金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(上)| 海外

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導讀

金融、法律圈的人士對CRS(縮寫相關定義請參看附錄一)已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動,國人的海外資產何處安放?

一、CRS 的來龍去脈

每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任,其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區,轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。

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很多人聽說過美國全球征稅的政策,CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。

美國所謂的全球征稅,是指美國的FATCA(美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,簡稱FATCA),規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息,否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量,於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織,簡稱“OECD”或者“經合組織”)在G20(Group of Twenty, 二十國集團)的委托下,發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”),並獲當年G20布裡斯班峰會的核准,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。

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AEOI標准包括了兩部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管當局間協議範本),是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用報告標准),是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。

 

簡單說,MCAA規範的是國家間的合作程序,而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成,共同構成金融信息交換大網,專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。

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在國際理論討論和實踐探討層面上,盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分,但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響,其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

1. AOEI標准流程圖例說明

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2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎

中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據,約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助,包括情報交換、追索協助、文書送達,並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。

3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則

該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息,規範各國(地區)稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則,是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議,也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。

4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序

從目前的官方文件上看,該辦法是2017年5月9日發布,2017年5月12日印發,但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環,也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規,所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)

1. 管理辦法簡介

該管理辦法包括七章四十四條,涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則,規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。

2. 金融機構為責任方

辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構(不包括中國金融機構在海外的分支機構),並且分為存款機構、托管機構、投資機構(證券期貨信托等等)和特定保險機構,不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。

3. 稅收居民與非居民

盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織,不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國稅收居民根據我國稅法指

在中國境內有住所,或者無住所而在境內居住滿一年的個人;和

依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立,但實際管理機構在中國境內的企業(包括其他組織)

中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報,但是如果是同時具有中國和其他國家(地區)稅收居民條件的,根據管理辦法第十條,賬戶信息還是會被收集並報送。

4. 金融賬戶

根據管理辦法,需要進行盡職調查的金融賬戶包括:存款賬戶(活期、定期、旅行支票等)、托管賬戶(包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶,理財產品、基金、信托及其他金融投資產品)和其他賬戶(包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等)。

5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根據管理辦法和相關解讀,如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入,該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構,比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。

由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具,其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業,要追查到實際控制人的具體個人。

實際控制人為:直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人;通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人;以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定,而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。

如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民,則金融機構需要收集相關信息並上報。

6. 盡職調查程序

中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查,識別非居民金融賬戶,記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。

2017年6月30日前的為存量賬戶,此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。

簡單說,新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜,需要獲取聲明文件確定是否非居民,還要確定是否消極非金融機構,只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構,或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下,才不需要進一步處理,不需要收集記錄並上報信息,否則都需要收集、記錄並上報相關信息。

對於存量賬戶中的個人賬戶,又分為高淨值(2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金)和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查,低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。

對於存量賬戶中的機構賬戶,如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的,無需開展盡職調查,否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構,還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。

附錄一:相關英文名詞縮寫語解釋(按字母順序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准,簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗錢
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
  • G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制,此後升級為領導人峰會,由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣,代表性強,構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,國土面積占全球的60%,國內生產總值占全球的85%,貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制,按照協商一致原則運作,目前無常設機構。
  • KYC:Know Your Client 客戶信息獲取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本,是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織,簡稱經合組織,是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

以上便是CRS的由來和基本知識,以及中國CRS的具體管理辦法。接下來,我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。

相關閱讀:金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(下)

 

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脫歐談判在即 政治不確定性升高 六月份英國房價下滑0.4% | 英國

英國房地產代理商 Rightmove 觀察到,由於政治不確定性導致市場壓力,英國的房屋價格在 6 月份下挫,是自去年 12 月以來的首月下跌。

根據 Rightmove 的資料顯示,六月份的房價下跌 0.4%,打破了連續五個月價格上漲的趨勢,並標志著八年來首次在六月時價格下跌。前月的價格上漲了 1.2%。

去年同期,房價在六月份上漲了 1.8%,不過低於《彭博》的經濟學家所估計的上漲 2.8%,也是 2013 年 4 月以來最弱的漲幅。五月份的房價較去年同期上漲 3%。

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由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌
由於政治不確定性導致市場壓力,6月英國房價自去年 12 月以來的首月下跌

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Rightmove 的主管 Miles Shipside 表示,目前看來,政治的不確定性依然會持續下去,房屋市場在傳統上並不喜歡變動劇烈的環境。

