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吉隆坡馬六甲國際投資客新寵 | 海外

距離馬來西亞首都吉隆坡二小時車程的馬六甲，近期土地買賣非常熱絡，市調指出，政府主力開拓馬六甲，其中包括印象馬六甲丶皇京港丶隆新高鐵等投資計畫，都為馬六甲地產增值加分。（吉隆坡房價多少錢一平？）

歷經2016年馬幣走軟，全球經濟放緩等對房市造成的衝擊，大馬今年的經濟發展相對理想。根據大馬財政部預測，全年的國內生產總值（GDP）預料可達到5%的成長，優於去年的預期。

隨著大馬今年的經濟展望較為理想，馬國人對房市的投資信心也大為恢復。根據大馬2017年購屋意向調查顯示，高達83.7%的受訪者打算在今年買房，購屋主因是認為現在入場門檻較低。

馬六甲位在馬來半島西南面，面積1,650平方公里，是馬來西亞第三小的州屬，總人口只有86萬人，在2008年正式列入世界文化遺產，每年吸引1,400萬人次到此觀光旅遊。

馬六甲近期最受到國際投資者矚目，主要就是發展總值400億馬幣的“東方之珠”皇京港計畫，此計畫由三個填海島嶼構成，總發展面積616英畝，預計2025年全部竣工。

亞太國際地產吉隆坡營運長曾智偉分析，皇京港屬於馬來西亞國家級二號工程計畫，其中包括100公尺高的大馬眼摩天輪，可瞭望整個馬六甲海洋；建設東南亞最大遊艇碼頭丶建造主題公園丶打造海洋遺產博物館及七星級燈塔酒店。

馬六甲海峽貨物進出口量，是蘇伊士運河的三倍丶巴拿馬運河的五倍，堪稱世界第一海峽。但馬來西亞的港口沒有發展起來，卻成就新加坡的繁榮。

對此，馬國一直想從馬六甲海峽獲得更多利益，隨著中國一帶一路進入馬來西亞，皇京港規劃被寄予厚望，預計在2025年全部完工，屆時馬六甲海峽60%的貨物，將從新加坡轉移到皇京港。

另一大工程“印象馬六甲”，也是中馬共同攜手打造的總合型發展計畫，印象馬六甲是印象系列國際導演團隊張藝謀丶王潮歌所執導創作，踏出海外的第一站。

此案投資額達3億馬幣，周邊發展項目包括零售丶餐飲丶飯店以及旅遊等，印象馬六甲將打造成為國際舞台。

再加上2026年啟用的隆新高鐵七個站點，其中一站將在馬六甲愛極樂站停靠，搭高鐵從馬六甲北到吉隆坡只要30分鐘，往南到新加坡只需60分鐘，將促進馬六甲州經濟蓬勃發展。

曾智偉表示，馬六甲市中心價格，預售屋每平方英呎大約590令吉至1,000令吉不等，房產分永久地契及99年地契。2016年，馬六甲房產增值10%至12%；馬六甲的崛起，讓國際投資者爭相卡位，來自中國丶新加坡和中國香港是最大買家。

（據經濟日報）

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在美國買房中國人不再豪放 | 美國

中國外彙管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中，已不再晉入前五名之列。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

據財新網報道，由NAR公布的2017年數據顯示，外國購屋者最鐘意的美國房市為邁阿密、洛杉磯、紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡魯伊／懷盧庫／拉海納(Kahului-Wailuku-Lahaina)地區，在2016年，這五個房市是中國買家的熱門目標，但到了2017年3月，中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報道指出，相反地，這些房市的首位外國買家是加拿大，事實上，在20個美國最熱火房市中，加拿大幾乎全部獨占鰲頭，僅有加州的中央市(El Centro)，加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示，大部分中國買家購屋是為了遷居，占61%，而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年，80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入，中國買家僅39%。

報道說，中國有13億1700萬人口，而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟，其中1萬1386棟住屋，中國買家用來投資或偶爾居住。相反地，加拿大有3585萬人口，2016年，加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入，其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同，在2016年，中國買家在美國購房總金額最大，投入約270億元到美國房市，加拿大以89億元遙遙落居第二，兩者金額差距極大，但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元，加拿大買家平均為33萬2072元，而美國人購屋平均僅花費27萬1000元；由此數據顯示，美國人競購住房的對像，較可能是加拿大人而非中國人。

