AU Investment Column – Page 13

中澳兩國相關購房法律與流程360°比較 | 澳洲

前言

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

以今年2月發生在布裡斯班的一個真實案例為例，在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄，准備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後，王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜，積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時，王太太並未聘請任何律師，也並未添加任何關於”以FIRB批准為合同生效條件“的條款。結果，FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會）在審查了王太太的相關背景與條件之後，基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此，王太太無法進行合法投資，但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

可見，在房產投資過程中聘請一位專業律師，獲取法律意見是多麼的重要，甚是對整個置業有著決定性的影響。購房置業過程主要由三個部分構成，投資分析、融資方案與法律解釋。今天居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用，讓投資者們從中獲益。

本文將主要對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。謹記！大到在投資置業，小到簽證出行，都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見，以確認自己的身份是否符合法律規定的條件，自己的行為是否為該國法律所認可或批准，這應當是行動計劃中的第一步！

結語

結合上述比較表格，可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比，澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範，稅收與貸款制度也比較健全和完善，並且政府正積極監管與促進房產市場。同時，我們也可以清晰的看到，在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理，沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解，日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲，買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務，由專業人士提供建議和把關，降低風險，保護利益。

在此，林彙銘律師建議，無論是在中國還是澳洲置業，買賣房屋是種契約行為，買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律，走司法程序，由法院裁決。如果因為不執行合同，輕則違法重則犯罪，是要受到法律制裁的。因此，投資者本身需要提高法律意識，積極尋求法律意見，規避置業風險，讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”！

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房 | 澳洲

編者按：對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。為此，居外網特邀澳大利亞持牌律師楊泱，就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解，首先介紹的是海外買家在澳大利亞買地造房的詳情。

許多在澳大利亞投資房產的海外人士對於購買帶有土地擁有權的別墅非常感興趣，因為該土地擁有權是永久性的，且通常而言，土地升值潛力更大，買地建房的投入也要比直接購買全新別墅要經濟許多。同時，買家還可以根據自己的喜好和需求選擇喜歡的房型。那麼，海外買家如何在澳大利亞買地建房呢？

一、海外買家在澳大利亞購買土地的法律依據

海外買家首先關注的是，作為外國人，能否在澳大利亞購買土地？答案是肯定的！在我之前的文章“外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解”第3條有明確的規定：非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批准時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。簡而言之，普通海外買家獲得申請後，可以澳大利亞購買空地後再自建別墅！詳細的解釋，可閱讀該文章。

二、在澳大利亞買地建房的兩種常見方式

目前市場上買地建房大致分為以下兩種情況：

購買獨立空地。由買家購入後通過建造商進行設計建造。這種情況下，造完的全新別墅比直接購買可能節省50-100萬澳元（約300-500萬元人民幣）。

舉例說明：一塊價值90萬澳元的獨立空地加上相關咨詢、設計、申請、法律及建造費約60萬澳元共計150萬澳元，如果購買同等類別的全新獨立別墅則可能需要200萬澳元以上的費用。

小區分地。在與國內小區非常類似的別墅生活區內，買家選擇、購買土地，然後交由開發建造商負責統一承建（land and house package）。當然，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，投入的時間和精力也相對較少。

三、在澳大利亞買地建房的好處

節省印花稅 無論是哪一種方式，在澳大利亞買地建房都可以為買家省下不少稅費。比如，買一套70萬澳幣的公寓房，需要繳納的印花稅大約在2.6萬澳元上下；買一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅則需3.9萬澳元左右。如果業主買地建房，假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，買家只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅），約為1.7萬澳元左右。這其中就為業主剩下了比較可觀的印花稅費用。

初期投入較少 此外，買地建房只需較少的初期投入，並且可以分期付款，對於買家而言，准備資金的時間就比較充足。購買土地只需地價的10%作為訂金，即4.5萬澳元（約27萬人民幣）。而買家也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期，以確保自己有足夠時間來准備剩余資金，辦理貸款事宜。

