全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國

博伊西(Boise)是美國愛德荷州的州府所在地,曾被《福布斯》雜誌評為最適合商業發展及職業規劃城市;也被《戶外》雜誌評為2010年最佳城鎮,此外還獲得各種榮譽,比如最安全居住地、最適合孩子成長的城市等。這座莊園式豪宅“岩石花園”位於鬱鬱蔥蔥的十二英畝土地上,被蔥鬱的草坪、綠化和花園美景所環繞,極為寬敞舒適,讓業主宛若生活在遠離喧囂的世外桃源。這處不可替代的房產,是專為那些追求真正的高品質生活的人們而建的。

博伊西:西海岸的璀璨明珠,擁有豐富戶外活動

博伊西地處愛達荷州西南,西距俄勒岡州僅66公里,南邊離內華達州也不遠。這裡地處落基山脈腳下,周圍有沙漠、河流、山脈和湖泊,給居民提供了各種戶外活動的便利,是一個充滿生活情趣和度假氛圍的居住地。

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這座莊園式豪宅“岩石花園”位於鬱鬱蔥蔥的十二英畝土地上,被蔥鬱的草坪、綠化和花園美景所環繞
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住宅環境清幽,讓業主宛若生活在遠離喧囂的世外桃源
全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國
室內的裝修則極致豪華,每個細節都經過精心打造,品質非凡,彰顯了藝術美感和卓越品位
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住宅空間開闊流暢便利,裝修豪華
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臥室充滿自然光線,帶有門可以直接通往室外陽台,安靜舒適

博伊西是美國愛達荷州(Idaho)首府,也是靠西海岸的一顆璀璨的明珠。這裡四季分明,風景十分優美,周圍有河流、湖泊、山脈和國家森林公園,戶外活動便利,如養馬、騎馬、釣魚、打獵、划艇、漂流、高爾夫球、熱氣球、滑冰、滑雪、泡溫泉等。這裡是熱愛生活的人士的天堂,也是愛運動和愛好大自然的人最理想的居住地。

在博伊西既可擁有中等規模城市的生活,還可以方便享受美國田園生活。要知道,博伊西因其優良的生活品質在全美國獲得各種榮譽: 2015年被評為全美“最適合居住地”之一,2014被《福布斯》雜誌評為“最適合投資房地產城市”,2014年被《Livability》雜誌評為“最適合孩子成長城市”第1名;被《福布斯》雜誌評為“最適合搬去的城市”和 “最適合家庭居住”,也被評為“最適合退休地”。 

無可替代的頂級豪宅,遠離喧囂的人間天堂

在這片綠洲式環境中,您不僅可以徹底放鬆身心,全身心感受大自然的美好,並且還能進行一系列自己喜歡的運動和休閒活動——從馬術設施到溫室,檯球室到劇院,圖書館到室內室外游泳池,這個宏偉的家園被精心打造得十分完美,提供您所期待的所有豪宅生活方式。

“岩石花園”是頂級生活方式的代表,它擁有開闊的空間和愜意的氛圍,可以輕鬆容納很多人共同居住或者舉辦各種派對活動, 並且這處豪宅是充滿活力、貼近自然的,讓人感受到旺盛的生命力。來到這裡,超大的令人印象深刻的房間和各種美妙的裝飾細節都會使人即可愛上這裡。

豪宅擁有一個盛大的迎客入口,作為一個重要的起點已經決定了它非凡的格調。這裡通向主樓層的正式和非正式空間,並通向第二層和第三層的私人家庭空間,室內空間都採用了最高標準來進行打造,呈現了獨一無二的非凡品位和藝術格局。

全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國
這是一座永恆的新古典主義建築,它的氣派和宏偉的格局都使其在當地成為出類拔萃的建築經典之作
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住宅設計功能齊全,七臥十一衛,帶有休閒娛樂區為業主和客人提供真正的舒適生活
全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國
在寬敞的廚房裡,現代派豪華風格讓人驚嘆不已,所有設施和家電都選用了頂級品牌
全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國
餐廳寬敞高雅,在此用餐如同電影般夢幻浪漫
全美最佳居住地“博伊西”莊園式豪宅,體驗真正美式田園生活 | 美國
住宅泳池貫通室內外,這個宏偉的家園被精心構思,提供了豪華的生活品質

這是一座永恆的新古典主義建築,它的氣派和宏偉的格局都使其在當地成為出類拔萃的建築經典之作。其樓層設計功能齊全,有七間套房臥室,為業主和客人提供隱私和真正的舒適。作為正式的補充空間,南翼為日常生活以及完整的客人公寓提供寬敞而享受的空間。在寬敞的廚房裡,現代派豪華風格讓人驚嘆不已,所有設施和家電都選用了頂級品牌。

