海外買家如何在加拿大貸款買房

目前加拿大的房貸政策較為開放,除了我們熟悉的新移民、非居民等貸款項目之外,也有壹些銀行和金融機構向境外人士(無加國身份)投資購買加國本地房產提供特別貸款項目,以迎合越來越多海外投資者;與國內相比,加拿大的房貸制度更完善、產品更豐富,而且,對於海外買家來說,只要滿足壹定要求,也是可以辦理房貸的。

壹、海外買家可以在加拿大申請貸款

海外買家可以在加拿大買房貸款,加拿大居民通常可以很輕易地貸款房價的70%,非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還,目前貸款利率比中國要低不少。貸款和房屋的年齡無關,和購買者年齡也基本無關,這也從某方面體現了加拿大銀行對房價的信心。

海外買家如何在加拿大貸款買房

外國人和本地人貸款買房沒有什麽實質的區別,程序也差不多。要說區別,那就是外籍人士不享受本國居民享有的“自住房”免增值稅優惠,外國人投資的所有房子在出售變現時,其部分利潤都必須交增值稅。外國人申請房屋按揭貸款時,銀行和金融機構考察的也無非是申請人的基本情況、收入、信用、首付、以及房子的位置狀況等。

二、 加拿大房屋貸款的類型

到加拿大買房,除非手頭十分閑著壹大筆錢,不然大多數的購房投資人都考慮貸款。那麽在加拿大有哪些貸款類型,又有哪些註意事項這就和居外壹起來看看吧。

海外買家如何在加拿大貸款買房

以上3類房貸形式,每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同,且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能。

三、 在加拿大怎麽貸款買房?

1、在加拿大買房貸款時需要哪些文件?

購買房屋貸款需要準備的文件大約分三個部分,房屋材料,工作等個人材料以及首付材料。

2、在加拿大買房貸款的流程是什麽?

中國人買加拿大房子申請貸款和加拿大當地人貸款的流程壹樣嗎?有壹些特殊的要求嗎?我們來看看申請貸款的步驟。客戶在加拿大簽署買房合約通常都有“銀行審批貸款合格”這項條件,所以在建議在買房前就去銀行咨詢貸款事宜。

海外買家如何在加拿大貸款買房

3、在加拿大買房貸款的相關費用

在加拿大買房,可並不是支付貸款那麽簡單,名目繁多的各種費用令人頭暈腦漲。所以,壹旦妳確定自己能夠承擔的住宅價格以及自己可以申請的抵押貸款類型,那麽妳就需要計算壹下買房所需要花費的所有費用。對於買房前的各種預先支付的費用最好提前制定預算,以防手足無措。

海外買家如何在加拿大貸款買房

房貸利率種類有很多,普遍的有固定利率、浮動利率、半固定半浮動和LOC房貸(HELOC)產品。根據合約的年限從0.5年至10年,總還貸期5年至40年,目前大部分的主流銀行的總還貸期在5年至35年。房貸利率的合約年限與總還貸期是不同的,合約年限只是表示在合約時間限定內,約定的利率計算方式是不變的。

4、加拿大買房貸款常用的銀行

如果去銀行,可以選擇幾家同時申請,壹般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高壹些,大銀行會慢壹些。和美國壹樣關鍵是要多對比,選擇APR最低的加拿大買房貸款。下面就跟著居外來了解下,在加拿大中國人用的比較多的幾家銀行。

加拿大蒙特利爾銀行(BMO

加拿大第壹家特許銀行,是壹家中規中矩的最老牌加拿大銀行,擁有中文服務。在加拿大,蒙特利爾銀行是最大的信用卡業務擁有者之壹。他的房屋貸款服務還可以,壹般利率在5大銀行裏偏低,特別對於沒有什麽加拿大信用記錄的新移民來說值得考慮。

加拿大帝國銀行(CIBC

加拿大五大銀行之壹的帝國商業銀行,從2015年10月16日起,從CIBC 匯錢到34個其他國家將免收手續費。海外匯款可以通過是網上匯款也可以前往各分行,國際匯款都不再收取手續費。這個消息對於新移民和經常有海外資金轉匯的消費者是壹個好消息。

加拿大皇家銀行(RBC

為迎合新移民在溫哥華購入百萬元豪宅的需求,加拿大皇家銀行近日新出臺了壹項規定,新移民貸款購豪宅將不受金額限制。相繼上限了中文網站頁面,並提供中文客服服務,還在溫哥華設立了專門的團隊,幫助豪宅買主通過貸款審批。

加拿大豐業銀行 (SCOTIA

豐業銀行擁有中文服務,有200多間分行遍布大多地區,是加拿大最國際化的銀行,獨有的Mortgage還款組合20%(按揭年)+20%+雙重報酬計劃幫助廣大新老移民快速的還清本金,最大程度上的節省利息。而且新移民在登錄後的5年中可以買2套總價值$230萬的房子而無需任何收入及包稅證明;另外對於新移民的優惠項目還有很多。

道明加拿大信托銀行(TD

擁有加拿大銀行業最長的營業時間,最大限度地方便客戶前往辦理業務。此外,他會推出各種優惠活動比如現金獎勵,免費支票等鼓勵新用戶加入。TD的中文服務也較好,普通話口齒清楚而且電話接通率比較高。

