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《USA地產大亨》連載（六）——洛杉磯 | 美國

大洛杉磯地區是僅次於紐約都會區的美國第二大城市區，位於加利福尼亞州南部，橫跨五個郡，分別是洛杉磯郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）、裡弗賽德郡（Riverside County）和文圖拉郡（Ventura County）。大洛杉磯地區總面積8.8萬平方公裡，2015年總人口1870萬人，其中最大的三座城市分別為洛杉磯市、長灘市和里弗賽德市。

洛杉磯郡（Los Angeles County）

洛杉磯郡擁有十分多元化的產業布局，其科技、時尚、娛樂、旅游、航空航天、生物科學、醫療等產業均在全球占據領先地位。

高科技產業：長期以來，洛杉磯是科技和創新產業的中心，這裡活躍著從創業型公司到谷歌、臉譜網、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企業。2013年，高科技產業為洛杉磯提供了4萬個工作崗位，約占當地就業量的9%，為地區GDP貢獻$1083億美元。

時尚產業：洛杉磯是美國乃至全世界時尚產業的先鋒，時裝業年營業收入達$180億美元，是美國其他地區難以企及的，當地的十多所設計專業學校為這裡提供了充足的設計人才。

娛樂產業：洛杉磯長期以來被認為是全球娛樂業之都，對於很多人來說，洛杉磯和好萊塢就是娛樂業的代名詞。美國六大電影制片廠中的三個均位於洛杉磯市內，包括派拉蒙影視公司、20世紀福克斯和環球影城。2011年娛樂業直接或間接為洛杉磯郡提供超過58萬個工作崗位，創造年經濟效益達$1200億美元，其中，直接經濟效益$470億美元，占洛杉磯年生產總值的4%。

酒店和旅游業：從陽光沙灘到好萊塢星光大道，從樂趣無窮的主題公園到振奮人心的體育比賽，洛杉磯擁有眾多為人向往的游覽目的地，同時，洛杉磯是美國西部的商業中心，吸引無數商務人士來訪。2013年，4220萬訪客從世界各地來到洛杉磯，並在當地消費超過$180億美元。洛杉磯郡共有超過8萬酒店和旅游業從業人員，並有1000多家酒店和9.7萬個酒店客房。

航空航天產業：得益於適宜的氣候、開闊的地形和數所著名學府，洛杉磯二十世紀以來一直是航空航天業的重要地區。2014年，洛杉磯所在的南加州地區的航空航天業相關工作共6萬個，占全美的14%，用於生產制造的支出達$240億美元。

洛杉磯國際機場（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的機場，共九座航站樓，2015年運載旅客超過7490萬人次，擁有往返於全球41個國家和美國101個城市的直飛航班。洛杉磯國際機場年貨運量全球排名第14 ，美國排名第五，2015年貨物運載量逾210萬噸，總價值超過$1014億美元。

洛杉磯港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集裝箱貨運港口，也是美國和亞洲之間最主要的貨運港口之一。洛杉磯港擁有現代化的貨運碼頭、倉庫設施和全美最大規模的港口鐵路設施。2015年裝卸810萬件20英尺當量單位集裝箱，貨物價值$2900億美元。

洛杉磯是世界一流高等學府和研究機構所在地，其中包括著名學府加州理工大學（California Institute of Technology）、南加州大學（University of Southern California）和加州大學洛杉磯分校（University of California Los Angeles）等，這三所學校在美國新聞和世界報道的2016全美大學排名中均位居前25名。此外，洛杉磯擁有很多專業院校，如加州藝術學院（California Institute for the Arts）、藝術中心設計學院（Art Center College of Design）、時裝設計及采購學院（Fashion Institute of Design）、奧的斯藝術設計學院（Otis College of Art and Design）和美國電影學院（American Film Institute）。

作為美國的門戶城市，洛杉磯是中國投資者進行海外房地產投資的主要地區之一，如綠地集團2014年投資$10億美元建設洛杉磯綠地中心（本書十一章案例分析），和中國泛海控股集團2015年在洛杉磯市中心黃金地帶開工建設集豪華酒店、精品公寓和繁華商鋪的混合使用項目。

橙郡（Orange County）

橙郡距離洛杉磯市中心約45分鐘車程，這裡最大的三座城市分別是安納海姆（Anaheim）、聖安娜（Santa Ana）和歐文（Irvine）。洛杉磯的發展給橙郡帶來了大量人口增長，很多在洛杉磯工作的人選擇居住在這裡。

