投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(二)| 英國

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上期的文章中,我們已經分享了9個關於投資移民的常見問題。本期文章中,筆者將針對最受簽證持有者關注的問題“如果副申請人不符合居住條件,孩子的簽證怎麼辦”,進行深入的分析。

如果副申請人不符合居住條件,孩子的簽證怎麼辦?

這個是大家都常遇到的一個問題,如果副申請人無法滿足居住條件,無法獲得綠卡,在這種情況下,孩子是無法直接獲得綠卡的。移民法目前的規定是父母雙方要同時獲得綠卡的時候,孩子可以一起獲得綠卡 。

方法1副申請人續簽陪伴簽證

(2年加2年加2年加2年……)需要證明關鍵的一點就是夫妻關系的真實性和穩定性。

有足夠的證據,證明夫妻關系的真實性和穩定性,例如水、電、煤氣、聯名賬戶等等的相關證據。

方法2副申請人從陪伴簽證轉成配偶簽證

轉換簽證從陪伴簽證,轉成綠卡的配偶簽證或者續簽陪伴簽證(2年加2年加2年加2年),

如果是轉成配偶簽證要求能夠證明以下三點:

  1. 財力證明: 收入超過18,600英鎊一年,或者存款超過62,500英鎊,連續6個月;
  2. 語言能力,副申請人需要具有雅思4分的口語及聽力能力;
  3. 有足夠的證據,證明夫妻關系的真實性和穩定性,例如水,電,煤氣,聯名賬戶等等的相關證據。

所以,理論上來說,以上兩種變通的方法只是暫時解決方法,但是仍然將影響到孩子的綠卡簽證:一直到副申請人也拿到永居的時候,才有可能孩子申請綠卡!

但是需要說明的是,從目前的移民法條例以及目前遞交的投資移民永居申請來看,移民局對於配偶簽證的居住審核是十分寬松的!

目前的永居操作實踐中,移民局對於居住條件,離境時間是不予審核的!由於2個原因:

  1. 目前我們處理的的永居申請人全部是2012年6月9日前獲批的投資移民;
  2. 目前的永居申請表格當中,附屬簽證不需要填寫出入境記錄。

我們目前仍然在觀察,等待2012年6月9號以後獲批的申請人申請永居時候的表格具體規定,但是仍然有1年的時間需要等待。

如果按照目前的審核標准,僅僅將2年拓展成5年,對於大家都是好消息,意味著大家只要提供過去5年在英國的相關生活記錄就可以。

但是如果移民局加強審核標准,2年延長至5年的同時,審核附屬申請人的出入境記錄,會對大家,包括孩子的永居綠卡申請帶料較大的影響。

俗話說,上有政策下有對策,這個問題是普遍存在的,不僅僅是中國人,包括另外一個比較大的群體,俄羅斯同樣存在這個問題。以我們的經驗來看,隨著時間操作的案例增加,一定會有合理,合法的解決的方法。所以,大家也不用太緊張,如果能住滿,盡量住滿,實在住不滿,我們相信是同樣有機會能夠解決。

以上的兩個解決方案僅僅基於目前已知的移民法條例做出的一個基本推斷,供大家參考。

另外,從實際的操作中來看,我們也遇到一些特殊的案例,例如副申請人不能滿足居住條件是由於身體疾病、法律糾紛等等不可抗因素照成的情況下,我們要求了移民局使用“酌情權”來處理相應的案例申請。 具體案例需要具體分析,請大家在遇到問題時咨詢專業的法律機構。

【延伸閱讀:投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(一)

 

英國資深移民律師劉鵬專欄全集

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投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(一)| 英國

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隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前。這幾天也經常被問到一些基本的問題,相信也是大家比較關心的問題,特整理如下。

最常見的問題:

1、脫歐後對投資移民帶來的最大的問題是什麼?

