美國EB-5面臨終結 屹今最詳盡的數據報告出爐!

9月17日,BPC(the Bipartisan Policy Center),一家位於華盛頓,專注於就國家性議題提供兩黨共識的非盈利組織,組織了一場就EB-5投資移民計劃的專題討論會,同時發布了名為:EB-5 Program: Successes, Challenges, and Opportunities for States and Localities(EB-5計劃:對於州及地方的成功、挑戰和機遇)的報告。

在美國EB-5區域中心計劃還有數天就要到期之際,BPC這樣的組織能加強游說顯得頗為重要。EB5Sir帶各位通過BPC報告中的數字和圖表,看看EB-5計劃對於美國的貢獻。

該報告中,就簽證和EB-5統計的一些基礎數據,對於我們更為全面了解EB-5計劃,還是比較有意義的。(有需要該報告原文的朋友,可以公眾號留言索取。)

圖一:美國年度67.5萬張簽證的分配情況(71%移民由家庭申請贊助) 表一:職業類移民簽證年均占比(EB-5僅占職業移民的4%,所有移民簽證的0.6%) 圖二:EB-5簽證年度發放數據 表二:EB-5審批數據 圖三:區域中心統計數據 圖四:EB-5簽證年度發放數據(區域中心與直投項目的對比) 圖五:EB-5簽證中TEA和非TEA的百分比 圖六:EB-5簽證中主申請人與家人的比例 圖七:EB-5簽證中國人獲批比例 圖八:EB-5投資額對比圖(3種評估方式) 圖九:投資與就業創造圖 表三:EB-5投資所帶動的經濟影響 表四:由政府直接出資設立的區域中心

 

EB5Sir專欄全集:

EB5美國投資移民一點通

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英國簽證政策“開綠燈”!高級律師分析10月英國移民法修正案

2015年9月17日,英國內政部移民局發出了本年度第四次關於移民政策變動的通知。此次移民政策變動,最值得關注的是關於訪問簽證以及Tier 2 普通工作簽證的調整。整體上來說,通過這次的政策調整,英國內政部移民局釋放了一些利好信息,這對於想要持工作簽證留英工作的中國申請人來說,是非常有利的。

主要變動

一、訪問簽證

2015年10月8日開始,持有越南外交護照的越南公民,赴英公干、旅游或者途徑英國到另一國家的,不再需要申請英國簽證。

二、Tier 2 General普通工作簽證

英國內政部移民局每年發放的受限制的Tier 2 General普通工作簽證雇主擔保函(Restricted Certificate of Sponsorship),總數仍保持在20,700不變。但2015年10月8日開始,申請該類擔保函所需要的分數以及配比,相應進行了調整。

  1. 工作類型所需分數的調整:

老政策下,要獲得受限制的雇主擔保函,在工作類型一項中,必須獲得至少30分;在新政策下,要獲得受限制的雇主擔保函,則在工作類型一項中,獲得至少20分即可。

  1. 工資薪酬所需分數的調整:

老政策下,要獲得受限制的雇主擔保函,在工資一項中,必須獲得至少2分;在新政策下,要獲得受限制的雇主擔保函,則在工資一項中,必須獲得至少1分。

  1. 未使用的受限制的擔保函:

英國內政部有權收回在3個月有效期內雇主沒有使用的受限制的擔保函,並且該受限制的雇主擔保函名額,將重新歸入到每年的配額中。

政策初衷

每年11月,英國貝爾法斯特女皇大學都將舉辦全英國第二大的國際文化藝術節 – 貝爾法斯特女皇藝術節。該藝術節得到了英國內政部移民局的認可,參演的藝術家們能夠合法收取報酬。但在今年3月有新聞指出,該藝術節因資金困難,有可能會停辦。而就在兩個月前,藝術節的主辦方,貝爾法斯特女皇大學正式宣布,今年的藝術節將照常舉辦,並且藝術節更名為貝爾法斯特國際藝術節。出於此次藝術節更名的考慮,移民局特別修改了不需要英國訪問簽證的特例情況 – 持越南外交護照的越南公民,在一定程度上獲得了訪問英國的便利。

另一方面,移民局發放受限制的Tier 2 General工作簽證雇主擔保函,一直以來都要求比較高。移民局希望通過此次的政策調整,采用一個更低、更詳細的工資門檻,以此來最大化地使用每個月發放的受限制的雇主擔保函的數額。

筆者分析

繼今年7月移民局公布一系列縮緊學生簽證的政策開始,筆者就不停的接到廣大留學生,尤其是就讀於公立、私立學院(College)的留學生的咨詢,迫切希望知道自己是否還有機會留在英國工作。

筆者認為,9月政策的調整,是對上一輪政策調整的補充。在簽證政策不斷縮緊的大前提下,移民局也通過對具體操作細節的細化,為有意向留英的高素質人才提供了一個更公平、更完善的競爭機制。在新政策實施後,本地勞動力市場測試所占的分數將降低到20分,等同於£40,000 – £40,999.99檔次的年薪要求;短缺工種所能獲得的分數也上漲至130分。這些都說明移民局將更側重高素質人才本身的能力,以及其能為英國經濟創造出的價值。同時,將過期未使用的受限制的雇主擔保函名額收回,也能最大程度上保證每個月的配額物盡其用。Tier 2 General新政策的實施,不僅順應了移民政策縮緊的大趨勢,也有利於為英國勞動力市場留存高素質人才。