橙郡以旅游業而著稱，這裡的著名游覽勝地包括被無數人所鐘愛的迪士尼樂園，北美第12熱門的主題公園Knott’s Berry Farm游樂園，以及數個風景絕美的原始沙灘。

橙郡是數家財富500強企業總部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。這裡也是包括馬自達、東芝、三星、起亞、三菱和現代等著名跨國公司的地區總部所在地。

內陸帝國（Inland Empire）

內陸帝國位於洛杉磯市以東，是大洛杉磯地區包括聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）和裡弗賽德縣（Riverside County）的大片快速增長的郊區地區，很多在這裡居住的人在洛杉磯或橙郡工作。

較低廉的土地價格、大片的空閑土地和便利的交通網使內陸帝國地區成為理想的貨運樞紐地，因此，進出洛杉磯港和長灘港的貨物往往在這一地區倉儲集散，並發往美國或世界各地，據統計，加州超過80%的進口貨物流經洛杉磯-內陸帝國通道。

投資語錄

洛杉磯是世界的十字路口，絕佳的地理位置使這裡成為美國的西部首都、太平洋沿岸的東部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉磯市長

洛杉磯一直是全球領先的金融、商業和文化之都。這是一個不斷成長的城市，充滿活力、生活成本較低，並且是穩定的工作和生活之地。洛杉磯是科技、智力資本和創新的熱土，這些都促使這座城市占據比過去更強大的經濟地位。——Brian Cullinan，普華永道執行合伙人（南加州、亞利桑那州和內華達州市場）

洛杉磯好萊塢是工人的電影業中心，奧斯卡頒獎典禮每年在這裡舉辦，這裡也是美國歷史最悠久的電影院校——南加州大學電影學院所在地。——《紐約時報》

洛杉磯是“世界創意之都”，當地每六個人中就有一個在創意產業工作。——Otis創意經濟報告

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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加州拍賣購房：來自《與卡戴珊一家同行》房地產經紀人的建議 | 美國

在加利福尼亞，清晰、細致地了解房地產拍賣大有裨益，因為該市場在這裡備受追捧，尤其是洛杉磯地區。該州宜人的景色、絕佳的生活方式以及精彩紛呈的設施意味著，在此購房的不僅僅有當地或其他各州的買家，還有國際投資者。

在加利福尼亞購房時，您最有可能通過普通的銷售流程，也被稱為私下協議交易，而不是拍賣。不過，正如美國其他各州一樣，這裡也不時舉辦房地產拍賣會。對於所有熟悉拍賣流程的購房者來說，這是讓自己脫穎而出，利用自己的技能以有利的條件購買住宅或者商業建築的絕佳機會。

在加利福尼亞，拍賣流程中通常包含為期四周的宣傳期。在此期間，房產會在廣告中展示（類似於普通的銷售廣告），然後再舉辦拍賣會。房產宣傳廣告中會標明拍賣日期和地點。

從經紀人的角度來看，拍賣是業主賣房的絕佳方式，因為這種方式可以制造購房者的緊迫感，令其更快采取行動。同時，這也是購房者與業主討價還價的絕佳方式。

以下是為所有希望在加利福尼亞通過拍賣方式，以有利條件購房的買家提供的建議。

Jessica Ross and James Pratt In Beverly Hills Los Angeles — 《與卡戴珊一家同行》金牌房地產經紀人Jessica Ross（左）和James Pratt

1、直接出價

對於購房者來說，最佳方式是在拍賣會舉辦之前嘗試出價並將其一舉拿下。如果拍賣日距離當前仍有幾周時間，並且您已經完成看房和盡職調查，可以立即出價，而不是等到拍賣日。這樣，可以避免您在拍賣日與其他購房者競爭，可能會提高您購得此房的幾率。

業主會考慮時間因素。比如，如果在拍賣日之前收到頗具吸引力的出價，就有機會更快拿到房款，並且用這些錢進行更有吸引力的投資，而不是守株待兔，等待拍賣日的到來。

來自洛杉磯比弗利山莊（Beverly Hills）的Jessica Ross在MSM Luxury Estates從事房地產中介工作，她曾經手過一些比弗利山莊奢華住宅，其中包括熱門電視節目《與卡戴珊一家同行》中的七臥豪宅。