補倉!特別是如果你的投資組合中有很多股票投資的情況下!請盡快聯絡你的客戶經理,確認你的投資總額不得低於相關的要求,時間是在這一個季度的投資報告出來之前完成補倉。

2、脫歐對於已經持有投資移民簽證者而言有什麼影響?

不利的一面:短期而言,投資的金融產品從賬面價值中看,會有所下降,如果操作不慎,有可能需要對股票產品進行補倉操作。

有利的一面:長期來看,英國脫離歐盟的最主要的原因是由於發紅包太多,導致國內民眾意見比較大,從另一方面而言,整體英國民眾對於英國的經濟比較有信心,而且脫離歐盟之後給本地福利,醫療,教育等政府投入會逐漸增加(如果政客們的承諾能夠最終兌現的話)。

從簽證安全的角度來看,如果投資策略是相對穩定保守的投資策略,此次脫離歐盟引發的金融市場變化對於簽證所要求的投資總額影響不大,不需要過度擔心。

3、脫歐對於英國經濟影響如何?

我不是專家, 只是從個人的角度來分析和判斷。我認為目前短期的震蕩對市場、投資者的信心影響是比較重大的,但是這個應該是短期的影響,從長期來看,相信英國政府對於英國經濟的穩定及增長會有專業的解決方法。 這個部分是我作為一介小民所無法預測和估計的,我需要做的只是做好自己應該做的事情,不管豬肉漲價不漲價,該吃還是要繼續吃,只不過是相應的投資會需要更長的時間來斟酌和判斷。

4、 脫歐後,要不要買房?

我認為買不買房其實和脫歐還是留在歐盟境內沒有太大關系。 只要有住房的需求,就應該盡快的買房,因為不買房也是要給房租的。

如果作為投資者,本身不是英國的定居居民或者計劃長期在英國發展的人士,需要慎重考慮自己的投資策略,目前的政策是否清楚的符合你的投資需求,是需要慎重的。

隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前
隨著英國脫離歐盟大勢已定,越來越多的現實問題出現在大家的面前

5、脫歐後,投資移民續簽和永居會不會受到影響?

從目前看到的情況來分析,此次脫離歐盟最主要的原因和動機並不是針對高資產人士,而是主要針對波蘭、羅馬尼亞等國家的東歐移民給英國帶來的福利負擔。所以,只要大家按照目前仍然現行的移民法條例去執行,就能滿足續簽以及獲批英國綠卡的要求。

6、脫歐對於那些還沒有申請英國投資移民的人士有何影響?

利好,直接9折優惠,如果你換彙的動作夠快的話。

7、脫歐對於英國的教育,特別是私校教育有何影響?

我沒有看到任何的不利影響,反而是如果排除一些歐盟其他國家進入英國接受教育的申請人,相信英國好的私校會更加歡迎來自中國地區的申請人。

8、還有什麼是投資移民續簽時候需要注意的問題?

首先需要注意的是每個季度的投資報告,記得自己保存好或確認投資經理幫助審核,不低於相關的要求。

其次是如果有購買房產的行為,需要注意保留自己的資金走向記錄。

請注意,購買樓花的投資轉賬結點,並不是完全的投資記錄證明結點。我們建議將正式交房日期作為轉賬的結點,只有這樣才能確保整個投資記錄不低於100萬英鎊是無縫對接。

還有一個需要注意的問題是,如果購買的房屋沒有自助,嚴格意義上來講是有問題的,不符合法律規定。 25萬英鎊購買房產的政策只是針對個人自住房產,不得出租!

9、投資移民如果孩子在申請永居的時候已經超過18歲怎麼辦?

沒有關系,即使超過18歲,只要孩子仍然和父母生活在一起,並且沒有獨立工作,孩子仍然可以和父母一起申請英國綠卡。

【延伸閱讀:投資移民在英國脫歐後面臨的機遇和挑戰(二)

 

英國資深移民律師劉鵬專欄全集

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律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

澳大利亞海外人士購房申請更新

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)實行新政已過了一年多,在這期間,根據市場需求和綜合考慮,在不違反國家利益這一准則的前提下,FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文

 

澳大利亞購房的外國投資審查(FIRB)實例披露

上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定,拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣,且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文

 

“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了!

