Category: Special Investment Column

多倫多地產局最新的報告出爐，各類房源銷量普遍下滑。值得注意的是，Condo類的房源，包括公寓和鎮屋，銷售量跌幅都最小，同時同比漲幅卻最高，依然保持著同比漲幅近四分之一的佳績。

多倫多市區在半獨立屋和Condo鎮屋方面的銷量都不再是大多倫多第一。尤其是在Condo鎮屋的銷量上，密西沙加所在的Peel區已經反超多倫多市區，僅密西沙加一市的Condo鎮屋銷量就已接近整個多倫多市區的總合。

根據多倫多地產局最新的報告，7月份整個大多倫多地區共成交住宅交易5921宗。這一數字比去年同期下降了40.4%，而且各類型的房屋，無論是在多倫多還是周邊地區，銷量均告下降。然而在銷量下降之時，新增房源卻較去年同期增長了5.1%。

安大略省政府最近發布的一份報告證實了多倫多地產局早先的研究結果，即外國買家在GTA的總體購房活動中所占的比例很小。地產局主席TimSyrianos 表示：“很明顯，7月份我們所經歷的同比下降更多的是與心理因素有關，而潛在的購房者則在觀望市場狀況將如何演變。”

多倫多地產局CEO CEO John DiMichele則表示：“針對夏季的市場統計數據往往不是用來反映房地產市場狀況的最佳指標。一般來說，在勞工節之後，隨著越來越多的潛在買家和賣家開始考慮進入市場，我們的銷售額會有所上升。只有到了秋季，我們才能更准確地了解‘公平住房計劃’（FairHousing Plan）以及更高的借貸成本究竟會對市場造成怎樣的影響。”

在剛剛過去的7月，多倫多房價的“綜合基准指數”（ Composite Benchmark）較去年同期上漲了18%。然而，較之今年6月，則下降了4.6%。這主要是因為獨立屋銷售狀況下滑嚴重所造成了的。各類型住宅總體售價較去年同期增長了5%，達到了$746,218。

多倫多地產局首席市場分析師Jason Mercer說：“較之去年同期，市場已經開始對買房者傾斜。這種傾斜既表現在房價上，也表現在房價的升幅上。展望未來，如果眼下一些購房者選擇離場，而新房源的數量又沒有相應的增長，那麼當這些購房者回到市場時，很可能會沒有多少房子可選。最近房屋的銷售和漲幅情況掩蓋了一個事實，那就是大多地區的房屋其實依然是供不應求的。”

接下來讓我們看看七月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區七月獨立屋交易2,434宗，獨立屋均價$1,000,336。其中，多倫多地區成交556套，均價$1,304,288。

皮爾區成交531套，均價$923,806。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計274宗交易，但均價最低，僅$750,856。交易數量排第二的是密西沙加，209宗，但均價最高，達到$1,113,952。Caledon地區售出48套獨立屋，均價$1,083,138。

Halton區七月共成交297套獨立屋，均價$1,052,425。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出104套，均價$1,368,523。其次是Burlington，售出90套，均價$921,434。Milton位列第三，售出52套，均價$875,123。最後為HaltonHills，售出51套，均價$819,770。

半獨立屋

七月大多地區共售出583套半獨立屋。皮爾區售出最多，共234套，均價$649,943。其中，Brampton售出128套，均價$612,551。密西沙加售出100套，均價$697,860。Caledon僅售出6套，均價$649,000。

Halton區僅售出40套，均價$676,753。其中Milton售出17套，均價$662,582；Oakville售出9套，均價$759,633；Burlington售出14套，均價$640,679。HaltonHills沒有半獨立屋房源售出。

Condo鎮屋

七月Condo鎮屋共售出443套，均價$541,144。密西沙加所在的皮爾區售出最多，達164套，均價$509,031。多倫多市屈居第二，達143套，均價$610,357。

在皮爾區，密西沙加共售出Condo鎮屋120套，均價$527,267。Brampton成交44套，均價$459,299。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共55套，均價$549,715。其中Burlington數量最多，為28套，均價$550,054。Oakville售出15套，均價$647,890。Milton成交9套，均價$435,056。HaltonHills成交數量最少，僅3套，均價$399,667。

Condo公寓

Condo公寓是大多地區七月較去年同期，銷量跌幅最小（-30.7%），同時售價漲幅最高（23.2%）的房源類型，共售出1,840套，均價$501,750。其中超過三分之二集中在多倫多，共1,345套，均價$532,502。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為252套，均價$382,657。其中密西沙加位居全區第一，售出211套，均價$389,811。Brampton銷售數量位居第二，共41套，均價$345,840。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區七月售出Condo公寓45套。Oakville位居第一，共22套，且均價全區最高，為$543,063。Burlington售出15套，位居第二，均價為$363,387。Milton售出7套，均價$421,857。HaltonHills僅售出1套，價格為$445,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

