西班牙移民政策“限時放寬”!移民律師專業解讀新政優勢

2015年7月28日,西班牙新政得到確定。次日,政府官方網站即發布了新政公布。公布中,有關移民的法案,特別是三代移民、投資移民,均有明顯修訂。

移民政策一直是華人所關心的重點問題之一,且隨著西班牙投資移民政策的出台,有意向宜居海外的中國民眾對於西國政府在這一領域的實時動態也越來越感興趣。因此,新政對有關法案做出修訂的消息一出,立即引起對海外置業移民感興趣的中國人的高度關注。

為此,居外特約西班牙中國律師事務所的季奕鴻律師,對修訂後的新法案做出如下解讀:

一、三代移民政策放寬

凡已取得西班牙長期居留的移民,其未成年或成年的未婚子女,以及在經濟上需要依賴申請人及其配偶的雙方父母,均可以獲得西班牙居留。

季律師解讀:這裡有兩點變更,其一是對於子女年齡要求的放寬,過去要求申請人的子女未滿18歲,而新法案中明確指出了成年的未婚子女也可獲得居留。其二,新加入了父母申請政策,在經濟上依賴於申請人及其配偶(包括事實配偶)的雙方父母均可以獲得居留。

二、居留更換頻率降低

投資移民申請人首次取得居留時效為兩年,而後每次更換獲得五年期居留。

季律師解讀:過去實行的是“1+2+2+…”政策,而新法案為“2+5+5+…”。這使得更換居留的頻率降低,周期拉長,免去不少遞交材料的麻煩,方便了申請人。

三、投資移民也有工作權

通過投資獲得居留的移民,不但享有居住權,還可在西班牙境內工作。

季律師解讀:新法案明文指出,投資移民者享有工作權。而“工作”的內涵從法律意義上理解,不再只是當老板,也可以作為雇員在西班牙工作。不過,對於這一點,目前還未有進一步的證明。

四、登陸簽證要求降低

通過投資進行移民的申請人,可在簽署預售合約並將投資金轉入西班牙銀行帳號後,申請六個月的入境簽證。

季律師解讀:過去,登陸簽證的申請條件中要求,投資人需完成全部支付並獲得全套公證書。而現在,投資人只需要出具預售合約,並在其西班牙銀行賬戶內轉入全部投資金,即可是申請獲得六個月的登陸簽證。

自歐洲一些國家實行投資移民政策以來,為了獲得投資人的青睞,每個國家各出“奇招”。在這場“非誠勿擾”般的投資選秀中,投資人就好比男嘉賓,手裡攥著積累的財富在挑選“人生伴侶”。各國女嘉賓們雖各有姿色,但在短暫的初識時間裡,只能力所能及給投資人留下一個好印像,以此來擄獲投資者的“青睞”。不過,既然是為了挑選一個可以長居的國家,前期的簽證和後期的居留當然成為了決定投資的重要因素。此前,西班牙在這方面做得並不出色,相比同處伊比利亞半島的葡萄牙來說,簡直差了一大截。而這一輪修改相關條款,西班牙確實拿出了誠意。

實行新法案後,西班牙的投資移民優勢比較大,季奕鴻律師對此預測說:“這一輪西班牙極可能成為歐洲投資移民的大熱門,大批境外資金的湧入將伴隨大量移民的到來,我們都知道,物極必反,一旦西班牙政府感到移民數量‘超負荷’,就可能將移民條件重歸嚴苛。從歷史經驗來看,移民政策一直在變,這次的放寬也可能是暫時性的,實行一段時間後,政府還會再次作出修訂。”

此外,季奕鴻律師還指出:“目前,西班牙二手房交易市場的生意相當紅火,尤其是區分好、質量優的二手房交易周期一般僅為一至兩個月,相比之前周期六個月到一年來說,縮短了三倍。宏觀來看,經濟危機以後,西班牙的GDP增長已經達到了將近三個百分點,種種跡像表明,西班牙經濟正在逐步復蘇,此時確實是投資的大好時機。西班牙政府在這個時候修訂放寬移民政策,無疑是給投資者的決定添加了催化劑。政策公布發布以來,短短幾天,我們律師樓已經接待了大量的咨詢者。”

 

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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金牌經紀:舊金山房產太渴市 出價要高、要快、要全現金

舊金山美國房地產市場最熱的一個,因為該市的高科技產業正蓬勃發展,房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的,舊金山房價雖然不低,但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面,舊金山與北京或上海是同一個標準。然而,考慮到舊金山全城只有49平方英里,那裡的房價還算比較便宜。