住宅的每一個房間都能欣賞到美麗的風景,漂亮的景色讓人心曠神怡,隨時可以去享受完美的戶外空間。而室內的裝修則極致豪華,每個細節都經過精心打造,品質非凡,彰顯了藝術美感和卓越品位。比如生活空間具有多個法式門,溫室全年都有極好的陽光照射,並且帶有加熱的地板和玻璃的牆壁。

住宅的岩石花園是一座真正被維護的很好的綠色花園,帶來驚人並且修剪整齊、鬱鬱蔥蔥的場所,一年四季都能感受到這裡獨特的美感。豪宅還包括建有穀倉、牧場、多個車庫空間和多個停車場。這裡附近的自然河流更增添了大自然的風情。這處莊園豪宅是您尊貴身份的體現,也是值得傳承給後代的寶貴資產。

欲進一步瞭解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/35750936.htm

(本文內容資料由客戶提供)

責任編輯:Shelly Du

 

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居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

當前,在澳洲買房正成為一股熱潮,吸引了越來越多中國買家。然而,想要在澳洲買房,第一個得瞭解的問題是:外國人可以再澳洲買房嗎?中國人在澳洲買房條件?且看居外網為你一一講解。

一、澳洲如何定義外國人?

 

現行澳洲的法律條款對“外國人”有著嚴格的界定,可以理解為:身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士(包括擁有短期簽證的境外人士,例如:旅遊簽證等),即非常住外籍人士。

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解


根據上述內容可知,大部分國內買家都被認定為“外國人”,在澳洲買房時,會受到一定限制(需要注意擁有澳大利亞臨居簽證的他國公民,即臨時居民,也需申請FIRB購房許可)。

由於對“外國人”的身份界定,不止牽涉到在澳洲買房的限制,還包括一些稅務問題,為此,澳洲有專門的法律條款對此進行規定,相關細節,可參考居外網專欄作家——澳洲執業律師楊泱的詳細解讀《外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解》

二、外國人在澳洲買房的限制

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

三、外國人在澳洲買房時必須獲得FIRB申請

 

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外國人,如果要購買澳洲全新住宅,都需要申請FIRB。

近年來,隨著澳洲房市的火熱,湧入了眾多外國買家,為此,澳洲政府最近對FIRB的管理制度進行調整。從2015年12月1日起,海外人士在申請FIRB購房許可將面臨新的申請費標準,FIRB將聯合澳洲稅務局一起對住宅類物業進行管理。審批時間、申請流程、申請費用都有變化。

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

 

相關資訊:

新西蘭房產禁購令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士的財產購置權是新西蘭和澳大利亞等許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲,提高本國公民的住房自有率,紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西蘭購買住宅。更多內容

 

責任編輯:Shelly Du

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紐西蘭房產禁購令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士財產購置權是包括紐西蘭和澳大利亞在內的許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲,提高本國公民的住房自有率,紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在紐西蘭購買住宅,日前,該提案已經提交紐西蘭立法機構。

圖:纽西蘭新當選總理在今年秋提出這壹提案,禁止外籍人士購房

紐西蘭住宅物業上漲去年達到10.46%,在過去三年價格上漲了34%。因此,紐西蘭政府開始擔心中低收入人群會徘徊在樓市之外。 雖然紐西蘭的住房擁有量已經達到了65年來的最低水準,但是四十歲以下的成年人只有四分之一擁有自己的住房,而1991年則為一半。

紐西蘭移民人數在上個財政年度增長了19%。 大量的移民數量,低利率和有限的住房供應,特別是在最近地震的影響,推動了房價的上漲。

2017年12月14日,紐西蘭禁止外國人購房立法正式提交議會,該提案有望在3月底通過后實施。外國人在紐西蘭購房更加困難 – 紐政府卻認為這是未來打擊投機性房地產市場的第一步。

在紐西蘭對海外買家關上大門以前,居外網為各位找來獨家新西蘭房源,獲取超速紐西蘭房源購買資訊專業服務,請訪問居外網。

該提案立法時間表

* 12月14日(週四)引入國會;

* 下個星期進入一審;

* 立法要走的“特別委員會”流程縮短加快;

* 新年后紐國會將繼續二審三審;

* 2018年3月底之前通過並實施;

在未來,只有紐西蘭和澳大利亞公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能購買住宅而不需要經過特殊的篩選。

新房產部長Phil Twyford表示,“雖然禁止外國人購房有可能違反貿易協定,但這壹屆聯合政府把提高住房自有率和實現房價的可負擔性作為最重要的目標。”

