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“草原城市”温尼伯 2018年继续以实惠房价打动买家 | 加拿大

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加拿大第八大城市温尼伯，座落於草原三省东缘，半数多的马尼托巴省人口集中於此，是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇
加拿大第八大城市温尼伯，座落於草原三省东缘，半数多的马尼托巴省人口集中於此，是一个运输丶经济丶制造业丶农业与教育的重镇

马尼托巴省（Manitoba）省会和最大城市温尼伯（Winnipeg）经济持续良好态势：据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，温尼伯实际GDP继2016年2.6%的增长之后，2017年增长率为2.2%，预计2018年达2.3%。

图一：温尼伯住宅平均价格（2008年1月—2017年12月）

图二：温尼伯住宅销售活动（2008年—2017年11月份）

图标：黑线—10年均值

在MLS®共享数据库中，2017年11月房屋销量为878套，比2016年多1套，高出十年平均水平4%。11月的亮点是高端市场，在该月共售出50套售价在50万加元以上的独立屋，而2016年11月仅售出34套；其中售价在100万加元以上的有4套，这4套中有1套以200万加元成交，1套共管公寓售价157.5万加元。

MLS®共享数据系统中独立屋和共管式公寓占据总销量的86%，非独立单户住宅今年市场表现稳健，已售出500余套，占据4%的市场份额。11月单位产品销售额上升22%，从年初至今销售额增长11%。

温尼伯经纪人声称，温尼伯是全加拿大价格最实惠的区域市场之一，支持这一说法的是温尼伯30万加元以下房屋所占比例。去年11月，59%的独立屋和77%的公寓售价均于30万加元。占销售总量26%的共管公寓售价在15万加元到19.9999万加元之间。

租赁市场概览

温尼伯普查都会区的空置率从2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月，一套两居室公寓的平均租金为1,107加元，而2016年10月为1,068加元。总体来说，同样公寓的租金比去年同期增长了3.9%。

图三：2017年温尼伯各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

尽管住宅市场仍然疲软，但大量非住宅项目弥补了这一弱势。耗资4.67亿加元的西南公交专用道系统将把曼尼托巴大学（University of Manitoba）和市中心连接起来，这一公交专用道系统将在未来几年成为发展的焦点。在市区核心地段，价值4亿加元的True North Square正在施工，该项目含4栋塔楼，属于多用途建筑。此外，楼高45层的综合项目天空之城（SkyCity Centre）预期将开工。还有位于Portage和Main交叉口的40层，价值1.65亿加元的公寓大楼预期也将启动。该公寓大楼将于2020年完工，届时，除了可供出租的单元外，还将提供零售和办公空间。

温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城（SkyCity Centre），45层高，是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼
温尼伯公寓买家目前看好位于市中心的天空之城（SkyCity Centre），45层高，是多伦多和卡尔加里之间最高的大楼

居外马尼托巴人气房源：

总价 227万人民币 3卧 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
总价约320万人民币， 177平米，4卧3卫， 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息来源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

责任编辑：Zoe Chan & Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

致电4000417515 查询马尼托巴房源和靠谱经纪人。

多个大型重建项目齐头并进 2018多伦多房市不会大跌 | 加拿大

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大多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展
大多伦多地区将在今年及以后看到明显的集约化发展

根据加拿大咨议局（CBoC）的数据，多伦多的实际国内生产总值（GDP）在2017年增长2.7％，预计在2018年将增长2.5％。尽管经济增长率出现小幅下滑，但该地区并未出现有问题的迹象，房地产业将继续受益于这一强劲的经济表现。以千禧一代的单身人士和夫妻为主的居民，仍然追求在市中心的工作生活方式；而企业则渴望招揽人才，热衷于进驻附近的新办公室，以填补他们正在创造的新技术和研究职位。

潜在的购房者可能会不同意，但业内人士并不认为多伦多太贵——至少与目前的世界级市场，包括温哥华在内相比。预计国内外的移民和投资将继续导致整体价格上涨。虽然价格可能暂时下跌，但除非出现令全球经济不振的突发事件或政府政策的重大变化，否则没有人会预期价格出现大幅回落。

