至2017年的3倍。
仲量联行发布了2019年1月末东京A级写字楼的空置率及租金水平，空置率仅为0.9%，相当于入住率达到了99.1%，时隔27年再次升至98%以上。
截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。
*小科普：
日本房地产行业商务写字楼的分级体系
日本的房地产行业将商务写字楼分为A、B、C三个级别，主要的几家房地产开发公司有各自的标准，细节上各家虽然有一些差异，但是在主要原则上是基本一致的。
判断A级写字楼的定义一般为：位于东京都心5区及周边地区、楼面面积共达1万坪（合33060平方米）以上、标准层面积990平方米以上，基础楼层面积300坪以上（合990平方米）、房龄15年以内(大规模改造过的除外)、配套设施满足相关标准，天花板高度2.7米以上，个别空调，高水平的抗震与环境性能的房子。
2018年，东京都心的五个区的大型写字楼新增供应22.8万坪（约合75.38万平方米），达到了过去10年的峰值，租金以年率8%到9%的速度不断上涨。
但尽管如此，大部分写字楼依然没有空房！以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝，许多新建大楼甚至在竣工前就达到了百分百的入住率，就连今年才会完工的新建大楼约7到8成都被租客内定了，二次空置的问题正被顺利解决，市场的焦点已经转向了2020年至2021年完工的大楼。
供应超过需求，空室率低、租金上涨，种种迹象表明，目前东京就业人数正在增加，且随着日本工作方式改革的推进，越来越多的企业搬迁和扩张的动向突出。
*写字楼供不应求得益于企业大量迁移 规模扩大
2018年各企业扩大经营规模的欲望仍然旺盛。对企业的迁移理由进行了统计。“人员增加/业务扩大”连续4年位列理由排行榜榜首，并且，在2018年的调查中因该理由迁移的企业占比与上一年相同，均占到了整体的46%。
过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业，随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等，新用户吸收了增加的办公面积，大型房地产公司将建造能让入驻企业高效工作的有吸引力的办公室，以应对企业的需求。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。
排在迁移理由第2位的是“集中分散的办公地点”，所占比例为37%，与上一年保持相同水平。
越来越多的企业选择将分散在各处的办公地点进行集中，将分散在同一栋大楼中的不同楼层的办公地点整体迁移到一栋大型写字楼的同一层的情况。
2017年，能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室wework”进入日本市场。2018年12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米，增至2017年的2.7倍，这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。
排在第3位的是“提高业务效率与便利性，对工作方式进行改革”。以此为迁移理由的企业占了15%。2018年日本企业的关键词之一无疑是“工作方式改革”。如今生产年龄人口（(注：指15～64岁的劳动力）减少，生产方式日趋多样性，两大趋势日益明显，众多企业采取应对措施迫在眉睫。
古河电气工业公司将入驻预计于2021年4月竣工完成的东京站站前常盘桥项目A栋（临时名称）。据称，公司即将迁入的常盘桥项目A栋写字楼中设置的是不设固定座位的新型办公室，此外还有满足多样需求的办公空间，以促进业务效率的提升及同事间的交流。
另外，此次调查还在迁移理由中加入了“吸引人才”一条。在劳动力不足问题日益明显的大背景之下，为了留住优秀人才，将会有更多的企业在选择办公地点时，会更注重写字楼级别、地址、周边环境等条件。
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如果没有，也不是问题。从现在开始，我会每月写一篇关于迪拜的文章。我们应该先了解一些关于迪拜的基本问题，如当地的市场走势如何？为什么重量级的投资者在迪拜至少有一些房产或自己的贸易公司？为什么你应该在这里投资？首先，让我先介绍一下阿拉伯联合酋长国（UAE）的简史。
认识神秘的阿联酋王国
阿联酋诞生于英国宣布终止保护条约后的1971年。19世纪初，英国开始入侵海湾地区北部。1853年，英国停火，但没有将这块地区纳为殖民地，反而要求当地七个酋长国与其签订“永久休战条约”，建立了特鲁西尔酋长国（Trucial States）。后来，七个酋长国脱离英国独立，组成阿拉伯联合酋长国（UAE）。这七个酋长国分别是迪拜、阿布扎比（Abu Dhabi）、沙迦（Sharjah）、阿治曼（Ajman）、乌姆盖万（Umm al-Quwain）、哈伊马角（Ras al-Khaimah）和富查伊拉（Fujairah）。
这些酋长国拥有从波斯湾到阿曼湾长达800公里的海岸线。从前，阿联酋的经济主要依靠渔业、贸易和珍珠采集。该地区美丽的天然珍珠曾是一个主要出口类别，直到20世纪40年代这个行业才开始下滑。20世纪60年代，阿联酋发现丰富的石油储量，从此便有如神助，经济以飞一般的速度发展。