目前紐西蘭執政的工黨、綠党和優先黨都是反外國買家黨派,預料此項法案通過沒有問題。

除了澳籍人士在該法案規定內可以獲得豁免之外,新加坡公民也可能最終會獲得豁免。因為根據自由貿易協定的一般精神,締約國不能在締約之後再出臺和此前協定精神相違背的投資規定。而現在雖然TPP沒有最終簽署,但是紐西蘭和新加坡的自由貿易協定中,已經規定了自由對等投資。

Phil Twyford表示,在紐西蘭立法之後,如果和新加坡方面無法達成協議,那麼會再在法律中增補一條,將新加坡籍公民增補至澳大利亞籍公民同樣待遇。

在14日上午對紐西蘭電視臺發表講話,Phil Twyford表示,這是迎接新一輪市場繁榮的第一步,也是讓年輕的紐西蘭人擁有自己的房子。 “我們正在修訂”海外投資法“,讓住宅用地的管理也納入投資法的適用範圍。“以免房市再次因為外國直接投資的湧入而暴漲,過去五年我們已經見到外國投資帶來的傷害,接下來我們不希望再重複這種歷史。”

“現在市場非常冷靜,我不認為海外買家現在在紐西蘭房市上還有什麼影響力 。”

Phil Twyford繼續表示,政府不希望阻止移民 – 只是想知道在這裡買房子的人想留在這裡。他在媒體解釋新法重點:外國人新建房產然後出售可以不在約束範圍內,因為這會為紐西蘭增加房源,修改後的政策將和澳洲類同。

隨著立法程式啟動,房產新政的更多細節也被披露。

截止目前媒體披露的新政策細節,買房優先順序如下:

(預期2018年4月1日前實施)

第一類    紐西蘭公民和澳大利亞公民,直接買房,無審批;

第二類    紐西蘭永久居民和澳大利亞永久居民,可直接買房,條件是過去一年需要在紐西蘭居住。(過去一年在紐西蘭居住的標準是過去12個月住滿183天);

第三類    居住不滿1年的紐西蘭或澳大利亞永久居民,以及紐西蘭其他非永久居民簽證,需要通過海外投資辦公室審核後可買房;

上述其他非永久居住簽證包含工簽、創業移民工簽、以及技術移民類和投資移民類別下的resident visa,以及配偶、父母團聚、未成年子女以及難民、薩摩亞和太平洋島國特殊簽證。但不包含短期(臨時)工簽和學簽。

第四類    利用公司及信託購房的,如公司和信託的外國股份大於25%,就需要先通過審核批准才能買房;

第五類    在紐西蘭本地的外籍人士以及離岸的外籍買家,原則上不能購買二手房,除非推倒造新房,然後出售;可購買公寓期房,但購買後也不能自己居住。一句話,其他的非永久的居民簽證類別要買二手房均需審批。而學簽待遇比工簽更差,基本算成外國人,他們今後租房會成為主流。

檯面上,法案中留了2個例外豁免:

* 可增加房源的例外。任何人購買土地建造新房然後出售的,可以獲得新法豁免。包括買家購買一個現有的二手房,推到之後重新建造多套然後出售的,可以豁免;

* 可證明長期心系紐西蘭的例外。針對持紐西蘭非永久的居民簽證的,需證明自己準備在紐西蘭長期居住安家的可例外。

Phil Twyford說,“海外投機者把首次購房者和家庭趕出了房產市場,而這一法案將保證房產價格由紐西蘭的買家決定,而不是國際買家。這類人群“可以買一個房子自己住,需要通過審核,審核標準目前暫時未定”。但是,這類人群“在離開這個國家或者簽證到期的時候,必須把房子賣了。”

 

 

居外網海外房產分析師楊嘉錫認為禁止外國人法案的推出並不會立刻對紐西蘭房價帶來立竿見影的冷卻效應,因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果,澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同樣觀點得到紐西蘭房屋研究院的資料支援,目前,紐西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。 

編譯:Lisa Zhu

參考來源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

 

澳洲大麻合法化進入全民吸毒時代?| 澳洲

沈寒冰-700x190

11月12日起,大麻食品在澳大利亞維州合法化。大麻在澳合法化後,澳洲人民可以購買到各種含有大麻的食品:大麻麥片、大麻奶昔、大麻甜點……

一、對人體竟還有好處?

