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外籍人士財產購置權是包括紐西蘭和澳大利亞在內的許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲，提高本國公民的住房自有率，紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在紐西蘭購買住宅，日前，該提案已經提交紐西蘭立法機構。

圖：纽西蘭新當選總理在今年秋提出這壹提案，禁止外籍人士購房

紐西蘭住宅物業上漲去年達到10.46％，在過去三年價格上漲了34％。因此，紐西蘭政府開始擔心中低收入人群會徘徊在樓市之外。 雖然紐西蘭的住房擁有量已經達到了65年來的最低水準，但是四十歲以下的成年人只有四分之一擁有自己的住房，而1991年則為一半。

紐西蘭移民人數在上個財政年度增長了19％。 大量的移民數量，低利率和有限的住房供應，特別是在最近地震的影響，推動了房價的上漲。

2017年12月14日，紐西蘭禁止外國人購房立法正式提交議會，該提案有望在3月底通過后實施。外國人在紐西蘭購房更加困難 – 紐政府卻認為這是未來打擊投機性房地產市場的第一步。

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該提案立法時間表

* 12月14日（週四）引入國會；

* 下個星期進入一審；

* 立法要走的“特別委員會”流程縮短加快；

* 新年后紐國會將繼續二審三審；

* 2018年3月底之前通過並實施；

在未來，只有紐西蘭和澳大利亞公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能購買住宅而不需要經過特殊的篩選。

新房產部長Phil Twyford表示，“雖然禁止外國人購房有可能違反貿易協定，但這壹屆聯合政府把提高住房自有率和實現房價的可負擔性作為最重要的目標。”

目前紐西蘭執政的工黨、綠党和優先黨都是反外國買家黨派，預料此項法案通過沒有問題。

除了澳籍人士在該法案規定內可以獲得豁免之外，新加坡公民也可能最終會獲得豁免。因為根據自由貿易協定的一般精神，締約國不能在締約之後再出臺和此前協定精神相違背的投資規定。而現在雖然TPP沒有最終簽署，但是紐西蘭和新加坡的自由貿易協定中，已經規定了自由對等投資。

Phil Twyford表示，在紐西蘭立法之後，如果和新加坡方面無法達成協議，那麼會再在法律中增補一條，將新加坡籍公民增補至澳大利亞籍公民同樣待遇。

在14日上午對紐西蘭電視臺發表講話，Phil Twyford表示，這是迎接新一輪市場繁榮的第一步，也是讓年輕的紐西蘭人擁有自己的房子。 “我們正在修訂”海外投資法“，讓住宅用地的管理也納入投資法的適用範圍。“以免房市再次因為外國直接投資的湧入而暴漲，過去五年我們已經見到外國投資帶來的傷害，接下來我們不希望再重複這種歷史。”

“現在市場非常冷靜，我不認為海外買家現在在紐西蘭房市上還有什麼影響力 。”

Phil Twyford繼續表示，政府不希望阻止移民 – 只是想知道在這裡買房子的人想留在這裡。他在媒體解釋新法重點：外國人新建房產然後出售可以不在約束範圍內，因為這會為紐西蘭增加房源，修改後的政策將和澳洲類同。

隨著立法程式啟動，房產新政的更多細節也被披露。

截止目前媒體披露的新政策細節，買房優先順序如下：

（預期2018年4月1日前實施）

第一類    紐西蘭公民和澳大利亞公民，直接買房，無審批；

第二類    紐西蘭永久居民和澳大利亞永久居民，可直接買房，條件是過去一年需要在紐西蘭居住。（過去一年在紐西蘭居住的標準是過去12個月住滿183天）;

第三類    居住不滿1年的紐西蘭或澳大利亞永久居民，以及紐西蘭其他非永久居民簽證，需要通過海外投資辦公室審核後可買房；

上述其他非永久居住簽證包含工簽、創業移民工簽、以及技術移民類和投資移民類別下的resident visa，以及配偶、父母團聚、未成年子女以及難民、薩摩亞和太平洋島國特殊簽證。但不包含短期（臨時）工簽和學簽。

第四類    利用公司及信託購房的，如公司和信託的外國股份大於25%，就需要先通過審核批准才能買房；

第五類    在紐西蘭本地的外籍人士以及離岸的外籍買家，原則上不能購買二手房，除非推倒造新房，然後出售；可購買公寓期房，但購買後也不能自己居住。一句話，其他的非永久的居民簽證類別要買二手房均需審批。而學簽待遇比工簽更差，基本算成外國人，他們今後租房會成為主流。

檯面上，法案中留了2個例外豁免：

* 可增加房源的例外。任何人購買土地建造新房然後出售的，可以獲得新法豁免。包括買家購買一個現有的二手房，推到之後重新建造多套然後出售的，可以豁免；

* 可證明長期心系紐西蘭的例外。針對持紐西蘭非永久的居民簽證的，需證明自己準備在紐西蘭長期居住安家的可例外。

Phil Twyford說，“海外投機者把首次購房者和家庭趕出了房產市場，而這一法案將保證房產價格由紐西蘭的買家決定，而不是國際買家。這類人群“可以買一個房子自己住，需要通過審核，審核標準目前暫時未定”。但是，這類人群“在離開這個國家或者簽證到期的時候，必須把房子賣了。”