史上最嚴外彙管制

據僑報網此前的報道，大陸央行接連下發規定，先是於2016年12月30日規定，自2017年7月1日起，對跨境超過20萬元人民幣的交易，銀行需要上報給央行；隨後又於2016年12月31日夜間對銀行下發文件，從2017年1月1日起，個人購彙申報需要細化到用途和時間，禁止在境外用於買房及證券投資。

盡管官方強調此次調整的目的，主要是為了進一步加大對洗錢、恐怖融資及腐敗、偷逃稅等犯罪活動的監測和打擊力度，然而，外界還是敏感地猜想，中國是否將要順勢加大力度管控資金外流了，一場外彙儲備保衛戰是否即將打響？

從1月1日開始，希望用人民幣兌換外幣的中國居民將面對一大堆文書負擔。在人民幣貶值、外彙儲備下降速度超預期的大環境之下，被稱為“史上最嚴外彙管制”的央行新政分別從換彙目的、換彙人員關系，以及換彙和轉款環節金額等方面進行嚴格審查和控制。

盡管2017年中國居民每人5萬美元購彙額度並未縮減，但流程變得更為復雜。不但對個人購彙用途進行了更詳細的調查，還界定了被稱為“螞蟻搬家”式的換彙行為，並表示實施該行為的個人將被列入個人購彙黑名單，取消兩年的10萬美元換彙額度。

新規規定，從2017年1月1日起，無論櫃台或是網上銀行辦理購彙，均需要填寫《個人購彙申請書》（下簡稱為“申請書”），明確填寫購彙用途，而以前對此並未做嚴格要求。

《申請書》對個人購彙用途進行了更詳細的調查，允許的個人經常項目下的購彙用途包括：因私旅游、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、非投資類保險、咨詢服務及其他共9大項。

銀行相關人士表示，如果學費或生活費超過5萬美元，還需要提供境外學校錄取書、學校相應年度或學期的學費或生活費證明等文件。除留學外，其他類別等也需要提供完整的資料證明。

值得注意的是，投資移民、購置海外房產、保險等投資類用途並不包含在《個人購彙申請書》內。也就是說，這些用途，現在不能從銀行直接換彙。

其次是對換彙人員的關系進行控制，增加“關注名單”，根據《申請書》，如果違法違規套彙，除了可能被列入“關注名單”，此後兩年都取消了5萬購彙額度外，還可能面臨逃彙金額30%左右罰款，以及5萬元以下罰款。

除此以外，還對換彙和轉款環節的金額進行了嚴格把控。將大額現金交易的人民幣報告標准由20萬元調整為5萬元，對跨境資金交易，金融機構應當報送大額交易報告。

（據僑報網）

《USA地產大亨》連載（二）——如何選擇地理位置 | 美國

正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市！應該投資於哪個城市呢？

一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。

門戶城市

隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產，最集中的財富，高速增長的經濟，以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反，小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量，流動性也更低，所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場，往往環境舒適宜人，並且可能有石油開發的機會，但是卻鮮有交易，例如位於西德克薩斯州，售價$7.25億美元的瓦格納農場，自1849年建成以來最近第一次出售！

美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。

供求關系

正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。

以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：

另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。

分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。

政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。

影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。

關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析師城市排名

美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。

資料來源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。

通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

資本成本

在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。

品牌影響力

如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。

地理多元化

正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。

如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。

小結

海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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中國為澳洲海外投資主要來源國澳洲海外投資管理局公布年度報告 | 澳洲

澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board – FIRB）是澳大利亞政府在上個世紀70年代左右建立的負責審查海外投資的專門管理機構。澳大利亞稅務局（ATO）在2015年5月份之後開始參與負責所有的住宅房屋FIRB申請，並收取相應的FIRB申請費，同時負責海外投資中涉及住宅FIRB申請的後續監督審查等程序。

今年FIRB公布的年報顯示去年財政年度（2015年-2016年財政年度）申請批准數額達到41,445個，相對於2014-2015財年的37,953有大約10%以上的的增長。同時，批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣，相對於2014到2015年財年的1,919億澳幣，也有大幅度增長。

報告中同時指出，中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國，投資金額高達473億澳幣，且主要集中在房產方面的投資。