研究顯示,大麻籽含有豐富的維生素、礦物質和不飽和脂肪酸,尤其是Omega-3脂肪酸,好處很多。

大麻籽
大麻籽

澳洲聯邦助理衛生部長吉萊斯皮(David Gillespie)表示,僅低四氫大麻酚(THC)大麻籽產品獲批上市銷售,即精神作用活性成分含量低或者不含有。斯威本科技大學研究報告顯示,服食低四氫大麻酚大麻籽產品後進行毒品檢測,結果並不會呈現陽性。

二、大麻搖身一變:合法食品

據透露,大麻食品可使用的食品標簽中,不可提到有改善人體精神等功效,且不可使用“cannabis”(可吸食大麻)以及“marijuana”(藥用大麻)等字眼。

澳洲消費者最早將在11月12日後在商店貨架上買到大麻食品,畫風是這樣的,請自行感受一下:

大麻籽甜點
大麻籽甜點
大麻籽漢堡
大麻籽漢堡
大麻籽冰淇淋
大麻籽冰淇淋

三、澳洲大麻合法化歷程

2016年10月14日,澳洲政府推出了“麻醉藥物法規”(Narcotic Drugs Regulation 2016),允許就種植及生產醫用或研究用大麻進行持證申請,讓大麻種植和生產走向合法化。

2017年2月初,AusCann Group(ASX:AC8)獲批政府首個大麻種植許可。同時,政府發表聲明稱將全力推動大麻的供給並放寬大麻進口相關的法規。

澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家
澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家

澳大利亞維多利亞州藥用大麻合法化提案獲批,維州成為全澳第一個藥用大麻合法化的州。

自2017年起,維州已經生產、供應及銷售藥用大麻產品,患有嚴重癲癇病的兒童將成為該州第一批可使用大麻治療疾病的患者。

四、沈寒冰解讀大麻合法化的意義

關於澳洲是否應該大麻合法化,讓我們來聽聽澳洲最大華人律師行AHL法律沈寒冰大律師是怎麼說的:

大麻合法化,各方意見不一

其實關於澳大利亞大麻合法化問題,各方爭論不一。反對方表示,毒品一定要進行嚴格控制和管理,對毒販進行致命打擊,否則會造成毒品泛濫,國家經濟和治安將會急劇惡化。

而支持方認為,毒品之所以會造成犯罪,是因為毒品沒有合法化,導致一些犯罪分子產生強烈走私念頭,來牟取暴利。毒品一旦合法了,大眾觸手可及,它的價格會大幅下降。此後獲得毒品不用付出很大代價,癮君子們的犯罪率會低得多。

毒品也是藥品的一種

沈律師建議大家不要把毒品看成是洪水猛獸。毒品本身就是藥品的一種,一旦合法化,便會失去它的神秘性和牟利性,對人們的吸引力也就沒有那麼大,犯罪率自然也會有所降低。

澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家
澳洲和新西蘭是大麻食品合法的兩個國家

大麻合法化是未來必然趨勢

因此綜合來說,沈律師認為:建立在以下基礎上,毒品合法化應是未來必然趨勢。

第一,提高全民素質,意識到毒品的危害;

第二,有一個高效有能力的政府來運營毒品合法化政策。

這樣或許能夠有效抑毒品犯罪率的上升。

要求大麻合法化的游行群眾
要求大麻合法化的游行群眾

澳洲大麻合法化你怎麼看?

A、贊同,大麻合法化可以降低犯罪率
B、反對,大麻合法化會導致越來越多的人吸大麻
C、保持中立,合不合法都不關心

歡迎通過居外網聯系沈律師,發表你對“澳洲大麻合法化”的意見!

責任編輯:Zoe Chan

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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增速放緩-全球主流國家住宅市場2018展望

美國

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
美國房價繼續上漲,特朗普稅改影響租售比例

2018年美國房市成交量有望增加3.7%達到567萬,房價中位數將上升5.5%左右。特朗普的2017年最新稅改方案打算對房產相關的稅收減免進行控制,可能會使更多人選擇租房;加之房價不斷上漲,已經處於50年來最低位的住房自有率可能會進一步下滑。點擊查看2018美國房市展望

 

加拿大

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
加拿大房價增幅將放緩,成交量料將下降

2018與2019年,加拿大新住房供給整體放緩,公寓供給將高於獨棟別墅。市場成交量將在2018年下滑,並在2019年趨穩。整體房價將繼續保持上漲趨勢,但增幅將放緩。點擊查看2018加拿大房市展望

 

英國

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
英國房市整體放緩,倫敦房價略微回調

受到脫歐與政府的持續變動,英國經濟政治局在短期內存在一定的不穩定性。預計2018年英國全國的價格漲幅將繼續放緩至1.0%,在2018年和2022年之間累計增長將達到14.2%。倫敦房價預計在2018年將下降0.5%,但未來五年累計價格增長可達13.1%。點擊查看2018年英國房市展望

 

亞太區

增幅放緩-2018年熱門住宅市場展望
日本二線城市出租收益高,新加坡越南印度被看好

2018年日本的機構投資者將變得更為謹慎,從辦公資產轉向住宅,從房產升值轉向租金回報,從東京轉向二線城市。越南印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。此外,投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好,都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底,2017年下半年及2018年市場開始回溫。點擊查看2018年亞太房市展望

