加拿大 | 美國宣布再次加息 加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

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12月14號星期三下午, 美聯儲宣布加息0.25個百分點,由於近期強勁的非農就業數據和重新抬頭的通脹率,聯儲預計2017年將加息3次,比原預期還多1次。在此之前,加拿大眾多商業銀行也已經開始宣布提高住宅按揭貸款。 11月初,加拿大道明銀行宣布將浮動利率從2.7%提高15個基點至2.85%。數日之後,加拿大皇家銀行即宣布上調固定按揭利率,緊接著加拿大道明銀行再次上調按揭利率,將4年固定按揭利率上調5個基點,漲到2.44%,5年固定按揭利率上調10個基點,上漲到2.69%。

受到利率上調的影響, 過去幾年一路飆升的溫哥華和多倫多住宅市場開始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association – CREA)發布的2017年加國房市預期數據中可以看到,住宅市場的成交量會逐漸下降, 價格增長的速度會放緩。許多房地產投資者都知道加息會對房產投資產生負面影響,因為貸款成本上升就一定會壓縮房產投資回報率, 而住宅成交量的放緩就是加息對房地產市場影響的直接體現。

加拿大房地產價格走勢預測
加拿大房地產價格走勢預測

房地產市場主要可以分為住宅地產和商業地產。相比住宅市場的價格飛速上漲,加拿大的商業地產市場在過去的幾年裡經歷了一個截然相反的市場環境。由於受到大宗商品,尤其是能源價格大幅下跌的衝擊,加拿大的兩大傳統經濟支柱產業—能源和礦業一蹶不振,再加上加拿大主要城市的零售消費數據也持續低迷,這就直接導致商業物業價格連續多年在低位徘徊。 相比很多豪宅和豪華公寓的市場價格,相同地段的商業物業價格就便宜非常多。正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時,市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比,投資加拿大商業物業擁有以下三個優勢:

  1. 租金回報率高

無論是寫字樓還是零售商鋪,其每平米租金收益要比相同地段的住宅物業高。在租金高的同時房價卻不高,這就造成實際租金回報率遠高於普通住宅物業。

  1. 額外發生費用少

無論是寫字樓單位或是零售商鋪單位,一旦出租後,所有額外費用如:Property Tax(物業持有稅),Management Fee(物業管理費)及Property Insurance(物業保險費)全部由租客承擔。

  1. 業主權益得到最大保障

區別於住宅物業,投資商業物業的最大好處之一就是業主的權益會得到最大的保障。對於商業物業的房東來說如果遇到房客拖欠房租的情況,輕則罰款加租,重則鎖門換鎖,停水停電停暖都是可以合法采取的手段用於追討拖欠的房租。

 從2016年的年初開始,大宗商品和能源價格開始回暖。最近,石油輸出國組織(OPEC)各成員國石油部長,包括伊拉克在內罕見得達成一致,同意將原油產量下調每天120萬桶,至每天3250萬桶。國際天然氣價格更是在今年翻了2.5倍。眾所周知,加元是傳統的商品貨幣,其彙率走勢和大宗商品尤其是能源的價格變化息息相關。從長期角度來看,只要通貨膨脹率恢復歷史平均水平,大宗商品價格就會進入正常的上漲周期, 加元的升值則是必然事件。 一旦加元走強, 加元資產將會大幅看漲,同時引發更多海外機構資金流入, 商業地產則是最直接的收益板塊。中國安邦保險集團股份有限公司(安邦)則是這方面投資的佼佼者,其在2015年10月出價1.1億加元(約合7500萬美元)收購多倫多金融區的一棟17層寫字樓, 巧合的是安邦出手購入的時間幾乎就是加元近十多年內貶值幅度最大的時刻,換句話來說就是安邦用了最少的加元買到了加拿大最高端的商業物業。雖然我們個人投資者無法做到像專業投資機構那樣大筆投入,但是市場上不少有前瞻性的投資人士已經把目光投向中小型商業物業類項目,比如小型辦公樓、市區及郊區的零售商鋪、加油站、和小型商業廣場(Plaza)等。

近幾年,國內高淨資產家庭對於海外資產配置的需求越來越高,不管是出於對人民幣貶值的擔憂,又或者是尋求個人資產類型的多樣化,加拿大房地產市場開始受到眾多國內人士的喜愛。為了更好得幫助國內投資者了解加拿大的商業地產市場,把握住其中的優質投資機會,我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具,它們都有各自的優勢,可以滿足不同類型偏好的投資者。