1)價格。從長遠來看,投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看,市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月,舊金山單戶住宅(single family homes)中位價達到127萬美元,同比上漲31%;公寓中位價則為100萬美元多一點,同比上漲了11%。一年前買房的客戶,短時間內已經大賺了一筆。

舊金山單戶住宅及公寓中位價(2014年8月-2015年8月)

2)掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時,他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」,但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言,8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16%。所以,如果你想在舊金山置業,請做好準備支付高於掛牌價的資金。

舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比(2014年8月-2015年8月)

(3)當中國買家來到舊金山,我們告訴他們提前準備好資金,因為銷售週期很短。8月,單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天,公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期(contingency period)。在其他情況下,房產一般在一、兩個星期內就能賣出,所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價,將會起到很大的作用。

舊金山單戶住宅及公寓銷售天數(2014年8月-2015年8月)

4)正如我前面提到的,舊金山的房產庫存非常有限,且最近的庫存量在進一步減少,同比下降了27%。目前市場上的庫存不足,部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是,很快會有大量的房產入市。

舊金山單戶住宅及公寓月庫存(2014年8月-2015年8月)

希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題,請聯繫我們。

 

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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投資、移居、就業、留學… 加拿大多倫多憑啥成為你多方面的首選?

多倫多是北美第四大城市,也是加拿大最大、最有活力、文化多元、擁有超過600萬人口的國際化大都市。這座城市擁有世界一流的餐飲、娛樂、購物、景點,當然,多倫多的魅力遠不止於此。經濟學人智庫最近研究表明,多倫多是世界上第八大安全城市,同時也是世界上最宜居的城市。

來自世界各地的移民來到多倫多建成大型多樣的移民社區,包括歐洲、南美洲、非洲、加勒比地區和亞洲。即使是現在,大部分的加拿大移民選擇在多倫多定居。

活力文化之都

多倫多最具世界知名度的景點是博物館,包括新推出的、投資3億加元的阿加汗博物館(Aga Khan Museum)、皇家安大略博物館(Royal Ontario Museum)、安大略藝術畫廊(Art Gallery of Ontario)、巴塔鞋博物館(Bata Shoe Museum)和瑞爾森影像中心(Ryerson Image Centre)。其次是展品包羅萬像、每日舉行科學示範活動的安大略科學中心(Ontario Science Centre)以及內有5000多種動物,包括加拿大唯一大熊貓的多倫多動物園(Toronto Zoo)。此外,你可以在中世紀晚宴劇院(Medieval Times Dinner Theatre)欣賞到世界級的戲劇,芭蕾表演以及馬術比賽,在裡普利水族館(Ripley’s Aquarium)觀賞神奇的海底世界。

多倫多還有許多世界級的運動隊,包括美國職業棒球大聯盟的藍鳥隊(Blue Jays)、NBA猛龍籃球隊(NBA Raptors basketball team)、多倫多楓葉曲棍球隊(Toronto Maple Leafs hockey team)、多倫多足球俱樂部(TFC soccer)和加拿大足球聯賽多倫多足球隊(Toronto CFL football team)。在冰球名人堂(Hockey Hall of Fame),可以看到世界上最大的曲棍球收藏。如果你渴望激情,多倫多有著加拿大最大的游樂園和北美唯一的城堡!我提到加拿大國家電視塔(CN Tower)了嗎?

多倫多國際電影節是世界上最大的電影節之一,每年都吸引好萊塢和世界其他國家最頂級的明星到來,多倫多剛剛成功舉辦2015年泛美殘障運動會(2015 Pan Am and Parapan Am games)。

頂尖學府雲集

多倫多有著世界上最好的學校,許多來自世界各地,各年齡階段的學生來此學習研究。多倫多大學是北美最優秀的大學之一,也是加拿大頂級大學,在大多倫多地區有三大校區。此外,約克大學、瑞爾森大學、安大略藝術與設計學院和許多學院也位於多倫多。

多倫多具備多方面的絕對優勢,大部分的加拿大移民選擇在多倫多定居

總之,多倫多是一個適宜工作、撫養家庭或投資的好地方。該地區經濟強大並且多元化,由於供應短缺、人口增長、 國內國際需求強勁,多倫多房地產市場仍然非常強勁。

 

Amin Purshottam專欄全集:

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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美元升值重塑全球房地產市場 迪拜房產升值前景尤佳

過去十年,美元長期走弱,利率不斷下降,外國投資者不斷在房地產市場尋找劃算的交易。去年,外國投資者面臨迪拜房價大幅上漲的前景,因為他們本國的貨幣兌美元已經貶值。當美元走弱時,房產升值的機會相比在美元走強時要大得多。