Tips:加拿大辦理貸款 請律師,多咨詢

律師會處理貸款文件的審核,對於新移民來說,繁復的法律文件和術語要自己搞懂不被欺騙,要花很長的時間進行研究,即使本地人看到如此多的銀行或其他貸款機構的文件也會壹頭霧水。

聘請壹個律師不僅可以節省時間也可以會進行的更順利,關鍵律師通常會在審核結束後向妳詳細解釋這些本讓人雲裏霧裏的貸款條款。要是貸款通過了檢驗,銀行便會通知律師,並把貸款文件交給代理律師。想要了解其銀行或貸款機構的貸款詳細業務便要到門店自己咨詢相關的工作人員。建議貸款人要多去咨詢幾家銀行或貸款機構,不僅能貨比三家也能保證自己不在這個貸款之路上失足、降低風險。

四、中國貸款買房和加拿大貸款買房有什麽區別?

海外買家如何在加拿大貸款買房 海外買家如何在加拿大貸款買房

 

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期房貸款難度加大!買房前務必搞清楚的四大問題 | 澳洲

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內容摘要

  • 銀行在審批墨爾本和布裡斯班的期房貸款時非常保守
  • 約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項
  • 目前仍可從非銀行和私人借貸機構獲得貸款,但利率大幅提高

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難,尤其是期房。【貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實

Aussie Home Real Estate聯席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那時起,約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。

主要問題在於,由於新出台的借貸政策非常嚴格,因此,外國投資者沒有資格申請抵押貸款。

銀行認為,布裡斯班墨爾本中央商務區未來房價下跌的風險最高,因此,對於貸款申請的審批非常謹慎。

雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月,但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同,並轉售公寓

然而,轉售公寓本身也有困難,那麼有沒有第三種選擇呢?是否仍有可能獲得貸款,並完成期房的購買呢?

是什麼引發了這場完美風暴

我們不過多分析宏觀經濟狀況,而是從兩方面來看待這一問題。

一方面,中國政府正在打擊資本外流,其中大部分資金正是流向(顯然)包括澳大利亞在內的海外房地產市場。

另一方面,澳大利亞政府不得不嘗試放緩海外投資,從而迫使銀行限制其借貸政策提高稅收

基本上,如果你在過去6到12個月內購買了期房的話,將無法申請抵押貸款,除非結算期還有3個月。

此前,如果結算期還有18個月的話,也會有借貸機構考慮你的申請!

這一政策上的變化清楚表明,銀行變得越來越擔心未來的房產估值。

如果銀行拒絕我的貸款申請怎麼辦

除了主要的澳大利亞銀行和借貸機構之外,非銀行借貸機構可以提供幫助。

不過,利率通常高達8%並且會向你收取高額開戶費

你也只能申請相當於房產價值70%的貸款。

私人借貸機構的年利率通常為12%,但可以考慮特殊情況,如果你擁有海外收入或者職業特殊的話,這點非常重要。

這一類型的貸款通常為短期貸款(一般為1至3年),不過,如果你能找到合適的借貸機構的話,也可能申請到30年的長期貸款。

最重要的是,貸款受限的原因在於,大部分借貸機構的運營都受澳大利亞審慎監管局(APRA)的監管。

它們必須遵守特定的風險限制,以便將其貸款額保持在控制範圍之內,因此,它們只將特定量的資金投放到期房抵押貸款中。

如果這部分資金用光,申請就很容易被拒絕。

這就是現在的普遍情況!

轉售我的期房如何

如果你已經支付了10%的訂金,但現在發現自己不符合貸款條件的話,轉售期房絕對是一個在法律上切實可行的選擇。

如果時機把握得好的話,你甚至還能賺上一筆。

不過,這並不意味著這是一個輕松的選擇!

首先,你簽訂的合同可能有轉售限制,因此,務必確保與律師商議,避免違反這些條件。

其次,你必須切記,你將會與開發商形成競爭,因為開發商仍在出售剩余房源(雖然通常是由房地產經紀商而非開發商自己操作的)。

最後,你將需要負擔資本利得稅(CGT)、印花稅和房地產經紀商中介費。

仍考慮購買期房嗎

作為中國投資者,你可能會考慮購買標准住宅(房產)。

你將能夠向更多借貸機構貸款,並且有資格申請更具競爭力的利率

期房和高密度住宅的估值通常較低,因此,如果你仍然希望走這條路的話,務必確保你手中有額外的資金能夠填補差額。

最後,務必向抵押貸款經紀商咨詢,與其探討你的情況以及你的投資計劃。

確保向專業的外國投資者和期房房產經紀商咨詢。

向恰當的借貸機構提供令人信服的證明,是通過貸款審批的關鍵。

關於Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亞領先的專業抵押貸款經紀商。該經紀商由董事總經理Otto Dargan於2006年創立,專注於無保證金、特殊職業、非居民和不良信用貸款,以及首次購房者、投資者和專業人士折扣業務。Home Loan Experts的貸款額超過10億美元,並榮獲多項行業和客戶大獎,包括2014年十大獨立經紀商、2015年“最佳客戶服務”類獎項、2016年企業進步獎以及2015年澳大利亞經紀商獎“年度(非專營)優秀經紀商”。

 

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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在美國買房如何確保交易安全

一、在房產交易中買家最關注的兩大問題

任何房地產市場都不可能生來便擁有完善的體制規範。美國房產市場最初也是跌跌撞撞,時有糾紛,問題不斷,總的來說,在房產交易中兩大關鍵問題是,產權是否清晰可售和交易資金是否安全。接下來我們就盤點一下美國房產知識。(中國人可以在美國買房嗎?)