Jessica表示，奢華住宅拍賣和法院拍賣房屋的呈現有所不同。對於能夠區分這一點的購房者來說，這意味著能夠更好地了解業主的動機，以及如何更好地出價。

比如，法院拍賣房屋的共同特點是，住宅處於廢棄狀態，看起來有些糟糕，經常空置。這告訴我們，業主急需用錢，他們沒有錢花費在設計住宅上。因此，作為購房者，您可能可以與業主談個更好的價錢。

奢華住宅會在拍賣會上完美呈現，整潔典雅，並展示設計絕佳的配置。這告訴我們，業主在宣傳廣告中投入了一些錢，他們有自己希望達到的心理價位，而不急於出售。

2、在拍賣日之前咨詢經紀人或賣方經紀人

此前已經收到多少出價？這可以讓您更加清晰地了解其他購房者的迫切感和興趣度如何。比如，一個以上的出價已經能夠表明，這棟房子很受歡迎。沒有出價意味著，現在業主對於尋找購房者頗有壓力。

3、切勿首先亮出您的底價

最後一條建議是，先看看與業主心理價位的差距，切勿首先亮出您的底價。

在加利福尼亞，由於拍賣流程有別於普通的售房方式，因此，對於購房者來說，了解拍賣流程相當於投資一項技能，從而讓自己在該市場中擁有超越其他購房者的優勢。

加利福尼亞是一流的房地產市場，擁有全世界最優質的生活方式。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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Woodstock——大多倫多以西的投資寶地 | 加拿大

說起多倫多周邊有哪些投資不動產的寶地，很多華人都會想起列治文山、奧克維爾，或者萬錦。然而在多倫多的西側，其實有這樣一個地方，雖然在華人投資者中知名度不高，可是那裡的投資前景卻無與倫比。那就是位於安省西南部，被稱為“加拿大乳業之都”的Woodstock。

地理位置——安省的咽喉要地

Woodstock是加拿大安大略省西南部的一座城市，為牛津縣的行政中心。該市坐落魁北克市-溫莎走廊之上，周圍被幾個重要的城市環繞。

Woodstock離多倫多西南面約141公里，離倫敦東北面則約48公里。從Woodstock向北驅車60公里，即可到達滑鐵盧，向東驅車約30分鐘（40公里）可至Brantford，驅車78公里可至漢密爾頓。

更為重要的是，Woodstock座落401號和403號高速公路的交彙點：前者掠過Woodstock市南部，向西通往溫莎，東通多倫多以至魁北克省邊界；後者的西端則於Woodstock市東南角與401號公路交彙，向東通往哈密爾頓和密西沙加。此外，前屬省道資格的2號公路和59號公路亦於該市交彙。

眼下筆者代理的某處物業，就位於臨近這一交彙口的Woodstock市中心。因此，每天會有大量的流動人口通過這兩條公路經過本案的餐廳門口。這一絕佳地段將為其帶來巨大的商業潛力。

乳業之都——美麗的投資寶地

Woodstock素來有“加拿大乳業之都”的美稱，同時它還被稱作是安省最具親和力的城市。安省的泰晤士河（Thames River）流經此地，也給小城平添了一份詩意的美景。

憑借秀麗的城市風光和親切的城市文化，近年來，其常住人口更是不斷增加。2016年，其人口增加了8.3%，比安省人口平均漲幅4.6%高出近一倍。

如此規模的人口增長速度，也將為有意在此投資餐飲服務等行業的投資者帶來更多的商機。

Woodstock常住人口不斷增加，2016年增加了8.3%，比安省人口平均漲幅高出近一倍

作為加拿大著名的“乳業之都”，充滿詩意田園氣質的Woodstock不僅吸引了大量居民前來定居，還吸引了許多觀光游覽的游客。其“藝術乳制品”更是在整個加拿大頗有名氣。當地一年一度的奶酪節，就吸引了全加拿大的奶酪愛好者紛紛前來。

而在平時，小城上下也都可以找到許多主打藝術風的手工乳制品作坊和農場。許多喜好文藝或追求田園生活的背包客們，甚至專程慕名而來。比如城內著名的Gunn’s Hill農場就是一個旅游勝地。

在當地，甚至還有大量以黃油等乳制品為原料的雕刻作品，以及許多專業的“黃油藝術家”。這些在別處難得一見的奇觀也吸引了大量游客前來參觀。

“乳業之都”Woodstock的“黃油藝術”是別處難得一見的奇觀，吸引了大量游客前來參觀

正是這些豐富而獨特的旅游資源確保了能為投資餐飲服務的投資者帶來持續而新鮮的客源。

發展前景——未來的希望之地

在生產乳制品之外，Woodstock還是一個重要的工業中心，並且是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一。這一獨特的條件，加上它地處幾大城市之間的位置，也將賦予這座城市以絕佳的發展前景。

