ZoeChan – Page 216

驚！中國買家在雅典一次狂掃700套房｜居外專欄

近日，根據希腊本地新聞媒體Euro2day的報道，一位來自中國的買家一次性拿下700套雅典公寓！！！

據報道，這位自稱常先生（音譯）的中國買家於上個月簽訂了約70家酒店的買賣合同，總數共700套雅典房產。中國投資客非凡的行動力與購買力，真是再一次令人刮目相看！

據其本人透露，此次大手筆豪擲千金的收購行為不僅順利取得了黃金居留權，還意欲將這些房產通過國際短租平台租賃之後，以組合的形式出售給外國機構投資者。

另一方面，他正積極尋找該地區其他適合收購的房產。

也就是說，人家壓根沒買夠！

而和常先生一樣“瘋狂”的投資客還不止一個。2014年Greek National Pride報道指出：一名中國投資者一次性買下希腊雅典Exarchia地區100套公寓。

當然，土豪級掃貨現像在希腊房產市場還是少數，更多的是看好這個市場發展前景的理性投資者，他們相信希腊市場經濟未來的無限潛力，甚至包括規避洶湧來襲的CRS。

如此勢態發展下，可以預料緊隨而來的是：

希腊25萬購房移民越來越火

但
政策越來越緊
價格越來越貴
排期越來越長
……

這一切絕不是空穴來風

漲價，已悄然開始

第一筆，移民申請費

希腊移民局於6月初遞交的移民費用調整議案裡，提出將25萬歐置業移民申請費用由500歐上調為2000歐。這一議案隨即得到國會批復。新的移民申請費用於9月12日，也就是本周三，正式施行。新的費用標准為：

主申請人即房屋產權人，移民申請費用為2000歐/人
除產權人外的附屬申請人為150歐/人
18周歲以下隨行子女免費

第二筆，購房款

雖然官方法律規定：以購房方式辦理投資永居的最低限額仍為25萬歐，未變化。但越晚投資，購房者就會發現：他們需要比之前的申請人支付更為高額的購房款。

主要原因是因為投資人的數量在2017-2018年暴增，帶動整個房產市場上漲迅速。如今想在雅典的富含投資潛力的區域購置一套理想家園，25萬必然是不夠的了。

第三筆，其他項目費用

之前有網傳希腊項目漲價至40萬歐元，實則為斷章取義。希腊議會只是收到提案，建議多樣化投資永居的申請方式，在不影響25萬購房移民的情況下，開放以入股、債券、存款等不同方式來幫助投資者，投資希腊獲得永居。

雖對購房項目並無影響，但起價40萬歐，也不難看出希腊政府對於未來投資移民新政策的價格預估。

希腊購房也排期？

截止2018年7月27日，2018上半年有7565位來自全球的投資人獲得投資永居身份，這一數字已經遠遠超過2017年全年總和！其中中國投資人占比48%，共3644位！

人數的暴增必然會影響整體辦理速度。說“排期”，未免誇大，但隨著投資人越來越多，“排隊”是不可避免的。

例如本次希腊各駐華使領館，由於投資人POA預約排隊數量龐大，使館臨時暫停預約。（延伸閱讀：48小時之內暫停重啟POA授權，希腊使領館經歷了什麼？）

因此，越早投資，越早申請，才能越早享受“歐洲性價比之王”帶來的各種紅利。

希腊移民必須搶房子！

現在希腊的好房子基本上都等不到您考察完後再買了，因為國內搶房的人實在太多了！

畢竟
好房源絕對撐不到你猶豫的時間！

外聯顧問：這邊有個新天地的樓盤剛放出來，您看下，喜歡的話需要馬上付定金鎖定。
客戶：房子不錯，我可以先去考察一下嗎？
（轉頭去看了另一個項目）
客戶：你好，那個新天地的房子。。。
外聯顧問：不好意思，那個新天地樓盤剛剛售罄了。。。

等你考察完，房子早就被人搶走，黃花菜都涼了。優質房產的稀缺和火爆的市場熱度，根本容不得你猶豫，這是外聯客戶和顧問有目共睹的事實。

外聯出國的房產項目也一次次打破的銷售記錄。

有了之前搶房的經驗，有客戶在房產還未及正式面世的情況下，只根據最基礎的房產情況，就已經紛紛支付了房產預定金。面對此次開售在即的藍灣五系列，許多等待已久的投資人直接付款，將藍灣五幾乎預定一空。而正式開售後3小時，就僅剩最後一套。

怎麼辦？

希腊移民政策收緊，是大勢所趨。

一份理性的投資，必然要看中其未來。當然，如果你以為去希腊就僅僅只是為了拿身份？那就大錯特錯了！

希腊置業移民項目是一項真正有遠見的投資性項目，不論是將其暫時作為歐洲的住所，還是將其出租，都是不錯的選擇。

而在希腊房價大漲趨勢之下，入手一套希腊房產，其附帶的客觀經濟回報，隨時可能面臨供不應求的狀況。

現在，希腊政府迫於再次刺激經濟增長的需求，收緊政策、漲價在即。此刻移民希腊，正是在趕25萬歐元的末班車，下次上車的門票大概就要提到40萬歐元。

對於已經投資的客戶，自然是坐等收益到賬或者繼續尋找合適房源抓緊入手，賺得滿盆缽。還未投資的觀望客們，最好的方式就是做個“行動派”，把握時機，抓緊機遇！欲了解更多希腊購房移民，歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com。

責編：Zoe Chan

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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中資過度開發柬埔寨房地產供過於求租金暴跌

習近平兩年前到金邊推展“一帶一路”倡議時，超過200名中國投資者隨行。金邊今年新增的公寓單位料將超過2萬個。房地產經紀公司主管表示，高檔公寓市場已供過於求，銷售和租賃也放緩，市場得靠內需支撐，但負擔得起公寓的柬埔寨人非常有限。