第一種工具:商業地產投資信托基金

Commercial REIT是一種類似封閉式共同基金。它先向投資人募集資金,再用以投資商業地產(主要以辦公樓,零售物業和工業物業組成)。Commercial REIT具有房產的所有權,平時收取租金並定期分配現金股利給投資人。它的特點有三個,分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值;收益的大部分將用於發放分紅;長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。對於國內投資者來說,通過投資加拿大商業地產投資信托基金可以間接獲得在大規模的商業地產投資的收益,大幅降低了投資者參與商業性房地產權益投資的門檻。投資者可以通過購買商業地產投資信托基金的方式參與、分享加拿大商業地產市場增長帶來的收益。Canada Real Estate Investment Trust是這類商業地產投資信托基金的代表, 在過去15年裡平均年投資回報率達到15%(含股息再投資部分)。

加拿大商業地產投資信托基金的投資回報率
加拿大商業地產投資信托基金的投資回報率

第二種工具:高級酒店式辦公與零售物業

像在多倫多這樣的加拿大經濟商業中心,商業零售和辦公出租市場越來越活躍,許多追求創新理念的開發商推出了住宅和商用混合的高級酒店式公寓,從而來滿足多倫多越來越多的商業零售和小型辦公場所的需求。根據全球最權威的商業地產分析和咨詢公司Collier International – 高力國際的最新分析報告, 高級酒店式辦公物業(Office Condo)作為一種嶄新的商業物業形態,開始在溫哥華和多倫多流行。它和傳統的辦公大樓建造理念完全不同。首先,它是一種業態混合的呈現方式,整棟大樓無縫的整合了工作、消費、休閑和居住的各項功能。一樓通常由精品商場和休閑購物中心組成,同時配備地下停車場,甚至還有直通城市交通軌道的專用走道。 大樓內部還配備大量的娛樂設施,其中包括游泳池,健身房,桌球房,電腦房,室內網球場,小型電影院,宴會廳等一些列的功能房。大樓本身又是全玻璃的外觀,極具摩登和後現代的質感,在這樣的大樓內工作,相信大家都不願意下班回家了。 由於一棟高級酒店式公寓通常只有2%-3%的單位是設計成辦公用途,所以高級酒店式辦公物業市場供應量比較稀缺。同時,開發商會采用樓花的方式進行預售,投資者只需支付少量的預付款就可以提前買入物業,這對於有豐富房產投資經驗並善於利用資金杠杆進行投資的朋友來說,絕對是一個很大的吸引力。

由於篇幅有限,以上兩種加拿大商業地產的投資工具這次就先介紹到這裡。各位讀者若是想進一步了解操作的流程和細節的話,歡迎郵件聯系。

 

加拿大資深投資顧問倪駿良Peter專欄全集

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美國 | 高回報低風險,投資紐約房市的機會來啦!

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買房翻修後迅速轉手作為美國房市最賺錢的方法之壹,現在依然如此!2016年第二季度《美國炒房報告》表明,今年二季度,美國房產市場轉手售房的平均獲利達到62000美元。而在平均獲利超過100000美元的九大城市中,紐約尤其值得投資客關註。

 

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與美國其他大城市相比,買家入手紐約房產的風險更低,選擇更多,獲利方式更靈活。根據9月29日瑞士聯合銀行最新發布的“2016全球房地產泡沫指數”顯示,在世界18個主要城市住房市場的泡沫列表中,溫哥華和倫敦在房地產上的泡沫風險最大,而紐約則被列在“估值合理”的範疇,在這範疇內還有波士頓和新加坡。

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(瑞銀房地產全球指數)

 

事實上,紐約房市自2010年開始反彈以來,目前上升的勢頭已經趨緩,特別是寸土寸金的曼哈頓地區,由於供給出現了壹定程度的飽和現象,房產市場已經逐漸傾向供過於求。這將給買家帶來更多的選擇。

 

近日,紐約頂尖的住宅中介科可蘭集團(Corcoran Group)發布報告,顯示今年三季度曼哈頓有5,860套房屋掛牌出售,與去年同壹時期相比,市場上的房產數量增加了21%。庫存增加的現狀讓買家有充分的時間來對比房屋質量、地點和價格。不過,盡管出現了供過於求的傾向,曼哈頓房產的價格仍然在穩定上漲。報告顯示,三季度曼哈度房產市場的中位價是110萬美元,同比上漲了10%,但較壹季度的115萬美元略有下降。

 

紐約的房價也在上漲,今年三季度同比上漲了2.6%,雖然幅度較為溫和,但上漲的趨勢並未改變。此外,紐約的租賃市場表現搶眼,平均租金比十年前上漲了50%,這將給買家創造更多獲利的機會。

 

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進軍紐約房市的機會已經來臨。對眼光長遠的投資客而言,尋找壹個值得信賴的房產中介也許才是更加現實和具體的問題,而了解壹切之後,科可蘭集團壹定會成為他們的首選。

 

科可蘭集團是紐約最頂尖的住宅中介公司,共有40家分部和2,200名銷售人員,業務遍及曼哈頓、布魯克林、漢普頓、北福克、佛羅裏達州德拉海灘和棕櫚灘地區。科可蘭集團在紐約深耕了40多年,了解紐約的每壹個社區和每壹種房產類型,清楚紐約的每壹條定價策略和審批流程,能夠為購房者提供全面、系統以及個性化的服務。