各國房產價格指數與美元走勢圖(來源: www.REIDIN.com)

迪拜房地產更具投資吸引力

在每一個時期,都有幾個因素在共同影響房地產市場的表現,很顯然,美元走強是影響房地產回報率的一個主要變量。那可能會重塑全球某些房地產市場的未來,這也在一定程度上解釋了為什麼全球房地產市場的回報率在過去兩年中的相關性有了顯著的提高,因為市場重心從以投資者為導向轉移到了由最終用戶驅動的市場。

自2014年起,美元的價值極大地影響著迪拜(甚至是美國的住房市場)對外國投資者的吸引力,其對外資主導的市場影響更甚。作為回應,開發商們通過付款計劃提供大量的激勵舉措,在吸引外國投資者的同時,還吸引潛在的國內終端用戶。

這些宏觀變量已經成為全球各大房地產市場不斷上升的相關性背後的主要因素,十年來,相關性已經從0.29上升至過去兩年的0.65,金融體制變革令全球投資者猝不及防。在油價下跌,美元上漲,利率上升的大背景下,投機行為可能會繼續消退,交易活動將保持疲弱。這對最終用戶來說是好消息,因為它允許對資本進行重新分配——將資本分配到一種在歷史上一直是用於居住且具有長期穩定性的資產類別。

“九月,迪拜你好!”

九月,又到了迪拜城市景觀展(Cityscape Dubai)拉開序幕的時候!展會將彙集房地產行業各方專業人士,討論影響全球房地產業務決策的關鍵問題以及建立合作關系。從9月8日至9月10日,這次展會將是尋找迪拜房地產投資的大好機會。

 

Fouad Amini專欄全集:

Fouad Amini解讀最炙手可熱的杜拜房市

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人民幣貶值 投資者或將受益於歐元區資產投資

中國央行連續下調中間價引導人民幣貶值,其引發的蝴蝶效應席卷全球。人民幣貶值3%並沒有讓中國對世界投資放緩,相反統計顯示中國海外投資激增,許多投資者希望為其資金找到穩定的避風港。中企對外投資的增速快於中國收到的外商直接投資。American Enterprise Institute 數據顯示, 中國過去十年對全球投資額超過1萬億美元。今年前5個月,中國對外投資增至450億美元,接近外商對中國直接投資的水平。中國對外投資同期同比飆升47%,而外商對中國投資僅增長11%。

人民幣兌美元彙率走勢圖(8月17日─22日)

隨著中國經濟放緩,投資者開始在全球範圍內各經濟體尋找投資標的;中國在海外房地產市場繼續注入巨額資金,尤其大量中資在人民幣貶值後正在注入美國房地產市場,引起瘋狂“搶房大戰”。 美國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示, 7月份的美國房價同比上漲5.6%,8月份大量資金的進入正在持續推高美國房價。《經濟學人》統計全球的19個市場,房價格每年平均增長5.2%速度增長,加拿大英國澳大利亞房價均被明顯高估,而歐元區處於復蘇的底部。對中國資金來說, 其聰明的投資目的地應該在歐元區國家。

歐元在主要貨幣中漲幅居前

人民幣貶值也促成歐元自今年四月以來最長的上漲周期。歐元對美元在過去的5個交易日內上漲近3%。 投資機構認為人民幣貶值不利於美聯儲加息,而美聯儲加息可能性降低也是歐元上揚的重要因素之一。 Mirabaud資產管理公司Gero Jung表示,盡管歐元區經濟恢復速度遠未達到政策制定者的理想水平, 歐元區經濟增長動力正在讓歐洲企業利潤恢復。希腊危機的平息為歐元提供了更多的穩定性,歐元已經開始展現避險資產的性質因而歐元將取代美元成為避風港。

歐元區消費者物價指數

除了外部因素,歐元區內部局勢趨於穩定也是歐元上漲的利好因素。 相對寬松的歐元區貨幣和投資環境,其投資吸引力正在增加。出於資產保值的考慮,投資者用海外置業來分散他們的投資風險,歐元資產應該獲得更多的關注。而且歐洲資產總體仍然處於歷史低位,適時進入會有較大增值空間,全球資產合理配置無疑可以優化他們的投資組合。

並購和綠地投資都將在一定程度上給受資國經濟帶來溢出效應和示範作用,也有利於投資者選擇符合全球戰略目標的投資規模和區位。筆者認為加重歐元資產的比例是投資者全球資產配置明智之舉。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析意大利房地產市場

