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去美國買房，如何簽訂購房合同？

Part 1 聘請專業的律師敲定合同條款

在美國置業，律師在房產購買過程中扮演着很重要的角色，負責辦理全程買賣手續。在海外買賣房屋過程中，找個信得過的、負責任的律師十分重要。

購房合同簽署過程中律師的作用

買賣雙方各自有自己的經紀人和律師。通過雙方經紀人幫助，買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來制定合同。通過此合同，雙方律師幫助僱主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務，違反的法律後果等。之後在雙方同意基礎上簽名。>>>詳細

律師在買房交易環節的其他作用：

▶ 產權調查

▶ 完成交割

▶ 售後登記

相關閱讀：法治社會買房產好的律師在紐約很重要

Part 2 簽訂購房合同時，應該注意哪些事項？

一、檢查、確認購房合同中所包含的基本要素

美國房屋交易合約都是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。當然，從規則上，更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險，保證買家只要按規則行事，一般不會買到問題房。但是，簽合同時，下面的這幾點還是需要注意的。>>>詳細

美國購房合同的標準格式，通常包含以下信息：

1、房屋和買賣雙方的基本信息；

2、房屋價格；

3、付款方式（貸款或一次付清）；

4、訂金數量及返還條件；

5、房屋檢查（inspection）期限及問題處理方法

6、Closing日期等

二、關注附加條款

一旦講定價格，買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必須付一筆訂金，數額可能是幾千元或房價的某個百分比。事後如反悔，定金可能全部沒收，除非購屋合同列有一些附帶條件(contingency)。這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效。>>>詳細

以下是一些最常見的附帶條件：

▶ 貸款條件：讓買方可以在規定時間內，獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。

▶ 房屋檢查：根據各州法律，可能包括結構問題或材料缺陷等各種檢查，也可能包括白蟻、氡氣，以及房子是否位於淹水區或地震帶。

▶ 購屋合同必須通過法律審查，包括由律師審核有關文件、產權報告，或是任何與交易有關的法律文件。

▶ 有關交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核准。

▶ 符合建築法規。

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Part 3 美國購房合同案例分析

案例一：從一個洗碗機合同條款說起

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。>>>詳細

案例二：購買美國房產遇毀約該怎麼辦？

美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件就在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍生問題更大。

假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。>>>詳細

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英國提前大選：對英國留學、海外投資的影響分析及走勢預測 | 英國

英國首相梅姨在復活節開工之後宣布了一個令全世界驚訝的消息：英國將在6月8日提前舉行大選。英國保守黨政府此前多次強調不會在2020年前舉行大選，此番卻突然變卦，分析人士普遍認為，這是梅姨與保守黨政府精心策劃的一場好戲哪，實則起到“一石三鳥”之效——讓梅姨真正成為“民選首相”、讓保守黨在議會贏得更多議席、讓英國之後的脫歐談判更加順暢。

英鎊上演深V反彈買定梅姨獲勝

貨幣彙率的漲跌一直是市場對待政治動向的態度的最直觀最迅速的測量儀。在這場臨時講話前一小時，當時傳聞四起，英鎊兌美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊的市場反應是“賣謠言、買事實”，從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位。

與此前脫歐公投、觸發裡斯本條約50條後英鎊狂貶的反應相比，此次提前大選相同的是“政治的不確定性”，不同的是“市場的信心”。

在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位

脫歐公投至今已經過去了將近一年，不確定性漸漸散去，梅姨領導下的保守黨政府在脫歐談判中也向民眾顯示出了強硬、不妥協的態度，讓輿論和市場都大大增加了對英國未來發展的信心。目前的普遍觀點是，保守黨在大選中獲得大勝的可能性較大，而梅姨將在大選後繼續擔任英國首相。就在上周公布的一項YouGov民調顯示，目前英國保守黨的支持率達44%，工黨23%，自由民主黨12%。因此英鎊的強勢回升也正是顯示了市場的樂觀態度。

雖然也有一些聲音表示不能對英國提前大選的結果盲目樂觀，就像誰都沒想到英國會脫歐、川普會當選美國總統一樣，梅姨會不會成為下一個信心滿滿發動脫歐、鎩羽而歸失意退位的卡梅倫呢？但是個人認為這種概率是極低的，英國目前需要鐵腕梅姨驅除阻力、帶領政府與歐盟談判出一個對英國最有利的脫歐條件，上下一心，繼續鞏固英國經濟在歐洲領頭羊的地位和優勢。

以下大選後預測分析，基於梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相的前提。

英國提前大選後英國留學走勢分析和預測

文法學校將復興

文法學校出身的梅姨自上任後一直大力倡導復興文法學校。2016年9月，擴建文法學校的計劃最初由梅姨公布，她認為公立文法學校的“分數選拔制”，有利於改變貧窮家庭出身的學生的未來。現在的教育體系使得有錢家庭才能買得起離優秀公立學校最近的“學區房”，彰顯了教育不公、貧富差距拉大的社會現狀！2016年11月，英國財相菲利普哈蒙德在公布秋季預算報告時，宣布未來四年裡，將每年拿出6千萬英鎊擴建文法學校，到2020—2021年，一共花費2.4億英鎊用於支持擴建英國文法學校。

可是這個提議遭到了英國反對黨工黨的猛烈質疑。因為這項計劃壓根沒有出現在2015年首相大選時的保守黨宣言裡。即便在保守黨內部，也有不少反對的聲音。

那麼可以預見的是，復興文法學校的計劃一定會出現在每一提前大選時的保守黨宣言裡，一旦梅姨通過大選，那麼該計劃的實施將不再有阻礙。

公立學校財政不足的現狀將繼續

公立學校財政不足的情況已經被大眾詬病，財政不足造成的學校人員裁減、課程壓縮等現像此起彼伏，越來越多的公校轉而尋求家長募捐的形式來強化財政。雖然社會一直在像英國政府呼吁提高英國公立學校的財政撥款，但是一直得不到切實的回應。筆者聽到在倫敦某公校任教的老師的親身證言，作為數學老師，她一個人要教這個學校從7年級到11年級的全部班級的學生，一共好幾百人，每周除了密集的課程安排，還要批改每一個學生的數學作業，疲憊不堪，更別提能夠記住每一個學生的姓名和學習狀況了！筆者也聽到從家長方面的反饋，孩子在倫敦家附近的公校上學，每次去開家長會詢問老師孩子的學習進度，老師都只有一句話“還不錯”，別的就沒有了！還是同一個原因，師生比太大，老師哪有精力照顧到每一個學生呢。