Woodstock是加拿大重要的工業中心，更是豐田公司在北美最重要的汽車組裝地之一

在未來，滑鐵盧極有可能被打造成加拿大的硅谷，並成為加拿大的輕工業基地。而漢密爾頓則是加拿大老牌的重工業基地。屆時，這兩地都將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。

而滑鐵盧的住宅大多相對老舊，漢密爾頓則有環境污染等問題。因此，環境優美、交通便利，且同為工業中心城市的Woodstock，極有可能吸引大量的人員前來定居生活。這不僅會為餐廳之類的經營項目帶來更多客源。更重要的是，當地房地產的升值自然也是大勢所趨。

因此，如果投資者將眼光對准大多倫多地區之外，那麼地處大多以西的Woodstock將是一個絕佳的投資地點。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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【投資新看點】加拿大商業地產最新走勢 | 加拿大

房地產市場的走向取決於方方面面，各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面，最近政策層面和市場新聞頻出，黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空，所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢，依然會是一個上行的趨勢。

但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好，有關房市的很多政策均針對個人住宅市場，與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度，把這溫度和信息傳遞給讀者，希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。

加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後，在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元，環比和同比分別增長+66%和+86%，無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。

按地區劃分

與去年相似，2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華和多倫多在第一季度占所有投資活動的63％，達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大，第一季度的投資總額為46億加元，同比增長了+177％。多倫多達到30億加元，同比增長了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。

第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡、埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元，埃德蒙頓為6.35億加元，比2016年第一季度分別躍升+137％和+123％。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是，滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區，投資總額為5.05億加元，增長了+275％。作為第一季度加拿大第六大投資市場，滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。

按行業劃分

幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升（出租性公寓樓除外），零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的，投資總額達33億加元，同比和環比分別增長+183％和+71％。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入，其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上，一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。

第一季度，辦公樓物業是第二大資產類別，投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多（占辦公樓總投資的64％），但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中，在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生，表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。

截至今年第一季度，工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動，平衡了全國其他地區的投資，而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。

按投資者分類

養老基金是2017年第一季度最大的投資人，占市場的38％，大大高於2016年的16％。第一季度，養老金主要集中在辦公和零售物業，其收購的90％集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者，占市場的31％，然後是外國投資者18.7％。

黃嵐Daisy認為，外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業，都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多，比如：可以貸款，加幣彙率長期處於低位，貸款利息也處於歷史低位等等。

關於外國投資者

外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行，在2017年第一季度，海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7％。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售和酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購，交易金額為11億加元。

黃嵐Daisy提醒大家注意，來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%，但由於中國近期趨嚴的資本管制，導致不少大型跨國並購流產，個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好，因為潛在的競爭買家會有所減少，因此是投資布局的好時機。

關於投資商業地產，如果您還有什麼具體問題需要咨詢，歡迎您透過居外聯系我。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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家長必看！密西沙加市最好的小學，就在這個經典浪漫的社區 | 加拿大

眾所周知，每年的Fraser安省公立中小學排名總會受到全體家長們的矚目。然而如果各位家長想為自己的孩子挑選一個好學校，僅僅參考這一個排名還是不夠的。比如，有一所學校被許多家長稱為“密西沙加最好的小學”，但它偏偏沒有參與排名。它就是大多地區著名的英法雙語小學——Vista Heights。而它所位於的，也正是密市最經典的社區——Streetsville。

完美學區——頂尖的小學和中學

Vista Heights雖然沒有參與最新一期的安省公立中小學排名，但這所馳名於外的英法雙語小學依然憑著往年驕人的戰績，和絕佳的口碑，被視為密西沙加公立小學中的“無冕之王”。

Vista Heights的綜合評分常年位於9分以上（滿分為10分），並曾多次蟬聯密西沙加公立小學榜單的榜首。而其出色的法語教學，更是受到無數家長的贊譽。

近年來，因為看中Vista Heights雙語小學的教學質量而特別搬來Streetsville的人也越來越多。其中甚至還有專程從魁北克慕名而來的家長。

而除了有頂尖的Vista Heights小學外，著名的天主教高中St Aloysius Gonzaga的學區也位於這一地段。在最新一期Fraser排名中，St Aloysius Gonzaga中學在安省740所中學裡排名第35位。