可自選戶型 在購買土地的同時，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，與建造商協商建造時間和價格。一般此時需要支付造價的5%作為訂金，及2.25萬澳元左右（約13萬人民幣）。其余款項需等到土地交割之後按協議分期付給建造商。

四、在澳大利亞買地建房的時間及流程

通常，在澳大利亞買地建房的時間約在6-12月左右。先由買家交割土地後，開始建房。建房耗時約在6-9個月左右，具體時間可以由雙方協商而定。買家需要考慮的問題在於土地交割後建房的這段時間，買家需要償還土地部分的貸款利息。

假設，業主購買45萬的空地，首付30%（包括初期訂金的10%）共計13.5萬澳元（約為81萬人民幣），剩余70%通過銀行貸款，即31.5萬澳元，按目前市場年利息5%計算，每月需要償還的利息約為1300澳元。如果造房用時6個月，在完工前買家需要支付的土地貸款利息共計約為7000澳元。相比省下的印花稅部分來看還是相當可觀的。

簡單來說，買地造房的相關流程步驟示意圖如下：

注：在澳大利亞買地建房的第二種形式——買小區分地建房的流程基本與購買新房樓花的基本一致，唯一不同的是，買家須在小區內選定地塊，確定戶型、裝修風格。

五、居外投資建議

對於海外買家，建議選擇有一定規模的成熟性社區，購買已經通過當地政府批准有獨立地契的分地，以及富有聲譽的建造商通過審批的設計圖紙，這樣會為買家節省大量時間和精力，同時也盡量降低因為政府部門審批等帶來的不確定性。而周邊較為成熟的社區設施和小區管理，無論您是考慮自己入住還是出租，都能帶來不錯的回報。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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避險避稅？父母將澳房登記在子女名下的利與弊 | 澳洲

近半年來，海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。

不幸的是，彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月；新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。

“雪中送炭”的是，本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策，這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息，申請條件的關鍵詞大概為：自住房非投資，可最多貸70%，父母還款，父母中一人與留學生必須聯名購房。

本人並不精通貸款業務知識，法律專欄也不探討此部分內容，但引發我思考的是若父母出資買澳房，到底該不該放子女的名字？或者，留學生買房，到底用父母的名字還是自己的名字？相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了，那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。

（除非另有注明，本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。）

利？ —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下？

規避各種稅費：將房子直接登記在子女名下，相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡，則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅；

規避家庭破產風險：有些家長從事商業經營活動或政治崗位，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路；

規避FIRB申請費：如果子女已獲得綠卡，則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費；

規避二手房的購房限制條件：FIRB規定，海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇；

擔心子女的婚姻財產糾紛：因為對澳洲家庭法的不了解，許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說；

夫妻感情出現危機：夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，從保護子女權益出發，協商將房產登記在子女名下。

弊？ —— 子女作產權人，可能帶來的風險是什麼？

子女買澳房不能貸款：首先，《合同法》規定，未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同；此外，買方若為未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款；

子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免：澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業，提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時，便與其聯名購房，那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠；

同居視為配偶，對方有權利申請分財產：你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹，你或許也不知道他們已經同居，但在澳洲，同居一樣是法律保護的合法行為，同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益；

留學生報稅問題：若該房產為投資房，那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅，當年收入超過18，200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅；此外，將來女子畢業留在澳洲工作的話，未來此房產的租金更要作為收入來繳稅；

父母無權處置房產：子女若作為唯一產權人，父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人，父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書，且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，子女可提出異議，認為父母侵犯其合法權益，要求其承擔賠償責任；

父母離婚時易出糾紛：如果夫妻離婚，以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面；

父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產：一句話，多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下？並且，如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意，因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的，實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣，不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。

如果現在一定要登記孩子的名字，那麼我該怎麼做？

依以上分析，各個家庭的情況各有不同，難評判利與弊，最好與最壞。一般來說，若父母購買澳房時，要求一定要加孩子的名字，可考慮以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：聯名購房時的一般原則。