可以預測，梅姨也許會在大選宣言裡公布對公立學校財政扶持不均衡問題的解決方案，或者未來將新建多少所免費學校的計劃，但是卻無法從根本上解決目前公校財政嚴重不足的現狀。

與此同時，反對黨目前也在抓緊時間制定教育改革方案。比如工黨，目前公布出來的教育改革方案包括給所有公立小學學生提供免費午餐，對私校學生征收學費的VAT（增值稅）。不過這些政策被真正實施的可能性微乎其微。

低齡留學英國的人數將迅猛增長

近幾年來英國低齡留學漸成熱潮。尤其是脫歐公投之後，英鎊彙率的下降造成實際學費便宜了，一方面是打了折的學費，一方面是全球最頂尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭將孩子送來英國私立學校留學。在海外學生群體中，尤其以中國學生居多，在過去十年裡，在英的中國小留學生的數量翻了三倍。

吸引海外學生來英讀書的不僅僅是打折的學費、頂尖的學術教學，還有優質的寄宿生活、豐富多彩的課外活動及素質教育。舉個例子，大名鼎鼎的哈羅公學目前在北京、中國香港、曼谷等地都開設了分校，但是哈羅北京一年的學費高達30多萬人民幣，還不包括住宿費，筆者認識的好幾位孩子在哈羅北京就讀的家長，都在積極計劃不久之後將孩子送來英國的寄宿中學讀書。且不說教學質量、校園環境、寄宿水平等等的差異，這個費用足夠抵得上在英國讀書的學費加上寄宿費了。

對於中東富豪們來說，他們比中國家長更早認識到英國私立教育的優勢，還有畢業後能夠申請到英國、美國頂尖大學的幾率的增加。

但是另一方面家長也應該看到，英國的中小學教育並沒有像高等教育一樣商業化運作，且大部分私立學校都會控制國際學生的比例不超過20%，且在國際學生群體中盡量維持生源的多樣化，因此可以接納中國小留學生的比例還是有限的。

英國提前大選後海外投資走勢分析和預測

中國高淨值家庭近幾年來越來越意識到將家庭資產做全球配置、用來分散風險保值增值的重要性。而投資手段最受青睞的還當屬房產投資。

英國自去年6月脫歐公投以後，受政治不確定性因素影響，英鎊彙率跌了，造成英國房產實際價格便宜了，於是出現了被海外買家搶購的瘋狂局面。

中資機構紛紛領跑英國房產投資。其中在2016年6月28日，也就是公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店。成為了第一個在英國確定脫歐後出手掃貨的海外投資商。

公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店

隨後，北京首都開發控股（集團）有限公司最近斥資逾2億英鎊購入 Pinsent Masons 律所在倫敦金融城的總部30 Crown Place。緊接著，總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate。

總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate

今年3月，有“重慶李嘉誠”之名的張松橋，其旗下的中渝置地以10.2億英鎊（約合人民幣85億元）收購倫敦天際線成員Leadenhall Building，該項交易或成為英國自2014年以來交易額最高的單宗地產買賣。

中渝置地以10.2億英鎊收購倫敦天際線成員Leadenhall Building

就在前不久英國正式啟動脫歐程序前夕，中東國家卡塔爾承諾將在未來三五年內向英國注入50億英鎊（432.5億人民幣）的投資，顯示對英國經濟前景的信心。

對於住宅房產來說，脫歐公投後的成交量也是一路飆漲。而梅姨宣布英國提前舉行大選，對於英國的房地產市場而言影響不大。根據英國在線房產平台eMoov對1000名房產買家賣家進行調查顯示，57%的賣家和59%的買家將繼續他／她們的房產交易，不受英國提前大選的影響。

若梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相，那麼預計保守黨政府將實踐此前增加英國房產供應量、改變目前房產供不應求局面的計劃。保守黨政府將會施壓那些已經拍得地的開發商來加快新房建設的速度，如果不開發讓地閑置的話，可能會面臨被當地政府重新回收的風險。個人認為，此政策的實施顯然能夠推動開發商積極作為、減少囤地升價和奇貨可居的行為，但是英國尤其是倫敦的房產市場供不應求的局面很難在短時間內被扭轉。作為國際一線大城市，倫敦房產市場的漲跌幅度真實理性地反應市場波動，對比國內一線城市的價格優勢越來越明顯，對比美澳等其他國家，房產投資的准入和維護成本更低，因此未來將吸引更多的海外投資者來到倫敦投資。

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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居外課堂：海外買房是否可以移民？

在國內的個別城市有買房以後可以申請當地戶口的政策，這對於購房者來說是壹個比較重要具有吸引力的重要信息。有很多購房者認為這壹政策在國外同樣適用，那麽目前都有哪些國家可以買房移民，哪些國家不可以買房移民呢?下面，居外為妳壹壹介紹。

壹、在這些國家買房能移民

從上述列表可看出，能“買房移民”的國家多集中在歐洲，且大多經濟狀況欠佳。壹些非主流的移民國家為了提振經濟敞開投資移民大門，像葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希臘、意大利等國都先後出臺了鼓勵外國人買房移民的政策。

2012年8月22日，塞浦路斯正式宣布，在其本土購買價值30萬歐元的房產，即可直接獲得綠卡！成為歐洲首個開放低門檻買房移民政策的國家，不過鑒於塞浦路斯本國經濟實力較差的現狀，壹直未能受到國內申請者的青睞。2015年起，塞浦路斯買房移民政策先後進行了多次調整，門檻有所降低，想要查看塞浦路斯最新買房移民政策，可點擊查看。

