时效性不强、原创质量高的专栏文章
伴隨著世邦魏理仕新壹年地產報告的發布，壹年壹度的商業地產展望解讀又和大家見面了。今天就讓Dasiy黃嵐結合自己的市場壹手經驗，仔細地幫您梳理解讀壹下，從以下的商業視角來展望2019加拿大房地產。
o 從指標看大勢
o 問題點和關註點
o 需求來源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具體詳見視頻
責編：Adam Chen
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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
前幾天，某售房平臺對北京、深圳、上海、杭州、南京、武漢、重慶、合肥、鄭州、長沙、蘇州、西安共12個一、二線城市，近千位18-50歲的女性群體在其平臺上房產交易分析後發現，2018年，女性買家占比達47.9%，幾乎“逼平”男性購房者，而相比之下，2014年時該比例僅為30%左右。
74.2%的女性買房時沒有接受伴侶的資助，其中45.2%接受了父母資助，29%能完全憑一己之力買房。數據顯示，我國的單身女性年紀越長，越有購房意識。
在30歲以上的單身大齡女性中，47.1%的人已經購房，其中全款購房者達到三成以上，有二套房的占比也達到了23.4%，買房的單身女性表示能夠感到更有安全感。
這份數據報告超出了很多人的想象，一度被推至微博熱搜。可見如今我國大城市的單身女性對於結婚必須購置婚房已然沒有過於硬性的要求了，她們往往能通過自己的努力購置房產。
在日本，人們對於婚房也沒有太多執念，比婚房更剛需的其實是寫字樓。
在經濟景氣順利恢復的大背景之下，東京市場對於寫字樓的需求十分旺盛，需求量又創新高。2018年以“東京中城日比谷”（位於東京千代田區）為代表的新完工大型寫字樓的出租面積約為60萬平方米，猛增至2017年的3倍。
仲量聯行發布了2019年1月末東京A級寫字樓的空置率及租金水平，空置率僅為0.9%，相當於入住率達到了99.1%，時隔27年再次升至98%以上。
截至今年3月，東京中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的空置率已大幅低於被視為供求均衡標準的5％。
*小科普：
日本房地產行業商務寫字樓的分級體系
日本的房地產行業將商務寫字樓分為A、B、C三個級別，主要的幾家房地產開發公司有各自的標準，細節上各家雖然有一些差異，但是在主要原則上是基本一致的。
判斷A級寫字樓的定義一般為：位於東京都心5區及周邊地區、樓面面積共達1萬坪（合33060平方米）以上、標準層面積990平方米以上，基礎樓層面積300坪以上（合990平方米）、房齡15年以內(大規模改造過的除外)、配套設施滿足相關標準，天花板高度2.7米以上，個別空調，高水平的抗震與環境性能的房子。
2018年，東京都心的五個區的大型寫字樓新增供應22.8萬坪（約合75.38萬平方米），達到了過去10年的峰值，租金以年率8%到9%的速度不斷上漲。
但盡管如此，大部分寫字樓依然沒有空房！以擴大經營規模為由而搬遷的企業絡繹不絕，許多新建大樓甚至在竣工前就達到了百分百的入住率，就連今年才會完工的新建大樓約7到8成都被租客內定了，二次空置的問題正被順利解決，市場的焦點已經轉向了2020年至2021年完工的大樓。
供應超過需求，空室率低、租金上漲，種種跡象表明，目前東京就業人數正在增加，且隨著日本工作方式改革的推進，越來越多的企業搬遷和擴張的動向突出。
*寫字樓供不應求得益於企業大量遷移 規模擴大
2018年各企業擴大經營規模的欲望仍然旺盛。對企業的遷移理由進行了統計。“人員增加/業務擴大”連續4年位列理由排行榜榜首，並且，在2018年的調查中因該理由遷移的企業占比與上一年相同，均占到了整體的46%。
過去東京中心大型寫字樓的主要用戶是金融機構等大企業，隨著經濟擴張這些企業不斷增加分支機構。現在用戶範圍擴大至IT企業和地方性企業等，新用戶吸收了增加的辦公面積，大型房地產公司將建造能讓入駐企業高效工作的有吸引力的辦公室，以應對企業的需求。辦公室的需求方從此前核心的金融機構擴大至IT和遊戲企業等。
排在遷移理由第2位的是“集中分散的辦公地點”，所占比例為37%，與上一年保持相同水平。
越來越多的企業選擇將分散在各處的辦公地點進行集中，將分散在同一棟大樓中的不同樓層的辦公地點整體遷移到一棟大型寫字樓的同一層的情況。
2017年，能自由選擇座位、和各種企業進行洽談的“共享辦公室wework”進入日本市場。2018年12月底東京中心5區用於共享辦公室的使用面積預計達到7萬4200平方米，增至2017年的2.7倍，這相當於2018年新增大型寫字樓使用面積的1成多。
排在第3位的是“提高業務效率與便利性，對工作方式進行改革”。以此為遷移理由的企業占了15%。2018年日本企業的關鍵詞之一無疑是“工作方式改革”。如今生產年齡人口（(註：指15～64歲的勞動力）減少，生產方式日趨多樣性，兩大趨勢日益明顯，眾多企業采取應對措施迫在眉睫。
古河電氣工業公司將入駐預計於2021年4月竣工完成的東京站站前常盤橋項目A棟（臨時名稱）。據稱，公司即將遷入的常盤橋項目A棟寫字樓中設置的是不設固定座位的新型辦公室，此外還有滿足多樣需求的辦公空間，以促進業務效率的提升及同事間的交流。