自上一次政策調整,移民局為持有南非外交護照的公民赴英訪問“開綠燈”後,這一利好政策進一步拓寬到了持有越南外交護照的公民訪問者。筆者認為這也是移民局希望通過文化活動促進經濟發展所釋放的信號。這與移民局吸引高素質人才以及高資產人群(比如Tier 1 Investor投資移民, Tier 1 Entrepreneur企業家移民)貢獻到英國經濟中,是相呼應的。

其他修改

除此之外,此次政策調整還根據2015現代奴隸制法案的規定,為人口販賣奴役制的受害勞工,提供了更多庇護,更充分地保障了他們的人權。

 

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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7大利好因素推動 多倫多房地產氣勢長紅

多倫多房地產市場(尤其是在市中心)一如既往的火熱,沒有絲毫放緩的跡像。哪些因素推動這一趨勢?詳見如下:

  1. 穩定的經濟

    加拿大經濟盡管以自然資源產業為基礎,但制造業、金融、服務、技術等領域表現強勁。多倫多以及安大略省的經濟不依賴自然資源,所以大多不受石油和資源價格走低影響。

    1. 高質量的生活

    最近多倫多被《經濟學人》提名為世界上最適宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社會和衛生保健系統,加上來自世界各地多樣化文化,增加了這座城市的生活質量。

    1. 移民

    多倫多及其周邊地區仍舊是絕大多數來自世界各地加拿大移民首選目的地,從而不斷推動這些地區的住房需求。

    1. 毗鄰優秀教育機構

    多倫多城市及其周邊地區有著最高質量的公共和私人教育機構。多倫多大學在這座城市有一個大型城校園,郊外也有兩所校區,最近 再次被評選為加拿大大學首位以及世界前20大大學之一。多倫多還有其他兩所大學(瑞爾森和紐約),還有許多學院以及安大略藝術與設計學院(OCAD)。從幼兒園到高中,優秀的教育系統覆蓋了整個城市。

    1. 國際買家

    不管是否是真正搬到多倫多,送他們的孩子去學習,還是只是將多倫多房地產投資當做一種多元化投資組合方式,國際買家都在幫助推高該地房地產市場。

    1. 加元走低

    在過去的幾年裡,加元兌加元和其他主要貨幣彙率大幅下降。目前,至需要花0.76加元就可購買1加元的東西。與美國房地產相比,加拿大房產更具性價比。這個因素加上前一個因素在吸引外資上起了巨大的作用。

    1. 國內利率低

    多年以來,加拿大利率一直處於歷史低位,,這種情況沒有很快改變的跡像。這點確實有助於增加國內購買力,居民繼續購買新房或升級到更大的房子。

這些因素轉化為實際數字嗎?我們可以看一些最近的市場統計數據:

  • 這座城市獨戶住房平均價格比去年上漲了2%至996,770加元。
  • 盡管供應大幅增加,這座城市公寓平均價格在比去年增加4%至394,504加元。
  • 今年截止7月底,價值至少3百萬加元的豪華住宅和公寓供應量翻了一番,主要是受來自亞洲的買家驅動。

總之,如上所述,諸多因素推動多倫多房地產市場的繁榮以及造成市場持續的供不應求。這些因素沒有任何放緩的跡像,事實上,有些可能甚至在增強。開發商繼續推出極好的新項目來滿足需求。因此多倫多將在未來很長一段時間裡仍舊是適宜居住、工作和投資的地方,特別是在房地產業。

 

Amin Purshottam專欄全集:

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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人民幣貶值突顯聖基茨房地產投資優勢 中國投資者勿失良機

絕大部分的國內房地產投資者認為,這次人民幣貶值,為中國地區的貨幣風險貶值增加了不少風險。而在8月11日,中國人民銀行更宣布人民幣貶值1.85%,創下20多年來的最大單日跌幅。據有關信息指出,央行把人民幣兌美元中間價下調了1.86%,創下最大降幅紀錄,引發離岸人民幣跌逾2%、在岸人民幣跌1.7%。而中國央行承諾,未來中間價將會更貼切地反映市場價格。這次更創下了人民幣與市場彙率並軌以來最大的單日跌幅。自那時起,人民幣兌美元彙率中間價已經下跌了3%。該地區一些貨幣也持續貶值,引發了人們對於亞洲爆發貨幣戰爭的擔憂。

8月11日,離岸人民幣(白線)跌2.64%;在岸人民幣(黃線)跌1.87%

綜合來分析研究,貨幣貶值,全球股市不同程度的下跌,國際石油等價格暴跌,國際金融市場風險和危機趨現。而突如其來的人民幣貶值,這次極大的推動了中國投資者為了財富資產保值,而選擇了投資海外房地產。在這次人民幣貶值時期,中國的高淨值人士很可以會將存款換成其他貨幣,或在其他高收益的投資渠道,選擇投資海外房地產,來避免風險、保值財富。