柬埔寨首都金邊的許多傳統建築物，已經被高檔公寓高樓取代。圖為中國發展商在金邊開發的一個房地產項目。

近年來在中國資金的傾注下，柬埔寨出現了亞洲最為炙熱的房地產開發浪潮，然而過度開發已導致當地市場浮現供過於求的跡像。

中國國家主席習近平2016年10月到金邊推展“一帶一路”倡議時，超過200名中國投資者隨行，興致高昂地要在金邊樓市大展拳腳。

原本以法國殖民時期別墅和1960年代“新高棉建築”聞名的金邊如今已幾乎“面目全非”，傳統建築被高檔公寓高樓取而代之。

金邊今年新增的公寓單位預料將超過2萬個。房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）的柬埔寨主管維博說：“在我看來，開發速度令人驚嘆。高檔公寓市場肯定已供過於求，我們現在看到銷售和租賃逐漸放緩。買得起這些公寓的柬埔寨人非常有限，而市場需要內需來支撐下去。”

金邊家庭常年收入的中位數約為1萬1000美元，而高檔公寓平均價格如今達每平方米3200美元，比2013年貴了60%，絕不是一般人負擔得起的。

其實金邊公寓的最大買家群是中國投資者，他們既不住在柬埔寨，也不出租公寓，以致一些新的公寓開發區一入夜就漆黑一片。

位於金邊最時尚的住宅和商業區中心的服務式公寓，周圍有各種餐館、時尚酒吧和文化景點。總面積197.63平方米的3臥3衛房型售價約¥304萬。
居外物業編號：42414442 點擊查看房源信息

柬埔寨房地產開發商世橋國際公司主席希爾指出，中國開發商“不在乎有沒有本土買家”，他們的態度是“建好了再等（人來買）”。柬埔寨的地價和公寓價格雖已暴漲，但與中國相比仍是小巫見大巫。投資柬埔寨不過是中國開發商開辟海外收入來源的途徑之一，資金投入對他們而言如同九牛一毛。

公寓租金今年內下滑40%

柬埔寨房市已顯露供過於求的跡像。公寓租金原本達每平方米30美元，但在供應增多、需求卻未能跟上的情況下，租金今年內下滑了40%。開發商開始探討放棄大型豪華公寓開發項目，改建較小型、價格較大眾化的公寓或是干脆把資金投入房地產以外的項目。例如中國神州長城國際工程公司今年宣布退出在金邊興建世界最高雙子大廈的計劃，理由是這個總投資額高達27億美元的項目帶有融資風險，“不可控風險也較大”。

柬埔寨小型開發商柯索姆說：“我認為公寓市場風光不再。建築項目太多了，等它們落成的時候，會大量充斥市場。”

金邊大興土木，首當其衝的是貧民。例如原本居住在市中心萬谷湖的數千戶家庭因湖區填土開發項目而被驅趕。

根據柬埔寨官方數據，該國2017年吸引的海外資金增加近一倍達到63億美元，而中國連續五年成為柬埔寨最大的外資來源。今年初，中國企業承諾斥資70億美元投入柬埔寨的新項目，包括興建一條連接金邊和西哈努克市的高速公路。

柬埔寨最高國家經濟理事會高級顧問梅凱延指出，柬埔寨歡迎中國的投資，但同時又擔心對中資的依賴越來越重。他說：“我們必須制定策略來處理這些投資，以免將來出現問題。我們不能允許單一國家壟斷投資。”

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來源：彭博
責編：Zoe Chan

西班牙移民局新政：畢業留學生可申請“找工作”居留

西班牙《歐華報》編譯刊文稱，居留和工作之間的問題一直是留學生群體的難題之一，西班牙移民局近日推出新規，為這一難題提供新的解決方案。新規顯示，西班牙應屆的畢業留學生可申請一張為期一年的“找工作”居留。批准後，畢業留學生將會有12個月的合法停留時間，在西班牙尋找工作或創業。

文章摘編如下：

要畢業了居留咋辦？沒有居留咋找工作？沒有工作咋換居留？居留和工作之間的問題一直是留學生群體的難題之一，許多留學生都因為這個問題而不得不回國。

當地時間2018年9月4日，西班牙移民局為廣大的應屆畢業留學生頒布一條新規，即應屆的畢業留學生可申請一張為期一年的“找工作”居留。

移民法條例第17條補充規定：在西班牙完成本科或以上學歷的學生，可以申請到一張稱為“找工作”的居留（Autorizacion de residencia al estudiante para la busquedade empleo o para emprender un proyecto empresaria），批准後將會有12個月的合法停留時間，在西班牙尋找工作或創業。

“找工作”居留，申請條件也很簡單：在學生居留過期之前60天或過期90天之內，持有西班牙當地院校本科、碩士或以上學位畢業證、醫療保險，以及有足夠一年生活的銀行存款證明，即可申請。而且遞交材料後，等待結果的時間只需要20天！

需要注意的是，在此12個月的有效“找工作”居留期內，如果申請人已找到相關工作或已經成功創業，必須依照法律，繼續提交相關的學生轉工作居留，或轉老板居留的申請。

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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

迪拜房市2018年至今新增1.4萬套住宅注重項目多樣性

迪拜土地局（Dubai Land Department）透露，2018年前8個月內，阿聯酋有47個全新房地產項目已完工。

據迪拜土地局局長Sultan Butti bin Mejren所說，這些已建成的項目為迪拜房市帶來了1.4萬套新物業，包括1萬套公寓，364棟商住綜合樓，2258棟聯排別墅和1575幢豪華別墅。

根據他通過國家新聞機構阿聯酋通訊社（WAM）發表的一篇評論，迪拜房地產市場在2018年前8個月內達成的業績令人振奮。他還補充道，迪拜會繼續吸引“更多有意進行大規模投資的投資者”。

他說：“47個已完工項目的成功交付反映了開發商們濃厚的興趣和堅定的決心，而且他們正以最大的誠意與投資者展開極其公開透明的合作。迪拜土地局官員正努力在我們的房地產市場中鞏固這些價值，並認真觀察這些以多樣性為特色的項目。這樣做不僅有助於滿足人們對各類物業的需求，還有助於避免某種房產供過於求。”