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔；

“生還原則”（Principle of Survivorship）：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權；

“自由分配”：聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人；

“出資不同”的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

如果現在沒有登記子女的名字，那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算？

1) 在中國：根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度，一般情況下，在繼承、贈與和買賣三種方式中，購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式：

如果該房產為父母唯一住房，且已滿五年，那麼個人所得稅和營業稅都會減免，只需繳納房屋總額1%的契稅。

相比繼承和贈與，子女向父母購買該房產再出售時，只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。

以一朋友父母在溫州的房子為例，假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得，若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時，通過以下三種方式的稅務分別為：

2) 在澳洲：

讀者思考題：何種方式將澳房留給子女最劃算？
可將答案留言至本人微信（lin61230），有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。

注：

澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
本文前言內容不構成貸款建議，請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案；
本文涉及部分貸款業務知識，特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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2017年海外房產拍賣的新變化 | 澳洲

房產拍賣是全球最流行的房產出售方式之一。在澳大利亞、英國、歐洲和新西蘭等國家和地區，出售住宅和商業地產的頻率更高，相較於售房廣告宣傳來說，更常采用拍賣的方式。

技術正在逐步改善當今的商業世界，房產買賣尤其是房產拍賣已顯現出新的積極變化。

我們在全球範圍內選取了幾個示例，為您說明2017年房產拍賣會出現哪些變化，以及可以對您的下一次拍賣有哪些期待。

“臉書”Facebook現場直播

這種拍賣方式通過Facebook設計和執行，允許用戶觀看高清畫質現場直播，無論其身處世界哪一個角落。

房產中介以前也會在其展示房產的Facebook頁面（開放瀏覽）上定期使用該功能，不過現在，在房產拍賣會當天，可以讓買家有機會在無需親臨拍賣行或待售房產的情況下觀看拍賣會。

這給房產中介帶來的好處還包括擁有更多市場受眾，尤其是當拍賣會進展順利，賣出一個好價錢時。

現在尚無法通過Facebook現場直播出價，但該功能應該會在今後某一時間推出。如果您希望通過Facebook觀看拍賣會的話，可以讓他人代表您親臨拍賣會現場，您可以在觀看現場直播的同時指導他們出價。

試住

在加拿大溫哥華等地，這種拍賣方式在奢華豪宅拍賣市場變得越來越受歡迎——尤其是在房產空置的情況下。

這種房產拍賣方式是指，在拍賣會之前，通常會開展為期四周的營銷宣傳活動，展示待售房產。

拍賣試住——在拍賣會之前，有意向的買家支付500美元即可與家人一同試住待售房產。

這個價格也就夠您吃一頓主廚烹制的美食和購買保險，但如果您在拍賣會上最終成功投得該房產的話，那麼這500美元將在拍賣價中扣除。

就像試駕一樣，有機會在待售房產中住上一晚對於買家來說很有價值，因為他們能夠親身感受待售房產；這對於房產中介來說也很重要，因為這有助於讓買家對待售房產產生情感依戀，從而有可能在拍賣會上出價更高，甚至在拍賣會之前出價購買。

電話出價人和海外客戶增多

由房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）（左）和James Pratt（右）主持的悉尼港房產拍賣會

購房者變得越來越全球化，對於房產拍賣來說，這意味著有更多的買家會在未親臨拍賣行的情況下出價。

房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）任職於澳大利亞房地產市場巨頭之一Barangaroo，該公司位於悉尼港。他表示，相較於前幾年，在他參與的房產拍賣中，越來越多從海外和通過電話出價的買家。