中國與聖基茨房產相比,聖基茨更有優勢

1、升值潛力大

相比於中國,聖基茨的房地產有更大的升值潛力。更多的投資者是基於人民幣貶值趨勢而作出的決定,在國內房地產價格接近高位時,而人民幣才剛開始貶值。很多投資者認為此時應退出國內的投資,轉向海外房地產。而聖基茨這個新熱國家,則是今年高淨值人士最青睞的市場。因為這些人群受人民幣貶值的影響最大,所以轉向投資海外房地產則是不錯的保值資產選擇,也可以實現資產多元化。

聖基茨尼維斯房產售價走勢圖

根據聖基茨尼維斯房產在2015年的售價走勢分析圖,更可清晰了解到聖基茨房產價格處於大幅升值狀態,最為熱門售賣類型的房產包括:公寓型住宅、度假酒店、別墅房產等,皆顯現逐步升幅傾向。其中最受歡迎的房產類型,更是度假酒店項目,售價漲幅從40萬美金漲至60萬美金以上,升值空間可見。聖基茨國家當地以精打度假酒店項目為主,其中更以市中心核心區域為貴。

隨著美國加開新航線直飛聖基茨國家的助力,更能讓更多國家的旅客到訪聖基茨尼維斯,大大的刺激當地旅游業的發展,並可推動當地飲食、酒店、房地產、交通等旅游經濟,更能體現房地產項目在未來有無限的投資價值潛力。

2、投資移民一步到位

聖基茨和尼維斯於1984年設立投資移民項目,成為世界上最早開展此類項目的國家,至今已有31年歷史。投資者可通過投資移民項目(聖基茨尼維斯投資入籍計劃)獲得聖基茨和尼維斯公民資格,而當地政府要求申請人需在該國地區投資價值不少於40萬美元的房產,即可獲批申請成為正式公民和獲頒英聯邦護照。作為聖基茨和尼維斯公民,更可享免個人所得稅、財產稅、繼承稅或其他直接稅等避稅好處。

外國對於房產投資的門檻也在不斷提高,海外房產的保值潛力更大。中國投資者在購置海外房產主要是為了移民、子女留學、投資回報等多方面優勢和附帶價值進行考慮,投資房產,獲得公民身份和護照,全球一步到位等,這也正是投資者現正追求的。除了投資外,更可拿來當度假屋出租獲取收益。聖基茨尼維斯,絕對是現今投資產品首選國家。

最後,筆者提醒投資者在海外投資房產時要謹記遵循金融中心的原則,房產投資保值升值潛力大,但也應該密切關注國內、國際局勢的變化進行評估,選擇合適自身的投資產品。

 

Elmo Woo專欄全集

免稅天堂聖基茨尼維斯 國人投資新熱點

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如何找到適合你的美國中學?學校排名不如途西指南靠譜!

找到一間合適的美國中學是一項艱巨的任務,途西在此提供一些建議,為你和你的家人在選擇學校的時候減少一份壓力,並幫助你找到那間與你和你的家庭在需求、興趣、價值觀和偏好上都匹配的學校。

要知道的是,中學的學校排名並不能代表什麼,因為中學排名不像大學排名那樣有完善的評分系統,不同的機構給出的中學排名不盡相同,並沒有一個官方的、正式的中學排名。所以,在選擇中學的時候,你需要考慮以下要素:

1、學校的使命與思想體系

請務必熟悉這個學校的使命與思想體系,以便了解學校在學生個人發展以及教育發展方面有何目標與展望。同時,請理解該校校訓,看其校訓是否與培養學生的目標和展望相匹配。

2、寄宿制學校,還是走讀學校

住在校園裡,或者住在當地居民家中每日往返於校園與住處,你更喜歡哪種?你認為哪種體驗能讓你在美國的學習更值得?

3、地理位置

你家人是否有地理偏好?雖然在美國的東北部集中了許多學校,但是在美國的其他地區也遍布著優秀的學校和不錯的機會。你是否曾經去過美國的某些地區並特別想在那裡學習呢?

4、男女同校,還是單一性別學校

男女同校的中學既招收男生也招收女生,而單一性別學校只招收男生或只招收女生。你家人是否偏好其中一種學校呢?我們鼓勵家庭充分考慮兩種學校,每種學校都有各自的優點,所以在選擇學校的時候應保持開放的心態並考慮所有的教育機會。

5、學校的多樣性

些家庭希望把孩子送到亞洲學生很少的中學裡,另一些家庭則想把孩子送到亞洲學生人數稍多一些的中學以便讓孩子更快的習慣新環境。不過你需要知道,你要選擇的不僅是你能表現得好的環境,更是能讓你茁壯成長的環境。

