年收益率可達8.4% 西班牙房產投資的極好時機

購買住房再出租,年收益率可達到4.4%。如果再加上12個月的增值率,該數據可上升到8.4%。

房產投資再次成為儲戶和投資者尋求高回報和低風險投資的棲身之所。在債券和存款提供非常低的收益率時,房地投資是個安全的選擇。

購買壹套公寓再出租,年收益率可達到4.4%。如果再加上房產12個月後的增值,也就是潛在的收益率,該數據可達到8.4%。這是西班牙全國平均值;像馬德裏或巴塞羅那大城市該利率更高,尤其是市中心區域,利率可接近20%,因為房價漲的力度更大。

西班牙房產投資
4.4%的平均收益率,如果再加上增值空間,高達8.4%的收益率促使越來越多的投資者走進房產投資行列。圖為西班牙名城巴薩羅那。

8.4%是西班牙銀行最新公布的數據,相應於2016年第三季度末。該季度的投資毛收益率為4.4%, 同期國家統計研究所公布的房產價格指數上漲了4%。根據房產註冊局公布的數據,第四季度的總收益率高達10.1%,第四季度的出租收益率達到4.4%,房價漲到5.7%。

住宅市場在2017年成為鞏固市場的壹年。首先,房價明顯上漲。分析專家預測,增值空間大概在5%,另外,銷售量也在快速增長,去年已經高達13.6%,預計今年再漲10%。同時,去年租金暴漲15.9%。

現在是不是投資住房再出租收益的好時期?本報咨詢過的地產專家的統壹回應是“是的”,越來越少的質疑。當然,投資的選擇是至關重要的。

房產投資者持續在增長。4.4%的平均收益率,如果再加上增值空間,高達8.4%的收益率促使他們選擇購房投資。根據西班牙地產公司Tecnocasa和巴塞羅那龐貝發布拉大學報告,上個季度尋找收益率的房產投資者占市場的28.1%,高於上壹年24.65%的市場。如果西班牙的平均毛利率是4.4%,分析過的重點城市毛利率高達6.9%。去年馬德裏租金漲了6.26%,巴塞羅那高漲11.84%。

總之,基於高收益率,加上過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲,現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

Source: Expansion 5March2017, Spanish Financial Newspaper

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西班牙“買房移民”政策常見問題整理

壹、現在移民西班牙有哪些優勢?

1、社會福利

獲得西班牙居留權後,子女可享受免費教育,購買醫療保險後全家可享受與當地人同等的醫療福利,可在申根區26個國家自由居住和旅行,無需簽證。持有西班護照可以享受全球165個國家免簽或落地簽。Werner Capital表示,西班牙有著優質的教育資源,移民西班牙後,子女未來將擁有在整個歐盟和歐洲經濟區的自由發展空間。

2、永久產權

西班牙境內房產為永久產權,土地為私人所有,並可世代相傳。值得壹提的是,境內部分地區免遺產稅,投資者所購買的房產性價比將會更高。

3、宜居國家

西班牙作為歐洲大國,地處南歐,風景如畫,氣候宜人,是國際第三旅遊大國,歐洲第壹大旅遊國,政局穩定,生活成本比其他歐盟國家低,同時擁有高質量的生活品質和豐富的休閑娛樂設施,人均壽命80歲。

4、留學優勢

西班牙語是世界上超過22個國家的官方語言,同時也是27個國家的常用語言,亦為當今世界之第三大語言(約5億人口的母語),小語種對於將來的子女就

業很有幫助,且西班牙高等院校排名世界領先,有著豐富以及精良的師資隊伍,擁有世界排名靠前的初高等教育。

5、購房風險低,西班牙地產未來升值空間巨大

西班牙法律制度健全,信用制度完善,房產商誠信度高,購房風險低 。西班牙是歐洲經濟復蘇最快的國家,房地產市場緊俏,房源供不應求,上漲空間明顯。

二、申請西班牙“買房移民”時,買什麽類型的房產更加靠譜?

1、投資房

投資型房產,易租易售。西班牙買房辦移民,除了獲取西班牙身份意外,更重要的是買房也是壹種投資行為。用國內的炒房思維去西班牙投資,也許就不太適用。從過去投資的經驗看,市中心的公寓就比市郊的別墅好租,因為在西方,年輕人沒有買房結婚概念,小兩口以租房為主,租房壹般公寓居多,等到經濟實力和家庭成員增多後,會考慮購買郊區較大壹些的獨立房型。 所以從投資的角度看,如果打算購買的房產並不急於自己住進去,那麽好出租就尤為重要。

2、頂級度假房、海邊別墅

如果要投資西班牙房產,度假房以及海邊別墅最受歡迎,西班牙的這種度假房產大多集中在海濱城市或者海島上。比如:瓦倫西亞的海濱城市(阿利坎特的白色海岸),安達盧西亞的海濱沙灘(馬拉加的馬貝拉),以及海島(馬略卡島、伊比莎島和加那利群島)等等。了解更多西班牙房源

3、商鋪、酒店、酒莊等商業地產

除了投資居家型住宅,商業型地產也是不錯的選擇,西班牙現在有很多拋售型的商鋪、酒店和酒莊,抄底價格絕對物超所值。

4、學區房

如果家裏有孩子的,難免要為孩子以後接受更好的教育作長遠打算。獲得西班牙居留許可以後,可享受當地同等的福利,西班牙中小學實行免費義務教育,除此之外,西班牙的私立學校學費相比北美和西歐其他國家低得多,不妨早為孩子教育多做打算。

西班牙買房移民
西班牙標誌性建築——聖家族教堂,可謂是世界建築學當中的壹個神作。

 

三、西班牙投資移民拿到的是什麽身份和入籍有什麽不同

在新的法案中,申請者2年後續簽即可直接獲得5年的居留簽證,之後也是每5年續簽壹次。續簽時需維持房產,也沒有居住要求。如需轉永居,則需要在5年之中住滿4年2個月。

移民西班牙拿到居留權的申請人,其福利待遇與本國公民相同,唯壹區別在於前者沒有政治權利,但這條其實與申請人的關系並不大。

四、西班牙“買房移民”如果不成功,房子怎麽辦?