阿联酋宪法保证与既定习俗一致的宗教自由。一般来说，政府在实践中尊重这一权利。宪法宣称，伊斯兰教是阿联酋的官方宗教。无论是宗教信仰还是社会实践方面，均没有政府滥用职权的报道。英国人在阿联酋的成熟的外籍社区里面占据了很大的比例，另外的半数外国人来自亚洲，如伊朗、印度人和巴基斯坦人。
在阿联酋，英语被广泛使用，犯罪率较低，财产和收入不用纳税！这些都是刺激外国人到阿联酋投资的因素。但他们到阿联酋不只是为了工作和挣钱，同时也为了休闲，阿联酋尤其适合那些寻求奢华的生活方式、喜欢繁华都市夜生活的人群。
自从发现了丰富的石油资源后，阿联酋的新财富效应也引发了房地产的高度繁荣。现在该国的房地产俨然已是继贸易、旅游业后的又一主要收入来源。曾经荒芜的沙漠如今已转变成全球名流和富豪最豪华的游乐场。
奢华富庶的沙漠明珠——迪拜
有了充沛的资金，盛产石油的海湾地区正自豪地向世人展示着一系列超现代化的基础设施，特别是在迪拜。作为人口最密集和高度城市化的酋长国，迪拜在石油繁荣之前就已经是一个繁荣的港口城市。
迪拜阳光充足，全年日照期长达十个多月，每年11月至次年1月气温降低且有雨，但年降雨量不超过5英寸。
阿联酋政府决心创造最盛行的有利条件，以期在石油储量枯竭前改变公民的命运。所以，雄心勃勃的政府一直努力发展经济，欲将阿联酋打造成世界级的商业、贸易和旅游中心。为鼓励外商直接投资，阿联酋在80年代就引入自贸区，首先设立在迪拜的港口城市杰贝阿里。大多数自贸区都位于迪拜，截止目前共有20个在运作。
迪拜打破世界纪录已不是奇闻。事实上，迪拜目前有59项世界之最，多得足以开设自己的吉尼斯世界纪录办公室。
迪拜的世界记录：
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居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。
与传统海外置业国家不同的是，超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的，远远高于美英澳加等国家。另一方面，虽然泰国房产询盘量很高，但平均询盘价格则远低于其他主要国家，这说明泰国房产较低的门槛，也给了更多人向往海外资产的机会。
泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外国买家买走了曼谷27%的公寓，交易额达到710亿泰铢（约147亿人民币），其中将近1/3的交易额（约48.8亿人民币）来自中国大陆与中国香港的买家。
由于泰国政府限制外国投资者的投资范围，通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出，2017年，来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢（691亿人民币），超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。
大多数开发商现在都把注意力集中在正在建设中的轻轨新线路，或是预计明年将开建地铁的区域。
一些开发商仍在沿着现有的地铁路线寻找有潜力的地块，但飞涨的地价正在成为一个巨大的障碍。然而，一些新的公寓开发项目正在非常昂贵的地区出现，如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。
值得关注的一些地区包括：Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi，以及正在建设中的地铁路沿线地区，特别是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部绿线(Near-Samut Prakan)以及黄线(Lat Phrao-Samrong)。
与此同时，一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。
泰国房地产信息中心（REIC）的数据表示，今年2季度，大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域，地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域，地价同比增长了53%，为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域，被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高，同比达到26.8%。按土地规划来看，地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。
高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷预计新建公寓约为5万5千套，基本与2017年持平，但是高端公寓的占比将有所增加。 今年2季度，新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢（约2.8万人民币）下跌至109092泰铢（约2.26万人民币）。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划，但总体而言，上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年，预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度，希望借此完成今年的收入目标，新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右（约2.9万人民币）。
