ZoeChan – Page 324

H-1B待批學生F-1及OPT自動延期大問答 | 美國

美國移民局在開始接收2018財政年度H-1B申請的頭5個工作日便用盡了該財政年度的所有H-1B名額，現在移民局已經完成了H-1B名額的抽簽，中簽的H-1B申請人已陸續開始收到H-1B收據和批准，沒有中簽的H-1B申請也將會陸續收到移民局退案的郵包。在H-1B的申請人當中有許多持有F-1學生簽證和OPT的外國學生可能享受在H-1B等待審批期間F-1學生身份和OPT自動延期的待遇。

美國移民律師協會最近重新發布了移民局在2012年3月發出的有關受年度名額限制的H-1B申請人在H-1B申請待批期間F-1學生身份和OPT自動延期有關問題和享受此待遇的H-1B的申請人能否境外旅行等有關問答，下面我將對這些問答的部分主要內容向大家做一個簡單介紹。

問：什麼叫身份中斷（Cap-Gap）和F-1自動延期？

答：移民局在每年4月1日開始接收受該財政年度名額限制的H-1B 申請，而獲批准的H-1B申請人必須等到當年的10月1日才能以H-1B 身份開始工作。有些持F-1和OPT 的學生在10月1日H-1B 生效期之前因為F-1和OPT過期而不得不在美國境外待數月後再申請H-1B簽證重新返回美國，這種現像稱之為身份中斷（Cap-Gap）。目前法規允許某些符合條件的H-1B待批或獲准的申請人在身份過期後繼續在一段時間內保持F-1合法身份。根據此規定，某些申請受名額限制的H-1B但F-1或OPT在H-1B生效前過期的學生的F-1 學生身份和OPT將自動延期直至H-1B生效或H-1B申請被退回，被拒或被撤銷（rejection, denial 或revocation），以先到時間為准，這樣就填補了F-1到期和H-1B生效日期之間身份中斷（gap）。

許多持有F-1學生簽證和OPT的外國學生可能享受在H-1B等待審批期間F-1學生身份和OPT自動延期的待遇

問：什麼樣的H-1B申請和申請受益人（beneficiaries）符合自動延期的條件？

答：符合自動延期條件的H-1B申請必須按時遞交（timely filed）的申請，申請的受益人在申請遞交時F-1仍然有效，同時H-1B申請要求的開始生效日期為10月1日，符合上述條件的H-1B申請受益人即可享受F-1 學生身份和/或OPT自動延期。按時遞交的申請是指在移民局從4月1日起開始接收H-1B申請期間在美國境內遞交的轉換身份的H-1B申請（不是境外簽證的H-1B申請），申請遞交時申請受益人的F-1身份仍然有效（包括OPT期間和F-1過期後的60天寬限期）。一旦上述符合條件的申請按時遞交，F-1自動延期就開始自動生效。如果在申請遞交時申請人的F-1及OPT都有效的話那麼申請人可以獲得F-1和OPT的自動延期。如果在申請遞交時申請人是在F-1已過期後的60天寬限期內，那麼申請人只能獲得F-1的自動延期而無法獲得OPT的自動延期。如果該H-1B申請獲得批准，那麼該受益人的F-1身份就會自動延期至9月30日除非該申請被拒（denied），被撤回（withdrawn）或被撤銷（revoked）。如果該申請沒有被移民局接收（not selected），該學生將從申請被退回日期或F-1到期兩者之較晚的日期起有60天的寬限期准備離開美國。

問：享受F-1自動延期的學生如何取得身份自動延期的證明？

答：該學生應當向學校指定官員（Designated School Official，或DSO）出示按時遞交的轉換身份H-1B申請的證據（例如移民局收據、聯邦快遞(FedEx)、UPS、郵局快件收據等），學校指定官員將向該學生頒發臨時自動延期的I-20。

問：如果一個學生享受了F-1和OPT自動延期，但後來該學生的H-1B申請被退回（rejected），拒絕（denied）或撤銷（revoked），那麼該學生是否仍然可以享受60天的寬限期（grace period）？

答：可以，該學生所享受的60天的寬限期從移民局的退回、拒絕或撤銷通知之日起開始計算，該學生必須在寬限期內離開美國。值得注意的是，如果該學生轉換身份的H-1B申請是由於該學生違反身份（status violation）所致，那麼該學生將無權享受60天的寬限期或自動延期。同樣，60天的寬限期或自動延期將不適用那些在H-1B批准後由於發現欺詐（fraud）或提供虛假資訊（misrepresentation）而後來被撤銷的H-1B申請的受益人。在上述兩種情況下，該學生必須立即離開美國。