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留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎?華人律師親自解答

近期很多讀者朋友來信詢問,想給在澳大利亞留學的孩子置業,看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢?讓我來解讀一下相關的法律規定,以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文

 

澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)實行新政以來已過了月余,審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局(ATO)。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文

 

澳洲房產投資常見Q&A:海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎?

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【最權威!最完整!】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀

澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)宣布將於2015年12月1日起,除了開始收取申請費外,還有加大力度的合規機制。在新政開始前,FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱,令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制,讓各位讀者一目了然。閱讀原文

 

人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎?律師:趁早抓住好時機

人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響,但由於澳元彙率同時暴跌,海外買家反而比本地買家更加受益。而且,澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費,有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。閱讀原文

 

澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化

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現今,有越來越多的買家在澳洲選擇帶有土地的住宅。這一類的住宅雖然價格比一般住宅價格偏高,但是土地的升值幅度卻很大。在此類房屋產證上所注明的地役權是許多買家所關心的,不過又有多少買家對地役權真正了解?本期我將為投資詳解地役權。【閱讀原文

 

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澳大利亞買房訂金的持有與管理

在簽署了購房合同後的所付訂金是有誰來管理與持有?在房屋交割前,這10%的定金是否安全?買家的利益是否會受到損害?本期專欄為投資者詳細解答。閱讀全文

 

澳洲房屋拍賣規則多 多參加觀摩會提高拍賣成功率

澳洲的房屋拍賣會在當地非常的流行,幾乎所有的二手房都是通過拍賣來尋找新戶主的。中國的投資者一定了解,海外投資者是不能購買二手房的,是不是就意味著國內的投資者不能參加拍賣會或是沒有任何機會通過拍賣購得理想房屋?當然不是。在這期專欄中,我我就為投資者詳解澳洲的房屋拍賣會。閱讀全文

 

農業大國澳洲鼓勵投資農地 3類購買渠道適合外籍投資者 

據澳洲最新調查報告顯示,僅2兩年的時間內,外資持有澳洲農田增值470萬公頃。對於海外投資者購買農業土地方面,澳洲是對外籍人士有相關的限制或特殊的政策?外籍投資者可以通過哪些渠道購買?本期我將為中國買家一一詳解。閱讀全文

 

能省印花稅能選喜愛戶型的投資方式——買地建房

在澳洲投資房產,如何為自己省下一筆可觀的印花稅費用?怎樣住進自己理想的戶型?買地建房就能一舉兩得。那麼,海外投資如何在澳洲買地建房呢? Posted on Categories Special Investment Column FeatureTags , , , , , , , , , , , , , , , Leave a comment on 律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

澳大利亞海外人士購房申請更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)實行新政已過了一年多,在這期間,FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化:

  1. 購房豁免證書

此前我們曾講過,FIRB有一類豁免證書(當時稱為“拍賣豁免證書”,相關閱讀:【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了!】、【澳大利亞購房的外國投資審查(FIRB)實例披露】)可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段,在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。

而目前,澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者,並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用,而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區(一般為澳大利亞州或領地)及限定的時間內(一般為6個月)購買一處現房作為其自住房。值得注意的是,持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程,例如:拍賣、出價、投標、暗投等方式(而非限定在拍賣物業),並最終購買一處物業。

不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家,現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時,個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款,給予買家額外的時間做FIRB申請。因此,買家在購買現房(俗稱“二手房”)時,必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業,尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取,搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同

同時,現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件,包括:

  • 澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用;
  • 澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業;
  • 所購物業在成交時必須是空房(無人居住,例如租客);
  • 澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分,不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。
  1. FIRB批准函審批流程和時間

