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蒙特利尔留学的时机探讨（中学篇）| 加拿大

目前低龄化留学趋势日益显著，加拿大因其优秀的教育质量吸引众多中学生赴加留学。加拿大蒙特利尔与其他北美城市比较，得天独厚的优势在于英法双语的教育环境，因而得到考虑深远的学生家长的青睐。在此，加拿大持牌移民顾问周天绮女士就蒙特利尔中学留学的最佳时机，选择什么样的学校给出自己的经验和建议。

初中一年级

孩子可以直接申请蒙特利尔的法语公立学校，或者英语公、私立学校。如果孩子的语言能力较弱，建议不要考虑入读法语学校，最好直接申请英语学校。若孩子语言能力较强，家长和孩子都希望将来可以掌握英法双语进入社会，天绮移民认为您可为孩子选择法语公立学校就读。

对于法语零基础的孩子需要入读两年的欢迎班（La class d’accueil），法语可通过欢迎班的过渡达到第二语言的程度。（关于魁北克省欢迎班更多介绍，请阅读早前发表的专栏文章《蒙特利尔法语欢迎班详解》）。

经过初一到高二历时五年的学习，加上孩子在学校及课外接触外国同学学习及练习英文，孩子有望达到中、英、法三语熟练运用的状态。

上完高二后，由于孩子的英语和法语都很熟练，他们便可以自主选择蒙特利尔英文或法文的CEGEP，完成CEGEP后入读英文或法文的大学。（CEGEP是魁北克独特的教育系统中的大学预科阶段，学生在读完高二后直接进入CEGEP，两年后申请进入大学。如需了解更多魁省的教育体系，请阅读周天绮女士介绍魁省教育体系的文章《魁北克教育体系的深度介绍》。

初中二年级

孩子可申请蒙特利尔的法语公立学校，或者英语公、私立学校，但是出于多方面的考量，天绮移民较为建议您为孩子选择英语学校。

根据魁北克省的教育体系，学生高一及高二的成绩直接决定孩子未来入读什么样的CEGEP及CEGEP中的专业选择。孩子需要一个过渡的时间适应北美的教育，以便能够在高一及高二有个更好的成绩。

如果您的孩子语言能力很强、学习能力和适应环境的能力也很强，您也可以让孩子入读法语学校，这样孩子有望达到中、英、法三语熟练运用的状态。

初中三年级

天绮移民建议这个阶段过来蒙特利尔上学的孩子直接申请英语公、私立学校。这样的话，您的孩子可以有一年的时间加强英语，适应北美的教育，在高一及高二的阶段就可以拿到好的成绩，为进入理想的CEGEP学习自己想学习的专业做好准备。

这个阶段来到蒙特利尔学习的孩子不再适合上法语学校。孩子用一年的时间跟上这里的英语教育已经很不容易了，用一到两年的时间去学好没有基础的法语，而且做到其它成绩均好，能考上自己心仪的专业和CEGEP基本上是不可能的。这个年级过来上法语学校对您孩子来说会是一个非常大的挑战。

高中一年级

如果您想孩子高一的时候来蒙特利尔学习，一般要上英语公、私立学校了。而如果是上有名的私立英语学校就会要求雅思成绩或是会被建议重读初三年级。魁北克的高一及高二都会有教育部的统考。而在校学生统考成绩是决定学校排名的重要因素。一般排名好的私立学校是不希望接收的孩子考试成绩不好，而影响学校排名的。如上所述，孩子重读初三年级的话，会有一年的时间适应北美的教育和考试，在高一和高二的时候考出更好的成绩，报考上心仪的CEGEP，进而为未来上自己想上的大学和专业做好充分准备。

如果您的孩子在国内成绩很好，英语也很不错的话，您也可以考虑让孩子直接入读蒙特利尔的公立英语学校的高一年级。

高中二年级

如果您想要孩子在高二的时候来蒙特利尔读书，孩子需要同时上蒙特利尔高二的课程并补习完成高一的课程和教育部的有关考试，这对孩子来说压力非常的大。天绮移民不建议您让孩子这个阶段来蒙特利尔读书。如果一定要来蒙城读书，则孩子要做好努力学习，与时间赛跑的准备了。

高中三年级

天绮移民不建议您让小孩子在高三阶段（12年级）来蒙特利尔读书，而是要直接在国内完成高中三年的学习。这是因为魁北克有自己独特的教育系统，在其教育系统中没有高中三年级。学生在读完高二后，一般会直接入读CEGEP，在CEGEP的成绩将决定申请到什么样的大学。在魁北克，尽管个别学校也有提供12年级的课程，由于名额及地理位置等限制，在这里完成高三不是最佳的选择。而如果孩子在国内完成了高中三年级的学习，他/她则可以直接申请蒙特利尔的大学入读。

总结语

天绮移民建议，如果您希望子女赴加拿大蒙特利尔的中学留学，需要越早越好，而不是等到高一年级再出来留学。另外，请尽量提前一年时间着手准备申请，这样会给孩子更多的选择空间。也会给孩子及家长留出充裕的准备时间，一切会更有序和从容些。关于孩子择校，居住地区，留学及家长陪读转移民身份，欢迎大家咨询天绮移民。