 

2015年,科可蘭集團的房屋銷售總額達到前所未有的190億美元,充分展現了科克蘭集團在紐約房地產市場的領導力。同年,科可蘭集團的網頁訪問量達到驚人的850萬人次,這讓http://www.corcoran.com成為全世界最常被訪問的中介公司網頁。在曼哈頓,科克蘭集團同樣表現出色,房屋銷售總額遠遠領先,比位列第二的同行高出7億美元。這些事實證明,科可蘭集團在中住宅中介業務方面擁有極為豐富的經驗和無與倫比的實力。正如集團理念“用心生活(Live who you are)”所言,科可蘭集團明白購房人的所有需要,因為科可蘭人就在紐約用心生活。

 

投資海外房產,可靠的中介公司是首要保障。作為美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員,作為紐交所上市公司Realogy Holdings Corp.(NYSE: RLGY)的旗下公司,不管是尋找壹個適合自己的理想家園,還是想要及時把握投資房產的機會,科可蘭集團都是入手紐約房產的首選中介。

 

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(掃碼關註科可蘭微信公眾號,獲取更多房產信息)

 

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英國 | 劍橋成房市熱點地區 房價十年激增75%!

據《每日郵報》,劍橋郡(Cambridge)位於房市熱點榜首位,十年來價格激增75%。

劍橋郡以划船聞名且為電影導演Richard Attenborough的故居,2006年平均房價為26.4227萬英鎊。僅十年,房均價就激增了75.3%,達46.3093萬英鎊。

英國 | 劍橋成房市熱點地區 房價十年激增75%!
據《每日郵報》,劍橋郡(Cambridge)位於房市熱點榜首位,十年來價格激增75%

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除倫敦外,劍橋郡並不是房價上漲的唯一地區。在薩裡(Surrey),泰晤士河邊的瓦爾頓(Walton-on-Thames)房均價同樣上漲,價格從2006年的38.6427萬英鎊上升至2016年最後一個季度的66.3811萬英鎊,暴漲了71.8%。肯特郡(Kent)的海濱小鎮惠特斯特布爾(Whitstable)以牡蠣而聞名,位列榜單第三,十年裡房均價上漲70%,從2006年的22.8786萬英鎊上升至如今的38.8986萬英鎊。

前十名的其他地區緩解了倫敦人口過剩問題,許多人從倫敦搬入這些地區。

伯克郡(Berkshire)的梅登黑德鎮(Maidenhead)為劍橋公爵夫人出生地,十年裡房均價上漲65.3%,從 2006年的32.6454萬英鎊上升至2016年最後一個季度的53.9653萬英鎊。埃埃塞克斯郡(Essex)的濱海利(Leigh-on-Sea)居民滿足於房價上漲,房均價從23.8748萬英鎊上升至39.4333萬英鎊,暴漲65.2%。同時柏克斯郡(Berks)的斯勞(Slough)作為BBC情景喜劇《辦公室》(The Office)拍攝地,房均價從22.1457萬英鎊上升至36.3381萬英鎊,上漲64.1%。

排名前十的另一個大學城市是牛津郡(Oxford),房均價從28.7825萬英鎊上升至47.1087萬英鎊,上漲63.7%。埃塞克斯郡的勞頓(Loughton),電視真人秀《 TOWIE》中提及的地方和26歲Lydia Bright的服裝精品店開設之地,房均價也從33.5011萬英鎊上升至54.7795萬英鎊,上漲63.5%。第九、十名都是倫敦周圍郡(Home Counties)的城鎮,居民大多也是從倫敦搬入。伯克郡的布拉克內爾(Bracknell)和赫特福德郡(Herts)的沃特福德(Watford),十年來都上漲了60.4%,房均價分別從23.8758萬英鎊和27.3902萬英鎊上升至38.3022萬英鎊和43.94萬英鎊。

數據顯示,南北房價差別大,排行榜前十名都位於南部。

房地產網站RightMove新數據顯示,除倫敦外,房均價在過去十年增長了84.7%。

房地產專家Henry Pryor說:「尋找一個新家,位置很重要。位置越好,價格越高。在過去幾年中,由於房價高,購房者不得不接受次要位置,使這些地區房價抬高,這大概也是惠特斯特布爾上榜原因。人們已承擔不起上流地區的房價了。」

2015年房價上漲最多的城鎮是盧頓(Luton),2004年它曾被票選為英國最差居住地。

過去,貝德福德郡(Bedfordshire)小鎮在重大轉變中已不是房市熱點,房價一年上漲4.2萬英鎊。但在2015年激增19.4%,超過英國平均水平兩倍,並且高於英國其他地區。據哈利法克斯銀行(Halifax),房均價從21.4934萬英鎊上漲至25.6636萬英鎊。

相關資訊:英國 | 2016倫敦最貴車庫售價67萬英鎊?