预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢（约1.7-2.5万人民币）之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢（约4.1万人民币）以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间，每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%，不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率，约为81%。
但对开发商而言，泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。
中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量，开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家，但总人数仍低于曼谷。
然而，与此同时，几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅，因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。
目前，公寓市场的需求不如别墅的需求稳定，市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现，即使开发新楼盘的成本正在上升，他们也很难证明提高售价是合理的。
尽管在过去三年里，独栋别墅的供给每年都在下降，但开发商仍在寻找合适的地块，因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。
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参考来源：Bangkokpost
文：Adam Yang
责编：Zoe Chan
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欧洲经济日趋向好，备受全球投资者青睐。但在对欧洲的投资评估中，全球投资者把英国和欧洲其他地区区别对待，这反映出他们对欧洲经济前景越来越乐观，但又对艰难而且可能久拖不决的脱欧谈判感到不安。高端地产杂志《博德居|Abode2》总编Laura Henderson与顶级滑雪区房地产专家一起发掘2018年“除英国以外欧洲”最有投资前景的地区。
奥地利滑雪区房产登上全球舞台的时间要迟于法国和瑞士，因此其价格要比阿尔卑斯山脉其他国家低28%，但随着需求稳定增加，房产价格持续攀升，这种状况将会很快结束。
奥地利季节具有双重季节性，每年有两个收入旺季，所以滑雪区的房产是一项安全的投资。休闲胜地奥伯古格尔（Obergurgl）冬季房价奇高，年回报率约5%。随着欧洲经济和政治情况不断变化，阿尔卑斯滑雪地产对国际买家来说也是一系列难得的投资机会。
随着英国脱欧，精明的英国人在寻求新的投资途径。如果你是一个非欧盟公民，那么你在奥地利购房时就有房产类型的限制。其结果是，自去年英国公投以来，越来越多的英国买家在寻找稀缺的“第二套房产”。
非欧盟公民可自由购买这些度假房产，不需要出租，因此此类房产非常畅销。英国买家仍然可以在无条件限制下购买，对中国投资者而言，日后要转售也较容易。距离滑雪坡道130公里的提洛尔省（Tyrol）便是最佳投资地点之一。
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信息提供：奥地利的滑雪场专家Alpine Marketing的Jessica Delaney
对法国潜在投资者而言，英国退欧与紧随其后埃马纽埃尔·马克龙胜出（Emmanuel Macron）的总统大选带来了双重的不确定性。共和党候选人菲永（François Fillon）坚持废除财富税，而马克龙和他勇敢的新政党相对而言，则是一个“未知数”，投资者暂停了其购置计划。
随着新一届政府掌权，国际买家目前又回归法国。他们发现尽管在阿尔卑斯山这样的生态敏感区很难获得建房规划许可，法国仍允许在某些世界一流的度假村开发新的项目。
高雪维尔1650（Courchevel 1650，更名为Moriond）是一个巨大的投资项目。该项目配置了新电梯和高端物业，以及在Val d’Isère规划的“front de neige”（雪坡前排物业） 。由于购置新房的税收优惠（20%全额退税）仍在实施，这些新房市场又恢复了增长势头。
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信息提供：瑞士、法国和奥地利滑雪物业专家Investors in Property的Harry Granger
