Category: Special Investment Column Feature

海外買家必讀！安大略省房市調控政策分析

安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域。和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。原因何在？內文有分曉。【閱讀原文】

 

大多倫多奧克維爾樓市：2016年綜述與2017年展望

奧克維爾12月的平均價格為96.3萬，比11月的111.4萬有了14%的價格下降。各位可能會有些吃驚，實際房價真的降了嗎？答案是否定的。12月的成交量極度萎縮，僅有的少量成交也多限於低價房，造成了平均價格的下降。但如果從整個宏觀經濟的大環境來看，大多地區的房市在2017年存在很大變數，最主要的因素來自於中國的外彙流出管制。【閱讀原文】

 

大多倫多奧克維爾樓市綜述：9月房價漲幅令人咋舌！

去年下半年以來，國內二、三線城市的房產市場井噴，財富效應非常明顯，造成了當前市場的資金充沛，隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政，已經讓國內的樓市急劇降溫，希望進而也能影響加拿大的樓市——從今年開年以來持續火熱，除了在今年的7月有略微的降溫以外，其余都呈現逐步走高的趨勢。【閱讀原文】

 

大多倫多奧克維爾最新樓市綜述

奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文】

 

大多倫多奧克維爾華人熱點區域獨立屋的成交趨勢分析

大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。【閱讀原文】

 

2016投資必讀！大多倫多置業熱點區域的房價升幅分析

很多朋友考慮在多倫多置業的時候，首先是了解當前的房價和學區的情況，之後問我的問題，常常會是：“和其它地區比起來，這兒的房子過去漲幅大嗎？今後的升值潛力好嗎？”第一個問題好辦，等我把歷史成交記錄整理出來，各位看過後自然就明白了。至於第二個問題，就需要更深入的分析了。【閱讀原文】

 

加拿大最具權威排名：菲莎排行榜上安省中學專業解讀

菲莎2015年中學排名出來以後，大多奧克維爾的不少朋友都很開心，因為六所公立高中都取得了不俗的成績。由於我近期給不少客戶查閱和說明了這個排名的情況，現將我搜集的資料整理出來供各位參考，排名所能反映出的和不能反映出的地方我都會一一深入探討。【閱讀原文】

 

愛上大多倫多奧克維爾的理由——隱藏在排名背後的學區優勢

很多朋友在給孩子擇校的時候，往往只看菲莎排名的最終名次，這種做法往往有失偏頗。特別是看到有些家長朋友僅僅為了最新的菲莎排名能夠靠前一些，就要購買高價的學區房，我覺得有些不值得。今期專欄，我會解讀菲莎排名的不足，以及分享一些專業的選校建議。【閱讀原文】

 

“大多倫多的璀璨明珠”——兩大理由足以令你愛上奧克維爾！

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，新移民定居點的房價在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾被評選為今年加拿大第六最佳居住城市，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。【閱讀原文】

 

四個英國房地產投資成功項目分析

上文提到，買方經紀人與傳統的房產中介不同，前者會根據客戶的需求為您量身定制提供真正有投資價值的房產項目。經過多年在英國房地產投資的實戰經驗，再加上與各大房地產中介、開發商、金融服務公司及律師事務所等的密切合作，我們累積了不少成功案例，會一連兩篇跟各位居外用戶分享。【閱讀原文：（上）、（下）】

 

揭秘英國房市潛規則

在歐美包括澳大利亞等一些發達國家，有這樣一群人他們在復雜的房地產交易中只考慮買家的利益，全心全意的為買家服務，他們就是買方經紀人。對於身處中國大陸，具有七八個小時的時差，不能輕易搭飛機的來看房，嚴重的信息不對稱，甚至連國外的網站都登錄不了的買家來說，最合適的就是找到一個可靠的買方經紀人。總結起來，和買方經紀人合作有四大好處。【閱讀原文】

 

期房貸款難度加大！買房前務必搞清楚的四大問題

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難，尤其是期房。由於新出台的借貸政策非常嚴格，約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月，但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同，並轉售公寓。然而，轉售公寓本身也有困難，那麼有沒有第三種選擇呢？是否仍有可能獲得貸款，並完成期房的購買呢？【閱讀原文】

 