(據英中網)

英國 | 不受脫歐動盪影響 房市2017年看漲2%

提要:根據最近英國房產平台Rightmove的數據顯示,儘管脫歐事件帶給英國房市的不穩定性,依舊不影響英國當地居民對買房供不應求的鐵證事實,這也使得英國房價依然居高不下!

根據最近英國房產平台Rightmove的數據顯示,儘管脫歐事件帶給英國房市的不穩定性,依舊不影響英國當地居民對買房供不應求的鐵證事實,這也使得英國房價依然居高不下!

脫歐之後,每家房仲的房源馬上縮水5%!房源減少,中低價位房源的需求依舊沒有減少,僧多粥少的情況下,問題還是無法解決。

現今全英國的平均房價快要過30大關,落在£300,000左右。而以大倫敦來說,倫敦平均房價已攀升至£616,000,是全國平均房價的兩倍。

Rightmove 總裁Miles Shipside表示,2017年房價的漲幅主要會落在蓬勃發展的倫敦郊區(3-6區)以及鄰近的城市,倫敦以外的大城市聚落也會有不錯的表現!唯獨倫敦市中心(1-2區)的房價可能在2017年下跌5個百分點,買氣依舊低迷。Miles Shipside推測由於過去倫敦市中心房價飆升太快,房價的下跌是調整房市的價格平衡以防止泡沫化。

2015與2016年大倫敦的房價相互比較,可以看出一些端倪。以Kensington and Chelsea 為例,2016年的房價比2015年低了14.70%!(圖1)

英國 | 房市2017年看漲2%(1)

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不過倫敦1-2區也有表現不差的borough,像是 Islington與Brent,2016年比2015年漲了4%; 表現最好則為Westminster 與Lambeth,今年比去年相比,還有8.70%的升幅!(圖2)英國 | 房市2017年看漲2%(2)

倫敦以外的全英國的房價漲幅到底如何呢?英國2015與2016一整年的房市整體表現又是怎樣呢?一起來看看吧!

東部:

2016年12月平均房價:£328,521

2015年12月平均房價:£309,839

平均房價漲幅:6.4%英國 | 房市2017年看漲2%東南部:

2016年12月平均房價:£398,941

2015年12月平均房價:£381,609

平均房價漲幅:4.5%英國 | 房市2017年看漲2%倫敦:

2016年12月平均房價:£616,160

2015年12月平均房價:£616,548

平均房價漲幅:0.1%

英國 | 房市2017年看漲2%中東部:

2016年12月平均房價:£194,268

2015年12月平均房價:£185,577

平均房價漲幅:4.7%英國 | 房市2017年看漲2%西南部:

2016年12月平均房價:£290,958

2015年12月平均房價:£272,823

平均房價漲幅:6.6%英國 | 房市2017年看漲2%中西部:

2016年12月平均房價:£204,270

2015年12月平均房價:£194,221

平均房價漲幅:5.2%英國 | 房市2017年看漲2%西北部:

2016年12月平均房價:£175,857

2015年12月平均房價:£171,310

平均房價漲幅:2.7%英國 | 房市2017年看漲2%東北部:

2016年12月平均房價:£139,548

2015年12月平均房價:£139,449

平均房價漲幅:0.1%英國 | 房市2017年看漲2%約克郡-亨伯:

2016年12月平均房價:£168,974

2015年12月平均房價:£166,060

平均房價漲幅:1.8%英國 | 房市2017年看漲2%威爾士:

2016年12月平均房價:£170,210

2015年12月平均房價:£163,453

平均房價漲幅:4.1%

英國 | 房市2017年看漲2%

相關資訊:在英國留學每年需要多少花費?

(據新浪海外地產轉載)

加拿大 | 政府出手強力干預 2017年加拿大樓市真的要冷

自全球金融危機發生以來,經濟分析師們幾乎每一年都表示第二年房地產市場要冷卻。今年分析師們又一次預測,加拿大的樓市在2017年要冷。不過這次,分析師們預測樓市要放緩的原因並非因為經濟環境惡化,或是利率調漲,而是因為政府的強力干預。

回顧2016年,加拿大聯邦、省府乃至當地市政府等都介入了房地產市場。在聯邦層面,政府提高了購房首付的最低標準;要求對申請貸款者進行更嚴格的「壓力測試」;對加拿大房貸及住房管理機構的資產證券化項目,也作出一些小而重要的改動等。

加拿大 | 政府出手強力干預 2017年加拿大樓市真的要冷
自全球金融危機發生以來,經濟分析師們幾乎每一年都表示第二年房地產市場要冷卻。今年分析師們又一次預測,加拿大的樓市在2017年要冷

