Special Investment Column – Page 133

多倫多土地轉讓稅計算方法三步到位輕松搞定

在加拿大買房有一筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。您需要繳納多少稅完全取決於您購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。接下來我們就來看看這個稅它到底怎麼算。

自2008年2月1日起，安省及多倫多土地轉讓稅按下表比例執行：

同樣為了方便計算您還可以采用如下計算方式（假設您買的加拿大房產最終價值為$ A ）：

在初步了解土地轉讓稅的收取比例，不至一頭霧水的情況下，要是您還想更偷懶一些，可以登錄 http://www.landtransfertax.com/ 選擇區域再直接輸入您的房產價值，系統會自動計算得出結果，您便能一目了然地得知安省和多倫多土地轉讓稅分別為多少了。

讓我們舉個實際的例子，假設您購買的房屋價值$500,000。

如果您在多倫多以外的安省地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅為：

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多倫多地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅需要加上兩部分：

2. Toronto Land Transfer Tax 多倫多土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的費用為=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已滿十八歲的首次買房者，那麼只要您滿足以下條件就能獲得最高$2,000的安省返還稅款，要是在多倫多買房的話那麼您還能另外獲得多倫多返還的$3725。

必須年滿18周歲
要在交房後的9個月入住，其房屋目的為自住性質
在世界範圍內購房者沒有其他房產
如已結婚，伴侶對方不能在世界範圍內擁有其他房產

加拿大買房的所有開銷環節一個都不能馬虎，尤其如這個款項，很多新移民並不非常了解。通過上述描述，希望能夠讓您對土地轉讓稅有一個比較清晰的了解。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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投資泰國普吉島房產：房價年漲20% 早買到早大賺！

泰國普吉島是投資世界上房產最後的天堂之一，在那裡，你可以安全無虞地投資房地產，並能夠獲得豐厚的資本回報率。

目前島上正在建造超過200個新房產開發項目，將來還有更多的項目，因為這裡房地產市場仍處於初級階段。盡管過去兩年發生全球危機，但大多數普吉島房產開發項目銷售良好，尤其是已建成的項目，因為可以避免買家風險。普吉島有經驗的中介和開發商都認為這裡的房地產市場未來前景光明。

投資普吉島的理由

普吉島無疑正在成為新亞洲游樂場，盡管還是一個小島（僅550平方公裡），但現代便利設施齊全，不僅有國際化的醫院和學校、現代化的基礎設施、道路和寬帶通信、還有美麗的海灘和風景、最好的酒店和餐館、國際購物中心。這裡的居民熱情友好，生活愜意和犯罪率低，而且全年氣候溫暖。目前正在新建數個碼頭和高爾夫球場。

如何投資普吉島房產

如果是投資性買房（不是轉售房產），你先需支付一定預訂押金以預定這塊地段或是別墅、公寓等。在尋求法律咨詢、審核合同以及完成盡職調查之後，通常是在30天內，你要簽訂合同，付首付，一般是售價的15%到30%。其余的可根據項目進程，在一段時間內分期付款，直至項目建設完成。對於大多數開發商來說，這段時間通常是一年。通過這種方式買房，你可以有機會以低於市價30%以上的價格買到房產。原因是開發商希望借此吸引早期買家，後者不急於入住也知道早買優惠多。這既幫助開發商贏得早期買家對項目信心，也為銀行贏得資本注入和擔保，同時提升了房產項目財政狀況。這對各方都是一個雙贏局面！在項目建設階段，由於材料成本上升，房價通常會大幅上升，開發商和買家也可以實現投資回報最大化。只有最先購買的買家能得到最大的優惠，能以比後期買家低得多的價格購得房產。

普吉島房產的投資回報

上面的例子表明，如果費用低，你可以一年內分期付款，甚至在入住之前，你已可以獲得豐厚的投資收益！許多投資者是先買房，等房產建成就轉售。不過，一直保有房產所有權可能是更明智。因為房價每年上漲15%至20%，加上材料價格上升，通貨膨脹，長期投資普吉島房產非常穩妥。你也可以出租房產以獲得租金收入。

現在是投資普吉島的絕佳時候，我們可以提供島上最好房產項目建議，因為我們是這裡所有開發商的共同代理中介。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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如何在五年後處置EB-5資金？看懂美國移民局應對排期的投資維持政策