DLD指出，在報告期間，有1000名投資者通過900筆交易購置了總價值超過120億迪拉姆（約223.8億元人民幣）的物業。

Bin Mejren表示，他認為迪拜房市在2020年開幕的世博會舉行之前可以保持這一積極發展勢頭。

“投資者在迪拜房地產業所涉及的一些利益和發展趨勢上達成了共識。市場的吸引力以多種獨特因素為基礎，這些因素主要包括穩健的高回報率，隨著時間推移持續上升的物業價值，還有阿聯酋較為理想的居住、工作和旅游環境，而迪拜在這些方面的優勢使其成為了一個高水准的投資選擇，”他補充說。

居外推薦迪拜房源項目：AYKON City

AYKON City擁有別具一格的設計理念，是迪拜大都市地標之作。坐落謝赫扎伊德路中心地段，坐擁城中最負盛名的哈利法塔區美景，鳥瞰迪拜運河，AYKON City豪華開發項目集酒店、酒店式公寓、辦公樓、住宅樓於一體，多個塔樓不同尋常的延伸設計，為您提供精品生活和明智投資之選。

AYKON City開盤至今，已獲獎項包括：

2016阿拉伯地產大獎—迪拜最佳
迪拜最佳酒店建築
迪拜綜合建築大獎—最佳推薦

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來源：Arabian Business
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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政策解讀：倫敦限購對中國買家意味著什麼？｜居外專欄

今年2月，正在中國人准備歡度春節的時刻，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了針對本國賣家的倫敦全新購房政策-“買房優先權計劃”（First Dibs）。

薩迪克·汗在2月5日中的聲明中表示，整個倫敦地區，對於價格低於35萬英鎊（約人民幣315萬）的新建房屋，倫敦和英國本地的購房者（UK residents）將擁有優先購買權，對於海外買家則有三個月的限售期。

綠色通道向誰打開？

根據倫敦市政廳發布的消息，此次的“買房優先權計劃”（First Dibs）將惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，這意味著，只要你擁有英國的居住權，無論是持學習簽證還是工作簽證，都屬於政策惠及人群。

這項被稱為“標志性”的倫敦限購政策將會正式實行，帶來的影響暫不可知。根據目前公布的計劃中，已有多家英國著名開發商和建築商加入了“買房優先權計劃”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在倫敦房地產市場占據主要份額的地產商。

2017年6月的政府數據顯示，倫敦地區的房屋均價已經達到481,556英鎊（約434萬元人民幣），而首次購買者的房屋成交價則為422,246英鎊（約380萬元人民幣）。巨大的購房壓力讓英國的年輕人多選擇租房居住或者與父母一起居住。

事實上在此之前，倫敦已經針對年輕人出台了“Help-to-Buy”政府援助購房政策，迄今為止已經幫助了35萬人，其中包括30萬首次購房者。

“Help-to-Buy”政府援助購房政策於2013年發布，主要是英國政府為幫助購買價值不超過60萬英鎊房產、首付在5-20%之間的英國購房者提供房產價值20%的借貸，注意：前五年免息，此後支付1.75%的年息，貸款只需在賣出房產時返還即可。

Help-to-Buy的一些限制條件如下：

所購買的建築是全新的；
所購買房產價格限制在60萬英鎊以內；
僅限於自己居住，而不能作為投資；
房產開發商需參與到此項計劃中；
購房者須為英國公民或擁有永久居留權的外國公民

為何限購來的如此突然？

其實不然，選擇在這個時候發布限購消息，並不是一件令市場意外的事情。繼新西蘭，澳大利亞限購之後，英國限購也被認為是一件遲早的事情。

此次倫敦市長出台的限購政策，被認為是倫敦市長薩迪克·汗為獲得年輕人選票的一個舉動，早在2016年薩迪克競選市長時，他就承諾要做“倫敦人的市長“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手幫助年輕人買房，也力證其未食言。

同時，在2016年末倫敦政治經濟學院（LSE）受托發布的調查顯示，華人買家已經占到倫敦房產海外買家的一半以上，來自中國香港、大陸地區、新加坡地區等的買家正在占有整個英國市場。主要下手目標不僅僅是面積較大，位於市中心的豪宅，還熱衷於搶購“剛需房“。值得一提的是，英國人們在之前的購買歷史中，很少有未修建就成交的傳統，但是海外買家的進入，使得很多還沒修建的房屋已經被搶購一空，本國居民在巨大的資本湧入面前，甚至連看房的機會都沒有。

是誰買了“倫敦人的房子”？

英國《金融時報》（Financial Times）在2017報道說，倫敦現在的房價對於年輕人來說是“prohibitively expensive”（使人卻步的）。

它曾算了一筆賬，假設現在在北倫敦，霍洛威路上有一個新裝修的套間公寓（Studio flat）正在出售，標價為250,000英鎊，為內倫敦區域中最便宜的房屋之一。假設你現在25歲想要購買這套房子，目前的收入是倫敦人的中等水平，即22-29年齡段中的29,900英鎊年收入。再假設你能夠從銀行得到4.5倍收入的貸款，每月存下來約20%的稅後收入，再扣除學生貸款和現在的房租。理論上，你需要41年零5個月才能存夠這套房子的首付。這還是在你是男性的情況下，如果你是位女性，根據女性的平均收入，你還需要額外9年才有可能存夠首付。

和很多資本主義國家的年輕人一樣，英國的年輕人很多是沒有存款的，家裡也很少對年輕人的房屋購置提供支持，這也導致現如今英國的年輕人承受不起倫敦房價。

與此同時，正如上文所提到的調查結果顯示，絡繹不絕的海外買家將目標對准了各個價格區間的房屋。尤其是50萬英鎊以下的房子，這個價格基本與倫敦地區首套房買家可承受的價格相契合。

海外買家的購房目的也是受到關注的重點之一。LSE的調查同時表明，海外買家在購入新建住房時，58%用於投資/出租，15%則為第二套房，僅有27%用於自住。由於英國眾所周知的豐富的教育資源，來自中國、新加坡、馬來西亞等地區的買家在購入倫敦住房時，主要是用於子女讀書居住，而中東地區的買家則常用於“度假使用”。