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特別策劃:2015年倫敦買房需求增長最快的十大區域

zsq-700x1901英国交通便利一直是首次置业者关注的要点,所以靠近地铁口的房产一直很受追捧,但是,由于价格的关系,置业者在区域与地段需求方面进行了一些让步与调整。最近的一个调查发现,位于伦敦3区至4区,离地铁站比较近的物业,目前成了购买需求最旺的地段。

这项由网上房地产经纪公司eMoov进行的调查发现,首次置业者最希望购买的区域可以在伦敦的地铁图上找到线索,从左上角开始,以顺时针方向进行搜索,依次为东汉姆(East Ham)、沃尔斯特(Walthamstow)、斯特福特(Stratford)与巴肯(Barking)等等。

东汉East Ham):价比高

购买靠近东汉姆(East Ham)地铁站的住宅与公寓的需求,在过去的6个月中,增加了26%。买家们被这个区域的良好、便捷的交通设施所吸吲:有District与 Hammersmith & City两条地铁线, 同时房价又相对便宜,性价比高。

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域东汉姆(East Ham, Zone 3

置业需求增长率: 26%

该区域房屋平均价: £296,264

年度房价增长率: 6.34%

最近的一房公寓市场要价: £173,059

 

当住在Hackney、Walthamstow等邻近区域的置业者由于当地的高房价而被迫转移目标时,位于东汉姆的具有维多利亚时代风格的坚固的公寓楼对他们的吸引力相当大。据瞭解,在东汉姆区,您仍然可以找到要价在£170,000左右的一居室公寓房,而一套维多利亚式的家庭落地房的价格在£400,000以下。

当地的地产经纪Moqtadir介绍说:“东汉姆的购买需求肯定大于供给,纽汉区(Newham)是伦敦最贫困的行政区之一,但是由于奥运会的举办,它成了最吸引来自伦敦各地的买家的区域之一。伦敦政府在纽汉区投入的基础设施改造也让该区域变得更有发展潜力。5年之后,东汉姆肯定会发生激动人心的变化。”

 

德福特(Woodford: 校好

位于4区的伍德福特(Woodford),由于有Central Line这条地铁线,最近也成为购买需求最旺的区域之一,半年内需求攀升25%。特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域伍德福特(Woodford),4区

购买需求增长率: 25%

房屋平均价: £503,916

年度增长率: 5.27%

一房公寓的平均要价为: £255,889

“这个地区受欢迎的原因是住在1-3区的一些家庭希望扩大自己的居住面积,将原有的房子出售后在伍德福特找新的住所,以小换大。因为这个区有一些声誉与教学质量较高的私立、公立学校。”熟悉当地情况的一位地产经纪这样介绍。

另外,对首次置业者来说,购买1-3区的房产,在经济上压力比较大。如果稍微往边上走一下到达伍德福特,价格要便宜很多:一套一房的公寓目前的市场要价为: £255,889。

 

顿公园(Upton Park):场搬迁来新机遇

厄普顿公园(Upton Park )的那些紧凑的维多利亚式排屋可能会在未来产生很多的增值机会。因为该区的购买需求也在短期内增加了22%。该区最大的变化可能是本赛季结束之后,西汉姆联队(West Ham)将搬离该区。

汉姆通斯国际(Hamptons International)研究部总监约翰尼·莫里斯说:“西汉姆联队的搬迁,将给该地区带来第一个重建机会。”

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

西汉姆联队打算在今年搬离厄普顿公园。

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域厄普顿园(Upton Park

需求增长率: 22%

区域平均房价: £316,569

年度房价增长: 6.34%

该区一居公寓的市场要价: £227,700

据悉,在厄普顿公园驻扎了110年之久的西汉姆联队去年决定搬离厄普顿公园,将原足球赛场出售,经过竞拍,该地块落入英国开发商Gaillard Group之手,成为伦敦最大的足球场改造重建项目。新的规划是在2018年前,建成一个伦敦东区的新村,创建700套家园。

新村的名字将由西汉姆联队的粉丝及居民投票选出,在建筑及装饰风格上采用该联队特有紫红色与蓝色色调。

专家预测,新村一旦建成,将会受到足球粉丝、投资者及其他买家的追捧。

 

业需求于西

这次调查发现,在伦敦购买需增长最快的10大区域中,其中有8个位于东伦敦。主持该调查的eMoov公司的总监罗素认为,东伦敦这些区域受买家关注的主要原因是交通便利,有Jubilee、Central 等地铁线连接西区,同时正在建设中的城际快铁(Crossrail Project)也为该区带来增值潜力。基础设施的改进、购买价格相对便宜都是伦郭东区越来越受投资者关注的原因。