在美國買房如何確保交易安全

二、解決辦法——產權保險公司

為了應對以上一系列問題,美國房產市場逐漸興起,由辦理房產業務的律師發展而成的新興行業——產權保險公司。他們為購房者提供調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務以確保產權的安全可靠並且能夠合法交易,如同貼身警衛般保障購房者的權益,即使真的遇到麻煩,最差的結果也能把錢拿回來,最大程度上保護了用戶的權益。

三、產權保險公司如何確保房產交易安全

這裡所說的保險並不是普通的房屋保險,而是專門的產權保險。也正是因為美國有了這樣的產權保險,才會完全由市場而不是政府職能機構來監管完成全部過戶程序。其中提供第三方賬戶和產權轉移過程是相對重要的。在整個房地產買賣交易的過程中,只要投資者購買了產權保險,費用在200-300美元,此費用在購房時一次性繳納,產權保險公司將以第三方的身份全程參與,其具體負責事項及流程如下:

  • 產權核查:

調查賣主房子的產權記錄,即物業產權轉移的歷史情況,同時也要調查該房子的產權上有沒有債務,如欠地產稅,物業管理及市政府的罰單等。如果有問題,必須要解決了才能轉移產權,如果賣主不願意解決所查出的問題,那麼買主就可以中斷合同,定金退回給買主。

  • 產權保險:

產權沒有任何問題,產權公司會給該房產提供產權保險,負責買賣雙方產權轉移和過戶手續,其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題,發生意外,產權公司承擔風險,給予賠償。

  • 提供第三方賬戶:

在美國絕大多數州政府為了保持房地產交易的公平性,往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則,一旦違約,買主要求退還定金時,賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手裡的話,一旦買主違約,賣主要扣下定金時,買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。 所以,定金存放在中立的第三者——產權公司手裡,這樣一旦發生糾紛,定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

如何使用第三方支付平台保證交易安全?

在美國買房如何確保交易安全

在美國買房交易時,第三方支付平台就類似支付寶一樣的,買賣雙方達成交易協議,買家付錢給支付寶,賣家發貨,買家確認收貨,支付寶付款給賣家。

  • 產權轉移過程:

所有的產權過戶手續都是由中立的第三者即產權公司辦理,當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件,買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產權公司(不是賣主) 或第三方監管公司,如果是按揭的話,銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產權公司的賬戶上,這時候房地產交易才真正完成。產權公司就會根據房地產買賣合同的有關條文,把一些費用,諸如: 佣金,產權保險,過戶的其他雜費,從房款中扣除,並立即支付給賣主,所以很多賣主在過戶後數小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產經紀人介入控制房款的機會。

四、產權保險公司的收費標準

通常產權調查的費用為200-300美金,而產權保險的保費為房屋總價值的0.3-0.5%,而保額一般為房產的總價。美國各州均有的經紀人賠償金儲備系統的設立提供瞭解決方案,該系統是由各州政府制定的,因此在相似的同時也有所差異。一般來說,一次肇事賠償的最高額可達5萬美元。

五、延伸閱讀:為何產權保險公司能夠監管資金?

在購買美國房產過程中,產權保險公司從交易前的產權調查,產權保險,資金監管,過戶登記,同貼身警衛般如影隨形地保障了購房者的權益,即使真的遇到麻煩,最差的結果,便是把錢拿回來。由此可見美國房產市場體系非常成熟完善,投資者都是非常安全的。眼光銳利的投資者大可放下種種顧慮,將重心放在投資目標的選擇上,莫要錯過了目前這段投資的黃金時機。

Q:也許看到這裡你會有疑問,將所有的資金匯入產權公司會是安全嗎?它佔有了那麼多資金,捲走錢財逃跑怎麼辦?

A:在美國,第三方資金監管者(Escrow Holder)通常是資金監管公司(Escrow Company)、產權公司或者銀行等,而房產經紀或代理則可以幫助客戶選擇合適資金監管者。首先,產權公司隸屬國家或州政府部門管轄,並且擁有其頒發的資金監管執照,其資金流動受政府嚴格監管;另外,產權公司需要繳納一定金額的保證金(類似銀行準備金),以備特殊情況下向客戶賠償。所以,資金交由產權公司監管是絕對安全的。

Q:如果產權公司破產?

A:產權公司都隸屬於州政府保險部門的管轄範圍,如果產權公司面臨破產解散,則必須遵守州法進行關閉清算。通常在結束經營之前,面臨破產的產權公司會被出售或者兼併。所有的保單也將被新東家接手,監管賬戶和信託賬戶也將被重新清算。

 

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金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(上)| 海外

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導讀

金融、法律圈的人士對CRS(縮寫相關定義請參看附錄一)已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動,國人的海外資產何處安放?

