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天堂也不過如此：三大古董級地產彰顯價值典範！| 海外

古玩界有句話叫“珍品往往可遇不可求”。這在地產界同樣適用。想要打造一個屬於自己的天堂，也需等待緣分。現在，緣分已經到來，蘇富比國際房地產帶來全球三大古董級地產，極高的收藏價值令人向往。

島上牧場，世外桃源

幾百年來，夏威夷群島的莫洛凱島（Molokai）一直是夏威夷王室、企業大亨和自然愛好者的心中綠洲。這裡有雪白的沙灘、翠綠的海水和茂密的熱帶雨林，原生態美景仿佛能讓人重生。目前，島上的莫洛凱牧場（Molokai Ranch）正在出售，這是離天堂最近的機會。

莫洛凱牧場由55575英畝的土地和35%的島嶼組成，是夏威夷州最具投資價值的地產。站在遼闊的牧場上遠望，藍色的天空透亮，綠色的草原無邊無際，白色的浪花拍打著高高的山崖。僻靜的海灘連綿，蔥翠的熱帶雨林繁茂。無論朝哪個方向看去，入目的景色永遠是美不勝收，想要沉醉於原生態的自然風光。除了牧場以外，該地產還包括農業土地、自然保護區、商業及住宅建築、高爾夫球場、海濱度假酒店以及散落各處的300多幢林中小屋。多樣化的物業形態讓牧場具備了極為靈活的收益潛力，可以放牧畜群、種植糧食，或是打造成旅游度假勝地。這片牧場的主人更會成為夏威夷五大私人土地擁有者之一。莫洛凱牧場擁有超過20英裡長的海岸線，是進行各種海上休閑活動的絕佳所在，漫步、衝浪、潛水、垂釣……你還可以到牧場南面的海岸欣賞五彩斑斕的珊瑚礁，這裡擁有夏威夷最廣闊的珊瑚礁，原生態礁石超過14000英畝。

雖然這是一片世外桃源，但與現代社會的聯系卻相當便捷。不管是私人飛機，還是商業空中服務，30分鐘內就能抵達檀香山（Honolulu）的主要城市中心和其他人口更多的島嶼。抓住這絕無僅有的機會，夏威夷將保護房主的隱私。

$260,000,000 USD | Maunaloa, Hawaii | Carvill Sotheby’s International Realty

海濱之家，匠心精制

毗鄰巴哈馬首都拿騷（Nassau）的天堂島（Paradise Island）是一個風景秀麗的海洋世界。這裡有世界上最瑰麗的亞特蘭蒂斯（Atlantis）酒店和世界最大的室外水族館。目前，島上有一套宏偉的住宅正在出售。擁有它，你就能隨時領略傳說中失落的古國魅力。

這套豪宅占地約1.5英畝，擁有246英尺長的美妙沙灘。它的南邊與海洋俱樂部高爾夫球場（Ocean Club Estates Golf Course）接壤。豪宅配備全部度假設施，包括超大的泳池、泳池甲板、戶外淋浴以及配有空調更衣室的專業網球場。豪宅面積約1858平方米，是一個精心設計的舒適家園，白色的波浪形外觀與海濱環境自然融合。走進室內，一個2層樓高的巨大客廳是宴客的夢想之地。

這裡設立了數個獨立的會客區域，同時配有開放式廚房和用餐區。私人書房及電視機房遠離主客廳，其獨立的客廳內還配有小酒吧和冷酒器。巨大的客廳前方，是一個完全由玻璃窗封成的陽台，海洋、沙灘以及島嶼的美麗景色觸目可及，夜晚還能看見天上璀璨的繁星。豪宅共有12間臥室和17間浴室，隱蔽於郁郁蔥蔥的熱帶景觀之間，確保絕對的個人隱私。主臥位於一樓，帶有1個浴室及2個盥洗室，同一層上還有3間全部配有定制內嵌家具的臥室、1個員工區以及配有烘洗一體機的洗衣房。二樓另有8間臥室以及7間儲物空間寬敞的浴室。

這套豪宅位於海洋俱樂部地產內，該地產以湯姆·韋斯科夫（Tom Weiskopf）設計的18洞競賽級高爾夫球場聞名，同時也在世界著名的天堂海灘（Paradise Beach）擁有一家私人俱樂部。擁有會員資格的海洋俱樂部地產居民還能享受亞特蘭蒂斯酒店及賭場（Atlantis Resort and Casino）和唯一海洋俱樂部酒店（One & Only Ocean Club Resort）的設施，包括備用發電機、淨水系統、安全系統、音樂系統、電梯、2車位車庫以及員工住宿。

