Category: US Investment Column

最近，美國各地房產投資者正忙於購置新建住宅用於出租。這是一種新潮流，代表美國地產行業總體走向的一種變動。 

過往的3-4年間，無論是個人投資者和還是機構投資者如黑石集團（Blackstone）都致力於以折扣價搶購止贖房屋，將其重新裝修改造成出租用房。目前，在所有在售住宅中，止贖房產所占比例不到15%（遠低於33%），而它們的價格也正以雙位數飆升。投資者們也不得不更改投資模式，在出租房產投資組合中加入大量新建住宅。

根據全國住房建築商協會公布的數據，1974-2006年間，僅2%新建獨戶住宅用於出租，2012年上升到5.8%，2013年預計會更高。

也就是說，2005年僅1千萬獨戶住宅用於出租，而去年則超過1500萬。

幾年前，無論是購買價格還是出租回報率，新建住宅都無法與大折扣止贖房相提並論。投資者能以遠低於新建住宅的折扣價購得市場現存的優質住宅。發展商因為看不到可供競爭的利潤空間，也就未能為投資者提供好的項目。

現在的情況可不一樣了。隨著止贖房屋價格上漲，租金上漲，以及承建商更有效地利用資源和人力，新建住宅和止贖房屋之間的吸引力差距已經縮小了。

更重要的是，新建出租住宅更有保障。它們沒有止贖房屋那些問題，房屋狀態也好，而業主無需擔心現金流出現斷裂。

就租客而言，新建住宅的優勢也顯而易見。畢竟他們能享受一個全新的，裝修美觀的房屋。與具備15-20年房齡的房子相比，租客也願意為新建住宅支付更多租金。  

大多承建商也樂意跟這些比較富庶的人群交易。通常對於自住物業承建商都得給個折扣，但是現金買家大量購置這些新建出租房產令承建商有充足的資金馬上啟動銷售。

無可否認，美國房產投資者在接下來的許多年仍然會繼續搜尋低價止贖房，但是真正值得投資的物業越來越難找了。有興趣的買家最好還是考慮新建住宅的出租潛力。它的回報率盡管一開始相對較低，但畢竟還是非常實在。許多地區的淨回報率可達7-9%，而租戶也更開心，因新建住宅的維修成本要低很多。

 

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

 

 

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在上一期的專欄中，我分享了8件中國投資者在美國購房應該了解的事。相信，中國買家已對美國購房稍有了解。本期，我將繼續與大家分享7件中國人來美國買房應該了解的事。

9、投資只看租金回報率嗎?

投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

10、不要為了砍價挑房子的毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子，賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣，希望能賣給一個真心喜愛它的人。

11、不要要求賣家送你家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的櫃子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬於個人的物品，比如沙發，桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內，院子裡的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。

賣家賣了房子，不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。

12、房子沒有租不出去的問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決於業主的租金是否符合租賃市場的價格。跟房屋買賣一樣，沒有賣不出去的房子。關鍵在於賣價是否符合市場。

美國房地產市場是很公開透明的，經紀人可以從MLS得到准確的數據。所以買家要買房的時候，在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。

13、中國人都要買新屋?

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數位於偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發到商業活動，配套設施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發。美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外，其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發。成熟的城市經過35年後，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬於例外。由於幾乎整座城市的土地都屬於一家私人公司，房屋開發速度完全取決於該公司的規劃。所以，不要有錯誤的認為每個地方都能買到新屋。

14、外國人在美國買房稅費有何不同?

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時，在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子， 他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對於海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

15、外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的“房產資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。

根據1980年外籍人士房地產投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房產時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣，這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例，各州政府預扣的比例不同，加州對資本利得要求預扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。

所以對於外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終並沒有賺錢，應該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅，只能等到下季報稅的時候再申報退回。

相關內容：中國人來美國買房應該了解的15件事（上）

 

美國頂尖房產經紀Grace熊專欄全集

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漲幅溫和健康

中國在最近十年來每年的房價平均成長率都在20%以上，有些地方在某些時候甚至翻了一倍。如果比較中國的房價飆漲，美國的房價的成長率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價超過了10個百分點，而且8年中的6年是發生在金融危機後的泡沫時段。從長期的統計 數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大，但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所，是滿足人類居住的需求，不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資，而不是短期投機。

時間越長越有把握

美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

售出才能實現利潤

房子不論漲價了多少，你必須要賣掉房子以後才能實現利潤，它的投資回報高低取決於你進入房市（買房）和你出來（賣房）的時機。以目前中國高房價 市場來看，如果你當初以200萬購得房屋，現今市價達到500萬，你可能獲得300萬的利潤，但是如果你沒有適時高奌賣出，把利潤變成現金裝進口袋，兩年 後房子可能會回落到250萬或更低，那麼你就只能小賺甚至會虧損。為什麼這樣說呢，因為從購買能力來說，中國房價高得離譜的程度恐怕要超過百分之五十以 上，關於這個問題，我會專題撰文另行探討。