图一：多伦多MLS®综合房屋价格指数（2005年1月—2017年12月）

图标：红色—大多伦多地区；蓝色—合计
图标：红色—大多伦多地区；蓝色—合计

图二：多伦多MLS®房屋基准价格（2005年1月—2017年12月）

图标：黑色—综合；绿色—单层独立房；红色—两层独立房；橙色—联排别墅；紫色—公寓
图标：黑色—综合；绿色—单层独立房；红色—两层独立房；橙色—联排别墅；紫色—公寓

图三：多伦多各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

多伦多大都会区的主要空置率达到了16年来的新低1.0％。房屋可负担性问题使更多的家庭租房居住。专门为出租而建造的私人单位新供应不足以满足日益增长的需求，共管式公寓继续充当新租赁住宅的供应来源。

图四：2017年多伦多各类型房屋空置率及租金

豪宅市场趋势

  • 由于豪宅需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。报告显示，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的。
  • 安阁物业 （Engel＆Völkers）预计，被形容为“熔融”的2017年春房价急涨不会在2018年重演。相反，2018年预计增长相对稳定，显示市场调整已经结束。
  • 千禧一代将继续迁离独立式和半独立式住宅，转向靠近市中心的公寓。
  • 多伦多地区最贵的永久产权公寓是玫瑰谷（Rosedale），每平方英尺1,300加元。这个中心社区以其绿化覆盖和丰富的教育资源而闻名，深受家庭欢迎。
  • 受益于轻轨的完工在即，央街 （Yonge）和埃格林顿（Eglinton）走廊将持续增长。
  • 渥太华有“北方硅谷”之称，多伦多也不逊色。其创业经济的蓬勃发展将会持续吸引由企业家丶风险投资家和技术高管组成的全球消费者群体的兴趣，包括最近宣布的谷歌的城市创新实验室——Sidewalk Labs将选择开发多伦多的东边码头和海滨地块，该区域被称为金丝雀区（Canary District）。
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位，成为了公寓项目的热点地区
大多伦多东区的金丝雀区在2016年新建了1,200个新单位，成为了公寓项目的热点地区

以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡，安阁物业（Engel & Völkers）业务遍布全球33个国家，专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后，旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上，为中国内地买家搜索海外房产提供便利。

2018年房市的机遇和挑战

由于机构资本和其他投资者继续寻求稳定的长远投资，对于最佳资产的需求将保持高位。但同样地，这些投资者会采取谨慎态度，因为他们不会为新的物业付出太高的代价——至少不是在其他地方有可能以更好的价格找到更好的收益时。在多伦多，获得资本肯定不是问题，如何找到一个好的地方来善用资本才是。

城市集约化将持续下去，特别是在多伦多。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的大多数受访者指出，大多伦多地区将在今年及以后看到建筑密度明显提高。随着土地供应紧张，有志扩张的公司正在寻找拥有“次等”房地产的地段。一位受访者补充说：“核心还是要让政府把重点放在增加供给上。”他指出，多伦多需要商量出一个新的建筑密度，来提供更多的供应以应对对房屋不断增长的需求，同时保持可负担力。

随着多伦多周边地区的集约化发展，几个滨水棕地项目释放出原先关闭的土地进行重建，引发轰动。一是港口地块（Port Lands）的长期重建，这是占地800英亩的市中心以东的海滨地产。再向西行，克雷迪特港（Port Credit）的开发商最近公布了一个空置海滨土地的大型混合用途重建项目草案。

延伸阅读：

居外推荐E&V优质房源：

央街/布鲁尔豪华Casa Ii公寓大楼——位于黄金地段的一套2卧1卫角落公寓，设有最先进的设施，包括无边泳池丶宴会厅丶健身房和宾客套房。物业编号：37063795（点击图片查看详情）
央街/布鲁尔豪华公寓大楼Casa Ii——位于黄金地段的一套2卧1卫角落公寓，现在仅售约342万元人民币，设有最先进的设施，包括无边泳池丶宴会厅丶健身房和宾客套房。物业编号：37063795（点击图片查看详情）
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着名Valecrest庄园的定制杰作，豪华生活的终极！超过4,000平方英尺的空间，包含高品质饰面的地下室，无可挑剔的娱乐设备，宽敞的主丶客房，以及主层的20尺高天花。物业编号：37085600（点击图片查看详情）
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多伦多湾畔联排别墅。开阔的天空和水域是您梦寐以求，宽敞的露台给您独特而壮观的湖景，优越的地址则给您日常生活中最高的享受。物业编号：35690985（点击图片查看详情）