2015年8月10日，美國移民局自2013年5月30日備忘錄發布以來首次發布重大EB-5政策備忘錄草案。經過兩年多的時間，EB-5業內人士一直翹首等待美國移民局對不斷變化的EB-5 格局發布新的指導，並且美國移民局從今年年初就曾許諾會發布新的政策指導備忘錄。對移民局政策指導的迫切需要的主要驅動因素為今年年初美國國務院對中國EB-5投資者的有條件綠卡申請設立了截止日期（又可理解為排期）。排期的出現不可避免的影響到當前EB-5就業計算的結構，資金如何被投放到項目當中，以及最終給投資者返還問題。

新的備忘錄草案主要討論了三個議題：

在提交I-526申請時，就業需要在什麼時候被創造出來
由於中國投資者排期改變了既有的移民/投資時間表，應該如何滿足維持投資要求？
重大變更什麼時候可以發生，什麼時候不可以

本文主要針對第二個議題——維持投資要求（即資金重新部署問題）——進行闡述。

維持投資要求正如許多政府項目一樣，EB-5 項目是一個技術性和法規驅動的項目。要遵循其繁瑣同時不斷改變的規定，參與者必須謹慎的處理。

在這些規定中，有一項為1) 投資者資金必須做“有風險”的投資；並且2) 在投資者有條件居住期間，必須“自始至終維持”投資是“有風險”的。

問題歸根結底是以往從遞交I-526投資移民申請開始EB-5程序到遞交I-829條件移除申請只需要三年半到四年的時間，而I-829的批准只需等待不到一年的時間。大多數貸款模式的EB-5項目都是五年投資期限。因此，以往移民流程基本在五年範圍內完成，在有條件居住期間“自始至終維持”投資從來不是一個問題。

移民/投資時間流程

以下是投資移民的一個可視化描述。圖中上半部分涉及EB-5移民流程，下半部分是為了獲得EB-5簽證所做的投資的投資流程。

但由於中國簽證排期和I-526申請在美國移民局的積壓改變了整個格局。

從圖B上可以看出，實際上有兩股力量在這裡同時起作用。首先，中國簽證排期在投資者I-526批准到領事館處理程序中間增加了一年左右的時間，同時，也導致領事處理時間增長（任何EB-5移民律師都會告訴您現在等美國簽證中心的信件等到望眼欲穿）。其次，目前市場上絕大多數項目的監管協議裡都有提前放款的條款，也就是說相比之前投資款在I-526批准後才進入項目，現在的投資款進入項目比原來提前了約一年。

換句話說，按目前的投資流程，EB-5投資者在綠卡尚未獲批之前資金就隨時可能被返還。因此，新的備忘錄中的維持資金指導部分的內容即是為了應對區域中心在這個時間段裡應當如何運作的問題，請參考圖B中星號部分。

所有EB-5利益相關者都知道維持資金遲早將成為一個棘手的問題，所以一直以來都向移民局詢問這個問題的答案：如果在投資者I-829申請批准前JCE（創造就業企業）就將5年期貸款償還給NCE（新商業企業），NCE應當如何處置被償還的投資款？

這裡打個岔為EB-5初學者做一個簡單的解釋。NCE（新商業企業）是一個由區域中心管理、由EB-5投資者注入股權投資的實體。區域中心需要將投入到NCE的資金作為貸款發放給開發商的項目實體，這個項目實體又被稱為JCE（創造就業企業）。簡單地說，在貸款模式的EB-5項目中，NCE是貸款人/區域中心，而JCE則為借款人/開發商。（該術語出自指導EB-5項目的法規用語）（回復“投資模式”查看EB-5不同投資模式結構圖解）。

EB-5公寓項目

拋出一個有趣的背景，其實這個問題早在中國簽證排期開始前就已經在公寓開發EB-5項目中被提出和討論過。有意思的是，新政策備忘錄草案使得EB-5公寓項目更加容易。原因是公寓開發項目的周期傳統上就比其他項目（例如酒店或混合使用型項目）短，因此一直存在上圖標星號的時間段中EB-5資金應該如何處置的問題，而不是直到現在才像其他所有的項目一樣都有資金再配置這個問題。以往通常在酒店項目中，要求開發商將EB-5資金一直放在JCE裡並不是問題，因為酒店項目通常需要幾年的時間才能達到穩定經營，在此之後開發商才可以進行再融資或出售（屆時EB-5貸款會用再融資或出售的所得來償付）。