除此之外，政治變化所導致的經濟變化也是近年來倫敦愈發成為海外買家熱點的原因之一。

自2016年英國脫歐以來，尤其是持續走低的英鎊彙率使得英國地產受到越來越多的關注，倫敦作為世界金融中心之一，商業和住宅地產都被認為具有巨大的增值空間。

倫敦地區曾經嘗試過對第二套房增收3%的額外印花稅的房價調控政策，並將企業法人的購房交易稅從3500英鎊提高至7000英鎊。根據倫敦標准晚報（Evening Standard）2017年的報道顯示，盡管受到英國脫歐的不確定性以及新增的資本增值稅（Capital Gains Tax）的影響，倫敦地區，尤其是倫敦中心地區地產對於海外買家仍舊有很大的吸引力，專家預計將創造40億英鎊的價值，這些主要來自於中國和中東地區的買家似乎對於風險的承受能力遠超於英國市場預期。

盡管來自市場的反應是不確定的，City A.M.發布的數據調查中（2018年）發現，在發布限購令之前，收到資本增值稅的影響，海外買家正在“遠離”高價值地產投資 – 從來自倫敦的最貴區域的成交數據來看，海外的投資比例已經由去年的44%降到了35%。然而，在限購令聲明發布之後的數據統計表明，倫敦部分地區的高端房產迎來了海外買家的購買峰值，達到了五年以來的最高，因為正值許多高端房產折扣力度最大的時期。這些稀缺地區的高端房產此刻的價格正處於低谷，升值潛力巨大。在逐漸收緊的購房政策和縮水的房間面前，海外買家蜂擁“抄底“也就不是件怪事了。

居外推薦倫敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城中心，是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站，這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線，及將在2019年投入使用的伊麗莎白線（30分鐘即可到達希思羅機場）。項目位於6萬平方米的商業中心之中，亞馬遜總部也位於此。這裡也不乏奢侈品店、米其林餐廳、各式咖啡館和酒吧，讓住戶盡享城市生活便利。從摩天塔出發只需搭乘15分鐘地鐵可到達多所高等學府以及尖端研究機構，其中包括倫敦大學學院、倫敦商學院、倫敦政治經濟學院。項目深受周邊白領和國際學生的喜歡，適合投資買家。
物業編號：32453518 點擊查看房源信息

限得住嗎？

在令人垂涎的收益面前，即便是倫敦政府出台了限購政策，對於“不缺錢“的海外買家來說，短期來說不會有太大的影響。而是否能夠真正讓本國買家獲益，也仍舊是未知數。

此次限購尚未激起很大火花的原因之一在於“35萬英鎊“的這個房屋限額，對於倫敦的平均房價來說，35萬英鎊以下的房子並不多見。也就是說，這個”限購令“對於海外買家來說，意義並不大，暫時也沒有太大的影響。倫敦保守黨議員Andrew Boff 表示：“350,000英鎊的標准對於倫敦來說已經非常低了。相反，這一措施可能會導致開發商將房屋價格定在這個基准線以上以規避這一政策的影響，變相推動房價上漲。這無疑是他（指倫敦市長）最糟糕的決定之一。”

此次聲明之後，部分開發商也對此發表了看法。部分開發商表示，倫敦地區的大型房產開發項目基本都依賴於海外購房者，這些購房者能夠在建設開始之前進行預購，幫助開發商融資，有能力繼續工程項目。

英國著名房地產商Berkeley Group執行總裁Rob Perrins也表示：“國際買家一直是倫敦市場的重要玩家，他們在項目開發前就開始購買行為，這一系列行為也幫助了更多的廉租房和社區基礎設施的建設。”

而與英國保守黨有關的智庫“鮑集團”（The Bow Group）對這項限制海外投資的提議則表示支持。在一份2015年的報告中顯示，“鮑集團”表示，自從全球範圍內對房產的需求持續上漲的時候，供應端的相關政策對於價格的影響是微乎其微的，因此，對於面向海外購置方的限購是唯一一個能夠控制房價的措施。

盡管各方對於“倫敦限購”的反應不一，這次限購是倫敦向全球海外買家所發出的一個信號。限購之後，對於是否會拯救倫敦房價下降的趨勢，又或者是有其他針對海外買家的限購措施出台，也是無法預期的。

英國作為一個發達國家，生活的便利和優越性，教育資源的豐富和優質性，以及投資回報率的穩定性，都使得英國成為海外投資的不二選擇。面對中國內地嚴格的限購政策，中國買家也更加願意在海外進行投資，而房產投資又是其中最為穩定又具有增值潛力的選擇之一。在目前看來，海外房地產市場受政策的影響比較小，大範圍來說，都是市場供需關系決定價格變化；更進一步講，海外房產對於生活方式的更新換代也是非常關鍵的，不管是就子女的教育，還是居住環境而言，英國都是一個上佳的選擇。

責編：Zoe Chan

英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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金融危機十年後紐約房市強勁復蘇價格反彈

房產網站StreetEasy的一份新報告顯示，經過了十年的發展，紐約市的住房市場已基本從2008年的金融危機中復蘇。但從長遠來看，並不意味購著買房產就一定是一項很好的投資。該報告研究了自大經濟衰退以來，紐約市房屋價值在十年內的變化。

據該網站報道，盡管紐約房市受到了金融危機的沉重打擊，但其復蘇相對迅速且強勁。根據StreetEasy的研究，自2008年經濟危機以來，紐約市記錄的房產銷售已超過45萬套，總價值超過4,000億美元。

此外，自2011年11月危機後的低點以來，紐約市房屋價值總體上漲。報告發現，在過去七年中房屋價值的增長率高達30%，即每年增長近4%。

然而，即便房市有著如此強勁的復蘇趨勢，專家仍警告稱，不應將購買房地產當成是一項永久可靠的投資。經濟學家格蘭特（Grant Long）表示，“經歷了2008年金融危機並成功恢復過來的房屋買家，可能會因為意外獲取的大量資金致使其他人相信，在紐約擁有房產永遠是有利可圖的。但仔細觀察這些數字就可以看出，在紐約市的房地產上賺錢並不總是那麼容易，尤其是那裡還有很多其他的投資選擇。”