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解

從2017年7月1日起，新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%，同時，土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面，也出台了更多的法律法規，旨在打壓中國及其他外國投資者。今天我會詳解澳大利亞各州最新印花稅稅制，讓各位買家一目了然。【閱讀原文】

 

貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產，你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。可是，為打擊外國投資者大量收購房產，澳大利亞審慎監管機關（APRA）已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。今天讓我在專欄告訴你更多。【閱讀原文】

 

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難，各大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？是否必須支付更高的貸款利率嗎？我將會在居外專欄逐一解答，並會提供幫您輕松獲批的寶貴建議。【閱讀原文】

 

2017年第一季度紐約房市簡報：春暖花開，曼哈頓房市復蘇

曼哈頓房地產市場打破了去年下半年來市場成交量持續下滑的趨勢，在2017年第一季度強勁反彈，這對今年下半年的發展奠定了樂觀的基調。布魯克林房產市場則是另外一種情況。在去年，當曼哈頓房產市場處於比較低迷的一年，布魯克林的市場則未受到影響。而且競價戰爭任然時有發生，市場沒有減緩的跡像。【閱讀原文】

 

紐約房市：回顧2016年，展望2017年

2016年，作為充滿戲劇化轉變的一年，終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說，這是相對穩定的一年，趨勢有序地放緩。2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢？今期專欄，我們從房價和房源量等方面來回顧2016年，同時展望2017年的紐約房市。【閱讀原文】

 

法治社會買房產 好的律師在紐約很重要

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

 

2016年美國房地產最新規定GTO對海外買家的影響分析

2016年1月13日所頒布的目標性地區法令（Geographic Targeting Orders，簡稱GTO）要求部分買家必須提供個人真實身份。金融刑事執法網 （FinCen）表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢？今天我們就來探討一下。【閱讀原文】

 

資深經紀點評紐約房市近況：房價“一路狂飆” 後市仍有上漲空間

2015年夏天的正式來臨，讓紐約房市領略到一陣熱浪。2015年5，6兩個月裡房價一路上揚，曼哈頓平均價創2007年房產危機以來最高峰。紐約房價還有繼續上升的空間，主要在於紐約房市正走向供需平衡的臨界點上，下面是簡要分析。【閱讀原文】

 

上調紐約豪宅稅不為市場降溫只為支持公校 投資者怎麼辦？

本期除了對4月曼哈頓房市做一個簡要分析之外，最主要想與大家聊聊紐約的豪宅稅與美國稅收。其實，紐約市長上調豪宅稅並不是想為紐約房產市場降溫，而是為了支持公立學校。我認為，該政策對非投資者並無大礙。那投資者怎麼辦呢？【閱讀原文】

 

春暖花開房市走俏 曼哈頓房產最給力

隨著春天的來臨，紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多，而曼哈頓是最快開始復蘇和上漲的地區。皇後區與布魯克林區則較為緩慢。另外，本期的“紐約新樓盤”，會介紹一棟極富歷史性的改建公寓大樓。【閱讀原文】

 

真要投資美國房產 還是得去紐約

有人說，如果你能在紐約生存下來，就能在世界任何地方生存下來。那麼作為投資客，我們又應該選擇哪裡呢？當然還是紐約！【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（公寓）

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動，最後一篇介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。太浩湖迎來一個精彩的滑雪季，因此預計太浩湖地區第一季度的銷售情況將保持強勁。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（獨棟房產）

第四季度，太浩湖/特拉基地區的房產活動仍然保持了強勁的勢頭，整體的銷售量達到15年來的最高水平。旺盛的需求量導致房產儲量的變動，全年的房產儲量持續下降。在太浩湖地區，對豪華房產的需求尤其強烈，是去年的兩倍之多。100萬美元以下的房產價格增長穩定，而價格較高的房產通常會以低於要價的價格出售。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話：“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比，12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響，還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑，只有時間才能告訴我們答案。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣

受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島

太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。中半島的房價略有下滑，房產儲量也減少。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——硅谷（獨棟房產）

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動，本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷的獨棟房產。經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一

一帶一路機遇：斯里蘭卡不再流淚

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺，但其實該國貧窮率近年已不斷改善，GDP每年增長率保持在4%至5%的水平。另一方面，日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了當地的新房與豪宅需求，同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇，加上交通及基建逐漸改善，相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。【閱讀原文】

 

