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H-1B待批学生F-1及OPT自动延期大问答 | 美国

美国移民局在开始接收2018财政年度H-1B申请的头5个工作日便用尽了该财政年度的所有H-1B名额，现在移民局已经完成了H-1B名额的抽签，中签的H-1B申请人已陆续开始收到H-1B收据和批准，没有中签的H-1B申请也将会陆续收到移民局退案的邮包。在H-1B的申请人当中有许多持有F-1学生签证和OPT的外国学生可能享受在H-1B等待审批期间F-1学生身份和OPT自动延期的待遇。

美国移民律师协会最近重新发布了移民局在2012年3月发出的有关受年度名额限制的H-1B申请人在H-1B申请待批期间F-1学生身份和OPT自动延期有关问题和享受此待遇的H-1B的申请人能否境外旅行等有关问答，下面我将对这些问答的部分主要内容向大家做一个简单介绍。

问：什么叫身份中断（Cap-Gap）和F-1自动延期？

答：移民局在每年4月1日开始接收受该财政年度名额限制的H-1B 申请，而获批准的H-1B申请人必须等到当年的10月1日才能以H-1B 身份开始工作。有些持F-1和OPT 的学生在10月1日H-1B 生效期之前因为F-1和OPT过期而不得不在美国境外待数月后再申请H-1B签证重新返回美国，这种现象称之为身份中断（Cap-Gap）。目前法规允许某些符合条件的H-1B待批或获准的申请人在身份过期后继续在一段时间内保持F-1合法身份。根据此规定，某些申请受名额限制的H-1B但F-1或OPT在H-1B生效前过期的学生的F-1 学生身份和OPT将自动延期直至H-1B生效或H-1B申请被退回，被拒或被撤销（rejection, denial 或revocation），以先到时间为准，这样就填补了F-1到期和H-1B生效日期之间身份中断（gap）。

许多持有F-1学生签证和OPT的外国学生可能享受在H-1B等待审批期间F-1学生身份和OPT自动延期的待遇

问：什么样的H-1B申请和申请受益人（beneficiaries）符合自动延期的条件？

答：符合自动延期条件的H-1B申请必须按时递交（timely filed）的申请，申请的受益人在申请递交时F-1仍然有效，同时H-1B申请要求的开始生效日期为10月1日，符合上述条件的H-1B申请受益人即可享受F-1 学生身份和/或OPT自动延期。按时递交的申请是指在移民局从4月1日起开始接收H-1B申请期间在美国境内递交的转换身份的H-1B申请（不是境外签证的H-1B申请），申请递交时申请受益人的F-1身份仍然有效（包括OPT期间和F-1过期后的60天宽限期）。一旦上述符合条件的申请按时递交，F-1自动延期就开始自动生效。如果在申请递交时申请人的F-1及OPT都有效的话那么申请人可以获得F-1和OPT的自动延期。如果在申请递交时申请人是在F-1已过期后的60天宽限期内，那么申请人只能获得F-1的自动延期而无法获得OPT的自动延期。如果该H-1B申请获得批准，那么该受益人的F-1身份就会自动延期至9月30日除非该申请被拒（denied），被撤回（withdrawn）或被撤销（revoked）。如果该申请没有被移民局接收（not selected），该学生将从申请被退回日期或F-1到期两者之较晚的日期起有60天的宽限期准备离开美国。

问：享受F-1自动延期的学生如何取得身份自动延期的证明？

答：该学生应当向学校指定官员（Designated School Official，或DSO）出示按时递交的转换身份H-1B申请的证据（例如移民局收据、联邦快递(FedEx)、UPS、邮局快件收据等），学校指定官员将向该学生颁发临时自动延期的I-20。

问：如果一个学生享受了F-1和OPT自动延期，但后来该学生的H-1B申请被退回（rejected），拒绝（denied）或撤销（revoked），那么该学生是否仍然可以享受60天的宽限期（grace period）？

答：可以，该学生所享受的60天的宽限期从移民局的退回、拒绝或撤销通知之日起开始计算，该学生必须在宽限期内离开美国。值得注意的是，如果该学生转换身份的H-1B申请是由于该学生违反身份（status violation）所致，那么该学生将无权享受60天的宽限期或自动延期。同样，60天的宽限期或自动延期将不适用那些在H-1B批准后由于发现欺诈（fraud）或提供虚假资讯（misrepresentation）而后来被撤销的H-1B申请的受益人。在上述两种情况下，该学生必须立即离开美国。