研究顯示，在過去幾年中只需要簡單投資標普500指數，就能獲得更多利潤。自金融危機以來，標普500指數價值增加了一倍以上，換句話說，這與買一套公寓等著升值相比，提供了更大的投資回報。

正如報告所指出的那樣，時機就是一切。僅有少部分人在雷曼兄弟破產後的兩年內購買房產並成功轉售。而報告顯示，那些選擇在金融危機前買入房產的人表現尤其不佳。

如果你有購房自住的需求，那麼現在可能就是個幸運的時刻。根據StreetEasy的數據，目前紐約市的出售房屋比以往任何時候都多，且房屋整體價格下跌，這表示賣家可能無法獲得他們所列出的價格。

紐約東51街420號1臥1衛公寓，位於一個迷人安靜的小路上，面積約1000平方英尺，距離Peter Detmold公園僅幾步之遙。房價僅39萬美元（約¥259萬）。
居外物業編號：42581559 點擊查看房源信息

而對於僅僅把買房當作投資方式的人來說，有更多更好的金融機會比在紐約買下一套公寓要劃算得多。研究表示，其他金融投資將提供更多的收益，更好的歷史記錄，更強的資金流動性以及更低的交易成本。

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

加拿大商業地產漲勢驚人！2018年第二季度交易額創歷史新高｜居外專欄

根據“加拿大商業地產公司”（CBRE Canada）最新的報告顯示，由於兩宗大型交易的達成，加拿大商業地產的交易額在第二季度創下歷史新高。

報告顯示，第二季度商業地產的交易金額為$165億元，比2017年第一季度$119.7億元的歷史最高紀錄還要高出38%，比過去5年每季度的平均水平高出了105%。這使得2018年的加拿大商業地產投資總額達到了268億元，這也是有史以來最高的“半年投資水平”。

這一紀錄的出現，主要得益於兩項成功的商業並購。這兩項商業並購分別是著名房地產信托基金Choice Properties對加拿大著名地產公司CREIT的並購，以及美國著名的資產管理公司“黑石”（Blackstone）對總部位於溫哥華的地產公司PIRET的並購。

這兩項並購的總額達到了整個第二季度加拿大商業投資總額的45%。

此外，幾項大型單筆資產交易的達成也導致了第二季度商業地產投資額再創新高。這其中包括了Hines and Oaktree Capital Management以$1.07億收購了位於卡爾加裡的First Tower辦公大樓，以及Tigra Vista Inc.以$2.56億收購了位於多倫多的Parkway Place。

CBRE表示：“因為有這兩項數額如此驚人的商業並購，這也就難怪今年第二季度的商業地產投資額會創下加拿大有史以來的最高紀錄。事實上，今年第二季度的投資額比去年同期增長了67%。這一數字也反映了如今加拿大商業地產投資的規模和影響力。如果投資者深入分析這兩項並購交易，就可以發現，Choice Properties購買CREIT的目的是實現其經營產業的多樣化，而黑石公司則是買下了一個位於加拿大的戰略平台。”

CBRE還表示：“除了兩筆並購交易外，我們也看到高質量並且能提供持續收入的商業資產正呈現出極其強勁的需求。投資人目前正專注於尋找那些在經濟低迷時也依然能穩定保值的優質資產。這些資產的投資前景非常值得信賴，在很長一段時間內，其收入狀況都是可以預測的。”

在第二季度，商業地產投資總額最高的加拿大城市，依然是多倫多和溫哥華。其中多倫多占了第二季度所有交易的1/3，金額為$57億，擊敗了在2013年創下的$47億，占比20%的記錄。這個數據比5年內平均值高出82%。而溫哥華則以$32億元的投資總量屈居第二，但其較過去5年的平均水平增長了91%，比多倫多更高。除多倫多和溫哥華外，卡爾加裡、蒙特利爾，和埃德蒙頓，也分別以$25億、$17億，和$15億的投資總量位居前五。

“如今，加拿大的商業地產市場正吸引著來自全球的資金和投資人，而這也和其投資的基本面息息相關。在過去了4個季度裡，多倫多和溫哥華兩地的市中心辦公室的空置率為北美最低，過去6個季度中的工業空置率也同樣是北美最低的。這些都決定了加拿大的商業地產投資大有可為。”

多倫多市區獨立物業投資：多倫多最時尚“皇後西街”，一樓商鋪，二樓三樓居住，可發展為精品旅館酒店，現年享20萬穩定收入。叫價500萬加幣（約¥2,591萬）。
居外物業編號：42453028 點擊查看房源信息

在第二季度，產業物業的銷售額超過了所有的商業資產類別，這很大程度上是因為黑石公司收購了PIRET。經折算後，這單交易的價格超過了$2,500元/平方英尺。第二季度加拿大產業物業的總量為60億，這一數字比第一季度增長了222%，比去年第二季度增長了229%，創造了第二季度產業物業銷售總額的新高。而僅僅是黑石公司收購PIRET，就占到了總量的37%。而如果去除公司並購所帶來的影響，多戶公寓類別的投資額基本與之持平，約為$19億元。這一數字較上一季度增長了32%，也較去年同期增長了39.5%。

“事實很明顯，投資者非常中意於興建多戶公寓，因為從長遠來看，這的確是一個非常不錯的投資策略。無論經濟和政治局勢怎樣變化，人們總得找個住的地方。這也意味著投資者的獲利將持續增長。”

責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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新加坡 | 購買新加坡私宅須支付哪些費用？如何支付？

選定心儀的房子後，買家就要做好掏腰包付錢的准備。除了談妥的成交價以外，你在新加坡買房時還要支付哪些費用，又要如何支付？

假設你要購買一個100萬元的私宅單位，銀行最多能提供80％貸款，其余20％，也就是20萬元，是交房前要付清的首期付款（down payment）。這20％裡，至少5％要以現金支付，其余15％可用現金或公積金存款支付。