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参考信息源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）、安阁物业（Engel & Völkers）

责任编辑：Zoe Chan & HY

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源舍·劳伦斯邸——曼城全新旗舰项目限量发售！| 英国

源舍·劳伦斯邸
英国强劲地产市场全新旗舰项目限量发售！

源舍旗舰住宅，开启豪华家中之旅
深厚历史内涵，激发现代居住灵感

仅需 160万人民币，坐拥 250年产权。
屡获殊荣的英国尚选地产集团推出全新旗舰项目，
位于英国热门投资城市曼彻斯特。
现代化设计注入尖端新科技，传递海外之“家”的概念。

活力曼彻斯特 孕育无限商机

据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。过去十年，这一数额并未达到，由此而导致房价持续上涨。基于价格上涨和对居住灵活度的偏好，过去十年内租房需求每月都会增加17,500户。英国现时房屋拥有率进入30年以来的低谷。至2025年，在20岁至39岁的人群中，将有60%会选择租房。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者目光。

根据仲量联行预计至2021年，曼彻斯特的房产回报增速将比英国平均水平高出15%。作为工业革命和现代文明的发源地，曼彻斯特因发展历史、发明创造、传奇球队和音乐成就而闻名于世。这里也是繁荣的金融和媒体产业中心，并已成为英国经济增长最快的城市。

“源舍·劳伦斯邸”所在的西曼城湾综合生活社区，地处曼彻斯特Exchange车站历史遗址，继承丰富建筑与社区遗产。深受昔日伟大发明家、科学家和艺术家的启迪。如今这块宝地已成为英国最大的商业和零售中心区，拥有城市其他区域无可比拟的高端生活方式。西曼城湾优越的地理位置及宽松的投资方式，将会促使租金升值和资本增长保持良好势头，超越已经足够强劲的曼城市场。

源舍·劳伦斯邸 小豪宅新概念

为租而建，融合超高建筑品质与优越地理位置，而劳伦斯邸正是源舍的旗舰楼盘。

极具弹性的投资机会，自住、租赁、出售皆可。开间、一居室至三居室应有尽有。

源舍响应市场最大需求，为租而建，融合超高建筑品质与优越地理位置，为投资者带来无可比拟的城居体验。

西曼城湾——曼彻斯特未来的中心

尚选地产集团及其他杰出开发商，在英国“北方经济引擎计划”的促进下已在此区域投资数亿英镑。

私人投资由曼彻斯特市政府提供支持，保证创造21,000个就业机会的总体规划就此展开。而在中世纪街区额外投资2,000万英镑，还将把这里的游客数量提升20%。

曼彻斯特西曼城湾地处著名的Exchange车站历史遗址。如今这块宝地已成为英国最大的商业和零售中心区，拥有优越的地理位置及宽松的投资方式。

源舍·劳伦斯邸，投资英国房产的难逢之机

屡获殊荣的英国尚选地产集团又一全新力作，160万人民币起，坐拥西曼城湾新型生活社区250年产权。

全新住宅投资项目，坐拥曼城繁华地段——西曼城湾，
体验前沿科技丶时尚现代的居家生活。

作为可租赁、出售、融资的灵活资产， 源舍•劳伦斯邸适应各类人群的需求，这意味着投资者将有机会坐拥大幅的资本增值外加不断增长的租金收益。

英国尚选地产集团 一站海外置业体验

尚选地产集团及其他杰出开发商，在英国“北方经济引擎计划”的促进下已在此区域投资数亿英镑。私人投资由曼彻斯特市政府提供支持，保证创造21,000个就业机会的总体规划就此展开。而在中世纪街区额外投资2,000万英镑，还将把这里的游客数量提升20%。在尚选地产集团，建造房屋或增设投资机会只是基础，我们改变城市生活方式，规划设计极具创意的新型社区。

