Author: ZoeChan

轉售價格是一回事，黃金地段數量非常有限的新建項目的房產價格又是另一回事，我相信很多買家進入這個日益增長市場的時候並沒有做必要的研究，以確保在當前市場的條件下他們所支付的價格是合理的。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比唯一的方法。在這份報告中，我早些時候曾提及，國際買家似乎遇到一些非常奇怪的事情，當他們參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們不會關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。對於2016年轉售和新建房產存在奇怪的價格差異，這是我可以提供的唯一解釋。

馬貝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地區第一個房價上漲的直轄市，2014年第一季度，馬貝拉房價上漲了4.8%，所以截止目前，馬貝拉房價增長已經有3年之久。第一批新建房產項目在同一時間開始投入使用，並且馬上就有買家，幾乎全部來自海外，而期房的每平方米價格是同一地區面積更大更豪華轉售房產的兩倍多。2015年，一個位於聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）新建房產項目每平方米價格超過4000歐元，到2016年該項目最後一期每平方米價格上升到了6000 歐元。項目的位置很好，位於的海灘第三線位置，但質量裝潢不見得特別高，沒有花園，只有一個非常小的公共游泳池，靠近通向海灘主道。但卻在幾個月內就售罄，這些買家忽視了離一線海景100米開外，面積更大的轉售公寓，這些公寓的質量建材更好、還帶花園和大型的游泳池以及一天24小時的禮賓服務，且價格更優，買家有可能找到每平方米價格僅3000歐元左右的房產。在各方面來講，開發得更好，但是買家卻選擇價格更昂貴，質量卻低的房產，而不是建於2004年的轉售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。當然，這也沒有金融意義，因為新房也只能新一次，一旦業主將其出售，就成轉售房，而轉售的要價將看其他轉售房的價格了。

這種情況正變得更糟。2016年，同一家開發商在同一地區銷售另一房產項目，但卻遠離海灘，位於繁忙的主干道，內部裝潢也沒有特別之處，有小池塘，但沒有花園，而每平方米價格相當於9000歐元，能俯瞰街道上紅綠燈的頂層公寓價格超過120萬歐元，現已售出。同時市場上一套建於2005年的復式公寓，面積更大，更接近海灘，遠離交通噪音，還有花園和泳池區域，在2016年第四季度以每平方米價格2800歐元的價格售出。

也有買方計劃全部翻新公寓，即使他們在翻修上花費大量金錢，他們最後也將以每平米價格約為4000歐元得到一個各方面都優越的房產。就我個人而言，我無法想像一種情況，就是以9000平方米的價格買下的公寓的買方將永遠看不到利潤。舉一個例子，當2008年泡沫破裂前，馬貝拉直轄市房價最高為每平米6000—7000歐元，但在2016年，房產購買者認為支付比這個價格高出30%以上都可以接受，而與此同時，最好地段的房產轉售價格仍遠低於峰值水平，2016年7月，我的一位客戶完成了六個月前買下的新安達盧西亞一線海景高爾夫公寓的翻新改造。包括建築成本，總成本也僅為每平方米2365歐元。這位客戶買下這套公來是用作出租投資的，買下後立即長期租賃出去，每年總收益率在5.5%，這樣的價格才有利潤，而每平米9000歐元就沒有。

新別墅和二手別墅也是一樣。馬貝拉地區將推出幾個新項目，建立單棟住宅或住宅群，在大多數情況下，他們是賣期房。據我計算，目前新建別墅每平方米價格大約是轉售別墅價格的兩倍。但是如果你看一下馬貝拉地區的鳥瞰圖，你就會意識到最佳黃金地段剩下的可發展的土地非常之少，必然的結論是，人們為次等地段的新建房付出太高的代價。

我的一位客戶在2016年12月以每平方米3750歐元的價格買下一套5居室房子，所在地塊占地總面積1710平方米的，位於科爾蒂霍布蘭科（Cortijo Blanco）海灘250米處，10分鐘可步行至聖佩德羅（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banus），相比之下，位於新安達盧西亞後面一套4臥室的房子以每平方米5500歐元的價格剛剛賣出，所在地塊面積1000平方米，所在區域大多公寓林立，而不是類似質量的別墅。我自問為什麼會有人花250萬歐元買下質量價值更低的房產？有沒有可能他們真的沒注意到相鄰的公寓可以看到他們新別墅的花園？

雖然我舉得是馬貝拉的例子，但同樣的道理可以應用到其他任何地區，當然，首先假設存在一個有效運作市場。在這些地區，市場已經復蘇，你只能通過每平方米價格進行比較，如果沒有銷售，這種方法就不管用。所以這個假設前提是你關注在一個黃金地段，因為那裡銷售活動集中。遵循簡單的規則，你就不會犯錯誤。

找出位於你想要地段的房產，你想要類型的房產轉售每平方米價格，要看實際銷售價格而不是要價。離最佳的黃金地段越遠，就要減少每平方米的價格。如果你正在考慮購買新建房產的，也要做同樣的計算，還要比較開發商給的新建房價格與黃地段轉售房產價格，如果差異巨大的，就需要三思而後行。永遠不要忘記，當你賣掉你的新房後，新房就成了二手房，這個時候你付了轉售房產的雙倍價格並不意味著你可以增加要價到超過市場所能忍受。現在以合適的價格進入市場的買家可以期待中期內價值大量的增長，假設是2—5年，但對於那些買入因缺乏庫存價格虛高的新建房買家，我不確定是否可以在預見的未來看到他們收回成本，有些買家可能永遠得不到利潤。但當談到黃金地段轉售房產是，買家需要注意，在很多情況下會有一個以上的買家競買同一個房產，好地段優質的房產質量肯定會有競爭。此前已經說過，2016年最後幾個月許多地區房價大幅降低，我覺得這是一個信號，復蘇的跡像讓許多供應商已經變得過於亢奮，他們的要價過於進取。

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