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美國抵押貸款利率降至11月以來最低但申請數依然下降 | 美國

盡管利率已經在五個月內降到最低水准，但依然只有少數的購房者在上周進入抵押貸款市場。

美國抵押貸款銀行家協會指出，抵押貸款的申請數比上周下降了 1.8%。總量比去年同期下降了 23.5％。

30 年固定利率抵押貸款平均合約利率下滑至 11 月份以來的最低水平，從 4.28％下降至 4.22％。

MBA 的首席經濟學家 Mike Fratantoni 表示，由於地緣政治的緊張局勢持續升高，抵押貸款利率下降至 2016 年 11 月以來的最低水平。不過，他也指出，利率仍然太高，無法吸引房主對再融資的興趣，購屋的買氣相對較疲弱。

購買房屋的申請比上一周下降了 3％，比去年下降了 1％。再融資的申請較前一周微升 0.2％，但比去年下降了 41.5％。

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美國 30 年固定利率抵押貸款平均合約利率下滑至 11 月份以來的最低水平至 4.22％

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不過，MBA 並不認為抵押市場會在整個季節都保持疲軟的態勢。

Fratantoni 表示，在春季的剩餘時間裡，我們確實預期房市的買氣會提高。隨著就業市場的強勁成長和經濟持續增長的跡像，我們預計 2017 年相對於 2016 年的買氣將成長約 9％。

PNC Financial 的首席經濟學家 Gus Faucher 表示，今年兩個月天氣溫暖，導致建築活動提前，房屋建築活動持續緩慢復蘇。

但住宅市場仍受到可售房屋短缺的限制，建築商未能填補這個缺口，這是由於勞動力和土地短缺，建築材料價格上漲在內的一系列問題。

（據鉅亨網）

到發達國家去！去年中國近萬名富豪移民歐美 | 海外

不管是為了子女還是自己，誰不想過上更好更舒適的生活呢？

2017年4月18日，美國總統特朗普簽署了名為“買美國貨，雇美國人”（Buy American and Hire American）的行政命令，要求政府在采購合同中增加美國產品，同時要防止H-1B工作簽證欺詐和濫用的現象。當以英美為首的發達國家為移民問題爭論不休，甚至開始限制技術移民來幫本國人“保住工作”的時候，移民的大門卻始終為這樣壹群VIP——百萬富豪敞開著。

根據市場機構New World Wealth最近發布的調查，2016年全球有大約82,000名富豪移民其他國家，比2015年上漲了28%。最受富豪們喜愛的移民國家並不是美國，而是澳大利亞。澳大利亞2016年接受的富豪移民數約為11,000位，比2015年上漲38%，美國以10,000名富豪接收數位居世界第二。增長幅度最大的是風景優美的南半球小國新西蘭，2016新西蘭接收的富豪人數甚至比2015年上升了100%。阿聯酋之所以能排到第四主要源於迪拜的吸引力，低稅率和便利性仍然維持著迪拜“富人天堂”的地位。

令人意外的是，富豪流出人數最多的國家並不是新興市場國家，而是法國。2016年法國富豪流出數為12,000人，比2015年增加2,000人。法國對富人征收的超高稅賦是壹方面的原因，影響更大的則是法國社會環境的變化。不斷增加的穆斯林人口和近年來頻發的恐怖襲擊讓許多法國富豪選擇移民。類似的還有土耳其，軍事政變失敗後埃爾多安大範圍的清洗活動和宗教保守勢力的卷土重來讓許多富豪選擇跑路，於是土耳其2016年流出富豪人數比2015年上漲了500%。

除了法國之外，富豪流出數最多的國家就是中國了。2016年中國有約9,000名富豪移民，人數和2015年持平。同為金磚國家的巴西和印度也是世界前五位的富豪輸出國，2016年巴西富豪的流出數比2015年上漲了300%，兩個國家共輸出富豪14,000人。