問：學生在享受自動延期期間能否出國旅行並以F-1身份返回美國？

答：不能。享受自動延期的學生在自動延期期間如果離開美國將不能以F-1身份返回美國而必須到美國駐外使領館申請H-1B簽證回美。首先，如果享受自動延期的申請人的H-1B申請在移民局待批期間離開美國，那麼根據有關規定移民局將視為申請人放棄身份轉換的申請。移民局仍將審批該H-1B申請，但申請獲准後申請人必須到境外的美使領館取得H-1B簽證返回美國後H-1B簽證才生效。移民局沒有明確規定享受自動延期的申請人在H-1B申請獲准後至10月1日的H-1B生效日期之間能否出境旅行，由於法律在此問題上不明確，所以最安全的策略是在此期間不要出境旅行。H-1B申請人在享受自動延期時出境旅行很有可能無法以F-1學生身份返回美國而必須在境外取得H-1B 簽證後等到H-1B即將生效時以H-1B身份返回美國，通常這些申請人最早可以在H-1B生效前10天內（即9月20日或以後）進入美國。如果有特殊原因必須出境旅行，H-1B申請人應當咨詢自己的律師並妥善安排旅行的時間。

互聯網資訊綜合整理

紐約買房過戶費用是如何計算的？| 美國

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？

首先，讓我們來了解一下購房有哪些費用和如何計算的。通常我都會告訴我的客戶預算買價的3%到4%，在有貸款的情況下為4%到5%給於過戶費用。

以下是基本的過戶費用以供參考：

豪宅稅：房價超過一百萬的需繳付買價的1%
買方律師費：$2,500美元至$3,000美元
物業費和房產稅：按比例分配（一般賣方預付季度房產稅）
產權登記費：$250
授權書登記費：$125（如果你需要律師為你簽字）
房屋保險：似乎大樓和銀行的要求，一般在$600美元到$1,200美元。房價越高保險費越貴
驗屋費：一般在$700到$1,000美元，視乎房子大小

只限於新房的過戶費：

賣方律師費：$2,500美元至$3,500美元
物業管理周轉基金：一般是2個月的物業費
物業管理經理的住所：這會以房子對大樓公共設施的百分點來計算。有些大樓並沒有
供住所給物業管理經理
物業移交稅：紐約州-房價的0.4%，紐約市-房價的1.425%

這些費用會出現在有貸款的情況下：

貸款申請費、手續費和審核費：$1,000 至$2,000美元
物業產權保險：大約$4美元/每$1,000的房價
房貸產權保險：大約$1美元/每$1,000的貸款總額
紐約州房貸登記費：如果貸款低於50萬為1.8%，貸款超過50萬為1.925%
產權質料搜索費：大約$4500美元
房子估價費：大約$1,500美元
其它雜費：$500至$1,000
在紐約買房的過戶費用是在所難免得，可是透明度甚高的交易難免會有費用的產生。在房市行情不好的時候，開發商也願意承擔一些費用以作回扣。其實，聘請有經驗的房產經紀人，不但可以清晰的為你做預算，而且還可以為你革除一些費用。在我以往的業績裡，我時時刻刻都建議客戶直接與銀行或律師議價。

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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投資美國豪宅，是你長期財富保值之選！| 美國

盡管目前全球市場波動，不過對於致力於長期財富積累的國際投資者而言，美國房地產仍然是一個可靠的投資選擇。據路透社最近發布的一篇文章指出，高端投資者鐘愛豪華房地產，這種類型的資產在其投資組合通常占比60%。

豪宅相比其他資產有幾個優點，對精明投資者非常具有吸引力：

一、豪華房地產價格的增長速度於通貨膨脹

實物資產，尤其是那些供不應求的豪華房地產，升值非常快，即使是在通脹時期，短期投資的購買力下降，房地產資產投資也可保護投資組合的損失。

二、如果遺產規劃做得妥善，豪華房地產可以代代相傳

因為房地產往往會隨著時間的推移升值，家族財富從而保留甚至增多。

三、隨著你的投資增加你的財富，你可以享受豐收的成果

房地產是一個多方面投資，不僅作為投資組合一部分積累財富。豪宅既可以自住也可以作為度假房，或出租以增加投資回報。

如何從豪華房地產投資得到最佳回報？

想要從你的投資中得到最好的回報，豪華房地產應該有一些特性。這些屬性將確保房地產保持高需求，升值，經濟衰退後迅速反彈。

一、位置，位置，位置

位置仍然是購買豪華房地產第一要素。外觀不好還可以翻新，但不能憑空添加海景或紐約公園大道（Park Avenue）的尊貴地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格（Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科羅拉多州（Colorado）和佛羅裡達州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）等頂級奢侈生活區房地產價格持續上漲，就是因為位置有如此高需求。

