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競拍豪宅感壓力大？聽聽臨床心理學家的專業建議 | 澳洲

從全球來看，“房地產”與“房產拍賣”是一回事。對於大多數買家而言，總有一天通過房產拍賣購房這一選擇會擺在他們面前。需要重點注意的是，拍賣會上氣氛緊張，對於大多數人來說，拍賣過程會讓他們倍感壓力，且不可預測。在拍賣會上，買家會因一再受到催促而感到緊張，於是便開始憑著自己的感覺出價，偏離了他們最初計劃的價格，這會導致購房費用超過他們規定的上限，或者錯失房產。

雖然在大多數國家，房產拍賣允許在網上購買，但最常見的房產拍賣形式是現場拍賣會，或者在拍賣行裡，由拍賣師主持，買家親自出席，相互競價。

房地產經紀商會為買家提供在拍賣日競拍房產的最佳談判建議，包括如何開始出價、立刻出價以及制定出價上限計劃。不過，除了制定策略之外，其他方面也應重點關注。切記保持冷靜，控制自己的情緒，這樣才能在拍賣日當天保持清晰、准確的思路。

來自澳大利亞黃金海岸（Gold Coast）Vitality Unleashed Psychology的頂級臨床心理學家阿什麗·吉爾摩（Ashley Gilmour）表示，買家在拍賣會上出價時感到緊張是很正常的，但重要的是，不要被自己的情緒牽著走，不要把自己制定的計劃拋在腦後。

房產拍賣充滿不可預測性，而且，買家的個人情況會進一步增加自己對於最後是一舉拿下房產還是遺憾錯失的壓力。在拍賣日當天保持清晰的思路，能夠讓您贏得最佳談判機會，順利拍得房產。

澳大利亞黃金海岸Vitality Unleashed Psychology的頂級臨床心理學家阿什麗·吉爾摩（Ashley Gilmour）

以下是阿什麗提供的一些寶貴建議，這些建議能夠幫助您在拍賣會上競拍房產時控制好自己的情緒。

在參加拍賣房產開放日或展覽之前：

1、最重要的是，具體明確您希望購買什麼樣的房產以及您的理由

當我們不確定自己具體想購買什麼樣的房產以及購買理由時，會更容易不知所措、模糊焦點和迷失方向，在需要采取行動時也會無動於衷。

2、在腦海中演練您希望拍賣日當天的情況如何發展

要想做到這一點，您可以找一個舒適、安靜的地方，閉上眼睛，在腦海中想一遍拍賣日當天從開始到結束的整個過程。要盡可能詳細，可以重點關注您在周圍看見、觸摸、感受、聞到和聽到了什麼。

3、事先計劃

以便在拍賣日當天盡量不給自己布置任務，不給自己許下其他承諾。這樣，您就不會在原本就很緊張的拍賣會上給自己增加更多壓力了。您可以利用拍賣日早上的時間制定策略。

拍賣日：

拍賣日當天，確保自己集中精力，控制好情緒至關重要。這樣，您可以在采取行動之前保持清晰的頭腦。以下建議能夠幫助您做到這一點：

早上醒來時，在您正式開始新的一天之前，可以冥想30分鐘，並做呼吸練習，從而讓您的大腦進入平靜狀態。然後，您可以在腦海中想一遍您希望接下來的一天如何發展。
享用一頓健康的早餐，為自己補充足夠的營養，讓您的大腦和身體能夠正常工作，讓自己保持平靜。
來一場輕快的晨間漫步或者其他鍛煉，擺脫過分緊張的情緒。
一整天盡量屏住呼吸，控制好自己的情緒。
在拍賣現場應保持理性的頭腦，以便堅持自己制定的計劃。同時，提醒自己以下事項：
- 您的理想購房花費
- 您的出價上限
- 這不僅是能夠滿足您的需求的房產，還是您有能力購買的房產
在拍賣會上，應留心觀察其他買家（和拍賣師）的情緒，並集中精力。這樣，您就不會陷入他人的情緒之中，任由自己違背事先制定的計劃。

拍賣會後：

現在，再來看看拍賣會結束之後。您可能會慶祝自己大獲全勝，也可能會空手而歸。如果是前者的話，干得好！這是好消息。如果是後者的話，也要振作起來，因為這顯然不是最後的結果。現在，是時候反思一下您在整個過程中運用所有上述建議策略的情況。您在哪些方面做得很好？您在哪些領域有待改進？應將這次經驗當作獲得自我成長的機會，而不是令人失望的結果。當您能夠利用這次經驗獲得成長時，就是一種進步。然後，您可以利用在整個過程中學習到的經驗，改進您在下一次房產競拍中的表現！

拍賣在各大房地產市場變得日益流行。訓練自己采用除正常渠道之外的其他方式購房，將有助於您購得理想房產。

相關文章：【加州拍賣購房：來自《與卡戴珊一家同行》房地產經紀人的建議】

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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海外買家必讀！安大略省房市調控政策分析 | 加拿大

安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域，主要內容如下：

非本國居民的購房稅率為15％；
擴大省內現有的租賃管理制度，覆蓋所有租戶；
對新建的租住房屋實施補貼；
所有租戶的標准化租賃文件；
增加一項炒樓花的禁令；
審查房地產經紀人的行為規範。

