2014年11月，隨著國際油價的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下調-0.25%）。疲軟的加幣加上更低廉的房屋貸款利率，2015春季的加拿大房市呈現冰火兩重天的景像。大多倫多地區和大溫哥華地區房市的興榮，同每年大量的新移民及其所帶來的大額外資有著緊密聯系，越來越多的新移民，留學生和非居民加入了當地的置業隊伍。為此，加拿大6大主要銀行迎合市場需求，制定了特殊的新移民房貸項目，留學生房貸項目和非居民的房屋貸款項目。本期，我就來逐一詳細介紹。本文將主要惠及希望投資加拿大房地產並想靈活運用自己的資本，享受加拿大當前歷史低。
- 新移民房屋貸款項目 （New immigrant Home Ownership Program）
新移民房屋貸款只適用於新近落地且獲得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面顯示成為永久居民不超過五年並且不是美國公民，那一般符合了新移民的身份。
無需加拿大信用記錄和無需提供收入證明是新移民房貸的最大優點。但是，各大銀行還是會盡職審批貸款。所以，充分的准備和充足的資料將幫助申請人迅速有效的通過貸款審核 。
貸款額度
按照現行各大銀行對新移民房屋貸款的規定，首付款一般至少在35%，最多可貸款至房產總價的65%，且房屋貸款數額不能超過150萬加幣。
舉例：
注：申請新移民購房貸款首付，需是申請人本人資產
首付款需在貸款放款日前15個工作存入加國主銀行
貸款前需向銀行提供首付款到位證明（如加拿大或國內銀行出具的存款證明）
新移民房貸最長為30年
可申貸房屋：
- 一般的獨立屋（Single House）
- 公寓（Condominium）
- 連體別墅（townhouse）
注：大多倫多和大溫哥華的公寓在申請貸款時，房屋面積不得小於550平方尺即不小於49平方米；其他地區公寓申請貸款時，房屋面積不得小於750平方尺即不小於67平方米。
新移民貸款也可用於購置二手房或者正規建築商的新建物業。如果自建房屋或者私人買賣的房屋沒有通過中介或MLS公共平台買賣暫不能申請新移民貸款。
另外，新移民貸款允許移民可同時擁有兩處自住房產：一處是主要自住物業；另一處可以是度假物業或者是為家庭直系的主要成員（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所購買。
如果投資人的兩處物業都符合新移民貸款條件，且位於大多倫多地區和大溫哥華地區，貸款總額（包括房屋貸款、普通貸款和個人信貸)一般不超過250萬加幣。如果房產位於加拿大其他地區，總貸款額不超過175萬加幣。
- 國際留學生房貸項目（International Students Mortgage Program)
國際留學生房貸項目適用於取得加拿大留學資格的大專生、本科生及研究生。申請人需要提供入學證明，比如錄取通知書， 來確定被加拿大符合資格的學校所接受。
貸款額度
申請時需居住在加拿大，購買房產時需提供50%或以上的首付款，最高貸款比率為購房總價的50%,最高貸款金額則不超過50萬加幣。
舉例
注：最長房貸期（amortization）為25年
首付款允許學生自身存款或父母資助（父母資助需提供饋贈證明）
貸款發放15個工作日前，首付需存入加拿大主要銀行（Canadian major chartered bank）
另外，國際留學生貸款“可買房型”雖與新移民貸款一樣，但是，只可申請購買1處自住房。
留學生房貸申請要求
- 財務情況說明（如父母的彙款記錄，如果留學生是公司股東需提供紅利記錄，或者在加拿大的存款證明等）
- 與房屋相關的收入負債率（GDSR）不超過32%
- 總收入負債率（TDSR）不超過40%
- 非居民貸款項目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）
非居民貸款是特別為還沒成為加拿大移民，卻想在加拿大投資房產的買家量身定做的。通常，非居民購買加拿大物業主要用於投資、出租、商務、度假或者是為了在加拿大讀書的孩子所購買。
非居民房屋貸款申請要求
- 提供財務證明
- 房屋相關收入負債率不超過32%
- 總收入負債率不超過40%
- 現未定居加拿大
- 無移民身份
- 提供子女准讀證（如果給留學子女購買）
貸款額度
- 房貸小於100萬加幣，首付在35%或以上，最高貸款比率為65%
- 房貸介於100~200萬加幣，首付至少房款總價的50%，最高貸款比率為房價的50%
舉例
注：非居民房屋貸款最長貸款期為30年
非居民貸款的首付款不可為再次貸款（secondary financing) 或者是他人饋贈，非居民房屋貸款項目只限於申請一處物業。另外在BC省購買的物業，購買房屋保險時會被要求包含地震這項。
【注】：以上3類房貸形式，每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同， 且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能，本文信息僅供參考
附：申請加拿大房屋貸款常見術語與分類