在推出買房移民政策的歐洲各國中，葡萄牙的黃金簽證計劃無疑是最為成功的典範！有數字為證，自2012年10月8日開始實施以來，截止2015年5月31日，共有2254名申請者通過在葡萄牙買房獲得綠卡（其中1914名申請者來自中國，占80%以上），投資總額高達13.5億歐元，成為葡萄牙經紀復蘇的壹大“吸金”功臣！不難發現，相較於希臘、塞浦路斯等國，葡萄牙自身經濟實力較強、條件較好是最大因素！想要了解更多，可點擊查看。最新葡萄牙買房移民指南

不過，最受中國申請者歡迎的買房移民目標國，則是韓國濟州島！根據該政策，購買濟州島50萬美金房即可獲得房屋和土地永久產權。韓國離中國近，且是發達國家，面對家門口的香餑餑，中國富豪自然爭先恐後。其次，韓國積極引進先進教育，中國富豪看準濟州島的教育資源，想要以此作為子女的留學跳板。不過，需要註意的是，可以獲得永久居住權的並非指所有濟州島的房產，而是指定區域內的度假公寓、度假村、家庭式公寓、別墅等，且投資者在投資基準額內不得長期租賃(6個月以上)或設定擔保，並且投資狀態要保持5年。想要了解跟多，可點擊查看。最新韓國買房移民指南

二、在這些國家，買房與移民無關

當前最熱門的移民目標國，如美國、澳洲、英國、加拿大，都是經濟發達國家，壹般不會利用買房移民這種方式吸引外資。所以在大多數國家裏，買房與移民完全是兩個完全沒有聯系的兩件事。但如果想要移民，可以選擇相應的移民方式，下面是居外為大家總結的壹些最便捷的投資移民方式。

由於進籍時間快、限制條件少，投資移民項目被視為壹種快速移民渠道，中國近年來也壹躍成為美、加、澳等國最大的投資移民來源國。然而，各熱門移民國家都出現中國申請者紮堆現象，導致投排期大大延長、積案嚴重現象，為此，以上這些主要的移民國家紛紛調整政策，細化投資領域和申請人條件。仔細了解近兩年這些國家投資移民政策的走勢，很容易就能發現，當前各熱門移民國家的投資移民政策都呈現出：投資門檻大幅提高、風險陡增的趨勢。

美國：投資移民門檻從50萬美元漲至80萬美元(約497萬人民幣)，如無意外將於10月1日施行。想要了解更多，可點擊查看。居外投資移民系列——美國EB-5投資移民政策圖解

加拿大：往年喊停80萬加元投資移民，並於今年年初推出”風險投資移民”，申請人投資額至少200萬加元(約1008萬元人民幣)，且必須有1000萬加元(約5637萬元人民幣)合法凈資產。想要了解更多，可點擊查看。加拿大移民政策變化大匯總

澳大利亞：將在7月1日推行1500萬澳元(約7113萬元人民幣)”超級投資者簽證”，進門金額比重大投資者簽證翻了三倍，同時，限制500萬澳元簽證申請者投資房地產，需將至少50萬澳元投進到風險領域及新興企業中。

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

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快斷了雄安買房的念頭英國的“千年大計”更值得關注 | 英國

雄安讓全國人民躁動起來了。網上流傳一個段子：1979年，深圳特區成立，無數人失眠了，想著如何去干一番事業！2017年，雄安新區成立，無數人又失眠了，想著怎麼去炒一套房！

在宣布這個消息之前，中央政府也考慮到了這一點，哄抬房價地價，將會很大程度上干擾新區的建設與發展。也正是考慮到這一點，政府當即停售了所有的商品房，中介等交易，現在看來，關於炒房這一件事，足以讓大家可以死心了。

但這僅僅只是表面，接下來的一段時間裡，雄安房價必然會瘋長，這看起來華麗的泡泡，實則一戳就破。一直以來大家擔心的就是“任何一次重大的政策，最終都只是引發一場炒房的熱潮，剩下的幾乎是一地雞毛。”

真正的發展潛力區域是需要耗費時間成本和當地政府積極配合規劃建設的，而一切都應以當地居民為本，一個有前景的“千年計劃”不是一夜之間形成，倫敦就是按著這樣的步調不緊不慢的發展著。

從倫敦金融城（The City）往東不遠，是一個叫金絲雀碼頭（Canary Wharf）的地方。那兒面積不大，卻矗立著數幢幾十層的高樓，彙豐銀行和花旗銀行巨大的廣告牌似乎有意挑戰相鄰的倫敦金融城的地位。

和被稱之為“一平方英裡”（The Square Mile）的老金融城不同的是，這兒的樓群都是近20年內建起來的，規劃更新，設計也更現代化。無獨有偶，電子商務巨頭阿裡巴巴的倫敦總部已從梅菲爾區遷移至此，同時英特爾公司在這裡開展的6項智慧城市建設，正逐步利用高科技手段，在環境、健康、交通等方面降本增效……如果說金融城代表了倫敦的過去，那麼金絲雀碼頭就引領著倫敦的未來。

金絲雀碼頭的前世

在過去航空、陸運都不太發達的1802-1939年代，金絲雀碼頭地區曾是世界上最繁忙的港口之一。

那時，金絲雀碼頭是不夜碼頭，水上是大大小小的輪船在裝卸，還有很多的船則在外面的錨地等待。岸上則是車水馬龍，”機”聲鼎沸。隨著產業革命的到來，1960年代以後港口業開始萎縮，1980泰晤士河上最後一個港口關閉標志著 Canary Wharf 1.0時代的結束。

金絲雀碼頭的今生

金絲雀碼頭1980年英國政府決定重振港口區，其中最為重要的一項政策是在1981年成立了倫敦港口發展公司，並於1982年辟出一片區域，以金絲雀碼頭為中心作為城市企業區和新商務中心.金絲雀2.0自此開始。

金絲雀1期的建設從1988年開始，首棟樓竣工於1991年，其中包括了當時全英最高的 One Canada Square，此樓也是港口區重建計劃的地標性建築，然後受到倫敦老金融城的強大打壓（為了對抗金絲雀，其修改了市政規劃法，允許在火車站之上（Blackfriars），馬路之上（Alban Gate）修建辦公樓），其結果直接導致了倫敦商業物業的供應多度，並且金絲雀的主體投資公司宣布破產。

若干年後，隨著產業復蘇，對大面積商業物業需求的持續增長，並且倫敦政府為了迎接千禧年，決定建造 Jubliee Line延長線在千禧之前竣工，在金絲雀開設站點，加入已有的灣區輕軌體系，將金絲雀的交通體系，由線變網，市場對金絲雀的信心隨之大升。

2007年，金絲雀的HSBC大廈，創下£11億成交記錄，震驚世界….