$39,000,000 USD | Nassau, Bahamas | Damianos Sotheby’s International Realty

羅馬宮殿，絕美之城

羅馬的薩凱蒂宮（Palazzo Sacchetti）堪稱真正的古董，是文藝復興晚期羅馬最美輪美奐的建築。它由聖加洛（Sangallo）建於1542年。聖加洛是著名的建築師，建造了法爾內塞宮（Palazzo Farnese），並協助拉斐爾（Raffaello）建成了聖彼得大教堂（St. Peter’s Basilica），他將生命的最後時光奉獻給了這幢“完美的建築”。1608年，那不勒斯大主教買下它，邀請阿戈斯提諾·恰姆佩裡（Agostino Ciampelli）在小教堂作壁畫。17世紀下半頁，這座宮殿轉到佛倫羅薩的薩凱蒂侯爵手中。迄今，它已經有475年的歷史了。

薩凱蒂宮有一個面積2025平方米的華美主樓層，一個275平方米的宏偉門廊將其與庭院相連。庭院裡包括一個688平方米的壯美花園和一個70平方米的水神殿。該樓層包括12個絕美大廳，廳內立著栩栩如生的大理石雕像，天花板絢麗多姿，彩繪窗戶美妙斑斕。這12個大廳均繪有最具風格的壁畫，其中的地球廳留下了弗朗西斯科·薩爾維亞蒂（Francesco Salviati）的墨寶，其他名作還有皮得羅·達·科爾托納（Pietro da Cortona）和加可比洛·德爾·孔特（Jacopino del Conte）的壁畫。該樓層另外還有1個大廳、1個雜物間、1個廚房以及含有6個房間和1個浴室的食品儲藏區。樓層的另一側是一間獨立的公寓，擁有4個房間、1個浴室和1個廚房區。人們可以通過美麗的長廊前往所有房間，如雜物間、書房、浴室和恰姆佩裡繪畫的禮拜堂。同一棟建築的底樓是巨大的倉庫，庭院裡則有三個方便的停車位。

這座宮殿由幾個獨立的建築單元組成，但它們都與華美的主樓層相鄰。這些建築單元包括：一座由5間公寓、閣樓、頂樓、2個地下室及1個車庫組成的三層樓建築，總面積650平方米，在維特羅奧比特裡（Vicolo Orbitelli）有獨立入口；一間毗鄰華美樓層的公寓，面積130平方米，在茱莉亞路（Via Giulia）有獨立入口；一座由地下室和一樓組成的二層建築，面積240平方米，靠近水神殿，出入口在維克洛德塞法羅（Vicolo del Cefalo）；一座三層樓辦公室，可以從庭院出入，其頂樓與主樓層相連。

薩凱蒂宮被稱為羅馬市中區的珍珠，奧斯卡獲獎影片《絕美之城》曾在這裡取景。它是羅馬不朽的建築傑作，必定會留傳千古。

價格另洽 | Rome, Italy | Italy Sotheby’s International Realty

無論投資還是收藏，這三處古董級地產都別具特色，相信歷史會證明它們的價值。

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責任編輯：Zoe Chan

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少了中國投資客曼哈頓Q3商辦銷量摔至5年新低 | 美國

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

《ZeroHedge》報導，美國商用房產價格最高的紐約曼哈頓，過去相當吸引海外投資客，特別是中國企業集團，但當地大型商辦今年第 3 季銷量同比暴減 67% 至 9 億 9910 萬美元，一路降至 5 年來新低，與 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈頓大型商辦（買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺）銷量。（圖片來源：wolfstreet.com） — 曼哈頓大型商辦（買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺）銷量。圖片來源：wolfstreet.com

曼哈頓大型商辦每平方英尺均價同比下滑 19% ，比去年 Q1 高峰時期均價下降 32% ，但與今年 Q1 相比呈現增長，約與 2015 年 Q3 表現持平。

再如以下圖表所示，每平方英尺均價會因為季節性等因素變化，但按此趨勢看來，難以恢復 2016 年 Q1 高峰。

曼哈頓商辦平均每平方英尺價格。圖片來源：wolfstreet.com — 曼哈頓商辦每平方英尺均價數據來源：Commercial Cafe

第 3 季最大的買賣交易是位在哈德遜街 375 號，一棟 19 層樓高、地坪 100 萬平方英尺的高級房產，由 Trinity Real Estate 公司所收購。 但上季唯一未見的是由中國買家帶動的大筆交易，例如中國海航集團今年 5 月以 22 億美元收購公園大道 245 號，推升今年 Q2 銷售，該收購案幾乎是 Q3 整體交易規模的 2 倍以上。

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中國買家“缺席”，主要與中國政府加強跨境交易的監管有關，目前中國大陸對海外投資受限，包括“房地產、飯店與娛樂事業”。也就是說，中國企業集團過去幾個月的大肆購買，與現在因為中國政府擔心企業債務攀升而受抑制形成對比，而這些過去特別受中國投資客青睞的地區如曼哈頓，也是最先感受到劇烈變化的市場之一。