美國任何你想要去的地方幾乎都有可投資的豪華房地產。一旦你敲定你想要購買房產的地理區域，找一位經驗豐富的，在該地已經運營多年的高端豪華房地產經紀人。他們將為你確定最好的、最適合長期投資的社區。

二、注重不能改變的特點

令人印像深刻的山頂視野或寧靜的海濱位置比主臥的壁紙更重要。若是晚上無法見到，奢華的戶外露台一點用都沒。房產很容易通過擴大規模、裝修或翻新提升價格，但是如果房產坐落在當地機場的飛行路徑或臨近個不安全的街區，這樣的投資或將是竹籃打水一場空。

三、理解你的裝修喜好

如今流動性緊縮，要價和售價之間的差距拉大，如果你願意購買需要一些翻新的房產，這會是理想的投資，肯定會隨著時間的推移增加價格。

如果你找到一套房產，位置有利且願意翻新，甚至定制重建，品味和設計水平等於或略優於其他附近的房子，升值會很快。奢侈房產投資者渴望獨特性，但要注意裝修必須兼顧功能，吸引大範圍的高端買家，最大限度地提高你的投資。

搜索房產時，當地豪華房地產經紀人所具備的專門知識和經驗是你最大的資產。花時間去找一個你覺得合適的當地代表。他們將是你的伙伴，為你找到適合你的豪華房地產投資，獲得長期財富保值。

四、提前知道你打算如何使用這套房產

你是一直住在這套房產，還是作為旅行工作時的第二居所？還是你計劃作為度假房租出去？是將其視為一個長期投資，還是想翻新轉售獲利？提前確認這些問題的答案可以大大增加你的投資回報。

向代理了解房產時，記得問他們有關你打算如何使用房產的問題。如果你希望作為當地的永久居民，你會對附近的學校、當地的商店和餐館感興趣。如果你只是部分時間居住當地，保安將會是最先考量。房產若作為度假投資需要其他特點，如靠近假期活動項目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪華房地產投資方方面面都很重要，你要權衡每個方面的重要性，這就取決於你打算如何使用這套房產。

原文由Malte的合作伙伴瑪麗·盧·塔特希爾（Mary Lu Tuthill）撰寫。瑪麗·盧·塔特希爾是一位洛杉磯西區豪華房地產的經紀人，是布倫特伍德（Brentwood）房地產市場的專家。她的聯系方式是office@marylututhill.com。

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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2017年3月紐約市房價和租賃市場的最新指數 | 美國

美國俗語說：“投資房產，地段代表一切。”在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。

目前曼哈頓公寓的平均價格是2,455,709美元，在這些被搶購的設施的三個街區內，您可預測的平均售價（Average Price）和平均尺價（Average PPSF）為：

歡迎來到租房優惠的陰影世界。

盡管同比去年的租賃市場下降1％，但今年曼哈頓租憑市場持續兩個月出現了平均價格小幅上漲。自二月份以來，三月份的平均價格為$3,539上漲了1.1%，平均每平方英尺平均價格上漲0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以來，擁有門衛的大樓在套房至3臥式的平均租金價格上漲了1％，但在4臥室以上卻下降了2.8％。而非門衛的大樓比上個月以來平均增長了2.5％。在3月份裡，我們可見更多租金下調的的房源，這種現像平均每月上升了11.3%而房源庫存總量穩步增長8.5％。由此可見，房源的增漲提高了市場的價格競爭。許多大業主，在過去幾個月裡提供了優惠配套給新租客。德詩集團（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了兩到三個月免費租金來代付經紀佣金。在金融區一代，180 Water Street 和 70 Pine Street則提供提供了兩到三個月免費租金給簽兩年租約的租客。