业需求长率高的区域还有:

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域斯特福特Stratford

需求增长率: 19%

平均房价 £355,201

年度增长: 6.29%

一房公寓市场平均要价: £356,745

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域沃尔斯特中心Walthamstow Central

需求增长率: 19%

平均房价: £384,812

年度增长率: 5.29%

房公寓市场要价: £279,975

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域巴肯塞德(Barkingside

需求增长率: 19%

平均房价 £351,624

年度增长率: 3.6%

一房公寓市场要价: £192,498

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域巴肯(Barking

需求增长率: 19%

平均房价: £262,337

年度增长率: 7.71%

一房市场平均要价: £159,540

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域


2015伦敦最旺的买房区域切舍姆(Chesham)

需求增长率: 22%

平均房价: £428,430

年度增长率: 6.52%

一房公寓市场要价: £209,990

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域科林伍德(Colliers Wood)

需求增长率: 22%

平均房价: £386,579

年度增长率: 3.06%

一房公寓平均要价: £370,000

 

特别策划:2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

2015伦敦最旺的买房区域上敏斯特桥Upminster Bridge

需求增长率: 23%

平均房价: £406,728

年度增长率: 5.23%

一房公寓市场要价: £183,333

 

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或加入张思琪的微博:【英国天际房产张思琪】与她近距离接触

 

深度解讀:從曼谷爆炸事件看泰國房產投資環境

Emily-Ji-700x1901「別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。」全球第三富有和有歷以來最成功的投資者沃倫·巴菲特曾經這樣說過。

8月17日,一枚炸彈在曼谷市中心的四面佛寺(Erewan Shrine)旁邊爆炸,導致20人死亡,其中包括兩名中國遊客。自然而然,一些人現在害怕前往泰國。事故發生後,中國國家旅遊局發佈旅遊警告,敦促中國公民在訪問泰國時要謹慎小心;許多旅行社稱,那些原本打算在接下來幾個月去泰國的中國遊客已經取消了他們的行程。這一切將對泰國房地產業造成何等影響?

多次遭受打擊 凸顯泰國經濟「不粘鍋」本色

當國際新聞媒體機構炒作像曼谷大爆炸這類的特殊悲慘事件以吸引更多的關注時,一些打算去泰國的遊客可能開始猶豫,這也很自然。從單純的統計和邏輯角度來看,這樣的恐懼不太合理。在過去的兩個月裡,有近500萬中國遊客到訪泰國,他們中的大多數都享受了非常愉快而又安全的假期。

這已經不是泰國旅遊業第一次因為負面國際新聞給遊客造成擔憂而遭受打擊。上一次發生這種情況是2014年5月,那時泰國軍方開始全面接管國家事務,在接下來的數個月,遊客人數急劇下降。但是,當世界人民意識到,新的軍政府採取控制措施對泰國有利,旅遊市場就出現迅速反彈,從2015年1月起,到泰國的中國遊客數量不斷打破記錄。由於曼谷大爆炸是一個孤立事件,極有可能很快會被忘記。一如以往,泰國遊客人數將增加到以前的水平,該國經濟將繼續長期向上的發展趨勢。在近代歷史上,泰國經濟多次從短期事故中恢復過來,經濟學家稱其為「不粘鍋」(Teflon Thailand)。

短期影響有限 投資泰國房產仍比炒股合算

曼谷大爆炸造成的恐慌,對泰銖產生了直接的負面影響,致使目前泰銖兌美元跌至2009年以來的最低水平。最近的泰銖貶值,已經彌補了8月初人民幣大幅下跌而導致的泰銖升值。這就意味著,中國買家在泰國買房比在其它國家買房更划算。

對於希望投資房地產的人來說,泰國房地產依然具有強勁的長期潛力;對於那些厭惡任何風險的投資者來說,許多泰國開發商都提供6%至10%的年租金收益保證。任何投資者,只要購買了這樣的項目,就可以獲取固定收益。不管類似曼谷大爆炸的事故造成怎樣的短期影響、又將如何衝擊泰國市場,投資者都可以安然自若。