同一地區彙集了密西沙加頂尖的小學和中學，可以說Streetsville有著密市最完美的學區。然而，Streetsville的過人之處還遠不止於此。

Streetsville——經典浪漫的歐洲風情

Streetsville是密市最經典的社區，大多地區著名的豪宅區Credit Mills即位於其中。

自1879年Credit Vally Raiway鐵路通車，Streetsville就與多倫多就連成了一片。同時，流經境內的祈德河Credit River還與安大略湖Lake Ontario相通，便於船運，大幅地提高了社區的發展空間和交通便利程度。

今天，Streetsville成為密市最集中、保護最完善的歷史建築區，一個現代化城市裡的古典鄉村。漫步在鎮上，古樸典雅的英式歐陸建築，鄉村式店鋪，哥德式教堂，以至偶爾傳來的古典音樂，不時能讓人住步細心欣賞。每年，退伍軍人紀念日Remembrance Day、面包蜂蜜節Bread & Honey Festival、聖誕花車巡游Santa Claus Parade都在Streetsville舉行。

每年夏季，在區內的Streetsville Momorial Park 還會舉行室外音樂會、夏日Funfair，以及燃放煙花活動，成為密市旅游和慶典活動的中心之地。

值得注意的是，在該區英裔移民明顯地高於其它區。在這裡以英語為母語的人口占到了78.34%，另有7.16%的人會在家使用英語。而且本地居民中，超過60%的人有大學或以上學歷。有如此高比例的英語和高學歷人口，也許這也是Streetsville歐洲情調得以保持的那麼好的原因之一吧！

交通便利，配套齊全

作為密西沙加最優質的社區之一，Streetsville不僅具有經典浪漫的文化，也具有交通便利，和生活配套齊全的優勢。

從Streetsville的核心位置，僅需乘坐一輛公交車，即可到達位於邊上Erin Mills社區的著名購物中心Erin Mills Town Centre，著名醫院Credit Valley Hospital，以及Erin Mills社區中心。此外，附近的公交車還可直達Square One、多倫多大學密西沙加分校，和約克大學。從位於Streetsville中心區域的Go火車站乘坐火車，半小時即可直達多倫多市中心的Union Station。

Streetsville的中心區域還很靠近403/401/407等高速公路，因此如果選擇自駕出行也會十分方便。

Callisto Ct——近乎全新的街區

Streetsville是一個具有200年悠久歷史的社區，那麼這是不是意味著這裡的房源都很舊，樣式也很老呢？當然不是！

在Streetsville的核心位置，就有一個新建的、以獨立屋為主的街區，其房屋的房齡都只有10年左右！這麼新的獨立屋街區，在Streetsville社區，乃至整個密西沙加，都可謂難得一見。更為難得的是，這一街區由多倫多著名的建築商Daniels Home承建，其品牌足以成為房源品質的保障。因此這一街區的房源大多在市場上十分搶手，各方面也堪稱完美。居住這一區域的業戶大多也是收入較高，且注重生活品質的人群。

以位於這一街區的某套在售房源為例，房屋的正前方是安靜的小街Court End，以及一個寬敞的街心廣場。房源後院朝東，是置業的首選朝向。近乎完美的結構和朝向，使房屋中的家庭廳、廚房、早餐廳、主臥等主要活動空間在白天始終陽光明媚，充滿了動感和朝氣。

整棟房屋共有4間臥室，可改造成5臥，其中共有2個主臥；全屋4間衛生間，其中2個為主臥套間；另有雙車庫、四車位，車庫中還有可供電動轎車使用的充電系統。

特別值得一提的是，在這套屋子的前院中還栽種著美麗的日本櫻花和其他常綠植物，後院也是經典的東方園林風格。這一細節充分顯示了屋主人的審美和生活品味，也表現出這一社區的品質和情調。

如果您也有意在這一高尚社區選購一套優質的房源，歡迎瀏覽居外密市房產。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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英國房產與教育：名校之都倫敦的房產現狀 | 英國

海外買家將倫敦視為優質學術的中心，Laura Henderson本期帶我們深入了解教育產業的欣欣向榮對當下倫敦房產市場的影響。

這裡的夏天有屋頂電影院，戶外游泳池和公園裡的各種節日慶祝。除此之外，這裡溫和宜人的氣溫也使許多海外買家對這座首都城市青睞有佳，他們對這裡頂尖大學附近的房產情有獨鐘。