另外，此次調查還在遷移理由中加入了“吸引人才”一條。在勞動力不足問題日益明顯的大背景之下，為了留住優秀人才，將會有更多的企業在選擇辦公地點時，會更註重寫字樓級別、地址、周邊環境等條件。
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如果沒有，也不是問題。從現在開始，我會每月寫一篇關於迪拜的文章。我們應該先了解一些關於迪拜的基本問題，如當地的市場走勢如何？為什麼重量級的投資者在迪拜至少有一些房產或自己的貿易公司？為什麼你應該在這裡投資？首先，讓我先介紹一下阿拉伯聯合酋長國（UAE）的簡史。
認識神秘的阿聯酋王國
阿聯酋誕生於英國宣布終止保護條約後的1971年。19世紀初，英國開始入侵海灣地區北部。1853年，英國停火，但沒有將這塊地區納為殖民地，反而要求當地七個酋長國與其簽訂“永久休戰條約”，建立了特魯西爾酋長國（Trucial States）。後來，七個酋長國脫離英國獨立，組成阿拉伯聯合酋長國（UAE）。這七個酋長國分別是迪拜、阿布扎比（Abu Dhabi）、沙迦（Sharjah）、阿治曼（Ajman）、烏姆蓋萬（Umm al-Quwain）、哈伊馬角（Ras al-Khaimah）和富查伊拉（Fujairah）。
這些酋長國擁有從波斯灣到阿曼灣長達800公裡的海岸線。從前，阿聯酋的經濟主要依靠漁業、貿易和珍珠采集。該地區美麗的天然珍珠曾是一個主要出口類別，直到20世紀40年代這個行業才開始下滑。20世紀60年代，阿聯酋發現豐富的石油儲量，從此便有如神助，經濟以飛一般的速度發展。
阿聯酋憲法保證與既定習俗一致的宗教自由。一般來說，政府在實踐中尊重這一權利。憲法宣稱，伊斯蘭教是阿聯酋的官方宗教。無論是宗教信仰還是社會實踐方面，均沒有政府濫用職權的報道。英國人在阿聯酋的成熟的外籍社區裡面占據了很大的比例，另外的半數外國人來自亞洲，如伊朗、印度人和巴基斯坦人。
在阿聯酋，英語被廣泛使用，犯罪率較低，財產和收入不用納稅！這些都是刺激外國人到阿聯酋投資的因素。但他們到阿聯酋不只是為了工作和掙錢，同時也為了休閑，阿聯酋尤其適合那些尋求奢華的生活方式、喜歡繁華都市夜生活的人群。
自從發現了豐富的石油資源後，阿聯酋的新財富效應也引發了房地產的高度繁榮。現在該國的房地產儼然已是繼貿易、旅游業後的又一主要收入來源。曾經荒蕪的沙漠如今已轉變成全球名流和富豪最豪華的游樂場。
奢華富庶的沙漠明珠——迪拜
有了充沛的資金，盛產石油的海灣地區正自豪地向世人展示著一系列超現代化的基礎設施，特別是在迪拜。作為人口最密集和高度城市化的酋長國，迪拜在石油繁榮之前就已經是一個繁榮的港口城市。
迪拜陽光充足，全年日照期長達十個多月，每年11月至次年1月氣溫降低且有雨，但年降雨量不超過5英寸。
阿聯酋政府決心創造最盛行的有利條件，以期在石油儲量枯竭前改變公民的命運。所以，雄心勃勃的政府一直努力發展經濟，欲將阿聯酋打造成世界級的商業、貿易和旅游中心。為鼓勵外商直接投資，阿聯酋在80年代就引入自貿區，首先設立在迪拜的港口城市傑貝阿裡。大多數自貿區都位於迪拜，截止目前共有20個在運作。
迪拜打破世界紀錄已不是奇聞。事實上，迪拜目前有59項世界之最，多得足以開設自己的吉尼斯世界紀錄辦公室。
迪拜的世界記錄：
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居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。
與傳統海外置業國家不同的是，超過70%的居外泰國房產詢盤者是以投資為目的，遠遠高於美英澳加等國家。另一方面，雖然泰國房產詢盤量很高，但平均詢盤價格則遠低於其他主要國家，這說明泰國房產較低的門檻，也給了更多人向往海外資產的機會。
泰國公寓協會名譽主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外國買家買走了曼谷27%的公寓，交易額達到710億泰銖（約147億人民幣），其中將近1/3的交易額（約48.8億人民幣）來自中國大陸與中國香港的買家。
由於泰國政府限制外國投資者的投資範圍，通過與泰國公司合作來投資當地地產的中國公司也變得更為活躍。Prasert先生指出，2017年，來自中國大陸與中國香港的19個公司共通過這種方式在泰國房產市場投資約3340億泰銖（691億人民幣），超過了傳統的機構投資者來源大國日本跟新加坡。
大多數開發商現在都把注意力集中在正在建設中的輕軌新線路，或是預計明年將開建地鐵的區域。
一些開發商仍在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊，但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。然而，一些新的公寓開發項目正在非常昂貴的地區出現，如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。
值得關注的一些地區包括：Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi，以及正在建設中的地鐵路沿線地區，特別是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部綠線(Near-Samut Prakan)以及黃線(Lat Phrao-Samrong)。