經歷了30年的發展，金絲雀碼頭區從一片近乎荒蕪的船塢港口崛起成為國際上舉足輕重的倫敦第二個金融中心，雲集了英國現代的高樓大廈，成為新貴們住房首選地之一和公司商務辦公的絕佳場所。

如今的金絲雀碼頭是一個集寫字樓、商業、會議宴會中心、休閑娛樂、廣場公園及軌道交通於一體的大型綜合體項目。占地面積約39.25萬平米，其中公園及廣場占地13萬平米。

在金絲雀碼頭眾多的摩天大樓中，許多銀行的總部、分部和商業巨頭的總公司——彙豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行以及英格蘭銀行、渣打銀行、羅斯恰爾茲貼現公司、摩根大通，以及每日電訊、獨立報、路透社和鏡報等就在這裡落戶，僅員工就有8萬之眾。

金絲雀碼頭不光是有金融、商業、出版行業，教育領域也插進來了，如倫敦城市大學就在這裡搶占了一塊地盤。與之配套的服務行業更是湧了進來，如國際知名品牌四季酒店、萬豪酒店、弗雷澤宮酒店以及宜必思酒店，還有形形色色相當多的酒吧和小餐館。

如果你在這樓宇間、草坪裡閑逛著，觀賞著。走累了，就在那音樂噴泉邊、雕像下、草地上坐一坐。如果想去商場，可以乘自動行人電梯到地下，地面上並沒有幾家商店。地下是一個大世界，那裡面商場連商場，餐廳接餐廳，五花八門的都有。而且又同地鐵連接起來。甚至地下的上層是商場，下層是地鐵線，或者地鐵線的上面、旁邊又是另幾條地鐵線，這讓金絲雀碼頭充滿多樣性。

在這裡，還可以嘗到了印度、日本、法國、葡萄牙、意大利當然還包括英國的美味菜肴。

人口

在1980年後的人口增長過程中，金絲雀碼頭所在的陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets）是倫敦人口增長最快的區域，增幅達到64%。應該說，從1980年代初開始，金絲雀碼頭的再造工程為區域帶來了新的產業支撐，從而帶動了人口的增長。持續的產業支撐最明顯的影響就是就業崗位的穩步增加。十年前，金絲雀碼頭地區的金融業從業者占倫敦的7.8%，這一比例在十年後成熟期2009年上升至20.4%。

軌道交通

Crossrail途經倫敦市中心、金融城以及倫敦東部的金絲雀碼頭等重要地標，將於2018年通車

Crossrail，又稱伊麗莎白線，是英國倫敦一條建築中的客運鐵路，這條新的城建鐵路工程耗資高達150億英鎊，途經倫敦希斯羅機場、倫敦市中心主要商業區、金融城以及倫敦東部的金絲雀碼頭等重要地標，將於2018年通車，屆時將為倫敦及周邊提供快捷的客運服務。

東擴計劃

倫敦市長的鮑裡斯•約翰遜表示，支持金絲雀碼頭集團重建其東部區域的計劃。該地區被稱為木碼頭，將新增3610間辦公場所，個人1.9米平方米的辦公空間，35,000平方米的零售樓面，包含一個社區中心，覆蓋公共網絡。金絲雀碼頭集團特別設計這些新的辦公場所，以適應科技、媒體和電信公司，以及金融和專業服務公司辦公的需要。

總結

作為近30年來迅速發展的新興金融中心，金絲雀碼頭正不斷吸引著更多來自全球投資者的眼光。依靠優厚的資本基礎和便利的交通環境，金絲雀碼頭的未來發展空間和投資潛力正不斷擴大和提高。值得一提的是，倫敦金融城在繼續扮演歐洲首屈一指的金融中心的同時，將原先的金絲雀碼頭地區改建為倫敦第二金融城，極大擴充了倫敦金融城的發展空間，吸納全球更多的金融機構、媒體企業、產業企業、互聯網創新企業，增加了倫敦這座歷史悠久的古城在歐洲乃至世界的競爭實力。

在此三十而立之年，金絲雀碼頭金融區最大的物業集團——金絲雀碼頭集團再次發力，即將啟動下一階段的大規模建設，在保持原有金融區特色的基礎上，新建的辦公區域還將吸引媒體、科技和電信類公司的入駐，預計將為該地區再新增110,000個工作和生活的新增人口。金絲雀碼頭，作為倫敦的第二個金融中心，將會穩定健康的向前發展，作為倫敦的“千年計劃”毋庸置疑會主導整個歐洲乃至全世界的金融地位。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 | 澳洲

相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是一個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。（相關資訊：澳洲房產購買流程）這一點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。具體而言，澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定（中國人在澳洲買房條件）如下：

1、外籍人士的定義

澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的，可以簡單理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、比對。

澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。

《澳洲海外投資政策》顯示，“常住居民”指符合以下條件的人士：

他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西蘭公民）；
該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：
持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅

對澳洲房產投資稍有瞭解的人，大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定義

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。

以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房

《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：

　　　1) 由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。

3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請

外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。

FIRB的政策解讀

從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。

FIRB審批時間

根據法案規定，國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

相關建議

由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。

4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題

我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准，這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。