市場總是有租房者願意每兩年從一座新建築跳到另一棟，尋找最新的優惠套餐，但很多人不喜歡這種不穩定的生活。根據TOWN截至2017年4月7日的《租賃優惠報告》裡，曼哈頓有1,800個房源以及布魯克林和皇後區共有500多個房源提供這類激勵措施。報告裡也指出曼哈頓子當中有63%所得到優惠的房子介於在$2,500至$5,000租金內，上東城占了總數量的15.5%。在布魯克林和皇後區裡，威廉斯堡（Williamsburg）成為榜首。許多新開發的大業主試圖通過提供免費租金來競爭。當租客享有超過兩個月免費時，折後租金與實際總租金之間會產生相當大的差距。有些租客會覺得不想在兩年後處於不安心的位置，因為他們續約時必需支付租金的實際面值加上潛在的2%到5％的租金上漲。在許多情況下，優惠配套都不公開的，因為業主不想通過以較低的價格簽署新的租戶，來打亂樓宇中的現有租戶。

如果，您想在紐約投資房產可委托有經驗的中介為你分析當地的行情。我個人認為，很多租客會選擇投向小業主的房子因為這類公寓的平數和設計都比出租大樓的大和好看。此外，精明的租客一般會覺得小業主會合理的漲租。

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全球富豪裸奔終於知道中國富豪為什麼在境外大買房子了 | 海外

靴子終於落地了。財政部等六部委聯合發布《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》，從7月1日起，中國境內金融機構將對存款賬戶、托管賬戶、投資機構的股權權益或債權權益以及具有現金價值的保險合同或年金合同開展盡職調查。

全球富人大裸奔，想想就很壯觀。當然，這只是想像。

目前，全球100個國家已經簽署了協議，兩個國家信息互換還要國家之間簽署協議，富人稅收裸奔不是現在的事，但為期也不遠了，地球村在稅收方面也體現出來了。

有幾件事情，正在換美元、或者移民的人一定要清楚。

一、不要抱僥幸心理，全球征稅這是地球村的大事。

稅收信息互通這件事是“地球村”裡面的帶頭大哥主抓的。

2010年，美國頒布《海外賬戶稅收合規法案》（FATCA），要求外國金融機構向美國國內收入局報告美國稅收居民（包括美國公民、綠卡持有者）賬戶的信息，否則外國金融機構在接收來源於美國的特定收入時將被扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

接下來，重要小弟跟進，形成了一個“稅收斧頭幫”。

2014年7月，受二十國集團（G20）委托，經合組織（OECD）發布金融賬戶涉稅信息自動交換標准，獲得當年G20布裡斯班峰會的核准，目前已有100個國家（地區）承諾實施“標准”，中國內地、中國香港中國澳門地區都在名單上。我國首次對外交換信息的時間為2018年9月，從7月1號開始，有1年零2個月的時間。

那些沒有簽署協議的國家，估計會遭到協議國的掣肘，這100個國家都承諾信息互換了，其他100多個國家不按標准做，市場會急劇縮小。

從今年7月1日以後，你到金融機構開立帳戶，得簽個類似於承諾書的東西，保證你不是非居民帳戶。

二，你到底要關心什麼？

如果你是中國居民，並且把財富部分轉移到了其他國家，需要關心的是，你的財富所在國有沒有CRS，中國有沒有跟你財富所在的國家簽署信息互換協議。

如果你是中國居民，還沒有轉移財富，你的信息不會被交換，那CRS跟你沒有一毛錢關系，你按照國內的規則交稅、經商就行了。

即使你已經轉移了財富，或者已經拿了綠卡，需要關心的是，中國有沒有跟那個國家簽訂互換協議。這100個承諾實施標准的國家或者經濟體，如果沒有跟中國內地簽訂協議，那信息也不會被換。

信息不一定馬上換，但有了這個標准，只要簽署了協議，信息要換就隨時可以換了。內地和港澳之間信息交換尤其容易，《人民的名義》裡面的高小琴，給孩子在中國香港辦了2億港幣的信托，如果內地和中國香港之間簽署了協議，中國香港的信息就傳到了國內，還用得著以後這麼反腐嗎？第一時間就在視野之內了。

讓我想像一下那幅畫面，拿到美國綠卡的人，是美國的納稅人，要受到美國的監管，但你身份在中國、長住在中國，又要受到中國的追究——怪不得有那麼多人放棄綠卡呢。

有多少錢算有錢？高淨值人群的門檻是100萬美元，存量個人賬戶包括低淨值賬戶和高淨值賬戶，低淨值賬戶是指截至2017年6月30日賬戶加總余額不超過相當於100萬美元的賬戶，高淨值賬戶是指截至2017年6月30日賬戶加總余額超過一百萬美元的賬戶。