目前來看,FIRB申請的標准審批周期並無改變,但在實際操作過程中,批准函下發的時間的確提高了不少,一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函,可以電話咨詢FIRB,一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。

  1. 開發商豁免證書

澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書,則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。

根據2016年11月26日的通告,澳大利亞政府將會實行新政,允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。

舉例來說,開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同,並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。

2017年3月該項目竣工成交,由於資金不足,B未能按時與開發商A成交,並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月,另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定,新房的定義為“未曾出售過的物業”,因此嚴格來說雖然A與B未能成交,這套物業也不能視作新房再賣給海外買家,而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告,在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。

根據市場需求和綜合考慮,在不違反國家利益這一准則的前提下,FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作,了解FIRB的新政和規定。

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美國黃金春季持續迎來房價新高 供應遠遠落後需求 | 美國

春天的購房者們以驚人的速度擠滿了房屋邊的人行道,但可供挑選的房屋卻越來越少。

許多房屋在這個傳統的熱門銷售季節上市,交易正在飛快的增加,競購的戰爭相當激烈。房價現在已經超過了之前的高峰,在需求最高的城市,房屋銷售員已經准備好要極速衝高銷售率了。

>>>點擊查看:美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國黃金春季持續迎來房價新高,供應遠遠落後需求
美國黃金春季持續迎來房價新高,供應遠遠落後需求

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雖然有更多的房屋在三月份上市,但上升的需求使競爭更為激烈。根據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)統計,截至本月底,全國出售房屋的供應量較一年前下降了 6.6%。未售出的庫存是 3.8 個月的供應量。目前買家和賣家之間的平衡房屋數量約有五到六個月的供應量。

為了競爭,買家正在籌措現金和評估跌價之風險。那是因為在這樣一個熱門的市場上,房屋的預估價遠低於銷售價格。這使得第一次按揭貸款的買家更難成功購屋。

Black Knight Financial Services 表示,房價每個月都持續上漲,並創新高。全年的國內銷量年增率成長了 5.7%。Washington,Oregon 和 Colorado 皆看到了最大的漲幅,因為 California 的高價格嚇跑了一堆買家,這些買家只好到其他地方置產。

使用房地產公司 Redfin 的搜索引擎來查詢哪些城市最多買家關注,結果舊金山洛杉磯紐約排在前三名。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示,快速增長的沿海城市可能正在創造高薪職位,但並沒有創造出符合當地人薪資的房價。高房價和渴望房屋的欲望使許多買家四處尋尋覓覓,找尋負擔得起的社區住宅。

(據鉅亨網)

海外房產投資值不值 專家教你用3R指標檢視 | 海外

近年來房地產市場歷經政府打房、房價走跌,造成房市低迷,國人進而將投資不動產目光轉往至海外,不過大多數投資客對海外市場並不熟悉,尤其海外不動產交易流程繁瑣、相關政經法規與政策,都是需要再三評估,一般的投資人很難了解海外房市的真實面貌,因此投資海外不動產值不值得,除了考慮投資報酬率外,更應謹慎思考,並了解投資背後存在的風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺提出,投資海外不動產可用3R指標檢視,所謂3R指的是Risk-風險、Rent-租金、Return-出場,接下來用3R指標,提供給對海外不動產有興趣的國人參考。

一、風險

政經情勢:剛進入海外投資市場,首重衡量風險承受度,尤其要搞清楚自身對風險的承受度,才容易鎖定投資物件。王藝樺再三強調一定要關注當地的政經情勢,像東南亞因為政經情勢不穩定,房市波動幅度大,容易造成房產價值跌價,尤其不動產對政治與法令變動十分敏感,因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。

產權:許多開發中國家只擁有地上權房產,年輕投資客因為風險承受度較大,選擇操作周期短、持有成本低的地上權房產(如:泰國、柬埔寨),此類型的房產如以50年計算,大約在30年後就開始跌價。所以王藝樺建議投資前,要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權,才容易獲利。