问：学生在享受自动延期期间能否出国旅行并以F-1身份返回美国？

答：不能。享受自动延期的学生在自动延期期间如果离开美国将不能以F-1身份返回美国而必须到美国驻外使领馆申请H-1B签证回美。首先，如果享受自动延期的申请人的H-1B申请在移民局待批期间离开美国，那么根据有关规定移民局将视为申请人放弃身份转换的申请。移民局仍将审批该H-1B申请，但申请获准后申请人必须到境外的美使领馆取得H-1B签证返回美国后H-1B签证才生效。移民局没有明确规定享受自动延期的申请人在H-1B申请获准后至10月1日的H-1B生效日期之间能否出境旅行，由于法律在此问题上不明确，所以最安全的策略是在此期间不要出境旅行。H-1B申请人在享受自动延期时出境旅行很有可能无法以F-1学生身份返回美国而必须在境外取得H-1B 签证后等到H-1B即将生效时以H-1B身份返回美国，通常这些申请人最早可以在H-1B生效前10天内（即9月20日或以后）进入美国。如果有特殊原因必须出境旅行，H-1B申请人应当咨询自己的律师并妥善安排旅行的时间。

互联网资讯综合整理

纽约买房过户费用是如何计算的？| 美国

在纽约置业，有很多购房者对过户时所缴的费用都大吃一惊，尤其是来自国外的投资客。纽约的过户费用往往比起其它洲都比较高，可是每个人还得乖乖的承担这些费用。有很多购买新房的投资客所付的费用更高，到底这些费用是可避免的吗？

首先，让我们来了解一下购房有哪些费用和如何计算的。通常我都会告诉我的客户预算买价的3%到4%，在有贷款的情况下为4%到5%给于过户费用。

以下是基本的过户费用以供参考：

豪宅税：房价超过一百万的需缴付买价的1%
买方律师费：$2,500美元至$3,000美元
物业费和房产税：按比例分配（一般卖方预付季度房产税）
产权登记费：$250
授权书登记费：$125（如果你需要律师为你签字）
房屋保险：似乎大楼和银行的要求，一般在$600美元到$1,200美元。房价越高保险费越贵
验屋费：一般在$700到$1,000美元，视乎房子大小

只限于新房的过户费：

卖方律师费：$2,500美元至$3,500美元
物业管理周转基金：一般是2个月的物业费
物业管理经理的住所：这会以房子对大楼公共设施的百分点来计算。有些大楼并没有
供住所给物业管理经理
物业移交税：纽约州-房价的0.4%，纽约市-房价的1.425%

这些费用会出现在有贷款的情况下：

贷款申请费、手续费和审核费：$1,000 至$2,000美元
物业产权保险：大约$4美元/每$1,000的房价
房贷产权保险：大约$1美元/每$1,000的贷款总额
纽约州房贷登记费：如果贷款低于50万为1.8%，贷款超过50万为1.925%
产权质料搜索费：大约$4500美元
房子估价费：大约$1,500美元
其它杂费：$500至$1,000
在纽约买房的过户费用是在所难免得，可是透明度甚高的交易难免会有费用的产生。在房市行情不好的时候，开发商也愿意承担一些费用以作回扣。其实，聘请有经验的房产经纪人，不但可以清晰的为你做预算，而且还可以为你革除一些费用。在我以往的业绩里，我时时刻刻都建议客户直接与银行或律师议价。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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投资美国豪宅，是你长期财富保值之选！| 美国

尽管目前全球市场波动，不过对于致力于长期财富积累的国际投资者而言，美国房地产仍然是一个可靠的投资选择。据路透社最近发布的一篇文章指出，高端投资者钟爱豪华房地产，这种类型的资产在其投资组合通常占比60%。

豪宅相比其他资产有几个优点，对精明投资者非常具有吸引力：

一、豪华房地产价格的增长速度于通货膨胀

实物资产，尤其是那些供不应求的豪华房地产，升值非常快，即使是在通胀时期，短期投资的购买力下降，房地产资产投资也可保护投资组合的损失。

二、如果遗产规划做得妥善，豪华房地产可以代代相传

因为房地产往往会随着时间的推移升值，家族财富从而保留甚至增多。

三、随着你的投资增加你的财富，你可以享受丰收的成果

房地产是一个多方面投资，不仅作为投资组合一部分积累财富。豪宅既可以自住也可以作为度假房，或出租以增加投资回报。

如何从豪华房地产投资得到最佳回报？

想要从你的投资中得到最好的回报，豪华房地产应该有一些特性。这些属性将确保房地产保持高需求，升值，经济衰退后迅速反弹。

一、位置，位置，位置

位置仍然是购买豪华房地产第一要素。外观不好还可以翻新，但不能凭空添加海景或纽约公园大道（Park Avenue）的尊贵地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格（Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科罗拉多州（Colorado）和佛罗里达州棕榈滩（Palm Beach, Florida）等顶级奢侈生活区房地产价格持续上涨，就是因为位置有如此高需求。

美国任何你想要去的地方几乎都有可投资的豪华房地产。一旦你敲定你想要购买房产的地理区域，找一位经验丰富的，在该地已经运营多年的高端豪华房地产经纪人。他们将为你确定最好的、最适合长期投资的社区。