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题 | 加拿大

在考虑寻求贷款买房时，人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款，能拿到什么样的利率。除此之外，在加拿大购房贷款，你还知道多少呢？若要获得比较满意的房屋贷款，至少要对下列十个问题有明确的答案。

1、直接找大银行的贷款专员还是找贷款经纪公司寻求房屋贷款？为什么？你了解贷款经纪公司吗？

目前，在加拿大提供房屋贷款的大银行有：加拿大道明银行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家银行(RBC Bank)、帝国商业银行 (CIBC)、丰业银行(Scotial Bank)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)、以及国家银行(National Bank)。此外，还有好多专门做房屋贷款的银行。这些专门做房屋贷款的银行，不少人都不了解。就房屋贷款业务来说，这些专门做房屋贷款银行的规模也要比这些大银行的房屋贷款业务规模大，贷款产品的类别也丰富。可是，这些专门做房屋贷款银行的产品并不直接对客户销售，而是通过房屋贷款经纪公司销售。所以，在寻求房屋贷款时，不要仅仅把注意力集中在这些大银行，也要考虑贷款经纪公司所代理的房屋贷款银行。

2、你对目前加拿大的房屋贷款市场的了解如何？除了著名的六大银行外，你还知道哪些金融机构都提供房屋贷款？他们的房屋贷款产品有哪些区别？同时找几家银行商谈比较合适？

在加拿大除了这六大银行外，还有数十家专门提供房屋贷款的银行。例如，Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照贷款等级来区分，提供房屋贷款的银行可以分为一级贷款银行，二级贷款银行，和Private lender（但并不是我们中文所理解的私人贷款）。加拿大的贷款经纪公司除了联系个别著名大银行外，还联系这些所有专门从事房屋贷款业务的银行。也就是说，房屋贷款经纪公司(Mortgage Broker)把客户和银行联系在一起。人们在寻求房屋贷款时，大多数人都愿意货比三家，然后选择谁能够提供最低利率的贷款产品。而房屋贷款经纪(Mortgage Broker)正是在货比多家的基础上为客户获得最佳的贷款产品。

3、在商谈房屋贷款时，你是在找最低贷款利率？还是在找最佳贷款方案？在哪里可以找到你的目标？

贷款利率是每个人寻求房屋贷款时最关心的问题；而且尽管各个银行在其网站都公布了其各类产品的贷款利率，但是，寻求房屋贷款时，不要被所谓的低利率所迷惑。因为寻求房屋贷款是为了解决目前购房的融资问题，能否解决问题，或者能否有效地解决问题，其结果就是贷款方案的问题。利率只是贷款方案中的一种因素。贷款经纪公司因所联系银行的面比较宽，可选择的银行数目也多，客户获得最佳贷款方案的机会增加。在加拿大，贷款经纪都是经过严格训练并通过资格考试以后才可以获得执业牌照。

4、在房屋贷款产品中，除了贷款利率和贷款金额外，你知道还有哪些贷款条件吗？你完全理解其意思吗？

房屋贷款，并不仅仅是贷款利率和贷款金额；它还包括了其他一系列贷款条件。例如，贷款利率的条件选择，固定还是浮动；贷款合同的期限选择，2年还是5年，或者7年；贷款合同的类型，开放还是封闭，或者处于二者之间；偿还贷款的时间频度，是按月付款，还是按周付款；是否能够尽快偿还贷款；如何计算违约罚金；缴纳地产税的方式；等等很多条件。当你通过贷款经纪寻求房屋贷款时，贷款经纪会详细给你解答有关问题。一般地，贷款经纪是免费为客户寻求房屋贷款服务，也是代表客户就贷款问题与银行进行商谈。

5、贷款合同期限(Term)和贷款分摊年限(Amortization)有什么区别呢？

在加拿大，贷款合同一般是从最短的6个月到最长的10年。贷款合同到期以后，客户可以与现有的银行续签贷款合同，也可以将现有的房屋贷款转到其他银行。贷款分摊年限指该项房屋贷款在多少年内全部还清。贷款分摊年限的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额多少；贷款分摊年限越长，借款人每月所支付的房屋贷款数量就越少；这意味着借款人的实际经济负担就轻一些。在加拿大，目前政府规定所有的大银行所提供的房屋贷款的分摊年限最长为25年；但是，贷款经纪公司所联系的一些银行所提供的房屋贷款分摊年限可以达到30年。

6、你知道每个银行是如何计算贷款合同违约罚金吗？各个银行在计算罚金的方法上都一样吗？

在贷款合同到期之前，借款人因卖房或想把贷款转到其他银行时就会导致终止现有房屋贷款合同。这就是对现有贷款合同的违约。这时银行要求借款人缴纳违约金。在计算违约金的方法选择上，各个银行都有区别。一般是按照三个月的利息计算罚金，或者用贷款合同的利率同当前市场利率的差所计算的利息，并从二者中选择最高利息作为罚金。可是，在用利差进行计算罚金时，很有说头。关键在于如何选择合同利率。所选择的利率不同，计算得出的罚金差别惊人。如果通过贷款经纪寻求房屋贷款时，贷款经纪会给客户详细解释大银行计算违约金的方法与其他银行的具体区别，并给客户提供最佳建议。