與此同時，一些開發商傾向於在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅項目。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。
泰國房地產信息中心（REIC）的數據表示，今年2季度，大曼谷地區的地價同比飛漲32.3%。正在新建地鐵線路區域，地價同比增幅要高於已經有地鐵運營的區域。位於曼谷南部綠線延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 區域，地價同比增長了53%，為曼谷最高。在已經有地鐵運營的區域，被中國投資者熟知的Sukhumvit 輕軌沿線的土地漲幅最高，同比達到26.8%。按土地規劃來看，地價增長最快的則是從來開發公寓的高密度住宅用地。
高力國際泰國研究部門高級經理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷預計新建公寓約為5萬5千套，基本與2017年持平，但是高端公寓的占比將有所增加。 今年2季度，新開盤的公寓每平米均價從去年同期的135340泰銖（約2.8萬人民幣）下跌至109092泰銖（約2.26萬人民幣）。盡管一些開發商推遲了今年上半年推出新公寓項目的原定計劃，但總體而言，上市開發商正在籌備的項目比一年前更多。2018年下半年，預計住宅地產開發商將加快項目推出的速度，希望借此完成今年的收入目標，新開盤公寓項目的每平米均價也將上升至140000泰銖左右（約2.9萬人民幣）。
預計所有開發商都將推出更多售價在每平方米8萬至12萬泰銖（約1.7-2.5萬人民幣）之間的中低價位公寓單元。不過每平方米20萬泰銖（約4.1萬人民幣）以上的公寓也依然會有它們的市場。在過去4年間，每平米單價5萬至10萬泰銖的公寓占據總供給量的50%，不過單價10萬至15萬泰銖的公寓則有著最高的清盤率，約為81%。
但對開發商而言，泰國未來的經濟走勢仍將是一個主要的擔憂。因為消費者對經濟未來復蘇的信心將直接影響市場購買力。
中國買家將繼續是泰國公寓市場上的主要海外力量，開發商一直在悄悄地向他們示好。他們感興趣的主要地點是現有的輕軌和地鐵沿線，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清邁等旅游目的地也吸引了不少中國買家，但總人數仍低於曼谷。
然而，與此同時，幾乎所有的開發商都在更多地關注獨棟別墅類住宅，因為別墅更短的建設時間意味著開發商可以更快回本。
目前，公寓市場的需求不如別墅的需求穩定，市場上仍有許多未售出的公寓。這種供給過剩正在對房價構成壓力。開發商發現，即使開發新樓盤的成本正在上升，他們也很難證明提高售價是合理的。
盡管在過去三年裡，獨棟別墅的供給每年都在下降，但開發商仍在尋找合適的地塊，因為他們認為這個板塊的需求將保持穩定。他們正在新建的地鐵沿線尋找可以開發200至300套別墅的新地塊。
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參考來源：Bangkokpost
文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
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歐洲經濟日趨向好，備受全球投資者青睞。但在對歐洲的投資評估中，全球投資者把英國和歐洲其他地區區別對待，這反映出他們對歐洲經濟前景越來越樂觀，但又對艱難而且可能久拖不決的脫歐談判感到不安。高端地產雜志《博德居|Abode2》總編Laura Henderson與頂級滑雪區房地產專家一起發掘2018年“除英國以外歐洲”最有投資前景的地區。
奧地利滑雪區房產登上全球舞台的時間要遲於法國和瑞士，因此其價格要比阿爾卑斯山脈其他國家低28%，但隨著需求穩定增加，房產價格持續攀升，這種狀況將會很快結束。
奧地利季節具有雙重季節性，每年有兩個收入旺季，所以滑雪區的房產是一項安全的投資。休閑勝地奧伯古格爾（Obergurgl）冬季房價奇高，年回報率約5%。隨著歐洲經濟和政治情況不斷變化，阿爾卑斯滑雪地產對國際買家來說也是一系列難得的投資機會。
隨著英國脫歐，精明的英國人在尋求新的投資途徑。如果你是一個非歐盟公民，那麼你在奧地利購房時就有房產類型的限制。其結果是，自去年英國公投以來，越來越多的英國買家在尋找稀缺的“第二套房產”。
非歐盟公民可自由購買這些度假房產，不需要出租，因此此類房產非常暢銷。英國買家仍然可以在無條件限制下購買，對中國投資者而言，日後要轉售也較容易。距離滑雪坡道130公裡的提洛爾省（Tyrol）便是最佳投資地點之一。
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信息提供：奧地利的滑雪場專家Alpine Marketing的Jessica Delaney