二、注重不能改变的特点

令人印象深刻的山顶视野或宁静的海滨位置比主卧的壁纸更重要。若是晚上无法见到，奢华的户外露台一点用都没。房产很容易通过扩大规模、装修或翻新提升价格，但是如果房产坐落在当地机场的飞行路径或临近个不安全的街区，这样的投资或将是竹篮打水一场空。

三、理解你的装修喜好

如今流动性紧缩，要价和售价之间的差距拉大，如果你愿意购买需要一些翻新的房产，这会是理想的投资，肯定会随着时间的推移增加价格。

如果你找到一套房产，位置有利且愿意翻新，甚至定制重建，品味和设计水平等于或略优于其他附近的房子，升值会很快。奢侈房产投资者渴望独特性，但要注意装修必须兼顾功能，吸引大范围的高端买家，最大限度地提高你的投资。

搜索房产时，当地豪华房地产经纪人所具备的专门知识和经验是你最大的资产。花时间去找一个你觉得合适的当地代表。他们将是你的伙伴，为你找到适合你的豪华房地产投资，获得长期财富保值。

四、提前知道你打算如何使用这套房产

你是一直住在这套房产，还是作为旅行工作时的第二居所？还是你计划作为度假房租出去？是将其视为一个长期投资，还是想翻新转售获利？提前确认这些问题的答案可以大大增加你的投资回报。

向代理了解房产时，记得问他们有关你打算如何使用房产的问题。如果你希望作为当地的永久居民，你会对附近的学校丶当地的商店和餐馆感兴趣。如果你只是部分时间居住当地，保安将会是最先考量。房产若作为度假投资需要其他特点，如靠近假期活动项目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪华房地产投资方方面面都很重要，你要权衡每个方面的重要性，这就取决于你打算如何使用这套房产。

原文由Malte的合作伙伴玛丽·卢·塔特希尔（Mary Lu Tuthill）撰写。玛丽·卢·塔特希尔是一位洛杉矶西区豪华房地产的经纪人，是布伦特伍德（Brentwood）房地产市场的专家。她的联系方式是office@marylututhill.com。

Luxury Presence CEO Malte Kramer专栏全集

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2017年3月纽约市房价和租赁市场的最新指数 | 美国

美国俗语说：“投资房产，地段代表一切。”在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。

目前曼哈顿公寓的平均价格是2,455,709美元，在这些被抢购的设施的三个街区内，您可预测的平均售价（Average Price）和平均尺价（Average PPSF）为：

欢迎来到租房优惠的阴影世界。

尽管同比去年的租赁市场下降1％，但今年曼哈顿租凭市场持续两个月出现了平均价格小幅上涨。自二月份以来，三月份的平均价格为$3,539上涨了1.1%，平均每平方英尺平均价格上涨0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以来，拥有门卫的大楼在套房至3卧式的平均租金价格上涨了1％，但在4卧室以上却下降了2.8％。而非门卫的大楼比上个月以来平均增长了2.5％。在3月份里，我们可见更多租金下调的的房源，这种现象平均每月上升了11.3%而房源库存总量稳步增长8.5％。由此可见，房源的增涨提高了市场的价格竞争。许多大业主，在过去几个月里提供了优惠配套给新租客。德诗集团（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了两到三个月免费租金来代付经纪佣金。在金融区一代，180 Water Street 和 70 Pine Street则提供提供了两到三个月免费租金给签两年租约的租客。

市场总是有租房者愿意每两年从一座新建筑跳到另一栋，寻找最新的优惠套餐，但很多人不喜欢这种不稳定的生活。根据TOWN截至2017年4月7日的《租赁优惠报告》里，曼哈顿有1,800个房源以及布鲁克林和皇后区共有500多个房源提供这类激励措施。报告里也指出曼哈顿子当中有63%所得到优惠的房子介于在$2,500至$5,000租金内，上东城占了总数量的15.5%。在布鲁克林和皇后区里，威廉斯堡（Williamsburg）成为榜首。许多新开发的大业主试图通过提供免费租金来竞争。当租客享有超过两个月免费时，折后租金与实际总租金之间会产生相当大的差距。有些租客会觉得不想在两年后处于不安心的位置，因为他们续约时必需支付租金的实际面值加上潜在的2%到5％的租金上涨。在许多情况下，优惠配套都不公开的，因为业主不想通过以较低的价格签署新的租户，来打乱楼宇中的现有租户。

如果，您想在纽约投资房产可委托有经验的中介为你分析当地的行情。我个人认为，很多租客会选择投向小业主的房子因为这类公寓的平数和设计都比出租大楼的大和好看。此外，精明的租客一般会觉得小业主会合理的涨租。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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全球富豪裸奔终于知道中国富豪为什么在境外大买房子了 | 海外

靴子终于落地了。财政部等六部委联合发布《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》，从7月1日起，中国境内金融机构将对存款账户、托管账户、投资机构的股权权益或债权权益以及具有现金价值的保险合同或年金合同开展尽职调查。