7、如果申请房屋贷款都被大银行拒绝了，应该怎么办？放弃申请还是找经纪公司？

在加拿大，因为各个申请人（家庭）的财务状况差别很大，在申请房屋贷款时，被加拿大的大银行所拒绝并不是什么新鲜事情。这时，不要气馁，应该尽快寻找贷款经纪公司。贷款经纪公司可以帮客户解决房屋贷款问题。如果购房者已经签订了购房合同，而且购房合同中所设置的贷款条件(Finance Condition)已经被取消。这时，如果购房者放弃购买该房屋，那么，这意味着购房者对现有购房合同的违约。这时，购房者可能面临着出现违约的罚金。为了解决这个问题，尽快获得房屋贷款才是最佳的解决方案。这时，房屋贷款经纪公司是购房者的最好帮手。

8、房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)是什么意思？房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)又是什么意思？你需要购买吗？

加拿大政府规定，加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申请购房贷款时，如果首付资金低于20%，就必须购买房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。如果购房者的首付资金仅为房价的5%，购买贷款违约保险的保费为4%；而且保费是一次付清。要知道，当借款人购买了贷款违约保险以后，借款人所获得的贷款利率一般要比没有购买该保险的利率低一些。房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)是一种人寿保险。当借款人因各种意外导致伤亡而无法继续支付房屋贷款时，该项保险就开始发挥作用。

9、贷款买房对你现在的生活方式影响有多大？你对贷款的经济承受能力又有多大？如何筹集你的购房首付资金(Down Payment)？

在加拿大购买房屋是一种投资选择，也是对自己生活方式的一种选择。购买什么样的房屋，从地点位置和房屋类型来看，购房者需要房产经纪的服务；但是，从经济能力和投资收益方面来看，就需要接受房屋贷款经纪的服务。房屋贷款经纪可以根据目前加拿大的房屋贷款政策，各个银行所提供的房屋贷款产品，以及购房者现有的财务状况和未来的财务发展目标，寻求一种适合购房者的最佳房屋贷款产品。例如，购房者的首付资金应该放多少，购房者的最大贷款金额应该是多少，购房者的每月偿还贷款的金额承受能力是多少等等；房屋贷款经纪可以根据购房者的现有财务状况进行计算，为购房者提供最佳的贷款方案。

就如何筹集购房首付资金，以及首付资金的来源，房屋贷款经纪能够按照加拿大目前的贷款政策和各个银行的具体贷款要求为借款人提供详细的建议。（关于购房首付资金请参见成小洲另文《购房首付资金的来源有哪些》）

10、哪些贷款条件是你自己可以选择的呢？哪些贷款条件又是你无法选择的？按双周付款和按月付款的区别大吗？为什么？

在加拿大，当银行批准了借款人的购房贷款以后，贷款产品所包含的不仅仅是贷款利率和贷款金额，还包括其他贷款条件。例如，贷款合同的年限，贷款合同是开放的还是封闭的，贷款利率是固定的还是浮动的，偿还贷款时间是按月还是按周，或者按双周；是否能够尽快偿还房屋贷款，如何加快偿还房屋贷款等等；很多条件。其中有些条件借款人是可以选择的，有些是不能选择的。房屋贷款经纪会根据借款人的财务状况和生活方式，给借款人提供最佳的建议。当然，房屋贷款经纪会就每个贷款条件给借款人进行详细的解释。一般地，与按月付款相比，按双周付款能够给借款人节约一些成本。具体能够节约多少成本费用，房屋贷款经纪可以根据借款人的状况给出准确的答案。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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居外看点：印尼雅加达房地产全方位展望 | 海外

在近期房地产市场表现出颇为有趣的变化之际，商业地产巨头高力国际（Colliers International）印度尼西亚公司发布了季度报告。

在报告中，该公司提供了对于雅加达不同房地产市场趋势的洞察和展望。

办公室市场

去年，写字楼净需求有所下降，因此，部分写字楼现房目前仍有很大一部分处于空置状态。鉴于此等市场状况，2016年下半年未新增任何供应（部分写字楼重新安排竣工时间），这进一步提高了中央商务区写字楼的季度环比入住率。租金继续下滑，房东根据承租人的市场状况提供软性租金。

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供应预测

2016年下半年，中央商务区未新增任何供应，但截至2016年第四季度，累计供应量仍保持548万平方米不变。由于原计划于2016年竣工的写字楼重新安排竣工时间，2017年的供应量预计将增加73.1164万平方米。同时，在中央商务区以外地区，位于TB Simatupang的2栋写字楼于2016年开始运营。在除TB Simatupang之外的中央商务区以外地区，2016年有6栋写字楼共增加了15.7297万平方米的供应量。2017年，TB Simatupang的未来供应量有限。

入驻率预测

由于需求下降，入住率也继续表现出下滑趋势。中央商务区的入驻率同比降低了4%，中央商务区以外地区的入驻率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入驻率为79.2%，与去年同期几乎持平。2017年，入住率的颓势预计不会缓和，甚至可能进一步恶化。

租金预测

较低级别写字楼的平均租金有所下降，尤其是B级和C级写字楼的平均租金同比下降了20%。中央商务区以外地区3栋全新运营写字楼的租金有所上涨，这3栋写字楼有信心提供高于市场水平的租金。