由於目前中國股市正處於動盪期,過去幾週股價大跌,那些已經在泰國購置了房產的投資者,現在的財務狀況肯定比當初用等量資金來炒股要好。

Emily專欄全集

Emily解析泰國房產投資

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走進加勒比島國聖基茨 解析投資聖基茨房產的三大理由

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聖基茨尼維斯,由於是個不知名的小島國,一直都不為人關注。而近年隨著美國、加拿大等國家移民政策、購房條例等政策變動和收緊,致使了更多中國投資者將投資海外房地產的目標投向了聖基茨尼維斯小島國。聖基茨尼維斯,作為加勒比海地區的著名島國,近年也成為了具有移民、投資等意向的亞洲投資者首要考慮國家。

走進加勒比島國聖基茨  解析投資聖基茨房產的三大理由
聖基茨尼維斯海島

一、聖基茨已成為亞洲富豪度假移民聖地

聖基茨和尼維斯位於東加勒比海背風群島北部,由聖克里斯托福島(聖基茨島)與尼維斯島組成,面積267平方千米,人口約7萬。屬熱帶海洋性氣候,平均氣溫26℃,得天獨厚的濱海的濱海資源和生態環境等因素,更成為了亞洲富豪的度假移民聖地。全國共有兩個機場,分別位於聖基茨島及尼維斯島。1983年9月19日聖基茨和尼維斯獨立,成為英聯邦成員國。

作為一個小島國,隨如其名的名氣並不如美國、加拿大等大國的熱門。但隨著近年投資產品增多、金融投資動態、移民政策的各種催化和變動,讓更多的投資者更將目光投放到了加勒比海地區的小島嶼國家。聖基茨尼維斯房產,則屬於永久產權,更得世代傳承美譽。

走進加勒比島國聖基茨 解析投資聖基茨房產的三大理由
聖基茨尼維斯海島房產投資

二、聖基茨投資入籍計劃政策穩定,投資有保障

聖基茨-尼維斯聯邦於1984年設立投資入籍計劃 (Citizenship By Investment),成為世界上最早發展此類計劃的國家。聖基茨-尼維斯聯邦政府設立這一計劃的目的旨在通過吸引高素質投資者為本國帶來大量投資、發展本國的經濟,這些投資者繼而獲得機會申請成為該國公民。

投資房產,更可全家移民,這也助就了許多高淨值人群將投資方向定在了聖基茨尼維斯這個美麗國家。而隨著該國家新總理上任後,更大力去維護各國外交關係,提升國家對各國投資者的相關投資、移民政策,推動國家建設和經濟發展。中國高淨值人士首要考慮的投資政策穩定,移民保障,在這裡都可以得到滿足。

三、聖基茨旅遊業發達,房產投資收益高

聖基茨尼維斯國家其主要經濟來源更來自於旅遊業的增長,隨著國家經濟增幅以及自身優越的地理環境和海岸線資源,更吸引了各國高淨值人群來此投資房產作為出租獲取更高收益。亦或是到此度假,享受高爾夫、潛水等活動。在聖基茨當地購置合資格的房產項目,更可獲得免簽130多個國家的英聯邦護照,以此方便商務、旅遊出行之用。

中國投資者,對於房產投資一直都是高度關注,但主要也是以國內房產為主。隨著經濟增長和各項動態,致使了更多的中國投資者將投資房產的目標放遠到了全球各地,而投資海外房地產的各種優勢和投資回報率等,也是中國投資者首要考慮目標。聖基茨尼維斯國家的房產熱潮,正在漸漸漲起,投資時機來臨。投資海外房產,除了移民政策緊縮的美國、加拿大等繁華強國,中國投資者更可考慮近年成為熱門的聖基茨尼維斯房產。

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免稅天堂聖基茨尼維斯 國人投資新熱點

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泰國房地產專家告訴你 如何在泰國置業

Richard-700x190雖然投資歐美發達國家房產仍是國內買家的首選,但是這些國家目前不動產增速較慢,而泰國旅遊資源豐富,房子也容易出租,很多人也逐漸開始對置業泰國產生了濃厚興趣。

外國人如何在泰國買地

泰國法律規定,外國人名下不能擁有土地,可享有建築物的所有權。如果一個外國人希望購買土地來興建房屋,有兩個選擇。

租一塊有30年使用期限、並附有額外續約幾個30年選擇的土地,佔有土地的形式最終通過地上的建築物來確認。當租賃期滿時,出租人不能兼併建築物,因為在泰國建築物的產權和土地的產權是分開的。

如果一個外國人將在泰國經營業務,那麼他可以通過自己的有限責任公司購買土地的永久產權。土地將為公司所有,而非個人。最近修正的法規,允許外國人的泰國配偶(無論男女)買地,但需要證明買地所用的錢是完全合法、且屬自有資金,不涉及外國索賠。