全球富人大裸奔，想想就很壮观。当然，这只是想像。

目前，全球100个国家已经签署了协议，两个国家信息互换还要国家之间签署协议，富人税收裸奔不是现在的事，但为期也不远了，地球村在税收方面也体现出来了。

有几件事情，正在换美元、或者移民的人一定要清楚。

一、不要抱侥幸心理，全球征税这是地球村的大事。

税收信息互通这件事是“地球村”里面的带头大哥主抓的。

2010年，美国颁布《海外账户税收合规法案》（FATCA），要求外国金融机构向美国国内收入局报告美国税收居民（包括美国公民、绿卡持有者）账户的信息，否则外国金融机构在接收来源于美国的特定收入时将被扣缴30%的惩罚性预提所得税。

接下来，重要小弟跟进，形成了一个“税收斧头帮”。

2014年7月，受二十国集团（G20）委托，经合组织（OECD）发布金融账户涉税信息自动交换标准，获得当年G20布里斯班峰会的核准，目前已有100个国家（地区）承诺实施“标准”，中国内地、中国香港中国澳门地区都在名单上。我国首次对外交换信息的时间为2018年9月，从7月1号开始，有1年零2个月的时间。

那些没有签署协议的国家，估计会遭到协议国的掣肘，这100个国家都承诺信息互换了，其他100多个国家不按标准做，市场会急剧缩小。

从今年7月1日以后，你到金融机构开立帐户，得签个类似于承诺书的东西，保证你不是非居民帐户。

二，你到底要关心什么？

如果你是中国居民，并且把财富部分转移到了其他国家，需要关心的是，你的财富所在国有没有CRS，中国有没有跟你财富所在的国家签署信息互换协议。

如果你是中国居民，还没有转移财富，你的信息不会被交换，那CRS跟你没有一毛钱关系，你按照国内的规则交税、经商就行了。

即使你已经转移了财富，或者已经拿了绿卡，需要关心的是，中国有没有跟那个国家签订互换协议。这100个承诺实施标准的国家或者经济体，如果没有跟中国内地签订协议，那信息也不会被换。

信息不一定马上换，但有了这个标准，只要签署了协议，信息要换就随时可以换了。内地和港澳之间信息交换尤其容易，《人民的名义》里面的高小琴，给孩子在中国香港办了2亿港币的信托，如果内地和中国香港之间签署了协议，中国香港的信息就传到了国内，还用得着以后这么反腐吗？第一时间就在视野之内了。

让我想像一下那幅画面，拿到美国绿卡的人，是美国的纳税人，要受到美国的监管，但你身份在中国、长住在中国，又要受到中国的追究——怪不得有那么多人放弃绿卡呢。

有多少钱算有钱？高净值人群的门槛是100万美元，存量个人账户包括低净值账户和高净值账户，低净值账户是指截至2017年6月30日账户加总余额不超过相当于100万美元的账户，高净值账户是指截至2017年6月30日账户加总余额超过一百万美元的账户。

三、存款、保险、信托、基金都不行，房地产信息不用交换，怪不得那么多人到境外买房子，中国香港的房价大涨特涨。

根据六部委发布的文件，本办法所称金融资产包括证券、合伙权益、大宗商品、掉期、保险合同、年金合同或者上述资产的权益，前述权益包括期货、远期合约或者期权。金融资产不包括实物商品或者不动产非债直接权益。

看清楚了吗，你买的工厂、别墅、游艇、土地，都不是金融资产，都不用交换信息。

国人在境外投资90％是房地产，中国香港的土地被内地资金哄抢。根据高力国际提供的数据显示，2016年初至今年第一季度，内地发展商在中国香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期中国香港整体土地招标成交金额的57.7%。

境外买房买地，就是为了避免财富裸奔披上的一件华彩外衣啊。

（据中国证券网）

美元购汇再次收紧美国南加州华人紧急购汇 | 美国

据美国侨报网报道，2016年底，中国央行曾发布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，该办法自2017年7月1日起实施。这不仅加强管制境外汇款，也调整了民众每日领取大额现金的交易报告标准。

根据办法，在7月1日以前每人每年有5万美元的购汇额度，每天有1万美元取现额度，额满即止；该办法出台后，每人每天只能换等额5万人民币的美元和其他外币，按照当前汇率约可换汇为7100美元，超过这个额度就要申报。所以为了避免申报，很多人会想办法将换钞额度控制在7100美元范围内，实际上降低了外币取现的额度，提高了取现的门槛。因为一旦有了超额的案底，将被列入合理怀疑的对象，再一次申报很可能被拒，就算某人还有5万美元的购汇额度，也不能换取现钞。

据南加州华人房地产经纪人Benny表示：“新外汇加强管制办法的影响，简而言之就是——汇款1万美元及等值外币都需要上报，和取现申报一样，当然也存在被怀疑、被拒的风险。所以如果你有5万美元要汇到境外，以前只需要汇一次，现在需要至少汇5次，客观上增加了汇款成本和难度。”