首期付款一般可分為選購權費（option fee）、選購權執行費（option exercise fee）和其余首期付款三個部分。

為表明購買意願，買家要向發展商提交選購權書（Option To Purchase），並支付一筆選購權費。收到這筆定金後，發展商必須為買家保留所選單位。這筆定金要以現金支付，通常占成交價的1％。如果你支付定金後改變主意，決定不買這間公寓，這筆定金就會被沒收。

發展商要在收到選購權書的14天內向買家提供買賣契約。買家在收到買賣契約後，有三個星期的時間考慮是否買房。確定之後，就可以簽署買賣契約，並支付一筆選購權執行費給發展商，完成買賣交易。這個過程叫做“行使選購權”。選購權執行費通常是成交價的9％。加上此前支付的選購權費，買家這時已經付了總成交價的10％。

用20萬元首期付款扣除選購權費和選購權執行費後，買家還得支付10萬元其余首期付款，這筆錢也得在行使選購權時付清。

除了總房款外，買家在搬家前的其余花費包括印花稅、額外買家印花稅（ABSD）和律師費。根據國內稅務局規定，印花稅和額外買家印花稅最遲須在簽署買賣契約的14天內繳清。

印花稅根據房屋成交價計算，首18萬元要繳納1％，第二個18萬元繳納2％，其余款項繳納3％。一個簡易的計算方法，是用成交價的3％減去5400元。如果是一間100萬元的單位，印花稅便是2萬4600元。

為給房市降溫，政府從2011年起推出額外買家印花稅，並在2013年全面調高稅率。目前新加坡公民購買第二套房地產時，必須繳付7％的ABSD；若購買第三套房地產則須支付10％的ABSD。永久居民購買第一、第二及更多套房子，分別需付額外5％和10％ABSD。外國人買房時一律得付15％ABSD。

律師費多少要依具體情況而定，如果由提供房貸的銀行指定律師，律師費一般在2500元至3000元之間。

和組屋不同，新私宅單位通常都附帶簡單裝修和家具，大部分發展商也會提供冰箱、洗衣機和微波爐等電器。

不過，多數買家還是會在此基礎上進一步裝修。一般來說，一個新公寓單位的裝修費用介於3萬元至8萬元。

值得注意的是，由於近兩年樓市不景氣，更多發展商為了盡快賣出單位，都推出印花稅回扣、現金折扣和家具禮券等促銷優惠，在看房時可以比對一下各個項目給出的促銷優惠，畢竟這都能幫你的錢包“止血”。

（據聯合早報）

繁華的多倫多樓花市場你需要注意些什麼？｜居外專欄

剛剛看到一則新聞：多倫多周邊城市-旺市451戶樓花買家，兩年前從開發商Liberty Development那裡購買Cosmos樓花的業主在項目取消後，雖然已經拿回定金，但是因為近兩年樓價上漲而蒙受損失。總共451位樓花苦主現已將開發商告上法庭，要求裁定他們的樓花購買合同無效，從而可以向開發商索賠。買家平均損失30萬狀告開發商。

看到這則新聞，我有所感觸。因為這種事情已經不止發生一次了。還好買家已經拿回定金，但想要討回因為樓市樓價上漲而受到的損失，恐怕是沒有希望了。

不信大家接著看新聞怎麼說：開發商Liberty Developments早在2016年春季開售Cosmos的樓花，當時GTA地區公寓均價為$46.1萬元。去年4月，當開發商突然取消該樓花項目時，公寓均價已經漲至$74萬元。

Liberty Development的地址位於萬錦，同一地址下另有三間名稱為數字的公司，均被列入此案。訴訟以於8月30日提交，這些公司必須在45天內作出回應。記者多次致電Liberty公司，但是一直沒有得到回復。

代表買家的律師Ted Charney表示，集體訴訟的官司通常要打上好幾年，但是這宗案件可能只需要幾個月，因為是由安省最高法院的商業案法庭審理。

根據市場研究公司的統計，自2017年初以來，多倫多地區有11個公寓樓項目3992個單位被取消。

雖然我沒統計出2017年總共開盤了多少個樓盤，取消的樓盤的數量占比多少，因為通常很多人願意通過數字的比較，來求得心裡的安慰。但我卻認為不必要，我想從以下幾點來談談在繁華的樓花市場中，購買樓花需要注意哪些問題。

一、以良好的心態去購買樓花

很多人不太明白樓花的概念，其實加拿大房地產市場所謂的樓花其實就是新房子（新公寓或新的別墅），通常泛指新公寓。就是國內人士所說的期房。

加拿大的期房和國內的期房建設程序，建設周期，買賣方式都有很大的差別。加拿大的樓花建設周期比較長，一個公寓樓基本在四年的周期，這只是預定時間，真正交房時間通常還會晚個半年甚至一年。所以買樓花時一定要想一想，是不是有耐心等待這麼長的時間。

這個建設周期長跟建設程序有很大的關系。中國購買期房時，房子基本已經開始動工了。在加拿大，開發商能夠有了圖紙及設計方案，首先要對外銷售，買家購房的訂金是存在銀行信托賬戶裡面的，也就是說，開發商最終拿到買家錢的時間，是在交房後。當買家興高采烈購買上一個單元而高興時，其實這個樓盤能否順利開工還是個未知量。只有當買家購房的訂金達到一定的標准，開發商才有資格從銀行貸款，開始施工前的所有准備。後期如果遇到某些技術或者資金上的問題，都有可能使這個樓盤拖延甚至於無法完工。

通常買家要在一年半裡交付25-35%的訂金，剩下的時間就是等待樓房單元的交接，開發商會有郵件告訴客戶樓房的施工進展情況。

在過去很長一段時間裡，尤其是金融危機之後的加拿大的房地產市場一直處於上升階段，很多人在樓花購買上得到很大的收益。舉個例子說，比如說客戶甲2013年購買了一套樓花，40萬的房子他交付了25%的訂金，2017年交接房子的時候，房子升值到50萬，他在交接房子之前或之後很快賣掉，那麼相當於他的10萬元賺到10萬元，每年有25%的收益率。這真的是一個很劃算的買賣。正是因為這樣，很多人紛紛擠進購買樓花陣營，想要從中分得一份羹。尤其從2017年獨立屋市場下滑之後，公寓樓花市場相當火爆，尤其市中心一些好的位置的樓花通過長時間排隊都不一定拿得到一個單元……