對法國潛在投資者而言，英國退歐與緊隨其後埃馬紐埃爾·馬克龍勝出（Emmanuel Macron）的總統大選帶來了雙重的不確定性。共和黨候選人菲永（François Fillon）堅持廢除財富稅，而馬克龍和他勇敢的新政黨相對而言，則是一個“未知數”，投資者暫停了其購置計劃。
隨著新一屆政府掌權，國際買家目前又回歸法國。他們發現盡管在阿爾卑斯山這樣的生態敏感區很難獲得建房規劃許可，法國仍允許在某些世界一流的度假村開發新的項目。
高雪維爾1650（Courchevel 1650，更名為Moriond）是一個巨大的投資項目。該項目配置了新電梯和高端物業，以及在Val d’Isere規劃的“front de neige”（雪坡前排物業） 。由於購置新房的稅收優惠（20%全額退稅）仍在實施，這些新房市場又恢復了增長勢頭。
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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Harry Granger
瑞士並非完全屬於歐盟，因此英國全民公投並不影響英國買家在瑞士阿爾卑斯山脈買房的地位。瑞士政府沒有將歐盟成員國及世界其他國家的買家區分開來，在購買二套房時只有瑞士人和外國人之分。盡管如此，英國退歐的影響仍在：自公投以來英鎊兌瑞士法郎已下跌近10%。
這個昂貴的房產市場似乎正變得越來越難以企及，但隨著時間的推移，新彙率將成為“常態”，因為買家意識到，無論英國退歐談判進展如何，它將永遠不會回到1.5瑞士法郎兌1英鎊的水平。Investors in Property在瑞士從事房屋買賣已有30多年，最初彙率為3瑞士法郎兌1英鎊。
過去10年英鎊兌瑞士法郎的彙率走勢：
相反，過去10年人民幣兌瑞士法郎的彙率則相對穩定：
瑞士法郎一直比較堅挺，另外利率極低（低於1.5%），這是投資者喜歡在此購房的原因之一。
在維爾比耶（Verbier）滑雪區只需花費100萬瑞士法郎，便可定制建造一套五居室優質小屋。維爾比耶是四個山谷滑雪區其中之一，也是阿爾卑斯山中少有的幾個可同時觀望馬特洪峰和勃朗峰的地方之一。
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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Simon Malster
責任編輯：Zoe Chan
豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集
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在中國香港要選擇一手房，大部分人的眼球都聚焦在“樓花”。所謂“樓花”即是房產期貨，意思是需要在若干時日才可蓋好的樓房，中國香港的地產發展商一般會在預計建築物落成前30個月之內向地政署申請“預售樓花同意書”許可，才可以向公眾發售指定樓盤。通常發展商一旦取得同意書就會趕快在短期內，策略性地安排抽簽或招標向公眾發售物業的部分單位亦或全數，有些項目開售不到一星期甚至一兩天就全盤沽清。
中國香港的“樓花”有別於股票市場上的期貨觀念，股票期貨的價格會因應到期日長短，估計到時市值而定出折讓價或溢價，但中國香港“樓花”的定價甚少會考慮計算落成時間長短，通通只會定出較當時二手的市場價高出最少20%左右。皆因中國香港住宅落成量長期處於供求失衡狀態，就算近年項目施工量增多#，批核“預售樓花同意書”的速度亦明顯加快（今年首10個月已經批出14,913個住宅單位^），但始終仍遠遠追不及實質需求，僧多粥少，不難想像一手住宅市場何解那麼暢旺。
普遍選擇購買“樓花”的買家都認為，一手房既全新未曾被使用過，而且保值能力相對較高；這想法是毋庸置疑的。如果不著急要入伙的，當然完全沒有問題，也不妨等待一點點日子，何況中國香港出現爛尾樓的情況極之甚少，這點絕對不用操心。但唯一的懸念是一兩年之後才可以親眼看到新房的真身，到時候物業的實際模樣和環境又會是怎樣，風險總會有些吧。
有沒有想像過買一手房，除了要親身到樓盤開售現場跟別人爭先恐後，還要等排隊、等抽簽、等運氣之外，其實也可以考慮一些在地產發展商手上尚未出售的“即簽盤”，部分更是落成不久實時可入住的現樓。
光是港島區現時已有超過20個樓盤*（約280個單位）可供選擇，其中40個單位是面積超過1,000平方呎的大單位；另外在九龍和新界區也可以分別找到30個以上的“即簽盤”。這類“即簽盤”可能只是發展商在某階段未有積極推銷，被市場暫時遺忘而已。一時三刻賣得熱烘烘的個別樓盤其實也不一定會符合你的要求，但“即簽盤”單位選擇多又廣布全中國香港，可以隨時通過地產經紀協助或直接與發展商聯絡，安排參觀現樓或示範單位（樣板房），合心意的話更可以實時洽商簽約。
購買這類“即簽盤”除了較為輕松外，與一般的手續無異；簽訂臨時買賣合約時須先付5%訂金，可選用自己指定律師待辦樓契，正常5天內簽正式買賣合約，樓價折扣和支付余款規定則按照發展商之前訂定和公布的條款相同，而且同樣毋須給予任何佣金（即使有委托地產代理）。
說到底，無論是想找一手或是二手物業，首先要清楚這次買房的目的然後再定目標，因為房用來自住的，還是作為長短線投資的都有不同的基本要求。再者，要知道心儀的地區的供應量將會有甚麼變化，因為這一點就是影響其升值能力的基礎變素，也有機會影響物業的景觀和環境。