其中最有震撼性的，莫過於非加拿大居民，在多倫多和大金馬蹄區域購房的稅收為15％。這項稅收出台的主要目的是打擊海外炒家，對於計劃居住在這裡的新移民則不涉及此項稅費。涵蓋的房屋類型，包括獨立屋、半獨立屋、聯排別墅和公寓，而商業租賃公寓、商業用地、農用地以及工業用地則不涉及此項收費。對於在未來一段時間內成為加拿大公民或永久居民的人、以及國際留學生和持有工簽的外國人，也都可以獲得稅費的返還。

安省的這個15%海外買家購置稅，表面上看，有些出乎意料的嚴厲，其實是高高舉起，又輕輕放下，既要了面子，也保住了裡子。根據我們的觀察，真正能夠被這個政策打擊到的海外買家其實不多。另外，從溫哥華和大多倫多樓市調控的打擊對像來看，政府對於有選票的人，其實一個都沒有得罪。大多地產不斷上漲的主要推動力，來自於新移民的持續穩定的流入，和新移民資產總量的遠高於老移民，但是之前的輿論導向，則把主要矛頭指向了海外炒家。安省出台的這個政策，做得非常聰明，感覺就是告訴選民：“我已經把海外買家都趕走了，你們炒房是你們自己的事兒，以後就與我無關了”。

值得一提的是，這個政策連帶打擊了本該鼓勵的公寓市場，因為海外買家購買公寓的居多。公寓市場的火爆，一方面拉動本地經濟，另一方面，來自海外買家的投資，也給當地居民提供了更多的出租房源。如果我們冷靜的看待出租房的價格，就會發現租金上漲的幅度落後於房價的漲幅，而公寓租金的上漲的不少原因來自於物業費用的上漲。如果把海外買家從公寓市場上一並趕走，反而不利於平抑租金價格。

雖然這個政策對於樓市心理層面的影響，要遠遠多過資金面，但總體來看，對於當前樓市還是一個不小的利空。個人預測，由於大多倫多的聯排鎮屋和公寓的價差要遠遠小於溫哥華，而且之前海外買家主要集中在公寓市場，所以接下來對公寓市場影響要大一些，對於剛需價格段（150萬加幣以下）的鎮屋和獨立屋市場的影響相對較小。

和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。房子是大部分老百姓財富存儲的唯一載體，我們可以觀察身邊的國人，有幾家真正完成了國內財富的全部轉移。預計這次大多倫多樓市回暖的時間，將遠遠短於溫哥華。

大多倫多資深房地產經紀蔣蓓專欄全集

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最近四個月，是什麼原因讓英國房產市場放緩？| 英國

英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會（RICS）的每月英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。

目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

第一太平戴維斯的住宅研究部主管Lucian Cook稱，薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

仲量聯行住宅研究部總監Nick Whitten則認為雖然增長減速，但他仍看漲英國房產市常“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款。Cook稱抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。“未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。”他說道。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。”

Cook認為，如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。

“每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。”他表示。

後市如何

第一太平戴維斯和仲量聯行都預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%。Whitten表示，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。

“市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。”

“目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。”

另外，Cook和Whitten均認為，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多房屋。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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《USA地產大亨》連載（七）——達拉斯-沃斯堡 | 美國

我們本周為您介紹的是美國增長迅速的達拉斯-沃斯堡都會區，由BF蘇富比國際房地產公司的總裁兼CEO班忠先生撰寫。班忠先生擁有並經營BF蘇富比30多年，他為一代又一代的豪華房地產客戶服務。他的正直、商業頭腦和社區奉獻讓他受到很多尊敬。作為公司的第二代經營者，他從1980年接手這家公司，並帶領公司成為達拉斯沃斯堡大都會區最大的奢華房產經紀公司之一。

班忠 Robbie Briggs，總裁兼首席執行官
BF蘇富比國際房地產公司
電子郵箱：rbriggs@briggsfreeman.com

德克薩斯州在人口和面積方面均是美國第二大州，達拉斯-沃斯堡是德州最大、增長最快的都會區，同時也是美國第四大都會區，擁有超過700萬人口。德州人特別以他們的牛仔文化為自豪，這種文化也是獨立並充滿冒險精神的中國企業家所欣賞的。德州在1845年加入美國前其實是一個獨立的國家，現在，德州是唯一一個可以將州旗置於美國國旗之上的州。

為什麼德州的經濟如此強勁並增長迅速？這裡巨大的石油和天然氣儲備是其中一個原因，但最重要的原因是德州親商的州政府創造出的適合於企業和創業者生存的有利商業環境。極低的所得稅率吸引了大規模公司搬遷到這裡，如豐田公司的北美總部從加州搬到達拉斯-沃斯堡，為當地帶來4000多個工作崗位，低所得稅率也吸引大量求職者從美國各地來到這裡，尤其是從密歇根等在金融危機期間受到很大經濟衝擊的州。德州也是擁有最多財富500強企業的州之一。

達拉斯-沃斯堡不僅僅有牛仔，這裡也是美國最適於創業的地區，擁有全球第四繁忙的機場、全美最大的城市藝術區和全美最大的城市輕軌系統，達拉斯最近投資$1.5億美元用於建設市中心的公園。美國排名第一的公立學校就位於達拉斯，這裡還有眾多優質大學和學校。

達拉斯-沃斯堡地區2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%，並且，收入增長率也遠超過全國水平。達拉斯與美國其他地區最大的區別便在於人口結構，這裡已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。

國際房地產投資者認識到了達拉斯-沃斯堡的投資潛力。普華永道和城市土地協會（ULI）將達拉斯-沃斯堡評為2016年商業地產投資第一名。正如歐洲人以$2.2億美元收購達拉斯上城區物業、中東基金投資於沃斯堡的私募股權基金和德州石油項目一樣，中國投資者在達拉斯-沃斯堡投資上億美元開展公寓、混合使用和酒店項目。這一趨勢還將不斷持續。