瑞士并非完全属于欧盟，因此英国全民公投并不影响英国买家在瑞士阿尔卑斯山脉买房的地位。瑞士政府没有将欧盟成员国及世界其他国家的买家区分开来，在购买二套房时只有瑞士人和外国人之分。尽管如此，英国退欧的影响仍在：自公投以来英镑兑瑞士法郎已下跌近10%。
这个昂贵的房产市场似乎正变得越来越难以企及，但随着时间的推移，新汇率将成为“常态”，因为买家意识到，无论英国退欧谈判进展如何，它将永远不会回到1.5瑞士法郎兑1英镑的水平。Investors in Property在瑞士从事房屋买卖已有30多年，最初汇率为3瑞士法郎兑1英镑。
过去10年英镑兑瑞士法郎的汇率走势：
相反，过去10年人民币兑瑞士法郎的汇率则相对稳定：
瑞士法郎一直比较坚挺，另外利率极低（低于1.5%），这是投资者喜欢在此购房的原因之一。
在维尔比耶（Verbier）滑雪区只需花费100万瑞士法郎，便可定制建造一套五居室优质小屋。维尔比耶是四个山谷滑雪区其中之一，也是阿尔卑斯山中少有的几个可同时观望马特洪峰和勃朗峰的地方之一。
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信息提供：瑞士、法国和奥地利滑雪物业专家Investors in Property的Simon Malster
责任编辑：Zoe Chan
豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集
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在中国香港要选择一手房，大部分人的眼球都聚焦在“楼花”。所谓“楼花”即是房产期货，意思是需要在若干时日才可盖好的楼房，中国香港的地产发展商一般会在预计建筑物落成前30个月之内向地政署申请“预售楼花同意书”许可，才可以向公众发售指定楼盘。通常发展商一旦取得同意书就会赶快在短期内，策略性地安排抽签或招标向公众发售物业的部分单位亦或全数，有些项目开售不到一星期甚至一两天就全盘沽清。
中国香港的“楼花”有别于股票市场上的期货观念，股票期货的价格会因应到期日长短，估计到时市值而定出折让价或溢价，但中国香港“楼花”的定价甚少会考虑计算落成时间长短，通通只会定出较当时二手的市场价高出最少20%左右。皆因中国香港住宅落成量长期处于供求失衡状态，就算近年项目施工量增多#，批核“预售楼花同意书”的速度亦明显加快（今年首10个月已经批出14,913个住宅单位^），但始终仍远远追不及实质需求，僧多粥少，不难想象一手住宅市场何解那么畅旺。
普遍选择购买“楼花”的买家都认为，一手房既全新未曾被使用过，而且保值能力相对较高；这想法是毋庸置疑的。如果不着急要入伙的，当然完全没有问题，也不妨等待一点点日子，何况中国香港出现烂尾楼的情况极之甚少，这点绝对不用操心。但唯一的悬念是一两年之后才可以亲眼看到新房的真身，到时候物业的实际模样和环境又会是怎样，风险总会有些吧。
有没有想象过买一手房，除了要亲身到楼盘开售现场跟别人争先恐后，还要等排队、等抽签、等运气之外，其实也可以考虑一些在地产发展商手上尚未出售的“即签盘”，部分更是落成不久实时可入住的现楼。
光是港岛区现时已有超过20个楼盘*（约280个单位）可供选择，其中40个单位是面积超过1,000平方呎的大单位；另外在九龙和新界区也可以分别找到30个以上的“即签盘”。这类“即签盘”可能只是发展商在某阶段未有积极推销，被市场暂时遗忘而已。一时三刻卖得热烘烘的个别楼盘其实也不一定会符合你的要求，但“即签盘”单位选择多又广布全中国香港，可以随时通过地产经纪协助或直接与发展商联络，安排参观现楼或示范单位（样板房），合心意的话更可以实时洽商签约。
购买这类“即签盘”除了较为轻松外，与一般的手续无异；签订临时买卖合约时须先付5%订金，可选用自己指定律师待办楼契，正常5天内签正式买卖合约，楼价折扣和支付余款规定则按照发展商之前订定和公布的条款相同，而且同样毋须给予任何佣金（即使有委托地产代理）。
说到底，无论是想找一手或是二手物业，首先要清楚这次买房的目的然后再定目标，因为房用来自住的，还是作为长短线投资的都有不同的基本要求。再者，要知道心仪的地区的供应量将会有甚么变化，因为这一点就是影响其升值能力的基础变素，也有机会影响物业的景观和环境。
责任编辑：Zoe Chan
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完善便民的加拿大政府网站提供了各式各样的信息，其中也不乏一些关于房产的知识和提醒，让人们能够理解在房屋买卖过程中自己所拥有的权力和义务，对一些陷阱加以防范，同时也提醒了人们房屋交易前后的一些注意事项。由于是政府官方内容，非常值得一看，尤其是对于不太明白加拿大房产买卖流程的首次购房者。
Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)为人们提供了买房指导，有序的流程讲解无疑理清了大家对于买房步骤的疑惑，也有效帮助人们确定自己所需，更快买到所心仪的房屋。
除了CMHC的详细内容，Service Canada也列举了几条简单的步骤和注意事项：
这也是为什么在加拿大需要专业的房产经纪帮助买卖了，优秀的地产经纪会对房屋进行把关，对合约条款有很深的了解和认识，并将价格定在最优最合适的价位，从而在交易的谈判桌上占有主导性。