來源：鉅亨網

責任編輯：Zoe Chan

海通證券：泡沫下中低端板塊及可做民宿奢侈房仍有機會 | 越南

致力於做“新浦東”的胡志明的樓市到底處於哪個階段？目前越南房地產整體價格已經偏高，未來是否能夠維持強勁的走勢呢？胡志明市的房價又是否會復制中國浦東的神話呢？本篇將從影響房地產發展的幾個核心因子出發，分析越南地產未來的投資價值。總體上看，越南房價整體較高，未來雖然仍有一定增值空間，但是由於市場已對房市做出過度反應，中短期內房市升值空間有限，但仍可關注中低端房產市場以及專做民宿的奢侈房市場來，二者將主要分別受益於日漸增大的剛需以及快速發展的旅游業。

一、越南房地產發展階段

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以本篇關於越南房市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1. 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的房價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期 （2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制房價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。房價的成交量受到了打壓，成為房市引爆的轉折點，而真正的房市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，房價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。

3. 快速發展期 （2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來，房市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二、影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1. 經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

2. 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3. 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a. 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上占據了整個人口金字塔的63%，其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

b. 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

c. 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4. 金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本將重點留意信貸成本。

a. 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

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b. 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

三、越南房地產的潛在投資機會

未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1. 直接投資房地產業

綜上所述，越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，需求更多會集中在此類住房。

2. 間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四、投資越南地產業面臨的風險

1. 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公布的《全球房價負擔能力調查》，房價入息比率（房價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的房價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果計算胡志明市的房價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地房價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的房價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2. 需求錯配風險

未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

3. 政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於房市之中。2011-2013年的房市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南房市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購房再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成房價的波動。

4. 政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易伙伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易伙伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

作者：黃少明海通國際證券宏觀研究部董事總經理
來源：華爾街見聞
原文發佈日期：2017年10月13日
責任編輯：Zoe Chan

住在風景裡在蘇梅島最美海灘別墅暢享人生 | 海外

無論是豪華體驗以及時尚度而言，東南亞的私人別墅再全世界範圍內都稱得上是首屈一指的，而作為僅次於普吉島的第二熱門大島，蘇梅島早就以它的絕美風景享譽全球。近年來，不僅是游客們，不少有眼光的投資者都將目光投向了這裡。相比游客聚集的酒店或者度假村，一棟豪華度假別墅更能讓人安心體會蘇梅的美。曾躋身“東南亞地區十佳別墅”榜單的羅望子別墅（Baan Tamarind）便是其中的佼佼者，無論是投資還是自住，都是最好的選擇。在這裡，不僅可以享受到最頂級的美食美景和居住體驗，甚至還可以毫無顧忌地在私人泳池裡來一場放肆的“裸泳”。

獨一無二的所在，遇見夢想中的島嶼仙境

從一個默默無聞的小島，發展成為泰國境內最頂級的海濱度假勝地之一，蘇梅島用了20年，與旅游業發展已非常成熟的普吉相比，蘇梅島一直保存著一份原始風味及自然淳樸的氣息，猶如熱帶地區中的世外桃源，以其獨有的魅力吸引著全球各地的游客，無論是島上的細軟沙灘、美麗佛寺和叢林瀑布，還是周邊島嶼原始自然的熱帶風光，都是游客心之所向。極具代表性的干淨、狹長白沙灘，更是每個人夢想中的熱帶島嶼仙境。

住在風景裡在蘇梅島最美海灘別墅暢享人生 | 海外 — 羅望子別墅所在的大佛海灘，因海灘上有一尊大佛而得名，位於蘇梅島北海岸，是蘇梅島的地標之一

羅望子別墅所在的大佛海灘，因海灘上有一尊大佛而得名，位於蘇梅島北海岸，是蘇梅島的地標之一，因旅館酒店較少，相比其他海灘更為清淨溫和，以美麗靜謐著稱，適宜游泳和嬉水，同時，這裡還是蘇梅島的交通中心，機場就在附近，車程只要15分鐘，海灘也有開往濤島的渡輪，無論是前往其他景點還是來回機場都非常方便。

坐落於大佛海灘的柔軟沙灘上，羅望子別墅背依繁茂蒼翠的熱帶棕櫚林，前繞細軟的白沙，距離碧綠海水僅一步之遙，出門即可踏入。別具一格的景色保留了最初的美好，沒有污染的海灘，青綠色如綠寶石般璀璨耀眼的海水讓人不禁感嘆這片海域的純淨。