購買的房產出售或出租,業主可以委托專業機構來出租此房產。也可以辦理委托立即出售,或者在未來西班牙房產升值後自由出售房產獲利。

西班牙投資移民法案是壹項嚴謹的法案,法案對投資移民西班牙應具備的條件和需要的資料都有明確的解釋。專業的移民公司會對客戶的情況和移民材料進行嚴格審核,不會出現無故被拒簽的情況。

五、西班牙移民房產在出租出售上有什麽限制?

西班牙憲法和民法保護西班牙私有財產的絕對所有權,西班牙所有的房產都是永久產權,任何時間都可以自由出租。獲得永居後房產可隨意出售。

六、投資移民政策對購買的房產有什麽要求

可以是公寓、別墅、商鋪等各種類型,基本沒有限制。

西班牙買房移民
西班牙首都馬德裏市區實景

七、整個投資移民的手續多久可以辦好?

根據規定,行政部門壹般會在十個工作日內通知申請結果。當投資人持簽證來西班牙換發居留卡時,需要預約遞交申請,申請遞交後壹般二十個工作日內給予答復。收到居留批準信後,再次預約按手印,然後在2個星期後即可拿到居留卡,也就是我們說的綠卡。

八、投資移民壹定要購買壹套50萬歐元的房產嗎?

西班牙投資法案規定,通過投資房產的方式移民西班牙,只需購買的房產總價值超過50萬歐元即可。也就是說,可以買壹套50萬歐元的房產,也可以購買2套甚至3套房產。

九、投資移民是否真有看得到收益的投資?

縱觀整個西班牙房產形勢,西班牙房產的平均水平已經跌至2007年同期價格的61%,基本已經達到2002年的平均水平。如果購買多套市中心的公寓用來出租獲益的話,壹般保守年收益率可以達到3%-6%左右。旅遊旺季收益更加可觀。點擊了解更多西班牙房源

十、在西班牙買好房子後,換西班牙居留卡的手續應該在哪裏辦理?

在西班牙辦理好西班牙購房手續後,需要先向其中國戶口所屬領區的西班牙駐華使領館申請投資移民簽證。當獲得簽證來西班牙後,申請人可以在其購買房產的所在地辦理更換正式居留手續。

十壹、非盈利居留和購房居留比哪個更加有優勢呢?

非盈利居留

第壹規定了申請人及其家人不得在西班牙通過工作的方式獲得資金,也就是說申請人在西班牙期間只能通過在西班牙自主創業或國內的工資收入、房產收益、股票以及養老金等方式獲得在西班牙生活所需的費用。

第二嚴格限制了申請人在西班牙的居留時間,每年至少在西班牙居住半年。

通過以上兩點我們就可以看出,所謂的“非盈利”,指的是申請人無法在西班牙工作,並且無法通過該項目進行投資增值。

非盈利居留的主要目的是利用非盈利性居留項目可以吸引海外投資者到西班牙創業,消費以及經商

通過吸引海外投資者到本國創業、經商,可以緩解西班牙經濟疲軟、增長緩慢的狀態,激發西班牙市場活力。

如果您符合條件的話,非盈利居留不失為壹種很好地選擇。

西班牙買房移民
西班牙城市薩拉戈薩

十二、西班牙移民到底適合什麽樣的人群,自己適不適合?

1、抄底投資人士

眾所周知,受新“國五條”政策的約束,越來越多的富裕階層將目標轉向國外。而地產經濟曾壹度是西班牙經濟中很重要的壹部分,現今的西班牙房價正處於歷史上的低谷時期,因此當下是在西班牙投資購房的最佳時期。此時購房定居可謂壹舉兩得,既可以獲得居留身份,又可以實現投資的回報,享受巨大的房產增值或出租收益,適合熱衷於房產投資的人士。

2、度假養老人士

巴塞羅那是被世人公認的最適合人類居住城市排行榜上排名第二的著名海濱城市,蔚藍的天空,清澈的海水,溫暖的陽光,和煦和海風,深邃的山林……西班牙作為頂級度假天堂,可以使您在繁忙的工作之余獲得安全舒適的生活環境,享受高品質生活的人士。此外,西班牙政治穩定,治安良好,人民友善,食品安全,且當地擁有超過30萬華人,投資者更易融入主流社會。

3、長期居留人士

根據法案,50萬歐元購買房產後,投資者可獲得2年的居留簽證,兩年內登陸西班牙壹次即可。在滿足所需居住時間後,投資者可選擇申請更新居留簽證,更新後即在西班牙境內繼續居住2年。由於西班牙為歐盟和申根成員國,投資者可自由通行26個申根國無需簽證。