子女的教育是中國富豪們選擇離開故土移民他鄉的主要原因之壹，歐美發達國家私立學校眾多，教育質量優秀，子女無需在中國擠高考的獨木橋就可以獲得比國內更好的大學教育。除此之外，對個人安全和財產安全的擔憂、醫療保障、環境和幹凈程度也是有錢人選擇移民的重要原因。根據瑞士信貸研究院發布的《2016年全球財富報告》，2016年中國百萬以上財富的人數已達到159萬人，乍看之下好像每年9,000人的流出並不算多。不過以澳大利亞的“金卷”（Golden Ticket）投資移民計劃來看，富豪們需要投資約380萬美元才可以參與該計劃，所以和20.5萬財富數在500萬以上的人相比，9,000的流出數就顯得非常多了。

富豪移民本身就是人才的損失，進行投資移民勢必還要帶走大量的金錢，甚至會減少本國的工作機會，但每個人都有追求更好生活的權利，用移民的方式來為自己和子女創造更舒適的生活條件也無可厚非。在經濟發展迅速的中國、印度和巴西，有錢人的數量還在激增，但如果本國的生存環境停滯不前，未來只會有越來越多的富人加入移民的行列。

（據網易新聞）

川普收緊H1-B 華人留學生如何應對 | 美國

日前，總統川普頒布行政令，要求聯邦部門提出H1-B工作簽證的改革方案。這一舉措對於畢業後想要留在美國工作的華人留學生來說，將受到那些影響？一起來聽硅谷移民律師的解讀。

川普頒布的新行政令要求國土安全部、司法部、勞工部等聯邦部門加強執行H-1B簽證法規，並提出新的改革方案，來防止移民詐騙和濫用。雖然具體細節還沒有出台，硅谷移民律師蔡旌明表示，聯邦部門的執行和審查力度已經越來越嚴格。

要想將來成功獲得H1-B簽證，移民律師建議華人留學生，申請大學時盡量選擇電腦、科技、工程等理工科專業

硅谷移民律師蔡旌明：“如果一個H1-B交上去以後，移民局可能會派人或者FB1來檢查，是不是在做他當初承諾做的事情。”“有些雇主雖然表面上是申請金融分析師（的工作），但實際上是做市場推銷，那將來可能是要非常注意了。”

根據美國公民和移民服務局的數據，2018財政年提交的H-1B簽證申請為19.9萬。雖然相比2017財年有所下降，但遠遠超出8.5萬個名額的限制，競爭仍然激烈。

硅谷移民律師蔡旌明：“有6萬5000個名額是留給本科生，還有兩萬個特殊職位是留個在美國取得碩士學歷的人。所以他們（碩士）有兩次機會，如果兩萬名額抽不中的話，會回到6萬5000個名額裡來一起抽。”

要想將來成功獲得H1-B簽證，蔡旌明律師建議華人留學生，申請大學時盡量選擇電腦、科技、工程等理工科專業。

硅谷移民律師蔡旌明：“最大的挑戰就是，如何證明你這個職位是個特殊技能的職位，這點是最困難的。比說律師助理（paralegal）以前還是處於模糊地帶，那現在很多的案例表明律師助理不是特殊技能。”

另外，正確選擇就讀學校也很重要。

硅谷移民律師蔡旌明：“區分的重點是營利還是不營利。如果是一個營利組織的學校，拿到的碩士學位，是不能到兩萬個名額裡去抽簽的。”

蔡旌明律師預計，包括抽簽制度在內，未來H1-B政策會有很大變化，依靠H1-B的初創小企業和科技外包公司將最受影響。

（據新唐人）

解讀：海外樓市與中國樓市的三大不同之處 | 美國

近日，有德國新聞稱：600套公寓被中國人買走，越來越多的中國股民逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。

近幾年，中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起，作為一種社會現像，不僅反映了國內政治、經濟、樓市環境的明顯變化，而且還說明國外少數城市樓市的吸引力超過了國內。

美國全國房地產經紀人協會稱，截至2015年3月底的一年中，中國買家在美國購置房產花費了286億美元，約占美國住房銷量的1%。NAR調查顯示，截至2015年3月底的12個月內，中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高，為16%，高於2013年的12%。加拿大買家的占比為14%，低於2013年的23%。

