新政!65萬以下首套房全部減免印花稅 | 澳洲

據《每日電訊報》報道,新州政府日前宣布,州內首次置業者將無需支付65萬澳元的新房及已購房產的印花稅,對於房產價值達到80萬以上的房子也將實施部分稅務減免政策。新州政府為解決住房可承擔性問題制定的方案將於7月1日起正式實施。

新州州長貝瑞吉克蓮(Gladys Berejiklian)估測,整個稅減計劃將耗費州財政12億澳元。但州長表示,這將使首次置業者大為振奮。政府此番政策調整將為首次置業者省下最少3.4萬澳元。

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據了解,新州財政廳長派羅特(Dominic Perrottet)曾直斥對借款人的按揭保險收取印花稅的政策,稱其為“壞稅”,而此番稅務減免將取消對借款人的按揭保險印花稅。此外,新州政府還取消了面向投資者發放的5000澳元新房補助計劃。州長表示,提振供應將始終是政府工作的優先事項。

另外,海外投資者需繳納的印花稅稅率將翻倍,從此前的4%漲到8%,土地稅也將從0.75%漲到2%,此番上調預計將在未來4年為新州政府帶來19億澳元的財政收入。據報道,自2016-17年預算案推行海外投資者附加稅以來,政府已從3000海外買家身上收取了1.5億稅收。而今年初,在新州置業的有十分之壹為海外買家。

但派羅特已表明將優先關照澳洲人的決心。這位財政廳長表示,盡管海外投資為新州帶來了重要的資金流,但政府的優先工作是確保澳洲人民首先買到房,實現澳洲夢。

據了解,新州政府最近公布的海外投資者附加稅政策堪稱全澳嚴苛之最(維州對海外投資者的印花稅僅7%,土地稅為1.5%)。而除了8%的印花附加稅外,海外買家還需另外支付最高7%的轉讓稅,政府可按房產成交價向海外買家征收的稅比總和將達到14.5%。

(據澳洲新快網)

新州政府擬提高外國投資者印花稅附加費至8% | 澳洲

澳大利亞新州政府計劃展開壹系列稅改措施,讓澳人更買得起房,其中包括將對外國投資者收取的印花稅附加費翻倍至8%。

據《澳洲金融評論報》報道,外國業主每年的土地稅附加費將從目前的0.75%上調至2%。

此外,新州政府還將擴大首置業者津貼的適用範圍,讓首置業者在購買現房的情況下也可以申領。

新州州長貝姬蓮剛上任的時候就把改善住房可負擔性作為要務之壹,還聘請前澳儲行行長斯蒂文斯(Glenn Stevens)當顧問,探討內閣正在考慮的這些住房改革政策。

不過,具體什麽時候上調稅費是個問題。雖然悉尼房價在過去5年內翻了壹倍,但最新數據顯示,5月的房價稍微下降,有人擔心新公寓太多。

澳大利亞財相莫裏森預計,受州政府上調稅費以及澳洲稅務局打擊外國買家繞開外國投資審查委員會(FIRB)買房的影響,今年的外國買家將減半。

外國買家對新州住房市場的影響引起了激烈的辯論。新州政府的數據顯示,去年第三季度,在新州買房的人裏面,11%都是外國公民。

不過,只有約2%的新州住房買家支付了印花稅附加費,因為具有永居身份、上壹年度在澳洲待滿200天的人不需要支付這筆費用。

2016財年,澳大利亞外國投資審查委員會批準了約1.3萬筆外國人在新州買房的交易,占所有外國人買房交易約三分之壹的比例。外國投資審查委員會對外國人的定義和新州稍有出入。莫裏森表示,今年的外國買家數量將達到1.5萬人。

外國投資審查委員會的數據顯示,大部分外國買家來自中國。

據報道,上調稅費預計將在未來4年給新州預算帶來19億澳元的收入。此外,為改善澳洲居民的住房可負擔性,聯邦政府也在預算中引入新措施,要求任何壹棟新公寓樓裏,只有50%的公寓可以賣給外國買家。

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(據澳洲新聞網)