七月，Attached/Row/Townhouse 共售出531套，均價$665,440。

多倫多市共售出69套，均價$908,114。皮爾區售出127套，均價$599,996；Halton區售出123套，均價$628,593。

皮爾區中，Brampton售出最多，為89套，均價$570,596，為全區最低；密西沙加售出27套，均價全區最高，為$690,214；Caledon售出11套，均價$616,427。

Halton區中，Oakville售出34套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$743,244。Milton銷售數量最多，為64套，均價$581,739。Burlington售出16套，均價為$592,581。Halton Hills售出9套，為全區最少均價為$592,667。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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近些年越來越多的家長在孩子高中、甚至是初中或小學階段就把他們送到加拿大讀書，低齡留學漸漸成為一種趨勢。很多人認為加拿大是留學性價比最高的國家，從教育水平、移民政策、自然環境、治安及學費等各方面來看，都具有極大的優勢。小留學生無論是住在寄宿學校，還是寄宿家庭，都能提升孩子的學習能力、生活能力、和社會交往能力。但我認為家長們不應將低齡留學優劣勢看得過於簡單化。孩子生活在國外，不管有沒有父母陪伴，在陌生的文化和語言環境裡都是一種挑戰，我願意在此與大家一起分享一些想法。

該不該送中小學生出國讀書？

北京郵電大學闞凱力教授主張“在國內上完初中就把孩子送出去。這時候，他對中國的文化和基礎知識已經接觸的差不多了，又不需要接受高考的折磨，浪費青春。”他認為“現在的學校教育太功利了，上小學是為什麼？為了考一個比較好的中學，上中學又是為什麼？為了考上一個好的大學，上大學為了什麼？為了將來考研，然後出去能找到一個掙錢多的工作，或者是鐵飯碗的工作。這種學習目標，本身就極端地害人，是把學習變成了一種追求功利的手段。課業負擔也把學生搞得疲憊不堪，天然的求知欲和學習的樂趣從根本上被摧毀了，教育的核心就壞掉了。”

我認為闞教授的說法有道理。只是如果您想定居蒙特利爾， 則出來留學的時間就不能是初三以後了。 因為魁省的蒙特利爾遵循的是魁省的特殊教育體制。 高中一，二年級的成績是報考好的CEGEP（大學預科） 的唯一標准。 只有上了好的大學預科， 進而才更容易進到心儀的大學及感興趣的專業。 大學預科到入讀大學也是沒有統一考試， 要看綜合評定分數。我們一般建議要在孩子初三年級就來上學， 給孩子一個適應蒙特利爾學習和生活環境的時間。 只有這樣， 孩子在高一，高二的成績才會足夠好， 才能入讀好的CEGEP及心儀專業。 如果家長看到蒙特利爾得天獨厚的雙語學習環境，想讓孩子有英語和法語雙語能力， 則孩子最好是在小學的三年級或是中學階段的初一年級就要來到蒙特利爾了。具體原因， 筆者將會在以後的文章中為大家進行深入的介紹。

北京大學饒毅教授“不主張國內家長送小學生、中學生去國外讀書。主要原因在於，一個孩子的成長過程和家庭的關系、和家庭成員的親密程度密切相關，與家庭分離對他一生會有很大的影響。”

在低齡出國留學的問題上我認為饒毅教授的看法有道理。來自父母，親友的關愛在孩子的成長中是不可或缺的。現在的通訊手段發達，如微信， 電郵已經讓親人的關愛感覺似乎不再遙遠。 如果家長決定把孩子早些送出國接受西方式的教育， 對於小留學生來講，筆者認為最好還是要有至少一位家長陪伴，不要輕易考慮入住寄宿家庭這一出國留學方案。離開父母和親人，孩子的獨立性格盡管得到了鍛煉，但無需筆者多言，大家一定明白，一個過小的孩子去鍛煉超過他年齡所需要的堅強， 獨立性的副作用會是什麼。 孩子還小，身邊確實需要父母及時的貼心關懷和指導，才能少走彎路，有助於孩子的性格健全成長。

既然眾多家長爭先恐後地送孩子盡早出國留學，國外的教育確實有讓人無可抗拒的誘惑力，除了以上提到的學費， 自然環境等方面的因素，下面我們就談下在國外教育的優勢。

國外教育的真正優勢

國外教育在理念是和我們完全不同的，其公立教育的目標是“培養民主社會的公民”，所以學校會鼓勵學生按自己的興趣發展，無論孩子將來是做消防員、木匠或是鏟車司機都會受到學校和家庭的支持。而事實上，做鏟車司機的收入比做大學教授不一定少。而大城市有些公立學校，非常像中國的重點中學，也非常重視大學升學率。這樣人才培養的多樣性非常有利於一個社會的平衡健康發展。我們通常認為國外中小學教育不如中國，其實是誤解。