 

中國香港

增速放緩:全球主流國家住宅市場2018展望

市場專業人士認為,中國香港樓市降溫政策對二手房市影響大,新房需求卻一路走高。2018年將有較多豪宅樓盤與地鐵沿線項目推出,料將再次抬升房價。近期中國香港兩次誕生新地王,加上穩定的經濟就業走勢,即使中國香港接下來跟隨美聯儲宣佈加息,市場熱情也將會依舊高漲。點擊查看2018年中國香港房市展望

 

澳洲

澳大利亞房價增速正在放緩,拍賣清盤率正在下降,住房信貸增速也正在放慢,所有這些跡象都表明:在經歷多年的強勁增長之後,房產市場開始降溫。點擊查看2018年澳洲房市展望

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2018年房價繼續上漲,住房自有率改善有壓力 | 美國

美國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun近期在芝加哥開展的房地產經紀人會議和博覽會上宣佈了對2018年的經濟和住房市場預測。(最新紐約房價走勢預測

  1. 預計2017年底的現房銷售量將達到547萬的,較2016年上漲4%。並在2018年有望增加3.7%達到567萬的成交量。此外,預計2018年全國房價中位數將上升5.5%左右。
  2. 預計2018年全美獨棟別墅的開工量將增長4%,達到95萬。雖然這將減輕一部分市場上的供給壓力,但是Yun指出當前的開工量依然低於50年均值-120萬。

Yun表示,強勁的房屋開工將是緩解庫存問題的關鍵,也會在一定程度上緩和隨之而來的房價浮動。“由於庫存的缺乏,房價自2011年來總體已增長了48%,然而同期段的工資水平的增長卻僅只有15%。儘管現今人們對租房的信心有所改善,但現在實際上是買房的絕好時期。因為此時的房價升值空間大,極有可能為房主們帶來巨大的回報。不過大多數人卻因為現在負擔不了一套房子從而錯失良機。”

美國住宅開建數(千個單位):

2018年房價繼續上漲,住房自有率面臨更大危機 | 美國
註:灰色區間為金融危機時段(來源:美國統計局)

解決住房問題

Yun的合作者,羅森諮詢集團的Ken Rosen說,解決住房負擔能力危機的關鍵是說服當地立法者修改分區法規,使房屋的建造開發變得更加容易。如果立法者能夠接受這樣的新觀點,那麼長期下來,現在限制住房自有率的一些因素,比如供給不足,學生債務以及可負擔性過低等,都會在不同程度上得到解決。”

羅森進一步解釋道,具體的措施可體現在,立法者推翻區劃分的限制而促進模塊化的建設(從而增加供應),落實支付儲蓄計畫,並且解決學生債務的負擔問題。那些之前因為還不起貸款而被強制收回房子的人,往往在面對是否購買新房子的選擇時都會猶豫不決。Rosen指出,對於這類人,政府有必要對他們提供全國性的諮詢與開導。

如果不實施這些措施,Rosen和Yun擔心目前已經處於50年來最低位的住房自有率將會進一步下滑,並損害美國整體經濟。目前,在年輕一代和那些房價大幅上漲的城市裡住房自有率並沒能達到頂峰,這並不是一件好事。

美國住房自有率 (百分比%):

2018年房價繼續上漲,住房自有率面臨更大危機 | 美國
註:灰色區間為金融危機時段(來源:美國統計局)

較高的住房自有率是必須的。首先,它對整體經濟的財務健康是極其重要的。其次,住房自有率可以幫助家庭在一段時間內積累到一定的財富,減少不平等性,增加對社區的投資, 從而促進經濟的增長。

當談及到2018年房東們應該關心些什麼,這兩位發言人的注意力紛紛集中在特朗普的稅收改革計畫上,該計畫包括了通過減少房貸利息的扣稅優惠,而對房懂直接造成稅賦上升。修訂後的稅收政策將可供利息抵扣的房貸限額從100萬美元以下降低至50萬美元,並將房產稅抵扣限制在1萬美元。(編者註:該法案還未最終確認)全美房地產經紀人協會認為新稅改計畫可能對房價有高達10%的負面影響,並使中產階級業主每年多繳納$815的稅。

儘管困難重重,Yun還是覺得2018年的市場表現會比2017年的好。“絕大多數的租客都想在未來擁有一套房子。這是他們的美國夢。”YUN說到。“假如影響住房自有率的稅收政策沒有變化,那麼正在向好的美國經濟和就業市場,將給2018年的美國房產銷售提供一個巨大的舞台。”

 

美國買房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美國擴展最快的地產經紀人網絡,共有 43,000 名經紀人,1300 家經紀公司,遍佈美國全境和夏威夷。

 

 