2016年中國台灣房地產市場回顧

2014年中開始，中國台灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，台北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來中國台灣的房地產市場發展，或可從過去一年10條房產熱搜新聞回顧，預測中國台灣房市未來動向。【閱讀原文】

 

2016年中國香港房地產市場回顧

不少人認為2016年是糟糕的一年，多顆巨星殞落、全球政局不穩引致經濟動蕩、加息陰霾籠罩全球等，然而中國香港房價在風雨中繼續站穩，甚至越升越有，逼使政府出手壓抑房價升勢，成果就有待市場親自”彙報”。現在，不如一起來回顧2016年這一年來，牽動中國香港甚至全球房地產市場的新聞吧！【閱讀原文】

 

一帶一路機遇：泰國樓市追落後

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家，泰國的確有其獨特的魅力。雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二，但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年，泰國樓價漲幅只有24%，相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%，泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。【閱讀原文】

 

一帶一路機遇：長線投資首選新加坡

新加坡與中國香港共列為“亞洲四小龍”，亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投資樓市，現在的確是一個難得的機遇：新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%，不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅，更是連續第12季下跌。不少分析師均認為，新加坡樓價已見底，投資者若於現時入市，有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。【閱讀原文】

 

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，獨特地理位置不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計劃沿線其中一個最大的國家。在房地產市場方面，馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。【閱讀原文】

 

一帶一路機遇：越南樓市有錢途

在2011至2013年之間，越南曾經歷房地產市場泡沫爆破，當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重，在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後，在短短數年間，越南樓市已迅速恢復，可見這個國家的強勁“生命力”。趁資金還未攻陷這個漂亮的國家，快點來發掘她的黃金機遇吧！【閱讀原文】

 

海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%。對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。董事總經理李健文還有許多建議幫助大家做出正確的商業決策。【閱讀原文】

 

海外投資者如何選擇澳洲的房產代理？

澳洲地產業的蓬勃發展，孕育了大大小小的地產公司。有的做高端，有的做小眾，有的做區域的二手房。海外投資者買的都是投資性的期房，這種狀況下，選中介究竟應該如何考慮？今期專欄我們會跟大家分享心得。【閱讀原文】

 

投資墨爾本地產你需要准備些什麼？

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。這裡我們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

 

投資墨爾本房產需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復，一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說，要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料，可以跟大家分享一下。【閱讀原文】

 

面臨崩盤？澳洲房地產市場仍在上升中！

眼下澳洲的房地產市場到底發生了什麼？我們正面臨的究竟是一場正在到來的房價大崩盤，還僅僅長遠上升趨勢下的小幅價格波動？未來的12到24個月內的房價走勢會怎樣？沒人能夠百分百肯定地預測未來，但我們可以根據一些現有的客觀事實和數據給出點分析。【閱讀原文】

 

案例分析：澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

在澳大利亞，成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性！沒有最好的設計師，最稱職的顧問，最有經驗建築承包商和大量的資金，也沒有與政府和主管部門建立緊密的關系，專業的項目管理是最重要的。今天我們會透過KODA RESIDENCES項目的案例分析澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之十二——施工管理：時間、質量與成本

恭喜，你已經與施工單位簽訂合同，現在開始全力以赴開展實際的實體施工工程。自從購得地塊、與相關組織交涉、編制設計文件、出售大部分單位和擔保性融資後，你已經等待了近2年的時間，終於施工現場要有實際行動了！然而，關於工期延長、延期成本、施工變更和間接損失的要求相繼提出。開發商或客戶如何采取積極措施，防止以上情況一次又一次地出現呢？【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之十一——承包商選擇

對我們來說，施工招標和承包商選擇是房地產開發過程中最令人興奮的部分，因為你將直接進入真正的業務流程，並做出項目中最大的財務承諾。好好管理和執行這項工作，它將讓施工工作開展得更加順利。來到澳大利亞房地產開發系列的第11篇，我們將提供一些關於處理總承包合同的見解和策略。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之十——施工招標

現在你已完成細部設計和設計的價值工程，基本上達到了開始施工的預售門檻，且文件編制工作協調運轉並已臨近結束。你的施工許可可能也已下達。現在進入了房地產開發流程中一個非常重要的階段——主體施工工程招標。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之九——銷售與營銷戰略（2）