達拉斯-沃斯堡是全美彙集有最多大型公司總部的地區之一，2016年共有21家財富500強企業、41家財富1000強企業和大量大型跨國公司的總部位於這裡，其中包括美國航空公司、埃克森美孚、德州儀器、AT&T、Dr. Pepper和JCPenney等，2014年，豐田汽車公司宣布將其北美總部遷到達拉斯-沃斯堡的普萊諾。充足的高素質人才儲備、零個人所得稅率、低企業所得稅率、低廉的物價、持續高速增長的經濟、友好的商業環境，以及中心的地理位置吸引大量大型公司和優質人才搬遷到達拉斯-沃斯堡，進一步促進這裡的經濟發展。

達拉斯-沃斯堡的主要產業類型包括：

專業化商務服務：包括金融類企業、會計事務所、律師事務所、管理咨詢公司等。達拉斯-沃斯堡地區擁有大規模的此類企業，並持續吸引更多企業入駐。

制造業：制造業企業占達拉斯-沃斯堡地區經濟總量的10%，其中的幾家大型公司包括位於阿靈頓的通用汽車組裝廠、位於沃斯堡的洛克希德馬丁，和位於達拉斯的德州儀器。

金融業：達拉斯-沃斯堡是美國重要的金融中心，是Comerica銀行總部所在地，及摩根大通銀行、花旗銀行和富國銀行的主要運營中心。達拉斯也是美聯儲12家地區分行之一所在地。

物流業：在地理位置上，達拉斯-沃斯堡位於美國的中心，是美國重要的物流分銷集散地，直達便利的鐵路、公路運輸網，並有兩座能夠進行大規模貨物運輸的機場——達拉斯-沃斯堡國際機場和沃斯堡聯盟機場。

航空航天業：達拉斯-沃斯堡是美國最主要的航空航天業地區之一，美國航空公司和西南航空公司兩家大型航空公司的總部均位於達拉斯-沃斯堡。此外，貝爾直升機和洛克希德馬丁公司也是當地的主要雇主。

電信業：達拉斯市中心以北的“電信走廊”（Telecom Corridor）是美國最集中的電信、無線電企業聚集地。達拉斯-沃斯堡是很多大型電信企業的總部所在地，包括財富100強企業AT&T國際總部、愛立信北美總部、三星電信美國總部、阿爾卡特朗訊美國總部、華為北美總部、中興通訊美國總部等。

在經濟方面，當與美國其他都會區相比時，達拉斯-沃斯堡獨具優勢，低失業率、低生活成本和快速增長的就業人口使這裡成為大中小型公司的首選之地。德州不征收州所得稅，房地產價格較低，對於希望縮減營業開支的企業具有很大吸引力。

達拉斯-沃斯堡便利地位於美國地理位置的中部，為當地企業提供了重要的競爭優勢。中心的位置使這裡成為物流和分銷樞紐，當地企業能夠快速將產品通過卡車和火車運輸到各主要市場。對於商務旅行者，中心的位置意味著從這裡四個小時之內便能抵達美國所有主要城市。美國東西海岸相差四個時區，而達拉斯-沃斯堡所處的中部時區使企業可以更方便地與美國東西海岸城市聯系。

達拉斯-沃斯堡國際機場位於達拉斯和沃斯堡兩座城市的中間，它在運營方面是全球第四大機場，在客運量方面是全球第九大機場，截止2016年，機場服務於149個美國國內目的地和57個國際目的地，每天都有往返於達拉斯-沃斯堡和北京、上海、中國香港的直飛班機。

“Big D”——達拉斯（Dallas）

達拉斯市是達拉斯-沃斯堡都會區的最大城市，德州第三大城市，和美國第九大城市。有一句著名的口頭禪“德州的一切東西都更大”，達拉斯也因此被親切地稱為“Big D”。

與紐約、波士頓、洛杉磯、舊金山等美國東西海岸大都市相比，達拉斯-沃斯堡生活費用更低，房屋性價比令人垂涎。如下表的最近數據顯示，大約100萬美元的預算，同樣是在城市優質住宅區域，在紐約曼哈頓買到的是100平米建於上世紀二十年代的公寓，在洛杉磯能買到170平米，三室二衛的同樣年代的獨棟別墅，在達拉斯卻能買到500多平米，占地近1500平米的五室五衛，新建成幾年的豪華別墅。

在教育方面，達拉斯擁有美國最出色的中學教育，其畢業生頗受哈佛大學，斯坦福大學，耶魯大學等名校的青睞。在《美國新聞和世界報道》2016年對全美兩萬多所公立高中的排名中，達拉斯的School for the Talented and Gifted位列全美第一，School of Science and Engineering Magnet名列全美第五。此外，達拉斯還有眾多優質私立學校。

達拉斯也有豐富多樣的文化娛樂活動，達拉斯市中心有全美最大的藝術區，占地19個街區，無論是畫展、雕塑展，還是交響樂、歌劇，這裡都有豐富的選擇。如果你喜歡體育，NBA前總冠軍達拉斯小牛隊的比賽將不容錯過，同時，德州擁有橄欖球、棒球、冰球等全美最流行體育項目的強隊。

德州一直被冠以“牛仔之鄉”的美譽，時而可見頭戴大檐牛仔帽，腳蹬高筒牛仔靴的瀟灑帥氣的牛仔裝束。這裡有狂放不羈的牛仔風情，牛羊成群的廣闊牧場，也有精彩絕倫的牛仔競技表演，和風靡世界的德州風味烤肉。

“西部開始之地”——沃斯堡（Fort Worth）

沃斯堡坐落於達拉斯以西30英裡，是達拉斯-沃斯堡大都會區中第二大城市，德?