4、商貿往來人士  西班牙被譽為“歐洲之門”,是排名歐洲第四的最大經濟體之壹,在這裏,既可以打開通往歐洲各國的貿易之路,又可以通過這裏取得和拉丁美洲的聯絡機會,因為語言的便利,讓壹切商業活動變的可能。

5、子女留學人士  西班牙的歐盟及申根國家身份,使投資者輕松實現子女的名校夢想。獲得居留簽證後,投資者可以自由出入歐洲國家,其子女可在26個申根國家自由學習,報讀歐洲名校,享受本地生低廉的學費待遇。

值得壹提的是,西班牙語是世界上超過22個國家的官方語言,同時也是27個國家的常用語言,亦為當今世界之第三大語言,小語種對於將來的子女就業很有幫助,且西班牙高等院校排名世界領先,有著豐富以及精良的師資隊伍,擁有世界排名靠前的初高等教育。

十三、西班牙移民有沒有語言限制,會不會影響生活

西班牙對移民的語言是完全沒有限制的,但是會對生活有壹定影響,如果能熟練使用英語的話,生活基本沒有影響,如果並沒有其他語言基礎的話,2年左右基本可以在當地口語交流沒有問題,西班牙當地華人比較多占總人口的六分之壹左右,到處都有華人店鋪和華人服務,基本上沒有特別大的困難。

 

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2017年西班牙房市報告:海外買家在西班牙投資買房的原因 | 海外

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西班牙的生活方式難以企及,既輕松隨意,又安全,適合兒童居住。該地的氣候可滿足所有人的喜好,一年四季分明,冬天裡北方白雪皚皚,南方則是亞熱帶氣候區,西班牙最南部的安達盧西亞地中海沿岸地區冬天氣溫是歐洲大陸最好的。西班牙海灘和碼頭獲得的藍旗獎(符合歐共體有關標准、授予海濱游覽勝地的獎項)數量比北半球其他任何國家都要多,共有679個。至於文化旅游顧客,西班牙共有45處被聯合國教科文組織列為世界文化遺產的景點,數量之高列居全球第三位,僅次於意大利(51)和中國(47)。按地區劃分,安達盧西亞的世界文化遺產景點最多,高達7處,到2018年可能是增加到8處,因科爾多瓦郊外麥地那阿沙哈拉宮已被提名為西班牙下一個候選遺產景點。

在西班牙享受良好的生活並不昂貴,根據歐盟統計局數據顯示,這裡食物和飲料價格低於歐盟平均水平,而且西班牙還享有世界第一流的美食。在過去十年西班牙餐廳5次被列為世界前50名餐廳首位,2016年,西班牙是唯一有三家餐館位列世界前十名的國家。運動和戶外運動愛好者也能在這裡找到眾多活動選項:高爾夫、網球、馬術、滑雪、風帆衝浪板、山地自行車運動、攀岩、徒步旅行、釣魚——選擇之多不勝枚舉。總結而言,西班牙生活質量是其他地區難以匹敵的,氣候、美食和戶外生活方式,西班牙人平均壽命是歐洲最高,同時是全球第二高,僅次於日本。

從投資的角度來看,我相信黃金地段的房價已經收復在2008年至2014年之間丟失的一半失地,那個時候即使是最好的地段,房價也平均下降40%。所以,在我看來,相對短期內仍有高達20%的資本增長潛力,直至房價重回之前的水平,從這一點來看,毫無疑問,房價將會繼續上漲至新高。2016年租金收益率再一次表現強勁,黃金地段最優質且裝修豪華的房產旺季入住率高達100%,考慮到2016年西班牙海外旅客數據突飛猛增,這不難理解。數據顯示,2016年西班牙海外旅客人數飆升並首次突破7000萬關口,在2016年年底前達到7530萬人次,甚至超過了最樂觀的預測,較2015年上漲10%。據西班牙旅游部數據顯示,65%的西班牙游客選擇入住酒店,另外35%卻沒有。顯然,其中一部分人將會與家人和朋友住在一起,一部分人會擁有自己的房子,但很多人私下仍然對出租房非常感興趣。按粗略的估算,如果旺季周內短期度假租賃房全部入住,總收益率在5%以上是可以實現的,全年的長期租賃總收益率也跟這差不多。

實現更高收益率的關鍵是關注長短期混合度假租賃,關注旺季短期度假租賃的同時,其他時候還要關注較長期的租賃,西班牙一些地區享受真正12個月的旺季,這在西班牙意味著進入最溫和的氣候和高爾夫球旺季。我不是指有一個或兩個距離不到30分鐘車程高爾夫球場的地區,我的意思是10月和次年6月之間能引來重量級高爾夫球手的地區,這裡就是陽光海岸(Costa del Sol),也是高爾夫海岸(Costa del Golf),具體而言是在馬貝拉(Marbella )和聖佩德羅(San Pedro)之間黃金地段。在這個地區是可以實現8%以上總收益率,其中約有5% 以上來源旺季周,另外3%以上是來源中淡季周,主要是短期需求,但是冬天也有最長三個月的需求。隨著黃金地段高質租賃房產需求超過供應,收益率應上漲,即使房價上漲,因為租金價格也在增加,而且不用說,租戶標准的要求包括免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內部裝飾和設備。