數據證明了中國人海外購房需求之旺盛，不僅快速增長，而且已經成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房，包括多種因素：比如房價漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產與富人移民等。但是，近兩年中國人海外購房增長如此迅猛，他們真的了解發達國家的樓市嗎？

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中國人炒股，多數是聽消息和跟風的。中國人去海外購房，其實也多以跟風為主，不可能全面而系統的研究國外樓市，這些國家房地產市場化已有上百年歷史，有其自身的運行規律與特征。筆者將其總結為三點。

其一，進入成熟期。一國或一城的房地產市場，是具有生命周期的，這與經濟發展階段有關。經濟增速放緩，比如歐美多為2-3%；人口增長緩慢，年齡老化，其中日本和德國最為嚴重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設告別高潮期，只是小修小補。

典型現像是，二手房成交量遠大於一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產中介機構、律師事務所等，都是圍繞存量房進行工作或展開業務的。而國內各方主要圍著新房轉。比如我國地方政府很重視土地出讓金，而發達國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發達國家有很多收購舊房裝修翻新之後再出售或出租的機構，而中國比較少見（大都市的二房東、群租房的經營模式非常粗糙，且不被政府認可）。

其二，房價漲幅較小。2003-2010年期間，我國房價持續大漲（除了2008年），很多人都習慣了年均兩位數的漲幅。而發達國家的房價則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數。

比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價指數上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價指數下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美國房價指數上漲了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顧百年，則美國房價漲幅僅跑贏通脹1個百點左右。

這樣的房價漲幅，在中國人看來，實在沒有什麼競爭力。房地產市場步入成熟期後，房價漲由就會變小，這是行業規律。在新房開發熱潮時期，市場需求旺盛，產品質量和小區環境不斷提升，所以新房價格引領著房價快速上漲。而進入存量房時代之後，城市與社區成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區，房價自然趨穩。另外，從需求端分析，歐美國家居民沒有投資房產習慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國家的租房比例多在30-50%之間。

其三，租金收益率較高。我國房價漲幅總體高於發達國家，但租金收益率卻低於後者。當前，我國大城市住宅租金收益率平均為2－3%，而歐美國家可達到4-5%，而日本東京甚至高達5-8%。商辦類物業的租金收益率比住宅還要高一些。

中外存在這一差異的原因，可歸結為兩點：其一，租房需求有別。中國人能購房，則絕不租房，購房置業是種民族習慣。而發達國家租房觀念流行，美國房屋自有率只有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平穩，則房價漲幅越大，租金收益率越低。我國房價漲幅大於歐美。

長期投資股票，有兩塊收益：分紅與股價上漲。投資房產，則房租相當於股票分紅，房價上漲則相當於股價上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產收益率，總體超過歐美。

2011年以來，我國多數三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強勁。而過去兩三年，國外只有個別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對此，有意在海外購房的中國人，不得不關注。

（據中國證券報）

美國與澳洲房產拍賣的區別 | 澳洲

在全球包括澳洲、英國及整個歐洲在內的大多數國家，拍賣是房屋買賣的一種普遍方式。然而房產拍賣在美國卻並不普及，僅一小部分房產以此種方式出售。參與拍賣的通常是止贖屋或被銀行收回的房產，普通及高端房產一般不會進行拍賣。

來自洛杉磯比佛利山莊蘇富比國際房產（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名經紀人 Tanya Stawski 說，過去拍賣通常與破產及收回房產相關，名聲較差，使其在客戶尤其是高端房產賣家間缺乏吸引力。

多重上市服務系統（MLS）是拍賣在未成美國主流的另一個原因，該系統使經紀人很難協調買家參加拍賣會。通過 MLS 系統出售房屋意味著全國任何一個經紀人均可將此房屋賣給自己的買家，而經紀人很難在拍賣前對所有買家進行培訓。

盡管與其他國家有所差別，美國大多數州府城市也有拍賣會，而這種趨勢在高端房產賣家中略有增加，這要歸功於拍賣在其他國家展現的價值。Tanya評論說，拍賣會的益處是可以預見的，尤其對於非上市房產而言，然而還需要對買賣雙方進行培訓。