外國人如何在泰國購房

但是,如果你想要的是一所獨棟別墅,而不能購買具有永久產權的土地的事實,不應該成為絆腳石。在泰國的法律範圍內,您可以擁有建築物的永久產權,同時享有一個結構良好的租賃期(一般為30年的租賃合同,帶預付費的兩個30年續約)和一個使你能有效擁有土地的購買選擇權(該選擇權可以在外國所有權法規出現變化的情況下行使——或者你將地上的建築物出售給一個泰國自然人或法人)。

注意土地權屬查詢

在發出購買合同之前,強烈建議購買者到土地局進行一個適當的土地查詢。見土地權屬。

注意建築物調查

如果購買的是二手房產,建築物調查必不可少。

在泰國購買房產時會產生哪些費用?

房產稅——不適用於作私人住宅用途的物業。此費用只在所有權發生轉換時產生,分為四類:轉讓費2.0%、印花稅3.3%、營業稅0.1%、所得稅(等同於資本利得稅——浮動利率)。

大部分費用是基於政府的房產納稅評估值計算的,該估值遠低於市場價值。

具體的計算方法很複雜,但可作為一個住宅銷售的粗略指南,預計總費用和稅收是房產市場價值的2%-3%左右,且這些費用通常由買方和賣方分攤。

如何確保投資安全

您應該僱請一個好信譽的商業顧問和律師開展「盡職調查」,並準備好租賃協議。一旦做到這點,你在泰國的投資就和在世界任何地方一樣安全。

外國人如何在泰國擁有資產

外國人在泰國可以擁有資產,如房產開發項目。項目的持有者通常需要設立一個法律結構和機制來確保財產所有權。

以下就是一個如何執行的案例:

  1. 由公司持有房產所有權

在企業結構設立方面,泰國的法規與英國普通法非常相似。泰國法律允許公開股份有限公司(PLC)、有限責任公司(LLC)形式的合作夥伴關係和其他類型的公司實體。一旦公司成立,他們就被稱為「Juristic Perons」,即法人實體。在房產所有權方面,因為公司的多數股權為泰國人所有,法人實體被視為泰國人,因此可以擁有房產。要注意的是,泰國法律所賦予的衡平所有權(Equitable Ownership),並不一定等同於法人實體的實際控制人。由公司持有土地所有權最普遍的形式是有限責任公司。

有限責任公司的控制權

泰國法律允許分類或雙層股票發行。因此,有限責任公司的股份可以用「普通股」的方式發行,在這種情況下,每一股份有一票表決權,即表決權按所佔股份的比例來決定。而優先股中,一個股東必須持有多個股份,才能獲得一票表決權。泰國多數股權可以「優先股」的形式發行,而外資少數股權則可以「普通股」的形式發行。這樣,外資小股東持有較少股份,但實際上仍可以通過表決權維持對公司的控制。

典型結構

開發項目的土地由XYZ普吉島有限責任公司持有,反過來說就是由XYZ普吉島控股有限責任公司所有。開發項目中的泰國合夥人持有XYZ普吉島控股有限責任公司的優先股,XYZ的外國所有者則持有普通股。XYZ有限責任公司的每個房產買家,都收到普通股持有者的一個平等分攤比例。

所有權/租賃

在購買金額的協議達成後,每一位購房者將擁有一套別墅,加上XYZ有限責任公司的平分普通股和一份租約。

2.購買共管式公寓

相比之下,購買共管式公寓是最容易、最簡單的交易方式。泰國法律允許外國人購買有永久產權的公寓,但持有每棟公寓的份額不得超過整棟公寓的49%。在一些特定的公寓區,外國人甚至也能擁有產權公寓樓100%的份額。獲得永久產權的一個重要條件是,購買公寓所用的外幣資金必須由國外匯入,並在泰國銀行中有正確的記錄。外國永久產權絕對是購買共管式公寓的首選。

外國人有權擁有建築樓,但不包括土地。給外國人的一個建議是,租一塊有30年使用權、且附有續租選擇權的土地,然後購買該土地上的房屋。成為房屋的主人,那麼土地和房子的所有權就都確定了。按照泰國民法,土地的所有權可以被出租,但房屋產權和土地產權相互分離。一旦房屋的所有權得以確認,即使土地租賃期滿,出租人也無法兼併房產。

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泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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最重要的15分鐘-美國名牌大學招生官講述申請審批的真實過程(下)

以下是由哥倫比亞大學前任招生官Keith Hernande講述的一個真實的申請流程故事。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作,一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官,而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加瞭解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