當我為要求可靠租金收入的客戶工作時,我將目標鎖定在特定區域,尋找某一種類型房產,拒絕考慮其他。若是地段不好,即是只是隔幾公裡,收入也可能會減半。在特定地區找到正確地段的同時,需要找到合適的地區,因為一些地區迫於強勢酒店壓力以及當地人的不滿立法反對短期假期租賃。在城市中心尤其如此,比如巴塞羅那(Barcelona)和馬德裡(Madrid),一些地方的假期租賃超出了當地人的負荷。所以,如果租金收入是你購買計劃的要求,你需要查看檢查所處地段的自治區立法,因為各個地方有立法差異。

因此,隨著價格繼續上漲,對於購房出租的投資者和非居民業主而言,這裡的房產都有優質的租金收益潛力,加上難以企及的生活質量,海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因。但是如果想在不住的時候出租出去,這樣房產不會長時間空置,並幫助彌補運營成本,在當地法院留下一串鑰匙並祈禱不會有緊急事件發生的日子已經過去了,你需要作的就是准備好租賃。

 

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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2017年西班牙房市報告:海外買家買什麼好?| 海外

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隨著房地產市場崩盤,買家偏好轉向現代風格建築,大量玻璃和平頂設計,而隨著建築活動再次開始,這種趨勢只會加速。 但每個趨勢都有一個適用期,我想知道,以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候,我曾為之服務的數位客戶明確強調,對於那些“白盒子”,他們甚至連看都不想看,他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格,但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築,我認為買家偏好開始偏向個性主義,至少最高端的市場是如此,我認為安達盧西亞(Andalucia)的兩個新項目將在2017年獨領風騷,遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan,五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等,每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助,定於2017年初開工,2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德(Sotogrande)將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區(La Reserva de Sotogrande)將制定新標准,並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外,還會有少量的特殊住宅,被稱為“The Seven”,每套住宅都由不同的世界知名建築師設計,這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場,轉售在2016年房產交易中比例約為82%,不過這其中包括銀行銷售數字,因為銀行收回被視為第一次銷售,因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升,但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後,所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區,市場重心更偏向沿海地產,在我看來,對於非常特殊的買家而言,農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在,買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產,而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內,我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市(Marbella)與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右,不過,馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法(PGOU)之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前,2015年1月至9月期間,492個建築許可證獲批,而2016年同期,即2016年1月至9月,僅有128個建築項目獲批,其中78個項目是個人住宅,另外50個項目是公寓。相比之下,截至2016年9月底,埃斯特波納(Estepona)457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少,而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築,等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞(Nueva Andalucia )3個別墅項目的許可證。

所以,2016年的市場全部都是關於轉售,預計2017年也將是這種情況,在我看來,這是必然的發展。事實是,黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立,我對客戶的建議是,買二手房,經濟效益更好,即使二手房可能需要一些翻新,甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況,也不要因此退縮,因為即便如此,建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房,每平方米價格比新建房更便宜,若是公寓或聯排別墅,比新建房或近幾年來新建的房子,面積也將更寬敞,位置更佳。然而,非常清楚的一點是,新建房一上市,海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去,即使是相對於轉售房產,新建房價格過高,面積較小,地段也不是最佳。關於這一點,我也覺得費解,我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

 

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PLS Consulting公司:專業指導提供壹條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外

越來越多的投資者把目光聚焦在西班牙,想去投資西班牙房地產。根據西班牙“經濟、工業、競爭部”的政府工作報告,西班牙2016年經濟增長3.2%, 2017預計增長2.5%。PLS Consulting 公司是一家專注於面向於中國投資者與購房人士的房地產銷售與管理,初衷很簡單:讓所有西班牙購房、投資人士獲得與西班牙國內購房者一致的房產價格。無論是購買公寓、別墅,或者投資商鋪,PLS Consulting 公司將為您提供最專業的意見和幫助,誠實守信、立足長遠、以客戶為導向、為客戶著想,讓您實現自己的夢想。

聚焦公寓、墅——設定置業“小目標”,抓住良機迅速出手

您盡可以將全西班牙境內的房產項目交托給PLS Consulting——鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,公司提供地產服務一條龍服務:西班牙地產投資項目實地考察、接待;地產購買咨詢以及手續辦理;申請歐盟居留;法律咨詢;地產項目管家以及租賃服務以及地產設置、裝修等全方位的服務。

PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
PLS Consulting 公司是一家專注於面向於中國投資者與購房人士的房地產銷售與管理
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無論是購買公寓、別墅,或者投資商鋪,PLS Consulting 公司將為您提供最專業的意見和幫助,讓您實現自己的夢想
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PLS Consulting公司與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主聯系,獲得一手房源

良好的經濟增長態勢也促使西班牙的房地產正在逐漸走出寒冬,步入一個溫暖的冬天。西班牙國內房產銷售數量增加、銀行房貸效率加快(2016年,西班牙國內各家銀行共發放275,000項信貸,比2015年增長13%)、大城市價格提升(馬德裡、巴塞羅那等城市年度增長更是達5%左右),低價的房產正在向我們說bye bye,投資房產更需要專業指導和廣闊的視野。

PLS Consulting公司的自成立以來,在接待的中國投資人士當中不時會有人詢問在首都馬德裡以及濱海城市奧運會這樣的城市裡,是否有50萬人民幣的房產?是否在市中心花100萬人民幣可以買一套100平米以上的大宅子?或者100萬歐元能夠買一棟別墅?我們只能說,走入2017年,這些“夢想”也只能停留在夢想的階段了。