不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：

從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
讓您（以及任何相關人）可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；或者
從澳洲的政府（聯邦政府，州、領地政府或地方政府）處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。

綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而才設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡，我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策，敬請留意！

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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西班牙購房指南

在西班牙買房難嗎？

壹點也不難！不過，找到適合的房產和法律顧問非常重要，因為得到好建議，購買的過程將會簡單得多。西班牙擁有全球購買房產最安全的法律體系之壹。三個不同的法律層面為您提供最高標準法律保障：律師、公證人(*)以及土地登記(*)。

西班牙購房指南 — 過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲，投資收益率正處高點，現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

壹、依法、安全無憂地獲得西班牙房產所有權五大步驟：

步驟1：預訂協議

預訂協議是什麽？

壹旦買方已經選擇好了房產，買方和賣方將簽訂預訂協議，根據協議，買方將支付預訂保證金，從而使這套房產退出銷售市場。

需要由買方支付多少保證金？

房產不同，保證金金額高低也不等，取決於房價高低(最高為購買總價的3%)。保證金將從購買總價中扣除。

簽訂預訂協議後，賣方或買方能取消購買嗎？

這取決於預訂協議的內容措辭。

買方需要簽訂預訂協議嗎？

這不是強制的，但是建議買家簽訂，使得買家看中的房產退出銷售市場。

步驟2：初步銷售協議

初步銷售協議是什麽？

這是買方和賣方之間壹個簡單的協議，賣方同意出售房產，而買方同意以約定價格購買房產。這份協議將包含所有的相關信息，如對房產的描述、購買價格、完成日期，以及壹旦賣方或買方違約後將支付多少違約金。

需要買方支付多少金額？

買方需要向賣家加付訂金(通常是約定購買價格的10%)。

簽約初步銷售協議後，賣方或買方能撤銷購買嗎?

如果是賣方決定撤銷銷售，買方有權獲得雙倍定金作為補償。如果買方決定撤出，此前支付的定金將沒了。

買方需要簽署初步銷售協議嗎?

簽名初步銷售合同是自願的，但如果買家無法立即簽訂銷售合同，建議簽訂初步銷售合同。

步驟3：銷售合同

銷售合同是什麽？

銷售合同表示房產購買交易完成。賣方和買方在公證人面前簽署壹項公眾購買契約。在西班牙，簽訂出售契約必須由公證人作為政府官員見證。

完成交易前，非西班牙買家需要出示西班牙稅號(NIE)和西班牙銀行賬戶。

需要由買方支付多少金額?

簽署銷售協議當天，要付清購買價格的余額(銷售價格減去定金)以及其他買家必須需支付的費用

步驟4：支付轉讓稅

詳見下文關於西班牙買房稅費的介紹

步驟5：到土地登記所登記是得到充分保障的必要步驟之壹

證明您是唯壹真正的業主
保護您免受賣方的債權人騷擾
保護您免受不明產權指控
未經您的事先允許，沒有人能有效獲得任何房產權

二、在西班牙買房成本解析

整體而言，在西班牙買房，相關的買房成本大約在購買價格的12%至15%(如果適用，另加21%的增值稅)。大概包括以下幾個部分：

1、律師費：根據房產價值和交易的復雜性而定

2、公證費：購買價格的0.1%至0.4%。若房地產購買價格為50萬歐元，那麽公證費約1000歐元左右

3、土地登記費：購買價格的0.1%至0.2%。若房地產購買價格為50萬歐元，那麽土地登記費約800歐元

4、轉讓費

新建房：轉讓費為購買價格的10%

二手房：轉讓費在購買價格的6%和10%之間不等，這取決於房產所在地區(馬德裏為6%，巴塞羅那為10%)

5、印花稅：在購買價格的0.5%和1.5%之間不等。只有新建房需要繳納，二手房不需要。

6、其他費用：辦理證明、法律文書資料等

三、買房後，每年的維護費用

1、地方稅- IBI

由西班牙稅務辦公室計算土地的課稅價值，取決於地段和其他因素。以購買50萬歐元的房產為例，約為3000歐元。

2、非居民企業所得稅Non-resident income tax (IRNR)

若物業用於自住，而非出租，需繳納IRNR稅為：地籍價值的2%的24%，通常約為總價的0.2%。地籍值遠小於房產價值。
如物業用於出租，則需繳納的IRNR稅為租金收入的24%。

3、非居民財富稅(Patrimonio)

在西班牙擁有房產的人(居民和非居民)必須每年支付壹次財富稅，稅金基於他們減去如抵押貸款等應扣除款項後在西班牙的資產凈值計算。

財富稅由地方政府征收。根據妳在西班牙的房地產和其他資產的凈值(股票、銀行資金、藝術收藏)計算，非居民免稅上限為70萬歐元。

稅率按比例增減，邊際稅率最低0.2%，最高2.5%。

4、物業社區成本：是否繳納取決於妳所住的房產類型。通常適用於公共領域，比如花園、遊泳池和車庫。

5、房產保險：成本取決於房產類型和所需保險範圍(基本保險金額大約為150歐元到500歐元之間)。

(*)公證人(Notario)：公證人是確保房地產交易正確執行所需的政府官員。他們的工作是通過親眼見證，將私人合同轉化為公共契約，即向所有人證明您是業主的文件。

土地登記所(Registro de la Propiedad)：土地登記所是房產信息安全屬性信息的數據庫，為業主提供安全保障，保護房產不被同時出售兩次。

本文件所含信息僅供參考，不構成任何法律和/或投資，以及/或其他建議。維爾納資本有限責任合夥公司（Werner Capital LLP）對於本文件所做陳述以及所含信息和/或財務數據所引致的任何不良後果，壹概不負任何責任。該聲明歸屬維爾納資本有限責任合夥公司所有，禁止轉載、復制或使用這些信息。