為什麼說要以良好的心態去購買樓花呢？某些人只看到購買的收益，但是沒有看到風險。

樓花適合有閑散資金的人，有投資能力的人去購買。不適合一分錢掰成兩半，資金緊張，急等米下鍋的人去購買。這樣的人只看到別人購買樓花賺錢了，以為自己一定會賺錢，遇到房市不景氣，金融貸款控制嚴格的時候，就會給自己的生活帶來很大的負面影響。比如2017年的下半年和2018年，很多人就親身經歷別墅樓花價格低於市場價格的尷尬境地。市場總有漲有跌，並不以你自己的意志為轉移，一定要分析一下，萬一發生價格風險，自己是否有能力去承擔。不跟風市場，理智購買樓花。

還有上邊新聞中的報道，因為開發商的原因沒有買到樓花，訂金退回，我想這已經是不幸中的幸運了。幾年前，在北約克地鐵附近的一個樓盤，一個韓國律師伙同開發商卷走客戶的訂金，結果如何，現在也不得而知！

二、選擇有豐富經驗、實力雄厚的開發商

為避免像文章開始新聞裡報道的那些購買樓花的客戶們經歷的不痛快。建議大家選擇樓花盡量選擇有豐富經驗，老資格的名建築商，比如多倫多的老牌建築商Tridel。

資歷比較老的大牌開發商，建房時間會比較快。相反，小的開發商建房時間會相對比較長。

由Tridel開發的多倫多市中心公寓項目Via Bloor Condos，可選擇1臥室、2臥室和3臥室套房，起價為36.6萬加元。
居外物業編號：29407326 點擊查看房源信息

首先在建房過程中，基礎、混凝土，牆體，裝修、玻璃、空調暖氣等等很多步驟，是由不同的術業專攻的外包團隊來完成的。

對於資歷較老的開發商而言，這些外包建築團隊一般會跟他們有合作的歷史，關系較好，因此會優先把資源和精力分配給他們，較早地完成工作。大的開發商有自己的建築團隊。因為它們業務量多，有足夠的資源和支持自己的建築團隊（例如Tridel這樣的傳統大開發商）。這樣一來，他們的交房時間就完全自己掌握進度。

再者資歷老的大開發商，因為長期和政府打交道，在政府拿批文的時候，在效率上也有很大優勢。對於小的開發商來說，由於人脈有限，各種外力（例如外包商、政府城建部門等）都會滯後處理他們的工作。所以，很多項目的延遲，是因為政府建築的批文遲遲不落實。在多倫多建一棟別墅，平均得通過15不同部門的檢查，建一棟公寓，平均得申請通過20多個市政規劃部門通過。

最後選擇實力雄厚的開發商不僅在竣工時間上有保障，而且大開發商的建設質量也有保障，設計風格，物業管理等都是小開發商所不能相提並論的。

三，選擇適合的誠實可靠的地產經紀，聘請專業地產律師，謹慎簽約

很多移民及留學生剛來到加拿大，不了解當地的房地產行情。建議大家選一個適合自己的誠實可靠的地產經紀幫助自己，這是明智的選擇，要相信“術業有專攻”的說法，節省時間而且方便自己，因為加拿大的買家聘請地產經紀不需要自己出費用，賣家要支付費用給經紀。

有的客戶可能不很信任別人，覺得自己可以通過自己能力直接通過開發商的銷售辦公室買得到。確實有這樣的事情，我不反對這種做法，不過一般通過開發商那邊買到的是沒有優惠的價格。

加拿大這邊的開發商通常在一個項目最早開盤期將一些單元以優惠的價格分發給各地產公司，限時購買，剩下再自己發售。況且，如果有地產經紀幫助，還可以貨比三家，不一定只局限在一個開發商的樓盤上，選擇範圍大了很多。尤其是市場繁榮的時候，好地角的樓花單元一票難求，通過地產經紀是最好的選擇了。

客戶拿到自己滿意的單元之後，需要和開發商簽訂購房合約。當經紀帶著你到銷售辦公室簽約的時候，厚厚的一本合約，你會覺得發愁，怎麼辦，聘請一個專業律師，讓他幫你把把關，做到依法辦事。這是加拿大購房中不可或缺的一步，交接房子的所有文件必須經過律師之手。二手房買賣成交時的鑰匙都要從律師手裡拿到，樓花的鑰匙可以按照指定日期直接從開發商手裡拿到。

四、關於合約中的幾條關鍵條款

專業律師把關，他會把合同中的條款和客戶詳細說明。那我也把條款中最關鍵的幾條和大家做個解釋。

1. 珍惜簽約樓花的十天冷靜期

這是特別有利於客戶的一個條款，就是在簽約後的十個工作日裡，如果客戶拿不到銀行的貸款證明，或者不想買了，客戶都有權利無條件反悔，撤回簽訂的購房合約。如果過了這十天，再反悔，對不起，一切按照條款規定去承擔該負的責任和懲罰。

2. 合約中的“霸王”條款

其實可能律師可能會告訴你，很多的條約裡都存在著一些霸王條款。比如：開發商如果認為融資條款不能接受，有“唯一、絕對和不受約束的權力”取消項目。有些人覺得必須更改，但問題在於開發商需要預售樓花來為項目融資，更改這種操作必須使得銷售與融資能夠同時進行，目前來講不太符合實際。所以目前的合約法規存在漏洞，在房價上漲的市場上，開發商可以以某種借口取消交易，買家就得不到足夠的保護。購買者一定明白，購入有風險，風險要自負！