在美國和澳洲拍賣購房的主要區別有如下幾點：

1、法定拍賣條款

美國對於拍賣購房未出台任何國家層面的條款。這意味著你若通過拍賣購房，則要認真閱讀購房條款，因為每場拍賣會上的購房條款均不相同，這些條款是由賣家而非政府部門起草。

澳洲立法對拍賣購房有明確的條款規定。

澳洲法律對於拍賣會的舉辦及在通過拍賣競購房產都有規定。立法規定了對買家約束協議，其中包括買家改變主意也不可撤銷條款，但有繼續拍賣的權利。例如在新南威爾士拍賣商只能有一次叫價（代表賣家叫價），在昆士蘭則可叫價兩次。

2、高端房產銷售

在美國高端房產很少采取拍賣方式出售，因為拍賣被認為是在進行廉價拋售。盡管弗羅裡達和加利福尼亞州也偶爾出現過高端房產拍賣，但尚未成為主流。

在澳洲高端房產通常是通過拍賣出售。例如悉尼東區的高端房產市場近12個月銷售額高達7200萬元，目前在售房產價值逾1億，其中十分之九的房產是通過拍賣出售。

3、拍賣地點

在美國，房產拍賣時出價和競購經常是在線進行，因為所售房產通常是狀況不佳的止贖屋。大多數情況下買家在拍賣前無需查驗房屋，因為他們只是為了買下該房產所屬的土地而言，要在上面重新建造新房。

通常止贖屋的線上拍賣價格區間較小，如1萬美元—10萬美元之間。

澳洲的房產拍賣則主要是在實地進行，由拍賣商在拍賣行裡主持拍賣。

大多數房產於周六進行拍賣，拍賣前會有一個開放看房時間，例如上午11點進行房屋展示，11:30進行拍賣。從買賣雙方的角度而言，實地競拍要比在線拍賣獲得更多的信息。

美國和澳洲房產市場差別很大，但其共同點是隨著投資者對拍賣程序及更公正售房方式的了解，海外投資在積極的持續湧入。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國版“逃離北上廣”：紐約居民2/3收入獻給房子 | 美國

同一個世界，同一個話題。在每年春天跳槽季度開始的時候，人們便開始糾結新一輪 “逃離北上廣”的老話題；與此同時，大洋彼岸美國人也在討論新一輪“逃離大城市”。（上海紐約房價比較）

《紐約郵報》統計發現，自2010年以來，紐約市都會區的國內移民數下降了90多萬人。這意味著，7年以來，離開紐約去往美國其他地方的人比從美國其他都市區來紐約的人數高出近100萬，從紐約逃離的人數也是全美最高。

美國版的逃離北上廣是什麼樣的呢？

住在新澤西的“紐漂”白領

回國度假的Lily向接待她的北京同學提出一個要求，她很想去通州和燕郊看一看。

“我在網上經常看到關於北漂一大早上班難的報導，其實我們也一樣呀。我們是住在新澤西的’紐漂’。”Lily笑著調侃自己。

Lily教育背景非常好，在美國已經十幾年，目前在紐約華爾街從事金融工作，她的收入是在美國的同學中最高的。

可是，她卻不在紐約居住。三年前，她就從曼哈頓的小公寓搬走，在曼哈頓島對岸的新澤西霍博肯買了一個兩室一廳的臨河高級公寓，站在窗口，就能看見河對岸的新雙子座。

Lily告訴《中國經濟週刊》記者，從霍博肯到曼哈頓只需20分鐘的車程，所以很多在紐約上班的白領居住在霍博肯。

“紐約的房租比北京還高，我以前在曼哈頓房租是2400美元一個月，而霍博肯以前是整個紐約的價格窪地。”霍博肯沿哈德遜河以高檔大型公寓樓為主，隨著2014年曼哈頓房地產市場平均售價創歷史新高，霍博肯也水漲船高，近幾年房地產交易興旺，成交量和價格都迅猛增長。“過去一年，霍博肯市房價上漲7.5%！我自己感覺這裡很像北京的通州或者附近的燕郊。”Lily說。