農業土地登記制度

自2015年FIRB的程序改革以後，相應的，程序、制度、規則都產生了巨大的變化。其中，農業土地登記系統，也已經建立。最新的記錄顯示，截止到2016年9月份，中國投資者在澳大利亞，擁有大約150萬公頃土地，大約占整個澳洲農業土地面積的0.4%，占海外人士所擁有的澳洲農業土地面積的2.8%，在海外擁有農業土地的國家中占據第五位，目前占據第一位的國家是英國。

FDI 海外直投資金總數

截止2015年12月份，外國直投資金（英文為Foreign direct Investment FDI）數額累計高達7355億澳幣，相對於2014年，增長了493億澳幣，大約有7%的增長。其中，美國投資數額占比最大，占據整個投資數額的23.6%，中國暫居第五位，大約占整個海外直投資金數額總額的4.8%。

其中就行業方面來說，礦產行業一直占海外直投資金數額主要位置。2015年年底，礦業占整個海外直投資金的40.1%，但是自2011年開始，這個行業的投資數額已經在減少，相對於2014年-2015年的礦產投資僅僅增長了6.4%，相對於上年增長度的13.8%降低了近一半。生產制造業為第二大類別，占整個海外直投資金的11.7%。房地產行業雖位居第三，但是值得注意的是，房地產行業海外投資呈現巨幅增長，相對於去年增長幅度達到36.8%之多。

FIRB 申請費

自2015年，澳洲開始收取相應的FIRB申請費用以後，FIRB就海外投資申請收取的費用總數已經高達7800萬澳幣，其中，住宅類的FIRB申請費，達到6750萬澳幣。

海外投資審查委員會公布了2012至2016年度批准的海外投資申請的案子數額，投資總額，各個行業投資批准數額，以及各個州投資批准數額，下面有一些具體的列表（除非特別說明，否則以下數據均來源於FIRB）。

房產領域FIRB相關數據

該報告顯示，在2015-2016年財年總數中，關於房產的海外投資申請達到40755個，占整個申請份額的98%，其中包括商業物業和住宅物業申請。住宅FIRB申請達到40149個申請，總價值約為724億澳幣。

此外，維多利亞州（墨爾本）申請獲批數額，占總體申請數額的44%，新南威爾士州（悉尼）占32%，昆士蘭站17%。

2016年12月底財長所公布的一個報告當中顯示海外投資對於房地產市場的影響並不是特別大。比如說，海外投資申請在墨爾本投資申請的獲批數額，遠遠超過在悉尼投資申請的獲批數額，但是，悉尼房產價格的增長速度強度要比墨爾本高很多。當時的報告，還認為，由於海外投資導致房產增值的數額，墨爾本和悉尼每個季度大約為80和122澳幣，這相對於兩個城市每個季度增長高達12820澳幣記錄的數值比較，是非常微不足道的。

該年度報告中列出了一系列表格，其中下列表格說明，2015-2016財年，海外投資者個人購買新建住宅用房的申請數額為26253個，涉及到的房產價值約576億澳幣。

AU006 — 2015至2016年度澳大利亞房地產海外投資的各州申請及批准情況

中國因素

目前中國在澳大利亞仍然是海外投資輸入數額最大的國家，在申請總數以及投資所涉及的價值等方面，都位居第一位。相對於投資總額來說，與2014-2015年財年相比，中國投資人的投資增長數額大約略少於6%。相對於2013-2014年度和2014-2015年度間增長達60%的數額來看，增長幅度減少了非常多。

中國投資者在澳大利亞投資批准的總數額中，大約占整個批准數額的26%，其中涵蓋了制造業、電力和天然氣行業等等。此外，中國在澳大利亞房產行業的投資勢頭仍然強勁，相對於2014-2015年增長了31%。

美國目前在當年投資總數中居於第二位，第三位為荷蘭，第四位為加拿大，第五位是阿聯酋。

FIRB法律監管情況

報告中還披露了相關的FIRB申請調查以及監管FIRB法律遵守條件的情況。在2015-2016年期間，大概2100個案子的調查中，完成調查的有1637個，其中有260個被發現違反了相關條件，其中包括了在購房之前沒有申請批文，或者臨時簽證到期後沒有賣掉自己的房子，或者臨時簽證持有人持有超過一個以上的二手房，以及名義上是澳大利亞人但是實際上是外國人控制的公司和信托擁有二手房，以及沒有遵循批准條件等情況。