建築成本是跌幅的天然底線

在美國買房，不論是自住或是投資。目前都是一個非常好的時機。因為美國07年開始房價下跌，迄今平均跌幅超過40%。這是一個低點，是毫無疑問的。有很多人認為美國的房地產市場還會大幅下跌，我認為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房價，都已經低到與建商的建築成本持平，假設房價再繼續下跌， 表示所有新屋都會停建，只有原有的二手屋供應市面，而美國每年有一百二十萬的新增人口，每年新增家庭戶數迖百萬，很快會消化掉市場上的房屋，屆時房屋的需求增加，房價也就會上揚。就算現在並不是房價的最低點，房價能降的空間也極為有限，沒有天災人禍的情況下，建築成本就是跌幅的天然底線。

租金回報率高

我們說到投資，我們就不得不探討租金回報率。在美國加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均 在5-6%之間。在中國的租屋市場租金回報率只有2-3%，與房價不成比例。沒有人願意出太高的價錢去租房。我們用一個實際的例子來說明中美兩地的租金回 報差異。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

聰明調配就能生財

假設你在中國北京有一套四環以外的房子，每平米價格在2.5萬人民幣，91平米的房子同樣價值三十五萬美金，這個房子出租，每月租金大約是三千 五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業管理費，回報率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國的投資回報率要遠遠高於中國。設想如果 你將中國的那套房子賣掉，若而在北京改為租房，就租回你賣出的同等房子，把錢在美國買了同樣價值的房子並且出租，扣除了北京自住的租金後，你還有$11618裝進袋裡，等於每年收益75517人民幣，而且還不必擔心房價縮水，何樂不為！

 

美國頂尖房產經紀Grace專欄全集

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很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用於自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。

投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。

一、現金買房的租金回報率

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。

租金回報率 = 每年淨房租收入/購房總價%

首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。

然後計算每年淨房租收入。

每年淨房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關支出年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以 將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入 虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個 方法來確定房租價格。為什麼？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。

持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。

你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期 的租金扣除。根據我們的經驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。根據我們房產經紀人的長期經驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。

設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較復雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。

租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。

“物業管理費”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。

根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區費，但，也有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此，也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險，不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內。另外，房產稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等，加州地產稅大多為1.2-2%，所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。

我們選取兩個實際的案例來進行分析。

案例1：一棟334 平米獨立屋，現金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產稅稅率為1.9%。（伊市獨立屋的真實例子）

年租金收入 = 2400×12 = $28800 
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

• 房產稅：購房總價x 1.9% = $6840
• 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
• 社區費：無
• 維修費：預計$300（愈新的房子保養費愈少）
• 空置期分攤：半個月租金$1200（一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年）
• 出租佣金：出租佣金預計可以分攤到2年，因此=（年租金收入 x 6%）/2 = $864

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
每年淨房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。

（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）

案例2：一棟138平米城市屋，購買價$16萬，月租金$1550，該房產稅稅率為1.9%，社區費：$360。

（奇諾市Preserve 社區城市屋的真實例子）

年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

• 房地產稅：購房總價x 1.9% =$3040
• 房屋保險：無
• 社區費：$360×12=$4320
• 維修費：預計$150
• 空置期分攤：半個月租金$775
• 出租佣金：（年租金收入 x 6%）/2=$558

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$8843
淨房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%

（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）

二、貸款買房的租金回報率

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年淨收入/自付額%

每年淨收入= 年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。

其中，自付額（首款）即購房總價扣除銀行貸款的部分。

持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裡已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。

案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋，購買價$36萬，自付額（30%）為$108000貸款額$252000（30年分期固定攤還，利率4%，貸款月付$1,203.09），月租金$2400。

年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市獨立屋的真實例子）

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：

• 房地產稅：購房總價 x 1.9% =$6840
• 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
• 社區費：無
• 維修費：預計$300 
• 空置期分攤：半個月租金$1200
• 出租佣金：年租金x 6%/2 = $864（注2013年5月數據，租金已降至2-3%）

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09×12=14437.08
每年淨收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理麼司代管，當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728  每年淨收入就只剩余$2615.92

租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看作是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊！為什麼還要這麼辛苦得去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建築 物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。

根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%，所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例，但你聽過因存銀行利息而發的嗎？

 

美國頂尖房產經紀Grace專欄全集

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盡管目前全球市場波動，不過對於致力於長期財富積累的國際投資者而言，美國房地產仍然是一個可靠的投資選擇。據路透社最近發布的一篇文章指出，高端投資者鐘愛豪華房地產，這種類型的資產在其投資組合通常占比60%。