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八問八答：國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期，不少地產經紀人在此日前忙得不可開交，幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時，我便與的地產圈的朋友們打趣說，10月中旬或許會比那時更忙，因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時，他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司，澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局（ATO）的監管。果然，近日受到不少經紀人和客戶求助，到底應該如何安排國際匯款且避稅？匯款金融超額，不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO的“虎視眈眈”。

不唬人的例子，擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是，在2015年末，ATO寄來一封長達42頁的意見書（Position Paper），裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細（匯款日期與匯款人等），付款明細與使用明細（車！房！生意！一清二楚並細思極恐）。你不知道的是，比你老婆更明帳的是ATO。最後，ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由，要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金！

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法，特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

我在中國賺的錢，澳洲政府憑什麼要求我交稅？

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定，當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄，並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入，即有權要求補交所得稅。

嚴重的是，一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查，則可以根據與中國政府的稅收協議，通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元，而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休，那怎麼能說明這真的是合理且合法收入？細思極恐。

我該如何匯款外幣到澳洲嗎？有什麼限制嗎？

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》：年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元，即一張身份證每年5萬美元額度。

澳大利亞銀行收款方（往往是開發商或賣家的律所信托賬戶）的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼（swift code）、開戶支行代碼（BSB）、信托賬戶帳號（account number）與賬戶名稱（account name）。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可，並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分：手續費＋電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1％收取，但單筆收費的限額不同，最低約為80元人民幣，最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取15～30澳元不等的手續費，不同的銀行賬戶金額不等。

如果需要匯款超過5萬美元，我該怎麼辦？

此時，你可以選擇金融貨幣交易公司，幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞，錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率，算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶，收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶，不是公司賬戶。所以實際上，錢並不是從中國匯來的，更不是從本人或家人的賬戶轉來，而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些，對於大額交易，有些可以免除手續費。

但同時，金融貨幣交易公司交易風險較大，應謹慎選擇可靠的金融機構，即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

我只是想買一套房，為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅？

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額，使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入。

ATO規定成為澳大利亞居民後（不包括臨時居民），需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入，就業收入，養老金，年金收入，銀行利息，股息，特許權使用費，租金，資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下：

任何海外收入，包括產生的，衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
來自海外的商業活動和投資收入，即使是在澳大利亞已無需納稅的
如果你是臨時居民，海外來源的收入
獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義，你應該可以長呼一口氣，重點詞是：周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資，則可以不必擔心ATO的監管。

國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅？

根據ATO的規定，如果過去幾年中，銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報，及有可能收到ATO的通知函或意見書，要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話，該匯款金額將被定義為“海外收入”，除補交稅款外，還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復，稅務局有權修改你的個人收入，從而影響應交稅款，產生稅務欠款，滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO暢通的信息渠道，第一時間做出反應。

如何避免國際匯款被征稅？

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款，用於在澳大利亞學習、生活和置業，許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上，如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時，需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書，我該怎麼辦？

一般情況下，你收到的國際匯款來源分為三類：由親屬直接匯出，由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款，你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、（帶英譯）相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制，通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證，以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款，並非投資收入。如果資料准備時間不充分，可向稅務局致電要求延長時間，一般會獲得寬限。

國際匯款被監管後，哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅？

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時，你需要准備以下材料：

匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時（由於外匯金額限制），請你准備以下材料：

匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人，且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時，請你准備以下材料：

你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號，且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符；
向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料：能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具，並由公證機關出具翻譯公證件。
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款，而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取，為了保護你在澳洲的個人稅務利益，建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料，以備ATO檢查之需。

注：

澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站；
部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2017新展望：未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國

倫敦寫字樓未來走勢

脫歐公投使得倫敦商業陷入了長期的不確定性中。但在未來兩年裏還需要作出正確的商業決策，第壹太平戴維斯（Savills）認為，隨著企業需求的變化，短期內倫敦將面臨辦公產所短缺。

>>>點擊查看：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

2017新展望：未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國 — 第壹太平戴維斯（Savills）認為，隨著企業需求的變化，短期內倫敦將面臨辦公產所短缺

點擊查看英國更多精品房源

目前倫敦市中心寫字樓租金創下歷史新高，市郊地產開始受到關註，能夠提供更靈活且價格更實惠的辦公場所，以滿足倫敦的動態增長。

倫敦33個區未來5年的就業預測顯示，辦公場所的需求還將繼續增加，但活躍買家和熱門地點有所變化。例如，根據預測，Tower Hamlets區的藝術和娛樂行業就業率在未來5年將上升11%，但該行業在Hammersmith和Fulham的就業率增幅或只有6%。這反應出倫敦各地區不同地理位置市場情況也各不相同。

辦公場所需求增加

倫敦市內三大關鍵行業預計將增加7.2萬個工作崗位，包括藝術、娛樂、金融、商業服務以及信息通訊等行業，相比之下倫敦市郊增加的崗位數量約為2萬個。在平均就業密度下，相當於倫敦市內在未來5年需要增加580萬平方英尺的寫字樓面積，而倫敦市郊共需增加160萬平方英尺。所以，倫敦能提供這麽多辦公用地嗎？

除金融城和西區之外，倫敦市內未來五年計劃增加320萬平方英尺的辦公室面積，而外倫敦則只有70.7萬平方英尺。由此可見倫敦內外辦公用地供需缺口的巨大。壹方面原因是開發商對於倫敦市中心高昂租金的考量，另壹方面則是政府通過特許開發權（Permitted Development Rights）允許將部分寫字樓改為住宅。據估計，過去3年倫敦至少有300萬平方英尺的寫字樓被改造。

滿足當地需求

外倫敦部分地區缺乏供給對壹些房東和開發商而言反倒是好消息，Croydon, Wimbledon和Ealing等地區的房租因此水漲船高，甚至某些市場的A級租金上漲高達40%。許多業主紛紛搬離倫敦市中心。對他們而言，外倫敦的租金仍相對低廉。但這對當地居民和新興公司而言就是壞消息了。