拍賣會上湧現國際買家是一個好現像，今年，我看到更多人親自出席拍賣會，但也看到更多海外客戶和未親臨拍賣會現場的客戶通過電話出價。

這表明房產拍賣的影響範圍較之以前變得更加廣泛。

如果您希望不親臨房產拍賣會現場出價的話，只需聯系房產中介，他們會安排給您發送相關表格。

國際投資對於任何房地產市場來說都至關重要，房產拍賣中出現的新趨勢在鼓勵更多投資者置身房地產市場之外購買房產上向前邁進了一大步。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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澳洲為什麼是中國人最喜愛的投資地？投資澳洲的5大優勢 | 澳洲

為什麼要投資澳大利亞？為什麼澳大利亞越來越受國內投資者的熱捧？為什麼澳洲在競爭激烈的投資界中依舊榜上有名？在我的首期專欄中，我就向大家詳細介紹澳洲的5大投資優勢。

中國投資者在進行海外投資之前，首先有必要對投資對像國的宏觀形勢有一個基本了解和比較，否則就很難獲取最理想的回報。其中，該國家或地區的政治和社會局勢安定、經濟繁榮和具有發展潛力；環境安全、適宜；房地產市場健康是最需要考慮的方面。

從目前相對比較熱門的海外投資對像國來看，主要是這些國家和地區：美國、歐洲諸國、加拿大、澳大利亞、東南亞和非洲諸國等。而在這些國家與地區中，目前澳大利亞無疑具有最多的優勢，這是因為：

第一、從經濟發展的穩定性與發展潛力看，澳大利亞最具優勢

從08年的全球金融危機爆發到現在，歐洲經濟遭遇重挫，歐元走低，估計今後多年都難以恢復元氣；美國雖然以其強大的經濟基礎，抗御危機影響的能力強過歐洲，但是仍掩不住開始走下坡路的頹勢。而比起美歐來，澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。根據國際貨幣基金組織（IMF）的統計，2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家，躍居2000萬人口以上國家中的第一位。

而且澳大利亞的幾個經濟發展特性也決定了，它將在今後很長一段時間內維持經濟的繁榮發展。資源性大國的特點是其中最重要的一點。尤其是鐵礦和天然氣的龐大儲備和世界市場的廣泛需求，使之成為澳洲經濟的造血機。據預計，到2050年，世界將產生“經濟四極”，分別是美國、日本、中國和印度。其中有三個國家都在亞洲，而且都是資源進口型國家。它們和澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關系，這就為澳大利亞的經濟得以在今後半個世紀裡得以持久繁榮提供了可靠保證。此外，澳大利亞還有教育出口和旅游業這對經濟發展的雙翼。所以澳大利亞的未來宏觀經濟形勢是絕對值得看好的。

第二、澳大利亞的政局平穩，社會環境較安定

比起罪案頻發，富裕人士不得不雇佣保鏢護身的非洲地區，抑或治安形勢也不穩定的東南亞地區，澳大利亞的治安狀況，社會平穩程度，居民的友善性要好得多。在這樣一個和諧的環境中做投資，完全可以高枕無憂。大家想必都知道2011年初利比亞動亂加和戰亂的情況。為此，當時中國從撤出了3萬華僑華工。從這件事中我們一方面看到了中國國力增長和政府對海外僑胞的關懷，但同時也看到，當地的政治不穩定性造成了中國投資的巨大損失。這也讓大家了解到，政治安定系數將越來越成為赴海外投資的人士首先要考慮的方面。

第三、澳大利亞自然環境的安全性

2011年日本的地震、海嘯和因之引起的核泄漏事故震驚了全世界，上百萬人在這場災害中受難。如果投資事業遇到類似的自然災害，就會蒙受巨大的損失。與之相比，澳大利亞數百年來，一直處於平穩的自然狀態中，沒有遇到過什麼大的自然災害。尤其是墨爾本地區，雖然瀕海，可由於面對的是一個海灣（Phillip Bay），所以不會有海嘯威脅之虞。