根據西班牙《 國家報》報道:“在西班牙國內仍然會有一些業主因為經濟的需要出售手中的房產,但是議價的空間會變得更加有限,買方市場逐漸變成買賣雙方平衡的市場;房價將會繼續上升,西班牙大城市的中心高檔地段更是會出現一個價格增長高峰。”馬德裡市中心少之又少的新盤單套公寓2016年價格甚至高出2015年10多萬歐元,這在西班牙近幾年的房地產界內可是十分罕見的“景像”。

在房價回暖的同時,租房市場也在為漲價預熱,2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%,預計2017年房屋租金將會一直保持這種增長態勢、一路高歌。PLS-Consulting公司建議投資者根據自己的情況,適當設定一個投資置業“小目標”,心儀房產不等人。

投資商鋪——投資回報率高,把握機會盡早下手

商鋪作為一個投資回報率高的房地產產品,一直受到中國投資人士的青睞。目前馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間,因此受到投資者的密切關注。

商鋪的銷售速度也超過住宅的銷售速度,往往有時候PLS-Consulting將商鋪信息發給客戶後,客戶一、兩個月後在前來西班牙進行房地產考察之前,公司已經賣掉了一些搶手的商鋪。所以真的有某個商鋪適合投資,建議投資者盡早下手。

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2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%,預計2017年將會一直保持這種增長態勢
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PLS Consulting公司堅信:在地產買賣價格以及地產服務等方面,中國投資人士應享受與西班牙投資人士等同的價格與條件
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鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,PLS Consulting Partnership提供地產交易一條龍服務

PLS Consulting公司與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主聯系,獲得一手房源,和你一同與賣房者“討價還價”,絕不虛報任何價格;服務費用一目了然,沒有任何備注小字或“貓膩”;公司堅信:在地產買賣價格以及地產服務等方面,中國投資人士應享受與西班牙投資人士等同的價格與條件,不應浪費哪怕只有一分的冤枉錢。     

鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,PLS Consulting Partnership提供地產交易一條龍服務:西班牙地產投資項目實地考察、接待;地產購買咨詢以及手續辦理;申請歐盟居留;法律咨詢;地產項目管家以及租賃服務以及地產設置、裝修等全方位的服務。

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最新!西班牙房產交易稅費全解析!

西班牙稅改後,外國人在西班牙進行房產交易需要繳納哪些稅費呢?

盡管西班牙房地產市場仍舊低迷,但買房的外國人數量自2010年起卻呈逐步上升之勢。西班牙發展部數據顯示,去年第三季度,外國人購房數占了該國房產總銷量的1.28%。壹旦交易產生,財政義務就不可避免。那麽,在買賣房產的過程中,參與者需要支付哪些相關稅費呢?

最新!西班牙房產交易稅費全解析!
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西班牙精品房產項目推薦

當個人,無論是西班牙人還是外國人,決定在西班牙置業時,他們不僅要為房產付錢,還要支付其它必需的費用,如房地產評估費和相關稅款。

購房稅

西班牙主要有兩種不同的購房稅,取決於所購房產是新房還是二手房。

購買新房時,需要繳納10%的增值稅。如果購房款是250,000歐元,所需繳納稅款應該是25,000歐元。

購買二手房,要繳納的是財產轉讓稅。稅率視各自治區而有所不同,壹般為房屋總價的5%-10%。以上訴250,000歐元為例,財產轉讓稅則為12,500-25,000歐元。但是,如果稅務所認為房產實際價值要高於購買價,也可以征收更高的稅。每個自治區的稅務所都制定了個最低房價表,用來計算個人買房時所需支付的最小財產轉讓稅。

不知情的購房者可以能會發現,即使已經繳納了7%的購房稅,還不得不支付額外的財產轉讓稅。這部分金額可能是實際購房款與稅務所制定最低價之間差價的7%,還要加上遲付利息。

例如,購買壹間公寓花費250,000歐元,財產轉讓稅可能是17,500歐元(250,000 *7%)。如果稅務所表格顯示,此房最少值300,000歐元,那麽相應的財產轉讓稅應該是21,000歐元。也就是說,除了17,500歐元外,買房者還需要支付額外的稅費(300,000-250,000)*7%=3,500歐元,加上利息。

在某些地區,大家庭享有稅收優惠。比如說,在馬德裏市,如果所購二手房為壹個大家庭的主要居所,那麽財產轉讓稅是4%。

印花稅

無論是買賣新房還是二手房,都要依法繳納印花稅,稅款為房產總價的1%加抵押貸款的1%。

公寓銷售稅

Eslawyer律所的創始人Elena Serrano強調,在西班牙的非居民賣房者還應支付下列非居民所得稅(IRNR)和土地增值稅。

非居民所得稅

西班牙1月1日生效的稅務改革對該國公民和外國人都產生了影響,因為它改變了非居民所得稅。貨幣調整系數,壹種過去被用來修正通貨膨脹對房產價值影響的系數,已經被取消了。這意味著,將不再考慮當前1歐元與十年前1歐元的價值區別。

至於那些減稅系數,或只適用於截止2015年的不高於400,000歐元的交易,無論是住宅、股票或其它1994年以前所購資產。壹旦超過400,000歐元的上限,減稅系數將不再適用,出售地產的總資本利得必須申報納稅。適用的稅率將取決於房產類型和購買年份。這類系數的目的在於減少最古老資產的價值暴漲的資本利得。