———–

12分鐘過去了。

文書

文書平淡無奇。當我們在審閱完文書之後感覺無特別之處或無任何感情波動時,我們則稱之為平淡無奇。這是他在一個小村莊參加志願者的活動經歷。他在那兒教書。在這一季招生時段中,我懷疑這已經不是我第一次審閱諸如此類的文書了。

但是我後來發現了一些獨特之處,這是一個簡單的句子。「我看著這些學生。來自學校的校友們自豪地幫助著這些孩子,這些年輕的村莊學生們也快樂地玩耍著。但是我卻為此難過。我感覺他們並不瞭解對方。但是我瞭解。因為在我生命中的大多數時間裡,我就是一個來自小村莊的男孩。」

哇,自我認知,社會感知。這是很有深度的東西。雖然這並不是一篇措辭精美的文書,沒有華麗的辭藻,但是我在意的並不是措辭,而是文書中表露的情感。他擁有將自己置身環境之外,理性分析環境的能力。我專心致志地審閱著文書的其餘部分,嘗試著瞭解這篇志願者文書與我審閱過的和將要審閱的諸如此類的文書的不同之處。我深深地陷入了「思想泉流」。我開始瞭解他是誰和他的想法,以及這與老師推薦信,課程,成績和期望的聯繫。我寫下備註:「這個學生很優秀。」事實上,在我看來這不僅僅只是一篇關於志願者活動的文書。我們在乎的並不是文書的主題,而是學生在文書中展現的思考問題的方式。我知道,這名學生會很好地適應世界各地的生活環境。他會從他人身上學習,分析問題,處理並解決生活中的困難。他可以加入到我們的團體當中,成為一名優秀的貢獻者。

14分鐘過去了。

我看著時鐘,希望在15分鐘內完成。我沮喪而悲傷,因為這意味著我將更加痛苦,並不得不更晚入睡。但是我享受此次審閱和瞭解這個學生。

補充文書

他在文書中提到了他創造的數學公式,並將此作為申請數學學習的理由之一。這二者之間的關聯天衣無縫。但是我也為文書中的一些語法錯誤而失望。他書寫這篇文書時似乎並沒有像書寫其他文書那樣用心,但是我對此的感覺仍然不錯。

這還有一封來自學生父親一個朋友的額外推薦信。我想看看我是否知道這位推薦人,但是我不知道,我繼續閱讀著。

面試

面試評分為4分,總分5分,總的來說還不錯。我接著審閱面試報告。面試者說這名學生特別木訥,但是他讓你感覺好像木訥的人理應徵服這個世界。我笑了。這名面試者備註說,這名學生沒有英語交流障礙,上課應該沒有問題。我對此特別欣慰。我繼續完成我的報告。「這名學生是我在整個申請時段中覺得最好的孩子,但是我們最好在審閱完所有學生材料後再做出最後決定。我們將看到他一步步成長起來。無論是他的考試成績,背景都讓他從所有來自同一高中的學生中脫穎而出,但是難度較低的英語課程意味著我們可能會找到更具優勢的學生。如果非得說出我的擔憂,那就是他的TOEFL成績,因為這確實低於我們通常招收的國際生TOEFEL平均分要求。」

我將該生的申請材料存入電子等候區,我們稱之為委員會討論隊列。17分鐘過去了。

———–

2個月過去了,我重新查看Bob的材料。現在,我已經審閱過很多在TOEFL成績,領導力,學術研究和推薦信都比他優秀的學生。但是並沒有一個學生在各方面都比他優越。比起和Bob來自同一高中的其他同學,我還是更喜歡他。我和其他不是特別明確Bob情況的同事展開討論。我們決定在審閱完同一地區的400名申請者後再決定是否錄取Bob。我們完成了所有的審閱,錄取了4名學生,然後回到Bob。我們的溝通時間比較長,我可以從其他招生官們的眼中看出,這真的就要發生了,我們決定錄取Bob了!這並不是因為Bob比其他學生跟更優秀,這並沒有「更好」,因為我們查閱了太多不同的學生。但是回到文書部分,我們何曾審閱過一名可以完美適應自己社會經濟情況的學生?我的同事們說他們沒有遇見過。他們認識到了我在17分鐘內發現的所有。Bob對數學熱情高漲,他希望學習之餘同樣提升其他方面,他具有分析社會情境的能力。他將比來自同一地區的其他學校和來自同一高中的其他同學帶給課堂更多的積極影響。他值得被發現,他被錄取了。他是同一地區400名申請者中第五個被錄取的學生。

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