而且,英國家具零售商 DFS 警告,由於英國消費者在不確定的經濟環境下,不敢購買高價位的商品,預期全年的利潤將低於市場預期。

隨著政府即將開始脫歐談判,英國工作者的薪資在兩年多的時間內首次出現負增長,而且,通貨膨脹率達到四年來的最高點,薪資還沒有趕上生活成本。

由此看來,在民眾的收入降低、通膨增加,以及生活成本高漲的情況下,民眾的消費信心也無法提振,而且,又面臨脫歐談判的不確定性,英國房市在短期內應該還會持續維持疲軟的態勢。

(據鉅亨網)

新創科技對房產業的衝擊與機會 | 美國

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在多數人的的觀念裡,房地產業屬於傳統產業,不僅跟科技沾不上邊,產業循環的速度也不快。不像科技業,許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法,那就大錯特錯了。

以銀行業而言,隨著新創fintech金融科技公司的攻城略地,使得許多銀行業務漸被蠶食鯨吞、甚至消失,逼迫銀行掀起並行、整編潮,進而導致許多城市不少大型一線金店面,有著為時不短的空租期。然而這個趨勢,似乎仍未停歇。美國電商巨人Amazon亞馬遜的崛起,同樣也使得美國零售商場正掀起一波淘汰關門潮。這些都是新科技的運用進而掀起房地產的重大變化。

然而,新科技運用對房地產業的衝擊不僅如此。事實上,全世界新創科技公司最多的美國,光是在去年,共有235家房地產科技公司(Real Estate Tech Company)公司,在市場上成功地募集26.65億美金的資金。

在美國眾多的房地產高科技新創公司中,根據我的觀察,大致上可分成四大類:

第一類,屬於運用大數據的“房地產網絡搜索引擎類”公司:免費提供用戶欲查詢對像之歷史價格、目前房屋估值與未來一年房價預估。還有欲查詢對像之學區好壞、房產稅、欲查詢對像周邊附近其他類似正在銷售對像開價、照片等數據。該類之新創房產科技公司,主要假想敵就是在那達克掛牌的Zillow公司,包括Redfin、Homesnap、Homevalue Website等。其中HouseCanary更是以提供用戶欲查詢對像未來房價高精准度著稱。今年初也獲得Google董事長Eric Schmidt艾立克・史密特的青睞,共同參與3,300萬美金的增資入股。

第二類,提供短期房屋網絡招租服務公司:這類主攻短租、民宿出租的新創房產科技公司,主要是把Airbnb為主要競爭對手。這類為數不少的公司,包括比較知名的Flip公司,提供承租人房屋分租服務,尤其在紐約、舊金山這類房租驚的嚇人的大城市,最受用戶的歡迎。還有Tripping、Homeaway與VRBO等許多,跟Airbnb大同小異的公司。

第三類,有能力將房地產部分流程更為優化的公司:這種類型的新創房產科技公司,可能擅長在優化房地產營造流程,也可能專精在物業管理,又或是簡化在線貸款征信流程等房地產交易流程中的某一部分。舉例而言,例如: OnTarget公司,利用其優異的計算機軟件程序技術,提供開發商、營造商、承包供貨商、銀行,甚至投資人,可以藉由隨時上該網站,達到實時監控大樓興建實際進度,並有效控制時間與材料成本的目的。Honest Buildings公司也是運用雲端數據庫與大數據分析,有效監控營建過程,與OnTarget有異曲同工之妙。

第四類,運用VRAR虛擬現實與3D技術,提供潛在買方體驗新銷售手段之公司:其中最令我感到興趣的兩家公司,就屬Matterport與Floored了。這兩家公司,提供潛在買家利用該公司網站,點選任一房產對像,就能讓投資人有如親臨實境,輕易取得該對像360度的各種視野,根本不必親自到現場看屋,提供潛在買方搶先看屋樂趣的科技公司。這兩家最大的差別在於Matterport專注在住宅市場,而Floored專注在商業辦公室對像。

根據美國聯邦儲備局的一份報告,美國最大的資產是房地產,目前來到40兆美金的市值。這個數字,隨美國著房價的持續上漲,市值也不斷的增加。身為美國房產投資專家,與創投多年經驗的我,一方面看到美國新創科技公司前僕後繼地投入房地產市場,提供房產投資人更透明、更精准、更多元的房產評估信息,對美國房地產產業進化與升級做努力與貢獻,感到驚艷與佩服,更使得我對美國房產後勢樂觀以待。