國外的私立學校與公立學校不同，其培養目標是“為社會培養有貢獻的成員”（Contributing Members of Society），換句話說就是培養社會精英。其教育水平是國內重點中學所無法比擬的。無論在學術、社會服務和課外活動等各個方面都做得很好。學校開設的一些課程和學生做的項目（Project）要求，無論是內容還是形式都是大學水平的，師資力量更是非常之好。

海外精英教育常常能夠給予孩子發現自己真正潛力的機會，學生往往更具有開闊的視野。我們國內教育的培養目標則顯得單一。由於高度競爭，對有些孩子的身體和心理可能會產生不好的影響。

小留學生的決擇

低齡留學有其優勢，年齡越小對於外語的掌握越占先機。十幾歲出國的孩子很難在將來完全沒有口音，但他們通常長大後所講的外語會較為精准。小留學生在海外的文化環境中成長，更加容易融入主流社會；而本科出國學習的學生，由於在語言和文化方面的差異，大多數很難融入主流社會。進入職場後，常常是業務能力比西人同事要好，而職位卻比他們低。

我們中國人常常說“知識改變命運”；但也有人認為，在現在這個全球化的環境裡“視野決定命運！” 這裡我要強調的是家長們決不能把中國和西方教育進行簡單的優劣比較。中國教育可能不鼓勵批判性思維，但中國的學生中仍然會有一部分人具有非凡的創新和批判性思維能力；西方國家確實不提倡死記硬背，但學生中也一樣有一些人死記硬背的能力不遜於中國學生。

由於魁北克省有別於其它加拿大的省份， 教育體制完全不同（參見筆者文章——《史上最全， 魁北克省的教育體系的深度介紹》及《蒙特利爾法語歡迎班詳解》）， 如果小留學生准備來蒙特利爾讀書，則更需選擇合適的時機和年級出來就學。在就學擇校方面如有任何問題，歡迎透過居外咨詢加拿大天綺移民公司。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域，主要內容如下：

1. 非本國居民的購房稅率為15％；
2. 擴大省內現有的租賃管理制度，覆蓋所有租戶；
3. 對新建的租住房屋實施補貼；
4. 所有租戶的標准化租賃文件；
5. 增加一項炒樓花的禁令；
6. 審查房地產經紀人的行為規範。

其中最有震撼性的，莫過於非加拿大居民，在多倫多和大金馬蹄區域購房的稅收為15％。 這項稅收出台的主要目的是打擊海外炒家，對於計劃居住在這裡的新移民則不涉及此項稅費。涵蓋的房屋類型，包括獨立屋、半獨立屋、聯排別墅和公寓，而商業租賃公寓、商業用地、農用地以及工業用地則不涉及此項收費。 對於在未來一段時間內成為加拿大公民或永久居民的人、以及國際留學生和持有工簽的外國人，也都可以獲得稅費的返還。

安省的這個15%海外買家購置稅，表面上看，有些出乎意料的嚴厲，其實是高高舉起，又輕輕放下，既要了面子，也保住了裡子。根據我們的觀察，真正能夠被這個政策打擊到的海外買家其實不多。另外，從溫哥華和大多倫多樓市調控的打擊對像來看，政府對於有選票的人，其實一個都沒有得罪。大多地產不斷上漲的主要推動力，來自於新移民的持續穩定的流入，和新移民資產總量的遠高於老移民，但是之前的輿論導向，則把主要矛頭指向了海外炒家。安省出台的這個政策，做得非常聰明，感覺就是告訴選民：“我已經把海外買家都趕走了，你們炒房是你們自己的事兒，以後就與我無關了”。

值得一提的是，這個政策連帶打擊了本該鼓勵的公寓市場，因為海外買家購買公寓的居多。公寓市場的火爆，一方面拉動本地經濟，另一方面，來自海外買家的投資，也給當地居民提供了更多的出租房源。如果我們冷靜的看待出租房的價格，就會發現租金上漲的幅度落後於房價的漲幅，而公寓租金的上漲的不少原因來自於物業費用的上漲。如果把海外買家從公寓市場上一並趕走，反而不利於平抑租金價格。

雖然這個政策對於樓市心理層面的影響，要遠遠多過資金面，但總體來看，對於當前樓市還是一個不小的利空。個人預測，由於大多倫多的聯排鎮屋和公寓的價差要遠遠小於溫哥華，而且之前海外買家主要集中在公寓市場，所以接下來對公寓市場影響要大一些，對於剛需價格段（150萬加幣以下）的鎮屋和獨立屋市場的影響相對較小。

和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的 好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。房子是大部分老百姓財富存儲的唯一載體，我們可以觀察身邊的國人，有幾家真正完成了國內財富的全部轉移。預計這次大多倫多樓市回暖的時間，將遠遠短於溫哥華。

大多倫多資深房地產經紀蔣蓓專欄全集

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