別墅所在水域質樸而又純粹，如果想一探海下風光，可以帶上浮潛工具，隨海水飄蕩，盡情欣賞五彩十色的小魚們，還可以預約專業教練帶領深潛水下，近距離探索巨蚌、海膽、海魚、珊瑚等，用眼睛記錄無法想像的斑斕風光，輕松滿足夢想的假期。

傳統設計融合現代科技，折射奢華熱帶海島生活格調

在田園詩般的熱帶花園裡，羅望子別墅占地面積達 1650 平方米，內部面積達495 平方米，擁有3棟樓閣及5間臥室，寬敞廣闊的空間足夠家人朋友們結伴而行，且配備了自動切換的備用發電機，且所有外部邊界都有運動傳感器全時間監測，夜間更有海灘保安巡邏，提供了奢華與安全並重的住宿體驗。

靠近別墅，就能看到配有10人用餐區和按摩沙發床的涼亭，居住者可以一邊和親人朋友享用美食，一邊近距離欣賞蘇梅島特有的美麗風光。不想在室外又不願放棄風景也沒有關系，別墅客廳位置極好，眺望出去即可以欣賞到海灘日落的景色，夕陽的余光伴著海水的折射，美得不像話。

別墅裡的每間房都采用了天然木材天花板及柚木地板，配備床頭藝術品和閱讀燈、步入式衣櫥、梳妝台或寫字台，整體設計風格將傳統東南亞文化與現代科技完美融合，兼具美觀與實用，且每間房擁有獨特的景觀，目光所及之處，皆是蒼郁茂盛的大樹和地毯般的草坪，自然風光間穿插搭配著東南亞文化特色的裝飾，令人心曠神怡。別墅還配有5間浴室，每間臥室和浴室的裝修都在簡潔中透露著精致。

生活就是度假，租賃自住均可享超高回報率

泰國是一個從不排華的國家，並且物價便宜，與馬來西亞相比，泰國普遍便宜20%，來過泰國的人都很清楚，房產價格非常具有吸引力。眾所周知，泰國的舒適氣候造就了高質量的旅游資源，吸引大批游客，每年接待入境游客上千萬，旅游淡旺季並不明顯，租金回報率高達8%-15%，不少國內高端人士也早早盯上了這一塊“估值窪地”。

作為成熟的明星旅游景點，蘇梅島是泰國最適合度假或自住的地方之一，這裡的房產不僅僅是價格低，增幅與泰國旅游業的發展趨勢直接相關，未來的投資回報可想而知，羅望子別墅更附送精美裝修，並配備各類家電，完備的配套設施更是錦上添花。

此外，隨著游客對旅游體驗要求的提升，如今前往東南亞旅行的游客越來越傾向於租一棟豪華度假別墅去享受假期而非簡單入住旅客酒店，若是選擇出租，也完全不用擔心租金回報率。

羅望子別墅，可以讓你輕松實現“讓生活成為一種度假”的人生夢想，不要錯過。欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/34875339.htm

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責任編輯：Shelly Du

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悉尼CBD優質辦公室搶手空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲

面對澳洲目前的營商環境是環球金融危機以來相對較好的日子，澳洲企業對經濟的中期前景較先前樂觀，那麼自然更願意拓展業務和增聘人手，到頭來所需的辦公室空間自然亦要增加。

截至今年9月份的3個月裡，除了布里斯班和堪培拉之外，其餘各大澳洲首府城市的中央商業區（CBD）辦公室空置率均見回落；當中，悉尼的CBD辦公室空置率更降至9年來最低水平。換句話說，辦公室租金未來可能會因此而水漲船高……

物業顧問公司仲量聯行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點。所謂的辦公室淨吸納樓面就是：新租出樓面面積+擴租樓面面積-退租樓面面積。

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悉尼CBD優質辦公室搶手空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲 — 澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點

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企業增人手擴充寫字樓

仲量聯行研究部主管巴倫坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企業對營商的中期前景更有信心，而澳洲統計局的數據亦顯示出今年來的就業職位明顯增加。

引伸去看，公司增加人手，當然需要更大的辦公空間。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD辦公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，創下2008年以來最低水平，其上季辦公室空置率更是各首府城市中最低。在這一年裡，較矚目的辦公室租賃項目，包括澳洲國民銀行（NAB）將會在2020年中把總部搬到Wynyard Place，一簽就是12年合約。

AMP Capital的辦公室及工業用物業部董事事總經理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD辦公室租賃市場依然非常強勁，明顯的供應不足促使核心區、市中心區和CBD以南地段的辦公室空置率降至接近紀錄低位。

頂級辦公室租務最活躍

布里斯科並稱，與那些計畫在悉尼CBD物色辦公室的客戶交談後，發現優質辦公室的確可遇不可求，結果就是降低業主減租的意欲，並刺激優質辦公室租金增長。仲量聯行澳洲辦公室租賃部主管奧康納（Tim O’Connor）表示，租賃活動主要集中在頂級（Premium）辦公室，悉尼和墨爾本的辦公室租務查詢和活動仍然很強勁，得益於多個行業領域正在擴張之中。