尚选地产集团载誉无数，专为供不应求的地产市场带来悉心设计和贴心服务，源舍住宅项目应运而生。源舍响应市场最大需求，为租而建，融合超高建筑品质与优越地理位置，带来无可比拟的城居体验。投资者既可享受出租带来的租金收益，也可拥有自住所带来的优质生活。作为可租赁、可出售、可融资的资产，源舍·劳伦斯邸适应各类人群的需求，不论是首次投资者、短期租客还是这个城市的居民。这意味着投资者将有机会坐拥大幅的资本增值外加不断增长的租金收益。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35914697.htm

责任编辑：Zoe Chan

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脱欧后写字楼需求缩减 英国房产巨头转投租赁市场 | 英国

在英国公投脱欧之后，使得英国的办公室需求大量缩减，坐拥720亿美金的地产业巨头Oxford Properties也因此决定将地产业务投入到租赁产业以及亚洲市场。

据《金融时报》报导，目前企业已经在加拿大、英国、美国和欧洲各地都拥有房地产，并希望能进一步扩大资产。公司高级总监Paul Brundage表示，“我们不会减少在英国的企业规模，但比较前几年，会减少一定比例的业务。”

Paul Brundage还表示，英国的脱欧决定，将导致一些公司的银行业务转移至欧洲大陆，同时伦敦的办公室租赁市场也愈加冷淡，而且Oxford Properties也已经将处于伦敦核心地段Holborn的新办公楼The Post Building的一半产业，提前租给了管理顾问公司McKinsey，此外位于伦敦Wall Place正在新建中的另一处办公楼，也同样将其一半预租。

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今年3月份，Oxford Properties以10多亿英镑将伦敦昵称Cheesegrater的摩天大楼Leadenhall Building的部分股分出售给了中国香港企业CC Land
今年3月份，Oxford Properties以10多亿英镑将伦敦昵称Cheesegrater的摩天大楼Leadenhall Building的部分股分出售给了中国香港企业CC Land

点击查看居外网上近35万套的英国房源

在过去一年里，Oxford Properties已经将其位于Paternoster Square办公室产业的五成股权以2亿英镑出售给美国私募股权投资公司Madison Realty，以及以5.6亿英镑将位于雷丁的一处商业停车场出售给新加坡基金Mapletree Investments。在今年3月份，Oxford Properties更是以创地产交易额纪录的10多亿英镑，将伦敦昵称“Cheesegrater（奶酪刨丝器）”的摩天大楼Leadenhall Building的部分股分出售给了中国香港企业CC Land。

与此同时，Oxford Properties也在积极购买海外产业，今年在德国和Madison Realty地产公司合作，以11亿欧元收购了位于柏林的Sony Centre，同时在今年初宣布会在新加坡开设办事处。Brundage先生还表示，虽然目前不会开展在英国办公物业方面的投资，但正计划在住宅房产上进行更多投资，并以租赁房作为重点项目。

目前英国几家大型投资行，包括Legal and General Investment Management以及M&G Investments在内，都十分支持将英国私营租赁行业专业化，英国政府也对该行业表现出了浓厚兴趣，并已经通过上市基金直接参与投资。

来源：《金融时报》
责任编辑：Zoe Chan

居外教您在巴黎如何做不“踩坑”的房東 | 法国

据TheMoveChannel.com 的九月数据显示，法国房产在国际投资者中的吸引力在2017年9月上升至全球第二位。主要驱动因素包括了法国本土稳定的房价、吸引人的贷款利率，和年初马克龙当选法国总统有关， 越来越多的人瞄准当前的法国住宅板块。

在法国，什么样的房产板块最吃香？

便利的交通往往是租客们考虑的首要因素。以巴黎地区为例，很多有车族都选择乘坐公共交通以避免上下班时段的交通堵塞，步行几分钟就能到地铁口的房子相对更容易出租。加之，大巴黎计划（le Grand Paris）*竣工后，巴黎市区与77、91、92、93、94和95省之间的地铁连线将更加便利和快捷，周边房地产业势必增值，被众多投资者看好。