他还表示：“从前几日这一消息一出，最近接触到的有在南加州买房、投资意向的客户最近都在尽量调整资金，尽量把需要从国内转出来的资金转移到海外。首先，需要购置房产的民众都明白一万美金的购汇限额，即使对于房屋头款来说也是太微不足道的，为了避免夜长梦多，不少人都希望在这一个多月的时间内，让海外资产尽快到位。”

Benny还坦言称：“此外，南加州华人中间之所以出现紧急购汇的小浪潮，也有很大一部分原因是收到地产经纪商的推动，毕竟不少华人经纪人所面向的客户很大一部分是华人买家，面对南加州地产市场依然非常走俏状况，一个房子通常会有多个买家竞价，所以经纪人当然不希望辛辛苦苦拿下的单子，仅仅因为资金不到位的问题在被他人拿走，毕竟一般的卖家是不愿意等待的。”

此次央行购汇新规不至于影响南加地产市场的繁荣。在南加州从事地产投资以及建筑设计行业近20 年的何林先生表示，目前到美国尤其是华人聚集的南加州投资购房的中国人越来越多。从南加州华人对于信息接收的感官上来说，丰富的资讯和服务给人们营造了一种华人购房热度高涨，甚至影响了南加房产行业半壁江山的感觉。然而实际上，华人在南加州购置房产热情和数量尚不足以形成一定的气候，来影响到整个南加州房地产市场经济的走势。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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何先生说，据他多年从事房屋翻新、住宅投资的经验来看，至少在住宅领域，华人买房在南加州并未形成足以抬高房价的冲击力。以眼下最受新移民青睐有加的尔湾（Irvine）来看，近些年，尔湾人口结构变化非常大，华人在尔湾居住、经商的数量明显增加，但并没有对抬高房价有特别的影响。

（据中国新闻网）

国外购房华人除了“蚂蚁搬家”还想出这些招 | 海外

中国大陆政府近年来不断加强管制，防止资金外流，催生出不少另类方式将钱外移到海外购房或投资。除了民众通常采用的“蚂蚁搬家”，还有人通过买卖比特币、境外汇款公司、从中国香港汇款等方法，将钱汇到国外。

家住柯汶纳的华裔胡女士为了买房，选择“蚂蚁搬家”少量多次的办法，结果一家人折腾了一年也才汇出8万多。

胡女士表示，首先她以探亲名义，用自己的中国帐户给自己的美国帐户汇出5万元，因担心美国政府查税，还特地留下存根。然后她再用母亲账户，以赠予名义给自己汇了1万4000元，她表示，因为丈夫担心查税，不敢超出美国政府规定的1万4000元赠予额度。随后她和丈夫各自回中国时，一人带了1万元现金来美，其中丈夫去银行存入1万元时，还被上报清查是否涉及洗钱。

胡女士表示，因为刚有了孩子，所以计划购买学区房，但费了这么多功夫才转移8万多元，离他们想购买的60多万元房子差得还远，即使距离20万元头期款也有一半多的距离。

中国大陆政府近年来不断加强管制，防止资金外流，催生出不少另类方式将钱外移到海外购房或投资

房产经纪Jimmy Liu表示，可以通过比特币买卖达到汇款目的，只需支付3%交易手续费。也有一些在澳洲的公司可以帮忙汇款，汇款人在中国给该公司人民币，该公司从澳洲汇美金给客户的美国帐户，他表示这样的汇款合法，不过要收取5%费用。

不过中国当局似乎也有意监管通过比特币汇款方式，彭博社去年底就曾报导中国央行正在研究相关措施。监管部门注意到有投资者在中国境内平台购买比特币，转至境外平台卖出套取外汇，规避换汇额度限制。

另也有人尝试从中国香港汇款。华裔王先生就表示可以通过中国香港朋友或者公司帮忙换汇，再从汇丰银行或在中国香港的大通银行汇款，中国香港的限制比较松。不过也有消息表示，其实中国香港的银行也都在收紧政策。

（据世界日报）

被川普加持了的美国投资移民项目——葫芦里到底在卖什麽药？| 美国

对中国公民来说，美国绿卡出了名地难拿。但北京一家名为侨外的移民公司向签证申请者们谈及了一样秘密武器：它正与川普的女婿兼顾问贾里德·库什纳（Jared Kushner）所在家族旗下的一家房地产公司合作。

“他们说总统将确保一切顺利，”中国南方城市广州的科技企业高管陆令（音）说。“他们说绝不会出问题。”

要在泽西城建造两栋豪华公寓楼的库什纳家族，试图藉助以50万美元投资换签证的EB-5计划从中国投资者处募集1.5亿美元资金。为了实现其目标，库什纳家族转而求助於两家利用这一政府计划获得丰厚利润的中介公司。批评者称，该计划甚少受到监管，规则也很宽松。