簡而言之,鑒於稅率的下調,出售物業時,如果總資產不超過400,000歐元,那麽資本利得的稅費較以前低。壹旦資產價值超過400,000歐元,所適用的稅率要高得多。

非居民財產轉讓稅稅率在2015年為20%, 在2016年將是19%。如果壹個外國人2000年斥資120,000歐元購置了壹處西班牙房產,在2015年初以300,000萬歐元的價格賣出。總資本利得為180,000歐元,相應的所得稅稅率為20%,那麽要繳納的稅款數額將為36,000歐元(180,000*20%)。

此稅額也可減少。買方有義務申請數額為售價3%的預扣稅,以防止非居民欠稅。正如律師Elena Serrano所指出的:“大多數時候,很難找出壹個外國人身處何方,這個義務就被強加給了買方。”

土地增值稅

土地增值稅,又名市政資本利得稅(plusvalía municipal)。和西班牙公民壹樣,任何壹個外國人出售自己的房產時,都必須繳納土地增值稅。此稅也適用於由於土地增值而出售的房產。這就是為什麽有必要評估房屋購買和出售時的土地價值差異。針對土地價差收取的稅率,具體取決於房產所在城鎮,納稅事宜必須在房產交易完成後的30天內完成。

但是,律師Elena Serrano提醒,賣家不在西班牙的情況下,買家有義務替賣家繳稅。

 

 

西班牙中國移民逆勢增長 華人再成“明星” | 海外

西班牙《歐華報》報道,在整個西班牙馬德裏大區共生活有120萬移民,也就是說每五個市民中就有壹個是外來移民。這是馬德裏社會事務署近日公布的壹份移民情況調查統計資料顯示的。此項調查涉及方方面面,中國移民也再次成為旅西各族裔移民中的“明星”。

2月21日西班牙《國家報》在壹篇相關報道中說,“在2015年,生活在馬德裏的中國人數量為55784人,占外國移民總數的6.74%。而在去年,華人人數就躍增到了171976人,在移民總人口中的比例上升到了14.33%。”由此,西班牙記者得出結論:在短短兩年內,馬德裏的華人人數就增加了三倍,由過去第三大移民群體“晉升”為第二大群體,僅次於羅馬尼亞人。經濟危機爆發以來,西班牙的移民人數壹直呈下降趨勢。而此次《國家報》的報道中,旅西華人卻逆勢增長,並“爆炸性加速”,所以旅西華人又壹次被“塑造”成為外來移民中的“明星”。

《國家報》的這篇報道,很多媒體,包括壹些華文媒體也都進行了轉發。然而面對馬德裏華人“兩年內就增加了三倍,達到171976人”的說法,《歐華報》在采編時就產生懷疑,於是咨詢了誠信基金會的Julia、馬德裏移民局長,並進壹步查閱了馬德裏大區網站上《2016移民概覽》的原文,最終確定,西班牙《國家報》記者在報道上引用數據時張冠李戴,存在巨大的謬誤。

據馬德裏大區《2016移民概覽》的介紹,馬德裏大區共有862085名移民,占當地人口總數的13.15%,其中中國移民為55784人,占外來移民人口總數的6.47%,在馬德裏移民群體中排名第三。

雖然馬德裏華人此次被誤讀為人口爆發式增長的“明星”,但壹直以來,中國人在創業、登記社保、紮根西班牙等方面的“表現”也的確是最為出色的“明星”。

馬德裏移民概況

自2008年開始,馬德裏大區每兩年都會進行壹次有關當地移民狀況的社會調查。去年11月到12月,馬德裏大區移民觀察室和大區資料研究中心聯合進行了新壹屆的統計調查。

在調查中,除了搜集統計資料以外,工作人員還選擇了馬德裏大區內3007位來自羅馬尼亞、厄瓜多爾、摩洛哥、哥倫比亞、秘魯、中國、玻利維亞、多米尼加、巴拉圭、保加利亞、撒哈拉以南國家,以及其它國家的移民,進行了問卷調查。

經過綜合匯總,目前相關結論已經出臺。在馬德裏大區的862085名移民中,有61.86%的人決定“紮根”西班牙,“直把他鄉作故鄉”。這個比例與2014年47.96%的水平相比,有了較大的提高。與此相對應,將來想要返回自己國家的移民比例也由2014年33.21%降低到25.07%。在有回鄉打算的移民中,11.14%的人在短時期內就要回國;29.70%的人打算在退休以後回鄉養老;另有59.15%的人要等幾年再回去。從這些數據中,也可以看出移民對馬德裏的滿意度和認可度在不斷提高。

在去年進行的調查中,擁有西班牙國籍的移民人數也從2014年23.75%上升到27.77%。這也反映出移民入籍的人數近幾年也在不斷提高。

據介紹,有關移民人口的情況,主要來自於西班牙的住家登記資料。在馬德裏大區的移民中,93%的人都登記在他們所居住的市鎮內。這說明移民的遷徒和流動不是特別頻繁。對於這壹點,在移民的就業方面也有所體現。在抽樣統計中,71%的受訪者是有工作的,只有13%處於失業的狀態。這壹組數據與2014年59.49%的就業率和28.25%的失業率相比,都有所改善。