根據《紐約城市負擔能力報告》，2016年紐約居民的房租支出將佔到家庭總收入的65.2%，比2015年的59.7%又增加了不少。換句話說，紐約的房價仍在不停漲，而紐約居民收入的三分之二，貢獻給了房子。據調查顯示，2016年1月紐約市一室一廳的平均租金是3280美元，僅排在舊金山之後，位列全美第二名。

由於高房價丶養老難丶環境差等種種原因，讓人們開始對這個著名的“大蘋果城”愛恨交加，市民“大逃離”也在悄然上演，很多人不得不選擇搬離市區，以緩解各方面壓力。

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從大城市離開後，搬去哪裡呢？

在中國，一些人會選擇陽光燦爛的三亞或者四季如春的麗江；而在美國，則流行著“到得州去！”

在美國文化中，“到得克薩斯去”曾是賭徒丶逃犯和欠債者的無奈選擇。因此，美國早期的西部片都把得克薩斯州描述成淘金者的聚集之地。

其實，早在2008年金融危機重創美國經濟以前，移民得州的浪潮就已經開始。

美國人口普查局2013年的數據顯示，自2000年至2013年期間，全美遷居至此的人比搬離此地的人多出100萬人，其中大多是“逃離”紐約丶洛杉磯和舊金山等繁華大都市的年輕人。

從舊金山搬到得克薩斯州的Jack告訴《中國經濟週刊》記者，生活成本低，尤其房價低廉，是得州“擊敗”眾多大都市丶吸引美國內移民的主要原因。此外，較少的生活開銷丶更多的就業機會等也促成得州變為美國人心目中的“陽光地帶”。

“我覺得最重要的一點是美國的城市資源不像中國那麼集中，大城市集中了大部分醫療和教育等資源。我是學藝術的，還有學生貸款沒有還完，在舊金山和三個人分租一套公寓，那裡雖然藝術氣息很好，但是蝸居的生活，沒有空間創作。現在是互聯網時代，通過電腦就可以獲得很多訊息，搬到現在的房子裡更加有利於我個人發展。”Jack說。

加利福尼亞大學洛杉磯分校公共政策和城市規劃專業的教授斯托爾（Michael Stoll）認為，是飆升的房價迫使紐約丶洛杉磯丶舊金山當地居民離開，同時也嚇跑了那些希望搬到這裡來的本國居民。

斯托爾表示，近幾十年來，美國人口正在從製造中心向南部陽光地帶和太平洋西北部轉移。這也解釋了為什麼佛羅里達州和得克薩斯州的大都會城市，以及波特蘭等西海岸城市有大量人口湧入。此外，得克薩斯州的厄爾巴索曾是居民流失最快的城市，但由於離墨西哥較近，也吸引了一小部分外國人定居。

經濟學家與政府憂心忡忡

長期以來，大城市是美國民眾眼中的香餑餑，那裡意味著前途光明的職業丶多元開放的文化丶富有情調的餐廳酒店和更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

“舊金山原是座包容的城市。沒有工作的詩人丶尋求認同的怪咖丶放蕩不羈的藝人，都可以在這裡立足。他們和我們一同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了。”美國東北大學公共政策和城市事務專業教授巴裡·布盧斯通表示。

他研究發現，以波士頓為例，普通家庭住房面積按1600平方英呎（約148平方米）計算，當地建築成本約為43.8萬美元。這麼高的價錢意味著2010年至2014年間，整個大波士頓地區雖然增加了6.7萬戶家庭，但新增住房僅有1.5萬套。

布盧斯通說，在貧富分化的背景下，富人有錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”。眼下不斷攀升的房價又進一步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

而美國政府也已意識到這個問題，紐約市市長比爾·德布拉西奧正在推動政府通過規劃，計畫在未來10年建設20萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃丶委託企業為中低收入家庭蓋樓丶放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜誌》週刊對這一計畫持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體均對這項規劃表示支持。