“他們一般在6月和8月左右來到這裡為在九月份入學的孩子尋找合適的房產。一般集中在UCL，帝國理工和其他頂尖的大學附近。”來自地產中介公司Savills的Charlie Bubear說。

他說，來自中國大陸，新加坡和中國香港的買家喜歡一室到兩室的價錢在£100萬到£150萬之間的新公寓。“如果父母打算經常來探望，他們一般會在更時髦的地段購買更大房子，如切爾西。

與教育相連的房產是個大產業，據高等教育統計局和Dataloft的數據，去年共有361,000個學生在倫敦的37所高校就讀。

所需的住處也是相當多的，這其中32.6%是全職的大學生，42.5%是來自海外的研究生。

來自Sons and Co的Alex Stocker 正在買35個一到三室的公寓，樓盤位於Holborn的Pinks Mews，是六座維多利亞式建築翻新後打造的公寓，靠近倫敦政治經濟大學，這些公寓在海外買家中大受歡迎。

Alex Stocker說“我們在亞洲市場上測試，一個周末就賣了6套公寓。這全歸功於臨近好的交通樞紐和大學。遠東的家庭一般都有較早且長遠的計劃。”

來自高力國際（Colliers International）的Ashley Osborne認為很多人都認為倫敦是全球真正可以提供世界級教育的城市。

1區和2區對於本地人來說是最理想之地，但是Osborne看到，海外買家為了得到更劃算的房產，不介意到市中心以外的地方購房，只要臨近公共交通設施，並且在孩子完成學業後，容易將房屋出租。

大部分買家會要求新公寓大樓設有花園，陽台和門房服務。Osborne說：“沒有人願意離家6,000英裡以外，還經常被怎樣修水管而困擾。”

許多人都明白，有些設施不僅沒什麼價值，還會推高服務費。“比如為宴請賓客而設的大廚房可能十年才用得上一次。”來自地產中介London Real Estate Advisors的Charles Smith說。

另外，他提醒海外買家對Clerkenwell 和 Hoxton這樣的地方要三思：“所有人都會在這些地方逛街，但是這些區域都非常昂貴——價格不一。”

Lincoln Square是一個有著202套公寓的新樓盤——在倫敦政治經濟大學（LSE）的附近。“我們這裡一半的買家是為他們的孩子來買房子，大多數在孩子畢業後繼續持有房產。他們將購買公寓看成是一輩子的事情。”來自Lodha UK的Charlie Walsh說。

保安系統對外國人來說是很重要的。Walsh強調Lincoln Square設有CCTV攝像頭和24小時門房服務，還有很多其他的高端設施，包括25米長的游泳池，電影院，私人就餐室，醫療室和“可以和朋友一起喝杯紅酒，打杆台球”的前廳酒吧。

就職於房產中介Garrington Property Finders 的Nicholas Finn推薦倫敦南銀大廈公寓（South Bank Tower），臨近國王學院（King’s Colleges），摩利學院（Morley Colleges）和倫敦傳媒學院。還有倫敦南岸的酒吧，餐廳，畫廊和劇院。她最近買了一套價值£255萬的公寓給一位來自新西蘭的客戶，從她手中拿到了優惠價£205萬。

Finn還推薦在Mount Anvil 區City Road上的 Lexicon樓盤，£700,000一套公寓，還有開發商Berkeley Home的Abell 和 Cleland樓盤，他給這些樓盤的形容詞是：“搶手，安全和保值。”

“有些時候我們過於被經濟所禁錮”來自Middleton Advisors的Ashley Wilsdon說。她前不久為一位海外的學生找到了一套兩居室的£225萬的公寓，可以走路到大學。“倫敦是一個充滿文化的城市。人們喜歡住在這裡。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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2017年第一季度紐約房市簡報：春暖花開，曼哈頓房市復蘇 | 美國

曼哈頓房地產市場打破了去年下半年來市場成交量持續下滑的趨勢，在2017年第一季度強勁反彈，這對今年下半年的發展奠定了樂觀的基調。

根據我司Compass的調查顯示，在連續5個季度的下跌後，17年第一季度整體簽約數量與同比增長16%。特別是上東城區，由於第二大道新地鐵線的修建，我們看到了非常顯著的24%的簽約增長。大選過後的穩定感，加上要在貸款利率上調前買房的意願，推動了更多買家涉入市場。中間成交價（Median sales price）同比上漲了5%至120萬美元。總吸納率（Absorption rate），也就是市場供給量，於一年前相比基本沒有沒有變化，維持在5.6個月上下，與長期均衡值（8個月）相比還是相對較低。也就是，市場還是處於供小於求的狀態。