來源:Inman

翻譯: Chloe Du

責任編輯:Adam Yang

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2018年英國住宅市場展望 倫敦房價有望略微回调 | 英國

2018年英國房屋價格預測

盡管市場仍然高度局部化,但英國房價漲幅已經從最近的高位回落。

房價上漲的勢頭在英國很多地方都在放緩,預計明年總體價格保持平穩,因為英國脫歐前夕經濟和政治的不確定性增強,對工資增長的預期也轉淡。

市場購買者將英國本地化,在米德蘭(Midlands)地區、英格蘭東部和西北部地區的增長稍強,延續著今年出現的趨勢。

萊坊研究部認為英國成功退歐後將帶來整個住宅市場價格上漲的勢頭,有可能會在許多地方實現。 目前在倫敦及其外圍的主要住房市場上所觀察到的變化趨勢將會持續。

>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

華庭悅城江景公寓————曼徹斯特市中心的豪華公寓,迎合英國高速發展的租房市場需求
華庭悅城江景公寓——曼徹斯特市中心的豪華公寓,迎合英國高速發展的租房市場需求(點擊圖片查看房源信息)

查看居外網上33萬多套英國在售真實房源

英國現在可能正進入加息時期,但即使如此,萊坊預計在預測期結束時,與長期準則相比,利率將會偏低。

雖然全國各地的發展水平不斷提高,但新房短缺的局面在未來幾年不太可能完全扭轉,這將為定價提供支撐。

另壹方面,負擔能力壓力的加深和房產稅等因素將繼續壓低價格。

新房建設監測

雖然新房市場面臨類似轉售市場的挑戰,但還有壹些額外的復雜因素需要考慮。在這裏,萊坊研究部找出可能對供應產生最大影響的關鍵領域,以及政府通過建設更多住房來解決負擔能力問題的目標。

  • 住房交付

英國全國

英國的凈增加數量在過去五年中增長了62%,但新增供應需要再增加28%,才達到每年增加30萬的目標。近年來,由於允許開發權放寬,新的交付得到了提升,而且圍繞改變房產用途規則的壹次性“推動”可能不會再次出現。在最需要住房的地方新房依然短缺。

倫敦地區

2016/17年度的凈供應量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在倫敦市中心邊緣的壹些地區,壹些價格區間內的供應過剩問題值得關註。

  • 規劃

英國全國

規劃過程在許多地方當局仍然具有挑戰性。財政大臣提出了更多的建議,試圖簡化預算過程,包括加快解除規劃條件。

倫敦地區

由於開發商需審查計劃的經濟性,新的經濟適用房(New Affordable Housing)規例正在造成壹些短期的建設開工延誤。

  • 房產業勞動力供給

英國脫歐談判期間,建築業正在尋求海外勞工供應的確定性。更現代化的施工方法將會在某些情況下改變對技能的要求,但為建築業所有部門增加熟練勞動力的供應還需要更大的努力。

  • 政策

並非專門為促進發展而設計的額外政策變化,可能會限制開發商調整的活動。穩定的政策環境將支持提高交付水平。

  • 購房補助股權貸款(Help to Buy Equity Loan)

政府已經承諾撥款100億英鎊,但2021年後發生的事情仍然有待確定。

  • 資金

盡管財政大臣提高了對住房建設基金的資助,試圖幫助解決這個問題,但開發商(尤其是中小型企業)的私營部門資金成本正阻礙其實現。

2018-2022五年英國主流房價的累計變化預測

價格預測基於現房,新房市場的價值可能會有所不同
價格預測基於現房,新房市場的價值可能會有所不同

 

來源:萊坊住宅研究
責任編譯:Zoe Chan

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2018年亞太嶇房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投資進入亞洲房產的驅動因素中,流動性過度是最為顯著的因素。手握大量現金的各地主權基金和投資機構的基金經理們都在增持海外和本地市場的房產類資產。對這類資產的激烈競爭改變了亞太區房產業的基本面,也帶來意想不到的後果:

趨勢壹:傳統的投資風險和回報分級評估體系已失效。很多核心投資者在風險曲線上繼續上爬(為了達到投資回報承諾)或在風險曲線上下滑(以尋求穩定且安全但在主權國家債券上無法實現的回報)。

趨勢二: 機會主義投資者已經修正對投資回報的期望值,大多下調了投資回報預期。

趨勢三:主流和機會主義投資者都回歸價值提升領域。因而,越來越多投資者寄望於在資產價值提升上做更多努力,而更少去依賴杠桿或租金增長(因為兩者的增長在多數市場已經放緩)。

趨勢四:對房產類資產爭奪戰加劇的結果是投資者進入傳統意義上的冷門板塊,比如數據中心、廉租房、出租型共享性房屋、學生公寓及養老院等資產。

普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市
普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市