我們將會繼續探討銷售與營銷戰略，從開發商角度來看幾個關鍵問題：如何洞察關鍵的消費者需求，從而明智地設計和營銷項目？各種營銷策略和分銷渠道在哪種情形下能發揮最好的功效？以及為所有項目確定品牌和主題的必要性和重要性。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之九——銷售與營銷戰略（1）

我們不打算深入探討一個項目的最佳營銷、銷售或租賃方式，因為每個項目會因目標市場、位置、當時的市場條件和時機限制而迥然相異。通常沒有“完美”的營銷策略，在工作合作中也沒有“最佳”代理人。今期專欄，我們從開發商角度來看兩個關鍵問題：如何把銷售和營銷活動融入設計過程；以及一份好的綜合營銷方案包含什麼樣的信息。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之八——價值工程

幾乎在所有過去參與過的項目中，我們都觀察到，投標方的施工成本遠遠高於預算，於是在委托施工單位後接下來就是痛苦的談判和削減成本過程。這個過程非常耗時，而且從戰略上來說對開發商是不利的。以下是我們開展價值工程所采取的十步法，采用更巧妙、更快速的施工方法，利用設計團隊每位成員的經驗，獲得與較低成本相對等的建築質量和性能。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之七——設計管理

開發商如何管理和控制設計流程，以確保設計符合預期目的、在預算內、與銷售和營銷流程相結合且以有效的方式將重新設計的可能性降至最低？我們如何確保由多家咨詢公司提供的設計方案能夠相互協調且沒有錯誤或遺漏？今期專欄讓我們為大家深入講解。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之六——細部設計

你現已獲得城鎮規劃許可。恭喜你開啟了這一重大的裡程碑！裁判離場，現在正式開球，真正的樂趣剛剛開始。誰是推動和管理設計及文件編制流程的最佳人選？施工單位、開發商，還是雙方聯合進行？根本問題是采購模式的選擇——設計—施工模式、總承包模式，還是兩種模式混合使用？今期專欄我們一一探討。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之五——城鎮規劃

城鎮規劃通常是開發商所面臨的最大風險因素之一，做得不好有可能會導致項目一敗塗地。澳大利亞規劃系統的美麗之處在於其極高的透明度和可靠清晰的立法體系支撐下的結構化的過程。然而，在大多數情況下，你還是跟當地政府即地方議會打交道。我們希望，通過以下介紹可以讓大家簡單了解一下設計和城鎮規劃過程，以及我們對開發商角色的看法。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之四——前期設計

現在，你拿到了那幅完美的開發地塊，付了10％的預付款，在12個月內就要結算。該如何進行前期設計的下一個階段，並最終提交城鎮規劃？你希望在結算前獲得規劃批文，以便讓地產升值，從而得到更加有利的銀行貸款利率和期限。如果一切順利，你就可以開工建設了！因此，有效的設計和規劃流程符合你的最佳利益。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發系列之三——合同談判

你已經成功地完成了盡職調查，可行性分析顯示項目相當穩健。土地仍在市場上，你已經准備好為買地提供第一次報價。在澳大利亞，開發土地出售的典型方式有四種——場外交易、私人談判、意向申請和土地拍賣。今期專欄，我們將討論不同模式下買家購地的過程和可部署的戰略，也分享一些我們過去積累的經驗和知識。【閱讀原文】

 

史上最全！澳大利亞及中國房產買賣政策之比較

中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。客觀地說，澳洲房產市場經過10多年的調整，價格也是在逐年上漲，但是沒有中國漲幅那麼大，即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比，也是更為容易接受的。今期專欄，我們從物業，出租，貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。【閱讀原文】

 

澳大利亞地產開發系列之二——可行性及背景調查

在一個競爭非常激烈的市場中，通過一個准確而又相對比較切實際的可行性分析可以計算出在地塊競價時能出的最高價錢。 如果你過分保守，你永遠不可能成功地買到任何地塊；但是過分地樂觀也可能意味著細微的市場變化，建造價格的變化，城鎮規劃的拖延，都可能對你產生影響。希望我們的建議能讓你對可行性分析和背景調查的流程有一個初步的了解，讓你了解到充分做好功課的重要性。【閱讀原文：（上）、（下）】

 