根據2015年更改的方案，如違反FIRB有關法律，法律規定違規者有可能會承受刑事或者民事處罰，一般是涉及到比較嚴重的違反條件，目前來說還沒有一例這種刑事案件。但是報告當中指出，有可能會對有些案件執行刑事或者民事處罰。例如，在購買二手房必須不能出租的前提下，購買者在收房後馬上進行出租。還有事先利用澳洲的公司或者澳洲持股人控制的公司身份去購買澳洲的房產，然後馬上去轉讓股份給外國人，以逃脫FIRB監管等情況下，刑事或者民事處罰有可能會適用。

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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加拿大三類購房貸款大解析看看哪款適合你

2014年11月，隨著國際油價的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下調-0.25%）。疲軟的加幣加上更低廉的房屋貸款利率，2015春季的加拿大房市呈現冰火兩重天的景像。大多倫多地區和大溫哥華地區房市的興榮，同每年大量的新移民及其所帶來的大額外資有著緊密聯系，越來越多的新移民，留學生和非居民加入了當地的置業隊伍。為此，加拿大6大主要銀行迎合市場需求，制定了特殊的新移民房貸項目，留學生房貸項目和非居民的房屋貸款項目。本期，我就來逐一詳細介紹。本文將主要惠及希望投資加拿大房地產並想靈活運用自己的資本，享受加拿大當前歷史低。

新移民房屋貸款項目（New immigrant Home Ownership Program）

新移民房屋貸款只適用於新近落地且獲得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面顯示成為永久居民不超過五年並且不是美國公民，那一般符合了新移民的身份。

無需加拿大信用記錄和無需提供收入證明是新移民房貸的最大優點。但是，各大銀行還是會盡職審批貸款。所以，充分的准備和充足的資料將幫助申請人迅速有效的通過貸款審核。

貸款額度

按照現行各大銀行對新移民房屋貸款的規定，首付款一般至少在35%，最多可貸款至房產總價的65%，且房屋貸款數額不能超過150萬加幣。

舉例：

注：申請新移民購房貸款首付，需是申請人本人資產

首付款需在貸款放款日前15個工作存入加國主銀行

貸款前需向銀行提供首付款到位證明（如加拿大或國內銀行出具的存款證明）

新移民房貸最長為30年

可申貸房屋：

一般的獨立屋（Single House）
公寓（Condominium）
連體別墅（townhouse）

注：大多倫多和大溫哥華的公寓在申請貸款時，房屋面積不得小於550平方尺即不小於49平方米；其他地區公寓申請貸款時，房屋面積不得小於750平方尺即不小於67平方米。

新移民貸款也可用於購置二手房或者正規建築商的新建物業。如果自建房屋或者私人買賣的房屋沒有通過中介或MLS公共平台買賣暫不能申請新移民貸款。

另外，新移民貸款允許移民可同時擁有兩處自住房產：一處是主要自住物業；另一處可以是度假物業或者是為家庭直系的主要成員（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所購買。

如果投資人的兩處物業都符合新移民貸款條件，且位於大多倫多地區和大溫哥華地區，貸款總額（包括房屋貸款、普通貸款和個人信貸)一般不超過250萬加幣。如果房產位於加拿大其他地區，總貸款額不超過175萬加幣。

國際留學生房貸項目（International Students Mortgage Program)

國際留學生房貸項目適用於取得加拿大留學資格的大專生、本科生及研究生。申請人需要提供入學證明，比如錄取通知書，來確定被加拿大符合資格的學校所接受。

貸款額度

申請時需居住在加拿大，購買房產時需提供50%或以上的首付款，最高貸款比率為購房總價的50%,最高貸款金額則不超過50萬加幣。

舉例

注：最長房貸期（amortization）為25年

首付款允許學生自身存款或父母資助（父母資助需提供饋贈證明）

貸款發放15個工作日前，首付需存入加拿大主要銀行（Canadian major chartered bank）

另外，國際留學生貸款“可買房型”雖與新移民貸款一樣，但是，只可申請購買1處自住房。

留學生房貸申請要求

財務情況說明（如父母的彙款記錄，如果留學生是公司股東需提供紅利記錄，或者在加拿大的存款證明等）
與房屋相關的收入負債率（GDSR）不超過32%
總收入負債率（TDSR）不超過40%

非居民貸款項目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）

非居民貸款是特別為還沒成為加拿大移民，卻想在加拿大投資房產的買家量身定做的。通常，非居民購買加拿大物業主要用於投資、出租、商務、度假或者是為了在加拿大讀書的孩子所購買。