公寓市场

去年，政府出台了多项政策，试图刺激房地产市场需求，包括6次下调政策利率，放宽对第二居所购房者的限制以及削减开发商的最终销售税（从此前的5%削减到2.5%）、所有权转让税以及产权购置（BPHTB）税。

不过，这对总体入住率并未产生太大的影响，尤其是在建项目。目前该市场较为疲软，开发商倾向于谨慎定价，以便保持活跃的销售表现和吸引潜在购房者，但这一策略并不成功。不过，仍有若干开发商对该市场持乐观看法，这在去年底新推出项目的数量（3,972套）上可见一斑——超过上一季度的两倍。

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供应预测

未来两年预计新竣工公寓的供应量较大，2017年和2018年分别可达28,014套和24,298套。公寓将主要集中在雅加达西部和南部，分别占22%和20%左右。

需求预测

明年，因2016年推出的监管放松政策以及2017年宏观环境改善的影响，预计公寓的市场需求将有所增加。

租金预测

由于需求疲软，2017年公寓租金预计进一步下滑。由于市场尚未显现出好转迹象，因此，房东将继续在租金要价的基础上提供10%至15%的折扣。

外籍侨民住宅市场

由于在曾经一度刺激外籍侨民住宅业务的行业工作的侨民数量减少，比如石油天然气和采矿业，2016年全年市场表现堪忧。雅加达南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地区仍位于侨民社区聚集地，紧邻国际学校且方便到达苏加诺-哈达国际机场（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已显现出作为备选住宅的良好发展潜力。

目前，由于部分跨国公司不得不取消项目，或者已经决定撤销一些项目，从而导致提前解雇其招聘的侨民，因此，转租市场的住宅供应量居高不下。此外，当前的市场状况为承租人从转租市场获得颇具竞争力的租金创造了机会，这些住宅能够为其租金预算提供更大的价值。

零售市场

就零售市场而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）预计将提供近100万平方米的总供应量。不过，2016年只有不到50%的预计新增供应房产在建。新运营的购物中心已经获得了高忠诚度承租商铺。大部分承租商铺已开业，这推动了总体入住率略微上涨。餐饮业将继续成为需求刺激剂。

供应预测

2017年，雅加达预计新建2个购物中心，新增供应量预计达6.8万平方米。同时，2016年位于大雅加达（Greater Jakarta）地区的2个购物中心开始运营。累计供应量达247万平方米，同比增长4%。大雅加达地区预计会开发更多购物中心，但大部分购物中心仍处于规划阶段，包括雅加达未来的供应量。2016年，4个购物中心开始运营，创造了12.1万平方米的新增供应量。这4个购物中心累计创造了457万平方米的供应量，同比增加2.7%。

需求预测

虽然新购物中心在开始运营时通常能够达到85%的承诺入住率，但截至2016年底大部分新购物中心的总体承诺入住率还不到50%。餐饮业将继续成为需求刺激剂，而超市、家居和娱乐（电影院）业将继续扩张。

入住率预测

在经历了前三季度的下滑后，2016年第四季度首次迎来入住率上涨，达到85.4%。据预测，2017年入住率可能会继续上涨，新增供应量将有所减少。2016年，大雅加达地区的入住率出现波动。2016年的剩余时间里，高新增供应量导致入住率下降了2%，跌至82%。

租金预测

雅加达的租金同比上涨4.1%，达到56.3328万印尼卢比（42美元）/平方米/月，大雅加达地区的租金适度上涨，达到34.4734万（26美元）/平方米/月。2017年，租金要价预计将上涨，这主要得益于雅加达的高端购物中心。销量将显著影响预计租金要价。

酒店市场

根据入住率和客房价格指标，2016年全年酒店市场的表现相对较差。因相对较低的酒店客房询价，该市场的经营状况尚未恢复。提高政府支出使用效率的总统指令以及持续涌入市场的新酒店项目又在该市场的“伤口上撒了一把盐”。

供应

2017年的供应情况主要由四星级酒店控制，这些酒店将提供2,609间客房，五星级和三星级酒店紧随其后，将分别提供1,603间和787间客房。2017年的酒店客房总预计储备量将接近5,000间。

表现预测

2017年，由于受到经济增长放缓的阻碍，对于酒店经营者来说将又是一个艰难的挑战，尤其是预料到今年新运营的酒店项目。这种情况将促使酒店经营者之间的竞争加剧。

凯门村（Kemang Village）

Kemang Village的豪华公寓，机会难逢！地理位置优越，步行到购物中心及超市、Pelita Harapan学校和Brawijaya医院。

单层铂金皇家套房，采用夹层式设计（天花板高于常规单位）。位于高楼层，享有宽阔的景观。面积222平方米，含有3间卧室、3个浴室、1间佣人房间、厨房，8台空调，全屋铺上大理石地板。

价格：72亿印尼卢比（折合约360万人民币）

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雅加达别墅

9卧7卫的独立房，楼高2层，面积500平方米。面前道路宽阔，公共交通便利，24小时保安。

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阿兰德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5个塔楼：繁荣（Makmur）、快乐（Bahagia）、完美（Sempurna）、宁静（Tentram）和自由（Bebas）。