反觀中國台灣,根據台經院的“2016中國台灣獲投大盤點”報告,2016年全中國台灣新創公司共募得約3.5億美金,僅為同期美國房地產科技新創公司所募得資金的12.5%,且僅有一家新創科技公司iStaging跟房地產有關,也只募得560萬美金,僅為美國房產科技新創公司同期募得金額約0.2%。故想藉此呼吁中國台灣相關主管機關或過去十年有享受到房地產增值的中國台灣大型建商,應該鼓勵、支持新創科技公司積極投身提升中國台灣房地產產業進化的領域。

也引頸期盼,中國國內、港澳台等地,未來能有越來越多新創科技公司願意為華人世界的房地產產業進化與升級做貢獻,提供房產置產與投資者享受透明、精准、多元的房產評估信息,進而使得房產市場交易更為有效率。

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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市場供需不平衡 多數首府城市租金上漲 | 澳洲

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市場供需不平衡 多數首府城市租金上漲 | 澳洲
多數首府城市租賃市場緊縮,租金不斷上漲(Domain圖片)

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據Domain報道,多數首府城市租賃市場緊縮,使得租金不斷上漲,目前大部分首府城市的租金年漲幅已經超過了收入增長。

據Domain的最新數據顯示,堪培拉、墨爾本、悉尼租金年漲幅最大。與去年同期相比,今年5月份3市的房屋中位周租金已分別上漲6.4%、5%和4.8%。

去年阿得雷德(Adelaide)和侯巴特(Hobart)的房屋租金年增長僅為2.9%,布裏斯班(Brisbane)房租則相對穩定,而達爾文(Darwin)和柏斯(Perth)則出現較大幅度下降,降幅為9.3%。

在單元房方面,雖然多個首府城市進了開發建設,但大部分城市的單元房租金依然出現上漲的情況。侯巴特、墨爾本、堪培拉和悉尼的單元房租金均出現增長,漲幅分別為10.7%、5.3%、5%和3.8%。阿得雷德去年的單元房租金較為穩定,而布裏斯班則下降了6.8%,柏斯降幅更大,為11.8%。

悉尼依然是房租最貴的首府城市。5月份時,該市的房屋中位周租金為550澳元。阿得雷德、侯巴特和柏斯的房屋中位周租金則較低,均為360澳元。悉尼單元房的中位周租金也是所有首府城市中最貴的,為540澳元。其次則是堪培拉,為420澳元。價格最低的是阿得雷德,5月份的單元房中位周租金為290澳元。

由於移民人數增多、首次置業者人數相對較少,租金市場供應短缺等因素,多數首府城市的租金還會繼續上漲。而政府及各銀行采取措施對住宅投資者進行限制,只會使目前租賃市場供需不平衡的情況加劇,並進壹步推高租金。

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(據澳洲新快網)

多倫多空置屋近10萬間?征空置稅這壹點成關鍵 | 加拿大

為了打壓大多倫多地區熾熱的房地產市場,安省政府效仿BC省,推出了海外房屋買家稅。很多人不由猜測:下面多倫多市府是否也會效仿溫哥華,提出房屋空置稅 (empty homes tax)呢?

安省政府早前推出抑制房價飛漲16辣招時,當中包括允許多倫多市政府以及未來可能允許安省其他市鎮政府,推出房屋空置稅政策。多倫多市議會行政委員會即將考慮就空置稅展開正式公眾咨詢,市府官員坦言,實施此措施的最大挑戰,是識別空置住宅單位的方法。

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多倫多空置屋近10萬間?征空置稅這壹點成關鍵 | 加拿大
為了打壓大多倫多地區熾熱的房地產市場,安省政府效仿BC省,推出了海外房屋買家稅

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行政委員會將於下周壹的例會商討市府官員建議,由市議會指示政府人員,針對在多倫多開征“空置住宅稅”(Vacant Home Tax)的可能措施,啟動公眾咨詢。與此同時,市府人員要考慮稅項的設計特點,包括識別空置單位之可能行政途徑,例如是否采納溫哥華的強制申報方式,或是使用自我報告模式,又或者是基於投訴。

空置房屋近10萬間?