居外網海外房產分析師楊嘉錫認為禁止外國人法案的推出並不會立刻對紐西蘭房價帶來立竿見影的冷卻效應，因為實施同樣政策的澳大利亞並沒有看到此舉帶來的實際效果，澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同樣觀點得到紐西蘭房屋研究院的資料支援，目前，紐西蘭的房產擁有者中只有3.8%來自海外。 

編譯：Lisa Zhu

參考來源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

房地產市場蓬勃發展以及較低的房價，吸引著超級富豪們來到德國首都。

長期以來，柏林一直以歐洲的時尚人士、學生和半退休搖滾明星之都而聞名，現在又成為超級富豪們的聚集地。20世紀70年代，當大衛·鮑伊（David Bowie）搬到西柏林三年時，這座城市到處都是價格低廉的住宅和欣欣向榮的地下音樂場所。

目前，鮑伊曾經居住過的舍恩貝格（Schöneberg）地區及其附近的克羅伊茨貝格（Kreuzberg）深受土耳其移民歡迎，現在已經讓人認不出來了。朋克族和革命者被年輕的職業人士所取代，擅自占用建築物的人群讓位於頂層公寓和手工咖啡館，牆上的塗鴉譴責該地區的貴族化。

據負責跟蹤超級富豪活動的調研公司Wealth-X統計，德國共有超過1.3萬位超級富豪（淨值在3000萬美元以上），比2016年增加了近5%。就對富人階層的吸引力而言，其研究將柏林列為最具吸引力第11位的投資地。

“隨著英國脫歐日漸明朗，柏林被認為是全球主權財富和知名投資者的機會主義投資，” Wealth-X定制調研總監溫斯頓·切斯特菲爾德（Winston Chesterfield）表示。

過去20年來，該城市的頂級酒店和公寓開發項目穩步增加。柏林的阿德隆酒店（Hotel Adlon）曾接待過瑪琳·黛德麗（Marlene Dietrich）、查理·卓別林（Charlie Chaplin）和約翰·D·洛克菲勒（John D Rockefeller），於1997年重新開業，並分別於2004年和2013年與麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton）和華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）聯手合作。2012年，位於原丹麥大使館的五星級酒店達斯施圖酒店開業。

雖然目前超級富豪們有很多去處，但他們也在積極尋找投資機會。主權財富基金緊隨其後。

 “湧入德國房地產市場的資金來自世界各地，”第一太平戴維斯投資管理部門歐洲基金管理主管格哈德·萊納（Gerhard Lehner）表示。“顯然對於外國資金，尤其是亞洲資金來說，柏林是極具吸引力的投資市場。”

上月，由加拿大養老基金主導的投資者以近11億歐元的價格購買了柏林的索尼中心，這是今年歐洲房地產市場上規模最大的交易之一。2016年初，第一太平戴維斯以13億歐元的價格將20世紀90年代的波茨坦廣場（Potsdamer Platz）綜合體售予Brookfield Property Partners和Korean Investment Corp，該綜合體包含26.7萬平方米的零售空間。“柏林已經成為德國最具活力的城市，與倫敦、巴黎和阿姆斯特丹處於同一陣線，”萊納表示。

近期，《南華早報》發表了一篇題為《現在是時候投資柏林房地產了》的報道。

據房地產顧問公司仲量聯行統計，截至今年9月，柏林房地產投資總額增至59億歐元，較去年同期增長74%。另外，第三季度該城市的寫字樓占用率創過去十年新高。

其吸引力是顯而易見的。Wealth-X表示，由於相較於其他歐洲首都城市，柏林房價較低，因此，這裡仍是科技初創公司和國際學生的中心——雖然近幾年房價已經迅猛增長。租金一年增長了7%至12%，由於柏林的住房庫存量相對較小，因此，房地產專家預計這一趨勢將持續若干年。

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“德國是公認的新的資金避風港，”咨詢公司普華永道在一篇報告中指出。“2017年，總體投資和發展前景領先的五大城市依次是，柏林、漢堡、法蘭克福、都柏林和慕尼黑。”該報告引用了一位領先投資者的話：“我們認為柏林是未來十年發展最快的大城市。”

但購房者仍敏銳地意識到了潛在的便宜貨，抵押貸款經紀商Enness集團常務董事休·韋德-瓊斯（Hugh Wade-Jones）表示。“我們已經看到外國投資者對柏林的興趣大增。該地區的歷史估值偏低，這激起了投資者對這裡的興趣。剛開始是本地人隨著租金開始上漲，買房具有經濟價值；後來是外國投資者，人們把目光從傳統的歐洲熱點地區移開。”

加上超低的歐洲利率和德國的金融安全性，該城市“廣受歡迎”，韋德-瓊斯補充道。“我在摩納哥合作的一位頂級獵頭目前只關注柏林，如那裡頂級人才的需求。”

由於歐洲最繁榮的房地產市場倫敦在英國脫歐之後面臨混亂，德國柏林預計將成為國際購房資金的主要受益地之一。

“目前，對柏林的興趣主要來自美國和土耳其。在這些國家，柏林被視為安全港，”當地的一家房地產代理商Ziegert的發言人表示。“這也適用於來自亞洲和中東的投資。中國購房者穩步增加，在柏林市中心尋找新的優質開發項目。去年，來自新加坡的需求增加了不止一倍，來自阿聯酋的購房者也在柏林市場湧現。”

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原文來源：《金融時報》
發表日期：2017年11月14日
責任編譯：Zoe Chan

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