提到墨爾本，CBD辦公室空置率從去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了兩個百分點，是2012年初至今首度降至7%以下，大企業如Cbus、AMP和Telstra Super均有所動作。當地的CBD辦公室於今年第3季淨吸納5,700平方米樓面，過去2個月裡更累積淨吸納多達10.09萬平方米樓面。

供應呈不足租金勢上漲

奧康納指出，在悉尼和墨爾本，辦公室租戶所面對最大的挑戰，就是現有商廈的辦公室樓面供應短缺，預計業主於未來12個月會縮減租金折扣，從而推升兩地CBD辦公室的有效租金。阿得雷德的CBD辦公室連續第2個季度錄得樓面淨吸納量正數，數字是4,100平方米，當中以來自中小型企業的租賃最活躍，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲辦公室租賃環境最艱難的柏斯，當地的CBD辦公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，儘管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD辦公室上季淨吸納了1.61萬平方米樓面，是連第4個季度錄得正數，累計淨吸納5.14萬平方米樓面。

至於布里斯班的CBD辦公室租賃市場復甦則在上季中斷了，主因是州政府部門的辦公室進行整合，致令辦公室淨吸納樓面數字呈現負數，錄得-1.84萬平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一點值得留意的是，布里斯班靠近市中心的優質辦公室空置率和折扣優惠保持穩定。

仲量聯行的辦公室租賃部主管巴爾（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲級辦公室的供應將越趨緊張，整體空置率提高主要是由於乙級和丙級辦公室的空置率上升所致。堪培拉上季同樣錄得CBD辦公室樓面淨吸納量出現負值，但幅度相對溫和得多，僅為負3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不過，當地優質辦公室的有效租金（Effective Rent）其實不降反漲，於今年第3季按季上升0.7%，按年計則上漲2.9%。

（來源：澳洲新快網）

責任編輯：Shelly Du

深度：銷售量大漲21% 現在到倫敦買豪宅正當時 | 英國

話說，由於脫歐進展不順，各種政策上的不確定，使得倫敦房市也跟著“不確定”了一把。

有人建議抄底，有人建議觀望，總之眾說紛紜，讓人不知道該聽誰的。

全球首富，Zara的老闆Amancio是完全沒在怕脫歐的。由於租金上漲，Amancio在牛津街和Devonshire House的商業地產，在一年當中增值了9000萬英鎊。

不過，Amancio老伯畢竟是有錢買樓的人，個人投資者也沒有幾個能做到向他這樣大進大出。很多人擔心：就算趁著英鎊低迷抄底，房市萬一不景氣，那不就把錢給套死了？

其實，如果你瞄準的是價值1百萬-1千萬英鎊的房產，那一定要抓緊時間買房了。

幫女王奶奶管錢的Coutts銀行，對7月-9月的房市做了個總結最近出了份報告：

買這個價位的房子，平均可以得到10%的折扣~折扣最高甚至可以到14%。

這間名叫Coutts的銀行，成立於1692年。與其說是銀行，倒不如說是一間私人理財公司。母公司NatWest被皇家蘇格蘭銀行收購後，這銀行自然就成了其中一個分支。

除了英國王室成員，這家銀行的客戶還包括富商巨賈。

Coutts銀行的報告承認，由於脫歐帶來的諸多不確定性，高端樓盤經歷了一段時間的滯銷期。賣家和中介為了吸引買家，一般會在詢問價（asking price）上給折扣。

在印花稅上漲，買房出租首付比例上漲的雙重壓力下，投資者的成本雖然提高了，但是房產的平均原始價格卻已經回覆到2013年的水平了。

銀行資本管理和貸款部的負責人James Clarry告訴《標準晚報》：

“弱英鎊和房價降低，吸引了很多國際買家和本土買家。和去年同期相比，奢華戶型的銷量增加了21%。我們對市場前景充滿信心。”

就倫敦範圍內，這個價位的房子，有不少是精裝公寓。很多開發商其實對投資者非常瞭解：能夠負擔得起的人，一般都是富二代學生或者投資移民高淨值人士，所以對區域和戶型選的選擇，可以說是正中靶心了。