非居民房屋貸款申請要求

提供財務證明
房屋相關收入負債率不超過32%
總收入負債率不超過40%
現未定居加拿大
無移民身份
提供子女准讀證（如果給留學子女購買）

貸款額度

房貸小於100萬加幣，首付在35%或以上，最高貸款比率為65%
房貸介於100~200萬加幣，首付至少房款總價的50%，最高貸款比率為房價的50%

舉例

注：非居民房屋貸款最長貸款期為30年

非居民貸款的首付款不可為再次貸款（secondary financing) 或者是他人饋贈，非居民房屋貸款項目只限於申請一處物業。另外在BC省購買的物業，購買房屋保險時會被要求包含地震這項。

【注】：以上3類房貸形式，每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同，且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能，本文信息僅供參考

附：申請加拿大房屋貸款常見術語與分類

房屋相關收入負債率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和購買物業相關的每月（或每年）開支包括房屋貸款的利息、本金、地稅、電暖或者物業管理費等）占其每月（或每年）總收入的比率。

總收入負債率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括購買物業需要負擔的所有開支（利息，本金，地稅，電暖等）及申請人其他所有負債的供款（比如信用卡，個人貸款，汽車貸款等）占其總收入的比率，通常可以按每月的開銷，收入計算也可以按每年的開銷，收入計算。

前文介紹的加拿大新移民房貸，國際學生房貸和非居民的房屋貸款主要是根據申請人的身份劃分，享受加拿大銀行提供的特殊審核手續，不需要提供傳統房屋貸款要求的收入證明和加拿大本地的信用記錄。

另外，申請人需根據自身情況選擇活期房屋貸款（Open Mortgage）或者是死期房屋貸款（Closed Mortgage）。

活期房屋貸款（Open Mortgage）：一般銀行提供六個月，一年，三年或者五年的活期。活期房屋貸款關鍵是還款靈活，可隨時付清尾款或者轉往其他銀行而無需支付違約金。但是通常活期房屋貸款的利率比死期房屋貸款的利率高，且一般申請人選擇的活期房屋貸款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高於五年活期的利率。

死期房屋貸款（Closed Mortgage）：銀行一般提供一年期，兩年期，三年期，四年期，五年期，七年期和十年期。死期房屋貸款在合同未到期前，如果要求結清貸款或者將房屋貸款轉至其他銀行，會受到合約影響通常需要支付罰款。

還有比較下銀行的浮動利率貸款（Variable Rate Mortgage）和固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）看看哪個更合適您。

浮動利率房屋貸款（Variable Rate Mortgage）： 基於每個銀行的最優惠貸款利率（Prime）。

最優惠貸款利率（Prime）：指在加拿大商業銀行向信譽最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟隨加拿大中央銀行利率上下浮動。

銀行和客人簽訂的浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage)合同一般會寫明最優惠貸款利率（Prime）+增加多少個百分點／(或者) -減少多少個百分點。合同期間，銀行的最優惠貸款利率（Prime）會根據加拿大央行的決定或漲或跌。浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申請人可以選擇五年死期浮動貸款（Variable Rate Closed mortgage）也可以選擇五年活期浮動貸款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人會混淆這兩個名稱，同是五年的浮動利率，五年活期浮動利率比五年死期浮動利率要高，因為客人可以隨時付清或者轉至他行，無違約金。

固定利率的房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）利率在貸款合同期內不變，一般房屋貸款合同期限越久固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋貸款利率一般會高過五年固定的房屋貸款利率。雖然也有固定利率活期房屋貸款（Fixed-rate open Mortgage），但是還是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）更常見，選擇更多。多數銀行提供死期：一年，兩年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。

五年固定死期房屋貸款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是傳統和熱門的選擇。近幾年，5年浮動利率死期房屋貸款（5 year variable rate closed mortgage）也被越來越多的客人所接受。

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特許銀行最優惠貸款利率 1960-2015：

從 1960年至2015年，加拿大六大銀行的平均貸款利率為7.59%，1981年的8月是加拿大歷史上最高貸款利率紀錄：22.75%，加拿大歷史貸款最低的紀錄：2.25%發生於2009年的四月。加拿大六大銀行2015年2月和3月的利率為2.85%。資料來源於加拿大央行（Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。

加拿大理財師Liya CHEN專欄全集

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英國提前大選：對英國留學、海外投資的影響分析及走勢預測 | 英國