但是，在公寓開發項目裡，項目的時間流程往往要求開發商在5年貸款到期日以前就出售建成的公寓，而在這之前移民局並不願意講明在這種情況下區域中心應該怎麼辦，所以以前要設計一個安全的公寓項目十分困難。盡管如此，之前仍有做起來的公寓EB-5項目，而當公寓銷售期臨近時，一部分代理公寓EB-5項目的律師曾極力試圖讓移民局回答這個問題：假如JCE/借款人已經將所借貸款償還給NCE/貸款人，並且NCE並未將資金返還給EB-5投資者，那麼在這種情況下EB-5投資者的資金是否還將會被移民局解釋為是“有風險”並且足夠“持續”風險。

設想一下，EB-5投資者將資金投入到NCE裡，最終是由NCE將這筆資金在發放到JCE的。因此，這個觀點是有一定道理的：只要資金一直放在NCE中（即最開始的投資實體），即使開發商（JCE）將貸款償還給區域中心（NCE），投資金額從技術上講仍是被“維持”的。

但是之前美國移民局一直拒絕直接回答這個問題，只是承諾會根據個案不同的細節而審理個案。但是現在，移民局出台的指南在回答本文所討論的問題的同時，使得公寓項目更容易設計成功。

美國移民局的官方立場

現在中國簽證排期使得移民及投資流程時間不匹配成了整個行業所要面對的問題，因此移民局不得不對這個問題樹立政策指導：投資者得資金是否一定要被‘重新部署’，還是可以一直放在NCE中，即可被認定為“自始至終維持”資金。

現在，我們終於有了一個答案：根據新頒布的指導備忘錄草案，即使JCE在I-829前將投資金額返還給NCE，NCE不能夠只將投資金額放在“銀行賬戶或托管賬戶中”，投資金額必須被重新部署到“有風險”的商業活動中。（備忘錄草案將EB-5語境中‘有風險’定義為“有損失的風險或收益的機會”——解釋這個定義本身就足以一篇文章了，因此我們在此不做過多闡述）。

有一個問題的答案目前尚不明朗（雖然這絕非唯一一個答案不明朗的問題）：維持資金的要求到底何時才算結束。在備忘錄草案發布後的四天後，美國移民局在利益相關者的季度電話會議上的確暗示投資者的I-829一旦遞交，對維持投資的要求就停止了。但是當有人試圖確認移民局這一觀點並在電話會議上問道“是否一旦I-829申請提交，投資者不需要等待獲批資金就可以馬上被返還”的時候，移民局的態度便含糊不清。（I-829的審批過程大約需要一年多的時間，所以這時間上的差別絕非微不足道）。當然，為了盡量規避法律中的不確定性，除非移民局明確澄清這一觀點，否則律師很可能會提醒投資者資金會在I-829獲批後才能返還給投資人。

權衡利弊：等待對政策指導的解釋

無論如何，移民局現在的立場已經迫使區域中心不得不權衡左右做出一個微妙的平衡：一方面既要保障EB-5投資者的資金在重新部署時能夠達到最安全的方式，同時還要確保資金不能過於安全，否則美國移民局很可能因為資金沒有在有條件居住期間處於足夠的“風險”中而被拒絕。

我們期待能夠看到移民局將會在2015年9月8號征求意見期之後的最終版政策備忘錄會中做出何種說明或改變。

（譯自Julia Yong-hee Park律師的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》）

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

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加拿大留學生貸款買房Q&A 金牌華人經紀：比你想像中容易

俗話說“長租不如買”，尤其是在加拿大，買房子的貸款彙率非常低，而租房子的費用往往包括房租，電費，保險費等等，這些費用加起來和每個月實際供房的費用不相上下。如果買一個小一點的公寓，甚至於每個月的供款還比租房的費用低。許多有經濟實力的家長，往往都會選擇為孩子購置一套房產，這樣孩子讀書的時候不用租房子，父母比較放心和省心，以後孩子學成如果留下來，還省了買房子的煩惱。如果孩子學成離開，就把房子賣掉，短期置業還有可能獲得投資收益。

經常有客戶電話問我，留學生沒有這邊的身份，究竟能不能貸款？好不好貸款？下面是對加拿大留學生貸款常見問題做一個小結，供大家參考。

Q：留學生貸款，對首期有要求嗎？

A：留學生既然沒有這邊的身份，也就自然不太可能有合法的全職打工收入來源，所以在申請貸款的時候，銀行往往以“非居民”來定義留學生的身份，既然是“非居民”，銀行通常沒有辦法查留學生的信用記錄，那麼相應來說，銀行對“非居民”的首付款是有要求的，銀行通常要求“非居民”能付35%的首期。那麼如果低於35%，也不是完全沒有可能申請到貸款，只是銀行會需要申請人提供的文件增加，諸如國內的銀行存款證明，資產證明，工作證明等等。