要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權,才容易獲利。圖為柬埔寨金邊
要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權,才容易獲利。圖為柬埔寨金邊

二、租金

日本、美國、英國因為政經情勢穩定,租金也維持在一定金額,相對一年下來的報酬率更可穩定在5%左右,尤其日圓、美金、英鎊因幣值穩定,不會因為彙率的浮動而吃掉獲益,是相對值得投資的國家。

三、出場

投資人經過前面2R的篩選,接下來的出場報酬率可以預期會有1%—3%的增值率,套句“股神”巴菲特的價值投資理論,在基期低的時候進場,投資報酬率可期待的相對提高,這也是投資的不二法門。

(據今日新聞)

聚焦現代家園:簡約而不簡單 | 海外

現代住宅是想像力和永恆的展現,在設計中他們巧妙地運用極簡主義、刁鑽地角度和開放式構造將室內和室外融合為一體,打破界限,締造無限。欣賞著精妙的建築設計,讓我們一同探索來自蘇富比全球房地產的3套頂級住宅。

光影交錯的沉浸式住宅體驗

這間閣樓式公寓風格獨樹一幟,位於風光秀麗的盧森堡郊外。四面可開式的超高天花板和落地窗帶來充足陽光,使室內和室外有機融合為一體。朝東的陽台視野極佳,你可以盡情觀賞格魯內瓦爾德森林的優美景致。

盧森堡郊外風格獨樹一幟的閣樓式公寓
盧森堡郊外風格獨樹一幟的閣樓式公寓

住宅內部,優雅的家具與裝潢的細節之處交相呼應,精致而不失大氣。設計之初就考慮到用光線將室內空間分割成幾個不同的區塊,彼此互為連接而又有獨立而成的私密角落。

客廳內有三面壁爐,蔥蘢的觀賞植物點綴其間。另有4間臥室,包括有主臥室,健身房和一間面朝森林的桑拿房,盡情放松身心。

公寓配備有齊全的安保設施,高性能隔熱外牆和雙流通風系統打造的節能體系確保了公寓的最優性能。如果你喜愛杯中物,公寓內的2個酒窖一定會讓你愛不釋手。

4.000.000 € EUR | Luxembourg | Luxembourg Sotheby’s International Realty

城市天際線盡收眼底

這間來自湯普森住宅(Thompson Residences Collection)的豪華公寓位於多倫多King West區的核心,這裡不僅是加拿大的經濟中心,也是全球最多元化的都市之一,這座繽紛絢麗的城市擁有無窮的魅力。

公寓包括有兩層的臥室,每間都配備有超大落地窗,沐浴在柔和陽光下,壯觀城市天際線盡收眼底。住宅配備有高端家庭影音娛樂系統,為你的生活帶來無窮樂趣。

加拿大多倫多King West區的豪華公寓Thompson Residences Collection
加拿大多倫多King West區的豪華公寓Thompson Residences Collection

頂樓的主臥室連通有用華麗的大理石打造的高規格浴室和壁櫥,你的私密空間也能有一站式的完美裝備。慵懶閑散的星期日裡,你可以在屋頂游泳池俯瞰城市風景線,或是在健身中心揮灑汗水,簡直是高質量生活的最佳範本。

1 800 000 $ CAD | Toronto, Ontario | Sotheby’s International Realty Canada

鬼斧神工的視覺傳奇

擁有洛杉磯最高山峰與豐富雪量的科羅拉多州,是一個滑雪者、自然風光愛好者的理想度假區。高山丘陵形成的壯觀景像讓人嘆為觀止的同時,這裡也是文化和歷史的勝地。作為牛仔文化的發源地,一直頗受好萊塢大片的青睞。