第四、澳大利亞有著得天獨厚的生活環境

目前，世界上一些經濟發展較快的地區都存在人口過於密集的狀況，但是澳大利亞是極少數居住生活環境舒適寬敞的國家。而且比起同樣類型的加拿大，澳大利亞的氣候又有很大優勢，冬天不很冷，夏天少酷熱，墨爾本還是被評為世界上最宜居住的城市。

第五、澳大利亞與投資緊密相關的法律政策也有利於房地產投資

一方面，澳大利亞沒有遺產稅。在美國，因為遺產稅，很多房產的繼承人不得不繳納相當於總值50%的稅金，再加上其他稅種，有時甚至要繳達70%的稅金。而在澳洲，房產的價值可以百分之百傳承給下一代。在稅務方面，澳洲每年的稅費約美國的10分之一。另外，澳洲房產穩定增長，平均7~8年翻一番，這對於通過出租獲利的投資者來說，澳洲房產也較有保障。

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海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務 | 澳洲

摘要

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。

對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。

在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。

投資環境

過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。

推動這一擴張的一系列推拉因素如下：

為何投資澳大利亞房產？

房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。

純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。

一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：

澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。

澳大利亞房產開發環境

對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。

這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：

通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。

這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。

執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。

從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。

在澳大利亞建立可持續發展的房產業務

可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。

“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。

硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。

輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括

與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。

根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地

未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。

將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。

從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。

關於盛達文地產發展有限公司

盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。

（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）

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在澳洲法律體系中，為什麼需要請律師見證簽名？| 澳洲

來澳洲生活、工作、投資或學習的人都會遇到這種情況：一些文件需要“律師見證簽字”。這項措施看起來可能沒有必要並且十分麻煩，但是律師簽字絕不只是一種表面形式。授予律師這項特殊的權威，是為了保障澳洲法律體系的確定性和穩定性。更重要的是，這項措施為您規避了重大風險，將此項風險轉由律師承擔，為您提供了安全和保護。

為什麼重要的文件需在律師的見證下簽字？

當律師見證您簽字時，他們也成為了您的擔保人：為您的身份和文件的真實性做擔保。這一點非常的重要，因為，如果沒有一個可靠的見證人為您擔保，文件將很容易被偽造，其他人就可以裝作是你本人，拿走你的房子，甚至更糟。

我們來看看法庭判例Graham v Hall中的一個例子：丈夫（Hall先生）想瞞著他的妻子將房子抵押貸款，償還債務。但是房子在他妻子的名下。為了拿到貸款，他需要一個律師來見證他妻子的簽名。Hall先生在他妻子不知情的情況下代替妻子簽了名，並找律師見證該簽名。Hall先生編慌說他的妻子有癌症並且無法離開床榻，律師在未與Hall太太見面的情況下，“見證”了這項假簽名。

最終，丈夫失去了這筆錢。幾年後，不幸的妻子也驚訝地發現了這筆巨額的債務。

為什麼要收費？

上文中，我們已經說明了見證人的重要性。但是很多人可能會覺得，就簽個字，為什麼還要收費呢？當一個律師見證了你的簽字，他們就承擔了相應的風險。我們接著說上文中的故事：當老婆發現她的丈夫用她的名字來抵押房產作為貸款後，對“見證”了她的簽名的律師提起訴訟。法庭判決這位律師賠償妻子失去的所有錢款：136,480澳元。

當一個律師成為你的見證人，就要擔保此合同的有效性，並且，如果合同被不正當使用，見證律師需承擔責任。

代表案例

很多文件都需要律師的見證，包括：

房產抵押
證詞
法條聲明
雙方同意令
代理委任權
財產交割
貸款
身份證明和復印件證明

有些文件不是一定需要律師的見證，但是律師見證會保護你免受很多風險。例如，遺囑類的文件，就常常因為內容和簽署方式的問題產生糾紛。

本文英文原文由AHL法律律師，南澳最高法院律師及出庭律師，阿德萊德大學法學士姜孓歌（Jaeger Man）撰寫。

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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澳洲房產收到土地稅稅單該怎麼辦？怎麼豁免？| 澳洲