三、存款、保險、信托、基金都不行，房地產信息不用交換，怪不得那麼多人到境外買房子，中國香港的房價大漲特漲。

根據六部委發布的文件，本辦法所稱金融資產包括證券、合伙權益、大宗商品、掉期、保險合同、年金合同或者上述資產的權益，前述權益包括期貨、遠期合約或者期權。金融資產不包括實物商品或者不動產非債直接權益。

看清楚了嗎，你買的工廠、別墅、游艇、土地，都不是金融資產，都不用交換信息。

國人在境外投資90％是房地產，中國香港的土地被內地資金哄搶。根據高力國際提供的數據顯示，2016年初至今年第一季度，內地發展商在中國香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期中國香港整體土地招標成交金額的57.7%。

境外買房買地，就是為了避免財富裸奔披上的一件華彩外衣啊。

（據中國證券網）

美元購匯再次收緊美國南加州華人緊急購匯 | 美國

據美國僑報網報道，2016年底，中國央行曾發布《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，該辦法自2017年7月1日起實施。這不僅加強管制境外匯款，也調整了民眾每日領取大額現金的交易報告標准。

根據辦法，在7月1日以前每人每年有5萬美元的購匯額度，每天有1萬美元取現額度，額滿即止；該辦法出台後，每人每天只能換等額5萬人民幣的美元和其他外幣，按照當前匯率約可換匯為7100美元，超過這個額度就要申報。所以為了避免申報，很多人會想辦法將換鈔額度控制在7100美元範圍內，實際上降低了外幣取現的額度，提高了取現的門檻。因為一旦有了超額的案底，將被列入合理懷疑的對像，再一次申報很可能被拒，就算某人還有5萬美元的購匯額度，也不能換取現鈔。

據南加州華人房地產經紀人Benny表示：“新外匯加強管制辦法的影響，簡而言之就是——匯款1萬美元及等值外幣都需要上報，和取現申報一樣，當然也存在被懷疑、被拒的風險。所以如果你有5萬美元要匯到境外，以前只需要匯一次，現在需要至少匯5次，客觀上增加了匯款成本和難度。”

他還表示：“從前幾日這一消息一出，最近接觸到的有在南加州買房、投資意向的客戶最近都在盡量調整資金，盡量把需要從國內轉出來的資金轉移到海外。首先，需要購置房產的民眾都明白一萬美金的購匯限額，即使對於房屋頭款來說也是太微不足道的，為了避免夜長夢多，不少人都希望在這一個多月的時間內，讓海外資產盡快到位。”

Benny還坦言稱：“此外，南加州華人中間之所以出現緊急購匯的小浪潮，也有很大一部分原因是收到地產經紀商的推動，畢竟不少華人經紀人所面向的客戶很大一部分是華人買家，面對南加州地產市場依然非常走俏狀況，一個房子通常會有多個買家競價，所以經紀人當然不希望辛辛苦苦拿下的單子，僅僅因為資金不到位的問題在被他人拿走，畢竟一般的賣家是不願意等待的。”

此次央行購匯新規不至於影響南加地產市場的繁榮。在南加州從事地產投資以及建築設計行業近20 年的何林先生表示，目前到美國尤其是華人聚集的南加州投資購房的中國人越來越多。從南加州華人對於信息接收的感官上來說，豐富的資訊和服務給人們營造了一種華人購房熱度高漲，甚至影響了南加房產行業半壁江山的感覺。然而實際上，華人在南加州購置房產熱情和數量尚不足以形成一定的氣候，來影響到整個南加州房地產市場經濟的走勢。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看南加州房源

何先生說，據他多年從事房屋翻新、住宅投資的經驗來看，至少在住宅領域，華人買房在南加州並未形成足以抬高房價的衝擊力。以眼下最受新移民青睞有加的爾灣（Irvine）來看，近些年，爾灣人口結構變化非常大，華人在爾灣居住、經商的數量明顯增加，但並沒有對抬高房價有特別的影響。

（據中國新聞網）

國外購房華人除了“螞蟻搬家”還想出這些招 | 海外

中國大陸政府近年來不斷加強管制，防止資金外流，催生出不少另類方式將錢外移到海外購房或投資。除了民眾通常采用的“螞蟻搬家”，還有人通過買賣比特幣、境外彙款公司、從中國香港彙款等方法，將錢彙到國外。