責任編輯：Zoe Chan
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完善便民的加拿大政府網站提供了各式各樣的信息，其中也不乏一些關於房產的知識和提醒，讓人們能夠理解在房屋買賣過程中自己所擁有的權力和義務，對一些陷阱加以防範，同時也提醒了人們房屋交易前後的一些注意事項。由於是政府官方內容，非常值得一看，尤其是對於不太明白加拿大房產買賣流程的首次購房者。
加拿大購房
Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)為人們提供了買房指導，有序的流程講解無疑理清了大家對於買房步驟的疑惑，也有效幫助人們確定自己所需，更快買到所心儀的房屋。
除了CMHC的詳細內容，Service Canada也列舉了幾條簡單的步驟和注意事項：
這也是為什麼在加拿大需要專業的房產經紀幫助買賣了，優秀的地產經紀會對房屋進行把關，對合約條款有很深的了解和認識，並將價格定在最優最合適的價位，從而在交易的談判桌上占有主導性。
貸款保險
貸款保險對於許多新移民來說顯得有些陌生，初來乍到加拿大的移民或留學生由於貸款記錄的缺失或其他原因，多數需要首付付清房價的35%，高比例的首付變相對銀行和貸款機構證明了你的還款能力，因此很多買家不需要交付貸款保險。
但你的購房首付少於20%，貸款額度高於80%時，銀行和貸款機構一般會要求你想CMHC購買房屋貸款保險。萬一你付不起房貸，貸款公司收回並出售你的房屋人不能得到全部貸款額的補償時，CMHC將會支付貸款公司的損失。通過這種方式，只要你收入符合要求，貸款公司有可能同意貸款最高95%給你。
維護你的家
來了加拿大後對於房屋和家有了新的認識，家裡的一些修修補補都得自己干，因為這裡的人工實在太貴，維修本身零件工具都不昂貴，可以一加上人工想想還不如自己干呢。因此，在這裡對於房屋和家的珍惜度更高，了解也更透徹。
如果按季對房屋進行檢修會讓房屋各部件、電器等等的使用壽命延長，小補小修能為自己省下更多的房屋費用。
Service Canada也為我們提供了一個根據不同季節而調整的維修Checklist，根據這個清單，定期對自己的房屋進行保養和維修，相信不僅能保障人身安全，也能將房屋變得最優化。
翻新你的家
加拿大政府還提供了幫助裝修方案和服務。如果你想升級你的房子或公寓，提供方案，補助和激勵機制包括以下內容：
1. GST/HST新房退稅計劃（GST/HST New Housing Rebate program）可以返還部分用於支付裝修、翻新或首次購房的GST/HST。
2. 能源效率部門（Office of Energy Efficiency）能夠提供能源和污染減排的升級。補助和獎勵措施將幫助您從使用更少的能源，切換到使用可再生能源，並減少家庭和公共道路上的垃圾量。
適應你的新家
1. 加拿大內的不同省份各提供有關房屋購買及裝修翻新的方案和服務，也有相關退稅、補助等信息，可自行根據個人及房屋情況查詢相關信息。
2. 當你住進新家後切記更換地址。
新移民的住房支持
作為一個移民大國，新移民買房比例很高，甚至有報告稱首次購房者已經占市場比例的四成，因此加拿大政府也非常樂意和有必要給新移民一些支持和資源。
CMHC的下列四個鏈接相信能為新移民提供不少實用信息：
省下錢來購房
聽到這個topic相信大家都很興奮，省錢的辦法人人都想知道。在加拿大有許多聯邦計劃可以幫你省出錢來付房款首付：
1. 免稅儲蓄帳戶（TFSA—tax-free savings account）是一種投資工具，儲蓄或投資所產生的收益不僅在計劃內時無需上稅，而且在取用時也不必補稅。另外，TFSA帳戶的取款和收益不會影響任何政府福利。
2. 購房者計劃（HBP—Home Buyers’ Plan）允許符合條件的個人，可以從他們的注冊退休儲蓄賬戶（registered retirement savings plans）中免稅提款，使用於購置或建造一所符合規定的房屋。
想要在加拿大購房置業並不麻煩，這裡不僅提供了政府平台讓人們清楚認知到房屋買賣交易的過程以及其中的權利和義務。此外，加拿大房地產市場中的各項環節包括地產經紀、律師、貸款經紀等等的持牌專業性人才，也為買賣增加了保障。Jackie希望通過以上的內容，從權威政府機構的角度讓大家獲得更多實用信息。
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中國人心中對於“家”的觀念根深蒂固，無論在天南地北也往往都會把“安家”放在首位。很多新移民來到加拿大不久，條件一允許便會動起買房的念頭，感覺只有擁有一個自己的房子才能有家的感覺，才能真正感受到安心和保障。
如今，由於越來越多的中國人將投資眼光集中在了加拿大，多倫多、溫哥華等幾個主要城市，使之更是備受關注。各項數據以及我的切身感受都直觀反映出了中國人的強大購買力，在加拿大房地產中的投資金額和數量都逐年增長，其增長勢頭更是有增無減。
為了讓大家了解多倫多房地產市場，和更深層的理解在加拿大買房的過程，今天就帶大家近距離體驗一回加拿大買房的流程。
多倫多買房與在加拿大其他城市買房過程一樣，主要有六個步驟：
1、確定買房的目的和預算