布魯克林房產市場則是另外一種情況。在去年，當曼哈頓房產市場處於比較低迷的一年，布魯克林的市場則未受到影響。而且競價戰爭任然時有發生，市場沒有減緩的跡像。在2017年的第一季度，中間成交價為創紀錄的92萬5美金, 同比增長了19%。然而，總體交易量則下降了6%，初步顯示布魯克林市場在達到如此高價位後，開始逐漸形成對高價格的不接受。

我的業務基本均分在曼哈頓和布魯克林，所以有時候我會比較這兩個區域的市場。對比於曼哈頓，我在布魯克林的買家中有更大比例是自住（曼哈頓更多為投資者），所以相比曼哈頓，布魯克林房地產市場受股票市場的影響要小，布魯克林高端房市的購買者不太會因為股市的下滑而退市。

紐約房產經紀人葛宜珉專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（公寓）| 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升2.4%

房產儲量自2015年第四季度減少10.9%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為125天

房產售價與要價的百分比為96.51%

線下交易的房源百分比為22.50%

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新創科技對房產業的衝擊與機會 | 美國

在多數人的的觀念裡，房地產業屬於傳統產業，不僅跟科技沾不上邊，產業循環的速度也不快。不像科技業，許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法，那就大錯特錯了。

以銀行業而言，隨著新創fintech金融科技公司的攻城略地，使得許多銀行業務漸被蠶食鯨吞、甚至消失，逼迫銀行掀起並行、整編潮，進而導致許多城市不少大型一線金店面，有著為時不短的空租期。然而這個趨勢，似乎仍未停歇。美國電商巨人Amazon亞馬遜的崛起，同樣也使得美國零售商場正掀起一波淘汰關門潮。這些都是新科技的運用進而掀起房地產的重大變化。

然而，新科技運用對房地產業的衝擊不僅如此。事實上，全世界新創科技公司最多的美國，光是在去年，共有235家房地產科技公司（Real Estate Tech Company）公司，在市場上成功地募集26.65億美金的資金。

在美國眾多的房地產高科技新創公司中，根據我的觀察，大致上可分成四大類：

第一類，屬於運用大數據的“房地產網絡搜索引擎類”公司：免費提供用戶欲查詢對像之歷史價格、目前房屋估值與未來一年房價預估。還有欲查詢對像之學區好壞、房產稅、欲查詢對像周邊附近其他類似正在銷售對像開價、照片等數據。該類之新創房產科技公司，主要假想敵就是在那達克掛牌的Zillow公司，包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用戶欲查詢對像未來房價高精准度著稱。今年初也獲得Google董事長Eric Schmidt艾立克･史密特的青睞，共同參與3,300萬美金的增資入股。

第二類，提供短期房屋網絡招租服務公司：這類主攻短租、民宿出租的新創房產科技公司，主要是把Airbnb為主要競爭對手。這類為數不少的公司，包括比較知名的Flip公司，提供承租人房屋分租服務，尤其在紐約、舊金山這類房租驚的嚇人的大城市，最受用戶的歡迎。還有Tripping、Homeaway與VRBO等許多，跟Airbnb大同小異的公司。

第三類，有能力將房地產部分流程更為優化的公司：這種類型的新創房產科技公司，可能擅長在優化房地產營造流程，也可能專精在物業管理，又或是簡化在線貸款征信流程等房地產交易流程中的某一部分。舉例而言，例如: OnTarget公司，利用其優異的計算機軟件程序技術，提供開發商、營造商、承包供貨商、銀行，甚至投資人，可以藉由隨時上該網站，達到實時監控大樓興建實際進度，並有效控制時間與材料成本的目的。Honest Buildings公司也是運用雲端數據庫與大數據分析，有效監控營建過程，與OnTarget有異曲同工之妙。

第四類，運用VR、AR虛擬現實與3D技術，提供潛在買方體驗新銷售手段之公司：其中最令我感到興趣的兩家公司，就屬Matterport與Floored了。這兩家公司，提供潛在買家利用該公司網站，點選任一房產對像，就能讓投資人有如親臨實境，輕易取得該對像360度的各種視野，根本不必親自到現場看屋，提供潛在買方搶先看屋樂趣的科技公司。這兩家最大的差別在於Matterport專注在住宅市場，而Floored專注在商業辦公室對像。