還有一種情況，就是留學生在這裡已經找到了工作，並且工作收入是足以承受貸款的金額，那麼銀行業會case by case（按個別案例而定），對於首付的要求降低。但是再低不可能低於15%。

Q：未成年的留學生可以貸款嗎？

A：肯定是不能。就算是本地居民，如果未成年，也是不能貸款的。不僅如此，即使是成了年的留學生，如果年紀太小，比如只有18，9歲，那麼銀行往往也會擔心他/ 她還尚未有足夠的經濟能力，去負擔貸款，所以很多銀行有不成文的規定，即22歲以下的留學生，要加上父母一方的名字作為共同申請人。不過加拿大的銀行政策還是比較靈活的，筆者也有做過19歲的留學生單獨成功貸款的先例，這種情況會要求申請人需要證明有較強的經濟實力和背景。

Q：聽說留學生很難貸到款，所以利率會很高？

A：留學生貸款所能拿到的利率實際是和本地居民貸款的無異，都是屬於銀行正常的rate範圍。所以不會存在留學生貸款的利率會比較高的說法。

Q：留學生能買幾套房產？

A：留學生作為“非居民“，通常在銀行的定義裡，買來的房子並非“自住房”，盡管大部分的留學生申請人在購買房子之後，都是真正用於自住，但銀行的定義裡，留學生隨時有歸國的可能性，因此，這個房子在銀行看來，只能屬於“投資房”或者“度假屋”。留學生一般只允許持有一套物業。如果一對留學生夫妻共同持有一套物業，亦屬於兩個人均已用掉這“一套物業”的貸款名額。

Q：留學生貸款，有最大額度上限嗎？

A：留學生貸款額上限通常為100萬元。如果購買的房子價格過於高，則首付款比例要增加，但不僅僅是增加首付款，其他需要的資料也相應增加。

Q：留學生買房子，將來若是出售房產，需要注意什麼？

A：留學生將來賣掉房子的時候，若其身份還是屬於“非居民”，則要考慮房產增值的稅務問題。購買房地產時，非居民與居民的稅務是相同的，對於非居民購買物業的數量也同樣沒有限制。但在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，具體繳稅金額不盡相同。具體的建議咨詢相關人士。

最後，中國留學生在置業過程需要注意的是，置業應選擇熟悉的加拿大房地產市場，精通相關法律，有高度責任心的地產經紀，使其物業投資更有保障。

投資多倫多在中國銀行辦理按揭需要的文件

詳細咨詢了中國銀行多倫多分行按揭部門，得到如下答復：

工資單，工作介紹信
信用報告
國內完稅證明
一年銀行流水對帳單
身份證明（身份證、護照）
中國銀行客戶

江曉清專欄全集：

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高級移民律師解析：2015年企業家移民為何拒簽率突然飆高

2015年8月27日，彼得森律師行得到英國移民局內部發佈的最新一季度的英國簽證官方數據。該報告覆蓋範圍包括全世界範圍內，所有英國簽證類型的相關數據，包括計分積點制（Point-Based System）的Tier 1 投資移民、Tier 1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅遊簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策政策分析與預測，特別是針對中國藉申請人最為關注的高淨值移民簽證類別。

2015年英國投資移民概況

截至2015年6月的過去12個月內，Tier 1 高淨值移民簽證（包含投資移民和企業家移民）的總獲批人數（含副申請人）共7922人，相較於去年同期大幅減少2386人，減少幅度突破30%，相較於上個季度的17%，本季度的高淨值移民累積數量可以說是降到多年來的新低點。主要的影響來自於2014年11月與2015年4月的兩次移民政策緊縮：投資移民投資門檻從100萬英鎊倍增到200萬英鎊，以及企業家移民日漸嚴格的企業家真實性考察與高面試率，都直接造成Tier 1 高淨值移民，尤其是投資移民與企業家移民，獲批人數急遽縮水。

2015第二季度的關鍵數據：57%、90%、30、6

「57%」：2015年第二季度，全球企業家移民主申請人數量478人，其中僅有216人獲簽，拒簽率為57%，較上個季度高了10%，創下18個月以來最高拒簽率。

「90%」：本季度投資移民全球主申請人數量50人，其中44人獲批，獲簽率高達90%。

「30」：2015年4到6月，中國藉企業家移民申請人獲批人數為30人，與上季度相較，成功獲批率整整降低近40%。

「6」：本季度中國籍投資移民獲批申請人僅有6人，而這個數字在上個季度是11人，在2014年第四季度則是254人。

企業家移民的數據分析

本季度移民報告最引人注目的莫過於企業家移民的數據變化，境外申請企業家移民的拒簽率為18個月以來最高，更是2014年以來首度突破50%。以下是這幾年來的企業家移民申請人樹數據變化與拒簽率表：