途西對美國高等教育機構有著廣泛深入的了解,其“學校定位”服務將找到符合你個人需求和興趣的學校,並為你度身定制只屬於你的目標學校列表。

6、學校規模大小

一些學生在規模比較小,更加私人化的學校裡能更好地成長與發展,一些學生則喜歡規模較大,人數較多的學校。你在選擇學校的時候,看的不僅僅是學生人數,師生比例也是需要關注的指標,大部分學校的師生比在1比8和1比12之間,一些學校的師生比會更低。大部分學校的師生比都是相似的,所以在考慮師生比的時候,你要知道學校的總人數以及各個年級的學生人數。

7、課程安排

每個學生都有自己最喜歡的課程,所以在選擇學校的時候,你要考慮這所學校的課程安排是否符合自己的學術興趣,它是否在你感興趣的領域開設了足夠多的課程來滿足你的求知欲?同時你也要考慮到其他科目的課程安排,學校開設的這些在你主要興趣領域之外的課程是吸引了你讓你想要挑戰自我還是僅僅讓你感到有趣?不要將你的關注僅僅局限於某一特定領域,中學讓你有機會學習一些你平時沒有機會學習的課程,所以你要好好把握這個機會。

8、學校的課外活動

通過參加學校組織的課外活動,你能充分地享受你的中學生活。如果你對運動感興趣,那你就去看看學校介紹中該校有哪些體育團隊;如果你對藝術感興趣,你就去了解一下該校的藝術課程設置以及它開設的課外藝術活動。你一定希望你就讀的學校能有你感興趣的運動或藝術活動,所以在選擇學校的時候,留心關注這方面的信息。

9、大學建議

所有中學都希望盡可能將學生培養的優秀,其中很大一部分原因是想學生在中學畢業後有更好的出路。每所中學都向學生提供大學咨詢,你在選校時應當了解學校這些顧問們是怎樣向學生提供建議的。學校是否會定期召開會議?學校為學生准備SAT或者ACT考試提供哪些輔導?顧問在每位學生身上會花費多少時間?最後,請記得查看該校的大學錄取情況,了解畢業生都去了哪些大學。

10、周末活動

如果你選擇了寄宿制學校,你一定想要了解學生們在學校的生活是怎樣的。學校周末都為寄宿學生安排了哪些活動?寄宿學生(特別是國際學生)的寄宿生活是怎樣的?學校如何利用周末活動來改善寄宿學生的生活?

在選擇中學的時候要考慮的因素有很多,途西教育希望每位學生能花時間透徹了解每所學校並最終選出最適合自己並且也讓家人滿意的學校。我們願意隨時提供幫助,請聯系我們,我們將為你提供首次免費咨詢。

 

途西教育專欄全集

 

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多倫多土地轉讓稅計算方法 三步到位輕松搞定

加拿大買房有一筆開銷不能忽視,那就是土地轉讓稅。您需要繳納多少稅完全取決於您購買房屋的價值,價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者,政府也有特殊的“福利”。接下來我們就來看看這個稅它到底怎麼算。

自2008年2月1日起,安省多倫多土地轉讓稅按下表比例執行:

同樣為了方便計算您還可以采用如下計算方式 (假設您買的加拿大房產最終價值為$ A ):

在初步了解土地轉讓稅的收取比例,不至一頭霧水的情況下,要是您還想更偷懶一些,可以登錄 http://www.landtransfertax.com/ 選擇區域再直接輸入您的房產價值,系統會自動計算得出結果,您便能一目了然地得知安省和多倫多土地轉讓稅分別為多少了。

讓我們舉個實際的例子,假設您購買的房屋價值$500,000。

如果您在多倫多以外的安省地區購買,那麼您要繳納的土地轉讓稅為:

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多倫多地區購買,那麼您要繳納的土地轉讓稅需要加上兩部分:

2. Toronto Land Transfer Tax 多倫多土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的費用為=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已滿十八歲的首次買房者,那麼只要您滿足以下條件就能獲得最高$2,000的安省返還稅款,要是在多倫多買房的話那麼您還能另外獲得多倫多返還的$3725。

  1. 必須年滿18周歲
  2. 要在交房後的9個月入住,其房屋目的為自住性質
  3. 在世界範圍內購房者沒有其他房產
  4. 如已結婚,伴侶對方不能在世界範圍內擁有其他房產

加拿大買房的所有開銷環節一個都不能馬虎,尤其如這個款項,很多新移民並不非常了解。通過上述描述,希望能夠讓您對土地轉讓稅有一個比較清晰的了解。

 

曉清專欄全集:

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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投資泰國普吉島房產:房價年漲20% 早買到早大賺!