一、CRS 的來龍去脈

每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任,其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區,轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。

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很多人聽說過美國全球征稅的政策,CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。

美國所謂的全球征稅,是指美國的FATCA(美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,簡稱FATCA),規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息,否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量,於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織,簡稱“OECD”或者“經合組織”)在G20(Group of Twenty, 二十國集團)的委托下,發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”),並獲當年G20布裡斯班峰會的核准,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。

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AEOI標准包括了兩部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管當局間協議範本),是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用報告標准),是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。

 

簡單說,MCAA規範的是國家間的合作程序,而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成,共同構成金融信息交換大網,專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。

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在國際理論討論和實踐探討層面上,盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分,但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響,其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

1. AOEI標准流程圖例說明

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2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎

中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據,約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助,包括情報交換、追索協助、文書送達,並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。

3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則

該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息,規範各國(地區)稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則,是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議,也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。

4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序

從目前的官方文件上看,該辦法是2017年5月9日發布,2017年5月12日印發,但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環,也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規,所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)

1. 管理辦法簡介

該管理辦法包括七章四十四條,涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則,規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。

2. 金融機構為責任方

辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構(不包括中國金融機構在海外的分支機構),並且分為存款機構、托管機構、投資機構(證券期貨信托等等)和特定保險機構,不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。

3. 稅收居民與非居民

盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織,不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國稅收居民根據我國稅法指

在中國境內有住所,或者無住所而在境內居住滿一年的個人;和

依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立,但實際管理機構在中國境內的企業(包括其他組織)

中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報,但是如果是同時具有中國和其他國家(地區)稅收居民條件的,根據管理辦法第十條,賬戶信息還是會被收集並報送。

4. 金融賬戶

根據管理辦法,需要進行盡職調查的金融賬戶包括:存款賬戶(活期、定期、旅行支票等)、托管賬戶(包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶,理財產品、基金、信托及其他金融投資產品)和其他賬戶(包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等)。

5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根據管理辦法和相關解讀,如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入,該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構,比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。

由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具,其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業,要追查到實際控制人的具體個人。

實際控制人為:直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人;通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人;以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定,而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。

如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民,則金融機構需要收集相關信息並上報。

6. 盡職調查程序

中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查,識別非居民金融賬戶,記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。

2017年6月30日前的為存量賬戶,此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。

簡單說,新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜,需要獲取聲明文件確定是否非居民,還要確定是否消極非金融機構,只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構,或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下,才不需要進一步處理,不需要收集記錄並上報信息,否則都需要收集、記錄並上報相關信息。

對於存量賬戶中的個人賬戶,又分為高淨值(2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金)和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查,低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。

對於存量賬戶中的機構賬戶,如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的,無需開展盡職調查,否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構,還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。

附錄一:相關英文名詞縮寫語解釋(按字母順序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准,簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗錢
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
  • G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制,此後升級為領導人峰會,由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣,代表性強,構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,國土面積占全球的60%,國內生產總值占全球的85%,貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制,按照協商一致原則運作,目前無常設機構。
  • KYC:Know Your Client 客戶信息獲取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本,是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織,簡稱經合組織,是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

以上便是CRS的由來和基本知識,以及中國CRS的具體管理辦法。接下來,我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。

相關閱讀:金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(下)

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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在澳洲買房前,如何做好房屋檢查?

Part 1  關於澳洲房屋檢查8個問題

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1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)?

澳洲置業,尤其舊的House,Townhouse和Unit,買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。

2、什麼時候做房屋檢查?

Private Sale買的房子,Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後,馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。

Auction的房子,贏了Auction的買家,要無條件履行合同條款,所以Auction之後房屋的任何建築問題,就只能接受了。如果覺得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection。

3、做房屋檢查需要多少錢?

一般在300-500澳元左右,當然房子大小差異,價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。

4、房屋檢查整個過程需要多長時間?

一般需要1-2個小時。

5、我怎麼知道房屋檢查的結果?

一般Building Inspector做完檢查之後,馬上就會打電話和買家溝通,說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale,可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。

6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告?

看Building Inspector的具體情況,一般1-2周。

7、房屋檢查報告很長,看不懂怎麼辦?

可以和Building Inspector聯繫,讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。

8、Building Inspection出了問題,我可以解除合同麼?

如果你的合同裡有:Subject Building Inspection條款,就可能可以解除合同。

這個條款一般兩種情況:

A、合同保證買家滿意,那麼只要買家指出不滿意的問題,就可以解除合同;

B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候,才可以解除合同。這種情況,如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題,但是賣家不同意,就比較麻煩,需要法庭判定了。

 

Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則

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在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告,也許您會認為價格昂貴,不值得去做,但等到發現問題的時候,你要損失的可能就更多了。>>>詳細

黃金法則:

檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可/執照。

▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告,您還可以參與他們的檢查工作,從而馬上得到一些建議,例如一次翻修所需的大概金額,您也可根據此建議調整出價。

▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500,但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340-600。

▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內,例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果,還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。

報告不包括內容──在墨爾本,一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。

 

Part 3  購房前要做的五項房屋檢查

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再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是,即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題,而修理可能會花費很多。>>>詳細

1. 地面下陷

新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移,房屋都會有些許的下陷,不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細

2、天花板水漬

天花板漏水是很嚴峻的問題,必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細

3、白蟻

在澳大利亞,每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細

4、石棉板

二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音,那麼很有可能是石棉板。>>>詳細

5、電線

買家應該查看一下保險絲盒,看看最近是否安裝過安全開關和斷路器,以預防短路或漏電情況。>>>詳細

 

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首次置業者必看:去澳洲買房該如何選房?