家住柯汶納的華裔胡女士為了買房，選擇“螞蟻搬家”少量多次的辦法，結果一家人折騰了一年也才彙出8萬多。

胡女士表示，首先她以探親名義，用自己的中國帳戶給自己的美國帳戶彙出5萬元，因擔心美國政府查稅，還特地留下存根。然後她再用母親賬戶，以贈予名義給自己彙了1萬4000元，她表示，因為丈夫擔心查稅，不敢超出美國政府規定的1萬4000元贈予額度。隨後她和丈夫各自回中國時，一人帶了1萬元現金來美，其中丈夫去銀行存入1萬元時，還被上報清查是否涉及洗錢。

胡女士表示，因為剛有了孩子，所以計劃購買學區房，但費了這麼多功夫才轉移8萬多元，離他們想購買的60多萬元房子差得還遠，即使距離20萬元頭期款也有一半多的距離。

中國大陸政府近年來不斷加強管制，防止資金外流，催生出不少另類方式將錢外移到海外購房或投資

房產經紀Jimmy Liu表示，可以通過比特幣買賣達到彙款目的，只需支付3%交易手續費。也有一些在澳洲的公司可以幫忙彙款，彙款人在中國給該公司人民幣，該公司從澳洲彙美金給客戶的美國帳戶，他表示這樣的彙款合法，不過要收取5%費用。

不過中國當局似乎也有意監管通過比特幣彙款方式，彭博社去年底就曾報導中國央行正在研究相關措施。監管部門注意到有投資者在中國境內平台購買比特幣，轉至境外平台賣出套取外彙，規避換彙額度限制。

另也有人嘗試從中國香港彙款。華裔王先生就表示可以通過中國香港朋友或者公司幫忙換彙，再從彙豐銀行或在中國香港的大通銀行彙款，中國香港的限制比較松。不過也有消息表示，其實中國香港的銀行也都在收緊政策。

（據世界日報）

被川普加持了的美國投資移民項目——葫蘆裡到底在賣什麼藥？| 美國

對中國公民來說，美國綠卡出了名地難拿。但北京一家名為僑外的移民公司向簽證申請者們談及了一樣秘密武器：它正與川普的女婿兼顧問賈裡德·庫什納（Jared Kushner）所在家族旗下的一家房地產公司合作。

“他們說總統將確保一切順利，”中國南方城市廣州的科技企業高管陸令（音）說。“他們說絕不會出問題。”

要在澤西城建造兩棟豪華公寓樓的庫什納家族，試圖藉助以50萬美元投資換簽證的EB-5計劃從中國投資者處募集1.5億美元資金。為了實現其目標，庫什納家族轉而求助於兩家利用這一政府計劃獲得豐厚利潤的中介公司。批評者稱，該計劃甚少受到監管，規則也很寬松。

僑外和美國移民基金（US Immigration Fund）這兩家公司是美國大開發商極為中意的中介企業。

它們幫忙給很多開發商的大項目找到了中國投資者，其中包括曼哈頓的眾多豪華高層建築，布魯克林一個由多棟公寓樓組成的龐大建築群，以及佛羅裡達州博卡拉頓的一個高爾夫球場。去年，他們曾把紐約市前市長魯道夫·W·朱利安尼（Rudolph W. Giuliani）請到北京，與潛在投資者進行交流。

兩家公司所采用的策略都受到了質疑。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

共有400多名雇員、總部位於一棟高層建築第32層的僑外，一直在宣揚自己的政治人脈，淡化該計劃的財務風險。《紐約時報》查看過的僑外發給客戶的一些電子郵件和短訊顯示，在庫什納家族的項目上，僑外承諾投資是安全的，並且“保證”能拿到綠卡。

美國監管機構就這類承諾發出了警告，盡管僑外之類的外國公司並不受監管該計劃的美國移民局控制。僑外拒絕置評。

總部位於佛羅裡達州朱庇特的美國移民基金，一直被一名前高管指控不當使用尋求獲得簽證的投資者們的資金，其首席執行官還面臨著法律上的麻煩。自2015年初以來，該公司在阻止EB-5計劃改革方面花費了82萬美元，是華盛頓的一股主要游說力量。

在中國募集資金的努力，突顯了庫什納在白宮的角色和庫什納集團（Kushner Companies）之間的潛在衝突。庫什納於今年1月辭去了首席執行官的職務，但他依然可以從該公司的業務中獲利，因為他是投資於該公司大多數項目的一系列信托機構的主要受益者。