悉尼、布里斯班兩地買房 印花稅竟相差24倍!| 澳洲

據房產網站Realestate報道,CoreLogic RP Data研究機構進行了壹項評估,內容主要為在購買最能負擔物業時,每個首府城市的首次置業者需有多少存款才能滿足首付及印花稅的要求。該機構以此發布了最新的《房地產脈搏報告》(PropertyPulse)。

據了解,評估中以每個首府城市25%的房價來當做城市較低端房產的價格。基於這個標準,布里斯班的首次置業者購買價值39萬澳元的物業,需要支付5%的首付20,543澳元。而在悉尼購買66.6萬澳元的物業則需59,033澳元存款才購支付首付和印花稅。

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悉尼、布市兩地買房 印花稅竟相差24倍!| 澳洲
悉尼布里斯班購置最可負擔物業,所需繳納印花稅相差24倍(Domain圖片)

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CoreLogic方面的研究負責人勞倫斯(Tim Lawless)表示,這其中壹個較大的差距來自於印花稅。在以上的例子中,在昆州(Queensland)需要支付的印花稅為1043澳元,而悉尼則為25,733澳元,兩者相差24倍。這顯示出,布里斯班的可負擔能力更高,置業的機會更大。

布里斯班成為吸引買家之處不僅在於印花稅。在住宅價格與收入比率方面,悉尼的房價是普通家庭收入的8.5倍,而布裏斯班則是6倍。悉尼的中位房價比布裏斯班高了近80%。

勞倫斯指出,抑制布里斯班房價增長的主要因素是低就業率。他建議政府應該實行壹些稅收刺激政策,鼓勵商家重新來到昆州,以增加就業崗位。或者針對現有的商戶實行稅收減免等。另外則是進行基礎設施建設,這將能促進就業、提高生產力。

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(據澳洲新快網)

倫敦高端房市價格觸底反彈 脫歐後前景光明 | 英國

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倫敦高端房市價格觸底反彈 脫歐後前景光明 | 英國
2017年第壹季度,倫敦高端住宅市場房價下跌的速度顯著減緩,這或許是房價觸底後回升的早期跡象

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市場環境

2017年第壹季度,倫敦高端住宅市場房價下跌的速度顯著減緩,這或許是房價觸底後回升的早期跡象。

今年第壹季度倫敦黃金地段所有高端住宅的價格平均下降0.3%,2016年第四季度時的降幅為2.2%。盡管如此,目前的房價與2014年時的峰值相比仍低6.1%。

印花稅改革確實是房價下降的壹大推手,此外還有其他因素影響倫敦住宅市場。

中心市場

海外買家的增加促使資本利得稅和遺產稅升高,這些也對倫敦市中心房市產生了影響,導致買家利用英鎊疲軟獲利的熱情降低。

除稅收改革影響之外,英國脫歐導致的不確定性也加劇了房價下跌的速度。主要是由於公投後倫敦經濟並未出現顯著衰弱,未知的未來令人躊躇。

高端市場的房價在壹個季度內下降了0.8%,相較於前6個月4.8%的降幅,速度大幅減緩,比2014年峰值低13.2%。即使是房價在1000萬以上的頂級市場,價格變化也趨於穩定。

外倫敦市場

2016年第四季度,外倫敦高端房價下跌2.3%,隨後至今壹直維持較為平穩的態勢,意味著目前的房價水平低於2014年峰值的2.7%。

盡管利率極低,大部分英國國內市場仍受到抵押貸款規則的約束,意味著貸款者必須達到借貸所要求的收入比率限制條件。最明顯的結果就是賣家不得不調整他們的預期。

有證據顯示,許多賣家紛紛通過降價來引誘購房者回歸市場,盡管目前市場對價格依舊十分敏感。

交易額

根據LonRes給出的數據,2016年第四季度,倫敦市中心價值超過100萬的高端地產交易額有所提升,到2017年,交易額與2015年同期持平。

2017年3月的月交易額達到12個月以來最高,購房者的置業熱情擊敗了印花稅改革帶來的打擊。

發展前景

倫敦高端房地產市場因印花稅增加而有所調整。預計未來2年的房價將持續保持穩定,市場也將逐漸適應交易額居高不下的趨勢。第五十條已經啟動,英國脫歐帶來的長期不確定性意味著,房地產市場會隨著脫歐議程和談判的變化出現短期波動。