英國首相梅姨在復活節開工之後宣布了一個令全世界驚訝的消息：英國將在6月8日提前舉行大選。英國保守黨政府此前多次強調不會在2020年前舉行大選，此番卻突然變卦，分析人士普遍認為，這是梅姨與保守黨政府精心策劃的一場好戲哪，實則起到“一石三鳥”之效——讓梅姨真正成為“民選首相”、讓保守黨在議會贏得更多議席、讓英國之後的脫歐談判更加順暢。

英鎊上演深V反彈買定梅姨獲勝

貨幣彙率的漲跌一直是市場對待政治動向的態度的最直觀最迅速的測量儀。在這場臨時講話前一小時，當時傳聞四起，英鎊兌美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊的市場反應是“賣謠言、買事實”，從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位。

與此前脫歐公投、觸發裡斯本條約50條後英鎊狂貶的反應相比，此次提前大選相同的是“政治的不確定性”，不同的是“市場的信心”。

在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位

脫歐公投至今已經過去了將近一年，不確定性漸漸散去，梅姨領導下的保守黨政府在脫歐談判中也向民眾顯示出了強硬、不妥協的態度，讓輿論和市場都大大增加了對英國未來發展的信心。目前的普遍觀點是，保守黨在大選中獲得大勝的可能性較大，而梅姨將在大選後繼續擔任英國首相。就在上周公布的一項YouGov民調顯示，目前英國保守黨的支持率達44%，工黨23%，自由民主黨12%。因此英鎊的強勢回升也正是顯示了市場的樂觀態度。

雖然也有一些聲音表示不能對英國提前大選的結果盲目樂觀，就像誰都沒想到英國會脫歐、川普會當選美國總統一樣，梅姨會不會成為下一個信心滿滿發動脫歐、鎩羽而歸失意退位的卡梅倫呢？但是個人認為這種概率是極低的，英國目前需要鐵腕梅姨驅除阻力、帶領政府與歐盟談判出一個對英國最有利的脫歐條件，上下一心，繼續鞏固英國經濟在歐洲領頭羊的地位和優勢。

以下大選後預測分析，基於梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相的前提。

英國提前大選後英國留學走勢分析和預測

文法學校將復興

文法學校出身的梅姨自上任後一直大力倡導復興文法學校。2016年9月，擴建文法學校的計劃最初由梅姨公布，她認為公立文法學校的“分數選拔制”，有利於改變貧窮家庭出身的學生的未來。現在的教育體系使得有錢家庭才能買得起離優秀公立學校最近的“學區房”，彰顯了教育不公、貧富差距拉大的社會現狀！2016年11月，英國財相菲利普哈蒙德在公布秋季預算報告時，宣布未來四年裡，將每年拿出6千萬英鎊擴建文法學校，到2020—2021年，一共花費2.4億英鎊用於支持擴建英國文法學校。

可是這個提議遭到了英國反對黨工黨的猛烈質疑。因為這項計劃壓根沒有出現在2015年首相大選時的保守黨宣言裡。即便在保守黨內部，也有不少反對的聲音。

那麼可以預見的是，復興文法學校的計劃一定會出現在每一提前大選時的保守黨宣言裡，一旦梅姨通過大選，那麼該計劃的實施將不再有阻礙。

公立學校財政不足的現狀將繼續

公立學校財政不足的情況已經被大眾詬病，財政不足造成的學校人員裁減、課程壓縮等現像此起彼伏，越來越多的公校轉而尋求家長募捐的形式來強化財政。雖然社會一直在像英國政府呼吁提高英國公立學校的財政撥款，但是一直得不到切實的回應。筆者聽到在倫敦某公校任教的老師的親身證言，作為數學老師，她一個人要教這個學校從7年級到11年級的全部班級的學生，一共好幾百人，每周除了密集的課程安排，還要批改每一個學生的數學作業，疲憊不堪，更別提能夠記住每一個學生的姓名和學習狀況了！筆者也聽到從家長方面的反饋，孩子在倫敦家附近的公校上學，每次去開家長會詢問老師孩子的學習進度，老師都只有一句話“還不錯”，別的就沒有了！還是同一個原因，師生比太大，老師哪有精力照顧到每一個學生呢。

可以預測，梅姨也許會在大選宣言裡公布對公立學校財政扶持不均衡問題的解決方案，或者未來將新建多少所免費學校的計劃，但是卻無法從根本上解決目前公校財政嚴重不足的現狀。