下面就給大家舉幾個例子：

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

現在到倫敦買豪宅正當時銷售額大漲21% | 英國 — Hampstead：外交官住的地方，有公園，有文化氣息，犯罪率低

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另外，現在英鎊對人民幣居然破8.8了。

這是截止寫稿時間24小時內的英鎊/人民幣走勢圖：最低點在8.70160，最高點在8.81245。

對美元倒是沒有特別出色的表現，最高點在1.32681，最低點在1.31134

對於英鎊上漲，《電報》的解釋是：由於英國經濟在第三季度漲勢超出預期，達到0.4%。

在這樣的背景下，英格蘭央行下周加息在望。

就在昨天，由於央行代理行長Jon Cunliffe說“會不會加息依然有待討論”，話音一落，英鎊馬上小幅下挫，說明市場鼓勵加息。

這也就是說，英格蘭央行如果下週四通過加息決定，房市又要經歷新一輪變動。

加息之後，通貨膨脹和消費將受到抑制，那也就是說，人們會漸漸傾向於存錢而不是花錢。

如果排除其他影響因素，那麼買家就會減少，從而讓房價下降。

從長期來看，加息的作用還包括刺激貨幣升值。所以說，大家一定要瞅準剁手時機，尋找英鎊尚弱，房價尚低的時段剁手。

在英鎊升值之前結束所有的交易，接下來的時間就當是存錢吧~由於加息，經濟增長和投資行為必然放緩，假如你需要在短時間內做買賣房產的交易，盈利空間是不大的。

所以…那話兒怎麼說來著？倫敦房市就是全世界土豪的銀行啊，存著不貶值。

（來源：悅居英國）

責任編輯：Shelly Du

最新：新西蘭將限制外國人買房買農場華人或受到較大影響 | 新西蘭

海外買家將不再被允許在新西蘭購買房產，外國人在新西蘭“買買買”將成為歷史。10月25日，新西蘭當選總理、工黨領導人傑辛達·阿德恩與其聯盟夥伴——新西蘭優先黨領導人溫斯頓·彼得斯在惠靈頓簽署了聯盟協議，協議內容包括禁止非新西蘭居民購買現房(不包括期房)。《澳大利亞人報》25日稱，新西蘭新政府此舉旨在應對不斷飆升的房價，這也是工黨、新西蘭優先黨和綠黨在漫長的組閣談判中的壹個重要議題。

阿德恩25日稱：“我們同意禁止外國買主購買現有住房，並將對外資購買新西蘭農場和關鍵基礎設施采取限制措施”。組閣協議內容還包括削減移民數量，同時削減低質量的國際教育課程。壹向被認為是反移民活動家的新西蘭優先黨領導人彼得斯當天表示，新政府此舉向外界傳遞了壹個明確的信息，那就是從此以後新西蘭對外“概不出售”。此前，他曾“點名”反對中資企業收購新西蘭公司。

此前公開的多項數據顯示，在新西蘭購買房產和農場最多的並不是中國人，但中國人卻屢屢“躺槍”。英國廣播公司(BBC)25日稱，“中國投資者是新西蘭房產市場最大的外國買家之壹”。

《環球時報》記者25日致信工黨的住房事務發言人，即候任的住房部長詢問此事，沒有得到回應。新西蘭學界不少人認為，工黨雖然宣布要禁止外國人買房，但具體細則還沒有出來，怎麽實施，沒有確切說法。只有壹個主導思想就是不能讓外國人買新西蘭的現有住宅房屋，但是可以買期房，以推動新房建設。對華人社區民眾來說，現在對新政府上臺不確定性的恐慌，要大於實際政策的影響。　　

據悉，新西蘭政府的限制購房政策很可能聖誕節後就會實施。壹位新西蘭媒體從業者25日告訴《環球時報》記者，預計很多華人會受到較大影響，但具體結果如何還要看政策實施情況。她認為，工黨的新政策未必是針對哪個群體或者族裔，因為國家決策的出臺要解決的是整個社會存在的問題，畢竟新西蘭目前的房價確實過高，移民政策也有值得商榷之處。

（來源：環球時報）

責任編輯：Shelly Du

居外課堂：海外留學如何實現“以房養學”？

“以房養學”，顧名思義就是靠海外購房供養海外留學，即通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。這個概念通常在澳大利亞和美國這種情況較多見，已成為21世紀最新穎的留學方式，掀起了一股熱潮。那麼，海外留學如何實現“以房養學”呢，且看居外網解析。

實例講解 “以房養學”如何操作

我們如何從專業的投資角度去理解“以房養學”？居外以一個真實的案例：以在美國新澤西貸款購買45萬美元一套2房公寓為例，講解以房養學的實際費用支出，並與普通租房方式的費用進行對比。幫助大家更直觀地瞭解以房養學的做法。