選擇一個心儀、回報穩定的區域後也要了解區域內住戶的人口比例，家庭人數和收入情況。這樣做的目的是盡量迎合當地社區人口組成群體對房屋需求的實際情況，也是為了以後出售時面向的需求客戶更大一些，好讓房屋今後可以盡快出租也可以順利高價格賣出。
每種家庭對房屋的需求不一樣，有些人更愛Condo公寓的便捷和現代，有些人更喜歡House的私密和寬闊。要是還是SOHO一族的話，那也要把自己工作的需求考慮進去，讓自己的家更適合兼顧工作和自住的要求。
考慮好買房的需求和目的之後，就不會在茫茫“房”海裡迷失自己。
了解自己的財政狀況，根據自己的實際情況決定自己想要買什麼價位的房產，是否能夠承受這個價位的房子開銷。
開銷不僅要包括每年的地稅、水電費還要考慮房屋保養和養護費用。清楚這些總體開銷以後是根據自己能力選擇是一次付清還是貸款。如果是貸款還要明確能夠支付多少首付，每月房貸又能償還多少。
加拿大的銀行和貸款機構都可以辦理貸款預批申請（Pre-approved mortgage），這項服務可以讓您在買房前知道銀行和貸款機構能夠給你提供什麼條件和利率，平且根據您的個人情況能夠得到多少額度的貸款。更好的是免費提供的這個預批的率一般可以保留90~120天。有了這個貸款預估，您就能心中有數，了解自己的信用記錄和真正能夠負擔的房屋價位。
很多新移民因為信用記錄不夠完善，需要支付35%首付。通常在多倫多建議首付都要達到20%，收入和信用極好的人也能獲得低於20%的首付。如果首付過低往往還需要您購買保險。
2、挑選優秀的房產經紀，開始看房挑房
找到適合自己需求的經紀是買房之路上重要的一個關鍵。加拿大的房產經紀都是經過正規培訓及考核的，一個優秀的經紀不僅了解買賣中的基本法律法規，土地的管理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些 大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋的買點的經驗。知道這些還遠遠不夠，買賣過程中銷售的能力非常重要，好的房產經紀能在買房談判中 給買家省下不小的開銷。
找一個大公司旗下 的品牌經紀當然是保障更高一層，這些正規的公司淘汰制下存活下來的經紀都是業內的佼佼者，憑著一身的多年經驗必能為您買房助一臂之力。根據買家的要求經紀 還可以通過地產局的數據資料網站看到一般買家獲取不到的房產信息，也能通過經紀的合理安排一次看多個房產，這樣不僅節約了買家的時間還能從經紀專業的角度 了解到更多實用信息。
確定自己的經紀以後，為了給買家和經紀提供交易保障，雙方要簽訂委托代理協議。如果有效期為三個月，那麼買家在三個月內的交易都要通過這個經紀完成。買房過程中不用支付買房經紀費用，因為在交易成功後賣方會同時支付買房和買房經紀的所有佣金費用。
找好經紀後要和經紀詳細交談自己對於所買房屋的要求和買房需要，經紀通常在這個時候都會給您一些合適的社區建議，比如買學區、買升值還是買養老等等。在這個過程中您就要開始決定房屋的社區範圍了，因為買房不能像撒網捕魚一般無頭緒，一定要瞄准目標准確出擊。只有確定好自己想要的社區才能開始進入有目的的看房過程中。
了解好自己的財政狀況、挑選到合適的房產經紀後便可以進入“忐忑”“興奮”的看房過程了，因為挑選的房子很可能馬上就成為自己的家了。
經紀會通過您的要求為您篩選房源，找到合適您價位的房子，並且經紀會根據您的時間預約看房，他們所做的工作不但省去了您大量的時間，更是提供了更多的房源信息。好的經濟擁有長時間的經驗累積，在第一次篩選中就能為您初步審核房屋所在社區的好壞、房屋的年齡價格適合與否、周邊是否有諸如高壓電塔之類的建築等。經過優秀的經紀篩選後的房屋才可能更精准的切合實際要求和升值需要。
房屋的地段往往都是最主要的因素，如果交通便利，生活周邊設施齊全，更有好的學校在旁那麼這地段通常會比較熱門，當然考慮這些也還不夠還要進一步考慮到人文和自然環境，了解周邊治安情況，再實際結合自己的買房需要和目的。再要參考自己挑選信任的經紀所提供的建設性意見，好的經紀經過無數次的交易已經獲得了相當的經驗，他們能夠准確的告訴您房子哪裡是好的買點哪裡又有些不足，經過綜合評定您才能准確做出判斷。
很多衝動型買家一見自己喜歡的房子裝潢和擺設就開始盲目衝動，房子的美觀固然重要，但是為了省去將來不必要的麻煩還是要謹慎小心一些，要多注意“大局”，比如房型實用性、房子布局、車庫大小結構、地下室的裝修程度、建築材料的環保、建築主結構的牢固、水管的老化程度、室內裝潢的檔次和用料等等。雖然之後會有驗房師專業檢查，但早期就能自己發現問題的話也能省不少煩心事。碰到衝動的消費者這時候一個對建築有一定了解的好經紀會本著顧客之上的角度冷靜的分析，給買家提供切實的經驗之談，分析其中的利弊也能給買家在開始訂房時一個良好的參考價值。
不難看出，整個看房選房的過程中，不但買家需要保持頭腦清晰、不驕不躁、善於發現房屋的優勢劣勢，更是要買房經紀承擔起輔助買家不買“吃虧”房的關鍵。初來的新移民大多不熟悉當地社區環境，也不知道加拿大買房與國內的不同，這個時候找對經紀至關重要，最好能夠找到一個誠實可靠、溝通技能優異、對房屋各方面了解、融入當地社會多年的經紀，這樣不論您接觸到的賣家是國人還是本地人都能得心應對，而且能在買賣中能夠提供切實建議從而讓交易變得簡單完美。
3、挑好房子接下來便是談判價格和簽訂合同的時候了