倫敦作為世界金融中心的地位對於今後的長期發展至關重要,假如部分城市將逐漸衰落,但倫敦仍將保持現在的地位。此外,倫敦對於科技城市的發展也將使其獲得長遠的發展空間。

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(據英中時報)

澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦?怎麼豁免?| 澳洲

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眾所周知,在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外,在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人,而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後,許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單(下圖)。其中,一些業主已經擁有名下物業許久,卻突然收到土地稅稅單;一些業主只聽說澳洲有印花稅,表示從來不知道土地稅怎麼計算;更有一些業主已經拖欠土地稅,卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天,我們一起十問十答土地稅”

許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單
許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單
  1. 什麼是土地稅?

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種,由各州/地區政府收取,目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值,實行一年一征繳。

州稅局(State Revenue Office)每年對土地價值進行評估,按照上年度財政年最後一天,即每年6月30日(或12月31日)對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳(Council)所提供的“土地價值”(Site Value為基礎進行土地稅計算的,而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單(Council Rate Notice)上。

  1. 土地稅和房屋建築有關系嗎?

土地稅,按字面意思拆解,即對“土地價值”所征收的稅,而“土地價值”不包括地上建築物的價值。

例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣,那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節,然後通過市政費與稅單通知單通知業主。

即,土地稅和房屋建築價值沒有關系。

  1. 哪些土地需要繳納土地稅?哪些土地可豁免土地稅?

如果物業的土地價值超過一定價值的話,則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有,或是和別人一起擁有以下這類土地,都需要按要求繳納土地稅:

  • 商業或工業物業,例如零售店、商務房和工廠
  • 度假房
  • 租賃或是投資房產
  • 一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
  • 空地,包括鄉村荒地
  • 任何其它非免徵土地
  • 其它

可豁免土地稅的包括:

  • 主要居所(家)
    • 一般而言,物業產權在業主名下,而不是公司或信托機構
    • 在某些案例中,豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中,一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
  • 某些做初級生產用地的土地(生活農場)
  • 總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
  • 公寓和慈善機構
  • 其它

一言以概之,投資物業大多需要交納土地稅,自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。

  1. 為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢?
  • 與上一個財政年相比,所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
  • 購買了另一新物業以作投資目的
  • 之前物業的土地稅豁免已經終止
  1. 第一次收到土地稅的評估稅單,我該怎麼辦?
  • 要求審查評估稅單中的土地稅概要
  • 聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
  • 若符合本文上述的條件,可申請豁免
  • 乖乖地繳納土地稅
  1. 土地稅征收額是多少呢?

除澳大利亞北領地沒有土地稅外,每個州對“應納稅土地價值(Taxable Land Value)”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且,相應土地稅的起征額也是不一樣的。

以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例,如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州,應繳土地稅請見下表:

(注:此表摘自網絡並非本人原創,應為2014-2015財政年版本)
(注:此表摘自網絡並非本人原創,應為2014-2015財政年版本)

個案的土地稅計算可參見以下網站:

  • 新南威爾士州:http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
  • 維多利亞州:http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
  • 昆士蘭州:https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/
  1. 我不會用上述的計算網站算土地稅,怎麼辦?

您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。

請您詢問他們得到進一步信息,並且尊重他們的工作與支付相應的費用,即使只是為您做簡單的計算。因為,他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。

  1. 聯名/集資/私募買的土地,土地稅按所占份額繳納嗎?

大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲,那麼在土地稅繳納上,地稅是按照一戶土地征收的,按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。

至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定,並未規定要按照所占份額進行繳納,只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

  1. 案例分析

王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時,在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現:

  1. 合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
  2. 特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。

1:王先生是否需要繳納915澳元的土地稅?

答:是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅,但是7月1號以後開發商將房產交給王先生,所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定,因為7月1號交房,開發商需承擔182/365天,王先生需承擔183/365天,即915澳元(1,825*(183/365))。

2:王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅?