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在一些省份也有一些調控舉措,例如BC省在今年開始針對外國買家額外收稅。另外,在聯邦收緊了貸款政策之後,BC省和安省都作出了反應,希望幫首次購房者減輕負擔。在安省,首次購房者的土地轉讓稅最高退稅補貼被提高到4000元;在BC省政府對首次購房者提供了首付貸款免息的優惠。

另外,溫哥華市長Gregor Roberston也引入了影響樓市的政策,從明年開始,市政府將對空置房屋徵收1%的稅。

在這些政策調控下,許多房地產市場的分析師們預測,明年全國範圍內的房屋銷量將減少,尤其BC省將出現明顯下降,安省會出現疲軟,而阿爾伯塔省及魁北克省可能會有適度的回升。

同時,分析師們也認為,未來政府可能還會出台更多政策干預房地產市場,尤其是他們更想要阻止人們所背的房貸的不斷增長,這其中就少不了要調整樓市的狀態,因此政府很可能已經做好了準備,要在明年有所行動。

相關資訊:加拿大 | 多倫多住房負擔接近1990年利率14%時 還會漲

(據加拿大家園)

加拿大 | 多倫多華人經紀看樓市:碾壓溫哥華房價不是夢

2016年多倫多樓市一路狂奔,晉陞全國最熱市場,第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市,人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容。至於2017年,多家金融和房地產研究機構的預測報告都十分樂觀:需求未減、賣方市場持續、外國買家繼續活躍、房價升勢強勁…讓我們來聽聽本地業界人士怎麼看明年的多倫多樓市。

天合地產金牌經紀陳虹表示,她從業超過15年的經驗看,今年是是市場最熱、上升最快的一年,以往每年平均房價的漲幅大約在15%,個別地區能達到20%,而今年平均升幅都到了30%。

加拿大 | 多倫多華人經紀看樓市:碾壓溫哥華房價不是夢
2016年多倫多樓市一路狂奔,晉陞全國最熱市場,第三季度開始取代溫哥華成為樓價最難負擔的城市,人們不吝以「前所未有」、「驚世駭俗」等詞來形容

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房價維持上揚但增速放緩

市場如此迅勐是幾個因素共同作用的結果:加元匯率疲弱,貸款利率走低,新上台的自由黨政府敞開移民大門,以及開放10年簽證方便外國投資者買房。陳虹認為,今年的市場表現不是常態。2017年,市場仍然會繼續上揚,但不會有如今年這般高的升幅。因為上述4個因素中,加元已開始走強,利率也開始調整,10年簽證大家也已經逐漸適應,影響減弱。再加上中國的外匯管制,資金離境越來越困難。

剛需有待消化

加中地產投資總商會會長袁浩彬表示,近幾年全城焦點都集中在房地產,不論懂不懂,很多人都投入了時間、金錢和精力,造成市場火爆。2016年多倫多房地產市場的剛性需求非常強,這些需求在2017年仍需要時間消化,所以短期內市場看到所謂泡沫的可能性非常低,除非政府出台特別的政策壓抑房價。

資深房地產經紀李丁表示,多倫多市場每年的正常升幅大約在8-10%,可今年上半年很多區域升幅就達20-30%,上漲過快,下半年稍有放緩。從不同檔次的房屋分析,100萬以下和200萬以下的中低檔房子漲得快,絕大多數買家都處於這兩個群體,所以感覺尤其強烈。但350-400萬左右的房子,價格上漲並不快。

至於明年的市場走勢,李丁分析,經過今年這輪大漲,多倫多中檔房已將接近200萬,半獨立和鎮屋也快近百萬,這個價位無論對本地人還是海外買家,收入都有些難以為繼。除此之外,各個銀行紛紛調高了貸款利率,出台了更嚴格的貸款政策,會對房價產生影響。而另一方面,加國移民政策更寬鬆,留學尺度放寬,對房屋需求是正面刺激。因此明年房價不會跌,但漲勢可能放緩,不會像今年這麼迅勐,會維持8-10%的健康增長速度。

多市若征「外國人稅」能否壓抑房價?

溫哥華8月份開始對海外買家額外增收15%的土地轉讓稅之後,最近兩三個月當地房地產市場有所放緩,交易量回落。假設多倫多也開徵針對外國買家的稅項,能否有助於本地市場降溫?