很多人都認為這個環節是最激動人心的時候，這一個過程不但影響到您能否順利買到這個房屋，更關系到您是以什麼樣的價格買到。
這個環節通常由買方開始，買方要根據房屋周邊以往出售買賣的價格，房屋本身的條件以及社區的普遍價位來制定。這個價格伴隨著其他一系列買方意願的條件一並發去賣家手中。這個價格怎麼訂，條件怎麼開都不是你我能隨便決定的，這個要長期的市場經驗來決定。這個時候您找的經紀又有大用處了，從業的專業經紀能從MLS內部網站看到平時我們看不到的信息，尤其是我們談判過程中至關重要的那些鐵一般的證據，好比周圍房屋價格、出售頻率、房屋詳細信息等。當然只掌握這些對方亦能獲得的信息還遠遠不夠，只有自己的經紀的談判能力過於對方賣家經紀，那麼您的買賣勝算才能更高。
買家開完這些價格條件後，賣家要相應做出反應，是否接受買家的要求，如果是那當然最好不過了，因為交易就這麼愉快的能結束了。但是這樣的情況實屬不多，往往賣家不會一次讓步到滿足各種買家要求，他們總會提高一些買家叫價再刪掉幾條條件加上個幾條。就這樣買家在對此做出新一輪的反應，一輪又一輪的談判直到雙方都滿意位置。有些熱門的好房子一下子會被幾個買家看中，買家之間都會有競價，這樣的房子很可能就會以高於叫價的價格賣出，因此，買家不僅要判斷賣家的動作還要時刻盯著其他賣家的動向。
高能力的經紀不但要能掌握房源的全部價值，還要能懂得揣摩賣家的心思，是要價高一點還是低一點，這都是一門學問。信譽名聲在外的好經紀又時還能給買家帶來意想不到的好處，這不難理解，因為人們總是樂於和名聲好又誠實守信靠得住的人做買賣。
當一輪或數輪的談判達成共識，雙方對於價格和條件都無異議以後就可以著手簽訂合約了。這份合約便是買賣能成交的主要像征之一，而且往往賣方會在合約中提及貸款和驗房的具體時間。買家這時要做的就是盡快解決貸款和尋找驗房師這兩個重要問題。
定金一般在合約簽訂後的24小時內就要付清。款項一般會存入賣家經紀公司的賬戶內，賣家不會直接插手拿到這筆款項因此這個過程相對比較安全。如果買賣合同失效，那麼這筆錢也會一分不少的退還給買家。當然如果您無故反悔撤銷合同的話，這筆定金就到了賣家的腰包了。
4、搶到合約、付清首付以後還要保持冷靜，找驗房師細致驗房同時要拿到客觀的貸款
為了保證所買的房屋沒有重大建築紕漏和不完善的地方，也為以後自己能省下不少維修費用讓買賣價格更顯實惠，找一個合格可信賴的驗房師至關重要。一般買房後5天內便要完成驗房的工作。整個驗房工作要包括檢查：水電氣、水管系統，屋頂、牆壁、門窗、地板狀況，空調情況等。在結束驗房工作後驗房師會出示一份專業的驗房報告，從報告中您就能直觀的了解到這個房屋“背後的秘密”。房屋使用多年小毛病在所難免，一些不起眼不費錢的小補小修一般買家都會自己承擔，但是水管大漏，屋頂需要翻修或者有明顯滲水現像的話，買家可以提出讓賣家承擔或者減低價格以抵消維修開銷。這個環節的交涉後還能達成共識那麼這個交易就基本能夠繼續進行，那些買賣雙方不能達成共識的則就要取消交易，一切又要從看房賣房再從頭來過了。
買房前辦理的貸款預批申請（Pre-approved mortgage）這個時候就可以提交給銀行獲得實實在在的貸款了。提交時還要附上買賣合同給相關貸款機構，他們會將預批申請轉成正式批准。剛來的新移民如果收入不高或者沒有收入也對貸款影響不大，銀行通常只要新移民提供買賣合同、首付比例和登陸加拿大的時間即可。很多貸款專業人員都會給您在這方面提供信息和服務，通常一周左右時間您就能全部完成貸款的一系列手續，成功拿到貸款。
如果買家5天內還沒有成功獲得貸款即有權撤銷合約，並且能夠拿回交付的定金。當然一切順利，獲得貸款後便能拿著手中銀行開出的免除條款的通知讓賣房取消合約中對貸款的條件。當這些賣家附加條件全部完成免除後，這個合約便正式生效了。買賣到這裡也就基本快要完成了。
5、接著找一名律師完成法律各項文件，並且付清首付了
在加拿大，春季和夏季通常是一年中房屋銷售量最高的季節，通常傾向於為賣方市場。今年的這一特點更為突出，縱觀整年的銷售格局我們不難發現今年賣方從年初以來都處於絕對優勢，大多地區房屋市場供需的不平衡導致了搶offer情況頻頻發生。但不同於春夏，冬季有時卻是一個買方市場。如果您不追求超大的泳池，那麼冬天買房也許並不是一個壞的選擇，今天我們就來說說冬季買房的好處。
競爭少，更多“杠杆”作用
由於春季和夏季是最活躍的房地產交易季節，許多賣家願意等到那時才上市自己的房屋。這就意味著冬季出售的房屋數量相對較少，一旦賣家最終選擇在冬季出售房屋，他們往往是有著急於脫手的理由，如工作調動。這些賣家的出售動機可以說是購房者的福音，因為急於脫手通常價格也會更誘人。
雖然對於買家來說冬季房屋選擇相對較少，但這從另一角度來看也為您節約了大量的時間。有過購房經歷的人們都知道，其實在春夏旺季看房，不僅費時費力還費神。房屋數量太多有時未必是件好事，您不僅不可能將上市房屋全部看完，並且龐大的看房數量還會讓您深陷“選擇綜合征”，更有甚者看房看到忘記了自己的買房初衷，得不償失。
相反，冬季市場上市房屋數量有限，購房者可以細細品味，選擇最適合您需求的房屋，並且由於您有相對春夏更長的市場反應期，您更容易保持冷靜和清醒，這兩點對於這筆大花銷的使用是至關重要的。