豪宅相比其他資產有幾個優點，對精明投資者非常具有吸引力：

一、豪華房地產價格的增長速度於通貨膨脹

實物資產，尤其是那些供不應求的豪華房地產，升值非常快，即使是在通脹時期，短期投資的購買力下降，房地產資產投資也可保護投資組合的損失。

二、如果遺產規劃做得妥善，豪華房地產可以代代相傳

因為房地產往往會隨著時間的推移升值，家族財富從而保留甚至增多。

三、隨著你的投資增加你的財富，你可以享受豐收的成果

房地產是一個多方面投資，不僅作為投資組合一部分積累財富。豪宅既可以自住也可以作為度假房，或出租以增加投資回報。

如何從豪華房地產投資得到最佳回報？

想要從你的投資中得到最好的回報，豪華房地產應該有一些特性。這些屬性將確保房地產保持高需求，升值，經濟衰退後迅速反彈。

一、位置，位置，位置

位置仍然是購買豪華房地產第一要素。外觀不好還可以翻新，但不能憑空添加海景或紐約公園大道（Park Avenue）的尊貴地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科羅拉多州（Colorado）和佛羅裡達州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）等頂級奢侈生活區房地產價格持續上漲，就是因為位置有如此高需求。

美國任何你想要去的地方幾乎都有可投資的豪華房地產。一旦你敲定你想要購買房產的地理區域，找一位經驗豐富的，在該地已經運營多年的高端豪華房地產經紀人。他們將為你確定最好的、最適合長期投資的社區。

二、注重不能改變的特點

令人印像深刻的山頂視野或寧靜的海濱位置比主臥的壁紙更重要。若是晚上無法見到，奢華的戶外露台一點用都沒。房產很容易通過擴大規模、裝修或翻新提升價格，但是如果房產坐落在當地機場的飛行路徑或臨近個不安全的街區，這樣的投資或將是竹籃打水一場空。

三、理解你的裝修喜好

如今流動性緊縮，要價和售價之間的差距拉大，如果你願意購買需要一些翻新的房產，這會是理想的投資，肯定會隨著時間的推移增加價格。

如果你找到一套房產，位置有利且願意翻新，甚至定制重建，品味和設計水平等於或略優於其他附近的房子，升值會很快。奢侈房產投資者渴望獨特性，但要注意裝修必須兼顧功能，吸引大範圍的高端買家，最大限度地提高你的投資。

搜索房產時，當地豪華房地產經紀人所具備的專門知識和經驗是你最大的資產。花時間去找一個你覺得合適的當地代表。他們將是你的伙伴，為你找到適合你的豪華房地產投資，獲得長期財富保值。

四、提前知道你打算如何使用這套房產

你是一直住在這套房產，還是作為旅行工作時的第二居所？還是你計劃作為度假房租出去？是將其視為一個長期投資，還是想翻新轉售獲利？提前確認這些問題的答案可以大大增加你的投資回報。

向代理了解房產時，記得問他們有關你打算如何使用房產的問題。如果你希望作為當地的永久居民，你會對附近的學校、當地的商店和餐館感興趣。如果你只是部分時間居住當地，保安將會是最先考量。房產若作為度假投資需要其他特點，如靠近假期活動項目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪華房地產投資方方面面都很重要，你要權衡每個方面的重要性，這就取決於你打算如何使用這套房產。

原文由Malte的合作伙伴瑪麗·盧·塔特希爾（Mary Lu Tuthill）撰寫。瑪麗·盧·塔特希爾是一位洛杉磯西區豪華房地產的經紀人，是布倫特伍德（Brentwood）房地產市場的專家。她的聯系方式是office@marylututhill.com。

 

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用於大多數投資性房產類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。

在這些市場，租金收益率一般都很低，並不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那麼房產投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——並不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

收入估算單 （the income estimation models ) 樣例：

• 升值計算與市場價值

在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳的話：“投資曼哈頓房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經紀人通常不知道什麼工具才能算出升值潛力。購買紐約房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

而那些教人們如何投資房產的“大師”們說的那些“投資者應該只專注於房地產的現金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。

作為房地產市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的准確預測。不過，即使不能准確的預測未來，而一味的回避這個問題並不是最聰明的作法。

另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。

我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。

• 在高房價城市投資升值空間是關鍵

我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發現租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之後，該公寓估價為190萬美元，升值了72%！哪裡出錯了？為什麼她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產最重要的特性：升值空間。

目前，我在一家名為分析資本（Analytic Capital） 公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發出一些金融模型作為工具來幫助自己航行於這個大多數人選擇回避或忽視的領域。不過，估計房產未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術和科學的綜合體。要做出正確的判斷，還必須理解這些數字背後的基本原理以及升值背後的動因。

特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基於希望和毫無根據的意見或猜測就去購買房產那不是投資，那是純投機！不幸的是，大多數投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對於投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。

此外，我真的不贊同購買低於市場價的便宜貨才是能在房地產市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，並決定現在出售，那麼她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。

 

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美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

 

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