事實上,早在3月底4月初,多倫多市長莊德利就曾表示,考慮向市內約6.5萬間空置房屋征收稅項,以便壓抑房價暴漲及抑制炒賣問題。

地產網站Better Dwelling發表文章表示,從多市人口增長及房屋興建數據等分析,發現三分之壹重售房屋從來沒有人住過,推論市內有99,236間空屋,加上中國收緊資金外流,炒賣者相信以本地人為主。

據報道,多倫多市正不斷發展,人們對房屋需求大導致價格上升,本是合理推斷,但原來沒有數據支持該論點,反而是與其背道而馳,從基本分析所得,城市建房量較人口增長多出40%。

多倫多的人口增長並非如想象中多,比較2011年及2016年人口普查數據,人口增長從9%下調至6.2%,顯示增長放緩。2016年普查多市有5,928,040人,比11年多了344,976人,雖然有實際增長,但速度緩慢。

如何識別空置是關鍵

市府官員完成公眾咨詢及有關研究後,要於今年9月底將公眾咨詢結果,以及應否在多市推行空置住宅稅的建議,呈報行政委員會。若官員建議實施此稅,屆時亦要提交稅制設計的詳細方案。

官員在行政委員會報告又坦言,實施這項征稅措施的最大挑戰,是如何辨認住宅單位是否空置。當局收集水電表數據,原意是用來厘定收費賬單款額,並不是用來追查個別住宅是否有人居住。

官員認為,若市府利用包含在水電表數據中的個人資料,來查察壹個住宅單位內是否有人居住,以識別該單位是否需要征收空置住宅稅,市府在個人私隱權利方面將面對重大限制,因為此舉並不是收集水電表數據之原來目的。

溫哥華采取識別空置單位的行政方法,是硬性規定所有住宅物業業主每年必須提交其轄下物業的前壹年“情況申報”,如業主沒作申報,當局便視有關物業為空置並征稅,對不實申報亦有重大處罰。

官員指出,另外兩種侵入性較輕的識別空置單位方法,就是自我辨認(self-identification)和基於投訴(complaint based)的途徑。前者是由業主自行向市府辨認其住宅單位是否空置,後者則是基於有人懷疑某住宅空置而向市府作出投訴後,市府再展開調查,確保有關業主沒違反空置住宅稅附例規定。但官員也強調,該兩項識別空置住宅單位方法,不及強制規定所有住宅業主作出呈報來得有效。

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(據加拿大家園

法國總統馬克龍啟動技術簽證 吸引國際人才 | 海外

據美國媒體6月16日報道,法國於近日推出了壹項技術簽證,旨在吸引國際人才,新當選的法國總統埃馬紐埃爾•馬克龍強調法國需要放寬監管,成為“獨角獸國家”。

在法國巴黎召開的Viva科技大會上,馬克龍簡單介紹了政府將如何簡化復雜的監管程序,使外國人才更容易在法國就業,並為初創公司提供資金支持,以打造全球領先的企業。

新推出的技術簽證主要面向初創企業的創始人、員工以及投資者,而且這種簽證是獲得法國居留許可的快速通道,即我們熟知的“人才護照”。其有效期為四年,並且能夠惠及持簽者的直系親屬。

馬克龍在演講間隙接受采訪時表示:“我希望法國能吸引新的企業家、研究人員,成為創新和創業型國家。法國將會加大人才培養力度,提高學生的最高學術成就。我們必須捍衛我們的教育模式,幫助學生走得更遠。”

馬克龍提出的另壹個建議是設立歐洲風險基金,用以支持初創企業發展。他還談到了數字化單壹市場的必要性,這是歐盟委員會的協調流媒體服務和漫遊費的壹項政策。

2016年,法國的風險資本投資已經達到16億美元。雖然仍然落後於德國和英國,不過的確吸引了不少投資者進入法國市場。其中初創公司的市場份額獲得了增長,比如汽車共享服務公司BlaBlaCar等公司。

馬克龍最後表示:“法國將打造壹個最具吸引力和創造性的環境,政府將成為壹個平臺而非約束”

(據環球網)

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解 | 澳洲

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內容摘要

  • 目前維多利亞州新南威爾士州昆士蘭州都對海外投資者征收房地產印花稅。
  • 新南威爾士州已經當地對期房開發提出新的要求,針對外國人的附加印花稅很快也會再次提高 。
  • 聯邦政府實施了“幽靈稅”,取消了資本所得稅豁免制度,並規定了新開發項目中海外所有權不能超過50%的限制。

從2017年7月1日起,新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%,同時,土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面,也出台了更多的法律法規,旨在打壓中國及其他外國投資者。

國家層面有什麼?