战略位置，进出口通行只需5分钟。着名的开发商GAMALAND，由PITERGAN设计。单位有限，1层仅由16间单位公寓组成。半私人电梯（每个楼层设4台电梯），停车位近1000个。自设5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投资价值非常可观！

Arandra Residence提供多种房型：1卧A、B型（36平米）、2卧A、B型（72平米）和3卧（84平米）。

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最严打房政策杀到：温哥华/多伦多房价必再降10%-20% | 加拿大

加拿大按揭比较网站Ratehub在一份最新报告中指出，本国银行监管机构若实施一项提议，扩大按揭贷款买房者的“压力测试”，那么加拿大人的房屋购买力就要下降21%，这无疑将导致房价下跌，跌幅可能是10%至20%。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

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Ratehub联合创办人James Laird在致Huffpost Canada的电邮中说：“如果按目前的方案实施，影响会非常大。买房者可以申请到的按揭贷款大减，导致房价下跌。”

他说，100万元以上的物业最受影响，这意味着多伦多和温哥华的市场受到最大的冲击。

加拿大联邦银行业监管机构OSFI提出对首付达20%或以上的房屋买家实行“压力测试”。而此前，去年秋季实行的新规是要求首付不足20%的买家必须通过类似的压力测试。

加拿大目前有46%的按揭贷款业主属于首付20%以上，不需要购买按揭保险。

Ratehub推算，如果家庭年收入为10万元，按25年摊还期，2.84%的固定利率，目前最多能贷款726,145元。

如果实施新规，同样收入的家庭，只能贷款573,791元，少了15万。

目前，多伦多的房价已经从今年4月的高峰回落20%。Laird在声明中说，“按揭行业的人正在质疑，目前是否是扩大压力测试的好时机，因为新规会导致市场进一步冷却。”

他说，过去一年来，政府出台的各项规定对市场产生多大影响还没有完全显现，另外还有加息的效应。他建议政府更加谨慎，让这些新的变动因素在市场上发挥效应之后，再决定是否继续采取收紧措施。

其他一些行业内部人士的措辞更加强硬，安省地产协会主席胡达克(Tim Hudak)说，扩大压力测试范围，加上已民有的新规，是“对首次买房者宣战”。

他呼吁各级政府停止所有收紧政策，也要求政府放宽行政规定，允许开发更多房屋。

政府收紧按揭规定是出于对加拿大人债务不断攀升的担忧。最新统计显示今年二季度，加拿大人每1元可支配收入就有1.68元债务。

国内外机构，从国会预算办公室到国际清算银行都已发出警告，指加拿大正面临信用危机。也有不少专家指出，一旦利率回升至正常水平，加拿大人将无法偿还其债务。而加息已经开始，加拿大央行应对意外经济增长已于今年夏季连续两次加息。

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（据加拿大家园）

移民政策紧缩学生签证受牵连 | 美国

川普上台后美国移民政策一直是大家关注的焦点，川普除了大力打击非法移民外，亲属移民也受到了牵连，报导，今年7月，国土安全部就开始起草一份计划，要求外国留学生每年重新申请居留许可，以加强“国家安全”。下面为您整理相关资料。

美国是全球最大的留学目的地国。目前，美国约2000万名大学生中有7%来自国外。因为外国学生不享受美国本土学生的学费减免待遇等，数据显示，仅2015年外国留学生就为美国带来了350亿美元的收入。

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目前在美国的140万留学生中，77%来自亚洲国家，中国和印度是美国海外留学生的最大来源地。其中，其中中国在美留学生数量为36.2万，排名第一。从地域看，加州拥有20万外国留学生，排名全美第一；纽约州和得克萨斯州排名第二和第三。

今年7月的报导称，国土安全部也在酝酿登记留学生的具体留学情况，并要求这些学生在改变学习项目比如从本科升到研究生时，重新申请居留许可。此外，未来未能如期毕业的外国学生将被要求申请延长居留。按目前联邦规定，外国学生的居留资格只要学校录取并遵守校规就一直有效，学生可以从一家教育机构转到另一家，很多学生可以在美国居留很长时间而无需再次申请许可。

特朗普政府另一项影响到外国留学生的政策是H-1B签证改革。该签证是美国面向高技术外籍人才发放的签证，其初衷是满足美国企业对高技术人才的需求。过去，很多留学生通过该签证得到美国公司雇佣并长期留美。特朗普早在去年大选期间就强烈批评该签证政策，称其导致大批美国人的工作机会被外国人侵占。

今年4月，特朗普签署行政令要求收紧H-1B签证项目。两位议员正式向国会提交了H-1B签证改革议案，其中一项内容要求H-1B申请者的年薪需高于11万美元，这让很多留学生陷入恐慌，因为大多数留学生的第一份合同达不到这一数额。尽管该议案尚处于提案阶段，但已有一些公司由于H-1B政策不明朗而不敢雇佣外国人，最终导致不少留学生丧失工作机会。

相关资讯：美国房价走高背后推手：低库存

（据搜狐美捷达）

居外课堂：海外买房的十大“战术 ” 提前做好置业规划

房子毕竟是一件大宗物品，一个不慎可能留下很多麻烦。所以去海外买房时，一定要做好整体规划，明确买房目的和需求，科学理性地购房置业。居外网建议置业者可以通过了解以下统计数值，帮助你察觉市场的变化，更好地对海外房产进行了解和评估，提起做好置业规划。