無獨有偶。波士頓市市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到2030年，全市將為中低收入人群增加5.3萬套住房。

但是，美國經濟學家和學者認為此舉成效甚微，他們對年輕人逃離大城市表示擔心。

美國前財政部長勞倫斯·薩默斯公開表示，助學貸款債務正在剝奪復甦的住房市場的生命力；而諾貝爾桂冠得主約瑟夫·斯蒂格利茨稱這種日益增長的債務為“一場教育危機”，這種情況將“影響未來的潛在經濟增長”。

（據北京新浪網）

美國綠卡換新裝！今年5月啟用 | 美國

美國移民局（USCIS）4月19日公告，自今年5月1日開始，將使用重新設計的綠卡（Permanent Resident Card，簡稱Green Card）和工卡（Employment Authorization Document ，簡稱EAD）。

移民局表示，新的綠卡及工卡加強圖形和防偽設計，提高安全性及防欺詐、篡改功能。新卡有助於移民局、海關及邊境保護局（U.S. Customs and Border Protection, CBP）和移民及海關執法局（U.S. Immigration and Customs Enforcement, ICE）共同打擊綠卡及工卡欺詐及篡改，強化國家安全的目標。

新卡特征

正反兩面都顯示持卡人的照片；
有獨特的圖形和顏色；
綠卡有自由女神像，色系以綠色為主；
工卡有禿鷹圖形，色系以紅色為主；
嵌入全息圖像（holographic images）；
不再有個人簽名處；
綠卡背面不再有光學條紋。

如何確認效期

移民局提醒，新卡雖然自2017年5月1日開始使用，但其後發出的綠卡和工卡，可能仍然是目前使用的卡型，因為移民局將繼續使用現有庫存的卡片，直到用盡為止。

不論是現行的卡或者新卡，都不會影響持有人的效期，綠卡和工卡的效期都以卡片上顯示的日期為准。

某些臨時保護身份（Temporary Protected Status, TPS）和其他指定類別身份的工卡持有人，卡片效期為在期滿時自動延長。

某些較舊的綠卡，上面雖然沒有注明效期，但不影響這些綠卡的效力。持有這些沒有到期日的綠卡，可以考慮申請換新卡，因為新卡防止欺詐及篡改的功能較強。

互聯網資訊綜合整理

關於美國房產貸款機制及審核方式 | 美國

目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標准來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。

本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購房的話，小編還是建議您咨詢美國正規貸款銀行，獲取最適合您情況的專業建議。

利率的歷史

美國住宅貸款的利率——固定利率，是由美國的債券市場（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國聯儲的基准利率決定。只有浮動利率與聯儲基准利率相關聯。

目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。

所以目前最重要的是，應把握貸款時機，做一些相應的調整。建議如下：

將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經濟難關。

抵押貸款套現：如果房貸少或全淨值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的杠杆功能，走致富的捷徑。

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個人信用

經過這次次貸金融風暴和信用危機後，各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決於以下四大因素：

一、良好的信用

所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並評估貸款人將來准時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

這個信用指數是基於以下項目的評估：

付款歷史：是否按時付款？是否有晚付的習慣？幾次？30天，60天，90天晚付？持續多久？今年？去年？有無破產紀錄？有否被人追債？在法院，國稅局有無欠錢記錄？是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。

信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分越多。

信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史

信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。

信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。

二、穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation（負債/收入）為收入的55%以下，但是各銀行的標准又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付（從信用報表記錄）/月總收入55%

審核收入的基准有2點：

穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資：用於上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。

自雇企業主：領1099表，提供2年的保稅單，按照稅後AGI計算2年平均收入。

三、資產證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。

請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後影印著兩個月的銀行賬單（全部頁數）作為存款證明。如果房貸少或全淨值，銀行不接受從網路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。（通常網路版本都不顯示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國外彙入，也要解釋和證明錢的來源。通常以彙入款的存根作為依據。

四、房屋價值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%（貸款額/房價）以內的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險，即PMI（Private Mortgage Insurance）。