紐約為何一直這麼美？（上）| 美國

導讀：一起透視不一樣的紐約，看看紐約房地產的發展對社會的影響。

眾所周知，紐約不但是美國第一大城市，而且也是多種行業的首都。真所謂羅馬不是一日建成，紐約今天的成績得來不易。如果您在過去十年裡游覽過紐約的話，您可要重新認識這座美麗的大都會，因為房地產的發展改變了城市的面貌。

花園城市

許多國家都搶先的打造花園城市的美譽。如果想要把紐約打造成為”花都”是一件很艱難的事，因為紐約面臨種種問題如：人口增漲、房屋短缺、最低薪資的漲幅等。在房地產蓬勃的時代也帶動了公共空間的發展和美化。紐約市到處都有具有歷史的公園，最有名的則是曼哈頓的中央公園。在一個土地昂貴的大城市裡能夠保留如此大片綠油油的公園是在1857年開始所建，每年吸納大約4000萬游客到來，真是前人種樹後人乘涼，這也表示美國人民數百年來對環境的保護，令人驚嘆。紐約有四季分明的氣候，這裡的公園在不同的季節裡會有不同的活動，同時也為紐約帶來舒適的居住環境和淨化心靈。擁有美麗綠化公園景觀的公寓一般都成為房子的賣點，增值率也會提高。

這朝向麥迪遜公園的公寓，售價為6,600,000美元。持有業主是著名的電視主播Lester Holt。

IMAGE02 (600x383) — 240 FORSYTH STREET新房

位於中國城附近的下西城區也可見到綠油油的公園，這也是240 FORSYTH STREET新房賣點。

說到最貴的公園景觀莫過於面向紐約的中央公園了。這公寓可讓你見證一年四季的變化。

教育

秉持著再窮也不能窮教育的觀念，政府利用大部分所得的房產稅投資在教育設施方面。如果想要居住在學區房，就得承擔較高的房產稅。如果想要得到高質素的教育就必須從踏實的學術風氣開始。紐約多處設有公共圖書館、博物館和體育中心等，這可見振興教育一直是紐約政府最注重的課題。這座城市不但吸引人才而且也培育出許多精英促進經濟繁榮。紐約有很多有名的高等學府如：紐約大學、哥倫比亞大學、帕森藝術學院等。這些大學吸引了來自世界各地學者的到來。紐約曾出現過由學生帶動房地產的趨勢。早在2005年期間，位於布魯克林的威廉士堡是一個不起眼的工業區。因為當時租房價格便宜和地鐵線接近紐約大學和帕森藝術學院，許多大學生選擇聚集在哪裡。之後大學生在當地也興起了布魯克林的藝術風格，威廉士堡的房子的需求量大增也吸引了許多開發商在那興建高級公寓。經過多年的開發和改變威廉士堡不但成為了增值率最高的區域而且也是吸引旅客的藝術區。

充滿生活藝術品味是威廉士堡的特色：

簡約的工業風是威廉士堡的居家潮流：

下一篇的【紐約為何一直這麼美？】我將帶領大家研討科技及藝術對城市的發展。這些工業為不但讓城市帶來了投資機會和精神糧食，也讓紐約成為一個獨特的城市。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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2017下半年房市看漲，多倫多領漲全國！| 加拿大

根據7月份由多倫多地產局公布的報告，大多地區的房價雖然依然在上升，但升幅較前幾個月已有所放緩，而成交量更是較幾個月前有明顯的下滑。就在這幾天，甚至有專家斷言，多倫多的房地產市場，已經進入買方市場。

然而，就是在這樣的市場環境下，Royal LePage依然在上周公布的季度報告中表示，看漲加拿大絕大多數城市的房地產市場。並且報告中預期，在下半年，大多地區的房價預計將上漲18.5%，成為全國之最。

房地產市場已漸趨理性

Royal LePage在報告中表示，整個加拿大的房地產市場，在今年的第二季度都經歷了一個強勢的上漲，並且幾個主要城市，房地產市場都已大幅拓展。而且，在這一季度，溫哥華還扭轉了因去年8月樓市新政所帶來的影響。

而對於大多倫多地區，LePage的總裁 Phil Soper曾經在今年第一季度認定，這是“全加拿大最不健康的房地產市場”。然而隨著安省旨在限制海外買家炒房的新政出台，房屋銷售量已經出現了放緩的跡像。在“市場本身”和“政府調控”這雙重因素的影響下，許多買家已經被迫離場觀望。因此，多倫多這個全加拿大最大的房地產市場，已經逐漸趨向平衡，其房價上升的速度也已經開始放緩。

LePage的總裁 Phil Soper表示：“加拿大的房地產市場，在經歷了一段前所未有的活躍之後，已經開始逐步回歸健康和理性。”他認為，之前一些“過於火熱的市場”，已隨著樓市降溫而“由熱轉暖”；而一些原本不甚活躍的市場，則逐漸活躍了起來。因此他表示“目前加拿大的市場狀況非常好”，遠比上一季度健康得多。

報告中稱，在第二季度，大多倫多地區在房價上漲幅度和銷售量兩方面都已經大幅放緩。而與之形成對比的，則是大溫哥華和卡爾加里等地。當地的房地產市場在經過一段長時間的低迷之後，已經開始逐漸復蘇。