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日本:機構轉向謹慎 東京將面臨辦公資產過剩

2012年10月啟動的量化寬松政策為日本市場開啟了持續至今年的牛市。因而資產價格上升,繼而帶來持續的租金、資本價格以及日本房地產信托基金的增值。受益於資本化率收縮和高杠桿率, 2012年進場的諸多投資者都已經賺得不少。

最新的普華永道的房產投資業者調查顯示,諸多投資者預期2018年日本房地產信托基金交易量會下降,機構將對房產市場持謹慎態度。隨著租金增長勢頭放緩,辦公室租金收益下跌到3%以下,許多投資者認為此輪量化寬松周期已至尾聲。與此同時,由於本土和國際資金爭奪為數不多的可購資產,目前出價者和資產持有者已經出現預期差,詢盤價與掛牌價之間的差異正在拉大。2020年東京奧運會之前,辦公樓板塊的供應量會大大增加,目前來看辦公樓板塊的空置率仍在4%以下,新辦公樓的空置率在30%,壹旦大量新辦公樓出租率上升,將帶來舊辦公樓收益危機。

此外,日本房產的投資者已經將註意力轉向租金收益,而非房價的繼續上漲。目前的日本對於機構而言仍然是理想的市場,因為租金收益率大概為4%左右,而借貸成本不足1%,不用借貸杠桿的情況下,現金收益在7-8%左右,目前在全球內都很難找到這樣的穩定的高收益了,壹位投資者如此告訴PwC 的調查員。

與此同時,諸多基金經理也將註意力從辦公樓板塊轉向住宅板塊。因為日本將進入低通脹,低成長、低利率時代,因此那些低波動板塊更吸引投資者。但對於住宅的租金走勢,投資機構和房產業者的觀點不壹,不少認為日本缺乏工資上漲的可能,而租金收益率已經從3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

尋求高收益的基金機構轉向日本的二級城市,例如福岡和大阪。根據CBRE的數據,日本五大東京外都市的住宅交易量在2017年已經超過了東京。市場分析人士普遍認為良性的供給需求比加上房價低,為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。“我們在1年半以前開始進入大阪住宅市場,有些買到了,有些未能如願,因為市場上的競爭者非常激進。目前的租金收益率已經從5%跌倒了4.0-4.5%之間,

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良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市
良性的供給需求比加上房價低為日本二級城市的住宅板塊創造了潛力。圖為位於日本九州北部的福岡市

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新興經濟體和新興房地產概念2017年被追捧

投資機構及房產業者也對新加坡普遍看好,都認為該國的辦公和住宅市場已經在調控政策下觸底,2017年下半年及2018年市場轉向回溫。此外,越南印度的強勁經濟增長也給這兩個國家的辦公類房產帶來的很好策成長機遇。在普華永道對房產業的調查中,印度和越南的辦公類資產最吸引外來投資人的註意。

越南

投資者最傾向於將越南與10或者15年前的中國類比。 越南的經濟增長速度為7.4%, 政府的官僚主義仍然是投資者的心頭結,該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。普華永道的行業調查顯示投資者選胡誌明市為租金收益率成長最快的城市,反映了投資者對越南的經濟增長將惠及房產價值。盡管越南的新興勢頭令人矚目,但該國的房市投資機會在數量和規模上仍然偏小。

菲律賓

菲律賓市場繼續保持健康,該國GDP增長在6.5%左右,基建投入正是繁榮期,因而租金和資本價格都在上漲。國際投資者對該市場的主要擔憂來源於美國的基準利率上調的可能性,以及菲律賓的政治局勢的不確定性加大了挑選合適業務夥伴的挑戰。

 

參考鏈接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻譯:HY

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紐西蘭本週有望公佈禁止外國人購買成屋法案

2017年初,匯豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham發表年度經濟展望時,曾對新西蘭的經濟強勢增長表示了樂觀看好,其觀點在《2017年新西蘭 – 再次展示強勢(New Zealand in 2017, Outperforming again)》中有所反映,但他也提示了這個“搖滾明星經濟體”裏的風險主要存在於 “住房負擔能力和民間的個人高負債率”, 這兩大因素將會極大影響新西蘭的金融穩定性。

報告發表過後的這近壹年裏,新西蘭住宅租金繼續上漲,但新屋的建設仍然是追不上人口增長的速度,尤其低利率吸引而來的投機性炒房者令民眾擔憂。新西蘭財政部長羅伯森表示,「新西蘭住宅市場已完全斷鏈。土地與建物價格過高,平價住宅建案大幅下降 」。

 