泰國普吉島是投資世界上房產最後的天堂之一,在那裡,你可以安全無虞地投資房地產,並能夠獲得豐厚的資本回報率。

目前島上正在建造超過200個新房產開發項目,將來還有更多的項目,因為這裡房地產市場仍處於初級階段。盡管過去兩年發生全球危機,但大多數普吉島房產開發項目銷售良好,尤其是已建成的項目,因為可以避免買家風險。普吉島有經驗的中介和開發商都認為這裡的房地產市場未來前景光明。

投資普吉島的理由

普吉島無疑正在成為新亞洲游樂場,盡管還是一個小島(僅550平方公裡),但現代便利設施齊全,不僅有國際化的醫院和學校、現代化的基礎設施、道路和寬帶通信、還有美麗的海灘和風景、最好的酒店和餐館、國際購物中心。這裡的居民熱情友好,生活愜意和犯罪率低,而且全年氣候溫暖。目前正在新建數個碼頭和高爾夫球場。

如何投資普吉島房產

 如果是投資性買房(不是轉售房產),你先需支付一定預訂押金以預定這塊地段或是別墅、公寓等。在尋求法律咨詢、審核合同以及完成盡職調查之後,通常是在30天內, 你要簽訂合同,付首付,一般是售價的15%到30%。其余的可根據項目進程,在一段時間內分期付款,直至項目建設完成。對於大多數開發商來說,這段時間通常是一年。通過這種方式買房,你可以有機會以低於市價30%以上的價格買到房產。原因是開發商希望借此吸引早期買家,後者不急於入住也知道早買優惠多。這既幫助開發商贏得早期買家對項目信心,也為銀行贏得資本注入和擔保,同時提升了房產項目財政狀況。這對各方都是一個雙贏局面!在項目建設階段,由於材料成本上升,房價通常會大幅上升,開發商和買家也可以實現投資回報最大化。只有最先購買的買家能得到最大的優惠,能以比後期買家低得多的價格購得房產。

普吉島房產的投資回報

上面的例子表明,如果費用低,你可以一年內分期付款,甚至在入住之前,你已可以獲得豐厚的投資收益!許多投資者是先買房,等房產建成就轉售。不過,一直保有房產所有權可能是更明智。因為房價每年上漲15%至20%,加上材料價格上升,通貨膨脹,長期投資普吉島房產非常穩妥。你也可以出租房產以獲得租金收入。

現在是投資普吉島的絕佳時候,我們可以提供島上最好房產項目建議,因為我們是這裡所有開發商的共同代理中介。

 

Richard專欄全集:

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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如何在五年後處置EB-5資金?看懂美國移民局應對排期的投資維持政策

2015年8月10日,美國移民局自2013年5月30日備忘錄發布以來首次發布重大EB-5政策備忘錄草案。經過兩年多的時間,EB-5業內人士一直翹首等待美國移民局對不斷變化的EB-5 格局發布新的指導,並且美國移民局從今年年初就曾許諾會發布新的政策指導備忘錄。對移民局政策指導的迫切需要的主要驅動因素為今年年初美國國務院對中國EB-5投資者的有條件綠卡申請設立了截止日期(又可理解為排期)。排期的出現不可避免的影響到當前EB-5就業計算的結構,資金如何被投放到項目當中,以及最終給投資者返還問題。

新的備忘錄草案主要討論了三個議題:

  1. 在提交I-526申請時,就業需要在什麼時候被創造出來
  2. 由於中國投資者排期改變了既有的移民/投資時間表,應該如何滿足維持投資要求?
  3. 重大變更什麼時候可以發生,什麼時候不可以

本文主要針對第二個議題——維持投資要求(即資金重新部署問題)——進行闡述。

維持投資要求正如許多政府項目一樣,EB-5 項目是一個技術性和法規驅動的項目。要遵循其繁瑣同時不斷改變的規定,參與者必須謹慎的處理。

在這些規定中,有一項為1) 投資者資金必須做“有風險”的投資;並且2) 在投資者有條件居住期間,必須“自始至終維持”投資是“有風險”的。

問題歸根結底是以往從遞交I-526投資移民申請開始EB-5程序到遞交I-829條件移除申請只需要三年半到四年的時間,而I-829的批准只需等待不到一年的時間。大多數貸款模式的EB-5項目都是五年投資期限。因此,以往移民流程基本在五年範圍內完成,在有條件居住期間“自始至終維持”投資從來不是一個問題。

移民/投資時間流程

以下是投資移民的一個可視化描述。圖中上半部分涉及EB-5移民流程,下半部分是為了獲得EB-5簽證所做的投資的投資流程。

但由於中國簽證排期和I-526申請在美國移民局的積壓改變了整個格局。

從圖B上可以看出,實際上有兩股力量在這裡同時起作用。首先,中國簽證排期在投資者I-526批准到領事館處理程序中間增加了一年左右的時間,同時,也導致領事處理時間增長(任何EB-5移民律師都會告訴您現在等美國簽證中心的信件等到望眼欲穿)。其次,目前市場上絕大多數項目的監管協議裡都有提前放款的條款,也就是說相比之前投資款在I-526批准後才進入項目,現在的投資款進入項目比原來提前了約一年。

換句話說,按目前的投資流程,EB-5投資者在綠卡尚未獲批之前資金就隨時可能被返還。因此,新的備忘錄中的維持資金指導部分的內容即是為了應對區域中心在這個時間段裡應當如何運作的問題,請參考圖B中星號部分。

所有EB-5利益相關者都知道維持資金遲早將成為一個棘手的問題,所以一直以來都向移民局詢問這個問題的答案:如果在投資者I-829申請批准前JCE(創造就業企業)就將5年期貸款償還給NCE(新商業企業),NCE應當如何處置被償還的投資款?