大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久后提出的巴黎城市建设新规划，计划是在巴黎日益严重的城市交通、发展，城市建筑受限制，同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划后的巴黎涉及区域包括凡尔赛、枫丹白露、戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区，居住人口达1500万，GDP约占法国GDP总量的30%。

其次，一些公共基础设施如学校、医疗机构、公园绿地等，是很多有孩子的家庭考虑最多的因素。但具体情况，也和租客类型有关。法国人多数注重生活质量，据法国民调机构IFOP的一项问卷显示：十个法国人中，八人希望住在靠近绿化带的居所。由此导致，公园周围的房屋超出普通价格10-15%。所以，如果您希望租给资金来源相对稳定的当地人，选址不要离绿地太远。而对于中国同胞来说，现阶段，可能考虑更多的是安全因素。一些治安不好的街区，虽然房价不高，却容易失去升值价值。

巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯（La Défense）俯瞰图
巴黎都会区首要的中心商务区拉德芳斯（La Défense）俯瞰图

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什么样的户型最容易出租？

独立单间、一室一厅、两室一厅，投资哪种房型回报更大？通常，小户型在巴黎的回报值较高。一室户单身公寓（Studio）是巴黎学生们偏爱的房型，卧室、客厅、厨房合一，相对合租独立空间更多。所以，需求量很大，一般租赁周期为一年至两年半。但是，通常在学校放假期间，容易出现断档，有一定的不稳定性。

其次，颇受青睐的是一室一厅户型，租赁周期为两年至三年半，租客多为伴侣，相对稳定。但由于价格偏高，回报年限也随之拉长。

記住向物业索要房东大会报告

在法国大城市，用于租赁的房产大多是公寓。那么，每季度则避免不了缴纳物业和工程费用，尤其一些旧的楼房，维修和工程费更不可小觑，稍不注意，可能做了赔本买卖。所以，在购买之前，一定向房屋所在物业公司索要上一年的“房东大会报告”，看“是否有已经投票决定或列入未来规划的大型翻新工程”。

*注：大巴黎计划是法国萨科齐总统上任不久後提出的巴黎城市建设新规划，计划是在巴黎日益严重的城市交通丶发展，城市建筑受限制，同时在兼顾巴黎古老建筑保护的背景下产生的。法国人希望通过大巴黎计划将巴黎打造成世界之都。实施大巴黎计划後的巴黎涉及区域包括凡尔赛丶枫丹白露丶戴高乐机场以及迪斯尼乐园等巴黎周边地区，居住人口达1500万，GDP约占法国GDP总量的30%。

互联网资讯综合整理

责任编辑：Zoe Chan

新移民经商必读（3）澳洲商用物业（店铺）承租指南 | 澳洲

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澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角，因此许多人在如何做尽职调查（Due Diligence）或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此，法律专栏的《新移民经商必读（1-4）》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业和经商的一些主要要求和相关点，包括购买生意的事项，阐述筹划商业谈判的重要性，介绍您可能购买经营的不同生意类型，以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章：

  1. 新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问
  2. 新移民经商必读（2）如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读（3）澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（3） | 澳洲商用物业（店铺）承租指南》：

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。

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一、租约签署前的房东声明与尽职调查

房东必须至少在租约生效前七天将出租人（房东）信息公开声明交给承租人， 该声明中须列出有关店铺和租约的一些重要事实。承租人必须在收到该声明后七天之内将承租人（租客）信息公开声明交给房东。

仔细阅读房东的信息公开声明，检查其中是否包括协商过程中达成的所有协议及任何许诺。在承租人信息公开声明中记录下所有房东或房东代理向您做出的口头承诺。如果不理解或不同意房东的声明，则要立即通知房东。如果需要的话，向房东再要一份新的信息公开声明。

HuiMing6

在承租人声明中一定要写入任何房东曾说过的有关店铺的你认为重要的信息，如房东说过的有关以下方面的话：

  • 途经贸易额；
  • 承租人组合；
  • 房东打算做的任何工程；以及
  • 你享有销售某种特定产品或服务的唯一零售商的权利。”

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二、租约签署时所须知的重点条款解释

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三、租约的相关主要费用

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四、租约的争端与解决

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  • 参考与更多阅读：
    • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
    • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
  • 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事 | 澳洲