幽靈稅 (Ghost tax)

繼2016年增收印花稅之後,澳政府在2017年聯邦預算中增加了“幽靈稅”。

如果在房子在一年中被空置6個月以上,那外國投資者將每年要起碼多交5千澳元的附加稅。

資產所得稅豁免被“取消”

自2016年7月1日起,外國投資者在出售房產時,會預扣10%的資產所得稅。然而此規定僅限於價值2百萬澳元及以上的房地產。

從2017年7月1日起,該標准降低至75萬澳元並提高預扣稅率至12.5%

這一變化會對在悉尼、墨爾本都市圈置產的外國投資者造成很大的影響,因為當地房價中位數普遍高於75萬澳元。

新開發項目的所有權

如果你在考慮購買公寓期房,那麼這項措施可能影響你的購買資格。因為從2017年7月1日起,新開發項目的海外所有權不得高於50%

新南威爾士州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房(無論新建或現成)時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2016年6月21日之後簽訂的買房合同。

除此之外,如果是2017年1月1日之後購買的房地產,你還應再繳一筆土地稅。

這些附加稅不適用於購買商用房地產,如零售店鋪或辦公室。

稅費有多貴?

目前,附加印花稅為4%,土地稅為0.75%。然而,從2017年7月1日起,附加稅會分別漲至8%與2%。

個例分析

在沒有附加印花稅政策的時候,無論中國買家還是澳洲公民,購買新洲一處價值80萬澳元的房地產所產生的印花稅都為31,490澳元。

在目前4%的附加印花稅政策下,中國人或任何外國人則要繳納63,490澳元的印花稅,比以前需多繳32,000澳元。

從7月1日起,外國人應繳的印花稅總共為126,980澳元。

然而… 新南威爾士州並未就此收手

另外,外國投資者在購買期房住宅時不再享受12個月的印花稅延遲期。與50%的項目外籍所有權限制一起,新州和聯邦政府都在想盡一切辦法限制期房投資交易。

Home Loan Experts 建議實時關注新洲稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

維多利亞州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2015年7月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴?

2015年7月1日附加印花稅生效之前,維州的印花稅是浮動的。價值2萬5千澳元房產產生1.4%印花稅,96萬及以上的則產生5.5%的稅費。

如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之間簽訂的,那麼除了上述稅款,還應再繳納3%的附加印花稅。

意思就是,在新的附加印花稅率下,2016年7月1日之後購買的房地產都會另外產生7%的交易稅。

幸運的是,只有印花稅上漲,而非土地稅。

2017年1月1日後,空置土地稅已經從0.5%漲至1.5%。

個例研究

維州一處價值80萬澳元的房產,標准印花稅為43,070澳元。

如果是外國房主,印花稅則上漲至99,070澳元。

我們建議實時關注維州稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

昆士蘭州附加印花稅

同時符合以下情況的買家將在購房時繳納附加印花稅:

  • 你是外國公民,或澳洲臨時居民;
  • 你在2016年10月1日後簽訂的買房合同

稅費有多貴?

附加印花稅為3%。

個例研究

之前,昆州一處價值80萬澳元的房產應產生21,850澳元印花稅。

如今印花稅為45,850澳元。

我們建議實時關注昆州稅務局官網以獲取最新資訊,了解最新變化。

如何避免附加印花稅?

符合以下情況的買家,不用繳納新增的附加印花稅/土地稅:

  • 你是澳洲公民,或澳僑(即在海外生活和工作的澳大利亞公民)。
  • 你是澳洲永久居民。
  • 你以你澳籍/永居配偶的名義置產。

如果以上情形你都不符合,可以考慮在沒有附加稅的州購房:

如果我即將成為永久居民呢?