安省成為加拿大房價推手

“第二季度加拿大樓市漲幅超過了我們的預期中的正常範圍，這主要是因為安省大部分地區的房價漲勢都過於強勁。” Soper說：“然而，大多倫多地區房地產交易量的下降，可能預示著整個安省市場都將漸趨平靜。近幾個月來，多倫多和周邊的房價一下上升了20%-30%，這個漲幅既不是健康的，也不是可持續的。而目前，買家已經可以在出價時包括合理條件，這在最近幾年還是首次發生。而且多次競標的情況也不再像原先那麼普遍。”

而在溫哥華那邊，銷售量和價格都已經開始穩步回升。但是隨著新一屆省政府的誕生，BC省的房價依然面臨著許多不可預知的下滑風險。

“就這兩個加拿大最大的房地產市場而言，眼下的問題是，這段‘調整期’究竟會持續多久。” Soper補充道。

“無論是溫哥華還是多倫多，兩地經濟都在蓬勃發展，每年都吸引了大量的移民。這些新移民需要地方居住，這就為整個市場提供了需求。而目前的政策都沒有改變這點。就像對公交系統一樣，對房地產政策會造成怎樣的影響，這需要從長遠考慮。”

與此同時，魁北克的房地產市場也同樣喜人。在第二季度，蒙特利爾市中心的房價出現了兩位數的上揚，而且當地經濟增長勢頭強勁、消費者信心大增。可以說蒙特利爾已經成為加拿大最健康的房地產市場之一。

完整的關於三地比較的數據，可參見下表：

就整體而言，加拿大第二季度經濟健康增長是房地產市場保持穩定的一個重要因素。加拿大GDP預計將超過先前央行預測的2.6%的增幅。而且這一經濟增幅預計將出現在除紐芬蘭和拉布拉多之外的其他所有省份。根據目前公布的數據，五月份加拿大的失業率為6.6%，系9年來最低。也正是基於經濟形勢的好轉，加拿大央行做出了加息的決定。

最後，Royal LePage的總裁Soper總結說：“自08年經濟危機至今，央行始終將利息維持在‘危機水平’，以刺激經濟。盡管許多評論人士都擔心加息的影響，但我們相信，一個健康的經濟體需要回歸正常的環境，才能更好地為市場服務。而且我們相信，加拿大的房主們能夠為此做好准備。”

下半年，預計安省房價漲幅達18.5%

Royal LePage在綜合比較了全國53個最大的房地產市場之後得出結論，全加拿大的房價較去年第二季度上漲了13.8%，目前已達$609,144。就房屋類別來看，最受購房者歡迎的雙層獨立屋漲幅為14.6%，均價$725,391，而平房（bungalow）漲幅為10.7%，均價$511,965。此外，公寓的漲幅也達到了13.4%，均價$397,826。而對於今年下半年的房價趨勢，Royal LePage在其市場展望中依舊看漲。Royal LePage在其市場預期中表示，“年底房價，預計將較去年同期上升9.5%，均價預計為$617,773。”

而在這個增長過程中，由於受美國經濟迅猛增長和房地產業的強勁推動，安大略正在成為加拿大各省的經濟領頭羊。安大略的就業市場反映了整體經濟的健康狀況。在截至6月份的12個月裡，安大略省的就業人數增加了7.5萬(1.1%)。同一月的失業率為6.4%，甚至可能更低。這可能是因為許多人，因為經濟強勁而受到鼓舞，現在正選擇進入勞動力市場。

由於該省強勁的就業和經濟前景，強勁的住房需求，我們預計安大略省南部的房價漲幅將會最高。在第二季度，大多倫多地區的住宅均價上漲了24.0%，至$837,232。市中心地區的住宅同比增長22.8%，達$843,590。周邊地區的增長幅度也相當明顯。

Vaughan（27.5%；$1,100,478）
Oshawa（27.1%；$564,189）
Richmond Hill（26.6%；$1,334,946）
Markham（25.9%；$1,063,022）
Mississauga（25.1%；$725,092）
Oakville（23.7%；$1,088,420）

此外，大多倫多以外的地區，增幅也相當可觀。

Niagara/St. Catharines（17.7%；$345,155）
Kitchener/Waterloo/Cambridge（20.7%；$435,367）
Windsor（15.9%；$211,209）
London（11.6%、$320,824）

根據目前安省的經濟形勢，Royal LePage預測下半年大多倫多的房價漲幅將有所放緩。預計漲幅將達到18.5%，預計均價為$862,264。

安省各地第二季度詳細的房價變化情況可參看下表：

然而，作為加拿大第二大房地產市場的溫哥華，Royal LePage預測其下半年的漲幅則不會太大，僅為0.5%。這主要是因為考慮到新一屆省政府打壓房價的決心，以及住房市場增長放緩的現實。但根據數據，BC省6月份失業率降低0.5%，為5.1%，且去年就業率增長了4.4%。經濟上的復蘇也將為當地房價的攀升提供助力。

此外，渥太華、蒙特利爾，和卡爾加里的房價，預計也都會有較大幅度的攀升。預計三地的升幅將分別達到6%、5%，和5%，房屋均價將分別達到$439,332、$383,288、$482,140。

哈利法克斯（Halifax）和里賈納（Regina）是僅有的兩個房價看跌的主要城市。預計其同比跌幅分別為0.5%和2%。預計價格分別為$307,402和$331,560。

針對各主要城市完整的市場預期，可參見下表：

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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四個英國房地產投資成功項目分析（上）| 英國