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？

首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用，还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近，并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话，这不失为一个可行的办法。相反的，选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主，由于没有过多的时间来管理出租物业，所以，及时选择地产经纪安排出租事宜最佳。

无论买家做出何种选择，值得注意的是，拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时，作为房东，业主也应当购买适当的房东险，例如房屋损坏时的房租损失，租客违约搬走的损失等。

其次，买家需要考虑的问题是，如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而，术业有专攻，买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业，可以继续选择该公司代为管理出租物业，当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验，买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽，了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。值得注意的是，一般经纪公司无论是在出售还是出租时都无法保证租金金额的，只会给出相应的市场标准，买家亦应当根据市场价为出租物业定价。在与地产经纪接洽时，买家可以考虑以下问题：

  • 该经纪公司目前管理着多少租赁物业；
  • 该地产经纪在当前公司工作了多久？
  • 该经纪公司是否定时检查出租物业？
  • 该经纪公司如何有效审查潜在租客？
  • 如果租客迟交房租了，该经纪公司有何办法来解决？
  • 管理费用包含了哪些服务？

一旦买家确定了经纪公司，应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定，例如：多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服务协议里也会列出其他的费用，例如：出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。

 

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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在英国54%城市租房比买房便宜得多 | 英国

根据 Zoopla 的最新资料显示，在英国 54% 的城市里租房比买房便宜得多。

英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额（737 英镑）便宜 47 英镑。（抵押贷款还款额的计算根据城市两居室房屋平均价值的 90%，利率为 4.5%）。

研究发现，伦敦人租房的性价比最高，为 1,861 英镑，比平均按揭还款（£3,001）少了 47%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额便宜 47 英镑
英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额便宜 47 英镑

点击查看英国出租房源

Zoopla 上一次统计相关资料是在 2016 年 10 月，相比上次，本次统计资料显示，租房比买房便宜的城市比例增加了 14%。

但是，Zoopla 的发言人 Lawrence Hall 发表了一个关於调查结果的注意事项。他说：“重要的是要记住：尽管租房在某些地区的短期和中期来看可能会更好，但买房是一项长期投资。”

“而且，长远来说，大多数的 25 年抵押贷款与租赁相比是更好的选择。”

（据钜亨网）

美国房产租赁三种常见模式及注意事项 | 美国

虽然在美国买房的投资者中，有不少人是用来自住，不过，大部分还是想从中得到固定回报，出租获取固定的收益是最好的选择。那么，买家人在国内，如何管理房产，管理出租，能获取多少租金收益，以及买家需要为租金收益缴纳个人所得税吗？这些都是大家在美国买好房后最为关注的事情，以下居外网将为大家一一讲解。

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美国房产租赁三种常见模式及注意事项 | 美国

在租赁方式上，投资者有三种选择：委托经纪人、委托物业管理公司、自己寻找。

 一、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，由于经纪人的专业，可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。通常经纪人要帮投资者查证客人的信用，客人的收入是否稳定，还有家庭情况（几个人住），有没有宠物等。

 办理流程：

  • 和经纪人签订一个委托租赁的协议书；
  • 经纪人帮助您找寻合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客；
  • 在房客提出的申请书中，选择最适合的房客，签订好租房合约，完善租赁的细部内容。
 收费标准：佣金一般是全年租金的6%。

 实例说明：房租2000块/月，一年就是24000，那么投资者需付给房产经纪人的费用计算方式是：24000*6%=1440

居外网提醒：该经纪人只负责帮忙寻找租客，并不涉及房屋管理，房屋管理多由专业的物业管理公司进行，需要另外收费。

二、委托物业管理公司

跟经纪人不同，物业管理公司提供的是出租+管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。我们将在下面的《在美国买房出租 选择优质的物业管理公司非常关键》一文中，介绍如何选择优质物业管理公司。

办理流程：

  • 寻找合适的物业管理公司（评判标准详见“文章选择优质物业管理公司的重要性”）
  • 与物业管理公司签订合约
  • 由物业管理公司全权负责出租、管理事宜
收费标准：各物业管理的收费不一，一般收费为每个月租金的6%-8%。