Part 1  澳洲五類熱門房屋類型

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越來越多人對澳洲房產投資感興趣,澳大利亞屬英聯邦國家並主要沿襲了英國的體制 ,其房地產建築大致分為以下幾類:House,Townhouse,Apartment,Unit,Villa和Studio等。>>>詳細

▶ House 獨立屋/別墅

澳洲的別墅House是一層或者兩層的獨門獨院的住房,有自己獨立的院子和自己的房子。

▶ TownHouse 聯排別墅

Townhouse可以是附近的幾個相連的別墅,因為相鄰的Townhouse共享一堵牆,一個緊挨著一個所以在國內又叫做聯排別墅。

▶ Apartment 公寓

 Apartment就是國內常見的公寓房,至少在3層以上,每個樓有一個或多個單元,每個單元有一個樓道,一般Apartment都有電梯,每個單元每層有一戶或多戶。一般來說,Apartment的安全性是最好的,大都有門禁系統,租金也一般是最高的。

▶ Unit 單元房

Unit簡單來說可以說是Apartment的舊式單元樓,房子大多是2層或者3層,老式的Unit都是沒有電梯的。Unit一般沒有門禁系統,單元門是用鑰匙就可以開的。

▶ Studio

Studio翻譯過來是工作室,對於住房來說跟旅館的房間類似,但是要多一個廚房,一般廚房和客廳還有臥室是一體的,有一個獨立的房間是衛生間。層數不一定。有高層的也有矮的。

 

Part 2  澳洲買房,選房時要注意哪些問題?

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一、在澳洲選投資房要考慮哪些外部因素?

1、市場需求

確保你做過市場調查,你需要知道在不同地區,什麼類型的房產是市場需求最多的,或者即將是會被需求的。確定完畢你就可以根據這個來買房了。

2、公共交通:買靠近公共交通設施的房產;

3、中位價:購買的房產可以選擇價位接近於該區的中位價左右。

4、購前調查

如果你正在尋找新的公寓,那麼你很有必要先調查好該公寓的開發商和建築商是誰,看看他們之前推出的已上市的其它公寓評價如何;

5、現房優勢

如果你是準備買現房,那麼有美觀外貌和小型停車場的公寓是最受歡迎的。

6、房產位置

從地理位置來看,靠近CBD的地區,就一直是會有不錯的租金回報的。

>>>更多

 

 二、在澳洲買房,挑選房屋時要看哪些內部因素?

1、看朝向

一定要檢查房屋的朝向。朝北的房屋當然是最好的了。所以理想的情況是房屋的主要部分,特別是起居室是應該朝北的(澳洲位於南半球,所以澳洲房產與中國房產是反過來的),這樣光線才會好。

2、看大小

一般來說,房屋廣吿不會吿訴你房屋的具體長寬等數據,所以你就要仔細看看臥室是不是夠大,有沒有足夠的空間再建一個入牆櫃,起居室能不能容納下你們一家人,等等。

3、看車位/車庫

看房的同時,當然得看車位/車庫。對於澳洲房產來說車庫是比較重要的。

4、看房屋外部的保養狀況

5、看房屋內部的保養狀況

6、房屋的平面結構(floorplan)

>>>更多

 

三、澳洲學區房選購的五大技巧

1、購房政策

在購入房子時最好選擇一手物業,因為海外人士不能購入澳洲二手房,雖然子女在留學期間可以購入二手房物業,但是一旦失去“身份”,就必須在一個月售出二手房,否則政府會強行拍賣。>>>詳細

2、學校分佈

既然是為子女留學而買房,建議家長先選定在澳洲幾個教育事業發展比較好的城市區域,選定學校後,再從某些網站上去查這個學校幾公里分為內,都有哪些學區房。>>>詳細

3、住房環境

學區問題是家長們關注的重中之重,這會導致他們對於房價、品質、環境、配套等其他方面考量的缺失。但實際上,如果房屋出現質量問題,或周邊環境嘈雜混亂,這都會影響孩子正常的學習和生活。>>>詳細 

4、出租需求

澳洲的著名學校基本都集中在市中心附近,目前的形勢是供不應求,空租率低於1%。提醒各位准買家比較房屋的性價比,投資隨時能套現的房子,並不一定是越繁華的地段越好。>>>詳細

5、量力而行

由於教育資源優勢明顯,導致學區房價格始終堅挺,普遍比同區域其他房源要高,所有的投資都是有風險的,投資者應從家庭實際經濟實力出發,量力而行。>>>詳細

 

Part 3 中澳選房有大差異: 如何計算澳洲房屋的面積?