如果單獨將拒簽率畫成圖表，就可以很清楚的看到，2012年以來，企業家移民拒簽率出現了兩個高峰點，首先是2013年第二季度，再來便是2015年第二季度。

英國移民兩大重要時間節點

讓我們來回顧一下英國移民的兩個重要時間節點，一是2013年1月30日推出的GET(Genuine Entrepreneur Test)，也就是所謂的面試。透過真實企業家測試，移民局大量篩選掉不符合」企業家精神」的申請人，造成拒簽率飆升。再來是2015年4月6日移民法修正，大幅收緊移民政策，其中企業家移民更是政策緊縮重點，重大改革主要為：

1、真實企業家適用於初次申請者、申請企業家移民續簽以及第五年轉永居

真實企業家測試原本僅適用於初次申請者，從2015年4月6日起，同時適用於申請企業家移民續簽以及第五年轉永居。這項新規定使得申請人在持有企業家簽證的5年期間都將一直受到移民局對於其商業活動真實性的考察。

2、20萬投資額須存滿90天

20萬投資額必須存滿90天，如果未存滿90天，必須提供詳細的資金來源解釋。

3、存款證明的開具日期為申請前31天內

20萬英鎊存款證明的開具日期，由原來的「申請前3個月內」變成「申請前31天內」。

4、所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書

自2015年4月6日起，所有企業家移民申請人都必須提交商業計劃書，以往商業計劃書僅僅作為非必要材料對申請進行輔助。

以上第一點與第四點，都是為了讓移民局能夠更好的判斷申請人是否具有」企業家精神」。制定出更嚴格的移民法規，不外乎是為了篩除掉不符合」企業家精神」的申請人。

筆者在這幾個月接觸到不少被拒簽後前來諮詢的申請人，新政策實施以來，90%以上的拒簽理由集中於： 1) 商業計劃的真實性 2) 商業的可行性 3) 商業的可操作性。

除了初次申請之外，也有許多企業家簽證持有人收到面試抽查通知。也就是說，在順利拿到英國綠卡前的這五年，企業家簽證持有人都必須隨時面臨英國內政部抽查商業活動的真實性，否則將面臨簽證被吊銷的危機。

2014年10月16日，英國內政部官方頒佈移民條例變更通知，確認自2014年11月6日起，投資移民門檻漲至200萬英鎊。大批申請人希望趕在漲價之前提交移民申請，2014年第四季度獲批的申請人達到471人，其中超過半數來自中國，足足有254人，相較2014年第三季度漲幅為210%。單單是2014年第四季度的獲批人次就比2013全年的獲批人次還要多。

而時間進入2015年後，投資移民開始進入一個市場冷淡期和觀望期。根據移民局官方統計數據，2015年1月到3月，中國地區獲批投資移民的只有11人，而4月到6月只有6人。然而，從筆者自身經驗及多方位資源反饋來看，中國高淨資產人群對於移民英國的熱情始終是只增不減，只是在尋找一種最適合的方式，以及等待最恰當的時機。

總結與建議：拒簽率高居不下，要成功須認真創業

總體來看，無論是全球範圍還是中國地區，2015年第一季度的投資移民都是呈大幅下降的趨勢，英國政府提高投資移民門檻的決策是導致這一下降的主要原因。但同時我們應看到高淨值人群對移民英國的熱情從未下降，中國人對於英國完善的福利政策的嚮往也從未減低。投資移民在經歷短暫低潮期後仍有望迎來下一個春天。

自更嚴格完善企業家移民政策正式啟用後，無論從全球範圍還是中國地區來看，企業家移民的拒簽率都是高居不下。但中國申請者對於企業家移民的熱情只增不減，其中也包含了投資移民門檻上漲以致很多申請者不得已轉為申請企業家移民。

而筆者必須強調的是，企業家移民並不是一種要求較低的投資移民。申請者必須擁有企業家精神，把握住「先創業，後移民」的核心，想清楚英國政府設立企業家移民項目的真實目的，從英國政府的角度考慮自己的創業項目——運用企業，創造就業機會。同時，根據自身情況出發，制定相應的英國創業計劃，如果是沒有相關工作或創業經驗，建議選擇加入現有商業模式的方式。