這裡打個岔為EB-5初學者做一個簡單的解釋。NCE(新商業企業)是一個由區域中心管理、由EB-5投資者注入股權投資的實體。區域中心需要將投入到NCE的資金作為貸款發放給開發商的項目實體,這個項目實體又被稱為JCE(創造就業企業)。簡單地說,在貸款模式的EB-5項目中,NCE是貸款人/區域中心,而JCE則為借款人/開發商。(該術語出自指導EB-5項目的法規用語)(回復“投資模式”查看EB-5不同投資模式結構圖解)。

EB-5公寓項目

拋出一個有趣的背景,其實這個問題早在中國簽證排期開始前就已經在公寓開發EB-5項目中被提出和討論過。有意思的是,新政策備忘錄草案使得EB-5公寓項目更加容易。原因是公寓開發項目的周期傳統上就比其他項目(例如酒店或混合使用型項目)短,因此一直存在上圖標星號的時間段中EB-5資金應該如何處置的問題,而不是直到現在才像其他所有的項目一樣都有資金再配置這個問題。以往通常在酒店項目中,要求開發商將EB-5資金一直放在JCE裡並不是問題,因為酒店項目通常需要幾年的時間才能達到穩定經營,在此之後開發商才可以進行再融資或出售(屆時EB-5貸款會用再融資或出售的所得來償付)。

但是,在公寓開發項目裡,項目的時間流程往往要求開發商在5年貸款到期日以前就出售建成的公寓,而在這之前移民局並不願意講明在這種情況下區域中心應該怎麼辦,所以以前要設計一個安全的公寓項目十分困難。盡管如此,之前仍有做起來的公寓EB-5項目,而當公寓銷售期臨近時,一部分代理公寓EB-5項目的律師曾極力試圖讓移民局回答這個問題:假如JCE/借款人已經將所借貸款償還給NCE/貸款人,並且NCE並未將資金返還給EB-5投資者,那麼在這種情況下EB-5投資者的資金是否還將會被移民局解釋為是“有風險”並且足夠“持續”風險。

設想一下,EB-5投資者將資金投入到NCE裡,最終是由NCE將這筆資金在發放到JCE的。因此,這個觀點是有一定道理的:只要資金一直放在NCE中(即最開始的投資實體),即使開發商(JCE)將貸款償還給區域中心(NCE),投資金額從技術上講仍是被“維持”的。

但是之前美國移民局一直拒絕直接回答這個問題,只是承諾會根據個案不同的細節而審理個案。但是現在,移民局出台的指南在回答本文所討論的問題的同時,使得公寓項目更容易設計成功。

美國移民局的官方立場

現在中國簽證排期使得移民及投資流程時間不匹配成了整個行業所要面對的問題,因此移民局不得不對這個問題樹立政策指導:投資者得資金是否一定要被‘重新部署’,還是可以一直放在NCE中,即可被認定為“自始至終維持”資金。

現在,我們終於有了一個答案:根據新頒布的指導備忘錄草案,即使JCE在I-829前將投資金額返還給NCE,NCE不能夠只將投資金額放在“銀行賬戶或托管賬戶中”,投資金額必須被重新部署到“有風險”的商業活動中。(備忘錄草案將EB-5語境中‘有風險’定義為“有損失的風險或收益的機會”——解釋這個定義本身就足以一篇文章了,因此我們在此不做過多闡述)。

有一個問題的答案目前尚不明朗(雖然這絕非唯一一個答案不明朗的問題):維持資金的要求到底何時才算結束。在備忘錄草案發布後的四天後,美國移民局在利益相關者的季度電話會議上的確暗示投資者的I-829一旦遞交,對維持投資的要求就停止了。但是當有人試圖確認移民局這一觀點並在電話會議上問道“是否一旦I-829申請提交,投資者不需要等待獲批資金就可以馬上被返還”的時候,移民局的態度便含糊不清。(I-829的審批過程大約需要一年多的時間,所以這時間上的差別絕非微不足道)。當然,為了盡量規避法律中的不確定性,除非移民局明確澄清這一觀點,否則律師很可能會提醒投資者資金會在I-829獲批後才能返還給投資人。

權衡利弊:等待對政策指導的解釋

無論如何,移民局現在的立場已經迫使區域中心不得不權衡左右做出一個微妙的平衡:一方面既要保障EB-5投資者的資金在重新部署時能夠達到最安全的方式,同時還要確保資金不能過於安全,否則美國移民局很可能因為資金沒有在有條件居住期間處於足夠的“風險”中而被拒絕。

我們期待能夠看到移民局將會在2015年9月8號征求意見期之後的最終版政策備忘錄會中做出何種說明或改變。

(譯自Julia Yong-hee Park律師的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》)

 

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加拿大留學生貸款買房Q&A 金牌華人經紀:比你想像中容易

俗話說“長租不如買”,尤其是在加拿大,買房子的貸款彙率非常低,而租房子的費用往往包括房租,電費,保險費等等,這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下。如果買一個小一點的公寓,甚至於每個月的供款還比租房的費用低。許多有經濟實力的家長,往往都會選擇為孩子購置一套房產,這樣孩子讀書的時候不用租房子,父母比較放心和省心,以後孩子學成如果留下來,還省了買房子的煩惱。如果孩子學成離開,就把房子賣掉,短期置業還有可能獲得投資收益。

經常有客戶電話問我,留學生沒有這邊的身份,究竟能不能貸款?好不好貸款?下面是對加拿大留學生貸款常見問題做一個小結,供大家參考。

Q:留學生貸款,對首期有要求嗎?