第壹太平戴維斯認為，為了確保倫敦未來的發展，房東、開發商和策劃者必須確保全面提升樓盤質量和性價比，同時辦公樓必須租有所用。盡管目前倫敦市中心的寫字樓租金有所下降，但這裏仍然是全世界最昂貴的辦公地，因此企業會繼續選擇外遷，或采用軸輻模式（hub-and-spoke model）。

通勤極限

能獲得成功的地點不僅僅是需要辦公樓或住宅的其中之壹，而是要兩者兼顧。由於市中心房價飛漲，倫敦的通勤者通勤距離更長，時間越來越久，價格也越來越貴。那麽今後理想的辦公樓地點應該設在哪裏？

當然，金融城和西區市場依舊非常重要，問題在於今後區域內辦公網絡的規模如何。企業能否在大倫敦各地區設置較小的辦公場所？

根據第壹太平戴維斯和BCO的“員工想要什麽”（What Workers Want ）調查，倫敦50%的通勤者單程通勤時間約為46-90分鐘，而英國其他地區花費同樣時間通勤的人數比例只占22%。

此外，有29%的倫敦白領迫切希望改變“通勤距離過長”的現狀，對此英國其他地區只占21%。對雇員來說，通勤時間最短的辦公地點最具吸引力，隨著交通基礎設施的改善，外倫敦地區完全能夠做到這壹點。

相關資：跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

（據英中時報）

川普經濟政策將對美國房市的6大影響 | 美國

1、市場持續復蘇，房價繼續上漲

在 30 份報告中，幾乎所有的機構都認為 2017 年美國房價將繼續上漲。

據美國最大的地產平臺 Zillow 數據，2016 年全美房價上漲了 4.8%，並預測 2017 房價將上漲 3.6%。

而全球最大的地產數據提供商 Corelogic 要樂觀壹些，它預計房價將在 2017 年 9 月時，再上漲 5.2%。

川普的政策為:

稍減稅金

動工美國基礎設施

這兩項政策會加強美國經濟而導致國內生產總值(GDP)成長提供更多的工作機會。

下圖是 Zillow 對 110 多位經濟學家和地產專家做的調查，對 2016-2021 年的美國房價做預測。其中紅色虛線為悲觀預測，認為美國未來 5 年房價將上漲 6.3%；綠色虛線是樂觀預測，認為未來 5 年房價將上漲 26.7%；兩者之間的黑色虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲 17.3%。

>>>點擊查看：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

即便是悲觀預測，美國房價也將在今年達到 2007 金融危機前的最高點，房價還有上漲空間嗎？

但是，不要被表面數字蒙騙。CBS 商業分析師施萊辛格認為，若算上通脹，10 年前 20 萬美元的房子，如今要 27.6 萬。

由公開數據可知，2007 年的房價顯著高於 2016 年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，各大機構認為 2017 年上漲空間依然存在。

2、獲得房屋抵押貸款更容易

2017 年另壹大變化，就是購房貸款將會放松，更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站 Redfin 認為，2017 年房利美 ( Fannie Mae)、房地美 ( Freddie Mac) 將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

美國抵押銀行家協會的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標，指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。2016 年 11 月，該指數已高達 8 年來最高值 174.1，進入最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為借款者提供房屋抵押貸款。

當然，對於外國買家來說也是壹大利好，目前壹些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。Dodd Frank 貸款政策將被放寬有人擔心是否又會有人無法支付而影響了市場但政策並非與當年壹樣松垮所以貸款者還是要有壹定的經濟能力才能成功申請貸款

3、抵押貸款利率將略有提高，月供變多

包括 NAR, Zillow, MBA 等多家機構都認為，2017 年的 30 年期固定利率抵押貸款利率，將維持在 4.5-5%，高於過去 5 年 4%以下的水平。這意味著買壹套房產，月供可能增加 100多美元。

不過，房貸利率上升的影響或將如“毛毛雨”。第壹，經濟狀況已較幾年前有所改善。

2013 年相比，美國工作崗位增加 700 萬個，工資增長顯示出加速跡象；第二，抵押貸款數額擴大，更易獲得房貸。因此，房貸利率小幅上行，難以澆滅買房需求。由於妳們是要現金買房所以利息對妳們來說不無影響同時目前股市在川普上臺後情況也是成績亮眼很多人擔心會有負面影響不過卻意外的上漲。

4、房屋交易活躍，流動性增強

據 Redfin 統計，2016 年市場待售房屋的停留時間僅為 52 天，這是自 2009 年以來的最佳紀錄，並認為 2017 年將打破這壹紀錄。

除了市場景氣之外，行業革新也是房屋流動性變強的動因之壹。越來越多的買家對在線報價流程感興趣，使交易更快捷。

5、住房供應增加，庫存仍緊張

近年來，美國房屋開工數量持續增加，壹是應對居住需求，二是美國房屋建築協會（NAHB）的建築商感知指數顯示，建築商的信心已恢復到 11 年前的高點，全美開建的新房也逐年增多。

由建築商感知指數可見，壹般高於 50 為正面，而目前已達到 71，是 2005 年來的新高。美國開工房屋數量，NAHB 統計 2016 年 12 月全美在建房屋為 130 萬套。

多家機構預測的 2017 年美國開工房屋數量，範圍在 120-150 萬套之間。

NAR 表示，雖然在建房屋數量增加了，但開工數仍只有正常速度的 60%，房屋庫存在2017 年依舊緊張。2016 年 9 月底的房屋庫存總量增加了 1.5%，有 204 萬套現房待售，但仍比去年同期水平低 7%。

NAR 認為 2017 年新房銷售將上漲 10%。2016 年 542 萬套的銷售成績，是近 10 年的新高。而二手房銷售將上升 2%，從 536 萬套升至 546 萬套，這將是 2006 年以來的最好銷量（647 萬），在 2018 年將上漲 4%，達到 569 萬套。

即便房屋開工數將持續增加，但銷售依然旺盛，庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。

CoreLogic 副首席經濟學家 Sam Khater 認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。