劉鵬律師專欄全集：

劉鵬詮析英國移民與投資

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西班牙移民政策“限時放寬”！移民律師專業解讀新政優勢

2015年7月28日，西班牙新政得到確定。次日，政府官方網站即發布了新政公布。公布中，有關移民的法案，特別是三代移民、投資移民，均有明顯修訂。

移民政策一直是華人所關心的重點問題之一，且隨著西班牙投資移民政策的出台，有意向宜居海外的中國民眾對於西國政府在這一領域的實時動態也越來越感興趣。因此，新政對有關法案做出修訂的消息一出，立即引起對海外置業移民感興趣的中國人的高度關注。

為此，居外特約西班牙中國律師事務所的季奕鴻律師，對修訂後的新法案做出如下解讀：

一、三代移民政策放寬

凡已取得西班牙長期居留的移民，其未成年或成年的未婚子女，以及在經濟上需要依賴申請人及其配偶的雙方父母，均可以獲得西班牙居留。

季律師解讀：這裡有兩點變更，其一是對於子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女也可獲得居留。其二，新加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶）的雙方父母均可以獲得居留。

二、居留更換頻率降低

投資移民申請人首次取得居留時效為兩年，而後每次更換獲得五年期居留。

季律師解讀：過去實行的是“1+2+2+…”政策，而新法案為“2+5+5+…”。這使得更換居留的頻率降低，周期拉長，免去不少遞交材料的麻煩，方便了申請人。

三、投資移民也有工作權

通過投資獲得居留的移民，不但享有居住權，還可在西班牙境內工作。

季律師解讀：新法案明文指出，投資移民者享有工作權。而“工作”的內涵從法律意義上理解，不再只是當老板，也可以作為雇員在西班牙工作。不過，對於這一點，目前還未有進一步的證明。

四、登陸簽證要求降低

通過投資進行移民的申請人，可在簽署預售合約並將投資金轉入西班牙銀行帳號後，申請六個月的入境簽證。

季律師解讀：過去，登陸簽證的申請條件中要求，投資人需完成全部支付並獲得全套公證書。而現在，投資人只需要出具預售合約，並在其西班牙銀行賬戶內轉入全部投資金，即可是申請獲得六個月的登陸簽證。

自歐洲一些國家實行投資移民政策以來，為了獲得投資人的青睞，每個國家各出“奇招”。在這場“非誠勿擾”般的投資選秀中，投資人就好比男嘉賓，手裡攥著積累的財富在挑選“人生伴侶”。各國女嘉賓們雖各有姿色，但在短暫的初識時間裡，只能力所能及給投資人留下一個好印像，以此來擄獲投資者的“青睞”。不過，既然是為了挑選一個可以長居的國家，前期的簽證和後期的居留當然成為了決定投資的重要因素。此前，西班牙在這方面做得並不出色，相比同處伊比利亞半島的葡萄牙來說，簡直差了一大截。而這一輪修改相關條款，西班牙確實拿出了誠意。

實行新法案後，西班牙的投資移民優勢比較大，季奕鴻律師對此預測說：“這一輪西班牙極可能成為歐洲投資移民的大熱門，大批境外資金的湧入將伴隨大量移民的到來，我們都知道，物極必反，一旦西班牙政府感到移民數量‘超負荷’，就可能將移民條件重歸嚴苛。從歷史經驗來看，移民政策一直在變，這次的放寬也可能是暫時性的，實行一段時間後，政府還會再次作出修訂。”

此外，季奕鴻律師還指出：“目前，西班牙二手房交易市場的生意相當紅火，尤其是區分好、質量優的二手房交易周期一般僅為一至兩個月，相比之前周期六個月到一年來說，縮短了三倍。宏觀來看，經濟危機以後，西班牙的GDP增長已經達到了將近三個百分點，種種跡像表明，西班牙經濟正在逐步復蘇，此時確實是投資的大好時機。西班牙政府在這個時候修訂放寬移民政策，無疑是給投資者的決定添加了催化劑。政策公布發布以來，短短幾天，我們律師樓已經接待了大量的咨詢者。”

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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金牌經紀：舊金山房產太渴市出價要高、要快、要全現金

舊金山是美國房地產市場最熱的一個，因為該市的高科技產業正蓬勃發展，房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的，舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面，舊金山與北京或上海是同一個標準。然而，考慮到舊金山全城只有49平方英里，那裡的房價還算比較便宜。