上文提到，買方經紀人與傳統的房產中介不同，前者會根據客戶的需求為您量身定制提供真正有投資價值的房產項目。經過多年在英國房地產投資的實戰經驗，再加上與各大房地產中介、開發商、金融服務公司及律師事務所等的密切合作，我們累積了不少成功案例，會一連兩篇跟各位居外用戶分享。

項目一、辦公樓搖身一變住宅樓，投資回報率30%

這座三層的辦公樓位於倫敦東南肯特郡一個離倫敦非常近的小鎮中心，面朝泰晤士河。它建於19世紀，最開始是作為一個莊園，後來改成辦公樓，現在屬於政府2級保護建築。這座建築前面有個很大的花園，在側面和後面分別有三個停車場，總共占地1770平方米。

業主由於公司搬遷所以希望賣掉這所物業，然而卻沒有吸引到很多買家。情急之下找到我們公司讓我們幫忙賣掉。我們在考察完項目的整體條件後提出先改建成民用住宅然後出售的建議，在做了一系列可行性分析調查之後，業主同意了我們的建議。這所辦公物業最終會被改成6個兩居室的公寓，4個一居室的公寓，另外在後面停車場的位置會再加建3棟兩居室的別墅。

為此我們請來了英國最知名的幾個設計師事務所之一的團隊幫客戶設計了圖紙，遞交到當地政府。我們預估項目改建完成後有30%左右的投資收益率。客戶非常滿意，因為這不但解決了辦公樓難賣的問題，又多出來30%左右的投資收益率，而且這所受政府保護的建築也因此得以整修，從而有了新的用途。

英國有很多舊房如同文中的辦公樓一樣，年久失修，各種設備急待更新，所以往往在市場上估價很低，如果您能夠抓住機會買下來進行改造，會在短時間內獲得一筆可觀的收益，而且因為您真正動手為物業本身增加了實打實可以用眼睛看見的價值，這種成就感跟買房出租等從流通領域賺錢的投資方式的感受是完全不可同日而語的。

項目二、改建淨利潤超過100%，還有每個月2,525英鎊的房租收益

我們曾經幫一個客戶購買了一座位於肯特郡Chatham鎮4層的聯排別墅。它的地理位置非常優越，步行3分鐘就可以到當地的火車站，只需要不到半小時就到倫敦市中心了。

這棟別墅買的時候已經空置了十幾年，各種條件和設施都很差。我們給客戶的建議是只保留外牆裡面改建成四個獨立的公寓。客戶同意了我們的建議後，我們很快幫客戶找到了設計師，而且從頭到尾管理運作了整個改建工程。

最終我們建成了3個大面積的和1個小面積的1室1廳1衛公寓，其中一樓的公寓還帶一個後花園和可以停兩輛車的停車位。後來客戶還委托我們幫他們找到租客把4個公寓全部出租出去。從購買舊別墅到第一個租客住進去整個過程用了11個月時間，不包括項目前期3個月申請建築許可的時間。

投資收益分析：

購買舊別墅的成本£199,000英鎊

申請建築許可的成本£10,000英鎊

新建公寓的成本£75,000英鎊

今天這4所公寓的售價預計在£580,000左右，淨利潤超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每個月房租還淨賺£2,525英鎊。

相關文章：四個英國房地產投資成功項目分析（下）

英倫麗舍CEO芬妮專欄全集

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中國版CRS正式落地，英國高資產人士的受到的影響有多少？| 英國

首先什麼是CRS？

CRS（Common Reporting Standard），“通用報告標准”，是由經濟合作與發展組織（Organization for Economic Co-operationand Development，OECD）於2014年7月提出的，簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息，稅務居民的資料，用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為。

目前，已經有55個國家率先加入CRS體系中，並承諾在2017年9月首次進行信息交換，其中不乏，百慕大，維爾京，澤西等之前的避稅天堂地區。中國在第二批的43國名單之列，承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

中國CRS的日程表：

鎖定2016年12月31日金融賬戶加總余額600萬元人民幣以上的賬戶，為高淨值賬戶。

2017年1月1日開始對新開立金融賬戶的個人和機構開展盡職調查，並對存量賬戶進行盡職調查。

2017年5月19日，國家稅務總局聯合財政部，中國人民銀行，銀監會，保監會，證監會五大財政金融主管機構正式發布《非居民金融賬戶涉稅信息調查管理辦法》其中將高淨值賬戶重新定義為金融賬戶加總余額100萬元美元以上。

2017年12月31日前，完成對存量高淨值賬戶的盡職調查。

2018年6月30日，完成向國家稅務總局的首次信息報送。

2018年9月，完成第一次對外信息交換。

2018年12月31日前，將完成對存量個人低淨值賬戶和存量機構賬戶的盡職調查。

中國版CRS對於哪些人群有影響呢？

按照此“辦法”，中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民或者有非居民控制人的消極非金融機構，這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業（包括組織）但是不包括政府機構，國際組織，中央銀行，金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

那中國稅收居民的定義是什麼呢？

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的相關規定，我國的稅收居民分為兩類情形：一類是在中國境內有住所的中國公民和外國僑民，但不包括雖具有中國國籍，卻並未在中國大陸定居，而是僑居海外的華僑和居住在中國香港、中國澳門、中國台灣的同胞。

其中，在中國境內有住所的個人，指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住的個人。還有一類是在中國境內居住，且在一個納稅年度內，一次離境不超過30天，或多次離境累計不超過90天的外國人、海外僑民和中國香港、中國澳門、中國台灣同胞。稅收居民，從中國境內和境外取得的所得，均要依規全面履行個人所得稅納稅義務。