举例：房客提出房间内存有问题，那管理人员会负责帮投资者维修，比价来找合适的人做修复工作，验收修复工作，满足房客的各种需求。另外，会帮业主处理房客不交房租，迟交房租，或驱逐房客的手续（但修东西的费用，或者驱逐所需要的律师费等等还是需业主自付。管理人员只是执行该项工作）。

居外网提醒：业主在全权委托管理公司之前，最好在经费方面做出约定。如果超过规定费用维修，管理公司需要提出两个公司以上的比价，来征求房主的同意。

三、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。建议想自行寻找租客的投资者，在达成交易前，需对租户做一个彻底的调查，如果可以，通过自己的亲朋好友找到合适的租客，以避免不必要的损失。

四、关于出租条例及注意事项

投资者了解完以上三种方式，就可以选择合适自己的，并与经纪人、物业管理公司签订出租条例。需要注意的是，在美国没有统一的出租合约范本，不同的物业管理公司和经纪人，都有自己的处事风格，以及不同的要求，只要投资者认可其做法，即可签约。

此外，还有2点大家需要注意：

1、  外国人和本地人租房的所有步骤和条款都是一样的；

2、  出租房子算是投资人的一份收入。这个收入每年是需要报税，具体的收费标准，参阅下面《投资美国房产涉及到的各项税费简介》一文。如果投资者没有报税号，还需先申请。

 

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2017年3月纽约市房价和租赁市场的最新指数 | 美国

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美国俗语说：“投资房产，地段代表一切。”在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。

目前曼哈顿公寓的平均价格是2,455,709美元，在这些被抢购的设施的三个街区内，您可预测的平均售价（Average Price）和平均尺价（Average PPSF）为：

在纽约被抢购设施的三个街区内可预测的平均售价和平均尺价
在纽约被抢购设施的三个街区内可预测的平均售价和平均尺价
纽约市租赁市场的最新数据
纽约市租赁市场的最新数据

欢迎来到租房优惠的阴影世界。

尽管同比去年的租赁市场下降1％，但今年曼哈顿租凭市场持续两个月出现了平均价格小幅上涨。自二月份以来，三月份的平均价格为$3,539上涨了1.1%，平均每平方英尺平均价格上涨0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以来，拥有门卫的大楼在套房至3卧式的平均租金价格上涨了1％，但在4卧室以上却下降了2.8％。而非门卫的大楼比上个月以来平均增长了2.5％。在3月份里，我们可见更多租金下调的的房源，这种现象平均每月上升了11.3%而房源库存总量稳步增长8.5％。由此可见，房源的增涨提高了市场的价格竞争。许多大业主，在过去几个月里提供了优惠配套给新租客。德诗集团（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了两到三个月免费租金来代付经纪佣金。在金融区一代，180 Water Street 和 70 Pine Street则提供提供了两到三个月免费租金给签两年租约的租客。

市场总是有租房者愿意每两年从一座新建筑跳到另一栋，寻找最新的优惠套餐，但很多人不喜欢这种不稳定的生活。根据TOWN截至2017年4月7日的《租赁优惠报告》里，曼哈顿有1,800个房源以及布鲁克林和皇后区共有500多个房源提供这类激励措施。报告里也指出曼哈顿子当中有63%所得到优惠的房子介于在$2,500至$5,000租金内，上东城占了总数量的15.5%。在布鲁克林和皇后区里，威廉斯堡（Williamsburg）成为榜首。许多新开发的大业主试图通过提供免费租金来竞争。当租客享有超过两个月免费时，折后租金与实际总租金之间会产生相当大的差距。有些租客会觉得不想在两年后处于不安心的位置，因为他们续约时必需支付租金的实际面值加上潜在的2%到5％的租金上涨。在许多情况下，优惠配套都不公开的，因为业主不想通过以较低的价格签署新的租户，来打乱楼宇中的现有租户。

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如果，您想在纽约投资房产可委托有经验的中介为你分析当地的行情。我个人认为，很多租客会选择投向小业主的房子因为这类公寓的平数和设计都比出租大楼的大和好看。此外，精明的租客一般会觉得小业主会合理的涨租。

 

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

Juwaicolumnist

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