“庫什納集團沒有誰對任何此類陳述或保證知情，”公司女發言人裡莎·海勒（Risa Heller）如此回應關於僑外的問題。“他們沒有也不會授權使用那種措辭。”她拒絕回答關於美國移民基金的問題。

本周，這兩家移民公司都刪掉了其網站上關於庫什納家族的項目的描述。“這些是面向投資者的報告，在公司有密碼保護的投資者門戶網站上依然可以查閱，”美國移民基金的發言人斯圖·勒澤（Stu Loeser）說。

庫什納家族在中國的募資策略，讓重新修訂這一簽證計劃的呼聲再次高漲。該計劃於1990年作為一種振興貧窮社區的方法啟動，但對豪宅開發商來說，已經變成一條成本低廉的融資渠道。它因欺詐案件和濫用現像而背上了污名。聯邦探員上月執行的若干搜查令，牽涉到對一個被指欺詐中國EB-5投資者的陰謀的調查。

每年發出去的1萬張EB-5簽證，約有75%到了中國投資者手中，他們大多以拿到簽證而非獲利為目標。刨去交給中介公司的費用，他們通常賺不到錢。

庫什納的妹妹尼科爾·邁耶（Nicole Meyer）於本月到訪中國，推廣紐澤西的開發項目時，提及了她哥哥的白宮背景，旋即遭到批評。邁耶隨後道了歉，說她無意利用哥哥與川普政府的關系招攬投資者。

但庫什納家族的代表一直把川普的名字作為賣點反覆提及。

從2013年開始與庫什納家族合作的僑外，在一則廣告裡將自己描述成川普用以“掘金”的公司。僑外負責人、前銀行從業者丁穎，竭力讓外界覺得其與川普頗為親近，在公司網站上詳加記錄了她於1月份到訪華盛頓，參加總統就職典禮的經過。她說她和川普“聊了幾句”。

把僑外和川普家族聯結起來的是美國移民基金的首席執行官尼古拉斯·馬斯楚安尼二世（Nicholas A. Mastroianni II）。作為一名能量極大的募資人，他聲稱自2010年以來通過EB-5計劃募得了逾17億美元資金。

他常常到訪中國，安撫對移民事宜感到擔心的中國投資者，包括幫助他們的子女做調整以及舉辦晚宴。他還會定期乘坐私人飛機前往紐約，幫助城中一些最大的房地產開發商給超級工程融資。

為了融得用以實現其雄心的資金，庫什納家族至少曾兩次向馬斯楚安尼尋求幫助。2013年，庫什納家族從100名投資人那裡為澤西城一棟以川普為品牌的豪華高層公寓樓募集了5000萬美元。那棟公寓樓已於去年揭幕。今年春天，庫什納家族宣布將通過EB-5項目為澤西城的最新項目“One Journal Square”融資1.5億美元。

2014年，《財富》（Fortune）雜志發現，馬斯楚安尼曾卷入與債權人、合作夥伴以及美國勞工部的法律糾紛。在一樁案件中，聯邦破產法庭的受托人稱，他“故意且欺詐性地”沒去保留自己的一些資產記錄。

法庭記錄顯示，幾名前生意夥伴起訴了他。因公司股權問題而產生糾紛後，馬斯楚安尼的首席財務官大衛·芬克爾斯坦（David Finkelstein）在2015年反訴他在一系列項目中濫用EB-5資金，其中包括牽涉到僑外的幾個項目。他說馬斯楚安尼以不符合EB-5相關規定的方式，“將資金轉入和轉出多個帳戶”。

該案以和解告終，雙方均拒絕置評。

在中國，芬克爾斯坦找到了一個現成的合作夥伴——通過幫助中國家庭出國建立起自己的商業王國的丁穎。

創辦於1999年的僑外，隨著中國富人群體的崛起而興旺發達。這類公司常常會收取超過5萬美元的中介費，在一些大開發項目上的佣金加起來可能以千萬美元計。

丁穎有一句座右銘——“只做真正安全的投資移民”——其願景是讓僑外為富有家庭提供一站式服務，為他們找學校、交稅、獲取保險保障。在庫什納的妹妹於5月初出席的那場募資活動上，來自僑外的代表發了言，說取得公民身份和收回投資是“高保”事項。

丁穎和馬斯楚安尼之間的密切關系，確保了在中國市場上的優勢。馬斯楚安尼會定期帶著包括高爾夫球員泰格·伍茲（Tiger Woods）在內的名人以及前美國政府官員來中國，幫助增進僑外的信譽。