答:如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所(家),則一般情況下他無需再繳納土地稅,因為:

  • 該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元(2016年新南威爾士州土地稅起征額);
  • 假設該公寓土地價值超過2萬,但由於屬於自住房產,仍無需繳納土地稅。

注:本人在所有購房合同的解釋中,都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款,該條款即與此問相關。

此外,在購買樓花時,可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算,即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且,需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。

  1. 減免土地稅的策略與規劃方案
  • 分散物業投資區域
    • 在不同州購買土地
    • 瞄准北領地
    • 控制土地的購買價格
  • 用不同的主體來購買投資物業
    • 不同家庭成員
    • 家庭信托
  • 以公寓房取代別墅進行投資
    • 讀者思考題:為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅?

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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4月房產掛牌價漲幅1.1% 創歷史新高 | 英國

根據房產該網站Rightmove的數據,4月房產掛牌價再次讓脫歐公投後可能會出現狂跌的擔心落空,繼續上漲突破了均價31.3萬鎊,創下了歷史新記錄。

英格蘭和威爾士地區的平均掛牌價的月環比增加了3547鎊,漲幅1.1%,達到了313,655鎊。

Rightmove的數據最早可以追溯到2002年。今年4月份的平均掛牌價超過了之前在2016年6月達到的310,471鎊的記錄。

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4月房產掛牌價漲幅1.1% 創歷史新高 | 英國
4月房產掛牌價再次讓脫歐公投後可能會出現狂跌的擔心落空,繼續上漲突破了均價31.3萬鎊,創下了歷史新記錄

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有些經濟學家預計因為可支配收入受到通脹提高和工資漲幅放緩的影響出現減少,今年的房價漲幅最多只有2%。但其他專家則認為因為供應量不足,因此會推動房價上漲近5%。

Rightmove表示,達成成交協議的掛牌房產數量達到了自金融危機之前以來的最高水平,這也推動了掛牌價的持續上漲。

Rightmove董事西普賽德(Miles Shipside)表示,有跡象表明春季房市會表現強勁,這應該會在6月8日大選之前消除人們的緊張情緒。

Righmove的數據顯示,政府對於買房出租投資者稅收政策的改變減少了投資客與初次買房人在類似房源上的競爭,從而使得初次買房群體成為了推動了房價上漲的原因。

該部分市場的掛牌價與上壹年相比增加了6.5%,兩臥室以下房產的平均要價如今已經達到了194,881鎊的歷史高位。

英格蘭和威爾士的平均掛牌價年同比上升了2.2%。

Rightmove表示,大體上看年度掛牌價的漲幅已經放緩,如今為2013年4月以來的最低水平。

倫敦和英格蘭東北部為該研究中唯壹兩個平均要價比壹年前低的地區。倫敦地區的要價比壹年前低了1.5%,平均為636,777鎊,而東北地區則下降了0.7%,為150,350鎊。

英格蘭東部在過去壹年中的漲幅最大,為5.3%,平均要價達到了349,269鎊。西米德蘭地區位列第二,漲幅5%,平均要價215,784鎊。威爾士地區則漲幅4%,平均要價186,172鎊。

西普賽德表示,這壹段時間成交的房產數量為2007年以來同時間段最高水平。

去年的政府預算報告宣布,將在壹年後逐步減少買房出租投資人的稅收減免。初次買房人目前看來成為了該政策的主要受益人,雖然本月即將實施的針對購買第二套房產征收更高印花稅的政策,也會促使不少人在實施前購買第二套房產。

西普賽德表示,本月成交房產的數量比去年同期高出10%,在分析這壹數據時需要考慮到去年4月份因為實施了向第二套房產征收額外印花稅的政策,買房出租的房產數量出現了下降。

但他也表示即使和2年前相比,成交房產數量也上升了3.8%。家庭數量增加以及新建房屋供應量無法趕上需求的增長推動了成交房產數量創下了金融危機前以來的最高水平。

相關資訊:數據出來了:投脫歐的英國地區,房價反而漲得更快?