冬季不僅賣方減少，相應的買家也少了不少。這意味著更少的競爭，春夏的搶offer大戰會在冬季相對減少。另外，賣家也更願意在這一淡季適應買家要求，以便更快成功售出自己的房屋。要善於將這些冬季買賣特點成為您冬季購房時的優勢。在下Offer時可以稍稍壓低價格（當然這要是在合理範圍內），或是提出一些適當要求，例如：保留客廳家具、保留房屋中的吊燈等等。
評估一個房屋的冬季健康狀態
中國人買房時往往最關心兩件事莫過於采光和通風。
采光對於室內的明暗和溫度程度有很大影響，這在日照時間較短的冬天來說尤為重要。房屋采光究竟如何，接受日照時間有多久，只有冬天看得最真切。
因為冬天常常是大風肆虐的季節，選擇有風的日子去看房，順便測試一下房屋的通風效果也是明智的選擇。一般來說，冬天都是門窗緊閉，如果此時室內通風效果能達到預期，那麼其它季節就大可不必過慮了。而寒冷天氣對於室內鍋爐也將是嚴峻考驗。看房時可將控制溫度開關適當調高，在感覺溫度提高的同時，留意取暖系統啟動時的動靜。因為一些老舊鍋爐運行時噪音很大，夜深人靜時經常會對人體構成較大滋擾，而且維修起來費用也很高。
門窗是室內外熱交流和熱傳導最活躍、最敏感的地方。購房人在查看通風效果時不要忘記檢查房屋的密封程度，即將房屋門窗緊閉後，在門窗的縫隙處感受一下是否有空氣流進的現像。對於只注重通風不關注密封的房屋，其預期的采暖效果一般很難得到保證，而這些都是在冬季才容易檢查出的問題。
黯淡的花園或是冬季仙境
在冬季，購房者或許會對光禿禿或被大雪覆蓋的花園失去興趣。的確，光禿禿的樹木和覆蓋白雪的草坪不是最美麗的，但是，您卻能收獲了對與一個社區的評判。
在看房過程中，您可以留意到周邊鄰居們是如何對待車道和人行道的，以及是否孩子們會出來在雪地裡玩耍。此外，在假期前後您甚至可以看到鄰裡對於冬季房屋裝飾的用心。一個良好的社區即使在冬天也依舊生機勃勃，生活氣息濃郁，而不是一片蕭條景色。相信大家都更願意與具有生活品質的人為鄰吧。
專業人士更多幫助
在一個市場節奏放緩的冬季進行房產買賣交易，也是得到更多專業人士幫助的好時機。行業中優秀的地產經紀選擇範圍更廣，且經紀此時手中的客戶相對較少，能擁有更多時間專注於您的需求。另外貸款申請人也會更容易的得到貸款顧問的協助。這些對於購買者來說都是極有力的。
華人經紀江曉清專業點評
因此，無論在任何季節買房都有其利弊，有時冬季買房未必是一個錯誤的選擇。進入市場早晚時機的確會對交易結果有所影響，但掌握不同時機中潛在的優勢，迎合自己的需求，最終能夠順利買到自己心儀的房屋都可謂是一種勝利和成功。
時間和過程在變，不變的是您的目標——能找到中意的“家”。
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2015年加拿大房價仍然持續增長，近來加拿大彙率的下跌，更是進一步刺激了海外投資者的購買欲，中國買家彙集到了加拿大，而加拿大是具有健全經紀人制度和完善法律體系的國家，買賣雙方的責權利益都受到法律嚴密保護，在加拿大買房相對來說是一個比較繁瑣和需要專業幫助的過程，居外在此為您進行詳盡解讀。
1. 找一位房產經紀人，看有哪些房產
在之前的專欄中，我已經指出找一位合適的房地產經紀人的重要性。通過居外網（Juwai.com），你可能找到符合你需求你所喜歡外觀風格的房子，或符合你需求，位處郊區或其他地區（如靠近好的學校、家庭、交通、風水等）的房子。加拿大房地產經紀人有一個搜索工具，從中可以等到房產上市的信息。你的房地產經紀人可以向你推送大量符合你的標准的房產清單, 而且，你可以先草擬一個簡短的清單，以及實地考察訪問一小部分房屋，以便作出理性明智的決定。
2. 找一些專業人士，幫你解決購房中出現的一系列問題
充分利用一位房地產經紀人這點很重要的，他可以提供你在購買房產時所需要的，涵蓋所有專家服務的一套完整的服務。一位律師將幫助你了解房產購買的法律文件。一位熟悉當地和國際稅法會計將確保你以最有效的方法購買房產。一個好的銀行家和金融家將允許您利用加拿大歷有史以來的低利率，以及人民幣兌加元升值。一位房產檢查員可以讓你避免遷居後發生不愉快的意外。這裡，克雷格·多爾蒂物業 （Craig Doherty Realty）便是這樣一個可為你提供完整的服務團隊的例子。
3. 讓專業的房地產經紀人，為你報價簽訂買賣合同
經過專業訓練的房地產經紀人將為你准備報價。這份報價將給你承保保護，允許你進行檢查、安排資金、規劃為你工作完成日期，一般情況下，會以優惠的條件為你提供最好的購買機會。然後就是買方給賣方offer(要約)，具體做法就是在BC省的標准房屋買賣合同文本上寫明買方的具體要求，例如Purchaseprice(購買價)、Deposit(定金)、Term and Condition(條款和條件)、Possession(交收日期)等。
4. 選擇合適的金融機構，安排抵押貸款
市面上有著成百上千的銀行、信用合作社和其他借貸機構。該如何選擇一個最適合你呢？跟你的金融機構談談，打電話給其他機構咨詢。或是向朋友、家人和同事咨詢。房地產經紀人抵押貸款非常了解對，並且有很多好的建議，他們可以向你推薦銀行家。
5. 完成交易以及遷居
你的報價已被接受！好消息！你的房地產經紀人和律師會處理大部分的收尾工作。但一定要詢問所有需要立即采取行動協議條款。很快，新房鑰匙將會交到你的手中。
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