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中國房產計算面積:

商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

澳洲房產和國內不一樣,國內會有公攤面積的計算方法,澳洲房產都是使用面積。

▪ 根據當地政策規定,澳洲房產並不是所有的都要算入住房面積裡的。

▪ 建築面積:為整座建築物(或層)的結構外邊線在水平投影上的面積(包括結構外牆與柱)。

▪ 使用面積:為指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的淨面積之和。

▪ 在澳洲基本上只算主要的構成空間,一些附帶的都是不需要加以考慮的,但是在中國這些都是要算的,這也就是說同樣的房子,在澳洲比在中國要便宜很多。>>>詳細

 

名家觀點

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jinkaiping段增值潛力決定投資成果 切勿喜新厭舊

一般來講,任何一個城市都有好的地段和差的地段,好的地段房子貴,差的地段房子便宜。所以,在投資額固定的情況下,就有兩種考慮:要麼選擇好地段,但是要遷就買舊一些的房子;要麼選擇新一些的房子,但是要遷就去差一些的地段。>>>詳細

澳中集團主席金凱平專欄全集:

金凱平談澳洲墨爾本房產投資

 

 

 

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居外课堂:價格昂貴的美國「學區房」究竟值不值得入手

 Part 1 什麼是美國的學區房?

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美國學校按照其支持和附屬的對象分為私立學校和公立學校,公立中學和小學和幼兒園,都是採取“就近入學”的原則。美國法律規定,任何居住在這個學區內的孩子,都享有免費教育的權利。學校質量好的地區,就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住,便形成了所謂的“學區房”。 學區房值得購買嗎

價格昂貴的美國“學區房”究竟值不值得入手

公立中小學跟“學區”有關係

美國的公立中小學的資金,主要來源於學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同,大多為1%-3%。學區的資金跟房地產稅的數額是成正比。學校資金多,則有財力提高教學質量。

私立中小學跟“學區”沒關係

美國的私立中小學不管學生的居住地區,優質學校首先看錢,每年學費起碼得交兩三萬美元。其次看人,如果進校後學生被發現是“朽木”或“壞料”,就會被清除出校。

大學跟“學區”沒關係

美國好大學很多,大學沒有“就近入學”的規定。

但美國公立大學的學費州內州外有別,比如外州(包括外國)學生,一年學費是3萬美元,而州內學生只要1萬美元出頭。如果要享受州內學費優惠的條件:在開學前在該州住滿一年。

 

Part 2、美國學區房是如何劃分的?

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和中國一樣,是以劃片入學,但美國的學區劃分跟為精確,會具體到每一條街道、每一個門牌號,和行政區沒有直接關係,行政區和學區經常會出現交疊或者說“跨片兒”的情況。

很多人誤以為好學區就這個學校所在的城市/地區,但如果不針對物業所在的具體地址進行核實,很有可能出現即使買在好學區也無法就近入到好學校的情況;以及在一般學區也會有好的“小”學區的情況。

所以如果以購買學區為目的,一定要具體到每一個物業的地址,查詢物業所在的學區。以奇諾市為例,這裡的整體學區並不是很好,但是The preserve社區由於是自己建校,因而這個社區的學校API分數遠高於奇諾市;又或者奇諾市的某些地段會有跨到學區較好的奇諾崗市等等情況發生。

 

Part 3 、美國學區房的房屋價格

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美國1600多所最好的高中分佈在各個州,但100強則相對集中在幾個州:加利福尼亞州、佛羅里達州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在加州最好的高中數量多一些,其中爾灣名列前茅。和中國一樣,美國的學區房價格稍高,在美國買一套學區房的均價在20萬以上,以高中數量最多的加州為例,買一套學區房要50萬以上,爾灣甚至更高,達到70萬以上。

價格昂貴的美國“學區房”究竟值不值得入手
美國、加州、爾灣房價中位數對比

 

 

Part 4、外國人買學區房 能否入學

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這個問題是很多中國人經常會問到的問題,答案是可以入學,在美國只要購買了學區房或租住學區房,就可以通過就近原則進入到所屬學區的學校直接就讀無需考試。如果沒有綠卡,則需要持有學生簽(I-20)才可能入學,而有的城市還有可能拒絕唔綠卡的學生入讀。

挑選和購買美國學區房

價格昂貴的美國“學區房”究竟值不值得入手

房產稅和學校、學區的關係

公立學校的教育資金主要來源於學校周邊地區的房地產稅,學區的資金跟房地產稅的數額是成正比。學校資金多,則有財力提高教學質量。

在美國,如果你擁有房子就需要交房地產稅。由各縣或各市政府徵收,稅率各地不同,大多數為1%到2%(也有地區會高於2%),房地產稅根據房子的評估價值徵收。想要瞭解更多,可點擊:美國房產_美國房產稅如何徵收

地方政府每年都要詳細公佈房地產稅的去向,通常各地的房地產稅總額的一半以上都用於公立中小學,如修繕校舍、添置設備、聘請老師、開展活動、校車接送等。一個學區如果房子價格高,房地產稅也就相應較高,用於學校的錢就相應充裕,學校教學質量便會提高,好學校必然吸引家長來買“學區房”,從而推動房價上漲。

 

Part 5  美國高校周邊學區房大盤點

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當人們還在討論著北上廣房價高的令人咋舌的學區房時,一些富裕的中國家長早已將目光投向了海外。而作為世界上教育水平最高的國家,美國當仁不讓的成為眾多中國家長為子女教育購房的首選地之一。

那麼,美國的高校周邊都有哪些學區房源可供選擇呢?下面,居外網就以城市為主線,為您整理出美國加尼福尼亞州、紐約州、馬薩諸塞州和德克薩斯州四個大州各自代表性高校周邊的房源,以供您參考。(全球性價比高的學區房