該住宅位於科羅拉多州的特柳賴德(Telluride),位於聖米格爾河畔,聖胡安山脈的西麓。特柳賴德位於一座冰川造成的山谷中,周圍被陡峭的山脈和懸崖環繞。著名的新娘面紗瀑布位於這個山谷的起端。這個鎮曾經是銀礦營地,如今成了旅游和滑雪聖地。

美國科羅拉多州滑雪聖地——特柳賴德的現代豪華住宅
美國科羅拉多州滑雪聖地——特柳賴德的現代豪華住宅

大自然的鬼斧神工下,該住宅集當代設計中的建築亮點和精湛工藝於一身,是難得一見的大師之作。每個房間都擁有充足的光線,設計師們精准的測量自然光在不同時刻的表現,使其從室內向室外自然過渡,加倍放大本身空間,360度無死角地與自然風光相擁,視覺效果一流。

室外的滑雪場、網球場,室內的健身房、桑拿房,從裡到外為熱愛生活的你提供周到的設施服務,一年四季,精彩從不間斷。

$7,100,000 USD | Telluride, Colorado | Telluride Sotheby’s International Realty

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(本文內容資料由客戶提供)

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調查顯示:美國人最喜歡把買房作為長期投資 | 美國

買房仍是美國人長期投資的首選,超過了買股票及買黃金,並連續四年蟬聯此項“冠軍”。

據美國民調公司蓋洛普4月21日發布的最新報告顯示,買房仍是美國人長期投資的首選,超過了買股票及買黃金,並連續四年蟬聯此項“冠軍”。

數據顯示,34%的美國人將買房作為長期投資首選,26%的人將買股票作為首選,這個比例遠高於2011年和2012年的水平,當時房地產和股市仍處在2008年金融危機後的復蘇階段。但是,以買房作為長期投資首選的美國人比例經歷了2011年、2012年的高速增長,雖然2013年起增長有所趨緩,但還是在2014年取代了黃金成為美國人最青睞的投資選擇。

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美國人長期投資的主要選擇及比例
美國人長期投資的主要選擇及比例

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與之相反,如今將黃金和債券作為長期投資首選的美國人比例低於2011年和2012年的水平。2011年,美國人將黃金視為長期投資的首選,比例為34%,將債券作為長期投資首選的比例為10%,是今年的兩倍。由於黃金價格的下跌及房地產市場和股票市場的復蘇,美國人在房地產市場和股市中重拾信心,這或許令債券喪失了吸引力。

與此同時,將傳統的儲蓄賬戶作為投資首選的比例保持穩定,2011年和2016年分別為14%和13%,這與這段時期利率一直處於歷史低位有關。

該調查還顯示出了一些地域差異。美國西部的人最喜歡將買房作為長期投資首選,比例高達46%,南部地區這一比例為33%,東部為32%,中西部為24%。

西部人喜歡買房,不僅是因為近幾年來西部房地產市場價格復蘇最快,而且在經歷了金融危機期間房地產價格暴跌之後,快速復蘇的市場激發了西部人的購房熱情。

這份民調還顯示,富裕家庭更偏向於投資房產和股市,低收入家庭則更偏向於儲蓄。18-34歲的年輕人較之35歲以上的人,更傾向於將儲蓄作為最佳投資手段。55歲以上的人較之年輕人,更多地考慮將股票作為投資首選。

盡管近幾年房產價格和股市漲幅明顯,但是美國人對買房和買股票的偏好卻保持得相當穩定。只要人們對金融危機記憶猶新,這種偏好或許不會進一步膨脹。

本次調查於4月5日至9日間進行,調查對像為全美50個州及哥倫比亞特區1019位18歲以上成年人,調查誤差為4%,置信系數為95%。

 (據新浪綜合)

川普反移民?教你精明投資新移民登陸的美國口岸城市 | 美國

日前國內外媒體大肆喧染美國總統川普“反移民政策”,包括美墨修築圍牆、查緝美國境內非法移民等,諸如此類的舉動引發臉書、微軟等科技大廠的反彈。然而,川普真的想要緊縮移民政策嗎?他真的忘記美國就是一個移民所組成的國家? 事實上,“移民”多數是為了追求更好的生活品質,或是給下一代有更好的教育與發展環境,懷抱著“美國夢”,而離鄉背井地遠渡重洋!