此外,在從事勞動的種類上,87.48%的移民勞動者都是打工的,10.04%的人是自己創業當老板。與2014年85.43%和13.87%的水平相比,可以看到在移民就業率提高的同時,創業者人數有所下降。如果從國籍方面來看,移民就業率最高的群體分別是巴拉圭人(85.92%),哥倫比亞人(83.49%)和玻利維亞人(81.69%)。在失業率方面,失業率最低的移民群體是巴拉圭人(6.34%)和中國人(7.42%)

在移民所從事的職業上,占比例最大的行業是餐飲業,或是跑堂,占25.77%,開店的占19.10%。2014年,移民所從事的主要行業是家政,所占比例為15.69%。可見,隨著西班牙經濟的恢復,移民的工作種類也開始發生改變。

在移民的居住情況上,馬德裏大區的移民有53.14%的人是租房居住;19.55%的人住在家人或朋友家裏;18.06%的人與人合租住房;7.91%的人是自己買了房子。

在醫療和社會服務方面,馬德裏大區92.45%的移民有醫療卡。2016年,移民使用最多的醫療服務是初級醫療,占了看病總次數的59.76%。此外,有25.91%的移民從沒有要求過任何醫療服務。

壹直以來,對於外來移民來說,壹個最重要的統計數據就是向自己所屬國家匯款的人數。根據去年的統計,西班牙匯款移民的人數出現了大幅度下降,由2014年占移民人口總數的36.6%下降到了23%。

中國移民成“明星”

雖然《國家報》在相關報道中“擺了烏龍”,讓中國移民的人數“跳躍式增長”,壹躍成為“明星”,但從創業,登記社保和紮根西班牙等方面來看,華人在馬德裏的眾多外來移民群體中,的確是名副其實的明星。

在西班牙的移民中,華人壹直是創業的典範和經濟上的能手。據馬德裏大區負責經濟事務的官員在今年華人春節廟會上介紹,在當地數以萬計的華人中,自己創業當老板的就有12000多人。同時,在馬德裏各移民群體中,華人的創業者人數也始終是名列第壹。現在,在馬德裏登記社保的華人勞動者人數中,有47%的人都是老板,幾乎占了壹半。

不僅是馬德裏,在整個西班牙,華人的創業精神也都是首屈壹指的。據此前統計,在華人總體人數大規模增加的同時,創業者人數的增長也保持了幾乎是同樣的速度。據介紹,2008年經濟危機爆發的時候,西班牙華人老板的人數是23000人左右,現在已經增加到50000人上下,其增長率大約達到了110%。而同期,在西班牙,無論是移民的人數,還是創業者人數,都壹直是下降的趨勢。可見,華人老板的增長可謂是壹枝獨秀。

此外,根據馬德裏大區社保局不久前所公布的資料,在馬德裏共有25000多名在社保局登記社保的旅西華人,這壹數字占了當地華人適齡勞動人口的93%以上。另壹方面,華人在馬德裏社保局登記的失業人口數量,則只有7.42%。這說明,絕大多數華人適齡勞動者都在辛勤工作,為自己和社會創造著財富。不僅在馬德裏,在整個西班牙,情況同樣也是如此。據西班牙統計局2016年的統計資料,參加社保的旅西中國人,有大約95000名左右,占華人適齡勞動者人數的95%。也就是說,幾乎全部可以參加勞動的旅西華人都在辛勤的工作。

通過馬德裏的移民統計資料可以看出,要“紮根”當地的移民數量在不斷增加。在這方面,旅西的中國人都是尤為突出的。根據西班牙統計局2016年所公布的統計資料,在旅西華人中,有69%的人在統計調查中都表示準備長居西班牙。在這方面,只有8%的人表示要在近幾年內返回中國。同樣的指標在其它旅西人數較多的移民群體中都要比中國人低許多。如摩洛哥人願意長居的為56%,哥倫比亞人為50%,厄瓜多爾和羅馬尼亞人則分別為45%和40%。可見,旅西華人對自己的第二故鄉西班牙是較為留戀的,並要生根發芽的。

馬德裏當地人對移民的態度

在調查馬德裏大區移民基本狀況的同時,移民和統計部門還調查了馬德裏市民對移民的各方面看法。

根據日前所公布的結論顯示,在2014年到2016年這兩年中,馬德裏市民對移民的看法在壹定程度上有所變差。越來越多的人認為,移民並沒有融入當地社會,移民對經濟的影響也並非積極。此外,馬德裏市民還認為,移民使用了過多的社會醫療衛生資源。

據西班牙媒體所公布的統計和調查結果,在1209名受訪的馬德裏市民中,雖然大多數人對移民的觀點是積極的,但也有很多人表示,他們感到移民並沒有融入當地。具體來說,認為移民能夠融入當地的受訪者,占了調查總數的68.7%。這個比例比2014年71.6%的水平降低了幾乎三個百分點。相應的,認為移民只融入壹點點的馬德裏市民,近年內壹直在上升。從2014年17.9%的水平,上升到21.9%;認為移民完全沒有融入的也從以前的3.9%,上升到現在的5.5%。

此外,也有不少馬德裏市民認為,移民群體使用了越來越多的醫療衛生和教育資源。持這壹觀點的人數從2014年的45.2%上升到49.8%。認為移民對經濟有積極意義的市民則出現了下降,從以前的61%下降到了59.3%。認為移民問題是馬德裏大區目前主要問題的以前是1.4%,現在是2.2%。

綜合以上數據可見,對移民持負面觀點的馬德裏市民人數在增加。這也難免會給人帶來壹絲隱憂。由此,在移民融入以及各種族和文化的和諧共存上,馬德裏各方還有很多工作要做。

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(據中國僑網)