澳大利亞地產開發系列之一——選址買地

在澳大利亞做地產開發，項目選址是既講求藝術又講求科學：稱其為藝術是因為你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺，能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力轉化為有特色的建築項目；稱其為科學是因為你需要了解與每個地區所相關的事實因素，如附近項目的銷售情況、租金產出、中間價的變動和將來政府政策規劃等等。作為整個開發項目中最重要的第一步，我們相信地產開發選址有好幾個方面是值得探討的。【閱讀原文】

 

【史上最全分析】墨爾本和悉尼房地產市場之對比

最近有不少關於澳洲地產市場是否已經到了一個頂峰還是在短期內繼續有增長的空間的爭論。在這裡我們給大家分享一些數據，幫助大家更好的分析當前的市場狀況。墨爾本、悉尼和布裡斯班是主要推動房市增長的城市，而我們會告訴你為何墨爾本才是整個澳洲最具有潛力的市場。【閱讀原文】

 

澳大利亞房地產開發全攻略——投資者必讀！

近來有很多海外朋友和投資者向我詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？我覺得有必要整合起來回答這些問題，同時也希望這篇文章也可以幫助大家在某些程度上對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

 

澳大利亞海外人士購房申請更新

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文】

 

澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露

上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文】

 

“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！

在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可。然而，如果買家需要在參加大大小小的物業拍賣前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。【閱讀原文】

 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答

近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？讓我來解讀一下相關的法律規定，以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文】

 

澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文】

 

澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？

近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說是有可能這樣操作的，基本流程讓我用一個例子來具體說明。而海外買家如欲買地建房，則只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。【閱讀原文】

 

【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀

澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）宣布將於2015年12月1日起，除了開始收取申請費外，還有加大力度的合規機制。在新政開始前，FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱，令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制，讓各位讀者一目了然。【閱讀原文】

 

人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機

人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於澳元彙率同時暴跌，海外買家反而比本地買家更加受益。而且，澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費，有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。【閱讀原文】

 

澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化

澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者，該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民 簽證的要求，SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求。【閱讀原文】

 

在澳洲如何保護子女婚前財產——房產

在一個沒有“婚前”與“婚後”財產一說的國度，該如何保護自己子女的婚前財產——房產？上期專欄中，我就明確表示，澳洲就是一個無“婚前婚後財產”一說的國家，所以，對於在子女留學期間就早早為他們購買房產的家長來說，本期我介紹到的4大方式值得一鑒。【閱讀原文】

 

澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量

隨著澳幣彙率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踊躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但是有一個問題始終困擾著這些父母：如果今後子女與配偶分開，由父母所出資購買的房產是否會最為婚前財產需分給配偶？本期，我就來詳解這個問題。【閱讀原文】

 

購買澳洲樓花 開發商在什麼情況下才可取消售房合同？

一則有關悉尼房產開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裡，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麼，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？【閱讀原文】

 

澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費為哪般？

一則有關聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費的新聞引起了中國房產投資者的極度關注。本期，我將對此話題稍作分析，探討一次澳洲政府收取買房申請到底為哪般？【閱讀原文】

 

投資澳洲樓花如何避免潛在風險？

投資樓花的風險相信大家都有所耳聞，那在法律健全的澳洲投資樓花是否就不會存有風險？當然不是。在投資樓花的過程中有一些投資者不可避免的風險，但是有一些是可以避免的。本期，我將於大家分享如何避免潛在風險。【閱讀原文】

 

如何降低澳大利亞物業持有成本之房屋土地稅

在澳大利亞購買物業除了需向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。本期我將向投資者介紹如何降低投資成本的方法。【閱讀原文】

 

澳洲房屋出租：自尋租客，省錢 委托經紀，省事

投資者在順利拿到房屋後，該如何出租房屋？自己出租和管理還是委托專業機構？不論在選擇哪一種方式，都有相應的利與弊。本期我就為投資者分析這種方式的利和弊。【閱讀原文】

 

澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響

現今，澳洲房產市場蓬勃房展，澳元兌人民幣的彙率也降至多年來最低。不僅促進澳洲旅游業的迅速發展更是有越來越多的海外資金湧入澳洲市場。而近期澳洲亞銀現有的貸款政策使央行表示擔憂，希望改善澳洲貸款政策。如果政策正有改變，對於海外投資者是否有影響？【閱讀原文】

 