贷款保险对于许多新移民来说显得有些陌生，初来乍到加拿大的移民或留学生由于贷款记录的缺失或其他原因，多数需要首付付清房价的35%，高比例的首付变相对银行和贷款机构证明了你的还款能力，因此很多买家不需要交付贷款保险。
但你的购房首付少于20%，贷款额度高于80%时，银行和贷款机构一般会要求你想CMHC购买房屋贷款保险。万一你付不起房贷，贷款公司收回并出售你的房屋人不能得到全部贷款额的补偿时，CMHC将会支付贷款公司的损失。通过这种方式，只要你收入符合要求，贷款公司有可能同意贷款最高95%给你。
维护你的家
来了加拿大后对于房屋和家有了新的认识，家里的一些修修补补都得自己干，因为这里的人工实在太贵，维修本身零件工具都不昂贵，可以一加上人工想想还不如自己干呢。因此，在这里对于房屋和家的珍惜度更高，了解也更透彻。
如果按季对房屋进行检修会让房屋各部件、电器等等的使用寿命延长，小补小修能为自己省下更多的房屋费用。
Service Canada也为我们提供了一个根据不同季节而调整的维修Checklist，根据这个清单，定期对自己的房屋进行保养和维修，相信不仅能保障人身安全，也能将房屋变得最优化。
翻新你的家
加拿大政府还提供了帮助装修方案和服务。如果你想升级你的房子或公寓，提供方案，补助和激励机制包括以下内容：
1. GST/HST新房退税计划（GST/HST New Housing Rebate program）可以返还部分用于支付装修、翻新或首次购房的GST/HST。
2. 能源效率部门（Office of Energy Efficiency）能够提供能源和污染减排的升级。补助和奖励措施将帮助您从使用更少的能源，切换到使用可再生能源，并减少家庭和公共道路上的垃圾量。
适应你的新家
1. 加拿大内的不同省份各提供有关房屋购买及装修翻新的方案和服务，也有相关退税、补助等信息，可自行根据个人及房屋情况查询相关信息。
2. 当你住进新家后切记更换地址。
新移民的住房支持
作为一个移民大国，新移民买房比例很高，甚至有报告称首次购房者已经占市场比例的四成，因此加拿大政府也非常乐意和有必要给新移民一些支持和资源。
CMHC的下列四个链接相信能为新移民提供不少实用信息：
省下钱来购房
听到这个topic相信大家都很兴奋，省钱的办法人人都想知道。在加拿大有许多联邦计划可以帮你省出钱来付房款首付：
1. 免税储蓄帐户（TFSA—tax-free savings account）是一种投资工具，储蓄或投资所产生的收益不仅在计划内时无需上税，而且在取用时也不必补税。另外，TFSA帐户的取款和收益不会影响任何政府福利。
2. 购房者计划（HBP—Home Buyers’ Plan）允许符合条件的个人，可以从他们的注册退休储蓄账户（registered retirement savings plans）中免税提款，使用于购置或建造一所符合规定的房屋。
想要在加拿大购房置业并不麻烦，这里不仅提供了政府平台让人们清楚认知到房屋买卖交易的过程以及其中的权利和义务。此外，加拿大房地产市场中的各项环节包括地产经纪、律师、贷款经纪等等的持牌专业性人才，也为买卖增加了保障。Jackie希望通过以上的内容，从权威政府机构的角度让大家获得更多实用信息。
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中国人心中对于“家”的观念根深蒂固，无论在天南地北也往往都会把“安家”放在首位。很多新移民来到加拿大不久，条件一允许便会动起买房的念头，感觉只有拥有一个自己的房子才能有家的感觉，才能真正感受到安心和保障。
如今，由于越来越多的中国人将投资眼光集中在了加拿大，多伦多、温哥华等几个主要城市，使之更是备受关注。各项数据以及我的切身感受都直观反映出了中国人的强大购买力，在加拿大房地产中的投资金额和数量都逐年增长，其增长势头更是有增无减。
为了让大家了解多伦多房地产市场，和更深层的理解在加拿大买房的过程，今天就带大家近距离体验一回加拿大买房的流程。
1、确定买房的目的和预算
选择一个心仪、回报稳定的区域后也要了解区域内住户的人口比例，家庭人数和收入情况。这样做的目的是尽量迎合当地社区人口组成群体对房屋需求的实际情况，也是为了以后出售时面向的需求客户更大一些，好让房屋今后可以尽快出租也可以顺利高价格卖出。
每种家庭对房屋的需求不一样，有些人更爱Condo公寓的便捷和现代，有些人更喜欢House的私密和宽阔。要是还是SOHO一族的话，那也要把自己工作的需求考虑进去，让自己的家更适合兼顾工作和自住的要求。
考虑好买房的需求和目的之后，就不会在茫茫“房”海里迷失自己。
了解自己的财政状况，根据自己的实际情况决定自己想要买什么价位的房产，是否能够承受这个价位的房子开销。
开销不仅要包括每年的地税、水电费还要考虑房屋保养和养护费用。清楚这些总体开销以后是根据自己能力选择是一次付清还是贷款。如果是贷款还要明确能够支付多少首付，每月房贷又能偿还多少。
加拿大的银行和贷款机构都可以办理贷款预批申请（Pre-approved mortgage），这项服务可以让您在买房前知道银行和贷款机构能够给你提供什么条件和利率，平且根据您的个人情况能够得到多少额度的贷款。更好的是免费提供的这个预批的率一般可以保留90~120天。有了这个贷款预估，您就能心中有数，了解自己的信用记录和真正能够负担的房屋价位。
很多新移民因为信用记录不够完善，需要支付35%首付。通常在多伦多建议首付都要达到20%，收入和信用极好的人也能获得低于20%的首付。如果首付过低往往还需要您购买保险。