如果你在考慮成為澳大利亞的永久居民,那麼你確實可以避免澳政府針對外國投資的附加稅。

但是這個情況就相對復雜了:

如果你在昆士蘭或維多利亞購房, 交換合同的時候,你本人必須在澳洲,以避免附加印花稅。

在新南威爾士州,交換合同與清算的時候,你本人必須在澳洲,以避免附加印花稅。

在你取得永居身份後,還應至少在澳停留200天。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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入籍新法再獲通過 門檻大降 料12月實施 | 加拿大

未成年移民可自行入籍 國會通過料12月可實施

關慧貞曾向國會移民事務委員會提出多項建議,部分並獲接納。(關慧貞提供)

加拿大國會本周二(6月13日)投票再次通過C-6公民法修正法案,國會議員關慧貞對於早前提出的修訂建議獲接納感到高興,並期望法案能早日實施。移民律師李克倫(Richard Kurland)認為,修訂案獲得通過,是本國青年權利的大躍進,對未成年的移民是喜訊,因為即使其父母不申請入籍,他們仍可按個人意願自行申請。他預期法案可望在今年12月正式實施。

聯邦移民部去年提案修改《入籍法》(Citizenship Act),更改居住年期的要求,但法案因為在參議院再有修訂,需要重新提交國會討論及投票通過。最新的修訂法案,終獲國會投票通過,稍後再要取得禦準(Royal Assent),便可實施。

遭褫奪公民身分可上訴

曾向國會移民事務委員會提出多項C-6法案修訂的新民主黨移民、難民及公民事務評論員關慧貞說,獲參議院接納的3項修訂中,當中有兩項是由她向委員會提出,包括給予未成年移民自行申請入籍;以及政府廢除移民的公民身分時必須有獨立上訴途徑。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

入籍新法再獲通過 門檻大降 料12月實施 | 加拿大

關慧貞對於她提出的建議修訂獲接納感到高興,但對於壹些建議沒被採納仍感到遺憾。她舉例說,入籍申請人要接受兩次測試,包括第壹次語文能力測試及第二次採用法定語言應考加拿大知識,她認為加拿大知識考試內有很多專有名詞,因此建議讓有需要的移民採用翻譯員,不過建議卻未獲接納。

移民律師李克倫預測,根據現在國會排期審查法案速度,新例正式實施的時間,有機會是在今年12月22日。

李克倫認為,修訂案獲得通過,是本國青年權利的大躍進,對未成年的移民是喜訊。他解釋,經修訂後的法案容許未成年移民獨立申請入籍,即使其父母不申請入籍,他們仍可按個人意願自行申請。他提醒年輕壹代如想入籍,應認真整理過去五年出入加國的紀錄並做好計算。

加拿大C-6法案正式通過 移民入籍門檻大大降低

本周二(6月13日),廣受關註的C-6修正法案正式獲得通過,令加拿大移民獲得加國國籍的門檻大大降低。

據報道,早前聯邦保守黨政府曾通過C-24公民法法案,提高入籍門檻。自由黨上臺後,並未兌現選舉承將該法案完全廢除,而是推出C-6法案對前者加以修正。

C-6最新修正法案的要點包括:

縮短入籍時間要求:移民申請入籍所需要的居住時間從現在的6年裏住滿4年,改為5年裏住滿3年。移民前的居住時間(以難民、臨時居民、留學生身份等)也可以計算在內,不過留學生的居留時間以50%折算,最多可計算壹年。

取消“留加意圖”條款:入籍後若搬到加拿大境外,不會廢除其身份。C-6修正法案下,政府政府唯壹能取消國籍的理由是,在申請過程中造假。此外,政府廢除移民的公民身分時必須有獨立的上訴途徑。

語言要求降低:入籍括免語言測試的年齡由64歲降低至60歲。

減少報稅記錄時間:入籍需要提供的報稅記錄從塬先的6年內的4年,降低為5年內的3年。

未成年移民可以自行申請入籍:C-6修正法案允許未成年移民獨立於父母單獨申請公民。即便其父母申請公民被拒,未成年子女也不再需要再等到18歲再申請壹次。

聯邦新民黨議員關慧貞對C-6終獲通過表示歡迎,並盼望其早日實施。不過她也表示,現任的自由黨政府在這方面“做得不夠”。

她說,C-6修正法案去年6月17日就獲得眾議院通過,遞交到參議院,但是在那裏滯留了超過壹年,直到今天才算正式通過。自由黨當初若果兌現選舉承諾,在上臺後把C-24廢除,便不會拖延至今和浪費那麽多政府的資源來處理此事。