侨外和美国移民基金（US Immigration Fund）这两家公司是美国大开发商极为中意的中介企业。

它们帮忙给很多开发商的大项目找到了中国投资者，其中包括曼哈顿的众多豪华高层建筑，布鲁克林一个由多栋公寓楼组成的庞大建筑群，以及佛罗里达州博卡拉顿的一个高尔夫球场。去年，他们曾把纽约市前市长鲁道夫·W·朱利安尼（Rudolph W. Giuliani）请到北京，与潜在投资者进行交流。

两家公司所采用的策略都受到了质疑。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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共有400多名雇员丶总部位於一栋高层建筑第32层的侨外，一直在宣扬自己的政治人脉，淡化该计划的财务风险。《纽约时报》查看过的侨外发给客户的一些电子邮件和短讯显示，在库什纳家族的项目上，侨外承诺投资是安全的，并且“保证”能拿到绿卡。

美国监管机构就这类承诺发出了警告，尽管侨外之类的外国公司并不受监管该计划的美国移民局控制。侨外拒绝置评。

总部位於佛罗里达州朱庇特的美国移民基金，一直被一名前高管指控不当使用寻求获得签证的投资者们的资金，其首席执行官还面临着法律上的麻烦。自2015年初以来，该公司在阻止EB-5计划改革方面花费了82万美元，是华盛顿的一股主要游说力量。

在中国募集资金的努力，突显了库什纳在白宫的角色和库什纳集团（Kushner Companies）之间的潜在冲突。库什纳於今年1月辞去了首席执行官的职务，但他依然可以从该公司的业务中获利，因为他是投资於该公司大多数项目的一系列信托机构的主要受益者。

“库什纳集团没有谁对任何此类陈述或保证知情，”公司女发言人里莎·海勒（Risa Heller）如此回应关於侨外的问题。“他们没有也不会授权使用那种措辞。”她拒绝回答关於美国移民基金的问题。

本周，这两家移民公司都删掉了其网站上关於库什纳家族的项目的描述。“这些是面向投资者的报告，在公司有密码保护的投资者门户网站上依然可以查阅，”美国移民基金的发言人斯图·勒泽（Stu Loeser）说。

库什纳家族在中国的募资策略，让重新修订这一签证计划的呼声再次高涨。该计划於1990年作为一种振兴贫穷社区的方法启动，但对豪宅开发商来说，已经变成一条成本低廉的融资渠道。它因欺诈案件和滥用现象而背上了污名。联邦探员上月执行的若干搜查令，牵涉到对一个被指欺诈中国EB-5投资者的阴谋的调查。

每年发出去的1万张EB-5签证，约有75%到了中国投资者手中，他们大多以拿到签证而非获利为目标。刨去交给中介公司的费用，他们通常赚不到钱。

库什纳的妹妹尼科尔·迈耶（Nicole Meyer）於本月到访中国，推广纽泽西的开发项目时，提及了她哥哥的白宫背景，旋即遭到批评。迈耶随後道了歉，说她无意利用哥哥与川普政府的关系招揽投资者。

但库什纳家族的代表一直把川普的名字作为卖点反覆提及。

从2013年开始与库什纳家族合作的侨外，在一则广告里将自己描述成川普用以“掘金”的公司。侨外负责人丶前银行从业者丁颖，竭力让外界觉得其与川普颇为亲近，在公司网站上详加记录了她於1月份到访华盛顿，参加总统就职典礼的经过。她说她和川普“聊了几句”。

把侨外和川普家族联结起来的是美国移民基金的首席执行官尼古拉斯·马斯楚安尼二世（Nicholas A. Mastroianni II）。作为一名能量极大的募资人，他声称自2010年以来通过EB-5计划募得了逾17亿美元资金。

他常常到访中国，安抚对移民事宜感到担心的中国投资者，包括帮助他们的子女做调整以及举办晚宴。他还会定期乘坐私人飞机前往纽约，帮助城中一些最大的房地产开发商给超级工程融资。

为了融得用以实现其雄心的资金，库什纳家族至少曾两次向马斯楚安尼寻求帮助。2013年，库什纳家族从100名投资人那里为泽西城一栋以川普为品牌的豪华高层公寓楼募集了5000万美元。那栋公寓楼已於去年揭幕。今年春天，库什纳家族宣布将通过EB-5项目为泽西城的最新项目“One Journal Square”融资1.5亿美元。

2014年，《财富》（Fortune）杂志发现，马斯楚安尼曾卷入与债权人丶合作夥伴以及美国劳工部的法律纠纷。在一桩案件中，联邦破产法庭的受托人称，他“故意且欺诈性地”没去保留自己的一些资产记录。

法庭记录显示，几名前生意夥伴起诉了他。因公司股权问题而产生纠纷後，马斯楚安尼的首席财务官大卫·芬克尔斯坦（David Finkelstein）在2015年反诉他在一系列项目中滥用EB-5资金，其中包括牵涉到侨外的几个项目。他说马斯楚安尼以不符合EB-5相关规定的方式，“将资金转入和转出多个帐户”。