陳虹表示,據她溫哥華的經紀朋友反映,當地一下子增收15%的土地轉讓稅,政府和民間都感覺有些激進,可又不好再調降下來。多倫多會吸取溫哥華的教訓,即使加稅也不會有那麼大的幅度。因此她認為對海外買家徵稅隻要不是很離譜的比率,人們很快就會適應,不會對多倫多市場產生大的影響。正如多倫多當年加征雙重土地轉讓稅時,政策剛公佈的第一個月,買家會考慮轉往其它城市購房,令多倫多房價平淡,但幾個月過去人們習慣後,就又重回多倫多了。

中低端物業有望追溫哥華

李丁表示,溫哥華高中端房價比多倫多高很多,對外國買家增收稅後,幾百萬上千萬的高價市場大受影響,從整體看市場交易量和房價有所下跌。多倫多和溫哥華畢竟是兩個不同的市場,多倫多是全加第一大城市,人口基數大,住房需求量大,而中低檔房屋價格並不高,遠低於溫哥華、紐約、波士頓和中國的北上深。因此即使多倫多對外國買家徵收一定的稅,最受影響的應該是300萬以上的高端市場,對中低端市場影響並不大。

袁浩彬認為,溫哥華對外國買家加徵稅雖然令目前成交量減少,但對想買房的當地人真正有多大幫助?對市場健康秩序有多大助益?還存在疑問。安省若出台類似的政策,對市場一定有影響,尤其是高端物業市場,不過這個群體數量有限。本地買家需求仍在,而外國買家也不會杜絕,因為外來資金實力較強,也許不介意多付金錢,所以限制海外買家的政策對市場整體影響力很低。

多倫多房價能否追上溫哥華?

幾年前看到這個假設,會覺得兩者房價差距實在太大。現在再看,恐怕不是疑問而是肯定了。陳虹表示,2017年多倫多房價能否追上溫哥華,還要看兩地政策的調整。如果溫哥華繼續對海外買家採取高壓政策,僅僅依靠本國人,當地房價的上漲空間就縮小了。相比之下多倫多畢竟經濟更繁榮,生意機會、工作機會多,周邊大學多,直接在多倫多落腳的新移民和留學生也多,這從越來越多中國航班直飛多倫多就可見一斑。當人越來越多,住房供不應求時,房價一定穩步上漲。

李丁認為,多倫多房價會不會超越溫哥華不能光看整體、看平均價,應該同類物業同類地段相比較,好區與好區、豪宅與豪宅相比較。例如多倫多Downtown的Condo,呎價大約在800-900元每呎,而溫哥華市中心的Condo已經是每呎1700元,幾乎貴一倍,這麼大的差距不是明年能填補的;再看最高端的豪宅,多倫多能看到1000萬、2000萬的豪宅,而溫哥華3000-4000萬的很常見,看似差價也相當大,不過高端物業市場水分很大,所以兩個城市拉近距離不是沒有可能;至於多倫多200萬以下、100萬以下的中低端房屋,則很有可能在明年與溫哥華拉平。

2017年選擇哪裡投資?

袁浩彬表示,住房需求仍在,所以未來房價仍有上升空間,隻是有些地區漲幅大,有些地區漲得慢些。一些之前房價基數比較低的地區,吸引了人們一窩蜂地投資置業,比如東部和很北的外圍地區,近年升幅非常大,房價已然不便宜了。所以投資者要比較小心,不要以為還能短短幾年就翻番,從而盲目跟風,預期太樂觀。他更看好以Yonge街為中線,404和400兩條高速公路之間從南到北的地帶,發展會比較穩定,值得多關注。

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(據加拿大家園)

澳洲 | 專家:澳銀行限制海外投資 房市前景依然廣闊

2016年,澳洲四大銀行先後對貸款審批系統進行調整,全面收緊海外買家的房貸審核。近日,記者采訪了澳洲最大公寓開發集團Meriton創始人哈裏· 特裏古波夫,就澳洲最新的購房政策進行詳細的解讀。

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2016年,澳洲四大銀行先後對貸款審批系統進行調整,全面收緊海外買家的房貸審核

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據了解,澳洲西太平洋銀行最近宣布在12月將針對海外投資客的貸款利率提高0.5%,並把有海外收入的借款人的貸款估值比從80%降至70%。西太銀行稱,此舉是考慮到銀行風險、經濟格局和房貸市場的資本調整。在此之前,澳大利亞聯邦銀行已經宣布不再發放貸款給使用海外收入申請的澳洲臨時居民,例如持有學生簽證、工作簽證等。這將意味著留學生和在澳工作的海外人員都將無法申請房貸。

對此,特裏古波夫表示,今年澳洲各大銀行出臺的壹系列嚴格借貸新規則,新的政策的確在壹定程度上抑制了中國消費者在澳洲購買房產,但是中國投資者無需擔心,這並不表示澳洲政府反對中國買家來澳投資。他表示,在澳大利亞房地產公寓市場上,中國買家壹直都是最大的購買群體。

談到澳洲房地產的現狀和未來趨勢,特裏古波夫指出,長久以來,澳洲的房地產市場壹直保持快速穩定的增長,雖然近期略有放緩,但前景可觀。有越來越多的人來到澳旅遊、學習和工作,使澳洲房地產市場長期處於供不應求的狀態。他認為,僅從澳洲公寓的租金並沒有隨著新房數量的增加而降低,反而穩步提升這壹點就可看出。