與此同時，反對黨目前也在抓緊時間制定教育改革方案。比如工黨，目前公布出來的教育改革方案包括給所有公立小學學生提供免費午餐，對私校學生征收學費的VAT（增值稅）。不過這些政策被真正實施的可能性微乎其微。

低齡留學英國的人數將迅猛增長

近幾年來英國低齡留學漸成熱潮。尤其是脫歐公投之後，英鎊彙率的下降造成實際學費便宜了，一方面是打了折的學費，一方面是全球最頂尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭將孩子送來英國私立學校留學。在海外學生群體中，尤其以中國學生居多，在過去十年裡，在英的中國小留學生的數量翻了三倍。

吸引海外學生來英讀書的不僅僅是打折的學費、頂尖的學術教學，還有優質的寄宿生活、豐富多彩的課外活動及素質教育。舉個例子，大名鼎鼎的哈羅公學目前在北京、中國香港、曼谷等地都開設了分校，但是哈羅北京一年的學費高達30多萬人民幣，還不包括住宿費，筆者認識的好幾位孩子在哈羅北京就讀的家長，都在積極計劃不久之後將孩子送來英國的寄宿中學讀書。且不說教學質量、校園環境、寄宿水平等等的差異，這個費用足夠抵得上在英國讀書的學費加上寄宿費了。

對於中東富豪們來說，他們比中國家長更早認識到英國私立教育的優勢，還有畢業後能夠申請到英國、美國頂尖大學的幾率的增加。

但是另一方面家長也應該看到，英國的中小學教育並沒有像高等教育一樣商業化運作，且大部分私立學校都會控制國際學生的比例不超過20%，且在國際學生群體中盡量維持生源的多樣化，因此可以接納中國小留學生的比例還是有限的。

英國提前大選後海外投資走勢分析和預測

中國高淨值家庭近幾年來越來越意識到將家庭資產做全球配置、用來分散風險保值增值的重要性。而投資手段最受青睞的還當屬房產投資。

英國自去年6月脫歐公投以後，受政治不確定性因素影響，英鎊彙率跌了，造成英國房產實際價格便宜了，於是出現了被海外買家搶購的瘋狂局面。

中資機構紛紛領跑英國房產投資。其中在2016年6月28日，也就是公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店。成為了第一個在英國確定脫歐後出手掃貨的海外投資商。

公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店

隨後，北京首都開發控股（集團）有限公司最近斥資逾2億英鎊購入 Pinsent Masons 律所在倫敦金融城的總部30 Crown Place。緊接著，總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate。

總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate

今年3月，有“重慶李嘉誠”之名的張松橋，其旗下的中渝置地以10.2億英鎊（約合人民幣85億元）收購倫敦天際線成員Leadenhall Building，該項交易或成為英國自2014年以來交易額最高的單宗地產買賣。

中渝置地以10.2億英鎊收購倫敦天際線成員Leadenhall Building

就在前不久英國正式啟動脫歐程序前夕，中東國家卡塔爾承諾將在未來三五年內向英國注入50億英鎊（432.5億人民幣）的投資，顯示對英國經濟前景的信心。

對於住宅房產來說，脫歐公投後的成交量也是一路飆漲。而梅姨宣布英國提前舉行大選，對於英國的房地產市場而言影響不大。根據英國在線房產平台eMoov對1000名房產買家賣家進行調查顯示，57%的賣家和59%的買家將繼續他／她們的房產交易，不受英國提前大選的影響。

若梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相，那麼預計保守黨政府將實踐此前增加英國房產供應量、改變目前房產供不應求局面的計劃。保守黨政府將會施壓那些已經拍得地的開發商來加快新房建設的速度，如果不開發讓地閑置的話，可能會面臨被當地政府重新回收的風險。個人認為，此政策的實施顯然能夠推動開發商積極作為、減少囤地升價和奇貨可居的行為，但是英國尤其是倫敦的房產市場供不應求的局面很難在短時間內被扭轉。作為國際一線大城市，倫敦房產市場的漲跌幅度真實理性地反應市場波動，對比國內一線城市的價格優勢越來越明顯，對比美澳等其他國家，房產投資的准入和維護成本更低，因此未來將吸引更多的海外投資者來到倫敦投資。

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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澳大利亞海外人士購房申請更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化：

購房豁免證書

此前我們曾講過，FIRB有一類豁免證書（當時稱為“拍賣豁免證書”，相關閱讀：【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！】、【澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露】）可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段，在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。