一、海外买房提前关注十大数据

1、人口变化

人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分。其中新移民已经成为人口增长的重要来源，自然人口增长则是一个非常慢的指标，数值通常是最近的一次人口普查结果，是从当地市政厅获得的数据。在人口快速增长期，将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。

2、就业率

就业率是指某一时点内就业人口数占经济活动人口数(就业人口数+失业人口数)的比例。一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的，就业率的高低甚至直接威胁到社会的稳定和国家政权的巩固。全球每一个国家都把全民就业放到了政府工作的重要位置。

如果你想要查询以上两个数据，可以登陆，Monthly Bulletin of Statistics Online， http://unstats.un.org/unsd/mbs/app/DataSearchTable.aspx，数据来源顾名思义，来自各个国家统计局和组织。包括近十年来各国的人口、生产指数和价格指数、就业与收入、能源矿产和燃料、工业、交通和建筑、国际贸易、金融、零售业和国民账户的网站。

3、房价中位数

房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

作为专业海外房产网站，居外网提供海外主要国家的最新房价数据，大家可以点击查询2016年各国房价数据：

如果大家英文水平好，也可以直接到海外各国专业房产网站直接搜索、查看各国的最新房价，如美国的Zillow、澳洲的LJhooker等网站。

4、租金回报走势

租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不会再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

如果想要了解租金回报走势，可以通过查询新、报告，或者自己算，而不同的买房方式，有不同的计算方式，现金买房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）

每年房租净收入 =年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出

贷款购房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 – 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)

美国的租金回报率有多高，算算就知道

5、外汇汇率

海外买房，房价高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。

查询最新的汇率，最简单的方式就是上网利用百度或者googel查询。如果担心不够准确，可以去当地银行咨询。

延伸阅读：海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

6、犯罪率

查看一下你所选择社区的近期犯罪率，大部分国家的安全性都不错，但是房产所在地的犯罪率仍是你在当地买房关注的重中之重。你可以知道近一段时间这里的犯罪情况，如有多少案件，案件严重与否。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上。

想要了解相关数据，可以通过造访以下网站来考察房产所在地的犯罪率。

美国：浏览crimereports.com网站，或者查询全国性罪犯数据库FamilyWatchdog.us。

澳洲：浏览 https://www.police.act.gov.au/cri%20…%20ime-statistics.aspx

加拿大：浏览 http://www.statcan.gc.ca

7、房屋空置率

住房空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。与租金回报一样，空置率也是需要关注的。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007－2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

想要查询房屋的空置率，可以登录各个国家的数据网站，如

美国统计署：http://www.census.gov/housing/hvs/index.html

澳洲统计局（abs）: http://www.abs.gov.au

英国国家统计署（ons）: https://www.ons.gov.uk

加拿大统计局：http://www.statcan.gc.ca

8、市场房源量

市场房源量不论是否最近有变动，都可以给置业者及时警告，无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是预警。

9、房屋待售时间

房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

10、卖方折扣

卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。海外购房，比如葡萄牙、西班牙、希腊等国，房地产较高峰值虽然下跌不少，但整体价格都是公开透明，如果单独一套房源，业主或中介私下与您承诺超低折扣要格外小心。

以上数据没有特定的官方网站可以查询，一般专业人士会关注各大网站，不定期的下载一些专业报告，比如来自lj hooker、savills、knight frank的行业报告等，而相对于普通用户来说，想了解市场房源量、房屋待售时间、卖方折扣，去下载专业数据报告会比较繁琐，所以可以通过各大中介公司进行咨询。

二、不同投资目的应关注不同数据

房产投资

长线持有：这类人群去海外买房可能看中房子本身的一些特点，例如古堡、海滨住宅作为纯收藏之用，或者是看长期价格走势，关注长期的投资回报。

关注指数：1、房屋中位数2、外汇汇率3、犯罪率

短线持有：这类人群目的很明确，所以一般他们最为关注的是租金回报走势，高租金回报会吸引投资者，一个区域的租金回报率也会受到周边区域租金的影响。

关注指数：1租金回报走势 2、房价中位数 3、外汇汇率 4、就业率 5、人口变化 6、犯罪率 7、房屋空置率 8、房屋待售时间9、卖方折扣

买房自住

自住者可以包括以房养学、以房养老、度假的人群，一般这类人群更为关注犯罪率，毕竟在异地生活，安全问题还是最重要的。如果你看到犯罪率比你期待的高，不要惊慌。每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑，你可以咨询房产经纪人。

关注指标：1、犯罪率 2、外汇汇率 3、房价中位数 4、卖方折扣

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

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居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？

近年来海外置业火爆。然而，去年国内房市爆发的“链家事件”，让广大投资者见识了国内房产中介的种种不规范、以及违规的乱象，并开始担心：在国外买房时，是否也会遭遇的情况。为此，不少投资者致电居外网，在海外置业时，如何才能找到靠谱的房产经纪？下面，居外网以房市制度最为成熟、规范的美国房市为例，介绍美国房产经纪人是如何运作的，帮助国内买家更好地在海外置业。