 ▪ 斯坦福大學Stanford University(舊金山)

南加州大學University of Southern California(洛杉磯)

聖地亞哥大學University of San Diego(聖地亞哥)

哥倫比亞大學Columbia University(曼哈頓)

紐約大學New York University(紐約)

福坦莫大學Fordham University(紐約)

哈佛大學Harvard University(劍橋市)

波士頓大學Boston University(波士頓市)

萊斯大學Rice University(休斯頓)

貝勒大學Baylor University(韋科)

 

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安省對外國購房者征15%的稅收的影響 | 加拿大

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為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為,安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人(公司)在該地區購房征收15%的反投機稅;同時,國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後,可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。

1、外國人和外國公司

從2017年4月21日起,外國人和外國公司在大多倫多及其周邊地區購買房屋時,必須繳納15%的反投機稅收。這裡的外國人是指在加拿大生活的未獲得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外國公司是指未在加拿大注冊的公司,或者雖然在加拿大注冊但是部分或全部,直接或間接地由外國公司控制的公司。

2、15%稅收所適用的房產包括哪些?

安省所征收的15%的反投機稅收主要適用於購買居民住宅型房產,包括獨立房屋(detached)和半獨立房屋(semi‑detached houses)、鎮屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所購買房屋屬於兩個單元房屋(duplexes)、三個單元房屋(triplexes)、四個單元房屋(fourplexes)、五個單元房屋(fiveplexes)和六個單元房屋(sixplexes),外國購房者也需要繳納15%的稅收。

對於所購買的房產超過6個單元的出租公寓大樓,以及購買農業用地,商業和工業用地,購房者不需要繳納15%的反投機稅收。

3、15%反投機稅的豁免

如果外國人獲得了安省移民提名項目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外國人獲得難民庇護身份,該外國人在該地區購買房屋時不需要繳納15%的反投機稅收。

若外國人的配偶具有加拿大公民身份,或擁有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名項目的提名者,或者是擁有難民庇護身份,該外國人和其配偶聯合購買房屋時,不需要繳納15%的反投機稅收。

4、15%反投機稅收的返還

外國人在購買房屋後的四年內獲得了加拿大的公民身份,或者獲得了加拿大永久居民身份後,可以獲得該項稅收的返還。

國際留學生在購買房屋後的至少兩年內在安省的大學(University/College)注冊了全日制的學習課程,可以獲得反投機稅收的返還。

外國人在購買房屋後,能夠合法全職在安省工作至少一年後,可以獲得反投機稅收的返還。

5、15%反投機稅收所適用的地區

從一般概念上講,15%反投機稅適用於多倫多及其周邊地區,或者稱為大金馬蹄地區。那麼,該地域範圍又包括那些具體的地區呢?

從地理範圍來看,主要包括以下地區:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。對我們中國人來說,比較熟悉的地區,除了大多倫多地區外,像漢密爾頓(Hamilton)、滑鐵盧(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、貴而富(Guelph)等都包括在這次反投機稅所征收的範圍內。

從該政策的具體內容看,該政策的設計確實是為了打擊在大金馬蹄地區投機房地產的炒作行為,而對於那些要在該地區安家置業者影響並不大。當然,對於國際留學生和獲得工作簽證的外國人士來講,盡管在未來一到兩年內可以獲得稅收返還,但是,現在在大金馬蹄地區購房要多支付15%地費用。因此,這種政策實際上也抑制了這部分人士對購買房屋的需求。

關於房屋貸款詳細政策,請通過居外聯系安省持牌貸款專家成小洲

(注意:本文僅為一般知識性介紹,不作為任何決策的依據。資料來源:加拿大安省政府網站)

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

買房子可以算是筆大投資呢,通常人們都要花很長的時間選房、看房與購房。在加拿大第壹次買房子的人們或許搞不太清楚在這裏買房子都需要交什麽費與稅,然而不清楚這些,妳就無法正確的做出購房預算。下面居外列出了投資加拿大房產的各個階段所需要的稅費,試著算壹下買個房子究竟要花多少錢吧。

居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

律師費:加拿大購房的手續由律師全程負責,包括審查業主的業權、物業的抵押權、買賣協議及產權過戶等壹系列工作,收費約$800~$1500。

物業轉讓稅:又稱土地轉讓稅,每次新業主向地產局申請變更屋主時產生的稅收。他是按照物業的“公平市場價值”進行收費,不壹定是實際的成交價。具體計算公式是前20萬繳納1%的PTT;20萬以上的部分繳納2%的PTT。例如,價值15萬的房子繳納$1500的PTT($150,000×1%);25萬的房子繳納$3000元的PTT($200,000×1%+$50,000×2%)。

商品購置消費稅:如果購房者買的是全新的房子,須繳納約為7%的商品購置消費稅,如房價在35萬加元以下,大約可享受36%的免稅。

產權證書費用:如果售房者不支付產權證書費用的話,那麽妳就不得不自己支付了,這部分費用大約在$1000-2000之間。

房屋檢查費:由買主付,價錢根據房價而定,從$300-$500甚至更高,房價越高檢查費越貴。

居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

房屋保險及家庭財產保險:每年的房屋保險費約為房價的0.1%-0.2%,保費的計算取決於房齡,房子的狀況、所處的區域、自住還是出租、保單覆蓋的範圍以及房主過去是否索賠等因素。如果妳需要貸款購買房屋,所有貸款機構都會要求妳購買房屋保險,尤其是火險,並在交房日當天生效,否則妳拿不到貸款的款項。