在美國新澤西以45萬美元買了一套2房公寓，貸款70% = 31.5萬美元，首付13.5萬美元；其中1房自住、1房出租。

支出：

4年房貸支出31.5萬×5.6%×4年=7萬美元；

學費+生活費=3萬×4年= 12萬美元；

收入：

4年租金總收入：租金每間300美元/周×52周×4年=6.24萬美元；

子女自住節省房租300美元×52周×4年=6.24萬美元；

4年房價每年升值7%：45萬×7%×4年= 12.6萬美元；

留學4年後，出售房產後的盈利狀況為：

57.6萬（賣出價）-45萬（購房價）-7萬（房貸支出）-12萬（學費、生活費）+12.48萬（租金收入+子女房租節省）=6.08萬美元。

由此可見，“以房養學”不僅減少家庭支出，還有盈餘，一舉兩得。

為便於計算，上述案例在計算中省略了買房時的稅費和房產稅支出，實際操作過程中的數值計算可能略有出入，但無論如何，相比於傳統留學全部租房的方式，以房養學的方式還是能節省不少費用、甚至有很大投資前景的。對於資金條件較好的家庭，全現金付款購房能節省房貸方面的費用，而且長期持有（案例中只以4年計算）可享受房產增值帶來的回報。

“以房養學”的三大優勢：

省租金既節省留學期間的租金費用，又給孩子創造更好學習環境；
補貼費用投資房產所產生的穩定租金收益，可補貼孩子日常開支；
長遠投資回報國外房市較為穩健，中長期持有，投資回報很可觀。

哪些房子更適合“以房養學”？

價位不要過高，30萬美元-60萬美元的價格較為適中。持有成本相對較低，抗風險能力較強。
選擇臨近大學的學區房，有龐大的學生需求群體，易出租，並且交通購物便利，升值潛力大。
選擇緊湊的公寓型項目，物業完善，同時也方便出租另外的房間。

居外網“以房養學”投資建議

“以房養學”能最大限度地為孩子的留學生活和家庭的理財投資提供一定保障,帶來可觀收益，不過作為一種投資行為，必然存在一定風險，為此，居外提醒,投資時需要格外留心幾個方面:

切忌盲目跟風投資前需分析個人及家庭的資產配置是否適合“以房養學”的操作,畢竟房產的收益不是一朝一夕就能獲得“回吐”的。對於大部分留學家庭來說，在海外購買通常要以貸款方式實現，首付資金不少。如果僅僅是安排孩子留學已經動用到家庭大部分的儲備基金,建議慎重考慮海外投資。

優選房子地段房子的位置直接決定了其升值潛力和出租轉手的難易。建議選擇海外大城市或學校較集中地區域。

留意市場匯率相對於海外各國穩健增長的房價趨勢，當前各國匯率的波動卻起伏不定，變化較大。尤其是澳元兌人民幣的匯率近年來經歷了多次波折起伏，為此，瞅準適當的時機進行投資,利用匯率槓桿來實現投資收益的最大化也很重要。

選擇可信賴的機構 “以房養學”作為投資理財新概念,也不可避免地存在一定風險,而大部分購房者對海外投資置業操作並不熟悉,所以,通過專業的海外房產網站如居外網，儘可能詳細地瞭解投資信息,親自考察,多加對比很有必要。

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管你是打算在海外買房，還是已經在海外買房，你在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

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居外看点 | 裡昂證券：中國內地買家大幅推升中國香港房屋需求 | 中國香港

據法國裡昂證券（CLSA）數據顯示，如果中國大陸的一小部分新房地產買家將其注意力引向中國香港，中國香港的房地產市場需求可能會顯著增長。

裡昂證券公司房地產研究總監王艷（Nicole Wong）表示，如果中國一線城市的新房交易額的1％轉向中國香港，對中國香港房屋的需求可能會增加10％。

來自上海，現在在中國香港浸會大學（Hong Kong Baptist University）學習的Eva Liu計劃未來在中國香港買一套公寓。

她稱：“2003年，我的家人在上海買了一座房子，花費一百萬元左右。現在的價值已經上漲到1,000萬元左右。”

她補充道：“由於我們的家庭計劃未來遷往中國香港，所以我們遲早會賣掉上海的房子，轉而在中國香港買一套較小的房屋。”

裡昂證券表示，如果中國一線城市的新房交易額的1％轉向中國香港，對中國香港房屋的需求可能會增加10％

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裡昂證券根據中國香港環亞經濟數據（CEIC）和米德蘭地產（Midland Realty）數據而編制的統計數據顯示，2016年，中國一線城市新建公寓銷售額達1.8萬億港元（2303.6億美元），而在中國香港新房銷售額共計1,900億港元。