特裏古波夫還建議澳洲銀行能夠學習中國各大銀行對於購房者的貸款審批政策,並更好的與中國投資者進行合作,促進澳洲房地產市場的持續繁榮。

(據人民網) 

加拿大 | 地產風光 仍有經紀白忙:華裔經紀哭窮

今年大多倫多地產市場一遍好景﹐地產熱銷,成交屋價兩旺,不禁叫人再次羨慕地產經紀收入。不過,有從業員表示,地產行內競爭劇烈﹐經紀實不易做﹐恐怕全年難免有一些同行大致上白忙。

今年內曾經賣屋的業主也許會對這個說法大感意外,因為他們放盤不需多久便能找到買家,支付的佣金卻數以萬計﹐反映出地產經紀收入應會不俗。

加拿大 | 地產風光 仍有經紀白忙:華裔經紀哭窮
有房產經紀表示,地產行內競爭劇烈,經紀實不易做﹐恐怕全年難免有一些同行大致上白忙

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這樣的印象並非沒有根據。多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board)資料顯示,本年至今平均放盤日數隻需17天,以均價5%計算﹐賣家支付佣金約36,500元。換句話說,地產經紀只要有樓盤在手,剔除前期工作不計﹐一般只打理為期2個半星期的放盤,便可望收取一半的佣金,亦即超過18,250元﹐平均每天逾1,000元落袋。

不過,這些只是表面數字﹐並非真正反映出地產行內的一般情況。有華裔業內人士解釋﹐今年總成交量估計應會超過11萬宗,但大多倫多地區卻有約46,500名經紀,人均的生意額只是約2.5宗﹐根本是僧多粥少。

上月份大多倫多地區住宅均價已升至超過77.6萬元﹐但全年至今來說﹐平均屋價則只是約73萬。這名地產經紀指出﹐以全年均價計算,成交總額大約800億元,佣金一般是3.5%﹐合共估計約28億,所以地產經紀本年至今的人均佣金只有稍逾6萬元﹐扣除開支﹐淨收入也就只有2至3萬。

根據這名地產經紀﹐除了人均收入不高之外﹐行內另一個大問題是收入參差﹐8成的佣金總額歸20%的經紀所有。他指出,大約有1萬多名的經紀賺取共逾25億元的佣金,平均收入約25萬,但在開支及皮費七除八扣之後,年尾計數,真正可以拿回家的也並不多。

這些開支包括公司分帳﹑廣告費﹑牌照費﹑保險費﹑品牌費﹑車輛交通費﹑禮品招待費﹑市場營銷及辦公費﹑回扣及所得稅。

他說﹕」到年末正真落到自己口袋裡的﹐也就只剩下可鄰巴巴的養家煳口的錢了﹗」

他在談及目前行內的情況時說,市道愈火爆,競爭愈激烈﹐一些地產經紀會入不敷支,面對淘汰的危險。

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(據加拿大家園

澳洲 | 澳媒:別說悉尼墨市房價漲!中國多城年漲40%

悉尼和墨爾本的房價飛速上漲,但對比中國的壹些主要城市,悉墨兩市的房價漲勢也黯然失色,中國壹些主要城市的房價漲幅達到了40%。

據《澳洲金融評論報》報道,在國際房產集團Knight Frank的全球房地產城市指數排名中,漲幅前8名都被中國城市包攬。南京名列榜首,截止到第三季度的12個月裏,價格漲幅幾乎達到了43%。

對比中國的壹些主要城市,悉墨兩市的房價漲勢也黯然失色,中國壹些主要城市的房價漲幅達到了40%。

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上海緊隨其後,增長率接近40%,其次是中國高科技中心深圳,增長率為35%,首都北京的房價也飆升超過了30%。

Knight Frank國際住宅研究分析師Kate Everett-Allen在報告中寫道:“在新的規則下,為了購買更多的房產,甚至有中國夫妻離婚。9月以來,壹些證據表明,隨著新規則的生效,少量主要中國城市的房產增幅出現了冷卻。”

悉尼的房價增幅為3.2%,Knight Frank的數據則顯示,悉尼的房價增幅為6.9%。世界上的其他城市,就拿我們經常比較的奧克蘭和溫哥華來說,房價增幅也遠超澳洲城市。

Knight Frank澳洲房產研究部門的主管Michelle Ciesielski指出,在澳洲房產市場上,收緊房產貸款,對於本地和海外買家來說都有影響。截止到9月的壹年裏,全澳的房產建設批文增長了0.7%,共有23.22萬個獨立屋和公寓。

她說:“但在此期間,獨立屋的批文增長下降了1.2%,公寓的批文數量上升了2.5%。對比過去3年,批文的年平均增長率為14.3%,這個增長數字相當低。”