眾所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。在澳大利亞新的財政年開始後，許多澳房業主陸續收到土地稅的評估稅單（下圖）。其中，一些業主已經擁有名下物業許久，卻突然收到土地稅稅單；一些業主只聽說澳洲有印花稅，表示從來不知道土地稅怎麼計算；更有一些業主已經拖欠土地稅，卻並不知道為何要交付或如何去申請豁免。今天，我們一起“十問十答土地稅”。

什麼是土地稅？

澳洲土地稅是土地所有者按照年度繳納的稅種，由各州/地區政府收取，目前只有北領地未設置該稅種。計稅金額按照業主持有或者聯名持有的土地總價值，實行一年一征繳。

州稅局（State Revenue Office）每年對土地價值進行評估，按照上年度財政年最後一天，即每年6月30日（或12月31日）對所有澳房業主名下的土地價值進行計算。州稅局是以市政廳（Council）所提供的“土地價值”（Site Value）為基礎進行土地稅計算的，而此“土地價值”通常情況下是被記錄在物業的市政費通知單（Council Rate Notice）上。

土地稅和房屋建築有關系嗎？

土地稅，按字面意思拆解，即對“土地價值”所征收的稅，而“土地價值”不包括地上建築物的價值。

例如投資者有一棟海邊別墅價值$120萬澳幣，那麼真正的“土地價值”可能是50萬澳元。政府也會根據市場情況進行地價調節，然後通過市政費與稅單通知單通知業主。

即，土地稅和房屋建築價值沒有關系。

哪些土地需要繳納土地稅？哪些土地可豁免土地稅？

如果物業的土地價值超過一定價值的話，則可能就需要繳納土地稅了。無論是自己擁有，或是和別人一起擁有以下這類土地，都需要按要求繳納土地稅：

商業或工業物業，例如零售店、商務房和工廠
度假房
租賃或是投資房產
一些沒有得到豁免條件的初級生產用地
空地，包括鄉村荒地
任何其它非免徵土地
其它

可豁免土地稅的包括：

主要居所（家）
- 一般而言，物業產權在業主名下，而不是公司或信托機構
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。這些情況中，一個或多個受益人將這個土地作為他們的主要居住場所。
某些做初級生產用地的土地（生活農場）
總價值低於土地所在州/地區政府規定的土地稅征收額
公寓和慈善機構
其它

一言以概之，投資物業大多需要交納土地稅，自住的物業或者用於初級生產用地通常可以申請土地稅豁免。

為什麼我會突然收到土地稅的評估稅單呢？

與上一個財政年相比，所擁有物業的土地價值已經超過土地稅征收額
購買了另一新物業以作投資目的
之前物業的土地稅豁免已經終止

第一次收到土地稅的評估稅單，我該怎麼辦？

要求審查評估稅單中的土地稅概要
聯系州稅局已更新業主與土地信息細節
若符合本文上述的條件，可申請豁免
乖乖地繳納土地稅

土地稅征收額是多少呢？

除澳大利亞北領地沒有土地稅外，每個州對“應納稅土地價值（Taxable Land Value）”的征繳幅度和稅率是不一樣的。而且，相應土地稅的起征額也是不一樣的。

以個人擁有總價$100萬澳幣的應稅土地為例，如果這些土地都在一個人名下並且都在同一個州，應繳土地稅請見下表：

個案的土地稅計算可參見以下網站：

新南威爾士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
維多利亞州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
昆士蘭州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/