根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。

（本文由資深地產經紀鮑雲雁提供，內容來自網絡。）

“股神”巴菲特的新布局：向中國人賣美國房產 | 美國

隨著國人海外購房需求日益旺盛，“股神”巴菲特也開始布局向中國人賣美國房產。

昨日，伯克希爾-哈撒韋公司旗下的房地產公司HomeServices宣布，已和中國的國際性房地產網站“居外網”（Juwai. Com）達成銷售協議，旨在吸引中國的富裕階層去美國買房。

中國購房者已成為美國住宅地產最大的外國買家，而HomeServices是美國第二大房地產經紀公司，其首席執行官Gino Blefari在一份聲明中表示，該協議可以讓居外網200萬月活用戶更方便地瀏覽特許專營商的房源。

美國住宅地產最大的外國買家

根據美國全國房地產經紀人協會數據，早在2013年，中國赴美購房人數就超過加拿大，成為美國住宅地產最大的外國買家。該協會數據還顯示，加上來自中國香港和中國台灣地區買家，截至2016年3月的一年時間裡，中國人在海外購房金額共計達到273億美元，占全球房地產銷量的26.7%。

>>>點擊查看：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

HomeServices國際業務部高級副總裁Peter Turtzo向路透表示：

“中國買家在美國購房平均花費達90萬美元，是美國消費者支出金額的3倍。他們通常將這些房產作為第二居所或子女在美國讀大學的住所。”

他還向媒體表示，對於外國人，尤其是中國人，美國是安全的、具有吸引力的投資機會。

巴菲特的品牌效應

巴菲特的品牌效應有望助推HomeServices在中國的業務。

Turtzo向路透表示，沒有巴菲特的背書和支持，HomeServices的品牌很難成功推廣。巴菲特擁有極高的信譽和聲望，在美國是和中國都是一種精神像征，大家信任他。這對公司在全球推廣房地產很有幫助。

近期，巴菲特把他微笑的形像印在了可口可樂中國產品的包裝上，巴菲特喜歡喝可樂世人皆知。

（據華爾街見聞）

住進長島著名富人區Sands Point，頂級豪宅彰顯尊貴身份 | 美國

Sands Point位於紐約長島北岸，三面瀕臨長島海峽，是長島著名的富人區域之一。其家庭平均年收入超過20萬美元，是美國整體平均家庭年收入的4倍多。這座無與倫比的豪宅坐落在Sands Point中心的兩英畝地內，環境私密清幽、占據得天獨厚的優勢。在這個富麗堂皇的莊園中，您可以盡享最為舒適的生活，並且將它作為寶貴而獨特的家族資產留給下一代。

住進長島著名富人區，躋身名流富豪生活圈

這座豪宅氣派非凡，位置優越，有面積很大的草坪、樹林環繞四周，視野蔥郁清新。而豪華漂亮的室內裝修更是大氣十足，彰顯主人的尊貴身份與家族地位。這也是您住進長島富人區的絕佳機會，躋身上流社會，享受名流富豪階層的生活圈。

沙點位於長島北岸，屬於紐約納蘇郡，有著悠長而美麗的濱海線，三面環海，但存在不少海濱懸崖和丘陵。該區的沙點保護區（Sands Point Preserve）較為有名，是一座郁郁蔥蔥的海灣自然保護公園，約216英畝，擁有兩座城堡建築及一座別墅建築，還有多條自然森林走道，每年吸引大量游客。

長島北岸是紐約最富裕的地區之一，全美平均收入最高的25個鎮中有9個在這裡。長島納蘇郡北岸由於交通便利，有長島快速公路（LIE）及長島鐵路的通勤火車（LIRR）連接皇後區、曼哈頓，讓通勤者至曼哈頓的時間縮短至一小時內，使該地區成為許多人的在美國買房的理想之地。納蘇北岸主要包括華人熟悉的大頸、曼哈賽特、沙點、傑裡科、舊韋斯特伯裡、布魯克維爾等鎮。這棟位於沙點的豪宅可謂是非常稀缺的住宅，極具珍貴價值。

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