1）價格。從長遠來看，投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看，市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月，舊金山單戶住宅（single family homes）中位價達到127萬美元，同比上漲31％；公寓中位價則為100萬美元多一點，同比上漲了11％。一年前買房的客戶，短時間內已經大賺了一筆。

舊金山單戶住宅及公寓中位價（2014年8月-2015年8月）

2）掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時，他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」，但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言，8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16％。所以，如果你想在舊金山置業，請做好準備支付高於掛牌價的資金。

舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比（2014年8月-2015年8月）

（3）當中國買家來到舊金山，我們告訴他們提前準備好資金，因為銷售週期很短。8月，單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天，公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期（contingency period）。在其他情況下，房產一般在一、兩個星期內就能賣出，所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價，將會起到很大的作用。

舊金山單戶住宅及公寓銷售天數（2014年8月-2015年8月）

4）正如我前面提到的，舊金山的房產庫存非常有限，且最近的庫存量在進一步減少，同比下降了27％。目前市場上的庫存不足，部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是，很快會有大量的房產入市。

舊金山單戶住宅及公寓月庫存（2014年8月-2015年8月）

希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題，請聯繫我們。

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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投資、移居、就業、留學… 加拿大多倫多憑啥成為你多方面的首選？

多倫多是北美第四大城市，也是加拿大最大、最有活力、文化多元、擁有超過600萬人口的國際化大都市。這座城市擁有世界一流的餐飲、娛樂、購物、景點，當然，多倫多的魅力遠不止於此。經濟學人智庫最近研究表明，多倫多是世界上第八大安全城市，同時也是世界上最宜居的城市。

來自世界各地的移民來到多倫多建成大型多樣的移民社區，包括歐洲、南美洲、非洲、加勒比地區和亞洲。即使是現在，大部分的加拿大移民選擇在多倫多定居。

活力文化之都

多倫多最具世界知名度的景點是博物館，包括新推出的、投資3億加元的阿加汗博物館（Aga Khan Museum）、皇家安大略博物館（Royal Ontario Museum）、安大略藝術畫廊（Art Gallery of Ontario）、巴塔鞋博物館（Bata Shoe Museum）和瑞爾森影像中心（Ryerson Image Centre）。其次是展品包羅萬像、每日舉行科學示範活動的安大略科學中心（Ontario Science Centre）以及內有5000多種動物，包括加拿大唯一大熊貓的多倫多動物園（Toronto Zoo）。此外，你可以在中世紀晚宴劇院（Medieval Times Dinner Theatre）欣賞到世界級的戲劇，芭蕾表演以及馬術比賽，在裡普利水族館（Ripley’s Aquarium）觀賞神奇的海底世界。

多倫多還有許多世界級的運動隊，包括美國職業棒球大聯盟的藍鳥隊（Blue Jays）、NBA猛龍籃球隊（NBA Raptors basketball team）、多倫多楓葉曲棍球隊（Toronto Maple Leafs hockey team）、多倫多足球俱樂部（TFC soccer）和加拿大足球聯賽多倫多足球隊（Toronto CFL football team）。在冰球名人堂（Hockey Hall of Fame），可以看到世界上最大的曲棍球收藏。如果你渴望激情，多倫多有著加拿大最大的游樂園和北美唯一的城堡！我提到加拿大國家電視塔（CN Tower）了嗎?

多倫多國際電影節是世界上最大的電影節之一，每年都吸引好萊塢和世界其他國家最頂級的明星到來，多倫多剛剛成功舉辦2015年泛美殘障運動會（2015 Pan Am and Parapan Am games）。

頂尖學府雲集

多倫多有著世界上最好的學校，許多來自世界各地，各年齡階段的學生來此學習研究。多倫多大學是北美最優秀的大學之一，也是加拿大頂級大學，在大多倫多地區有三大校區。此外，約克大學、瑞爾森大學、安大略藝術與設計學院和許多學院也位於多倫多。

多倫多具備多方面的絕對優勢，大部分的加拿大移民選擇在多倫多定居

總之，多倫多是一個適宜工作、撫養家庭或投資的好地方。該地區經濟強大並且多元化，由於供應短缺、人口增長、國內國際需求強勁，多倫多房地產市場仍然非常強勁。

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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美元升值重塑全球房地產市場迪拜房產升值前景尤佳

過去十年，美元長期走弱，利率不斷下降，外國投資者不斷在房地產市場尋找劃算的交易。去年，外國投資者面臨迪拜房價大幅上漲的前景，因為他們本國的貨幣兌美元已經貶值。當美元走弱時，房產升值的機會相比在美元走強時要大得多。