该案以和解告终，双方均拒绝置评。

在中国，芬克尔斯坦找到了一个现成的合作夥伴——通过帮助中国家庭出国建立起自己的商业王国的丁颖。

创办於1999年的侨外，随着中国富人群体的崛起而兴旺发达。这类公司常常会收取超过5万美元的中介费，在一些大开发项目上的佣金加起来可能以千万美元计。

丁颖有一句座右铭——“只做真正安全的投资移民”——其愿景是让侨外为富有家庭提供一站式服务，为他们找学校丶交税丶获取保险保障。在库什纳的妹妹於5月初出席的那场募资活动上，来自侨外的代表发了言，说取得公民身份和收回投资是“高保”事项。

丁颖和马斯楚安尼之间的密切关系，确保了在中国市场上的优势。马斯楚安尼会定期带着包括高尔夫球员泰格·伍兹（Tiger Woods）在内的名人以及前美国政府官员来中国，帮助增进侨外的信誉。

作为这样一名嘉宾，朱利安尼去年曾在北京的一场活动上向潜在投资者推介另一个开发商的“时报广场”项目。侨外在当时的一份新闻稿中，把自己和位於佛罗里达的合作夥伴称为“中美移民行业两个最有影响力的巨头”。

朱利安尼在侨外的广告宣传中被赋予了浓墨重彩的一笔；该公司告诉中国受众，他有可能成为下一任美国国务卿。他的律所格林伯格特劳里格（Greenberg Traurig），是一个反对改变EB-5计划规则的贸易团体的主要说客。

朱利安尼及其律所未回应置评请求。

声名赫赫的前政客堪称美国移民基金以及其他EB-5推广机构的顶梁柱。在上海的一场行业小组讨论会上，前纽约州州长乔治·E·帕塔基（George E. Pataki）曾站在马斯楚安尼身边发言；曾在纽约州政府负责经济发展事务的查尔斯·A·加尔加诺（Charles A. Gargano），目前是该公司的执行董事。

游说记录显示，在2015和2016年的阻止重新修订EB-5计划的行动中，马斯楚安尼的公司走在前列。该律所雇用了佛罗里达州前众议员荣恩·克莱因（Ron Klein）——目前是霍兰&奈特律师事务所（Holland & Knight）的一名说客——在国会山庄为它说话，并在中国帮助招揽投资者。马斯楚安尼的律所还用过另一名说客——前纽约参议员阿方斯·M·达马托（Alfonse M. D’Amato）。

“我们一般会支持与监管丶诚信和治理有关的改革，”美国移民基金首席运营官马克·吉雷西（Mark Giresi）说。“但我们反对区别对待城市市场和乡村市场的做法。”

对库什纳家族的合作夥伴来说，川普的当选代表着一个机会。

马斯楚安尼之子丶美国移民基金总裁尼古拉斯·马斯楚安尼三世（Nicholas Mastroianni III），为川普的就职典礼捐赠了10万美元。

侨外推出的一系列广告都主打川普这张牌。一则广告称，“那麽’侨外移民值得相信吗？侨外移民欺诈？侨外美国移民项目失败？’这类问题，对一个曾经与川普家族合作过的机构来说，还需要再回应更多吗？”

（据纽约时报中文网）

美国独树一帜的独栋别墅租赁——市场分析与投资前景 | 美国

美国，全球第一大经济体，有超过3亿人居住在将近1.2亿套住宅中。2016年4季度美国统计局数据显示全美住房自有率为63.7%，延续近年来的低值。这意味着将近4300万套住宅的居住者为租客。造成这样现象的一部分原因是2006年信贷危机与之后的经济大萧条，使更多人负担不起房贷与首付，被迫选择租房。不过随着工作与生活形态多样化，租房的便捷性、灵活性与对家庭现金流的较小压力也使得租房成为美国年轻人的主动选择。根据2015年美国社区调查，超过1.1亿的美国人租房居住，而这其中超过一半的租客年龄在30岁以下。随着这部分人逐渐成为社会中流砥柱，租房居住需求将进一步增加。

租赁住宅的主要房型包括独栋别墅，联排别墅与公寓。截止2015年，43%的（约4759万）美国租客住在独栋别墅内，高于所有其他住宅类型。 如果说选择租房是买房居住的替代选项，那么选择租住独栋别墅则代表了居住品质与社区环境对美国居民而言的不可替代性。相比中高密度社区，独栋别墅通常位处市郊，优美的自然环境与较大的社区空间保证了丰富且高质量的配套设施。低密度的社区意味着良好的邻里关系、较高的私密性与安全性也非常适合家庭居住。较为富裕的别墅社区也通常支撑着附近高质量的学校，进一步吸引为子女求学搬家而来的租客。