中國版CRS主要針對的是有跨境資產配置的高淨值人群，對於資產全部在中國境內，沒有海外資產配置的中國稅收居民無論淨值高低都沒有實質影響。

中國版CRS影響最大的人群有兩類：

在海外配置了大量資產，有海外賬戶的中國籍稅收居民，主要資產在中國，又移民到新的國家的高淨值人士。

舉例說明，如果中國高淨值居民A先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶，在英國，A先生就會被認為是非居民金融賬戶，該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構，然後交換給中國稅務機構，由中國稅務機構識別這位A先生是否已為該賬戶資產報稅，如果沒有，就要進行追繳。（請注意，我們認為這個識別行為，目前來看，是被動的，抽查性質的，換句話說如果中國政府不提出特殊要求，英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府）

又如果A先生加入了英國國籍，但是資產都還留在中國，中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構，由英國稅務機構識別A先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。（同樣，我們認為交換信息的過程，目前來看，仍然是被動的，話劇話說，英國政府需要明確的知道相關信息後，向中國政府提出信息交換要求，然後中國政府響應相關信息給英國政府）

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性，中國居民的海外賬戶更加透明。

那麼海外持有資產的中國公民，或者剛剛移民新國家，資產還在中國的人該如何應對呢？

合法納稅，合法申報，誠實守信。

>>>CRS全球征稅啟動，國人的海外資產何處安放？

取得低稅收國家的護照身份，用低稅收國家的身份開立金融賬戶。畢竟CRS針對的主要是非本國居民賬戶，會報送到實際持有身份國家的稅收部門。

CRS只申報有現金流，有現金價值的金融賬戶，對於實物資產如不動產，藝術品，貴金屬，珠寶等，不在申報披露的範疇。

對於有現金價值的保險合同或者年金合同被列為金融賬戶，但是在合同存續期內按年度支付報廢，保費不隨時間遞減，不終止合同的情況下，任何人均無法獲取保險價值，合同終止或者解除時應付金額不超過累計支付保費總額的，不得轉讓的定期人壽保險合同不計入在內。

雖然家族信托也在披露的範圍之內，但是通過合理的家族信托規劃和工具，可以實現稅務遞延的功能

通過這篇文章，相信大家已經對CRS有一定了了解了。CRS只是一個交換標准，並不是懲罰措施，不用鬧得人心惶惶。有需要的朋友可以根據自己的實際情況來找專業的人士進行規劃了。也歡迎大家隨時與我交流。

相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（上）

英國資深移民律師劉鵬專欄全集

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未來五年英國房產投資熱點出爐！| 英國

英國最古老的銀行巴克萊（Barclays）5月底發布巴克萊英國房地產指標報告（Barclays UKProperty Indicator report），報告中預測了未來五年英國房地產漲幅與房價，以及投資熱點分析。

而巴克萊也公布了英國未來房價漲幅前二十的區域，報告除了依據租賃趨勢，就業水平，通勤時間，當前房價之外，還對來自英國的高淨值投資者進行調查訪問，以研究購買房屋或投資物業的地點及原因，因此這份報告非常具有未來指標性。

首先來看全英國的房價增長預測：

根據研究，盡管經濟和政治氣候不穩定，英國房地產市場仍然火熱，英國各地的房價在2017-2021年期間的平均價格漲幅預計為每年1.31％。預計2017 – 21年期間的總體增長預計為6.1％。

目前英國平均房價為274,000英鎊（資料來源：巴克萊銀行）。根據預計增長6.1％，到2021年，英國平均房價將近30萬英鎊（£290, 714）。

上表為地區性的平均值估算，再來看英國未來房價漲幅前20的區域：

排名前十的地區中有四個位於倫敦，分別是排名第一的Richmond upon Thames（未來五年上漲39.10%，每年上漲6.82%），第四名的Camden（未來五年上漲33.90%，每年上漲6.02%）和第五名的Westminster（未來五年上漲31.90%，每年上漲5.70%），以及第七名Wandsworth（未來五年上漲31.10%，每年上漲5.56%）。

使用英國地圖來看未來投資熱點：

倫敦在今年第二季度價格增長減緩，為五年來漲幅比例最低，要落後於英國其他地區。

更細部來看，這些投資熱點幾乎位於倫敦與倫敦附近區域，前15名投資熱點：

巴克萊銀行財富與投資執行長Dena Brumpton表示：

“房地產仍然被視為投資市場的重點，報告中的高淨值投資者通常擁有三以上個物業，而四分之一以上投資者表示，未來會計劃購買房產，因為他們認為倫敦房產市場相對成熟，可以提供長期的投資安全保障。”

報告顯示大部分投資熱點依然位於倫敦，雖然英國經過了脫歐，提前大選等負面題材影響，但依據各項經濟報告，及投資數據來看，投資者對於英國還是具有強大的信心，尤其是身為歐洲金融中心的倫敦。近期英鎊暴跌，反而讓海外投資者紛紛將資金投入，表示倫敦還是非常具有未來投資潛力的。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？| 加拿大

與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。

一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。

1、貸款經紀（Mortgage Agent or Broker）或貸款專家（Mortgage Specialist）

首先，在您選房之前，貸款經紀會根據您的家庭收入和經濟狀況為您提供一份初步貸款額度文件（pre- approval certificate）。該文件告訴您可以從金融公司獲得的貸款數量和貸款利率。根據該文件，您可以選購您經濟上能夠負擔的房屋。其次，在您簽訂了購買房屋的意向合同後，貸款專家或經紀會根據您所要購買的房屋狀況和您的經濟收入條件，以及您對市場風險的承受能力，選擇一種適合您家庭情況的房屋貸款產品（Mortgage）。