2、挑选优秀的房产经纪，开始看房挑房
找到适合自己需求的经纪是买房之路上重要的一个关键。加拿大的房产经纪都是经过正规培训及考核的，一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，熟知行业操作规范这些 大项，更是要懂得建筑的构造，房屋贷款的手续，有发现房屋的买点的经验。知道这些还远远不够，买卖过程中销售的能力非常重要，好的房产经纪能在买房谈判中 给买家省下不小的开销。
找一个大公司旗下 的品牌经纪当然是保障更高一层，这些正规的公司淘汰制下存活下来的经纪都是业内的佼佼者，凭着一身的多年经验必能为您买房助一臂之力。根据买家的要求经纪 还可以通过地产局的数据资料网站看到一般买家获取不到的房产信息，也能通过经纪的合理安排一次看多个房产，这样不仅节约了买家的时间还能从经纪专业的角度 了解到更多实用信息。
确定自己的经纪以后，为了给买家和经纪提供交易保障，双方要签订委托代理协议。如果有效期为三个月，那么买家在三个月内的交易都要通过这个经纪完成。买房过程中不用支付买房经纪费用，因为在交易成功后卖方会同时支付买房和买房经纪的所有佣金费用。
找好经纪后要和经纪详细交谈自己对于所买房屋的要求和买房需要，经纪通常在这个时候都会给您一些合适的社区建议，比如买学区、买升值还是买养老等等。在这个过程中您就要开始决定房屋的社区范围了，因为买房不能像撒网捕鱼一般无头绪，一定要瞄准目标准确出击。只有确定好自己想要的社区才能开始进入有目的的看房过程中。
了解好自己的财政状况、挑选到合适的房产经纪后便可以进入“忐忑”“兴奋”的看房过程了，因为挑选的房子很可能马上就成为自己的家了。
经纪会通过您的要求为您筛选房源，找到合适您价位的房子，并且经纪会根据您的时间预约看房，他们所做的工作不但省去了您大量的时间，更是提供了更多的房源信息。好的经济拥有长时间的经验累积，在第一次筛选中就能为您初步审核房屋所在社区的好坏、房屋的年龄价格适合与否、周边是否有诸如高压电塔之类的建筑等。经过优秀的经纪筛选后的房屋才可能更精准的切合实际要求和升值需要。
房屋的地段往往都是最主要的因素，如果交通便利，生活周边设施齐全，更有好的学校在旁那么这地段通常会比较热门，当然考虑这些也还不够还要进一步考虑到人文和自然环境，了解周边治安情况，再实际结合自己的买房需要和目的。再要参考自己挑选信任的经纪所提供的建设性意见，好的经纪经过无数次的交易已经获得了相当的经验，他们能够准确的告诉您房子哪里是好的买点哪里又有些不足，经过综合评定您才能准确做出判断。
很多冲动型买家一见自己喜欢的房子装潢和摆设就开始盲目冲动，房子的美观固然重要，但是为了省去将来不必要的麻烦还是要谨慎小心一些，要多注意“大局”，比如房型实用性、房子布局、车库大小结构、地下室的装修程度、建筑材料的环保、建筑主结构的牢固、水管的老化程度、室内装潢的档次和用料等等。虽然之后会有验房师专业检查，但早期就能自己发现问题的话也能省不少烦心事。碰到冲动的消费者这时候一个对建筑有一定了解的好经纪会本着顾客之上的角度冷静的分析，给买家提供切实的经验之谈，分析其中的利弊也能给买家在开始订房时一个良好的参考价值。
不难看出，整个看房选房的过程中，不但买家需要保持头脑清晰、不骄不躁、善于发现房屋的优势劣势，更是要买房经纪承担起辅助买家不买“吃亏”房的关键。初来的新移民大多不熟悉当地社区环境，也不知道加拿大买房与国内的不同，这个时候找对经纪至关重要，最好能够找到一个诚实可靠、沟通技能优异、对房屋各方面了解、融入当地社会多年的经纪，这样不论您接触到的卖家是国人还是本地人都能得心应对，而且能在买卖中能够提供切实建议从而让交易变得简单完美。
3、挑好房子接下来便是谈判价格和签订合同的时候了
很多人都认为这个环节是最激动人心的时候，这一个过程不但影响到您能否顺利买到这个房屋，更关系到您是以什么样的价格买到。
这个环节通常由买方开始，买方要根据房屋周边以往出售买卖的价格，房屋本身的条件以及社区的普遍价位来制定。这个价格伴随着其他一系列买方意愿的条件一并发去卖家手中。这个价格怎么订，条件怎么开都不是你我能随便决定的，这个要长期的市场经验来决定。这个时候您找的经纪又有大用处了，从业的专业经纪能从MLS内部网站看到平时我们看不到的信息，尤其是我们谈判过程中至关重要的那些铁一般的证据，好比周围房屋价格、出售频率、房屋详细信息等。当然只掌握这些对方亦能获得的信息还远远不够，只有自己的经纪的谈判能力过于对方卖家经纪，那么您的买卖胜算才能更高。
买家开完这些价格条件后，卖家要相应做出反应，是否接受买家的要求，如果是那当然最好不过了，因为交易就这么愉快的能结束了。但是这样的情况实属不多，往往卖家不会一次让步到满足各种买家要求，他们总会提高一些买家叫价再删掉几条条件加上个几条。就这样买家在对此做出新一轮的反应，一轮又一轮的谈判直到双方都满意位置。有些热门的好房子一下子会被几个买家看中，买家之间都会有竞价，这样的房子很可能就会以高于叫价的价格卖出，因此，买家不仅要判断卖家的动作还要时刻盯着其他卖家的动向。
高能力的经纪不但要能掌握房源的全部价值，还要能懂得揣摩卖家的心思，是要价高一点还是低一点，这都是一门学问。信誉名声在外的好经纪又时还能给买家带来意想不到的好处，这不难理解，因为人们总是乐于和名声好又诚实守信靠得住的人做买卖。