許多西方國家都存在這種現象,包括加拿大、英國及澳洲等;由於利率偏低,使房價飛漲,令許多低所得者毫無購屋的希望。外國買家大舉湧入,也拉高房租,加上工資停滯,及金融海嘯後政府削減公共住宅計劃,都打擊住宅供給量,以及民眾的負擔能力。

但新西蘭的情況尤其尖銳。據耶魯大學最近的報告指出,新西蘭遊民約4萬人,占總人口約1%,比率是所有已開發國家中最高者;這些人露宿街頭,擠在臨時收容所,或低標準住所內。

奧克蘭慈善團體“保祿之家”管理人魯雷基表示,“新西蘭是低薪國家,壹般勞工很難買得起住宅。現在無產遊民的最大挑戰是雖然有工作,仍難以找到房子及負擔的起房租”。

9月底時全新西蘭約有5,844人在排隊等待“廉租屋”,人數比兩年前增加42%。新西蘭的可負擔住宅短缺危機也是9月大選中新西蘭保守黨派「國家黨」敗選、下臺的主因之壹。

副總理兼「新西蘭優先黨」黨魁彼得斯表示,“住宅政策將改變,並將告知國際社會,新西蘭不再像過去壹樣『待售』。”

由於中國投資人湧入,使新西蘭房價10年來上漲57%,奧克蘭房價更大漲90%,並贏得全球「超級富豪之鄉」的令譽,例如科技業創投家彼得.泰爾便在新西蘭擁有龐大地產。

金融海嘯之後,新西蘭政府賣光了所有公共住宅,但並未新建足夠的平價住宅。去年奧克蘭曾出現數十個家庭在車上睡覺的情況,迫使前述新國家黨領導的政府撥款3億紐幣采取緊急措施,包括將無產家庭安置到汽車旅館內,這給新西蘭政府財政也帶來了巨大壓力。

新上臺的工黨政府除了將禁止外國人購買成屋外,並計劃新建10萬戶平價住宅,停止出售公共住宅,並對新西蘭無產家庭提供更多財務協助。為了打擊炒房客,工黨政府還希望能對買房後五年內再出售的投機客課征新稅。

但居外網海外房產分析師楊嘉錫認為此舉不會立刻對房價帶來立竿見影的冷卻效應,因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果,房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同樣觀點得到新西蘭房屋研究院的數據支持,目前,新西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。

作者:Lisa Zhu

参考信息源

https://www.ft.com/content/66c16b5e-d8b5-11e7-a039-c64b1c09b482

https://udn.com/news/story/6811/2867578

http://www.scoop.co.nz/stories/BU1712/S00285/foreign-buyer-ban-will-have-minimal-impact-on-sales.htm 

大力推動城市優化 2018年埃德蒙頓加房產稅3.2% | 加拿大

估價39.7萬加元的普通家庭房平均需多繳付77加元房產稅至2,462加元。

明年,加拿大阿爾伯塔省府城市埃德蒙頓的房產稅將增加3.2%,較目標委員會11月份開始辯論的略有減少,更遠遠低於春季時的5%增幅預測。

埃德蒙頓理事會於周四(12月7日)批准增加稅收,作為該城市2018年27億加元的運營預算的一部分。

增稅意味著居住在估值為39.7萬加元普通家庭房的人們,明年的物業稅將要多付77加元。2017年該房屋的房產稅為2,385加元,明年將達到2,462加元。

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埃德蒙頓市議會已經批准,從2018年開始將房產稅上調3.2%
埃德蒙頓市議會已經批准,從2018年開始將房產稅上調3.2%

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將近一半的稅收增長(1.4%)將被投放至城市的社區重建項目,以升級和重建現有社區的道路、人行道和路燈,包括阿倫代爾(Allendale)、貝爾維尤/弗吉尼亞公園(Bellevue / Virginia Park),牛頓(Newton),查爾斯王子(Prince Charles)和雲杉大道(Spruce Avenue)在內的幾個區域將在2018年進行改善。

除了社區振興工作之外,增加稅收對應付基礎設施和服務、輕鐵谷線(Valley Line LRT)、通貨膨脹和警察服務提升的各項支出也是必要的。

經營預算還包括了維護該市1500個園地草坪的300萬加元,用於修剪和使用除草劑來解決埃德蒙頓的年度蒲公英問題。

這套正在居外網上出售的埃德蒙頓3臥4衛獨立房,價格僅為250萬元人民幣
這套正在居外網上出售的埃德蒙頓3臥4衛獨立房,價格僅為250萬元人民幣。(點擊圖片查看房源信息)

市長Don Iveson說,他為市工作人員成功削減稅收增幅而感到自豪。

理事會還批准了14億加元的2018年資本預算,其中包括新建消防局、圖書館升級,警察分局和過境車庫。

原文來源:CBC News
發表日期:2017年12月7日
責任編譯:Zoe Chan

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