(據英中網)

當澳洲房產買賣因外匯管制而不能成交,應該如何處理?| 澳洲

沈寒冰-700x190

近幾年來,境外對澳洲房產投資量大幅增加。澳洲房地產成交額每年達一千億澳元,投資者們對於澳洲房地產市場的價值和穩定性都予以了很高的評價。這種資金流入的勢頭並未減慢。但是由於澳洲銀行貸款規則的增加,很多中國投資者將面臨很多問題。同時中國政府也開始對中國境外彙款施壓。

目前由於購房合同無法成交,很多中國投資者面臨著失去他們的首期定金的困境。

應該如何處理?

這個問題由很多環境因素。我們建議您同您的律師商討,他們可以根據您面臨的具體情況給您相應的建議。

如果您想要將房子過戶給其他家庭成員,這項操作會比較簡單,很快就能完成。但是,如果您是因為拿不到貸款或者別的原因而不能成交,情況可能會比較復雜。如果您不想失去您的首付款和印花稅,您就需要找到一個新的買主。需要您自己來找到新的買家,房產中介不會幫您完成。

當您找到了一個新的買主,您需要請律師起草一份新的協議。因為當地法律法規的差異,這項操作在某些州會比其他州更容易,花費更少。

常見問題

問:我可以拿回我的首付定金嗎?

答:在多數州,您的首付定金可在您找到了新的買家,並成交後,可被退回。

問:我可以拿回已付的印花稅嗎?

答:大多數情況下,您可以在新買主簽訂合約後申請退回您的印花稅。

問:其他家庭成員想要代替我成為買主,還需要再付一次印花稅嗎?

答:不用,但是需要支付小額的過戶費。

問:新的買家也需要FIRB許可麼?

答:如果他們是外籍,則需要FIRB許可。

問:我是一個在等待收到澳洲永久居民身份的過橋簽證持有者。我必須付出外國居民印花稅的額外支出麼?我現在持有過橋簽證,正在等待成為澳洲永久居民身份。我需要支付外籍居民印花稅嗎?

答:您需要支付這項費用。但是如果您在5年內成為澳洲永久居民,到時可申請退回這項費用。

本文英文原文由AHL法律律師,南澳最高法院律師及出庭律師,阿德萊德大學法學士姜孓歌(Jaeger Man)撰寫。

注:以上所有答案都可能根據您的房產所在州的不同而變化。您可以咨詢律師,他們將給您權威的答案。

 

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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西班牙購房指南

西班牙買房難嗎?

壹點也不難!不過,找到適合的房產和法律顧問非常重要,因為得到好建議,購買的過程將會簡單得多。西班牙擁有全球購買房產最安全的法律體系之壹。三個不同的法律層面為您提供最高標準法律保障:律師、公證人(*)以及土地登記(*)。

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過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲,投資收益率正處高點,現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

壹、依法、安全無憂地獲得西班牙房產所有權五大步驟:

步驟1:預訂協議

預訂協議是什麽?

壹旦買方已經選擇好了房產,買方和賣方將簽訂預訂協議,根據協議,買方將支付預訂保證金,從而使這套房產退出銷售市場。

需要由買方支付多少保證金?

房產不同,保證金金額高低也不等,取決於房價高低(最高為購買總價的3%)。保證金將從購買總價中扣除。

簽訂預訂協議後,賣方或買方能取消購買嗎?

這取決於預訂協議的內容措辭。

買方需要簽訂預訂協議嗎?

這不是強制的,但是建議買家簽訂,使得買家看中的房產退出銷售市場。

步驟2:初步銷售協議

初步銷售協議是什麽?

這是買方和賣方之間壹個簡單的協議,賣方同意出售房產,而買方同意以約定價格購買房產。這份協議將包含所有的相關信息,如對房產的描述、購買價格、完成日期,以及壹旦賣方或買方違約後將支付多少違約金。

需要買方支付多少金額?

買方需要向賣家加付訂金(通常是約定購買價格的10%)。

簽約初步銷售協議後,賣方或買方能撤銷購買嗎?

如果是賣方決定撤銷銷售,買方有權獲得雙倍定金作為補償。如果買方決定撤出,此前支付的定金將沒了。

買方需要簽署初步銷售協議嗎?

簽名初步銷售合同是自願的,但如果買家無法立即簽訂銷售合同,建議簽訂初步銷售合同。

步驟3:銷售合同

銷售合同是什麽?