当一轮或数轮的谈判达成共识，双方对于价格和条件都无异议以后就可以着手签订合约了。这份合约便是买卖能成交的主要象征之一，而且往往卖方会在合约中提及贷款和验房的具体时间。买家这时要做的就是尽快解决贷款和寻找验房师这两个重要问题。
定金一般在合约签订后的24小时内就要付清。款项一般会存入卖家经纪公司的账户内，卖家不会直接插手拿到这笔款项因此这个过程相对比较安全。如果买卖合同失效，那么这笔钱也会一分不少的退还给买家。当然如果您无故反悔撤销合同的话，这笔定金就到了卖家的腰包了。
4、抢到合约、付清首付以后还要保持冷静，找验房师细致验房同时要拿到客观的贷款
为了保证所买的房屋没有重大建筑纰漏和不完善的地方，也为以后自己能省下不少维修费用让买卖价格更显实惠，找一个合格可信赖的验房师至关重要。一般买房后5天内便要完成验房的工作。整个验房工作要包括检查：水电气、水管系统，屋顶、墙壁、门窗、地板状况，空调情况等。在结束验房工作后验房师会出示一份专业的验房报告，从报告中您就能直观的了解到这个房屋“背后的秘密”。房屋使用多年小毛病在所难免，一些不起眼不费钱的小补小修一般买家都会自己承担，但是水管大漏，屋顶需要翻修或者有明显渗水现象的话，买家可以提出让卖家承担或者减低价格以抵消维修开销。这个环节的交涉后还能达成共识那么这个交易就基本能够继续进行，那些买卖双方不能达成共识的则就要取消交易，一切又要从看房卖房再从头来过了。
买房前办理的贷款预批申请（Pre-approved mortgage）这个时候就可以提交给银行获得实实在在的贷款了。提交时还要附上买卖合同给相关贷款机构，他们会将预批申请转成正式批准。刚来的新移民如果收入不高或者没有收入也对贷款影响不大，银行通常只要新移民提供买卖合同、首付比例和登陆加拿大的时间即可。很多贷款专业人员都会给您在这方面提供信息和服务，通常一周左右时间您就能全部完成贷款的一系列手续，成功拿到贷款。
如果买家5天内还没有成功获得贷款即有权撤销合约，并且能够拿回交付的定金。当然一切顺利，获得贷款后便能拿着手中银行开出的免除条款的通知让卖房取消合约中对贷款的条件。当这些卖家附加条件全部完成免除后，这个合约便正式生效了。买卖到这里也就基本快要完成了。
5、接着找一名律师完成法律各项文件，并且付清首付了
这时一系列的法律文件就需要一名合格的律师全权代理了。法治国家当然法律规章不能违背，为了保障自己和他人的利益签署一些必要的文件当然是非常重要的。找到一名尽心尽责的好律师，让他帮您完成包括产权转移、计算地税管理费等费用、审核债务情况等法律事宜。经过他们的工作之后，您才能正在有保障的安心地交易。律师费用不尽相同，但是如果您一次付清那么价格则会相应少一些，因为他们可以省去一部分的工作。
一切妥当之后您便要付清首付，首付和一些相关文件通常在交房前一天或当天都已办妥转由律师代理，这个过程一般买家卖家都不直接参与。买家只需把钱款交给律师，由买家律师把钱交给卖家律师，卖家则通过卖家律师交付房子的钥匙。律师双方之后还会代替买卖双方当事人处理一些产权交割的法律文件。
6、一切准备就绪，完成交房、更改房屋信息，欢欢喜喜等着搬进新家
总算一切顺利等到了交房的时候，买房律师会通知买家前去领取房屋的钥匙。如果拿好钥匙进入后发现房屋还存在问题，那一定要尽快联系律师和经纪，再与卖家协商早日能够处理。
记得一定要尽快更新房屋的信息，水电天然气公司更新基本信息，好让一切都准备有序，这个过程如果您碰到困难也可以直接联系律师寻求帮助。
经过漫长的一系列步骤之后，属于您的房屋就这么展现在您的面前了。
想要安心入住那些前进大好的房定是需要一些专业人士在买房之路上的相助。尤其值得一提的事如今的经纪行业人才众多，更是要有一双“慧眼”发现合格又出众的经纪。最好要选择品牌名誉好的公司，为了迎合了解当地的生活，更是要找一个已在当地社会中有多年声誉的经纪。这样的经纪不但会投当地人之所好，也能提供全面的当地社会信息，这样的经纪更是能够运用自己良好的沟通能力争取更多的实惠。
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在加拿大，春季和夏季通常是一年中房屋销售量最高的季节，通常倾向于为卖方市场。今年的这一特点更为突出，纵观整年的销售格局我们不难发现今年卖方从年初以来都处于绝对优势，大多地区房屋市场供需的不平衡导致了抢offer情况频频发生。但不同于春夏，冬季有时却是一个买方市场。如果您不追求超大的泳池，那么冬天买房也许并不是一个坏的选择，今天我们就来说说冬季买房的好处。
竞争少，更多“杠杆”作用
由于春季和夏季是最活跃的房地产交易季节，许多卖家愿意等到那时才上市自己的房屋。这就意味着冬季出售的房屋数量相对较少，一旦卖家最终选择在冬季出售房屋，他们往往是有着急于脱手的理由，如工作调动。这些卖家的出售动机可以说是购房者的福音，因为急于脱手通常价格也会更诱人。
虽然对于买家来说冬季房屋选择相对较少，但这从另一角度来看也为您节约了大量的时间。有过购房经历的人们都知道，其实在春夏旺季看房，不仅费时费力还费神。房屋数量太多有时未必是件好事，您不仅不可能将上市房屋全部看完，并且庞大的看房数量还会让您深陷“选择综合征”，更有甚者看房看到忘记了自己的买房初衷，得不偿失。
相反，冬季市场上市房屋数量有限，购房者可以细细品味，选择最适合您需求的房屋，并且由于您有相对春夏更长的市场反应期，您更容易保持冷静和清醒，这两点对于这笔大花销的使用是至关重要的。