澳洲住宅房價走高 到底誰是高房價背後的始作俑者？

購買澳洲房產的海外投資者越來越多，同時，澳洲房價也不斷走高。因此，各大媒體都把房價走高的歸因於海外買家。但事實真是如此嗎？本期我將詳析澳洲房價走高的原因。【閱讀原文】

 

投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權

現今，有越來越多的買家在澳洲選擇帶有土地的住宅。這一類的住宅雖然價格比一般住宅價格偏高，但是土地的升值幅度卻很大。在此類房屋產證上所注明的地役權是許多買家所關心的，不過又有多少買家對地役權真正了解？本期我將為投資詳解地役權。【閱讀原文】

 

澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂

該以誰的名義購房？這是許多房產買家都會遇到的問題之一。但或許買家們都忽略了一個點，在澳洲是可以聯名購房的。本期就將為中國投資者介紹如何在澳洲聯名購房。【閱讀全文】

 

投資澳洲房產 有三類產權可不要搞錯了！

在澳洲投資房產，中國投資者定會遇見三類房產所有權：托倫斯所有權、分契式所有權和其他所有權。這三種房屋所有權都對應著不同的地產類型，但是海外投資者很容易混淆。本期專欄，我就來介紹這三類所有權。【閱讀全文】

 

澳大利亞買房訂金的持有與管理

在簽署了購房合同後的所付訂金是有誰來管理與持有？在房屋交割前，這10%的定金是否安全？買家的利益是否會受到損害？本期專欄為投資者詳細解答。【閱讀全文】

 

澳洲房屋拍賣規則多 多參加觀摩會提高拍賣成功率

澳洲的房屋拍賣會在當地非常的流行，幾乎所有的二手房都是通過拍賣來尋找新戶主的。中國的投資者一定了解，海外投資者是不能購買二手房的，是不是就意味著國內的投資者不能參加拍賣會或是沒有任何機會通過拍賣購得理想房屋？當然不是。在這期專欄中，我我就為投資者詳解澳洲的房屋拍賣會。【閱讀全文】

 

農業大國澳洲鼓勵投資農地 3類購買渠道適合外籍投資者 

據澳洲最新調查報告顯示，僅2兩年的時間內，外資持有澳洲農田增值470萬公頃。對於海外投資者購買農業土地方面，澳洲是對外籍人士有相關的限制或特殊的政策？外籍投資者可以通過哪些渠道購買？本期我將為中國買家一一詳解。【閱讀全文】

 

能省印花稅能選喜愛戶型的投資方式——買地建房

在澳洲投資房產，如何為自己省下一筆可觀的印花稅費用？怎樣住進自己理想的戶型？買地建房就能一舉兩得。那麼，海外投資如何在澳洲買地建房呢？ 【 Posted on 04/25/17 Tuesday04/25/17 TuesdayAuthor Jane YuanCategories Special Investment Column FeatureTags 中国投资者, 土地税, 外国投资者, 婚前财产, 海外置业, 澳币汇率, 澳洲买房, 澳洲房产, 澳洲房价, 澳洲房屋拍卖, 澳洲楼花, 澳洲留学, 澳洲贷款, 留学, 联名购房, 购买房产Leave a comment on 律師楊泱解析澳洲房産投資 | 澳洲

2017年西班牙房市報告：買房如何比價格撿便宜？

當國際買家參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們沒有關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比的唯一方法。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：當租賃業主，你准備好了嗎？

2016年5月，安達盧西亞成為最後一個對短期假期租賃市場進行立法的重要旅游目的地，安達盧西亞是西班牙最大的租賃市場之一，新登記制度預計將覆蓋8萬套房產，提供共40萬個床位。此外，鑒於其獨特的12個月超長賽季，該地區收益率增長潛力最高，所以我將詳細介紹一些需求，這樣你就可以了解大致所需的是什麼。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因

海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因：西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。而且，在西班牙享受良好的生活並不昂貴，飲食價格低於歐盟平均水平。從投資的角度來看，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，總租賃收益率在5%以上是可以實現的。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？

2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像

2016年上半年海外買家的統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。目前正處市場頂峰時期，2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。目前的海外市場並不那麼關注誰是買家， 而是他們在哪買房，從公證數據看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。【閱讀原文】

 