在中國大陸的613個城市中，只有北京、上海、天津、重慶和廣州被列為一線城市。

王艷亦表示，越來越多的內地人士獲得在中國香港居住權，可能會對中國香港房市帶來強勁的用戶需求。

“他們中許多人在這裡工作了很長時間，在這裡住了七年後就可以領取中國香港身份證。那麼他們不再需要為購買有居留權的公寓單位支付額外的印花稅，”王艷稱。

“他們中的很多人都有良好的家庭支持，薪水也高。他們認為中國香港是他們的居所，所以他們會考慮在中國香港買房，”她說。

據入境事務處介紹，2016年，按照內地專業人士的入境方案，事務處共處理了12,307份入境許可證，另外，按照資本投資入境計劃，向中國公民發放了29,578張許可證。

根據中原地產代理公司研究副主任Cary Wong Leung-sing的說法，大陸個人買家占中國香港第二季度高端市場交易總值的23.1％。

他說：“中國香港高端房地產市場蓬勃發展，大陸買家人數大幅增加。”居外網作為全球最大國際房產平台，中國香港房源超過1,000套。

對於沒有永久性中國香港身份證的人士，印花稅可大大增加購買中國香港房屋的費用。

這其中包括介於1.5％至8.5％之間的標准印花稅率的兩倍，以及買方的印花稅，無論交易金額如何，買方印花稅均為購買價格的15％。所以印花稅總額可達23.5％。

原文來源：南華早報
發表日期：2017年9月18日
責任編輯：Zoe Chan

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墨爾本五大熱門市郊購房區比較 | 澳洲

在距離墨爾本市中心14公裡的內城區，有五個熱門城區都深受買家青睞，卻各具特色。那麼，它們都有哪些不同呢？

據都門（Domain）新聞報導，如果想在距離墨爾本市中心14公裡範圍內買房，西區的陽光（Sunshine）區，東區的坎伯韋爾（Camberwell）區，北部的瑞澤瓦（Reservoir）區，東南的本特利（Bentleigh）區或西南的北阿爾托納（Altona North）區都是不錯的選擇。

雖然這些區離市中心距離相同，但它們房價、街景、學校、犯罪率、公共交通選擇、遺產保護規定、基礎設施和房屋開發類型卻各不相同。不過，每個區每個月都有新居民遷入，他們在權衡利弊後選擇了合適自己的區。

對於已經在陽光區買房的數十名年輕夫妻和家庭來說，可負擔能力是一個關鍵問題。強勁的房價增長潛力無疑也很吸引人。陽光區是這五個區中房價最低的，但是在過去一年裡房價漲幅最大，高達19.6％。陽光區的房產中介公司說，悉尼投資者以及當地首次購房者對該區的興趣飆升。

北部的瑞澤瓦區是一個新興的區，當地的房地產市場也在升溫。在該區南部有幾個很受歡迎的區，如諾斯科特（Northcote）、桑伯裡（Thornbury）和普雷斯頓（Preston）。瑞澤瓦距中央商務區只有14公裡的車程，吸引了許多首次購房的年輕人。根據都門集團（Domain Group）的數據，過去一年中該區房屋中位價已經上漲超過10萬澳元，達到76萬澳元。該區以犯罪多發聞名，但只是一些特定區域不太好，總體來說還是不錯的。

西南部的北阿爾托納區也出現了很大的購房需求。房地產中介公司RT Edgar的主管羅伊斯頓（Joanne Royston）表示，尋求大塊土地的開發商推高了地價。由於該區幾乎沒有遺產保護限制，開發商很看好這個地區，所以個人買家很難買到大地塊的房子。但是，羅伊斯頓說新建的聯排別墅吸引了家庭在該地區買房，房價迅速趕上了鄰近的區。

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墨爾本內東部和東南部是傳統意義上的好區。這些區街道寬闊，地大房大還有遺產保護房屋。居外網作為全球最大國際房產平台，為全球華人提供超過50個國家、480萬套真實房源，包括投資房、國外學區房、移民房產等各類物業，當中有超過4600套在墨爾本，歡迎查看。

內城區東部的坎伯韋爾區的房價比北區或西區要高得多。坎伯韋爾區的房價自2010年以來爆漲，只有去年才出現增長放緩跡像。買家來該區買房是為了尋求大房子，而且該區不會被過度開發。

東南部的本特利區住房市場也在趨於穩定，因為很多新聯排別墅和公寓投入市場。房地產中介公司Jellis Craig的瑞德（Calvin Reid）說，該區內有五個火車站，公共交通工特別方便。而且可以上好的私立和公立學校，如麥金農中學（McKinnon Secondary College），這是吸引家庭來這裡買房的主要原因之一。

互聯網資訊綜合整理

責任編輯：Zoe Chan

島上牧場，世外桃源

海濱之家，匠心精制

羅馬宮殿，絕美之城

一、越南房地產發展階段

二、影響越南房地產發展的核心因子分析

三、越南房地產的潛在投資機會

四、投資越南地產業面臨的風險

企業增人手 擴充寫字樓

頂級辦公室 租務最活躍

供應呈不足 租金勢上漲

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