一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

无论在国内还是国外，房屋交易流程都是异常复杂，也是很多消费者一生中最大的一笔支出，他们担心去国外买房同样会遇到黑中介。在中国购买二手房，消费者最缺的是信息的对称性，与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介种种乱象产生的土壤。

由于当前去美国买房的海外置业者比例居多，所以我们下文中我们以美国为例，看看美国的房产经纪人是怎么做的，他们和中国的房产中介又有什么区别？

居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？ — 中国房产中介和美国房产经纪人的区别

中国房产中介vs美国房产经纪人

经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同，美国的地产经纪人平均年龄是57岁，从业时间15年，92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系，不需要坐班，独立开展业务，依靠个人的口碑获客。

无证中介vs经纪人执照

国内中介行业准入门槛低。2014年，中国的房产中介从业人员超过100万，而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面，只有不到一个是持证上岗。美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。

在美国，房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，试卷采用标准化，申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。

房源信息vs交易顾问

在中国，中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息，是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前，美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在，经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国，消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不对称。2015年，美国70%的房屋成交中，房子是由买家自己找到，然后再委托经纪人完成购买程序。

中间人vs委托人

在中国，中介把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国，实现经纪人独家代理制度，通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。

双方支付vs卖家支付

房屋成功交易后，中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上，而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国，交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外，不同于中国，美国的房产交易佣金是由卖家支付，通常交易是房价的6%，卖家经纪人与买家经纪人各获取3%，买家则不需要向经纪人支付任何费用。

中介公司口碑vs经纪人个人口碑

在中国，消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司，找上多个中介人员来提供服务。在美国，消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐，网络搜索等途径，选取三到四个经纪人进行面试，确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国，一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息，那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

二、如何挑选靠谱房产经纪人

如果你原来就有一些经验，而且时间很充裕，愿意从头学习，那么你可以不通过经纪人自己买屋。不过对于大部分人来说，还是需要找经纪人。因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护个人权益。那么如何规避一些投机取巧，甚至坑蒙拐骗的机构与个人，找到能真正保障自己权益的地产经纪呢？你可以试试以下的方法：

1、当地中文报纸房地产专栏

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。

2、专业网站推荐提供的经纪人

还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产经纪人都是值得信赖的，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

3、房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

4、亲戚朋友介绍

向买过房子的亲戚朋友打听，听听身边人的切身体会。他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

全美2万多个华人经纪人，其中有大量的是兼职的，没有丰富经验的，极有可能会在买卖过程中出现各种问题，而根据美国法律，每个买家在固定时间段内只能有一个购房经纪人，一旦与这个经纪人达成意向，就无法更换经纪人，无论经纪人后期表现如何，用户也只能认了。所以为了想找一个靠谱的买房经纪人，可以登录居外网，或者电话咨询，我们的工作人员会为客户推荐口碑好，工作经验丰富、成功率高、了解当地政策的房产经纪人。

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北岸明珠：宁静与繁华之间，在悉尼港安一个家

尽管2017年的澳洲银行贷款收紧、澳联储降息等举措曾让投资者望而却步，但刚需者和已经有境外资产尚能投资者，仍然在积极寻找合适的楼盘。2017年10月，最新的“居外研究”数据显示，询盘澳洲楼盘的用户当中，66%的买家是为了自住，51%的用户是考虑投资。这次居外网携手世邦魏理仕（CBRE) 为居外用户带来悉尼的一套自住型房源，悉尼北岸明珠。

悉尼本地人眼中宜居的社区北岸最为集中

悉尼，南半球社会最富裕，经济最发达的城市，同样也是国人最青睐的澳洲置业城市。这里拥有宜人的气候、洁净的环境、香甜的空气、高品质的生活，多次被联合国评为是全球最适宜人类居住的城市之一，优越的教育资源，也驱动着不少国人来此购房。

那么，在悉尼本地人眼中，哪些区域适合居住呢？

根据2016年 Domain悉尼最宜居社区的调查报告，在悉尼最宜居市区中，前7区都位于下北岸，分别为Lavender Bay，Milsons Point，McMahons Point，Kirribilli，Waverton，Wollstonecraft，North Sydney。另外3区位于市中心及东区，分别为Millers Point，Elizabeth Bay和Darling Point。

悉尼Embassy北岸明珠 — 2016悉尼最宜居社区排名。（数据来源：Domain）

在悉尼最宜居市区中，前7区都位于下北岸，分别为Lavender Bay，Milsons Point，McMahons Point，Kirribilli，Waverton，Wollstonecraft，North Sydney。另外3区位于市中心及东区，分别为Millers Point，Elizabeth Bay和Darling Point。显而易见，悉尼北岸是最受当地人欢迎的宜居区域，不仅景观优美，社区环境整洁而有序，此外地理位置也相对方便。

在悉尼安家，CBRE为您诚意推荐

了解完悉尼当地的宜居社区后，是该为自己选择合适的项目了，由全球500强企业CBRE独家代理的精品公寓：Embassy北岸明珠将是您在悉尼安家的最佳选择。

中产阶级优选项目：Embassy北岸明珠项目概况

位置：1 Marshall Ave
类型：精装公寓，拎包入住
户型：Studio、2房、3房
价格：1万澳元起
交房时间：2018年底
亮点：传统富人区St Leonards、名校云集、地段好出行方便