6、建築成本繼續上漲，或進壹步推升新房房價

2016 年，美國深受建築工人短缺之痛，根據美國房屋建築協會（NAHB）的數據，建築行業現今約有 20 萬個職位缺口。包括 Total Mortgage、Zillow、NAHB 等在內的專業機構都認為，建築工短缺的趨勢仍將在 2017 年繼續。

在此情況下，建築商不得不支付給建築工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。

大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。若他嚴格執行驅趕非法移民的競選宣言，可能導致建築工人短期內大量缺口，進壹步提高房屋建造成本。

現在川普積極處理非法移民回國對海外投資並無影響，依然可在美國購房房價市場穩定上漲。

當然決定房價的因素有很多包括利率等貨幣政策就業和 GDP 等所等經濟基本面以及人口因素美國房價有較大的增長空間尤其美國經濟正逐漸回暖。

美聯增加利息預期越來越強烈主席 Yellen 也是在公開會議強烈提示意味美元未來升值走強並沒有什麽太大因素對於房產市場有深度影響川普的政策目前對於中產階級和高產階級的民眾受益較多。

作家：Tiffany Huang 黃珊珊（現為美國加州房產經紀人）

微信號 : tiffhuang615

服務區域：南加州核桃市、鉆石吧、爾灣、布雷亞、約巴林達市、奇諾崗

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澳洲房產競拍指南：知道了這些，妳才能成為房產拍賣會上的贏家！

Part 1 澳洲房產拍賣制度

目前，澳大利亞房產市場上以拍賣形式出售的房屋壹般為二手房，按照目前澳大利亞的法律規定，普通的海外買家是沒法購買二手房的，自然也沒法參與房產拍賣。因此海外人士在參加拍賣會前應確定自己能夠合法購買該房產。因為壹旦競拍成功，買家就無法返回購房合同了。

• 要做好拍賣成交價超過市場價5-10%的準備；

• 在正式舉牌拍賣前，先去觀摩多個拍賣會，以積累必要的拍賣經驗;

• 確保您的律師已經完全核對過賣主售房申明書（Vendor Statement）;

• 要對房屋結構、市場價格等相關事宜進行事先調查。

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（1）在拍賣當天，買家們先到現場有30分鐘看房時間；

（2）拍賣師開始宣讀有關拍賣的規定；

（3）拍賣師要求競拍者給出底價；

（4）開始競拍；

（5）當競拍人減少到2個時，拍賣師會征求房主意見，如果房主認可，則出價高者就可以與房主簽訂合同，如果沒有達到，那麽價高者可以和房主再談判價格，如果最終房主沒有滿意最高出價，拍賣師就宣布此次拍賣流拍。<更多>

• 不允許在拍賣錘落下之後接受報價；

• 競價者要根據要求提供身分證明；

• 禁止虛假報價，或以任何方式有意阻止其他競價人競價。

賣家：委任合適的中介為您宣傳出售房產至關重要

雖然拍賣場面大都火爆，最終競拍成功的售價往往會高出起價10%-20%左右，但是壹旦拍賣現場冷場，導致無人競價，場面將會非常尷尬。流拍後房屋再要以高價出售就變得非常困難。所以賣家在選擇售房模式時應綜合考慮自身情況，選擇適合自己的方式。<更多>

買家：參加拍賣會前必須要做好房屋檢查、委任律師審閱合同條款並獲得貸款批準

因為壹旦買家在拍賣會競拍成功，當場就要與賣方簽訂購房協議，無法再更改或取消合同（也沒有冷靜期）。在拍賣當日，參加拍賣的買家應當準備好支付房價10%的訂金，壹旦競拍成功，簽訂合同時需要當場支付訂金。<更多>

Part 2 關於參加澳洲房產拍賣，這些專家有話說！

澳洲房產拍賣會氣氛熾熱！華人活躍其中

按照傳統慣例，澳大利亞每年大規模的房產拍賣始於3月初。壹是由於澳洲房產經紀和律師通常於1月份休假，另壹方面，根據房產拍賣市場周期，競拍之前的四周為銷售時間及開放看房日。然而今年不少買賣方因去年時間太遲而未能成交，因此決定2017年及早開始。<更多>

James Pratt專欄全集：

澳洲美國頂尖拍賣師James Pratt 披露行情讓妳壹擊即中

澳洲房屋拍賣規則多多參加觀摩會提高拍賣成功率

房屋拍賣是澳大利亞非常流行的出售房產的壹種方式，尤其是在目前房市火熱的大背景下。房屋拍賣會更像是壹把雙刃劍，對於買賣雙方而言都有許多值得探討了解的地方，以保障自己的權益。<更多>

楊泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房產投資

投資澳洲房產不要買拍賣房！

在澳大利亞買房子，壹般有兩種情況，壹是通過房屋交易中介，直接從賣主手裏買房；另壹種是在房屋交易中介組織的拍賣會上當場喊價購買。我建議來自國內的買房人士盡可能不要去拍賣買房。<更多>

金凱平專欄全集：

金凱平談澳洲墨爾本房產投資

先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析

自從2015年12月1日後，澳大利亞對於海外買家投資的審批制度有了大幅的改動。如果海外買家在購澳房時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會觸犯相關法律規定，尤其對於參加二手房拍賣的海外買家來說更是容易遇到法律問題。<更多>

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

Part 3 澳洲主要城市每周住房市場拍賣結果壹覽（持續更新）

據domain報道，周六，悉尼房市非常火熱，很多買家爭先恐後湧入市場，周末拍賣數量比去年同期增加了34%。

報道稱，盡管周六有多達940名賣家掛牌出售房屋，但買家的需求也十分強勁。據Domain Group統計，周六賣出668套房屋，清盤率達80.2%。<更多>

澳洲房產拍賣最新動態：

2月27日— 悉尼連續3周清盤率達8成

2月20日— 悉尼房產拍賣市場熱度不減 Chatswood住宅拍出最高價

2月17日 — 悉尼本周住房拍賣掛牌量再激增受上周高清盤率提振

如果妳有澳洲房產拍賣方面的問題需要解答，歡迎發郵件至editorial@juwai.com向居外的專欄作家提問。

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