根據美國聯邦儲備局的一份報告，美國最大的資產是房地產，目前來到40兆美金的市值。這個數字，隨美國著房價的持續上漲，市值也不斷的增加。身為美國房產投資專家，與創投多年經驗的我，一方面看到美國新創科技公司前僕後繼地投入房地產市場，提供房產投資人更透明、更精准、更多元的房產評估信息，對美國房地產產業進化與升級做努力與貢獻，感到驚艷與佩服，更使得我對美國房產後勢樂觀以待。

反觀中國台灣，根據台經院的“2016中國台灣獲投大盤點”報告，2016年全中國台灣新創公司共募得約3.5億美金，僅為同期美國房地產科技新創公司所募得資金的12.5%，且僅有一家新創科技公司iStaging跟房地產有關，也只募得560萬美金，僅為美國房產科技新創公司同期募得金額約0.2%。故想藉此呼吁中國台灣相關主管機關或過去十年有享受到房地產增值的中國台灣大型建商，應該鼓勵、支持新創科技公司積極投身提升中國台灣房地產產業進化的領域。

也引頸期盼，中國國內、港澳台等地，未來能有越來越多新創科技公司願意為華人世界的房地產產業進化與升級做貢獻，提供房產置產與投資者享受透明、精准、多元的房產評估信息，進而使得房產市場交易更為有效率。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅各州稅費計算詳解 | 澳洲

內容摘要

目前維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州都對海外投資者征收房地產印花稅。
新南威爾士州已經當地對期房開發提出新的要求，針對外國人的附加印花稅很快也會再次提高。
聯邦政府實施了“幽靈稅”，取消了資本所得稅豁免制度，並規定了新開發項目中海外所有權不能超過50%的限制。

從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。

國家層面有什麼？

幽靈稅（Ghost tax）

繼2016年增收印花稅之後，澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。

如果在房子在一年中被空置6個月以上，那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。

資產所得稅豁免被“取消”

自2016年7月1日起，外國投資者在出售房產時，會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。

從2017年7月1日起，該標准降低至75萬澳元，並提高預扣稅率至12.5%。

這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響，因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。

新開發項目的所有權

如果你在考慮購買公寓期房，那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起，新開發項目的海外所有權不得高於50%。

新南威爾士州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房（無論新建或現成）時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2016年6月21日之後簽訂的買房合同。

除此之外，如果是2017年1月1日之後購買的房地產，你還應再繳一筆土地稅。

這些附加稅不適用於購買商用房地產，如零售店鋪或辦公室。

稅費有多貴？

目前，附加印花稅為4%，土地稅為0.75%。然而，從2017年7月1日起，附加稅會分別漲至8%與2%。

個例分析

在沒有附加印花稅政策的時候，無論中國買家還是澳洲公民，購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。

在目前4%的附加印花稅政策下，中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅，比以前需多繳32,000澳元。

從7月1日起，外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。

然而… 新南威爾士州並未就此收手

另外，外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起，新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。

Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

維多利亞州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2015年7月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴？

2015年7月1日附加印花稅生效之前，維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅，96萬及以上的則產生5.5%的稅費。

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的，那麼除了上述稅款，還應再繳納3%的附加印花稅。

意思就是，在新的附加印花稅率下，2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。

幸運的是，只有印花稅上漲，而非土地稅。

2017年1月1日後，空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。

個例研究

維州一處價值80萬澳元的房產，標准印花稅為43,070澳元。

如果是外國房主，印花稅則上漲至99,070澳元。

我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

昆士蘭州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅：

你是外國公民，或澳洲臨時居民；
你在2016年10月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴？

附加印花稅為3%。

個例研究

之前，昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。

如今印花稅為45,850澳元。

我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊，了解最新變化。

如何避免附加印花稅？

符合以下情況的買家，不用繳納新增的附加印花稅／土地稅：

你是澳洲公民，或澳僑（即在海外生活和工作的澳大利亞公民）。
你是澳洲永久居民。
你以你澳籍／永居配偶的名義置產。

如果以上情形你都不符合，可以考慮在沒有附加稅的州購房：

如果我即將成為永久居民呢？

如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民，那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。

但是這個情況就相對復雜了：

如果你在昆士蘭或維多利亞購房，交換合同的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。

在新南威爾士州，交換合同與清算的時候，你本人必須在澳洲，以避免附加印花稅。

在你取得永居身份後，還應至少在澳停留200天。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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