而目前，澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者，並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用，而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區（一般為澳大利亞州或領地）及限定的時間內（一般為6個月）購買一處現房作為其自住房。值得注意的是，持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程，例如：拍賣、出價、投標、暗投等方式（而非限定在拍賣物業），並最終購買一處物業。

不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家，現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時，個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款，給予買家額外的時間做FIRB申請。因此，買家在購買現房（俗稱“二手房”）時，必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業，尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取，搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同。

同時，現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件，包括：

澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用；
澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業；
所購物業在成交時必須是空房（無人居住，例如租客）；
澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分，不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。

FIRB批准函審批流程和時間

目前來看，FIRB申請的標准審批周期並無改變，但在實際操作過程中，批准函下發的時間的確提高了不少，一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函，可以電話咨詢FIRB，一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。

開發商豁免證書

澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書，則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。

根據2016年11月26日的通告，澳大利亞政府將會實行新政，允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。

舉例來說，開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同，並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。

2017年3月該項目竣工成交，由於資金不足，B未能按時與開發商A成交，並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月，另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定，新房的定義為“未曾出售過的物業”，因此嚴格來說雖然A與B未能成交，這套物業也不能視作新房再賣給海外買家，而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告，在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。

根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作，了解FIRB的新政和規定。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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海外投資貸款急救帖！澳洲貸款的法律注意點，你都了解嗎？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房產投資成交量節節新高，其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策，但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。

希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。

識別和選擇有資質的貸款經紀人，並在必要時請律師審查《貸款合同》

2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。

總體而言，匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：

《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；

在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。

銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利（案例分析）

分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。

2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈，得到了預先批准（Pre-approval）且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。

該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。

請注意，其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於：

個人收入達不到銀行貸款申請要求
電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
雇主單位資質達不到銀行申請要求
房屋內部面積在45平米以下
中國信用記錄不良等

預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified），更不同於《貸款合同》的簽署

在投資金融圈，預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified）一直存在很大爭議。

一種普遍的解讀是，預獲資格（Pre-qualified）指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准（Pre-approval），說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。

因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格（Pre-qualified）與預先批准（Pre-approval）兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。

此外，無論您是獲得預獲資格（Pre-qualified）還是預先批准（Pre-approval），兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。

彙率波動及其影響（案例分析）

在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務，在其《說明》中提及到以下風險：

還款幣種限制及其影響；
貸款利率波動及其影響；
彙率波動及其影響（占全文近50%篇幅）。

由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款，而用澳洲賬戶進行貸款與還款“，所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響，但仍然無法完全規避彙率的影響。

此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下，收入貨幣價值（如人民幣）相對於貸款貨幣（如澳幣）價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款，由於其在大部分情況下需將收入貨幣（人民幣）兌換成貸款貨幣（澳幣）用以支付每月還款或償還貸款本金，則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。

若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一。

案例分析（引用《說明》官方情景分析）

若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：

假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；

再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。

行政處罰或刑事罪名（案例分析）

通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時，曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀，每天在各個圈子裡社交，靠不規範的操作手法，第一年賺30萬的大有人在，第二年能到小50萬，做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。

倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。

澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）在2016年6月30日發布通告，要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翹新會計師）幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》，“廣告上用中文標注的“最低固定利率”及“無需收入證明”構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定，並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。

事發後，很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中，他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料，而面臨即將到來的交付日，他們很有可能無法按時得到貸款，順利完成交付；更可怕的是，他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。

最後，請各位投資者務必謹記：在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前，您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點，必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前，咨詢相關的第三方法律或金融機構。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 | 澳洲

相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是一個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。（相關資訊：澳洲房產購買流程）這一點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。具體而言，澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定（中國人在澳洲買房條件）如下：

1、外籍人士的定義

澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的，可以簡單理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、比對。

澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。

《澳洲海外投資政策》顯示，“常住居民”指符合以下條件的人士：

他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西蘭公民）；
該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：
持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅

對澳洲房產投資稍有瞭解的人，大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定義

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。

以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房

《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：

　　　1) 由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。

3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請

外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。

FIRB的政策解讀

從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。

FIRB審批時間

根據法案規定，國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

相關建議

由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。

4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題

我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准，這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。

不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：

從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
讓您（以及任何相關人）可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；或者
從澳洲的政府（聯邦政府，州、領地政府或地方政府）處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。

綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而才設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡，我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策，敬請留意！

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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