歷史文化底蘊厚重 西班牙安達盧西亞世界文化遺產大盤點

隨著西班牙最新的候選遺產地安達盧西亞（Andalucia）獲批列入聯合國教科文組織世界文化遺產名錄，文化旅游火爆異常。目前，西班牙共有45個世界文化遺產地，在數量上位居世界第三。其中，安達盧西亞擁有7個世界文化遺產地，多於西班牙其他地區。今期專欄，我會為大家逐一介紹。【閱讀原文】

 

2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資？在新一年，很多黃金地段都缺乏高質量並且價格合理的庫存，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，而買家為這些項目買單。所以我建議 買家不要痴迷於新建房產，可以首先看看同類型的二手房。【閱讀原文】

 

西班牙經濟走勢“大上大落” 牽動2016年西班牙房市

走出兩次衰退低潮，2015年西班牙經濟復蘇終有起色，出口業表現一枝獨秀，旅游業也呈現強勁增長。雖然2016年西班牙經濟預測更好，可是IMF強調西班牙經濟隱藏著“深刻結構性問題”，如就業持續不穩定、失業率居高不下，人口外流和長期人口減少，西班牙房地產市場需要被仔細審視。【閱讀原文】

 

葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停 西班牙50萬歐買房移民升溫

西班牙黃金居留簽證始於2013年底，最初來自各國的反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻一樣，後者的效果卻要好得多。2015年7月，葡萄牙簽證政策突然暫停，以待進一步的立法。同期，西班牙政府宣布放寬簽證的一些限制和“加碼”移民及家屬的權利，相信時間會證明改革後的方案是否提升吸引力。【閱讀原文】

 

透視西班牙的海外房地產市場 3個“W”就夠了！

我們已經從數據得知，海外買家是西班牙房市構成舉足輕重的一大部分，現在是時候更加深入地了解市場的運作。究竟這些海外買家從哪裡來？他們最愛買什麼房產？最受海外買家歡迎的西班牙黃金地點又是哪裡？Who、What、 Where的“3W”原則讓你把西班牙的海外房市看個通透。【閱讀原文】

 

沒有外國買家的西班牙房地產市場會怎樣？

2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，准確的說是海外買家前往的地方。地區數據也進一步顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演主角：80％的外國購房者不貸款，直接以現金買房；而且他們對地理位置和質量都相當挑剔。綜合我的觀察和數據，我對西班牙各地區的房市有著以下分析。【閱讀原文】

 

年末總結：西班牙最佳租賃時機一網打盡

在過去的兩年裡，西班牙已經是世界上游客量第三大的國家，今年將再次刷新，這對於出租房的業主而言是個好消息。今年夏天，西班牙地中海海岸線所有房產業主都能掛上“客滿”的牌子，他們可以期待該地區旺季周的總租賃收益率達到4%以上。除了氣候最溫和的季節，西班牙還有幾個不同的租賃好時機，Barbara將逐一盤點。【閱讀原文】

 

西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期，這的確是好消息。但是，自兩年前就有很多跡像表明，房地產投資者不應該太安於現狀，隨時要有崩盤的危機感。而在西班牙雇佣房產中介更需謹慎，三個簡單的問題可以避免你掉入中介陷阱。【閱讀原文】

 

政府要對多倫多房市出手了嗎？

進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而4月27日要舉行的三級政府聯席會談更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀。【閱讀原文】

 

一讀搞定加拿大房貸（四）談談貸款利率和銀行罰款

前文說過，低息和通脹是現今的主旋律，全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下，房產，尤其是大多倫多地區的房產，更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款，已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼，利率，好比是這個杠杆中的定盤星，理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。【閱讀原文】

 

一讀搞定加拿大房貸（三）貸款申請的5個C

加拿大銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、Capital （資產）、 Character （社會定位）、 Collateral （質押）。今期專欄我會逐一說明。【閱讀原文】

 

一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹。【閱讀原文】

 

一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生

從今天開始，我的這個專欄系列會把關於加拿大房貸的方方面面都說個通通透透。涵蓋的話題包括：加國貸款機構，獲得貸款的渠道途徑，貸款經紀，銀行agent及分行，審批的流程，申請人的資質，個人信用管理，renew和refinance，怎樣應對銀行罰款，port和blend等等，希望讀者都能從中找到自己需要的東西。首先讓我們來認識加國房貸的“前世今生”。【閱讀原文】