對於本地住宅買家來說,盡管利率創新低,想要擠進房產市場還十分艱難,但對比中國瘋狂的房價漲勢,多少有些安慰。

據Bankwest最新的報告顯示,在悉尼,按照房價中位數來看,壹對夫婦需要儲蓄超過8年,存到21.46萬澳元,才能支付20%的房產首付。

悉尼和墨爾本的主要市場,房產價格也將在2017年出現增長。研究機構CoreLogic認為,2017年,悉尼房產價格增長在10%左右,墨爾本的房產價格增長在9%左右

(據AFR)

澳洲 | 各州府逐城分析 2017年房市多城趨勢預測

新的壹年就要到來,澳洲州府的房產市場將出現什麽樣面貌?看看《澳洲金融評論報》的逐城分析:

州府逐城分析 2017年房市多城趨勢預測

 

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悉尼

Colliers International NSW Residential的住宅總監David Chittenden表示,2017年,在悉尼,首次置業者和本地投資者將繼續在快速增長的城區中淘金,而富裕的嬰兒潮壹代,主要為小型家庭和空巢老人的形式,將如洪水般湧入精品住宅和內城區。公寓的需求會被小型獨立屋和中檔住宅所取代,如排屋等。

他說:“我們預測,2017年隨著土地獲批數量的減少,再加上人們盡可能地想要居住在離商業便利設施更近的地區,排屋和聯排別墅的需求量將增大,在主要的城區中,高質量的總體規劃項目應該表現良好,如Randwick。”

墨爾本

壹些非傳統的投資者認為,墨爾本的房產漲幅很可能超越悉尼,Tabcorp的在線網站luxbet將籌碼壓在了墨爾本,他們認為,墨爾本將成為2017年房產漲幅最高的城市,墨爾本的賠率最高,達到了3澳元。

CoreLogic指數顯示,墨爾本緊追悉尼,同比價格上漲達13.39%,悉尼房價漲幅為14.53%。但就墨爾本的公寓價格來說,BIS Shrapnel認為,2017年,墨爾本公寓的房價中位數可能下降3.5%。

布裏斯班

布裏斯班房地產市場仍是最具爭議的市場。JLL最新的研究顯示,在未來的兩到三年中,布裏斯班公寓市場的供應量將出現大漲,加上人口增長低於平均水平,對於公寓價格會有短期的影響。JLL住宅研究主管Carol Hodgson說:“資產的增長預計將在中短期內被限制,我們還將看到租金下調的壓力。”

昆州房地產研究所9月的季度業績顯示,由於公寓供應量問題,公寓的房價中位數出現下跌,但他們表示,Adani Carmichael礦山的發展,工作崗位有所增加,價格下降可能出現減緩。

霍巴特堪培拉

CoreLogic的Tim Lawless和BIS Shrapnel的Angie Zigomanis都認為,堪培拉和霍巴特的房產前景壹片光明。

Lawless說:“較小的州府城市,資本收益率走高的趨勢很可能會繼續,在這個趨勢中,投資者開始更看好具有較高的收益率的市場,而這些市場具有更快的增長周期。”

霍巴特可能吸引的是富裕的東海岸購房者,而堪培拉吸引的是返鄉的政府工作人員

BIS Shrapnel的副董事Kim Hawtrey說:“堪培拉的建築業和公共部門的回報強勁,來自悉尼購房者的溢出效應將從2016年持續到2017年。”

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver認為,堪培拉和霍巴特的房價增長率為3%到4%。

阿德萊德

分析人士認為阿德萊德的房產價格將“停滯”。SQM Research的Christopher說:“阿德萊德的房地產市場沒有太多的事情發生,沒有上升,也沒有下跌,銷售市場和租賃市場風平浪靜。”

他表示,伴隨著澳洲最高的失業率,阿德萊德將繼續“下行趨勢”。11月,JLL住宅報告確認,登記房源已經下降而租金保持穩定。

珀斯達爾文

分析師和多數投資者認為,珀斯的房價下跌還有很長的壹段路要走。導致珀斯問題加劇的主要原因還是供應量的增加。澳聯儲表示,珀斯房地產開發商無法應對由於采礦低迷所引發的日益減少的人口,事實證明,這個月,有壹家房地產開發商已經倒閉了。

達爾文的問題在於,疲軟的經濟狀況和攀升的失業率。Christopher認為,達爾文的下跌可能很快觸底。

非城市地區和生活方式選擇地區

Colliers International表示,富裕的悉尼和墨爾本買家已經開始選擇多樣化的生活居住方式,比如度假屋、農村和壹些“Airbnb租賃熱門”地區。

Colliers的Deborah Cullen說:“在非城市區域中奢華的鄉村別墅,成為了高凈值客戶所夢想的產業。社交媒體上就可以看出,他們特別熱衷於與朋友分享展示這些產業,他們特別喜歡展示自己的蔬菜長勢,或者是農場中的狗和馬匹。”

(據AFR)