房屋相關收入負債率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和購買物業相關的每月（或每年）開支包括房屋貸款的利息、本金、地稅、電暖或者物業管理費等）占其每月（或每年）總收入的比率。
總收入負債率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括購買物業需要負擔的所有開支（利息，本金，地稅，電暖等）及申請人其他所有負債的供款（比如信用卡，個人貸款，汽車貸款等）占其總收入的比率，通常可以按每月的開銷，收入計算也可以按每年的開銷，收入計算。
前文介紹的加拿大新移民房貸，國際學生房貸和非居民的房屋貸款主要是根據申請人的身份劃分，享受加拿大銀行提供的特殊審核手續，不需要提供傳統房屋貸款要求的收入證明和加拿大本地的信用記錄。
另外，申請人需根據自身情況選擇活期房屋貸款（Open Mortgage）或者是死期房屋貸款（Closed Mortgage）。
活期房屋貸款（Open Mortgage） ：一 般銀行提供六個月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋貸款關鍵是還款靈活，可隨時付清尾款或者轉往其他銀行而無需支付違約金。但是通常活期房屋貸款的利率比死期房屋貸款的 利率高，且一般申請人選擇的活期房屋貸款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高於五年活期的利率。
死期房屋貸款（Closed Mortgage）：銀行一般提供一年期，兩年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋貸款在合同未到期前，如果要求結清貸款或者將房屋貸款轉至其他銀行，會受到合約影響通常需要支付罰款。
還有比較下銀行的浮動利率貸款（Variable Rate Mortgage）和固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）看看哪個更合適您。
浮動利率房屋貸款（Variable Rate Mortgage）： 基於每個銀行的最優惠貸款利率（Prime）。
最優惠貸款利率（Prime）：指在加拿大商業銀行向信譽最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟隨加拿大中央銀行利率上下浮動。
銀行和客人簽訂的浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage)合同一般會寫明最優惠貸款利率（Prime）+增加多少個百分點 ／(或者) -減少多少個百分點。合同期間，銀行的最優惠貸款利率（Prime）會根據加拿大央行的決定或漲或跌。浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申請人可以選擇五年死期浮動貸款（Variable Rate Closed mortgage）也可以選擇五年活期浮動貸款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人會混淆這兩個名稱，同是五年的浮動利率，五年活期浮動利率比五年死期浮動利率要高，因為客人可以隨時付清或者轉至他行，無違約金。
固定利率的房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）利率在貸款合同期內不變，一般房屋貸款合同期限越久固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋貸款利率一般會高過五年固定的房屋貸款利率。雖然也有固定利率活期房屋貸款（Fixed-rate open Mortgage），但是還是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）更常見，選擇更多。多數銀行提供死期：一年，兩年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。
五年固定死期房屋貸款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是傳統和熱門的選擇。近幾年，5年浮動利率死期房屋貸款（5 year variable rate closed mortgage）也被越來越多的客人所接受。
Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特許銀行最優惠貸款利率 1960-2015：
從 1960年至2015年，加拿大六大銀行的平均貸款利率為7.59%，1981年的8月是加拿大歷史上最高貸款利率紀錄：22.75%，加拿大歷史貸款最低的紀錄：2.25%發生於2009年的四月。加拿大六大銀行2015年2月和3月的利率為2.85%。資料來源於加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。
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