房屋評估費:所謂房屋評估費就是對妳所買房子的價值進行估計,妳的抵押借貸方可能會要求妳來支付評估費用。這項費用大約在$150-$350。

抵押貸款保險費:如果妳的抵押貸款是首付低於20%的高比率抵押,約為0.75%-3.75%,妳就需要抵押貸款保險,從而支付壹定的保險費。妳的借貸方可能會把保險費加到妳的抵押貸款裏或者要求妳在交易完畢以前付清。

首付款:加拿大買房可以向銀行貸款,但首期款要自己先付。通常是房價的20%,對於沒有工作的新移民,這是最少的,而且通常會要求30%,不同的銀行有不同的規定。如果妳有壹份很好的工作,最低可降到5%,但妳必須購買加拿大按揭貸款保險計劃或GE按揭保險,根據貸款金額和首期付款比例計算保險費,費用壹般在數千元。保險費加在貸款金額中分期支付,首期要在交屋的前幾天準備好。

居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

物業稅/土地稅:當地政府每年會對物業進行估價,並按估價的金額收取物業稅,稅金視乎地點及物業而定,如多倫多地區約為房產估值的1%;而溫哥華地區則是政府每三年評估壹次,約為物業估值的0.5%-0.6%。

物業管理費:物業管理費為$0.42-$0.6/平方尺,新房較低,舊房較貴,壹般共管公寓需支付,獨立屋壹般無此項費用。

居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

房屋出租管理費:投資者業主可以根據自身情況來決定如何出租房屋,壹般,長期居住在加拿大的業主會選擇自己尋找租客;而短期或是不經常居住的業主則會委托房屋托管公司代為管理並進行出租,費用主要按房型和面積而定,月收費由$100-$400不等。

所得稅:在加拿大,租金收入屬於需報稅收入,擁有出租房地產的納稅人應該每年都申報所得。按照2013加拿大聯邦稅收規定,所得稅率按年收入分級,最低為15%,最高為29%,而各省個人所得稅稅率有異。

居外課堂:在加拿大買房需要交多少稅務費用?

資本利得稅:是對資本利得(低買高賣資產所獲收益)征稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。並不是所有國家都征收資本利得稅。加拿大資本利得的50%按照壹般所得稅稅率進行征稅(另外50%不征稅)。目前,資本利得稅的征收對長期投資資本利得與短期投資資本利得不作區分。某些例外情況,比如出售自己主要居所(primaryresidence)所獲收益,是不被征稅的。

律師費:前面有提到加拿大購房的手續由律師全程負責,轉讓期同樣會有律師全程負責,收費約$800~$1300,依房屋種類與市場不同,收費有所不同。

中介費:大部分中介都是個體營業的,中介費壹般是可以面議的,約成交額的2%-2.5%,壹般在買家的承受範圍之內。不管是登記在哪個中介的房產,買家都可以通過任何壹家中介購買。壹般而言,每壹筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。

 

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多倫多商業地產指南,門檻沒有想像中的那麼高!(上)| 加拿大

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很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點, Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得:

  1. 什麼是商業地產
  2. 各類商業地產投資的風險和收益
  3. 投資商業地產的優點
  4. 投資加拿大商業地產正逢其時
  5. 大多倫多地區商業地產行情
  6. 商業和民用地產投資的不同
  7. 商業地產的投資回報率
  8. 投資人士主要聚焦的商業物業
  9. 在售商業(物業)機會舉例

篇幅所限,9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產?

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什麼是商業地產?

多倫多現有商業地產類型:公寓物業(以收租金為目的的各類物業,例如:六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等)、商務樓、酒店物業、零售物業(包括大型購物廣場商場,小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等)、商業物業(社區中心、養老院、教堂等)

工業用地中,生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好,市政審批都准備好了,已經改成商用了,所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益,是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益?

各類商業地產投資有什麼風險和收益?
各類商業地產投資有什麼風險和收益?

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?

  • 利於資產增值。
  • 保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多,例如美國房地產泡沫破滅的時候,普通住宅價格跌幅巨大,而商業地產基本維持原狀。
  • 穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工,可以貸款杠杆提高收益,有政策優勢。
  • 稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。
投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?
投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點?

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?

近幾年,外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低,其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%,美國為代表的美洲地區占總投資的48%,歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一:多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意,為了規避風險,歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。,舉例:收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團,在2015年,從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓,在2016年,花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL,擁有66%的股份,包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店,總面積約150萬平方英尺。

原因二:加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞,更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化,最火爆的溫哥華市場有點降溫,多倫多漲勢擴大,貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示,銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?
為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時?

CBRE的執行副總裁表示,2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季,貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示,他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置,現在最受關注的是工業物業。看圖,多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多,且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額,其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示,每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看,辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情,辦公樓物業價格在逐漸走低,商業零售去年有大幅增長,工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看,工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀:多倫多商業地產指南,門檻沒有想像中的那麼高!(下)

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律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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