根據美國人口普查局於2015年的資料,外國出生並歸化成的美國公民(暫且稱之“新美國人”)的人數約有4,300萬人,占美國總人口數3.19億的13.5%。在2006~2015過去的十年間,“新美國人”人數成長率15.3%;而同期美國自然出生的人數成長率7.5%。

相較之下,“新美國人”成長速度,約為自然出生人數的兩倍。此外,每年新遷入美國的新移民維持在100萬至130萬人左右。若剖析移民的出身地,前三個主要移民國家依序是:墨西哥、中國與印度。前年來自這三個國家的移民就超過40萬人,約占該年移民總人數約1/3。而墨西哥裔移民有逐漸減少的趨勢;而中國與印度卻有移民美國漸增的趨勢。

另外,根據美國城市土地研究所Urban Land Institute剛出爐的報告,新移民登陸(landing)美國的口岸城市大致可以分為五種型態:

  1. 移民持續流入之口岸城市:以舊金山紐約波士頓與芝加哥等為代表。這類城市所吸引到新移民,多為受過高等教育的專業知識人員,且收入多屬高收入的族群,這類移民相對較其他地區移民年紀較為年長些。
  2. 二次世界大戰後之口岸城市:包括達拉斯休士頓等城市。這種城市最主要吸引拉丁美洲裔,如墨西哥人,以群聚式的移入,這些移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。
  3. 20世紀初移民口岸:包括水牛城、底特律、匹茲堡等城市。這些城市多是屬於美國早期重工業興盛,需要大批人力而興盛的移民城市。這個區域的移民年紀較輕,收入相對較本地人來得低些。
  4. 再度崛起的移民口岸城市:以西雅圖、波特蘭、丹佛等城市為代表。原先城市相當繁榮,後來因當地產業衰退,移民人口停滯許久。但卻近來有新的產業或大型企業興起,目前吸引大量新移民再度湧入。以西雅圖為例,西雅圖原本許多居民任職於波音公司,隨著波音公司數年的慘澹經營,導致數千人失業,甚至搬離西雅圖。但自70年代起,隨著網路、零售、生技電商等龍頭產業崛起,如微軟、星巴克、生物科技與亞馬遜等,吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民。
  5. 正在崛起的移民口岸城市:包括奧斯丁、夏洛特、亞特蘭大等。這些城市,原本移民人數不多,但卻是在上世紀末,因工作機會快速增加而吸引許多新移民遷入。這區的移民多為上班族群,薪資水准高過全國平均薪資些許。

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西雅圖吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民
西雅圖吸引許多電腦高科技與生技背景的新移民

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根據城市土地研究報告,美國移民前三大州為加州德州、與紐約州其中加州就有1,070萬名外國出生的永久居民(即俗稱綠卡身分)。2015年資料美國移民的房屋自有率雖僅為51%,但卻有逐年提高趨勢;而美國出生的公民,房屋自有率雖已高達65%,但房屋自有率卻持續快速下降。有趣的是,移民人口或許因為在原先國家的住宅面積相對較小,到美國後多數傾向購置郊區的獨棟住宅(single family house)而非市區的公寓大廈(condo)。

另外,許多實證研究均證明,移民對美國房市的復蘇有重大貢獻,其中又以“移民持續流入之口岸城市”房價表現最佳。就連美國兩黨政策委員會的研究報告,也做出“若依照目前美國生育率推估,移民與其小孩將是美國人口成長的主要來源;甚至移民對住宅的需求是興建新屋的主要驅動力”的結論。就經濟學角度,新移民從房屋乃至所有物品的需求是新創造出來的,而非是在原來需求線上移動。由此可知,“移民”對美國有多重要。