貸款專員屬於銀行的職員，只向客戶介紹和提供該銀行的房屋貸款產品。對於購買房屋者來說，貸款專員所提供的房屋貸款產品非常有限，選擇性比較少。

貸款經紀是獨立的貸款中介，代表購買房屋者免費尋求貸款產品。貸款經紀一般聯系數十家銀行，根據購買房屋者的經濟狀況為其尋求最佳的貸款方案，包括最佳貸款利率和貸款條件。從目前加拿大的房屋貸款市場發展情況看，越來越多的購房者尋找貸款經紀為其提供貸款方案。

2、房地產經紀（Realtor）

在加拿大購買和出售房屋時，一般要由房產經紀代理房屋買賣。當然，購買房屋者也可以不需用房地產經紀，自己直接和房屋出售者進行交易談判。

一般來說，房屋購買者都要尋求自己的房地產經紀代理購買房屋。首先，買方經紀免費為自己的客戶服務。也就是說，對於購買房屋者來說，並不需要為自己的房產經紀提供任何服務費用。其次，買方經紀對於房屋所在的社區十分熟悉，他（她）能夠根據你的家庭需求幫助您選擇合適的社區，合適的房型；例如，如果您的家庭涉及到孩子上學問題，房地產經紀可以幫助您選擇好的學區房產。第三，作為專業房產經紀，在房產交易中已經積累了豐富的談判經驗，他（她）能夠幫助您在購買房屋時取得最佳的房屋交易價格和條件；同時指導您簽訂意向購買房屋合同。所以，對於大多數在加拿大購買房屋者來說，一般都會選擇自己的房地產經紀來代理購買房屋。

3、律師（Lawyer or Notary）

在加拿大購買房屋，您可以不需要房地產經紀的代理服務；但是，律師的服務是不可缺少的。因為在加拿大購買房屋的所有法律文件，包括最後完成房屋交易的資金轉賬，房屋貸款產品的登記，等等，都需要專門從事房地產交易業務的律師來完成。在房屋交易的最後簽署過程中，您的律師會就有關房屋交易的合同條款逐項用通俗的語言向你解釋，確保您能夠完全理解合同交易條款。

4、房屋價值評估師（Appraiser）

金融公司或銀行能夠給購房者提供一定數額的房屋貸款，除了考慮到購房者償還貸款的能力外，還要考慮到所購買房屋的市場價值。也就是說，如果購房者無法償還房屋貸款時，金融公司或銀行就會把房屋收回並出售，所出售的房屋所得要能夠補償房屋貸款余額。所出售的房屋所得是否能夠補償房屋貸款余額，這就決定於房屋的市場價值。所以，在發放房屋貸款之前，金融公司或銀行一般需要對房屋的價值進行評估。對房屋價值的評估一般有兩種方式，一是用計算機系統進行自動評估，另一是派專業人士現場評估。如果金融公司或銀行對您所購買房屋的地區十分熟悉，那麼，他們就會使用計算機系統進行房產價值評估。否則，銀行就會要求專業房產價值評估人士對房屋價值進行評估。一般地，銀行會選派專業房產評估師對房屋進行現場評估；當然，購房者也可以自己選用自己的房產價值評估師，但是，所選用的房產價值評估師必須獲得專業資格認證。

無論銀行選派還是購房者自己選擇專業房屋價值評估師，所發生的評估服務費用一般都由購房者支付。在加拿大，這項服務費用一般為300 到450加元。

5、專業房屋審驗師（Home Inspector）

在加拿大購買房屋時，一般最好請專業房屋審驗師對房屋的實體結構和運行系統進行審驗。檢查房屋的各類系統是否還正常運轉，是否存在哪些部件需要維修。例如，房屋的供水和排水系統；房屋的供暖系統；房屋的電路系統；房屋的土木結構；等等，這些方面是否存在問題。這都需要專業房屋審驗師進行檢查。通過專業房屋審驗以後，可以避免出現一種讓您後悔不及的情況。因為，有時候，在沒有請專業審驗師預先檢查房屋的情況下，在您完全住進您所購買的房屋之後，才發現了許多問題。這裡要維修，那裡也要維修。這時，後悔已經晚了。

6、保險代理（Insurance Agent /Broker）

在加拿大購買房屋的過程中，同時要聯系保險代理，為您所要購買的房屋購買財產保險。這也是金融公司或銀行給您提供房屋貸款的一個前提條件。此外，您可能也需要為您的房屋貸款購買人壽保險。為什麼還要購買人壽保險呢？您作為房屋貸款的申請人，同時也是金融公司的債務人，如果一旦有什麼不測的事情發生在您個人身上，您的家庭失去了收入來源，為了保證您的家人還能居住在現在的房屋，就必須有人來繼續償還房屋貸款。房屋貸款的人壽保險就是為此而設計的。

外國人可以在加拿大購買各類房產，對所購買的房產數量和價值也沒有任何限制；但是，因為加拿大的金融和房產交易管理系統完全不同於中國，所以，在加拿大購買房屋時，最好咨詢涉及房產交易的各類專業人士，接受專業人士的服務；這樣，才能使您順利地購買到你所夢想的房產。

（注意：本文僅作為一般知識性的介紹，不作為任何決策的依據。關於購買房屋的事宜請聯系您的專業人士，獲得專業性的指導意見）

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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