在这样的市场背景下，独栋别墅租赁这一独特市场便成为了机构投资的热门选择。机构通过银行拍卖或者公开收购独栋别墅，再出租给那些不打算购买却依旧愿意通过租赁的方式拥有独栋别墅居住环境的居民们。过去五年中，超过500亿美元的资产已经投入到了独栋别墅出租行业，使之成为一个值得关注的投资市场。投资独栋别墅租赁具备现金流稳定、收益波动小、杠杆高等特性，已吸引越来越多小型与私人投资者。那么投资独栋别墅租赁的发展前景如何呢？

美国住宅租赁需求强势

如果我们将眼光投向最基本的市场供给与需求，不难发现独栋别墅租赁正迅速向卖家市场转型。如上图所示，经历金融危机之后的美国住宅出租空置率快速下降，由2009点4季度的10.7%将至2016年4季度的6.9%；而与此同时租金要价则稳步上升，同时期的租金要价中位数由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅达到27%。在公开自由的美国住宅租赁市场，价格是体现供求关系的最好证明。近期美国住宅租赁市场走势充分说明市场需求增长强劲，不断下降的空置率也表明供给并无大幅增长，市场料将在近期延续强势表示，投资前景可期。

租赁市场稳定性强

另一个值得注意的趋势，是住宅租赁市场相对销售市场的稳定性。在金融危机期间，卖家大规模增多，买家则急剧减少，美国住宅价格崩盘。整个美国的住宅销售要价中位数从2007年4季度的17.88万美元到2010年4季度的13.52万美元，在3年内下跌了24.4%，在拉斯维加斯、迈阿密以及旧金山等投资者聚集的城市，房价跌幅甚至可能超过50%。而与销售要价走势相比，金融危机并未对出租要价带来太大的考验，在危机期间依旧保持着稳步上升的趋势，危机之后的涨幅更是高于销售要价。究其原因，除了年青一代美国人对租房生活方式的偏好，更因为在市场波动造成许多人不能负担房贷的同时，却给租赁市场带来更多需求，造成了住宅租赁市场需求刚需成分高，抗震性强的特点。而在众多住宅房型中，独栋别墅的租赁需求则更为稳定。由于独栋别墅适合家庭居住，与邻里、自然环境、学校、医院等设施黏性较高，受外界因素突然搬走的可能性要低于市中心高密度住宅里生活独立自我的单身租客。

整体房市前景看好

2016年12月房价vs金俯融危机前房价峰值（来源：S&P Corelogic 城市房价指数）

租赁可以带给投资者定期回报，而住宅本身的价值则决定了投资者退出市场时可获得的本金升值，所以投资租赁住宅时也一样要关注住宅本身的升值潜力。目前美国整体房市仍初于危机之后的复苏期，整体价值低于金融危机前的峰值水平。在中国投资者最关注的几个城市里，除了个别城市的房价在近几年超过了危机前峰值，大部分城市的房价较之前峰值水平仍有15%至20%的提升空间。

2017年3月，美国非农就业报告显示美国失业率降至4.5%，为近年来新低。随着“全民就业“与良好通胀水平的逐渐达成，美国经济势头基本面良好。美联储也加快加息脚步，分别在2016年12月与2017年3月两次加息，目前联邦利率已经升至1%，并进入计划加息通道。相信未来几年美国房市的发展将受到良好的基本面提振，在整体房市发展看好的情况下，独栋别墅租赁这一独特市场也必将进一步受到投资者瞩目。

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美国房市库存量创新低销售价格也创新高 | 美国

过去一年来，美国房屋出售的数量一直在稳步下降，但由於春季时需求升温，情况明显好转。

房地产公司 Redfin 的执行长 Glenn Kelman 表示，库存达到历史低点，与上个月相比，下滑速度前所未见，令人失望，也影响了我们的业务，削弱了我们的销售。我们虽在市场份额方面维持良好表现，但这是整体房市首次感受到销售量受到库存紧缩的压力。

Kelman 指出，这是一个新的地主国家，每个人都在出租他们的地下室。当有人换屋时，他们不会卖掉旧房子，他们将其出租给别人，这是因为他们想要保留 30 年期的抵押贷款，因为他们可以很容易地找到 Airbnb 的客户。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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自 2010 年 Redfin 开始追踪市场以来，4 月份的房屋销售最快。仅在 40 天内，标准的住宅数量就已经供应不足，比 2016 年 4 月快了 10 天。因此，卖出的房屋中 4 家之中就有 1 家的售价高於其定价。

Kelman 表示，房价持续上涨，但是，这不是泡沫，越来越紧缩的信贷，已经开始发挥作用。

根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计，3 月份房市的库存量比一年前下降了约 7％。像大多数人一样，Kelman 将这个问题归咎於缺乏新的建案。

起重机充满了每个城镇，但他们正在兴建办公大楼，在就业上升的同时，房屋数量并没有相应的增长，事实上他补充说，当人们建房时，他们选择建造公寓，因为紧缩的信贷使许多潜在买家无法进场。在租屋需求持续扩大的情况下，建造新屋是没有意义的。

（据钜亨网）