3. 合約中的小陷阱

盡量購買可以無條件轉讓的或者可以有條件轉讓的樓盤。在加拿大，一些開發商出於保護樓盤建設的考慮，規定某些樓盤建成之前不得轉讓，所以購買時一定要注意這個問題。無條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都能轉讓，開發商不收任何轉讓費；有條件轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都可以轉讓，但開發商會收取相應費用；不能轉讓，即在簽約後至交房前任何時間都不能轉讓，只有正式居住後才可出售。

合約中關於建成之後額外建設及教育附加稅等繳納問題，合約裡一定要有數額限制。比如一室的公寓最高5000元，兩室的最高6000元等等，千萬仔細閱讀，不要做乖乖的被騙者。

平面圖與各空間實際建築面積可能有出入。其實有些經銷商在平面圖裡只提供一些總尺寸，並不提供局部空間尺寸；平面圖展示的多為牆與牆之間的長度，不顯示局部面積與尺寸；走廊的長與寬、窗戶尺寸、門廳及衛浴面積等等，也往往不提供。

加拿大雖是誠信國家，經銷商一般不會欺瞞客戶，但如果客戶不細問，他也沒有責任全部告知各種細節。所以，買樓花時，一定要細看平面圖，細問經銷商。

另外，公寓的樓層高度，也往往會被購房者忽略。平面圖一般不會展示樓層高度。而由於結構不同，同一大廈的樓層高度，有時也不盡相同。

所以買樓花前，一定要細看合約及平面圖，並向經銷商仔細詢問，以真正做到心中有數。

五、交接之前的准備

關於用途的界定，交接前律師會讓客戶選擇“自住”還是“非自住”其中之一。一般購買的合同價是自住的價格，非自住的價格至少有兩萬多的額外費用（出租之後可以申請政府

布裡斯班市郊五星豪宅 650萬澳元的夢想之家

每年10月至12月，是澳大利亞氣候最宜人的春季。這個時候，去布裡斯班的黃金海岸享受一個長長的假期，對澳洲人來說，是一件再平常不過的事情了。在黃金海岸游人如梭的日子裡，來到布裡斯班15公裡外的普倫瓦勒（Pullenvale），使人不禁覺得，城裡的喧囂都是騙人的。普倫瓦勒——這個擁有連綿起伏丘陵和灌木叢的市郊小鎮，無論何處都飄蕩著悠閑的空氣。

站在普倫瓦勒豪宅巨大的玻璃窗前，一眼就可以將南部山麓的蔥郁盡收眼底。這裡的風景隨著一天的日光和天氣陰晴而變化。更美妙的是，這份來自大自然的變化之美，與房屋內外的輕快色調充分融合，使這座格魯吉亞風格的宅邸成為許多人夢想中的家。

這裡是“運動達人”夢想中的家。

主屋的一側是一處帶全新泳池泵和過濾器的淡水游泳池，16米x 7米的尺寸既能夠滿足運動健身的需要，也足夠孩子們嬉水玩耍。泳池兩側被巧妙地包裹在花園的灌木叢中，保證私密性的同時，使得泳池無論從哪個角度看，都是一道與天空呼應的蔚藍色風景。

澳洲人對網球的熱愛也被屋主帶進了家——在主屋的另一側建起了一座帶網球館的、低能耗的夜燈網球場，鏖戰可以從白天一直延續到傍晚，絕不會敗興而歸。

這裡是 “園藝愛好者”夢想中的家。

占地2.5英畝的園景花園，從車道就開始歡迎歸家的主人。主屋的入口是一處標准的法式花園。軸線的兩側對稱栽種著常青樹木，中軸線上的美麗花壇被精心修剪過，寬闊的園路形成貫通的透視線，一直延伸向遠方。

如果說法式花園是整座宅邸的門面，那熱帶雨林花園和秘密花園就是自家後院的樂園了。對熱愛園藝的人來說，還有什麼能比功能完備、土壤適宜卻還未栽種的花園更棒的地方呢？熱帶雨林花園的池塘裡，可以種上澳洲特有的巨花睡蓮——四月放置球根，五月生出浮葉，七月開始不斷地開花，一直持續到十一月。藍紫色的花瓣排列松散如蓮，花盞擠擠挨挨，美得如夢似幻。

打理花園的問題也不用擔心，20000升的水箱和自動澆水系統會助你一臂之力。

這裡是“派對動物”夢想中的家。

花園、泳池和戶外涼亭都是開戶外派對的好地方。要是天氣沒那麼好，屋內也有宴請賓朋的絕佳地點。在寬敞的起居室談笑風生，在迷人的用餐室觥籌交錯，在帶環繞聲音效的媒體室裡欣賞音樂……如果這些還不夠說服你，來看看這個可以儲藏2000瓶酒的豪華酒窖吧！

這裡是 “挑剔的家居控”夢想中的家。

屋內外的每一處細節都是深思熟慮的結果。華麗的入口門廳，配有鑲花木地板的寬闊樓梯；六間寬敞的臥室，飾以進口壁紙和法國實木百葉窗；四間浴室，兩間化妝室，均由奢華的Carrara Calacatta大理石鋪設而成，精致的Perrin & Rowe和Victoria & Albert水龍頭、浴具點綴其間；廚房配有全套Wyer+Craw櫥櫃、大理石中央操作台和歐洲廚具；屋內各處遍布定制的手繪細木工制品和鑲板。

這裡名校林立，是“重視教育的父母”夢想中的家。

這座宅邸距昆士蘭大學僅15分鐘車程，同時臨近布裡斯班數所頂級公、私立學校，包括布魯克菲爾德小學（Brookfield primary school）、聖彼得路德中學（St. Peter’s Lutheran college）、斯圖特荷姆女子學校（Stuartholme girls school）、布裡斯班男子學校（Brisbane Boys College）、布裡斯班男女文法學校（Brisbane boys and girls grammar schools），是澳洲教育資源最好的地區之一。

就像不是所有的夢想都能實現一樣，如果忽略了時機，入住夢想之家的機會也可能與你失之交臂。這套650萬澳元的布裡斯班市郊別墅，可能是許多人夢想中的家，是否會最終屬於你呢？馬上撥打 400-041-7515 詢盤，或登陸http://www.juwai.com/42542099.htm查看。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Brett Greensill提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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