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悉尼北岸富人区+优质学区 Embassy北岸明珠位于悉尼北区传统富人区St Leonards，与上面谈到的悉尼最宜居区域相邻，历来是悉尼当地人安居乐业的首选之地。区域内拥有优质中小学校网，其中最为著名的私立高校，Shore Sydney Church of English Grammar School是悉尼诸多政客，大律师，会计师等诸多上层名流的母校。此外，还包括享誉盛名的Sydney Boys High School，North Sydney Girls High School等。当地著名大学，如悉尼科技大学，悉尼大学，麦考瑞大学，澳大利亚天主教大学也在周边，是货真价实的顶级名校区。

邻近悉尼CBD 深受当地年轻人、中产阶级喜爱 由项目所处的位置前往悉尼CBD、火车站等非常便利，且周边餐厅、购物、休闲娱乐等设施极为丰富，为此，深受当地中产阶级喜爱，常住人口以医生、银行职员等高素质的专业人员为主。另外，驾车数分钟可抵达悉尼最大华人社区Chatswood。

目前该项目正开展“居外独家— 购房即得大回扣，价值万元礼券人人拿！”活动，购房就有豪礼相送，欢迎拨打服务热线400-041-7515了解详情。

东哥教你提防英国房屋中介的隐蔽小“猫腻” | 英国

早前给大家简单普及了一下英国买房的流程【东哥购房攻略系列（一）流程与注意事项】，以及来选择律师需要注意的要素【东哥购房攻略系列（三）如何选择正确的律师？】。其实，整个交易过程中，房屋中介也有着举足轻重的作用。

事实上，英国房地产代理中介（Estate Agency）并不需要许可和认证，而且行业本身并没有政府部门进行监管，全靠行业自律。（PS：三家房地产协会：Prop Ombudsman, Ombudsman Services Property和Property Redress Scheme。一般来说正规的中介会是这3家协会的注册会员）

完善的市场经济规则使英国的房地产业一直保持良好健康的状态运行，但是房屋中介打“擦边球”的现象也是屡见不鲜，下面我们就来看看英国房产中介的“猫腻”都有哪些。

1、安排集中看房和暗标

这种情况下，一般出现在学区房的条件下比较多。在买主要求看房的时候，中介经常会安排在周六的时间来看房，将看房的人集中在一个时间段，连续安排很多人看一套房子，看完之后，安排大家投暗标报价。由于大家都看到现实存在的竞争者，而且，不乏有对房子满意的“竞标者”，所以就很容易导致出价溢价，使得买主自动抬高房屋售价。

注意：这种方法并不违反法律法规，但是确实是变相提高了房价，对买主不利。建议大家在看房的时候如果遇到集中看房还是要保持理智，客观的评估房子价值是否合适，不要过于鲁莽出价竞争。万一竞争者有房屋中介找的“托”呢？

2、地产中介伙同熟人欺诈压价

通常一些专门买房出租的人（Buy to Let）会与中介串通，估计压低房屋的交易价格。比如中介正常打广告，正常做宣传，但是由于买主买房只能通过中介，所以中介完全可以把普通的看房者拦住，告诉卖方房子很少有人来看，然后向卖方只报与他们合作的买房出租的人的低于市场价的报价。如果时间长了卖方抗不下去了，很可能就以低于市场价的价格成交。

注意：这种情况是明显违反行业道德和规则的，但是这种方式的隐蔽性极强，卖方很难识破这种方式。建议大家如果在卖房时遇到这种情况，发现苗头不对，及时转换到其他中介。同时，大家还要对自己周边的房价有一定的了解，做到心中有数。

3、同一套房源反复做广告

之前英国的一家房地产数据公司Propcision就曾发现过，有一栋365万的新建房屋，在2015年6月-2016年3月之间，每个月都会被挂到Rightmove上2-3次，而且，在这段时间内，出现的买家提醒Email足有15次。一般来说，房屋在市场上挂的时间越短，越容易卖出高价。这种行为就误导了客户，觉得这套房子每次都是新的，或者会觉得这个房屋中介房子销售的很快。

注意：这种情况其实已经误导了消费者，以及涉嫌违规操作。建议大家在看房的时候要细心观察，自己看中的房子是不是出现了这种问题，要看的房子突然没有了，然后过一阵又突然出现了，这样做法的中介显然是不可选的。

4、房屋中介为客户介绍抵押贷款经纪人或律师

其实，英国有很多中介通过向买方推荐贷款经纪人或律师来赚取额外的佣金。但是要知道，房地产经纪人是由卖方付费的，从而为卖方服务的，所以这种情况下，如果交易环节出现了问题，买方的利益比较难得到保障。还有就是，通过向买方提供抵押贷款等金融服务，会导致中介是以自己的最大利益而不是卖方利益行事。同时房屋可能会因为房屋中介有动机给予使用其服务的买家优惠，而没有卖给提供最优惠价格的买家。

注意：在买卖房屋的时候，尽量不要图方便而使用房屋中介提供的律师或者贷款服务，这样可能会导致中介为了自己的利益最大化而使得客户的利益受到一定的损失。最好还是自己找好自己的贷款经纪人或者律师，这样才能全权维护自己的利益。

那么，如果一旦出现了问题，出现了纠纷，应该去哪里申诉呢？