銷售合同表示房產購買交易完成。賣方和買方在公證人面前簽署壹項公眾購買契約。在西班牙,簽訂出售契約必須由公證人作為政府官員見證。

完成交易前,非西班牙買家需要出示西班牙稅號(NIE)和西班牙銀行賬戶。

需要由買方支付多少金額?

簽署銷售協議當天,要付清購買價格的余額(銷售價格減去定金)以及其他買家必須需支付的費用

步驟4:支付轉讓稅

詳見下文關於西班牙買房稅費的介紹

步驟5:到土地登記所登記是得到充分保障的必要步驟之壹

  • 證明您是唯壹真正的業主
  • 保護您免受賣方的債權人騷擾
  • 保護您免受不明產權指控
  • 未經您的事先允許,沒有人能有效獲得任何房產權
西班牙購房指南
按照現在西班牙的房市行情,購買住房再出租,年收益率可達到4.4%。如果再加上12個月的增值率,該數據可上升到8.4%。

 

二、在西班牙買房成本解析

整體而言,在西班牙買房,相關的買房成本大約在購買價格的12%至15%(如果適用,另加21%的增值稅)。大概包括以下幾個部分:

1、律師費:根據房產價值和交易的復雜性而定

2、公證費:購買價格的0.1%至0.4%。若房地產購買價格為50萬歐元,那麽公證費約1000歐元左右

3、土地登記費:購買價格的0.1%至0.2%。若房地產購買價格為50萬歐元,那麽土地登記費約800歐元

4、轉讓費

新建房:轉讓費為購買價格的10%

二手房:轉讓費在購買價格的6%和10%之間不等,這取決於房產所在地區(馬德裏為6%,巴塞羅那為10%)

5、印花稅:在購買價格的0.5%和1.5%之間不等。只有新建房需要繳納,二手房不需要。

6、其他費用:辦理證明、法律文書資料等

西班牙購房指南
在馬德裏或巴塞羅那大城市,房產投資收益率更高,尤其是市中心區域,利率可接近20%,因為房價漲的力度更大。

三、買房後,每年的維護費用

1、地方稅- IBI

由西班牙稅務辦公室計算土地的課稅價值,取決於地段和其他因素。以購買50萬歐元的房產為例,約為3000歐元。

2、非居民企業所得稅Non-resident income tax (IRNR)

  • 若物業用於自住,而非出租,需繳納IRNR稅為:地籍價值的2%的24%,通常約為總價的0.2%。地籍值遠小於房產價值。
  • 如物業用於出租,則需繳納的IRNR稅為租金收入的24%。

3、非居民財富稅(Patrimonio)

在西班牙擁有房產的人(居民和非居民)必須每年支付壹次財富稅,稅金基於他們減去如抵押貸款等應扣除款項後在西班牙的資產凈值計算。

財富稅由地方政府征收。根據妳在西班牙的房地產和其他資產的凈值(股票、銀行資金、藝術收藏)計算,非居民免稅上限為70萬歐元。

稅率按比例增減,邊際稅率最低0.2%,最高2.5%。

4、物業社區成本:是否繳納取決於妳所住的房產類型。通常適用於公共領域,比如花園、遊泳池和車庫。

5、房產保險:成本取決於房產類型和所需保險範圍(基本保險金額大約為150歐元到500歐元之間)。

(*)公證人(Notario):公證人是確保房地產交易正確執行所需的政府官員。他們的工作是通過親眼見證,將私人合同轉化為公共契約,即向所有人證明您是業主的文件。

土地登記所(Registro de la Propiedad):土地登記所是房產信息安全屬性信息的數據庫,為業主提供安全保障,保護房產不被同時出售兩次。

 

本文件所含信息僅供參考,不構成任何法律和/或投資,以及/或其他建議。維爾納資本有限責任合夥公司(Werner Capital LLP) 對於本文件所做陳述以及所含信息和/或財務數據所引致的任何不良後果,壹概不負任何責任。該聲明歸屬維爾納資本有限責任合夥公司所有,禁止轉載、復制或使用這些信息。

 

 

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八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

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10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

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