A:留學生既然沒有這邊的身份,也就自然不太可能有合法的全職打工收入來源,所以在申請貸款的時候,銀行往往以“非居民”來定義留學生的身份,既然是“非居民”,銀行通常沒有辦法查留學生的信用記錄,那麼相應來說,銀行對“非居民”的首付款是有要求的,銀行通常要求“非居民”能付35%的首期。那麼如果低於35%,也不是完全沒有可能申請到貸款,只是銀行會需要申請人提供的文件增加,諸如國內的銀行存款證明,資產證明,工作證明等等。

還有一種情況,就是留學生在這裡已經找到了工作,並且工作收入是足以承受貸款的金額,那麼銀行業會case by case(按個別案例而定),對於首付的要求降低。但是再低不可能低於15%。

Q:未成年的留學生可以貸款嗎?

A:肯定是不能。就算是本地居民,如果未成年,也是不能貸款的。不僅如此,即使是成了年的留學生,如果年紀太小,比如只有18,9歲,那麼銀行往往也會擔心他/ 她還尚未有足夠的經濟能力,去負擔貸款,所以很多銀行有不成文的規定,即22歲以下的留學生,要加上父母一方的名字作為共同申請人。不過加拿大的銀行政策還是比較靈活的,筆者也有做過19歲的留學生單獨成功貸款的先例,這種情況會要求申請人需要證明有較強的經濟實力和背景。

Q:聽說留學生很難貸到款,所以利率會很高?

A:留學生貸款所能拿到的利率實際是和本地居民貸款的無異,都是屬於銀行正常的rate範圍。所以不會存在留學生貸款的利率會比較高的說法。

Q:留學生能買幾套房產?

A:留學生作為“非居民“,通常在銀行的定義裡,買來的房子並非“自住房”,盡管大部分的留學生申請人在購買房子之後,都是真正用於自住,但銀行的定義裡,留學生隨時有歸國的可能性,因此,這個房子在銀行看來,只能屬於“投資房”或者“度假屋”。留學生一般只允許持有一套物業。如果一對留學生夫妻共同持有一套物業,亦屬於兩個人均已用掉這“一套物業”的貸款名額。

Q:留學生貸款,有最大額度上限嗎?

A:留學生貸款額上限通常為100萬元。如果購買的房子價格過於高,則首付款比例要增加,但不僅僅是增加首付款,其他需要的資料也相應增加。

Q:留學生買房子,將來若是出售房產,需要注意什麼?

A:留學生將來賣掉房子的時候,若其身份還是屬於“非居民”,則要考慮房產增值的稅務問題。購買房地產時,非居民與居民的稅務是相同的,對於非居民購買物業的數量也同樣沒有限制。但在出售房地產時,非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件,房屋出售時資本增值可以免稅,而非居民則不能享受這一優惠條件,即必須交付資產增值稅,具體繳稅金額不盡相同。具體的建議咨詢相關人士。

最後,中國留學生在置業過程需要注意的是,置業應選擇熟悉的加拿大房地產市場,精通相關法律,有高度責任心的地產經紀,使其物業投資更有保障。

投資多倫多在中國銀行辦理按揭需要的文件

詳細咨詢了中國銀行多倫多分行按揭部門,得到如下答復:

  1. 工資單,工作介紹信
  2. 信用報告
  3. 國內完稅證明
  4. 一年銀行流水對帳單
  5. 身份證明(身份證、護照)
  6. 中國銀行客戶

 

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華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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高級移民律師解析:2015年企業家移民為何拒簽率突然飆高

Peter-Liu-700x1902015年8月27日,彼得森律師行得到英國移民局內部發佈的最新一季度的英國簽證官方數據。該報告覆蓋範圍包括全世界範圍內,所有英國簽證類型的相關數據,包括計分積點制(Point-Based System)的Tier 1 投資移民、Tier 1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅遊簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策政策分析與預測,特別是針對中國藉申請人最為關注的高淨值移民簽證類別。

2015年英國投資移民概況

截至2015年6月的過去12個月內,Tier 1 高淨值移民簽證(包含投資移民和企業家移民)的總獲批人數(含副申請人)共7922人,相較於去年同期大幅減少2386人,減少幅度突破30%,相較於上個季度的17%,本季度的高淨值移民累積數量可以說是降到多年來的新低點。主要的影響來自於2014年11月與2015年4月的兩次移民政策緊縮:投資移民投資門檻從100萬英鎊倍增到200萬英鎊,以及企業家移民日漸嚴格的企業家真實性考察與高面試率,都直接造成Tier 1 高淨值移民,尤其是投資移民與企業家移民,獲批人數急遽縮水。