冬季不仅卖方减少，相应的买家也少了不少。这意味着更少的竞争，春夏的抢offer大战会在冬季相对减少。另外，卖家也更愿意在这一淡季适应买家要求，以便更快成功售出自己的房屋。要善于将这些冬季买卖特点成为您冬季购房时的优势。在下Offer时可以稍稍压低价格（当然这要是在合理范围内），或是提出一些适当要求，例如：保留客厅家具、保留房屋中的吊灯等等。
评估一个房屋的冬季健康状态
中国人买房时往往最关心两件事莫过于采光和通风。
采光对于室内的明暗和温度程度有很大影响，这在日照时间较短的冬天来说尤为重要。房屋采光究竟如何，接受日照时间有多久，只有冬天看得最真切。
因为冬天常常是大风肆虐的季节，选择有风的日子去看房，顺便测试一下房屋的通风效果也是明智的选择。一般来说，冬天都是门窗紧闭，如果此时室内通风效果能达到预期，那么其它季节就大可不必过虑了。而寒冷天气对于室内锅炉也将是严峻考验。看房时可将控制温度开关适当调高，在感觉温度提高的同时，留意取暖系统启动时的动静。因为一些老旧锅炉运行时噪音很大，夜深人静时经常会对人体构成较大滋扰，而且维修起来费用也很高。
门窗是室内外热交流和热传导最活跃、最敏感的地方。购房人在查看通风效果时不要忘记检查房屋的密封程度，即将房屋门窗紧闭后，在门窗的缝隙处感受一下是否有空气流进的现象。对于只注重通风不关注密封的房屋，其预期的采暖效果一般很难得到保证，而这些都是在冬季才容易检查出的问题。
黯淡的花园或是冬季仙境
在冬季，购房者或许会对光秃秃或被大雪覆盖的花园失去兴趣。的确，光秃秃的树木和覆盖白雪的草坪不是最美丽的，但是，您却能收获了对与一个社区的评判。
在看房过程中，您可以留意到周边邻居们是如何对待车道和人行道的，以及是否孩子们会出来在雪地里玩耍。此外，在假期前后您甚至可以看到邻里对于冬季房屋装饰的用心。一个良好的社区即使在冬天也依旧生机勃勃，生活气息浓郁，而不是一片萧条景色。相信大家都更愿意与具有生活品质的人为邻吧。
专业人士更多帮助
在一个市场节奏放缓的冬季进行房产买卖交易，也是得到更多专业人士帮助的好时机。行业中优秀的地产经纪选择范围更广，且经纪此时手中的客户相对较少，能拥有更多时间专注于您的需求。另外贷款申请人也会更容易的得到贷款顾问的协助。这些对于购买者来说都是极有力的。
华人经纪江晓清专业点评
因此，无论在任何季节买房都有其利弊，有时冬季买房未必是一个错误的选择。进入市场早晚时机的确会对交易结果有所影响，但掌握不同时机中潜在的优势，迎合自己的需求，最终能够顺利买到自己心仪的房屋都可谓是一种胜利和成功。
时间和过程在变，不变的是您的目标——能找到中意的“家”。
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2015年加拿大房价仍然持续增长，近来加拿大汇率的下跌，更是进一步刺激了海外投资者的购买欲，中国买家汇集到了加拿大，而加拿大是具有健全经纪人制度和完善法律体系的国家，买卖双方的责权利益都受到法律严密保护，在加拿大买房相对来说是一个比较繁琐和需要专业帮助的过程，居外在此为您进行详尽解读。
在之前的专栏中，我已经指出找一位合适的房地产经纪人的重要性。通过居外网（Juwai.com），你可能找到符合你需求你所喜欢外观风格的房子，或符合你需求，位处郊区或其他地区（如靠近好的学校、家庭、交通、风水等）的房子。加拿大房地产经纪人有一个搜索工具，从中可以等到房产上市的信息。你的房地产经纪人可以向你推送大量符合你的标准的房产清单, 而且，你可以先草拟一个简短的清单，以及实地考察访问一小部分房屋，以便作出理性明智的决定。
2. 找一些专业人士，帮你解决购房中出现的一系列问题
充分利用一位房地产经纪人这点很重要的，他可以提供你在购买房产时所需要的，涵盖所有专家服务的一套完整的服务。一位律师将帮助你了解房产购买的法律文件。一位熟悉当地和国际税法会计将确保你以最有效的方法购买房产。一个好的银行家和金融家将允许您利用加拿大历有史以来的低利率，以及人民币兑加元升值。一位房产检查员可以让你避免迁居后发生不愉快的意外。这里，克雷格·多尔蒂物业 （Craig Doherty Realty）便是这样一个可为你提供完整的服务团队的例子。
3. 让专业的房地产经纪人，为你报价签订买卖合同
经过专业训练的房地产经纪人将为你准备报价。这份报价将给你承保保护，允许你进行检查、安排资金、规划为你工作完成日期，一般情况下，会以优惠的条件为你提供最好的购买机会。然后就是买方给卖方offer(要约)，具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求，例如Purchaseprice(购买价)、Deposit(定金)、Term and Condition(条款和条件)、Possession(交收日期)等。
4. 选择合适的金融机构，安排抵押贷款
市面上有着成百上千的银行、信用合作社和其他借贷机构。该如何选择一个最适合你呢？跟你的金融机构谈谈，打电话给其他机构咨询。或是向朋友、家人和同事咨询。房地产经纪人抵押贷款非常了解对，并且有很多好的建议，他们可以向你推荐银行家。
5. 完成交易以及迁居
你的报价已被接受！好消息！你的房地产经纪人和律师会处理大部分的收尾工作。但一定要询问所有需要立即采取行动协议条款。很快，新房钥匙将会交到你的手中。
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