C-6法案僅僅推翻了C-24“這條把移民貶為二等公民的惡法”中的壹部分,而不是全部。仍有部份對移民不公平的條文未被修改而表示遺憾。

例如:C-24給與政府權力可以無限期地調查移民,關慧貞認為這是不公平和違反人權,政府對個人作出刑事調查有7年期限,不能無了期地把壹個人列作被調查目標,令他/她不能申請入籍和領取護照。

還有壹個應該被修改,但是沒有被修改的地方則是:入籍申請人接受兩次語言測試,第壹次是考語言,第二次是用官方語言考加拿大知識。關慧貞認為這項知識考試由於涉及很多專有名詞,所以建議讓有需要考試的移民可以采用翻譯員。

相關資訊:居外看點:葡萄牙議會討論辯論提案——更寬松入籍法案

(據加拿大家園)

巴拿馬——從避稅天堂到養老聖地?| 海外

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巴拿馬位於中美洲,擁有典型的熱帶海洋性氣候,是全球著名的航運與離岸金融中心。因其極具戰略性的地理位置,金融,商務與旅游等服務業毫無疑問的成為巴拿馬主要經濟支柱,占據80%以上的經濟生產總值。全球金融危機後巴拿馬經濟發展速度亮眼,逐漸進入更多企業與個人投資者的視線。

巴拿馬運河與經濟發展

說到巴拿馬,就不能不說巴拿馬運河。巴拿馬運河全長82公裡,聯通大西洋與太平洋,是全球重要的海上貿易通道與巴拿馬主要經濟收入來源。巴拿馬運河與金門大橋、帝國大廈等並列美國土木工程師協會選出的當代全球7大奇跡。運河最初由法國人在1881年開始建造,而後在1904年被美國接手,在1914年正式投入運作,並在1999年交還與巴拿馬政府運營。 隨著第三組用來升降船只的船閘在2016年6月投入運營,巴拿馬運河為期十年的大型擴建也宣告完成。這次花費約52.5億美元的擴建項目使得巴拿馬運河的通航能力翻倍,並可容納更大的船只通行。從長遠意義上來看,運河的擴建制造了大量工作機會,在大幅提高人均GDP的同時也直接降低了巴拿馬的失業率與貧困率。

金融系統的優勢

由於該國大部分經濟活動都與美國關系密切,巴拿馬擁有全美元化金融系統。美元為巴拿馬的法定流通貨幣並與當地貨幣擁有1:1的固定彙率。 與美元完全掛鉤對巴拿馬經濟最大的好處是將通脹水平長久地控制在較低範圍內,保證了巴拿馬在金融危機之後健康的發展環境。對於境外投資者而言,所有收支與美元掛鉤也意味著減少一層彙率損失的風險。巴拿馬在1998年加入世貿組織之後解散了中央銀行並改革了銀行體系。沒有了央行這個強大後盾,當地的銀行必須執行更為保守可靠的金融系統,以抵御可能面對的內外風險。

全球著名避稅港

除了對投資者友好金融系統,巴拿馬也是全球著名的避稅港,吸引著全球離岸資金湧入。 巴拿馬對境內離岸企業的海外運營收入實行免稅,運河帶來的大量離岸交易使得巴拿馬成為全球第二大海外公司注冊地,超過100家國際銀行都在巴拿馬城都設有辦公室。 此外,巴拿馬的科隆自貿區是僅次於中國香港的全球第二大自由貿易區, 區內貨物進口轉口均不收取任何稅款,向歐美出口的貨物還享受關稅優惠。世界銀行調查顯示2015年在巴拿馬開展業務所需時間僅為6天,遠遠低於眾多發達國家。這樣的便利程度也在很大程度上刺激更多離岸企業進駐。另一方面,巴拿馬金融系統可以充分保護投資者的隱私與信息安全。由於巴拿馬沒有簽署國際司法互助協定,因此投資者的賬戶信息不必與任何第三方分享。同時,巴拿馬公司采用無記名股票,股東的隱私也得以受到相當大程度的保護。

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以上這些因素,加之巴拿馬國內基礎建設與商業法治的改善,讓巴拿馬對投資者吸引力大增,被世界經濟論壇認為是拉丁美洲與加勒比地區競爭最激烈的市場。世界銀行數據表明,2015年巴拿馬吸引的直接境外投資額接近60億美元,連續增長四年,為2009年全球金融危機時的將近6倍,充分表明了全球投資者對巴拿馬未來發展的信心。對於個人投資者而言,想要中國買家可能會因此關心起巴拿馬的房產市場,那麼巴拿馬房地產投資的前景如何呢?