我不會用上述的計算網站算土地稅，怎麼辦？

您的稅務師、會計師或是稅務律師會為您做好土地稅的詳細報表。

請您詢問他們得到進一步信息，並且尊重他們的工作與支付相應的費用，即使只是為您做簡單的計算。因為，他們每一次計算的背後都是學習工作到半夜的辛勤與付出。

聯名/集資/私募買的土地，土地稅按所占份額繳納嗎？

大面積土地的投資與囤積聯名/集資/私募風已經慢慢從中國吹到了澳洲，那麼在土地稅繳納上，地稅是按照一戶土地征收的，按照州稅局寄出的土地稅評估稅單為准進行繳納。

至於稅額的分攤問題可以由各土地擁有者們自行商定，並未規定要按照所占份額進行繳納，只要保證最後按時繳納正確的數額就好。

案例分析

王先生於2015年首次置業買了一套位於悉尼價值100萬澳元的公寓樓花作為自主房屋。2016年7月1日交房時，在律師出具的交房費用明細表中發現自己需承擔915澳元的土地稅。隨後查看購房合同後發現：

合同首頁標明“Land Tax is adjustable – Yes“;
特殊條款68條寫明買家接受1,825澳元/每年作為交付當年的土地稅清算數據。

問1：王先生是否需要繳納915澳元的土地稅？

答：是。原因是開發商在開發該樓花項目過程中每年需要繳納相應的土地稅。開發商在2016年初向政府繳納了當年的土地稅，但是7月1號以後開發商將房產交給王先生，所以開發商要王先生返還其預支的半年土地稅金額。該金額由具體房產交付日期決定，因為7月1號交房，開發商需承擔182/365天，王先生需承擔183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。

問2：王先生是否在接下來的每一年都需要繳納土地稅？

答：如果王先生並無其他房產且將此套房產作為主要居所（家），則一般情況下他無需再繳納土地稅，因為：

該公寓的土地價值一般不會超過2萬澳元（2016年新南威爾士州土地稅起征額）；
假設該公寓土地價值超過2萬，但由於屬於自住房產，仍無需繳納土地稅。

注：本人在所有購房合同的解釋中，都會向買家著重說明一個“Adjustment”的條款，該條款即與此問相關。

此外，在購買樓花時，可由律師發信給開發商以嘗試協商免除房產交付當年的土地稅清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。並且，需要格外注意任一合同中特殊條款關於土地稅的規定。

減免土地稅的策略與規劃方案

分散物業投資區域
- 在不同州購買土地
- 瞄准北領地
- 控制土地的購買價格

用不同的主體來購買投資物業
- 不同家庭成員
- 家庭信托

以公寓房取代別墅進行投資
- 讀者思考題：為什麼一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅？

注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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澳大利亞海外人士購房申請更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化：

購房豁免證書

此前我們曾講過，FIRB有一類豁免證書（當時稱為“拍賣豁免證書”，相關閱讀：【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！】、【澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露】）可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段，在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。

而目前，澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者，並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用，而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區（一般為澳大利亞州或領地）及限定的時間內（一般為6個月）購買一處現房作為其自住房。值得注意的是，持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程，例如：拍賣、出價、投標、暗投等方式（而非限定在拍賣物業），並最終購買一處物業。

不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家，現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時，個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款，給予買家額外的時間做FIRB申請。因此，買家在購買現房（俗稱“二手房”）時，必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業，尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取，搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同。

同時，現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件，包括：

澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用；
澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業；
所購物業在成交時必須是空房（無人居住，例如租客）；
澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分，不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。

FIRB批准函審批流程和時間

目前來看，FIRB申請的標准審批周期並無改變，但在實際操作過程中，批准函下發的時間的確提高了不少，一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函，可以電話咨詢FIRB，一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。

開發商豁免證書

澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書，則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。

根據2016年11月26日的通告，澳大利亞政府將會實行新政，允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。

舉例來說，開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同，並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。

2017年3月該項目竣工成交，由於資金不足，B未能按時與開發商A成交，並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月，另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定，新房的定義為“未曾出售過的物業”，因此嚴格來說雖然A與B未能成交，這套物業也不能視作新房再賣給海外買家，而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告，在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。

根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作，了解FIRB的新政和規定。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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