然而,美國總統川普真的反移民嗎?若去翻閱川普前年11月對外宣布參選美國總統時記者會說法,以及《時報出版社》於今年3月初中譯版的“總統川普-讓美國再度偉大的重整之路,將帶領世界走向何處?”。川普提及,他並不反對移民。因為他祖父母也是1885年從德國移民美國,而母親也是在1918年從蘇格蘭移民,甚至現任太太更是1996年持H-1B技術簽證來到美國,2006年取得公民。

川普痛恨的是非法移民,尤其是許多原本就在墨西哥從事犯法勾當的壞人。美國一年光是用在管理約35.1萬非法移民罪犯的監獄支出,就超過10億美金。他希望改革,讓對美國有幫助的人更容易合法居留,但他想阻止罪犯與非法移民者進入美國。舉例說,每年到美國留學的外國菁英數十萬計,但按照目前的移民規定,需要等上多年且名額相當有限。反而,只要偷渡越過邊境,長期打黑工等待美國大赦取得身分,或是懷孕後立即搭飛機來美國待產,小孩自然取得美國籍。相較之下,目前美國的移民政策似乎有些諷刺。

所以,不管是從川普個人著作觀點或是從美國的經濟、房地產需求、社會安全等角度而言,都能實證移民對美國房市推升與人口紅利有重大的貢獻。因此,相信川普不太可能會反對移民。

另外,對美國房市置產有興趣者,應該熟悉新移民聚集的五種城市型態,與這些城市吸引年紀、收入、職業、文化背景等族群,作為置產前的評估參考依據。原則上,應優先選擇置產新移民持續湧入所在城市的房產。接下來再檢查欲投資房產房型與金額,於未來處分時,是否是新移民願意且有能力接手的物業。比如說,在新移民年紀較輕、收入較低的城市就要選擇低總價的物業。若是選擇置產早期移民城市,則考慮到物業未來處分的流動性風險較高,所以物業租金年報酬率理應要高出新移民持續湧入城市的物業約3%以上。如此縝密思考分析,投資人中長期持有美國房產想不贏也難。

(據經濟日報)

想在美國生活的舒適 你的收入至少得達到這個數 !| 美國

什麼是舒適的生活,各人有各人的看法,不同的人有不同的活法兒。

據商業內幕報道,一對夫妻2014年在泰國、緬甸、老撾、柬埔寨、越南遊歷了一年,又在新加坡玩兒了4天,僅花費26,209元,平均每天約72元,約合每人36元。

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而另一對年薪50萬的夫妻卻在紐約過得捉襟見肘,他們將每月的賬單公布在了網上,目的是向大家證明再高的薪水在紐約這樣的高成本城市生活也可以月光。

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美國人最佳生活應該遵循50-30-20原則,也就是說,收入的50%用於生活必需品(如住房、食物等),30%用於隨意性消費(如旅遊、娛樂等),20%存入銀行。

不過,不同城市生活成本收入差異巨大,在許多城市,按照50-30-20準則,收入中位數很難滿足舒適生活所需的花費。

GOBankingRates依據房租、食物、交通費用、公用事業以及醫保等5項消費指標,最新公布了全美50個大城市舒適生活所需的收入

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依據這份報告,商業內幕列出了全美25個最大城市舒適生活所需的收入,一起看看究竟是怎樣一種情況。

納什維爾(Nashville)

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人口:644,014

所需收入:$70,150

收入中位數:$47,621

波士頓(Boston)

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人口:655,884

所需收入:$79,277

收入中位數:$55,777

孟菲斯(Memphis)

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人口:656,861

所需收入:$48,467

收入中位數:$36,445

華盛頓特區(Washington, DC)

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人口:658,893

所需收入:$80,273

收入中位數:$70,848

丹佛(Denver)

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人口:663,862

所需收入:$62,561

收入中位數:$53,637