作為這樣一名嘉賓，朱利安尼去年曾在北京的一場活動上向潛在投資者推介另一個開發商的“時報廣場”項目。僑外在當時的一份新聞稿中，把自己和位於佛羅裡達的合作夥伴稱為“中美移民行業兩個最有影響力的巨頭”。

朱利安尼在僑外的廣告宣傳中被賦予了濃墨重彩的一筆；該公司告訴中國受眾，他有可能成為下一任美國國務卿。他的律所格林伯格特勞裡格（Greenberg Traurig），是一個反對改變EB-5計劃規則的貿易團體的主要說客。

朱利安尼及其律所未回應置評請求。

聲名赫赫的前政客堪稱美國移民基金以及其他EB-5推廣機構的頂梁柱。在上海的一場行業小組討論會上，前紐約州州長喬治·E·帕塔基（George E. Pataki）曾站在馬斯楚安尼身邊發言；曾在紐約州政府負責經濟發展事務的查爾斯·A·加爾加諾（Charles A. Gargano），目前是該公司的執行董事。

游說記錄顯示，在2015和2016年的阻止重新修訂EB-5計劃的行動中，馬斯楚安尼的公司走在前列。該律所雇用了佛羅裡達州前眾議員榮恩·克萊因（Ron Klein）——目前是霍蘭&奈特律師事務所（Holland & Knight）的一名說客——在國會山莊為它說話，並在中國幫助招攬投資者。馬斯楚安尼的律所還用過另一名說客——前紐約參議員阿方斯·M·達馬托（Alfonse M. D’Amato）。

“我們一般會支持與監管、誠信和治理有關的改革，”美國移民基金首席運營官馬克·吉雷西（Mark Giresi）說。“但我們反對區別對待城市市場和鄉村市場的做法。”

對庫什納家族的合作夥伴來說，川普的當選代表著一個機會。

馬斯楚安尼之子、美國移民基金總裁尼古拉斯·馬斯楚安尼三世（Nicholas Mastroianni III），為川普的就職典禮捐贈了10萬美元。

僑外推出的一系列廣告都主打川普這張牌。一則廣告稱，“那麼’僑外移民值得相信嗎？僑外移民欺詐？僑外美國移民項目失敗？’這類問題，對一個曾經與川普家族合作過的機構來說，還需要再回應更多嗎？”

（據紐約時報中文網）

美國獨樹一幟的獨棟別墅租賃——市場分析與投資前景 | 美國

美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。

租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。

在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？

美國住宅租賃需求強勢

如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。

租賃市場穩定性強

另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中，獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。

整體房市前景看好

2016年12月房價vs金俯融危機前房價峰值（來源：S&P Corelogic 城市房價指數）

租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。

2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。

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美國房市庫存量創新低銷售價格也創新高 | 美國

過去一年來，美國房屋出售的數量一直在穩步下降，但由於春季時需求升溫，情況明顯好轉。

房地產公司 Redfin 的執行長 Glenn Kelman 表示，庫存達到歷史低點，與上個月相比，下滑速度前所未見，令人失望，也影響了我們的業務，削弱了我們的銷售。我們雖在市場份額方面維持良好表現，但這是整體房市首次感受到銷售量受到庫存緊縮的壓力。

Kelman 指出，這是一個新的地主國家，每個人都在出租他們的地下室。當有人換屋時，他們不會賣掉舊房子，他們將其出租給別人，這是因為他們想要保留 30 年期的抵押貸款，因為他們可以很容易地找到 Airbnb 的客戶。

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自 2010 年 Redfin 開始追蹤市場以來，4 月份的房屋銷售最快。僅在 40 天內，標准的住宅數量就已經供應不足，比 2016 年 4 月快了 10 天。因此，賣出的房屋中 4 家之中就有 1 家的售價高於其定價。

Kelman 表示，房價持續上漲，但是，這不是泡沫，越來越緊縮的信貸，已經開始發揮作用。

根據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的統計，3 月份房市的庫存量比一年前下降了約 7％。像大多數人一樣，Kelman 將這個問題歸咎於缺乏新的建案。

起重機充滿了每個城鎮，但他們正在興建辦公大樓，在就業上升的同時，房屋數量並沒有相應的增長，事實上他補充說，當人們建房時，他們選擇建造公寓，因為緊縮的信貸使許多潛在買家無法進場。在租屋需求持續擴大的情況下，建造新屋是沒有意義的。

（據鉅亨網）