2017年西班牙房市報告:海外買家市場優於想像 | 海外

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計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年,海外買家共在西班牙購置了43,519套房產,市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套,市場份額占比約8.9%,當年西班牙總成交量約90萬套,有鑒於此,目前正處市場頂峰時期,上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套,這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降,我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平,不過考慮到第四季度海外市場的持續增長,這似乎不太可能,盡管有報道稱自英國脫歐公投以來,英國買家數量有所減少。事實上,我認為海外買家數量將創新高,雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據,全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到,2016會是個好年份,但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。

不過,總是會有一個“但是”,目前的海外市場並不那麼關注誰是買家, 而是他們在哪買房,從這些公證數據明顯可以看到,市場復蘇仍然是局限於少部分地區,並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示,目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值,但集中在少數地方,這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高,但在我稱之為二級和周邊地區,成交量仍然沒什麼變化。

西班牙最大的自治區安達盧西亞(Andalucia)就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來,安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區,銷售量位居首列,但是通過數據分析,明顯可以看出,該地區活動主要受一個省份的推動, 即馬拉加省(Malaga),也是海外活動熱點地區太陽海岸(Costa del Sol)所在之處。據2016年上半年的數據,我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢,安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省,該省海外買家上半年共購置買5,570套房產,為有史以來最高,超過2007年的峰值。

第二活躍的省份是阿爾梅里亞省(Almeria),只有797位海外買家,而科爾多巴省僅有49位,為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%,低於全國海外市場占比平均水平19.1%,而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍,海外買家成交量14,364套,市場占比39%。

同一省內,不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如,馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市,馬拉加市和馬貝拉市(Marbella)。而馬貝拉市和貝納阿維斯市(Benahavis)這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同,例如,地中海海岸、巴利阿里群島(Balearics)、加納利群島(Canaries)和巴塞羅那(Barcelona);這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如,在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省(Alicante),海外買家市場占比高的驚人,為46.7%。所以,如果你想理解西班牙房地產市場,意識到該地區一個趨勢非常重要:那就是同一個地區,省份不同,情況各不相同;同一省份,城市不同,情況也不相同。當地若有熱點地區,市場份額更高。

2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度,與此同時,我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%,盡管各個地區差異很大;據我預計,地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%,如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉,若多個地區房價增幅達到兩位數,也不會令我感到意外。

我相信市場成交量至少將上漲10%,所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上,這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇,盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎,不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款,較2015年上漲約30%;平均貸款額增長了近5%,就足以跟上平均房價的上漲。

然而,盡管我如一年前一樣,維持整體向好看法,不過,從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出,西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長,這一點預計2017年也是一樣,尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底,我開始為一個國際買家工作,他想要在馬拉加市買一所房子,而顯而易見,西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道,房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性,他們認為最好是把房子賣給外國人。

 

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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西班牙購房主要稅費詳解

1、印花稅(IAJD)——舊房交易時繳納

a)一次性支付,出具買房合同後三十天內繳納。

b)印花稅稅率爲總房價的1%~2%(根據不同自治區,稅率在此區間浮動)

例:一棟淨值50萬歐元的房産,費用爲5000-10000 歐元

2、增值稅(IVA)——新房交易時繳納

a)一次性支付,出具買房合同後三十天內繳納

b)一手房交易中需繳納房價的10%的增值稅。。

例:一棟淨值50萬歐元的房産,費用爲50,000歐元

3、過戶費 (ITP)

二手房交易中需繳納房價的6%-10%的過戶稅(稅率根據不同自治區在此區間內浮動)

例:一棟淨值50萬歐元的房産,費用爲30,000 – 50,000歐元;

4、不動産稅 (IBI)

a)每年1月1日支付/每個季度繳付

b)稅率爲總房價的(淨值)的0.4%~1.10%。(稅率根據各個城市的市政價值在此區間內浮動)

例:一棟淨值50萬歐元的房産,費用爲2,000 – 5,500歐元

5、非居住用房産個人所得稅(IRPF)——每年繳付/每季度繳付

a)擁有西班牙房産但不居住在西班牙需繳納約爲總房價2%的個人所得稅,數額將在不動産稅票據中標注。

b) 如出租房屋,按租金收入的18-24%繳納個人所得稅。

6、房産注冊費

約爲總房價的0.8%~1%

例:一棟淨值50萬歐元的房産,費用爲4,000 – 5,000歐元

7、房産公證費

淨值50萬歐元的房産公證費爲600-800歐元之間。

8、律師費

買房律師費約爲總房價(淨值)的1%。

9、物業管理費

根據客戶購買房産的戶型及樓盤差異,物業管理費各不相同, 大致爲1000歐元/年。

西班牙買房移民的辦理流程

  1. 准備首次入境申根簽證及投資簽證申請文件;
  2. 遞交使館審核文件獲發一次性考察簽證;
  3. 前往西班牙考察(費用自理);
  4. 簽署委托律師協議並公證;
  5. 看好房産,申請並獲得個人在西身份證號NIE;開通銀行賬號,繳付定金;
  6. 在公證處公證,在移民局備案;
  7. 回國繳付剩余房款,同時律師接受委托,申請投資者簽證;
  8. 西班牙國家政府爲投資者簽證開通黃金通道。20天即可得到居留卡;
  9. 登陸西班牙流程結束。