2015第二季關鍵數據:57%、90%、30、6

「57%」2015年第二季度,全球企業家移民主申請人數量478人,其中僅有216人獲簽,拒簽率為57%,較上個季度高了10%,創下18個月以來最高拒簽率。

「90%」本季度投資移民全球主申請人數量50人,其中44人獲批,獲簽率高達90%。

「30」:2015年4到6月,中國藉企業家移民申請人獲批人數為30人,與上季度相較,成功獲批率整整降低近40%。

「6」:本季度中國籍投資移民獲批申請人僅有6人,而這個數字在上個季度是11人,在2014年第四季度則是254人。

企業家移民數據分析

本季度移民報告最引人注目的莫過於企業家移民的數據變化,境外申請企業家移民的拒簽率為18個月以來最高,更是2014年以來首度突破50%。以下是這幾年來的企業家移民申請人樹數據變化與拒簽率表:QQ20150909093759QQ20150909093705

如果單獨將拒簽率畫成圖表,就可以很清楚的看到,2012年以來,企業家移民拒簽率出現了兩個高峰點,首先是2013年第二季度,再來便是2015年第二季度。

英國移民兩大重要時間節點

讓我們來回顧一下英國移民的兩個重要時間節點,一是2013年1月30日推出的GET(Genuine Entrepreneur Test),也就是所謂的面試。透過真實企業家測試,移民局大量篩選掉不符合」企業家精神」的申請人,造成拒簽率飆升。再來是2015年4月6日移民法修正,大幅收緊移民政策,其中企業家移民更是政策緊縮重點,重大改革主要為:

1、真實企業家適用於初次申請者、申請企業家移民續簽以及第五年轉永居

真實企業家測試原本僅適用於初次申請者,從2015年4月6日起,同時適用於申請企業家移民續簽以及第五年轉永居。這項新規定使得申請人在持有企業家簽證的5年期間都將一直受到移民局對於其商業活動真實性的考察。

2、20萬投資額須存滿90天

20萬投資額必須存滿90天,如果未存滿90天,必須提供詳細的資金來源解釋。

3、存款證明的開具日期為申請前31天內

20萬英鎊存款證明的開具日期,由原來的「申請前3個月內」變成「申請前31天內」。

4、所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書

自2015年4月6日起,所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書,以往商業計劃書僅僅作為非必要材料對申請進行輔助。

以上第一點與第四點,都是為了讓移民局能夠更好的判斷申請人是否具有」企業家精神」。制定出更嚴格的移民法規,不外乎是為了篩除掉不符合」企業家精神」的申請人。

筆者在這幾個月接觸到不少被拒簽後前來諮詢的申請人,新政策實施以來,90%以上的拒簽理由集中於: 1) 商業計劃的真實性 2) 商業的可行性 3) 商業的可操作性。

除了初次申請之外,也有許多企業家簽證持有人收到面試抽查通知。也就是說,在順利拿到英國綠卡前的這五年,企業家簽證持有人都必須隨時面臨英國內政部抽查商業活動的真實性,否則將面臨簽證被吊銷的危機。

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2014年10月16日,英國內政部官方頒佈移民條例變更通知,確認自2014年11月6日起,投資移民門檻漲至200萬英鎊。大批申請人希望趕在漲價之前提交移民申請,2014年第四季度獲批的申請人達到471人,其中超過半數來自中國,足足有254人,相較2014年第三季度漲幅為210%。單單是2014年第四季度的獲批人次就比2013全年的獲批人次還要多。

而時間進入2015年後,投資移民開始進入一個市場冷淡期和觀望期。根據移民局官方統計數據,2015年1月到3月,中國地區獲批投資移民的只有11人,而4月到6月只有6人。然而,從筆者自身經驗及多方位資源反饋來看,中國高淨資產人群對於移民英國的熱情始終是只增不減,只是在尋找一種最適合的方式,以及等待最恰當的時機。

總結與建議:拒簽率高居不下,要成功須認真創業

總體來看,無論是全球範圍還是中國地區,2015年第一季度的投資移民都是呈大幅下降的趨勢,英國政府提高投資移民門檻的決策是導致這一下降的主要原因。但同時我們應看到高淨值人群對移民英國的熱情從未下降,中國人對於英國完善的福利政策的嚮往也從未減低。投資移民在經歷短暫低潮期後仍有望迎來下一個春天。

自更嚴格完善企業家移民政策正式啟用後,無論從全球範圍還是中國地區來看,企業家移民的拒簽率都是高居不下。但中國申請者對於企業家移民的熱情只增不減,其中也包含了投資移民門檻上漲以致很多申請者不得已轉為申請企業家移民。

而筆者必須強調的是,企業家移民並不是一種要求較低的投資移民。申請者必須擁有企業家精神,把握住「先創業,後移民」的核心,想清楚英國政府設立企業家移民項目的真實目的,從英國政府的角度考慮自己的創業項目——運用企業,創造就業機會。同時,根據自身情況出發,制定相應的英國創業計劃,如果是沒有相關工作或創業經驗,建議選擇加入現有商業模式的方式。

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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