各國房產價格指數與美元走勢圖（來源: www.REIDIN.com）

迪拜房地產更具投資吸引力

在每一個時期，都有幾個因素在共同影響房地產市場的表現，很顯然，美元走強是影響房地產回報率的一個主要變量。那可能會重塑全球某些房地產市場的未來，這也在一定程度上解釋了為什麼全球房地產市場的回報率在過去兩年中的相關性有了顯著的提高，因為市場重心從以投資者為導向轉移到了由最終用戶驅動的市場。

自2014年起，美元的價值極大地影響著迪拜（甚至是美國的住房市場）對外國投資者的吸引力，其對外資主導的市場影響更甚。作為回應，開發商們通過付款計劃提供大量的激勵舉措，在吸引外國投資者的同時，還吸引潛在的國內終端用戶。

這些宏觀變量已經成為全球各大房地產市場不斷上升的相關性背後的主要因素，十年來，相關性已經從0.29上升至過去兩年的0.65，金融體制變革令全球投資者猝不及防。在油價下跌，美元上漲，利率上升的大背景下，投機行為可能會繼續消退，交易活動將保持疲弱。這對最終用戶來說是好消息，因為它允許對資本進行重新分配——將資本分配到一種在歷史上一直是用於居住且具有長期穩定性的資產類別。

“九月，迪拜你好！”

九月，又到了迪拜城市景觀展（Cityscape Dubai）拉開序幕的時候！展會將彙集房地產行業各方專業人士，討論影響全球房地產業務決策的關鍵問題以及建立合作關系。從9月8日至9月10日，這次展會將是尋找迪拜房地產投資的大好機會。

Fouad Amini專欄全集：

Fouad Amini解讀最炙手可熱的杜拜房市

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人民幣貶值投資者或將受益於歐元區資產投資

中國央行連續下調中間價引導人民幣貶值，其引發的蝴蝶效應席卷全球。人民幣貶值3%並沒有讓中國對世界投資放緩，相反統計顯示中國海外投資激增，許多投資者希望為其資金找到穩定的避風港。中企對外投資的增速快於中國收到的外商直接投資。American Enterprise Institute 數據顯示，中國過去十年對全球投資額超過1萬億美元。今年前5個月，中國對外投資增至450億美元，接近外商對中國直接投資的水平。中國對外投資同期同比飆升47%，而外商對中國投資僅增長11%。

人民幣兌美元彙率走勢圖（8月17日─22日）

隨著中國經濟放緩，投資者開始在全球範圍內各經濟體尋找投資標的；中國在海外房地產市場繼續注入巨額資金，尤其大量中資在人民幣貶值後正在注入美國房地產市場，引起瘋狂“搶房大戰”。美國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示， 7月份的美國房價同比上漲5.6%，8月份大量資金的進入正在持續推高美國房價。《經濟學人》統計全球的19個市場，房價格每年平均增長5.2%速度增長，加拿大、英國和澳大利亞房價均被明顯高估，而歐元區處於復蘇的底部。對中國資金來說，其聰明的投資目的地應該在歐元區國家。

歐元在主要貨幣中漲幅居前

人民幣貶值也促成歐元自今年四月以來最長的上漲周期。歐元對美元在過去的5個交易日內上漲近3%。投資機構認為人民幣貶值不利於美聯儲加息，而美聯儲加息可能性降低也是歐元上揚的重要因素之一。 Mirabaud資產管理公司Gero Jung表示，盡管歐元區經濟恢復速度遠未達到政策制定者的理想水平，歐元區經濟增長動力正在讓歐洲企業利潤恢復。希腊危機的平息為歐元提供了更多的穩定性，歐元已經開始展現避險資產的性質因而歐元將取代美元成為避風港。

歐元區消費者物價指數

除了外部因素，歐元區內部局勢趨於穩定也是歐元上漲的利好因素。相對寬松的歐元區貨幣和投資環境，其投資吸引力正在增加。出於資產保值的考慮，投資者用海外置業來分散他們的投資風險，歐元資產應該獲得更多的關注。而且歐洲資產總體仍然處於歷史低位，適時進入會有較大增值空間，全球資產合理配置無疑可以優化他們的投資組合。

並購和綠地投資都將在一定程度上給受資國經濟帶來溢出效應和示範作用，也有利於投資者選擇符合全球戰略目標的投資規模和區位。筆者認為加重歐元資產的比例是投資者全球資產配置明智之舉。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析意大利房地產市場

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