巴拿馬房市需求旺盛,量價齊升

2015年和2016年,巴拿馬房地產市場需求旺盛,量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會(Convivienda)的數據,其房屋銷量連年增長,在2015年達到8232個單位。同樣,銷售交易的價值也同比上漲了8.9%,達到9億美元。2016 年,巴拿馬房屋銷售總額估計超過 10000個單位,比上年增長27.6%。

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巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋,由於可用單位的庫存下降,海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6%至12%。這裡2015年的平均價格為每平方米2500美元,2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部,公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月,巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8%,達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35%。

巴拿馬城由老殖民地的Casco Viejo鎮和高層建築和商場林立的現代商業購物區兩個主要區域組成,其平均房價根據物業的位置、規模和質量而有很大差異,。如最具特色和最優質的住宅高爾夫球場, 平均價格從每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱樂部是巴拿馬城最昂貴的住宅樓之一,位於第 50層樓的一居室公寓價格約為35萬美元。 根據“ 全球物業指南”,截至2015年底平均公寓銷售價格如圖:

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根據2016年11月的數據,巴拿馬住宅出租回報率保持良好,介於5.5%至8.3%,小型公寓的收益則更高。從圖中可以看出,巴拿馬城公寓的價格有所走高,海濱公寓的售價約為每平方米2000至4000美元。距離海灘較遠的公寓售價則較低。而這些公寓的租金收益率均比較穩定。

潛在的養老聖地

2016年,美國《國際生活》雜志評比出年度23個最適宜退休贍養晚年的國家,巴拿馬奪得了第一 名。對中國人來說,這個結果似乎有些不可思議,但細數其中原因,這一結果也可以說是情理之中。巴拿馬同歐美密切的商業往來為其帶來了國際範兒十足的生活氛圍。而第三世界低廉的物價水平更這吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿馬的大多數地方,每月2000美元就能過上舒適的生活。在這裡中等價位的兩人用餐費用大約是30 美元;一年的醫療保健花費僅需800美元;約 18萬美元就能在熱門的山城博客特(Boquete)買到一套三居室住宅,且在20年後才需要向當地政府繳納房產稅。

也許因為意識到這一潛在市場,巴拿馬政府啟動了針對中等收入外國人的養老金領取者居留計劃,任何一位月收入1000美元以上養老金退休者人都能得到居留許可,到巴拿馬享受退休生活。畢竟對於退休人士來說,如果喜歡熱情洋溢的拉丁風情與熱帶海灘的美景,居住在巴拿馬的確是十分誘人的選擇。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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在澳洲買房前,如何做好房屋檢查?

Part 1  關於澳洲房屋檢查8個問題

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1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)?

澳洲置業,尤其舊的House,Townhouse和Unit,買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查?

Private Sale買的房子,Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後,馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子,贏了Auction的買家,要無條件履行合同條款,所以Auction之後房屋的任何建築問題,就只能接受了。如果覺得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢?

一般在300-500澳元左右,當然房子大小差異,價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間?

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果?

一般Building Inspector做完檢查之後,馬上就會打電話和買家溝通,說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale,可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告?

看Building Inspector的具體情況,一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長,看不懂怎麼辦?

可以和Building Inspector聯繫,讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題,我可以解除合同麼?

如果你的合同裡有:Subject Building Inspection條款,就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況:

A、合同保證買家滿意,那麼只要買家指出不滿意的問題,就可以解除合同;

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候,才可以解除合同。這種情況,如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題,但是賣家不同意,就比較麻煩,需要法庭判定了。

 

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

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在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告,也許您會認為價格昂貴,不值得去做,但等到發現問題的時候,你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則:

檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可/執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告,您還可以參與他們的檢查工作,從而馬上得到一些建議,例如一次翻修所需的大概金額,您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500,但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340-600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內,例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果,還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

報告不包括內容──在墨爾本,一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

 

Part 3  購房前要做的五項房屋檢查

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再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是,即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題,而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移,房屋都會有些許的下陷,不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題,必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞,每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音,那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒,看看最近是否安裝過安全開關和斷路器,以預防短路或漏電情況。>>>詳細

 

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